Inwentaryzacja i ekspertyza

Inwentaryzacja i ekspertyza
Duży remont związany z przebudową lub nadbudową domu, wymianą konstrukcji dachu lub
powiększeniem otworów w ścianie konstrukcyjnej wymaga wykonania – oprócz projektu
budowlanego – inwentaryzacji budowlanej oraz udokumentowanej oceny technicznej budynku w
postaci opinii technicznej lub szerszego i bardziej szczegółowego opracowania, jakim jest ekspertyza
techniczna.
Co to jest inwentaryzacja budowlana
Planowana przebudowa domu, niezależnie, czy jest związana z nadbudową, czy tylko ze zmianą
podziału niektórych pomieszczeń, wymaga od inwestora, szczególnie w przypadku starych domów,
sporządzenia dokumentacji, która zilustruje przebudowywane elementy. Dokumentacja taka zastąpi
inwestorowi brak zatwierdzonego projektu budowlanego, na podstawie którego wydano przed laty
pozwolenie na budowę naszego domu. Dopiero na podstawie takiej dokumentacji architekt opracuje
projekt przebudowy, a inspektor budowlany urzędu gminy wyda pozwolenie na remont.
Inwentaryzacja budowlana, inaczej projekt techniczny przedstawiający rzeczywisty stan budynku, jest
częścią projektu przebudowy domu. Na podstawie jej rysunków architekt wykona projekt
przebudowy.
Prawidłowo wykonana inwentaryzacja budowlana
Inwentaryzację, tak jak projekt budowlany, wykonuje się w formie podpisanych i oprawionych
rysunków technicznych. Opracowanie powinno zawierać:
opis techniczny z uwzględnieniem lokalizacji, rodzaju i charakteru budynku, liczby kondygnacji, jego
wysokości i powierzchni,
opis materiałów budowlanych, z jakich wykonane zostały poszczególne elementy budynku,
rzut działki w skali 1:500 z naniesionym budynkiem wraz ze schodami, tarasem, chodnikiem,
śmietnikiem, studnią, szambem, ogrodzeniem, podziemnymi i naziemnymi przyłączami i sąsiednią
zabudową,
zwymiarowane rzuty wszystkich kondygnacji zarówno naziemnych, jak i podziemnych, z
zaznaczonymi instalacjami i urządzeniami sanitarnymi w skali 1:50 lub 1:100,
rzut dachu w skali 1:50 lub 1:100 z naniesionymi elementami więźby, przewodami kominowymi i
wentylacyjnymi oraz sposobem odwodnienia,
przekroje przez wszystkie kondygnacje z zaznaczonymi wysokościami charakterystycznych punktów
(rzędnych posadzek, podestów klatek schodowych, tarasów, dachu i kominów, gzymsów, studzienek,
murków i poziomu terenu).
Kto wykona inwentaryzację
To samo biuro projektów, któremu się zleca wykonanie projektu przebudowy, na dodatkowe zlecenie
może wykonać szczegółowe pomiary domu, na podstawie których sporządzi inwentaryzację
budowlaną. O jej wykonanie można również poprosić doświadczonego inżyniera lub technika
budowlanego mającego uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.
Stan techniczny budynku
Inspektor budowlany właściwego urzędu gminy, przyjmując wniosek o pozwolenie na remont
zmieniający którykolwiek z konstrukcyjnych elementów domu, zażąda przedstawienia opinii lub
ekspertyzy technicznej. Opinia to ocena stanu budynku wystawiona na podstawie oględzin i
dostępnej dokumentacji projektowej, ekspertyza techniczna to inaczej ocena stanu budynku poparta
badaniami i wyliczeniami wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów
konstrukcji, elewacji oraz dachu. Szczegółowość i zakres oceny są ściśle związane z celem, jakiemu
mają służyć wyniki badań. Ważne jest, aby zlecając wykonanie oceny stanu budynku, powiedzieć, do
czego jest ona nam potrzebna.
Jeśli kupujemy dom, warto poprosić fachowca o wydanie opinii o jego stanie technicznym przed
podjęciem ostatecznej decyzji. Koszty opinii są zwykle niewspółmierne do ewentualnych strat
kupującego w przypadku ujawnienia się później nieprzewidzianych wad.
Jeśli zamierzamy istniejący budynek modernizować lub zmieniać sposób użytkowania, musimy zlecić
wykonanie opinii lub ekspertyzy, bo jest ona wymagana przez prawo budowlane.
Jeśli w budynku pojawiają się niepokojące zarysowania konstrukcji – takie jak: spękania ścian,
widoczne rysy na stropach, przemieszczenia elementów konstrukcyjnych uniemożliwiające swobodne
otwieranie drzwi lub okien – poprośmy o pomoc eksperta, który sprawdzi, czy została naruszona
konstrukcja budynku, czy tylko pojawiły się naturalne oznaki zużycia materiału.
Każda taka sytuacja jest indywidualna i ekspert podejmujący się wykonania zlecenia podczas swej
pierwszej czynności, jaką musi wykonać – wizji lokalnej – decyduje o zakresie opracowania, czyli musi
odpowiedzieć na pytanie, czy ekspertyza w tym przypadku jest konieczna, czy wystarczy tylko opinia.
Kiedy opinia, a kiedy ekspertyza techniczna
O szczegółowości oceny stanu budynku decyduje konkretna sytuacja. W ocenie stanu technicznego
budynku mamy do czynienia z dwoma pojęciami stosowanymi często wymiennie – ekspertyzą i opinią
techniczną. Opinia techniczna jest zwykle wydawana przez fachowca na podstawie oględzin obiektu
budowlanego i po ewentualnym przestudiowaniu dostępnej dokumentacji. Diagnoza w takim
opracowaniu jest zwykle stawiana na podstawie doświadczenia eksperta i nie zawsze może być
jednoznaczna. Ekspertyza jest opracowaniem zwykle szerszym, w którym oprócz zaangażowania
intuicji i doświadczenia eksperta występują elementy obiektywnych badań materiałów, pomiary
ugięć, przemieszczeń konstrukcji i koniecznych obliczeń. Postawiona diagnoza jest w ten sposób
uwiarygodniona obiektywnymi badaniami, pomiarami czy obliczeniami, które są sprawdzalne.
Oczywiście tak rozumiana ekspertyza jest zwykle droższa od opinii.
Prawidłowo wykonana ekspertyza techniczna zawiera:
opis przedmiotu opracowania i celu, jakiemu ma służyć,
opis badanych elementów i rozwiązań konstrukcyjnych, ich wymiary i materiały, z jakich są
wykonane,
opis sposobu posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, stropu i dachu,
opis dokonanych odkrywek i badań,
dokumentację rysunkową i fotograficzną badanych elementów,
obliczenia dopuszczalnych obciążeń elementów konstrukcyjnych, a w szczególności: fundamentów,
stropów, ścian, nadproży, belek,
wnioski z oględzin i badań obejmujące: ocenę stanu budynku i jego przydatności do dalszego
użytkowania lub planowanej przebudowy, ocenę stanu instalacji, opis uszkodzeń powstałych w
badanych elementach (rysy, pęknięcia, zawilgocenia i zagrzybienia), ocenę przyczyn powstawania
uszkodzeń, zalecenia dotyczące koniecznych napraw, wzmocnień, osuszenia i ocieplenia oraz
zalecenia co do sposobu wykonania tych napraw.
Komu zlecić wykonanie opinii, a komu ekspertyzy
O ile do wykonania opinii technicznej wystarczy doświadczony inżynier lub technik z uprawnieniami
budowlanymi, to wykonanie ekspertyzy technicznej, która wymaga bardziej precyzyjnych wniosków,
trzeba powierzyć osobie z doświadczeniem i odpowiednimi, właściwymi dla szczegółowości badań
uprawnieniami.
Kto to jest rzeczoznawca budowlany
Rzeczoznawca budowlany to osoba z dyplomem wyższej uczelni technicznej mająca uprawnienia
budowlane w odpowiedniej do wykształcenia specjalności oraz uprawnienia rzeczoznawcy. Takie
uprawnienia nadawane są przez wojewodę po udokumentowanej co najmniej pięcioletniej praktyce
zawodowej odbytej już po uzyskaniu uprawnień budowlanych i uzyskaniu pisemnej opinii
rekomendującej wiedzę i doświadczenie wystawionej przez dwóch rzeczoznawców budowlanych tej
samej specjalności.
Każdemu rzeczoznawcy nadawany jest numer identyfikacyjny, pod którym jest zarejestrowany w
Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Budowlanych. Taki numer powinien znajdować się na
pieczątce, którą rzeczoznawca się posługuje.
Gdzie znaleźć rzeczoznawcę budowlanego
w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Budowlanych prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru
Budowlanego,
w działach uprawnień budowlanych urzędów wojewódzkich.
W Centralnym Rejestrze można znaleźć tylko tych rzeczoznawców, którzy uzyskali uprawnienia po 1
stycznia 1995 roku. Informacje dotyczące osób, które uzyskały uprawnienia wcześniej, znajdują się
tylko w urzędach wojewódzkich.
"Murator"
Tekst: Iwona Wysińska
Zdjęcia: Andrzej Szandomirski