małopolski rynek powierzchni komercyjnych i logistycznych

małopolski rynek powierzchni komercyjnych i logistycznych

MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI
KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH –
STAN OCZEKIWANIA
Cz. 1: NIERUCHOMOŚCI HANDLOWE I USŁUGOWE
Robert Zygmunt
Kraków, czerwiec 2009
MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH
I LOGISTYCZNYCH – STAN OCZEKIWANIA
CZ. 1: KRAKOWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI HANDLOWYCH
I USŁUGOWYCH W 2008 R I W I KWARTALE 2009 R.
Popyt i podaż powierzchni handlowych
Na koniec 2008r powierzchnia nowoczesnych obiektów handlowych wynosiła w Krakowie około 450 tys. m2.
W latach 2004-2008 przybyło w sumie około 150 tys. m2. Średnia roczna podaż wynosiła nie wiele ponad
30 tys. m2.
Stan i podaż nowoczesnej powierzchni handlowej
w Krakowie
Tysiące m2
500
400
300
200
100
0
2004
2005
2006
2007
2008
Ilośd nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie *m2+
Przyrost nowoczesnej powierzchni handlowej [m2]
W okresie 2004-2008 oddawane do użytku nowe powierzchnie handlowe znajdowały najemców niemal
w 100%. Poziom pustostanów w zmniejszał się, tak, że w latach 2007-2008 wynosił średnio 1-3%. Spośród
galerii handlowych najczęściej pustostany zdarzały się w C.H.Czyżyny, Plazie i Solvay Park. Sytuacja
pogorszyła się pod koniec 2008r ze względu na wahnięcia kursu euro. Koszt najmu zmieniał się w tym
okresie mocno dla tych najemców, którzy zawarli wieloletnie umowy najmu w euro. Na przykład koszt lokalu
wynajętego po 60 euro/1m2 miesięcznie według kursu ze stycznia 2006r wynosił około 230 zł/m2 a wg kursu
z lutego 2009r wynosił 280 zł/1m2.
6,0000
Przeciętny miesięczny kurs Euro
5,0000
4,0000
3,0000
2,0000
1,0000
0,0000
2003-10-06
2005-02-17
2006-07-02
2007-11-14
2009-03-28
Dla najemcy, który zawarł umowę najmu w czerwcu 2008r na poziomie 45 euro, koszt najmu wzrósł o 30%,
ze 152 do 197 zł/1m2/miesiąc.
Według badao Instytutu Ekonomicznego NBP w I kwartale 2009r 30% przedsiębiorstw odczuwało spadek
zamówieo na swoje towary, 25% deklarowało zmniejszenie zatrudnienia z powodu kryzysu, a tylko 5%
planowało zwiększenie zatrudnienia. Ze względu na wzrost kosztów kredytu i w obawie przed pogorszeniem
płynności finansowej przedsiębiorstwa zrezygnowały z nowych inwestycji, częśd przerwała rozpoczęte
inwestycje. Pogorszenie sytuacji przedsiębiorstw może wywoład wzrost bezrobocia, spadek dochodów
ludności i w efekcie spadek sprzedaży detalicznej. Z powodu globalnego kryzysu działalnośd inwestycyjną
ograniczają potencjalni najemcy nowych powierzchni handlowych. Popyt spada zwłaszcza na drogie lokale
handlowe, zwłaszcza w galeriach i centrach handlowych, gdzie marża wynosi czasem nawet 300%, aby
pokryd wysokie koszty najmu lokalu. Kontynuowanie inwestycji zapowiadają sieci handlowe specjalizujące się
w segmencie mniejszych taoszych sklepów nastawionych na sprzedaż artykułów codziennych, ale
posiadających również szerszą gamę towarów jak również usługi. Dotyczy to jednak małych powierzchni,
które można odzyskad na rynku wtórnym, dostosowując ich funkcję do własnych potrzeb.
W 2009r planowane jest oddanie do użytku centrum handlowego Bonarka City o powierzchni ponad 90 tys.
m2. Obecny stan zaawansowania robót wskazuje jednak, że mimo dużego tempa prac przy budowie,
zakooczenie inwestycji może ulec przesunięciu na 2010r. Inwestor twierdzi, że podpisał umowy na wynajem
85% powierzchni, co wyczerpuje popyt na najbliższe 2 lata.
Budowę nowego supermarketu rozpoczął
Kaufland w rejonie ulicy Okulickiego.
O spadku popytu na drogą powierzchnię handlową i trudnościach w finansowaniu nowych obiektów
świadczy również czasowe zawieszenie planowanych na 2009r inwestycji:

rozbudowa o 8 tys.m2 centrum handlowe M1 przy Al. Pokoju

rozbudowa o 16 tys. m2 hipermarketu IKEA przy ul. J.Conrada

budowa nowoczesnego centrum handlu i rozrywki Serenada o pow. 80 tys. m2 przy
ul. Gen. B. Komorowskiego

budowa centrum wyprzedażowego i parku handlowego Futura przy autostradowej obwodnicy
Krakowa o pow. 44 tys. m2
Niepowodzeniem jak na razie zakooczył się projekt budowy wielofunkcyjnego obiektu komercyjnego
(wielopoziomowy garaż, zespół sal kinowych, hotel) na miejscu parkingu w rogu między ulicą Karmelicką
i Rajską. Inwestor splajtował , a działka będzie sprzedawana na licytacji komorniczej. Dla podmiotu , który
posiada własne środki finansowe może to byd okazja.
Nie zaobserwowano spadku zainteresowania frontowymi lokalami handlowymi położonymi na parterze
w zabytkowych kamienicach w Rynku Głównym i przy głównych ulicach handlowych – Floriaoska, Szewska,
Grodzka – do skrzyżowania z Franciszkaoską. Tutaj podaż jest ograniczona brakiem wolnych przestrzeni.
Nowe lokale powstają albo w pasażach zlokalizowanych w przejściach między budynkami i w oficynach – ale
są nie porównywalne pod względem atrakcyjności dla funkcji handlowej z lokalami frontowymi. Lokale
handlowe, położone od frontu, przy głównych ulicach, cieszą się nie słabnącym zainteresowaniem, mimo
otwarcia Galerii Krakowskiej, w newralgicznym punkcie miasta, tuż przy dworcu głównym, 3 minuty pieszo
od początku ulicy Floriaoskiej.
Sporadycznie ukazywały się oferty najmu lokali frontowych przy ulicy Floriaoskiej, Rynku Głównym, Szewskiej
w latach 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009. Poziom stawek najmu ustalonych w złotówkach utrzymywał
się mniej więcej na jednakowym poziomie.
Ulica
Data oferty
czynsz *zł/m2/msc]
Floriaoska
Floriaoska
Floriaoska
Floriaoska
Grodzka
Grodzka
Grodzka
Grodzka
Rynek Główny
Rynek Główny
Rynek Główny
Rynek Główny
Szewska
Szewska
2004-03-25
2006-04-27
2008-08-15
2009-05-04
2004-03-25
2006-04-27
2008-08-15
2009-04-30
2006-04-27
2006-04-27
2007-12-01
2008-08-15
2004-03-25
2008-08-15
364
390
295
409
250
300
270
250
300
320
201
350
286
260
Wysokośd czynszów
Przeciętne stawki najmu powierzchni handlowej obserwowane w 2008 roku, ustalone w złotówkach
kształtowały się na podobnym poziomie, ale koszt umowy najmu zawartej na czas określony w euro, wzrósł
20-40% w przeliczeniu na złotówki:
delikatesy wielkopowierzchniowe:
10-11 euro + 2
euro obsługa
supermarkety:
wynajem powierzchni w stanie surowym - od
wynajem powierzchni pod klucz - do
dyskonty
sklepy osiedlowe
sklepy w galeriach handlowych – ceny uzależnione są od metrażu oraz głównych
najemców, wielkości galerii:
8 euro
14 euro
6,5-9 euro
5-7,5 euro
w małych galeriach przy supermarketach
w dużych renomowanych galeriach
sklepy przy głównych ciągach pieszych w obrębie Starego Miasta (Floriaoska, Szewska,
Grodzka):
18-35 euro
20-55 euro
40-105 euro
sklepy przy głównych ulicach w centrum (Karmelicka, Zwierzyniecka, Długa, Starowiślna,
Stradom, Krakowska):
18-35 euro
Ze względu na niski kurs złotówki można się spodziewad obniżenia czynszu w euro o około 10%-15% w 2009r.
Sprzedaż nieruchomości komercyjnych w 2008r w Krakowie
Obrót nieruchomości komercyjnych w Krakowie wynosił w 2008r około 140 milionów złotych i zrównał się
z obrotem w latach 2005 - 2006. W stosunku do 2007r zmniejszył się aż o ponad 50%.
Obrót nieruchomości handlowych i usługowych w latach
2003-2008
razem ~ 915 mln zł
350 000 000 zł
300 000 000 zł
250 000 000 zł
200 000 000 zł
150 000 000 zł
100 000 000 zł
50 000 000 zł
0 zł
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Łączny obrót nieruchomości komercyjnych
Obrót nieruchomości komercyjnych na rynku pierwotnym
Na rynku nieruchomości komercyjnych zdecydowanie większy udział w sprzedaży ma rynek wtórny niż
pierwotny. W przypadku sprzedaży developerskich są to najczęściej nie wielkie lokale handlowe, najczęściej
do 100m2 i nie więcej niż do 400m2 powierzchni handlowej, położone zazwyczaj na parterach bloków
mieszkalnych lub w modernizowanych kamienicach na Starym Mieście.
Duży wpływ na zmniejszenie obrotu nieruchomościami komercyjnymi w 2008r miały wyniki za IV kwartał
2008r, kiedy wybuchła panika spowodowana globalnym kryzysem oraz zaostrzyły się warunki udzielania
kredytów. W poprzednich latach, nigdy obrót w ostatnim kwartale nie był najniższy w roku.
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Kwartalna sprzedaż nieruchomości komercyjnych
w Krakowie
Wolumen sprzedaży
Obrót w mln zł
Drugim powodem zmniejszenia obrotu nieruchomościami komercyjnymi była za mała podaż w stosunku do
popytu. Poszukiwane były nieruchomości do wynajęcia na własne potrzeby jak również wynajęte
i stanowiące inwestycję przynoszącą dochód z czynszu. Wskazuje na to malejąca liczba transakcji w 2007r
w stosunku do 2006r mimo uzyskania większego przychodu ze sprzedaży.
Wolumen sprzedaży nieruchomości handlowych
i usługowych w latach 2003-2008
250
200
150
100
50
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
W 2008r zawarto 125 umów sprzedaży nieruchomości komercyjnych, podczas, gdy w 2007r – 150,
a w rekordowym 2006r – 220 umów sprzedaży.
Średnie ceny sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Krakowie w 2008r.
Średnie ceny przedstawione poniżej stanowią średnią arytmetyczną cen różnego rodzaju nieruchomości
komercyjnych: handlowych i usługowych (restauracja, hotel, lokal użytkowy o nieoznaczonym przeznaczeniu,
ale odpowiedni dla funkcji usługowej lub handlowej). W analizowanej próbce występują wszystkie rodzaje
powierzchni handlowej, od małego sklepiku, poprzez dyskonty, markety, hipermarkety, aż do dużych
centrów handlowych. Ich ceny są zróżnicowane nie tylko ze względu na stan techniczny i standard, ale
przede wszystkim ze względu na lokalizację. Strefa A – to Rynek Główny i główne ulice handlowe oraz ich
przecznice w obrębie Plant, strefa B – to główne ulice poza Plantami do drugiej obwodnicy oraz na
Kazimierzu i w Podgórzu , jak np. Kalwaryjska oraz w Krowodrzy Królewska. W ramach wyróżnionych stref
ceny są mocno zróżnicowane, a najsilniej w ścisłym centrum, w okolicach Rynku Głównego i uliczek, które do
niego dochodzą. Poza strefą A i B najwyższe ceny osiągnęły obiekty, zaliczane do nowoczesnej powierzchni
handlowej.
Ogółem w Krakowie, począwszy od 2005 roku średnia cena nieruchomości komercyjnych wzrosła z 3800
zł/1m2 do 8200 zł/1m2 w 2008r, czyli o ponad 100%. Średnioroczny wzrost wynosił 25-30%.
W centrum miasta średnia cena wzrosła z 4800 zł w 2005r do 13900 zł w 2007r. W 2008r średnia cena
obniżyła się do 12500 zł, czyli o 10% w ciągu roku. W sumie wzrost średniej ceny od 2005r do 2008r wyniósł
około 150%. Średnioroczny wzrost wynosił 40-50%.
Średnie ceny sprzedaży nieruchomości komercyjnych
w Krakowie
16 000 zł
14 000 zł
12 000 zł
10 000 zł
8 000 zł
6 000 zł
4 000 zł
2 000 zł
- zł
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Średnia cena powierzchni handlowej w Krakowie *zł/m2 p.u.+
Średnia cena w centrum miasta - strefa A i B *zł/m2 p.u.+
Do wyjątkowych rzadkości należały transakcje sprzedaży dochodowych lokali handlowych położonych przy
głównych ulicach handlowych. Nie było chętnych do pozbycia się lokali, które przynosiły wysokie dochody
z najmu.
Poniżej przedstawiono wykres ilustrujący transakcje, jakie miały miejsce od 2002r na analizowanym
obszarze.
90000
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
Dominikaoski
Floriaoska
Grodzka
Mikołajska
Sławkowska
Szpitalna
10000
0
2001-04-19 2002-09-01 2004-01-14 2005-05-28 2006-10-10 2008-02-22 2009-07-06
Stopa kapitalizacji dla lokali handlowych położonych korzystnie przy głównych ciągach handlowych wynosiła
w latach 2005 – 2008 od 14 do 6,5% . W 2009r wzrosło ryzyko inwestycyjne i wzrosła stopa zwrotu
z inwestycji do 10-11%.
Perspektywa rozwoju rynku nieruchomości handlowych w Krakowie
Z perspektywy niemal połowy 2009r zalecana jest duża ostrożnośd w podejmowaniu nowych inwestycji
o dużej skali, ze względu na brak wiarygodnych informacji o skali kryzysu globalnego i jego skutkach. Obecnie
maleje popyt na nowoczesne, ale drogie obiekty handlowe.
Większą uwagę zaczynają zwracad sieci handlowe na sektor małych sklepów osiedlowych, ale o wysokim
standardzie. Ich realizacja możliwa będzie ze środków własnych zgromadzonych w poprzednich latach
dużego wzrostu gospodarczego.
W 2009r lub w 2010r zostanie oddane do użytku centrum handlowe Bonarka City z powierzchnią ponad 90
tys. m2 oraz supermarket budowany przez Kaufland przy ul. Okulickiego i Wiślisko.
Pozyskanie gruntów pod obiekty handlowe będzie obecnie taosze niż w poprzednich latach, ze względu na
spadek cen inwestycji mieszkaniowych. Dysponując własnymi środkami można liczyd na okazję kupienia
nieruchomości atrakcyjnie położonej.
Ze względu na wzrost sprzedaży tanich artykułów, otwierają się możliwości doinwestowania targowisk,
poprzez ich modernizację lub rozbudowę. Przykładem jest planowana nowa inwestycja na Starej Tandecie
przy ul. Powstaoców Wielkopolskich, gdzie ma powstad obiekt komercyjny o pow. około 8000m 2.
Robert Zygmunt
Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości
Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
tel.: 501 430 552