Aktualizacja wartości środków trwałych

Aktualizacja wartości środków trwałych
Wpisany przez Waldemar Gos
Jak skorygować sprawozdanie finansowe za 2008 r. w przypadku błędnej aktualizacji wartości
nieruchomości?
Pytanie
Na koniec 2007 r. jednostka błędnie dokonała aktualizacji wartości środków trwałych
(nieruchomości) zwiększając ich wartość do wartości rynkowej, księgując aktualizację na konto
przychody przyszłych okresów (znacząca pozycja w bilansie).
Jak skorygować sprawozdanie finansowe za 2008 r. w przypadkach, gdy:
1. nieruchomość w całości była wykorzystywana na potrzeby jednostki,
2. jednostka przeznacza większość nieruchomości na wynajem (tj. 30% wykorzystywane na
potrzeby własne, 70% wynajmuje innym firmom - inwestycje)? Jakich księgowań korygujących
należy dokonać na koniec 2008 r.? Jak w takiej sytuacji trzeba przedstawić sprawozdanie
finansowe za 2008 r., co umieścić w informacji dodatkowej?
Odpowiedź
1/4
Aktualizacja wartości środków trwałych
Wpisany przez Waldemar Gos
Z treści pytania można wnioskować, że jednostka potraktowała nieruchomość jako inwestycję i
wykorzystała art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst
jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 z późn. zm.) - dalej u.o.r. - czyli dokonała aktualizacji jej
wartości. Jednak zwiększenie wartości nieruchomości powinno być odniesione zgodnie z art. 35
ust. 1 pkt 4
u.o.r. na kapitał z aktualizacji wyceny (od 2009 r. na wynik finansowy jako pozostałe przychody
lub koszty operacyjne).
Zasady interpretacji nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych na potrzeby
klasyfikacji ich do inwestycji są następujące:
1. składniki te mogą mieć postać gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntu, budowli,
budynków, lokali,
2. klasyfikując wymienione składniki do inwestycji należy zwracać uwagę na cel ich nabycia,
którym jest uzyskanie korzyści w postaci wzrostu wartości lub innych pożytków (na przykład z
tytułu najmu, dzierżawy),
3. do inwestycji nie zalicza się:
- gruntów, budynków będących przedmiotem działalności deweloperów; są to towary lub
produkty,
- budynków i budowli w toku budowy lub ulepszenia; są to środki trwałe w budowie,
- budynków, których wynajmowanie stanowi podstawowy cel jednostki, na przykład hotele,
motele, ośrodki wczasowe; są to środki trwałe.
Nieruchomościami o charakterze lokaty są w szczególności:
- grunty utrzymywane w celu osiągnięcia w dłuższym okresie korzyści wynikających z ich
sprzedaży wobec przyrostu ich wartości,
- grunty utrzymywane bez określonego przeznaczenia, które z tej przyczyny uznaje się za
2/4
Aktualizacja wartości środków trwałych
Wpisany przez Waldemar Gos
inwestycję dokonaną w celu, o którym mowa w poprzednim podpunkcie,
- budynki i budowle posiadane przez jednostkę lub przyjęte przez nią w leasing finansowy,
oddane na podstawie jednej lub więcej umów w najem (leasing operacyjny) gdy wynajem
nieruchomości nie wchodzi w zakres działalności statutowej jednostki,
- nieużytkowane na własne potrzeby budynki i budowle, które jednostka utrzymuje w celu
oddania w przyszłości w najem na podstawie jednej lub więcej umów.
Należy podkreślić, że jeżeli nieruchomość służy częściowo uzyskiwaniu przychodów z
czynszów lub jest utrzymywana ze względu na wzrost jej wartości, a częściowo jest użytkowana
na rzecz działalności statutowej jednostki, to następuje podział na dwa oddzielne obiekty - pod
warunkiem, że można bez trudu dokonać takiego podziału, przykładowo wynająć każdy z
obiektów lub sprzedać oddzielnie. Jeżeli nie można dokonać takiego podziału, to nieruchomość
tę zalicza się do nieruchomości o charakterze lokaty tylko wtedy, gdy niewielka jej część jest
użytkowana na potrzeby statutowe przedsiębiorstwa, przykładowo jeden lokal został
przeznaczony na potrzeby administracji, a pozostała część lokali jest oddana w najem.
Pomocne przy kwalifikowaniu nieruchomości do odpowiedniej kategorii bilansowej mogą być
wyjaśnienia zawarte w MSR nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne". Zgodnie z tym standardem,
nieruchomości traktowane jako inwestycje, w przeciwieństwie do nieruchomości zaliczanych do
środków trwałych, powinny wypracowywać przychody wobec wzrostu ich wartości, zapłaty
czynszów, dzierżawy, niezależnie od pozostałych aktywów będących w posiadaniu
przedsiębiorstwa. W odróżnieniu od nich, nieruchomości zaliczone do środków trwałych
dostarczają przychodów pośrednio, uczestnicząc w produkcji czy świadczeniu usług.
W myśl zaleceń MSR nr 40, nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość (grunt, budynek lub
część budynku bądź też oba elementy) którą właściciel lub korzystający w leasingu finansowym
traktuje jako źródło przychodów z czynszu lub utrzymuje w posiadaniu z uwagi na przyrost jej
wartości, ewentualnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość ta nie jest:
3/4
Aktualizacja wartości środków trwałych
Wpisany przez Waldemar Gos
- wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach
administracyjnych,
- przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
Biorąc pod uwagę niniejsze pytanie, sprawozdanie finansowe należy skorygować następująco:
1. Przeksięgować rozliczenia międzyokresowe przychodów na kapitał z aktualizacji wyceny.
2. Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby jednostki, to należy zmniejszyć
środki trwałe i kapitał o uprzednio dokonaną aktualizację.
3. Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby operacyjne i lokacyjne, to należy
podzielić ją na dwa oddzielne obiekty (zob. tekst wcześniej) i skorygować proporcjonalnie
wartość środków trwałych oraz kapitału z aktualizacji wyceny o część służącą działalności
operacyjnej.
4/4