Odpowiedzialność wykonawcy wobec inwestora {APP

Odpowiedzialność wykonawcy wobec inwestora
Autor: Ceresit
Umowa o roboty budowlane zobowiązuje wykonawcę do oddania obiektu budowlanego, który ma być
zgodny z projektem (budowlanym i wykonawczym) oraz z zasadami wiedzy technicznej. W świetle
stosunku zobowiązaniowego wykonawca jest dłużnikiem, którego obowiązkiem jest spłacić dług
wobec wierzyciela, czyli inwestora. Kodeks cywilny stanowi, że dłużnik powinien wykonać
zobowiązanie zgodnie z treścią umowy oraz w sposób odpowiadający celowi
społeczno-gospodarczemu kontraktu. Mówiąc prosto, chodzi o to, by robota była wykonana i to dobrze.
Niekiedy jednak zdarza się, że rezultat robót budowlanych przeprowadzonych przez wykonawcę
odbiega od treści umowy i uzgodnień projektu. W tej sytuacji zastosowanie znajduje odpowiedzialność
cywilna za wadliwe wykonanie zobowiązania.
Na czym polega odpowiedzialność oparta na rękojmi?
Odpowiedzialność oparta na rękojmi przewidziana jest przez ustawę Kodeks cywilny. Do pociągnięcia
wykonawcy do odpowiedzialności z tytułu rękojmi wystarczy istnienie wady oraz wykazanie związku
przyczynowego między wykonaniem robót przez wykonawcę a wadą. Wykonawca zatem odpowiada
niezależnie od tego, czy jego zachowanie w czasie wykonywania określonych robót nosiło znamię winy,
czy nie. Strony zobowiązania mogą modyfikować ustawową odpowiedzialność według uznania. Można
zawrzeć nawet taki układ, który zupełnie zdejmuje winę z wykonawcy. Jednak, jak łatwo się domyślić,
w rzeczywistości żaden inwestor nie zgodzi się na takie rozwiązanie. W tym przypadku prawo działa
zdecydowanie na korzyść inwestora.
Jak może bronić się wykonawca przed niesłusznymi oskarżeniami?
Jeśli klient jest niezadowolony, a wykonawca nie czuje się winny, powinien udowodnić, że wada nie
powstała na skutek jego działania. Trzeba więc wykazać, że nie istnieje związek przyczynowy między
wykonawstwem a powstałą wadą, co czasami może być trudne i wymagać opinii biegłego. Kolejna
kwestia to upływ czasu. Odpowiedzialność z rękojmi jest ograniczona w czasie i wygasa po roku, a w
przypadku wad budynku – po upływie trzech lat, licząc od dnia, w którym dokonano przekazania robót
lub obiektu budowlanego inwestorowi.
Czego może domagać się inwestor od wykonawcy?
Po udokumentowaniu wady (np. wpis do dziennika budowy, dziennika montażu, zdjęcia, ekspertyza
lub opinia biegłego) oraz niezwłocznym zawiadomieniu listem poleconym wykonawcy o wadzie,
inwestor ma wachlarz uprawnień w zależności od rangi wady.
Inwestor ma prawo żądać nieodpłatnego usunięcia usterki, jeżeli ta wada w ogóle ma charakter
usuwalny. Do tych uszczerbków zalicza się takie, które w świetle obecnego stanu wiedzy technicznej
mogą zostać zlikwidowane w sposób pozwalający na osiągnięcie rezultatu nie gorszego niż ten,
którym charakteryzuje się obiekt pełnowartościowy, zatem wykonany zgodnie z projektem
budowlanym.
Kolejnym uprawnieniem inwestora jest prawo do żądania obniżenia wynagrodzenia. Podstawą tego
żądania jest zasada ekwiwalentności świadczenia stron umowy. Oznacza to, że pełne wynagrodzenie
należy się wykonawcy jedynie wtedy, gdy rezultat robót jest niewadliwy i nie budzi zastrzeżeń
inwestora. W praktyce zazwyczaj inwestor występuje z żądaniem obniżenia wynagrodzenia
wykonawcy o wysokość poczynionych napraw w celu usunięcia wad. W tym miejscu należy się
domagać od inwestora przedstawienia odpowiednich dokumentów potwierdzających kwotę tychże
napraw.
Jednym z najbardziej dotkliwych roszczeń inwestora wobec wykonawcy jest prawo odstąpienia od
umowy. Jednakże inwestor ma prawo skorzystać z tego uprawnienia jedynie w przypadku ujawnienia
się wady istotnej i nieusuwalnej, czyli naznaczonej cechami całkowitości, obiektywnej nieprzydatności
oraz bezużyteczności. Odstąpienie ma skutek wsteczny, co oznacza, że umowę uważa się za
niezawartą, a strony zobowiązane są do zwrotu wszelkich otrzymanych wzajemnie świadczeń.
Wykonawca robót budowlanych odpowiada odszkodowawczo również na zasadach ogólnych za
nienależyte wykonanie umowy. Ten rodzaj odpowiedzialności (tzw. odpowiedzialność kontraktowa)
różni się od rękojmi tym, że ta odpowiedzialność wykonawcy zależy od jego winy. Oznacza to, że
inwestor powinien udowodnić winę wykonawcy przy wykonaniu robót budowlanych, jeśli chce
skierować swoje roszczenia przeciwko niemu. Wykonawca może się zwolnić od odpowiedzialności
kontraktowej poprzez wykazanie, że zaszła okoliczność, która wprawdzie dała skutek w postaci
nienależytego wykonania umowy, jednakże była niezależna od działania i kontroli wykonawcy. Na
przykład: Pan Janek ułożył kostkę brukową przed domem klienta, która po kilku dniach pękła, gdyż
region, w którym mieszkał klient, nawiedziła powódź. Pan Janek może się bronić w ten sposób, że
przecież nie ponosi winy za powódź, która zniszczyła nowo położoną nawierzchnię. W praktyce
roszczenia wywodzone z odpowiedzialności kontraktowej zgłaszane są wówczas, gdy wygasły
uprawnienia rękojmi wskutek upływu czasu lub zaniechania prawidłowego zawiadomienia o wadzie.
Jednym słowem, jest to ostatnia deska ratunku dla inwestora, który chce zareklamować usługę.
Czy wykonawca ponosi odpowiedzialność za wady materiałów?
Przed przystąpieniem do prac wykonawca powinien sprawdzić, czy dostarczone przez inwestora
materiały nadają się do prawidłowego wykonania robót. Niestety, jeżeli materiały były niewłaściwe, a
wykonawca nie poinformował o tym inwestora, należy uważać, że wykonawca nie dołożył należytej
staranności. Zaniechanie tego rodzaju będzie rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą wykonawcy,
mimo że to inwestor dostarczył wadliwe materiały.
© 2013 Henkel Polska sp. z o.o.