prawo własności i księgi wieczyste

DODATEK 2
1
DO NUMERU 56 GAZETY PODATKOWEJ Z 13 LIPCA 2015 R.
PRAWO WŁASNOŚCI
I KSIĘGI WIECZYSTE
1. Nabycie własności
str. 1
2. Obowiązek informacyjny po nabyciu nieruchomości
str. 2
3. Co ogranicza skuteczność wpisu w księdze wieczystej?
str. 2
4. Uciążliwy hałas z sąsiedniej posesji
str. 2
5. Oznaczenie posesji to obowiązek właściciela
str. 2
6. Zarządzanie wspólną nieruchomością
str. 2
10. Wartość domu wybudowanego na nieformalnie nabytej
str. 3
nieruchomości
11. Właściciel nieruchomości powinien dbać o wpis
str. 3
w księdze wieczystej
12. Wcześniejsze zwolnienie od kosztów w sprawach
str. 4
wieczystoksięgowych
7. Łączenie nieruchomości obciążonych hipoteką
str. 3
13. Księga wieczysta dla wyodrębnionej działki
str. 4
8. Służebność przesyłu na rzecz dostawcy wody
str. 3
14. Działkę z hipoteką można sprzedać
str. 4
9. Różnica pomiędzy przerwaniem a zawieszeniem terminu
str. 3
15. Zgoda na zniesienie współwłasności
str. 4
16. Prawne instrumenty ochrony własności
str. 4
zasiedzenia
1. Nabycie własności
Własność to prawo o najszerszym
zakresie, które upoważnia do korzystania z rzeczy w granicach
zakreślonych przez ustawy oraz
zasady współżycia społecznego.
Z rzeczą można robić wszystko,
co nie jest zabronione i nie narusza powyższych zasad, a także nie
godzi w prawa innych podmiotów.
Ma to szczególne znaczenie w odniesieniu do własności nieruchomości. Właściciel nieruchomości
powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od
działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich
ponad przeciętną miarę.
Umowa
Podstawowym sposobem nabycia własności rzeczy jest podpisanie umowy, na mocy której
własność określonej rzeczy przejdzie ze zbywcy na nabywcę. Dwie
najważniejsze umowy, które zawiera się niemal każdego dnia, to
umowa sprzedaży oraz umowa
darowizny. W pierwszej z nich
własność rzeczy nabywana jest
za określoną cenę, w drugiej pod
tytułem darmym, a więc bez obowiązku ponoszenia kosztów ze
strony obdarowanego.
Umowa może być zawarta w dowolnej formie, chyba że przepisy
prawa stanowią inaczej. Nawet
jeśli przepisy nie wprowadzają
szczególnych wymogów w tym
zakresie, warto dla celów dowodowych zawierać porozumienia
w formie pisemnej. Wystarczy
kartka papieru, spisanie oświadczeń dwóch poprawnie oznaczonych stron oraz złożenie podpisów.
Umowy, których skutkiem jest
przeniesienie własności nieruchomości (np. sprzedaż, darowizna,
zamiana), muszą być zawarte
w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy skutkuje
nieważnością umowy, nawet
w sytuacji gdy kupujący zapłacił
całość ceny, a sprzedawca wydał
nieruchomość w posiadanie kupującego.
Zasiedzenie
Zasiedzenie to sposób nabycia
własności rzeczy wskutek posiadania jej przez ściśle określony
czas. Instytucja zasiedzenia dotyczy wyłącznie posiadania samoistnego – a więc posiadania wykonywanego w taki sam sposób,
w jaki czyni to właściciel rzeczy.
Jeśli użytkujemy (posiadamy)
rzecz w związku z np. dzierżawą,
najmem, to takie posiadanie ma
charakter zależny i nigdy nie doprowadzi do zasiedzenia.
Jeśli chodzi o upływ czasu,
wszystko zależy od tego czy zasiedzenie dotyczy ruchomości, czy
nieruchomości. Posiadacz rzeczy
ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat
trzech jako posiadacz samoistny,
chyba że posiada w złej wierze.
Konieczne jest w tym przypadku,
aby przez cały 3-letni okres posiadacz był w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że własność rzeczy mu przysługuje (jest
to tzw. dobra wiara). Jeśli w ciągu
tego terminu dowie się, że właścicielem rzeczy jest ktoś inny, staje
się posiadaczem w złej wierze i nie
może już nabyć własności wskutek
zasiedzenia.
Inaczej sprawa przedstawia się
w odniesieniu do nieruchomości.
W zależności od tego czy mamy do
czynienia z wejściem w posiadanie w dobrej czy złej wierze, okres
posiadania wynosi odpowiednio
20 lub 30 lat. W tym przypadku dla
określenia czy wymagany będzie
upływ 20 czy 30 lat posiadania,
decydująca jest chwila, w której
posiadacz uzyskał rzecz, nie jest
ważne natomiast (tak jak przy ruchomościach) to, iż później dowie-
dział się, że określone prawo mu
nie przysługuje.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu
Najwyższego, jeśli doszło do niezachowania formy aktu notarialnego przy podpisywaniu umowy
kupna gruntu, takiego kupującego
należy traktować jako posiadacza
w złej wierze – konieczny będzie
więc upływ dłuższego, 30-letniego okresu posiadania działki
(uchwała SN z dnia 6 grudnia
1991 r., sygn. akt III CZP 108/91).
Po upływie wspomnianego okresu
posiadacz staje się właścicielem
z mocy prawa i aby uzyskać potwierdzenie tego stanu prawnego
musi wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia
nieruchomości. Taki dokument
należy złożyć (także opłacić) w sądzie rejonowym właściwym dla
miejsca położenia nieruchomości.
Będzie on stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. Po zmianach w zakresie wysokości opłat
sądowych, za złożenie wniosku
o stwierdzenie zasiedzenia nie
jest już pobierany wpis stosunkowy, ale opłata stała w wysokości
2 tys. zł.
Nabycie spadku
Równie często własność rzeczy nabywana jest wskutek dziedziczenia oraz zapisu. Na mocy
rozporządzenia testamentowego
lub też na mocy ustawy określone
osoby (spadkobiercy) wchodzą
w całokształt sytuacji majątkowej
spadkodawcy i nabywają prawa
i obowiązki, w tym w szczególności własność rzeczy. Jeśli jest kilku
spadkobierców, do czasu działu
spadku są oni współwłaścicielami
całej masy majątkowej. Po dziale spadku, każdy z nich staje się
wyłącznym właścicielem ściśle
określonych rzeczy. Dział spadku następuje albo umownie, albo
w drodze postępowania sądowego.
Sąd Rejonowy
Wydział Cywilny
w Gdyni
Gdynia, dnia 1 lipca 2015 r.
Wnioskodawca: Anna Tymoniuk
ul. Słowackiego 22/3, Gdynia
Uczestnik: Ewa Iwińska
ul. Miejska 12/2, Gdynia
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości
Wnoszę o stwierdzenie, że Wnioskodawca – Anna Tymoniuk, córka
Andrzeja i Janiny Tymoniuk, nabyła przez zasiedzenie z dniem 15 lutego 2015 r. własność niezabudowanej nieruchomości o powierzchni
0,25 ha, położonej w Gdyni, przy ul. Rolnej 22, dla której w Sądzie
Rejonowym w Gdyni prowadzona jest księga wieczysta KW nr 1234.
Ponadto wnoszę o zasądzenie kosztów postępowania według
norm przepisanych.
Uzasadnienie
W dniu 14 lutego 1985 r. kupiłam od Uczestnika – Ewy Iwińskiej
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 0,25 ha, położoną
w Gdyni. Umowa została zawarta w formie pisemnej. Do umowy
przedłożono wypis z księgi wieczystej, z której wynikało, że Ewa
Iwińska jest wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości.
dowód: umowa kupna nieruchomości, odpis z księgi wieczystej nr 1234, przesłuchanie uczestniczki Ewy Iwińskiej
Zapłaciłam całość ceny, nieruchomość została mi tego samego dnia
wydana. Po wielu latach dowiedziałam się, że nie stałam się właścicielem gruntu z uwagi na to, że umowa nie została sporządzona u notariusza. 30-letni termin potrzebny do zasiedzenia nieruchomości
upłynął z dniem 14 lutego 2015 r. Przez cały ten okres posiadałam
nieruchomość nieprzerwanie, czułam się jej właścicielem i tak też
z nią postępowałam, również wobec osób trzecich. Wnosiłam także
wszelkie opłaty, w tym podatek od nieruchomości.
dowód: zaświadczenie z Urzędu Miasta
Uczestniczka postępowania nigdy nie kwestionowała tego stanu rzeczy, nie zgłaszała żadnych roszczeń wobec przedmiotowej nieruchomości, tym samym nigdy nie doszło do przerwania biegu zasiedzenia.
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, wnoszę jak na wstępie.
Anna Tymoniuk
Załączniki:
1) odpis z księgi wieczystej nr 1234,
2) umowa kupna nieruchomości,
3) zaświadczenie z Urzędu Miasta,
4) odpis wniosku i załączników.
2
PRAWO WŁASNOŚCI I KSIĘGI WIECZYSTE
2. Obowiązek informacyjny po nabyciu nieruchomości 5. Oznaczenie posesji
odpisałem u notariusza umowę przedwstępną zakupu lokalu. Obecnie czekam na wydanie przez bank
to obowiązek właściciela
kredytowej. Wiem, że mam obowiązek poinformowania gminy o kupnie nieruchomości. KiePdecyzji
dy powinienem to zrobić – teraz, po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, czy po zapłacie ceny
(z udzielonego kredytu)?
Obecnie Czytelnik nie musi jeszcze wykonywać wspomnianego
obowiązku. Z przepisu wynika, że
osoby fizyczne będące właścicielami nieruchomości (podatnicy)
są zobowiązane złożyć w urzędzie gminy (miasta) informację
o nieruchomościach i obiektach
budowlanych. Składa się ją na
formularzu według ustalonego
wzoru, w terminie 14 dni od dnia
wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego
w zakresie podatku od nieruchomości. Podobnie jest w sytuacji
zaistnienia zdarzenia mającego
wpływ na wysokość podatku,
np. rozpoczęcia wykorzystywania
części nieruchomości na cele związane z prowadzeniem działalności
gospodarczej.
Obowiązek podatkowy powstaje
od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające jego powstanie. Taką
okolicznością będzie m.in. nabycie
własności nieruchomości w wyniku podpisania umowy sprzedaży.
Zawarcie umowy przedwstępnej
sprzedaży nieruchomości nie
powoduje jeszcze przeniesienia
własności, dlatego nie aktualizuje
obowiązku złożenia wspomnianej
informacji. Dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej (umowy
sprzedaży, która to przenosi własność nieruchomości na kupującego) właściciel będzie musiał wykonać tę czynność. Bez znaczenia
jest zatem tutaj moment zapłaty
ceny (z własnych środków, czy też
z kredytu bankowego). Wynika to
z art. 6 ust. 6 ustawy o opłatach
i podatkach lokalnych (Dz. U.
z 2014 r. poz. 849 ze zm.).
3. Co ogranicza skuteczność wpisu w księdze
wieczystej?
W
księdze wieczystej nieruchomości, którą zamierzam kupić, nie ma żadnych zapisów o obciążeniach,
kredytach, hipotekach, służebnościach. Spotkałem się jednak z informacją, że aby zakup był bezpieczny, powinno się sprawdzić nie tylko samą księgę. Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?
Oczywiście podstawową kwestią
jest dokładne zapoznanie się z treścią księgi wieczystej nieruchomości, nie tylko pod kątem istniejących już wpisów, np. w sprawie
hipoteki czy służebności. Równie
ważne jest dokonanie tego sprawdzenia w możliwie niewielkim
odstępie czasowym od faktycznej
chwili dokonania zakupu (podpisania aktu notarialnego). Między
pierwszym sprawdzeniem stanu księgi wieczystej (dokumentem, który sprzedawca uzyskał
np. dwa miesiące temu i okazuje
potencjalnym nabywcom) a zakupem mija zawsze pewien czas,
w którym stan księgi może ulec
zmianie.
O tym, czy istnieje obciążenie na
nieruchomości, decyduje zasadniczo wpis. Wpis zamieszczony
w księdze wieczystej nieruchomości ma tzw. moc wsteczną, tj. od
chwili złożenia wniosku o jego
dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od
chwili wszczęcia tego postępowania. Stanowi o tym art. 29 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece
(Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
O tym więc, czy Czytelnik kupi
nieruchomość obciążoną hipoteką, rozstrzyga nie tyle brak wpisu
hipoteki w dziale IV księgi, ale także to, jakie wnioski są na tę chwilę
złożone do księgi i czy wzmianki
o nich są w księdze uwidocznione. Ważne są więc wszelkie dokumenty zgromadzone w księdze
wieczystej.
Powyższe jest o tyle ważne, że
nie można zasłaniać się nieznajomością nie tylko wpisów zamieszczonych w księdze wieczystej, ale
także wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 ustawy). Może zatem okazać się, że nabywca nieruchomości, nie będąc
dłużnikiem osoby, która domaga
się wpisania na nieruchomości hipoteki, będzie musiał odpowiadać
za zabezpieczone nią długi, pomimo tego, że w dniu, w którym stał
się właścicielem nieruchomości,
hipoteka nie była jeszcze wpisana
(choć w KW widniała już wzmianka o złożonym wniosku, którego
sąd nie zdążył jeszcze rozpatrzyć
i tym samym dokonać wpisu hipoteki do KW). Sąd Najwyższy
w swoim orzeczeniu wskazał, że
przeniesienie prawa własności nieruchomości i wpisanie w księdze
nabywcy nie stanowi przeszkody
do wpisu hipoteki przymusowej
na podstawie wniosku o jej wpis
złożonego wcześniej (uchwała SN
z dnia 29 kwietnia 2008 r., sygn.
akt III CZP 17/08).
Przed kupnem nieruchomości
warto zatem dokładnie i kilkukrotnie zbadać treść całej księgi. Dobrym rozwiązaniem jest zlecenie
takiej usługi prawnikowi – opłata
za tego rodzaju pomoc prawną
będzie niewielka, zwłaszcza jeśli
weźmie się pod uwagę kwoty inwestowane w nabycie nieruchomości.
4. Uciążliwy hałas z sąsiedniej posesji
S
ąsiad całymi dniami, do późnych godzin wieczornych (także w weekend) wykonuje różnego rodzaju
prace rzemieślnicze. Efektem tego jest wszechobecny i nieustający hałas oraz zanieczyszczenie mojej
działki, a także drogi i chodnika. Czy w takiej sytuacji mogę się przed tym jakoś bronić? Sąsiad twierdzi,
że póki działa na swoim terenie, ma zarejestrowaną działalność, to wszystko jest w porządku.
Sąsiad Czytelnika nie ma racji. Ani
prawo własności, ani tym bardziej
„zarejestrowanie” działalności
gospodarczej pod określonym
adresem nie upoważnia do całkowicie dowolnego postępowania.
Podstawową zasadą tzw. prawa
sąsiedzkiego jest to, że właściciel nieruchomości powinien
przy wykonywaniu swego prawa
powstrzymywać się od działań,
które by zakłócały korzystanie
z nieruchomości sąsiednich ponad
przeciętną miarę, wynikającą ze
społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Stanowi o tym
art. 144 Kodeksu cywilnego. Przez
nieruchomość sąsiednią należy rozumieć nie tylko nieruchomość położoną bezpośrednio przy granicy
działki, ale także nieruchomości
dalsze (chodzi tu więc o sąsiedztwo w szerszym rozumieniu).
Z drugiej strony pamiętać należy, że każda nieruchomość oddziałuje na sąsiednią w mniejszym
bądź większym zakresie. Ingerowanie w cudzy grunt poprzez różnego rodzaju uciążliwości może
mieć charakter bezpośredni bądź
pośredni. Te pierwsze polegają na
bezpośredniej ingerencji z sąsiedniego gruntu (np. poprzez odprowadzanie ścieków czy deszczówki
na grunt sąsiada). Te drugie ingerują w sferę sąsiada bez fizycznej styczności z gruntem, np. poprzez nieprzyjemny zapach czy
nadmierny hałas. Immisje są niedozwolone, ale tylko wtedy, gdy
przekraczają przeciętną miarę. To
jest kwestia kluczowa dla odpowiedzi na pytanie, czy w sprawie
opisanej w pytaniu dochodzi do
naruszenia przepisów.
Jeśli działanie sąsiada przekracza tę miarę (czyli nie jest spotykane w takim nasileniu nigdzie
indziej w okolicy w danym czasie),
wówczas Czytelnik może podjąć
określone działania celem ochrony
swoich praw. Przed wystąpieniem
na drogę prawną warto pisemnie
wezwać sąsiada do określonego
działania, aby mieć dowód, że
polubowne załatwienie sprawy
nie przyniosło pozytywnego rezultatu. Z pewnością pozwolenie
na prowadzenie działalności gospodarczej nie usprawiedliwia
np. zakłócania spoczynku nocnego. Tym bardziej, że kwestia hałasu to jeden problem, a drugi to
zanieczyszczenia z działki sąsiada.
W opisanej sprawie wydaje się,
że Czytelnik ma prawo zawiadomić np. straż miejską i poinformować o całej sytuacji. Podobnie
można sprawdzić legalność prowadzonej działalności gospodarczej,
która ma miejsce np. w garażu na
posesji. W tej ostatniej sprawie
można pozyskać pewne informacje z publicznych rejestrów. Zanim
jednak wejdzie się na drogę formalnych sporów, warto spróbować
wyjaśnić te kwestie polubownie,
w bezpośredniej rozmowie z sąsiadem.
D
okonałem remontu ogrodzenia. Niedawno straż gminna udzieliła
mi upomnienia, że oznakowanie mojej posesji jest nieprawidłowe.
Na ogrodzeniu nie umieściłem żadnego oznaczenia, znajduje się ono
obecnie na budynku, który stoi w głębi działki. Czy pouczenie strażników było uzasadnione?
Wszystko zależy od okoliczności
sprawy. Właściciele nieruchomości zabudowanych lub inne podmioty uwidocznione w ewidencji
gruntów i budynków, które takimi nieruchomościami władają,
mają obowiązek umieszczenia
w widocznym miejscu na ścianie
frontowej budynku tabliczki z numerem porządkowym. Należy to
zrobić w terminie 30 dni od dnia
otrzymania zawiadomienia o ustaleniu tego numeru. Obowiązek ten
wynika z art. 47b ust. 1 Prawa
geodezyjnego i kartograficznego
(Dz. U. z 2015 r. poz. 520). Na tabliczce, oprócz numeru porządkowego, zamieszcza się również
nazwę ulicy lub placu, a w miejscowościach bez ulic lub placów
albo posiadających ulice lub place
bez nazw – nazwę miejscowości.
Zastrzeżenia strażników gminnych mogły wziąć się stąd, że
budynek Czytelnika stoi w głębi
posesji. Powołany przepis w dalszej części stanowi, że w przypadku gdy budynek jest położony
w głębi ogrodzonej nieruchomości, tabliczkę z numerem porządkowym umieszcza się również na
ogrodzeniu. Tak więc w sytuacji,
gdy będzie to wymagane usytuowaniem budynku, brak choćby
jednej z nich będzie nienależytym
wykonaniem obowiązku nałożonego przez przepisy.
Co więcej, właściciel nieruchomości powinien także dbać o stan
tabliczki, tak aby cały czas była
czytelna i widoczna. Okresowo
musi więc ją czyścić oraz powinien zwracać uwagę czy drzewa
bądź inna roślinność nie przysłaniają tego oznaczenia. Przepisy nie
wymagają, aby sama tabliczka się
„świeciła” (a więc, aby numer naniesiony był na klosz z żarówką).
Niemniej jednak oznaczenie powinno być w jakiś sposób oświetlone, tak aby również po zapadnięciu zmroku można było w łatwy
sposób odszukać nieruchomość.
Trzeba pamiętać – o czym na
pewno strażnik gminny pouczył
Czytelnika – że niewykonanie czy
nienależyte wykonanie omówionych obowiązków stanowi wykroczenie. Kto będąc właścicielem,
administratorem, dozorcą lub
użytkownikiem nieruchomości,
nie dopełnia obowiązku umieszczenia w odpowiednim miejscu
albo utrzymania w należytym
stanie tabliczki z numerem porządkowym nieruchomości, podlega karze grzywny do 250 zł albo
karze nagany. Wynika to z art. 64
§ 1 Kodeksu wykroczeń (Dz. U.
z 2013 r. poz. 482 ze zm.). Tej
samej karze podlega ten, kto nie
dopełnia obowiązku oświetlenia
tabliczki z numerem porządkowym nieruchomości.
6. Zarządzanie wspólną
nieruchomością
J
estem jednym z trzech właścicieli budynku z lokalami mieszkalnymi.
Od pewnego czasu nie mogę dojść do porozumienia z partnerami
w kwestiach dotyczących m.in. bieżącego zarządzania nieruchomością, konserwacji i remontu obiektu itd. Czy mogę domagać się
powierzenia zarządu wspólną nieruchomością niezależnemu zarządcy?
TAK, jest to możliwe. Współwłasność wiąże się z koniecznością
współdziałania właścicieli w sprawie zarządzania nieruchomością,
zarówno w sprawach mniejszej
wagi (zwykłego zarządu), jak
i w sprawach o doniosłym znaczeniu (np. w zakresie obciążenia nieruchomości hipoteką,
czyli w sprawach przekraczających zwykły zarząd). Brak zgody
współwłaścicieli może bardzo
utrudnić, a czasem wręcz uniemożliwić prawidłowe funkcjonowanie współwłasności. Nawet dla
działania w sprawach zwykłego
zarządu do podjęcia określonej
czynności wymagana jest zgoda
współwłaścicieli dysponujących
większością udziałów.
Jeśli takiej zgody nie ma, można
odwołać się do sądu. Jednak na
dłuższą metę nie jest to dobre rozwiązanie, jeżeli współwłaściciele
w ogóle nie potrafią się porozumieć (za pewien czas, w podobnej
sprawie, znowu dojdzie do sporu,
a nieustanne odwoływanie się do
sądu jest nie tylko kosztowne, ale
oczekiwanie na rozstrzygnięcie
sądu zabiera wiele czasu).
Zgodnie z przepisami każdy ze
współwłaścicieli może wystąpić
do sądu o wyznaczenie zarządcy,
jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli
w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli
większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu
lub krzywdzi mniejszość. Stanowi
o tym art. 203 Kodeksu cywilnego.
Zarządca ustanowiony w ten sposób obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie
zarządu w księdze wieczystej lub
w zbiorze dokumentów. Warto pamiętać o tym, że koszty zarządu
będą musieli pokryć współwłaściciele, stosownie do posiadanych
przez siebie udziałów. Zarządca
zostaje ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości. Od chwili
ustanowienia zarządcy współwłaściciele mogą używać rzeczy, o ile
nie przeszkadza to w wykonywaniu zarządu. Nadwyżkę dochodów przynoszonych przez nieruchomość, po pokryciu wydatków,
wypłaca się współwłaścicielom
w terminach określonych przez
sąd. Sąd uchyli zarząd, gdy nie będzie podstawy dalszego jego trwania. Stanowi tak art. 614 Kodeksu
postępowania cywilnego (Dz. U.
z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Jeśli rzecz nie przynosi dochodu, ponoszenie kosztów na zarząd
może nie być dobrym rozwiązaniem i w takim przypadku warto
po prostu pomyśleć o zniesieniu
współwłasności.
DODATEK 2
3
DO NUMERU 56 GAZETY PODATKOWEJ Z 13 LIPCA 2015 R.
7. Łączenie nieruchomości
obciążonych hipoteką
10. Wartość domu wybudowanego na nieformalnie
nabytej nieruchomości
P
rzed wieloma laty kupiłem nieruchomość na kredyt. Zabezpieczony
jest hipoteką, kredyt cały czas spłacam. Nadarzyła się okazja,
abym kupił nieruchomość sąsiednią za niewielką kwotę. Chciałbym połączyć te dwie działki (nieruchomości) w jedną. Czy jest to możliwe? Co
z hipoteką – czy po połączeniu będzie obciążać tylko jedną z działek?
W
Zgodnie z przepisami właściciel
kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej
w jedną nieruchomość. Stanowi
o tym art. 21 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece. Po połączeniu ograniczone prawa rzeczowe
obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną
przez połączenie. Nie jest zatem
tak, że hipoteka obciążałaby tylko jedną z działek tworzących
nieruchomość. W pewnym więc
sensie takie połączenie pogarsza
sytuację Czytelnika, bo wcześniej
jedna działka (nieruchomość) była
wolna od obciążenia hipotecznego.
Nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi
mogą być połączone tylko wte-
Zasadniczo Czytelnik powinien
wydać nieruchomość prawowitemu właścicielowi, skoro nie posiada tytułu własności gruntu ani
nie doszło do zasiedzenia nieruchomości. Brak umowy w formie
aktu notarialnego spowodował,
że własność gruntu nie przeszła
na ojca Czytelnika – stał się on jedynie samoistnym posiadaczem
tejże działki.
Jednak przepisy przewidują pewien wyjątek dotyczący właśnie
sytuacji takiej jak opisana w pytaniu, tj. gdy doszło na cudzym gruncie do znacznej inwestycji budowlanej. Samoistny posiadacz gruntu
w dobrej wierze, który wzniósł
na nim budynek bądź inne urządzenie o wartości przenoszącej
znacznie wartość zajętej na ten cel
działki, może żądać, aby właściciel
przeniósł na niego własność zajętej
dy, gdy uprawnieni ułożą się co
do pierwszeństwa tych praw na
nieruchomości utworzonej przez
połączenie. Przykładowo, jeśli na
obu nieruchomościach ciążyłyby
hipoteki, wówczas możliwość połączenia takich gruntów uzależniona jest od tego, czy uprawnieni
(a więc np. banki, które zabezpieczyły w ten sposób udzielone
kredyty) porozumieją się co do
tego, który z nich będzie wpisany w dziale IV księgi wieczystej
na pierwszym miejscu, a który na
dalszym. Dla wierzyciela byłaby
to bowiem zmiana niekorzystna
– jeśli swoją wierzytelność miał
zabezpieczoną hipoteką wpisaną
na pierwszym miejscu, a po połączeniu nieruchomości na nowo
utworzonej nieruchomości miałby
zostać wpisany na drugiej pozycji.
iele lat temu ojciec kupił od sąsiada działkę i przez lata gospodarował tym gruntem. Przekazał mi
tę nieruchomość w spadku. Wybudowałem na niej dom. Niedawno zgłosił się do mnie formalny
właściciel posesji twierdząc, że muszę wydać działkę z uwagi na to, iż została kupiona bez aktu notarialnego. Do zasiedzenia jeszcze nie doszło. Czy mam szansę zatrzymać grunt z uwagi na wybudowanie
na nim domu?
działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Stanowi tak art. 231 § 1
Kodeksu cywilnego.
W przepisie jest mowa o posiadaczu, który jest w dobrej wierze.
Zasadniczo nabywca gruntu bez
aktu notarialnego traktowany jest
jako posiadacz w złej wierze. Niemniej w orzecznictwie uznano, że
na użytek powołanego przepisu
rozumienie dobrej wiary nie wyklucza przyznania posiadaczowi
omawianego uprawnienia w przypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza
samoistnego w złej wierze. Chodzi
tu o posiadacza, który wiedział lub
powinien był wiedzieć, że nie jest
właścicielem, jeżeli za jego traktowaniem na równi z posiadaczem
w dobrej wierze przemawiają, ze
względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia
społecznego (uchwała SN z dnia
6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP
108/91).
Tego rodzaju sprawa wymaga
bardzo żmudnego i dokładnego postępowania dowodowego,
które obciąża Czytelnika. Trzeba
zatem wykazać nie tylko dużą dysproporcję między poczynionymi
inwestycjami na gruncie, a samą
wartością gruntu. Ponadto należy
wykazać, że mimo iż posiadacz był
w złej wierze, występują szczególne okoliczności, które uzasadniają, że własność działki powinna
jednak należeć do niego i że takie
rozwiązanie będzie słuszne. Jeśli
jednak sąd nie podzieli stanowiska
Czytelnika, trzeba będzie nieruchomość wydać i rozliczyć poczynione na grunt nakłady, w tym
wybudowany dom.
8. Służebność przesyłu na rzecz
dostawcy wody
11. Właściciel nieruchomości powinien dbać o wpis
w księdze wieczystej
N
N
TAK. W pewnych sytuacjach może
dojść do ustanowienia tzw. służebności przesyłu. Jeśli właściciel nie
podpisze ze stosowną instytucją
umowy, ta może zwrócić się do
sądu z żądaniem ustanowienia
wspomnianej służebności za wynagrodzeniem (o ile są ku temu
przesłanki).
W myśl przepisów nieruchomość można obciążyć na rzecz
przedsiębiorcy, który zamierza
wybudować lub którego własność
stanowią urządzenia przesyłowe,
prawem polegającym na tym, że
przedsiębiorca może korzystać
w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie
z przeznaczeniem tych urządzeń.
Stanowi o tym art. 3051 § 1 Kodeksu cywilnego.
Najprostszym sposobem jest
więc zawarcie stosownej umo-
Obowiązek ten spoczywa na
Czytelniczce – właścicielce nieruchomości. W myśl przepisów
właściciel jest zobowiązany do
niezwłocznego złożenia wniosku
o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Stanowi o tym
art. 35 ust. 1 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece. Wynika to
z faktu, że księgi wieczyste prowadzi się dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości i że muszą one
zapewniać bezpieczeństwo obrotu. Z tego powodu zasadne jest,
aby treść księgi wieczystej zawsze
odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości.
Gdyby doszło do tego, że osoba
trzecia dozna szkody z uwagi na
to, że wpis w księdze nie jest „aktualny”, wówczas może dochodzić
od właściciela odszkodowania i to
nie tylko wtedy, gdy w ogóle tego
wpisu nie uaktualnił, ale także
wtedy, gdy zrobił to za późno.
Właściciel nieruchomości może
iedawno zgłosiło się do mnie przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne z informacją, że przez mój grunt będzie przeprowadzona
instalacja kanalizacyjna. Jednocześnie poinformowano mnie, że brak
zgody będzie skutkować skierowaniem sprawy do sądu. Czy takie
praktyki są dopuszczalne?
wy. Oczywiście ten tryb wchodzi
w grę, gdy strony dojdą do porozumienia we wszystkich aspektach
sprawy. Jeżeli konsensusu nie
będzie, pozostaje droga sądowa.
W dalszej części ustawa stanowi,
że jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy
o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń
przesyłowych, przedsiębiorca
może żądać jej ustanowienia za
odpowiednim wynagrodzeniem.
Jeśli po ustanowieniu służebności doszło do zmiany właściciela
przedsiębiorstwa, wówczas służebność przechodzi na nabywcę. Natomiast gdy dojdzie do wygaśnięcia
służebności, na przedsiębiorcy
ciąży obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych utrudniających
korzystanie z nieruchomości.
abyłam spadek po mamie. Do majątku wchodziła również nieruchomość rodzinna. W księdze wieczystej
jako właścicielka nadal figuruje mama. Kto powinien dokonać zmiany tego zapisu?
dostać grzywnę za nieujawnienie
swojego prawa w księdze wieczystej. Czytelniczka ma świadomość,
że jest właścicielką nieruchomości
i że księga wieczysta zawiera stare
wpisy. Do nabycia spadku nie potrzeba żadnej sprawy spadkowej
czy sprawy u notariusza. Skutek
następuje z mocy prawa. Przepisy ogólne również nie przewidują
obowiązku przeprowadzenia sprawy o stwierdzenie nabycia spadku.
Niemniej właśnie z innych przepisów może pośrednio wyniknąć
w danej sprawie taka konieczność.
Tak będzie w omawianym przypadku. Do wniosku o ujawnienie
prawa własności, który nowy właściciel musi złożyć do sądu, należy
załączyć dokument potwierdzający jego oświadczenie w tej kwestii – a takim dokumentem może
być jedynie orzeczenie sądu bądź
zarejestrowany akt notarialny poświadczający dziedziczenie (nie
będzie wystarczające złożenie
oświadczenia o byciu spadkobiercą
czy nawet przedłożenie testamentu). Dlatego w pierwszej kolejności
Czytelniczka powinna zająć się tą
sprawą. Najszybciej będzie można
uzyskać dokument u notariusza.
Sprawa w sądzie zawsze będzie
trwać nieco dłużej. Po uzyskaniu
stosownego dokumentu należy załączyć go do wniosku o ujawnienie
prawa własności odziedziczonej
nieruchomości, który składa się
do sądu właściwego ze względu na
miejsce położenia nieruchomości.
Trzeba także pamiętać, że sąd
może wymierzyć opieszałemu
właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 zł do 10 tys. zł w celu
spowodowania ujawnienia prawa
własności. Na postanowienie sądu
o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie. W razie ujawnienia
prawa własności, grzywna nieuiszczona może być umorzona
w całości lub części.
9. Różnica pomiędzy przerwaniem a zawieszeniem terminu zasiedzenia
O
d kilkudziesięciu lat moja rodzina dysponuje gruntem. Okazało się, że nie jesteśmy właścicielami,
gdyż ustna umowa dziadka była nieważna. Prawowity właściciel twierdzi, że nie doszło do zasiedzenia
z tego powodu, że bieg terminu zasiedzenia był kilka razy zawieszany, a teraz dojdzie do jego przerwania
na skutek złożonego przez niego pisma. Na czym polega przerwanie i zawieszenie terminu zasiedzenia
nieruchomości?
Bez zachowania formy aktu notarialnego nie można uzyskać własności nieruchomości. Na mocy
umowy nieformalnej kupujący
mógł jedynie wejść w posiadanie
gruntu. Kluczowy dla nabycia
własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest nieprzerwany
bieg terminu, w którym ma miejsce samoistne posiadanie nieruchomości. Przepis wymaga, aby
wynosił on 20 lub 30 lat, w zależności od tego, w jaki sposób uzyskano posiadanie nieruchomości
– jeśli w dobrej wierze będzie to
20 lat, jeśli w złej wierze – 30 lat.
Przy czym wejście w posiadanie
nieruchomości w wyniku zawarcia
ustnej umowy kupna jest traktowane jako działanie w złej wierze.
Wszelkie zakłócenia w „nieprzerwanym” posiadaniu będą mieć
znaczący wpływ na instytucję
zasiedzenia. Jeżeli podczas biegu
zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania gruntu, obecny posiadacz może doliczyć do czasu,
przez który sam go posiada, czas
posiadania swego poprzednika.
Jeśli jednak poprzedni posiadacz
uzyskał posiadanie nieruchomości
w złej wierze, czas jego posiadania
może być doliczony tylko wtedy,
gdy łącznie z czasem posiadania
przez obecnego posiadacza wynosi
przynajmniej trzydzieści lat.
Przy dokonywaniu obliczeń biegu okresu zasiedzenia stosuje się
odpowiednio przepisy o biegu terminu przedawnienia. W związku
z tym, przerwanie biegu terminu
następuje w wyniku podjęcia każdej czynności przed sądem przedsięwziętej bezpośrednio w celu
dochodzenia bądź ustalenia albo
zaspokojenia lub zabezpieczenia
roszczenia, a także przez uznanie
roszczenia przez osobę, przeciwko
której roszczenie przysługuje oraz
przez wszczęcie mediacji. Wynika
to z art. 175 Kodeksu cywilnego.
Do takich czynności należy przykładowo wniesienie powództwa
windykacyjnego (tj. pozwu właści-
ciela o wydanie nieruchomości).
Jeśli przed upływem wymaganego
terminu prawny właściciel działki wniesie taki pozew, wówczas
doprowadzi to do przerwania biegu terminu zasiedzenia. Skutek
dla posiadacza samoistnego jest
bardzo niekorzystny – przerwany termin zaczyna bowiem biec
na nowo (od początku). W razie
przerwania biegu terminu przez
czynność w postępowaniu przed
sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw
lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem
polubownym albo przez wszczęcie mediacji, termin nie biegnie
na nowo, dopóki postępowanie to
nie zostanie zakończone.
Niektóre jednak zdarzenia nie
powodują przerwania biegu terminu, a jedynie jego zawieszenie. Zawieszenie terminu nastę-
puje m.in. co do roszczeń, które
przysługują dzieciom przeciwko
rodzicom (przez czas trwania
władzy rodzicielskiej), czy też do
wszelkich roszczeń, gdy z powodu
siły wyższej uprawniony nie może
ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju
(przez czas trwania przeszkody).
Po ustaniu określonej przeszkody termin wznawia (kontynuuje)
swój bieg, a więc nie zaczyna swojego biegu na nowo tak jak przy
przerwaniu.
Warto dodać, że względem osoby, która nie ma pełnej zdolności
do czynności prawnych, bieg terminu nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat dwóch od
ustanowienia dla niej przedstawiciela ustawowego albo od ustania
przyczyny jego ustanowienia.
4
PRAWO WŁASNOŚCI I KSIĘGI WIECZYSTE
12. Wcześniejsze zwolnienie od kosztów
w sprawach wieczystoksięgowych
15. Zgoda na zniesienie
współwłasności
P
J
o nabyciu spadku po mamie muszę złożyć do ksiąg wieczystych wniosek o ujawnienie swojego prawa
własności. Okazało się, że trzeba uporządkować stare nieaktualne wpisy, co wiąże się z kolejnymi
opłatami. Czy z uwagi na trudną sytuację życiową mogę zostać zwolniona z tych kosztów?
TAK. Zwolnienia od kosztów sądowych może się domagać osoba
fizyczna, jeżeli złoży oświadczenie, z którego wynika, że nie jest
w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla
siebie i rodziny. Taka jest reguła.
Konieczne będzie również złożenie stosownego oświadczenia
(obejmującego szczegółowe dane
o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania
osoby ubiegającej się o zwolnienie
od kosztów) wypełnionego według
ustalonego wzoru. Sąd może również odebrać od osoby ubiegającej
się o zwolnienie od kosztów sądowych przyrzeczenie zapewniające
o prawdziwości złożonych oświad-
czeń – w razie kłamstwa można
skazać wnioskodawcę na karę
grzywny w wysokości do 1 tys. zł.
W przypadku gdy strona po raz
kolejny złoży niezgodnie z prawdą oświadczenie, wówczas kara ta
może wynieść 2 tys. zł. Zwolnienie
może mieć charakter pełny bądź
jedynie częściowy.
Jednakże w postępowaniu wieczystoksięgowym obowiązuje
odmienna reguła dotycząca czasu, w którym można ubiegać się
o takie zwolnienie. O zwolnienie
można wystąpić wyłącznie przed
złożeniem wniosku o wpis w księdze wieczystej. Stanowi o tym
art. 106 ust. 1 ustawy o kosztach
sądowych w sprawach cywilnych
(Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 ze zm.).
Gdyby wniosek o zwolnienie został złożony razem z wnioskiem
o wpis do księgi wieczystej, zostanie odrzucony jako niedopuszczalny. Jeśli wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej ma
być zamieszczony w akcie notarialnym, wówczas zwolnienie od
kosztów sądowych może nastąpić
wyłącznie przed zawarciem tego
aktu notarialnego. W sytuacji gdy
sąd zwolni Czytelniczkę od opłaty, wniosek o dokonanie wpisów
do księgi wieczystej powinien
być złożony w terminie trzech
miesięcy od doręczenia postanowienia o zwolnieniu od kosztów
sądowych.
13. Księga wieczysta dla wyodrębnionej działki
C
hcę kupić działkę, która na tę chwilę nie ma jeszcze księgi wieczystej, dlatego że stanowi część większej nieruchomości. Działka jest wyodrębniona geodezyjnie. Według zapewnień sprzedawcy wszystko
jest formalnie gotowe do transakcji. Czy brak tego rodzaju księgi może być przeszkodą w sporządzeniu
aktu notarialnego?
NIE. Nie będzie to stanowiło przeszkody w nabyciu nieruchomości.
Na tę chwilę nie można jednak mówić o wspomnianej przez Czytelnika działce jako o „nieruchomości” w znaczeniu prawnym, a tylko
taka działka – będąca nieruchomością – może być przedmiotem
sprzedaży, gdyż stanowić będzie
samodzielną, odrębną rzecz mogącą być przedmiotem obrotu prawnego. W tym celu musi posiadać
własną księgę wieczystą. Jednak
księga ta nie musi być zakładana
przed umową sprzedaży działki.
Wniosek o jej odłączenie z dotychczasowej księgi i założenie dla
niej nowej księgi można bowiem
sformułować w akcie notarialnym
umowy sprzedaży. Najistotniejsze
jest to, aby działka była wydzielona geodezyjnie i miała nadany
odrębny numer.
Część nieruchomości może być
odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty
stanowiące podstawę oznaczenia
nieruchomości zarówno co do
części odłączonej, jak i co do części pozostałej. Wynika tak z § 112
Wysokość opłat w sprawach wieczystoksięgowych
 Opłatę stałą w kwocie 150 zł pobiera się od wniosku o wpis m.in.:
1) własności, użytkowania wieczystego,
2) praw osobistych i roszczeń,
3) zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.
 Opłatę stałą w kwocie 60 zł pobiera się od wniosku m.in. o:
1) założenie księgi wieczystej,
2) sprostowanie działu I-O,
3) wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego
w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania
i prowadzenia ksiąg wieczystych
w systemie informatycznym (Dz. U.
z 2013 r. poz. 1411 ze zm.). W akcie
notarialnym zakupu jednej z tych
działek nastąpi jej odłączenie od
pozostałych działek powstałych
w wyniku podziału. Notariusz będzie mógł sporządzić taki akt notarialny tylko wówczas, gdy zostaną
przedstawione przez sprzedawcę
wspomniane wcześniej dokumenty
stanowiące podstawę oznaczenia
nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i części, która
pozostaje w księdze.
Warto dodać, że założenie księgi
wieczystej wiąże się z opłatą sądową w wysokości 60 zł. Podobnie
taka sama jest wysokość opłaty dla
odłączenia nieruchomości lub jej
części. Niemniej jednak, jeżeli założenie księgi wieczystej następuje
w związku z odłączeniem nieruchomości lub jej części z istniejącej
księgi wieczystej, pobiera się tylko
jedną opłatę stałą.
14. Działkę z hipoteką można sprzedać
N
a mojej nieruchomości ciąży hipoteka. Nie ma ona dużej wartości. Zabezpiecza kredyt, który został
udzielony na dofinansowanie zakupu działki. Czy mogę nieruchomość sprzedać przed spłatą kredytu?
W umowie widnieje zapis, że nie mam prawa zbycia do czasu spłaty kredytu wraz z odsetkami.
Taki zapis w umowie nie będzie
ważny. Niemal zawsze przy udzielaniu kredytu na zakup nieruchomości kredytodawca (bank)
zabezpiecza swoje roszczenia
poprzez ustanowienie hipoteki
na nieruchomości. W tym miejscu trzeba zwrócić uwagę na to,
że z reguły zabezpieczenie następuje na nieruchomości, która jest
przedmiotem zakupu, choć wcale
nie jest to jedynym rozwiązaniem.
Hipoteka to ograniczone prawo
rzeczowe, które jest wpisywane do
działu IV księgi wieczystej. Obciąża ono nieruchomość, jednak nie
pozbawia jego właściciela prawa
do rozporządzania nią.
Co więcej, tego rodzaju obciążenie nie daje też prawa do tego,
aby właściciel zobowiązywał się
wobec wierzyciela, że takiego
zbycia nie dokona w przyszłości.
Niedopuszczalne jest bowiem za-
strzeżenie, przez które właściciel
nieruchomości zobowiązuje się
względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub
obciążenia nieruchomości przed
wygaśnięciem hipoteki. Wynika
to bezpośrednio z art. 72 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli podczas podpisywania
dokumentów kredytowych takie
zobowiązanie względem banku
zostało złożone, można mieć pewność, że nie będzie ono skuteczne.
W razie sprzedania nieruchomości ewentualna egzekucja i dochodzenie należności przez bank
będzie mogło zostać skierowane
do aktualnego jej właściciela. Nie
oznacza to jednak, że Czytelnik
przestanie odpowiadać za dług całym swoim majątkiem. To on jest
dłużnikiem osobiście zobowiązanym do uregulowania należności,
odpowiadającym za to całym swo-
im majątkiem osobistym, czego
umowa sprzedaży działki w żaden
sposób nie zmieni. Hipoteka jest
tylko zabezpieczeniem tej wierzytelności. W praktyce jednak przy
sprzedaży nieruchomości przed
spłatą kredytu część (a czasem
i całość) ceny ze sprzedaży idzie
zawsze na spłacenie wierzytelności, co pozwala później wykreślić
hipotekę. Większość kupujących
nie będzie zainteresowana zakupem, jeśli po transakcji miałoby
ciążyć na nich tego rodzaju obciążenie.
Warto dodać, że zdarza się, iż
banki w umowach kredytowych
zobowiązują kredytobiorcę do
wcześniejszego poinformowania
o zamiarze zbycia nieruchomości.
Niewykonanie tego obowiązku
można co najwyżej rozpatrywać
w kontekście naruszenia postanowień umowy kredytowej.
estem współwłaścicielem nieruchomości. Zamierzam znieść
współwłasność, gdyż od dłuższego czasu nie mogę dojść do porozumienia z rodzeństwem w wielu sprawach dotyczących działki.
W jaki sposób można znieść współwłasność? Czy pozostali współwłaściciele mogą się na to nie zgodzić, jeśli nie mają środków, by
mnie spłacić?
Zasadniczo każdy współwłaściciel może domagać się w dowolnym momencie zniesienia współwłasności. To uprawnienie można
w drodze wyjątku wyłączyć na
okres nie dłuższy niż 5 lat. Jednak
w ostatnim roku przed upływem
zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na
dalsze 5 lat. Przedłużenie można
ponowić. Stanowi o tym art. 210
Kodeksu cywilnego.
Takie wyłączenie powinno nastąpić w wyniku podjęcia stosownej czynności prawnej (np. zawarcia umowy). Jeśli Czytelnik
nie podpisywał stosownego porozumienia, nie ma możliwości
wyrażenia sprzeciwu przez pozostałych współwłaścicieli na przeprowadzenie takiego postępowania. Brak środków na spłacenie
Czytelnika (czyli na tzw. wykupienie udziałów współwłaściciela)
nie stanowi również przeszkody,
choćby z tego względu, że zniesienie współwłasności może nastąpić
także w inny sposób.
Każdy ze współwłaścicieli może
żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział
rzeczy wspólnej, chyba że podział
byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo
pociągałby za sobą istotną zmianę
rzeczy lub znaczne zmniejszenie
jej wartości. W wielu przypadkach podział nieruchomości jest
niemożliwy bądź niekorzystny
dla samej nieruchomości. Rzecz,
która nie daje się podzielić, może
być przyznana stosownie do
okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty
pozostałych. Jeżeli takie dopłaty
lub spłaty zostały ustalone, sąd
oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby
także sposób ich zabezpieczenia.
W razie rozłożenia dopłat i spłat
na raty terminy ich uiszczenia nie
mogą łącznie przekraczać 10 lat.
W odniesieniu do gospodarstwa
rolnego w razie braku zgody
wszystkich współ właścicieli,
sąd przyzna gospodarstwo temu
z nich, który je prowadzi lub stale
w nim pracuje, chyba że interes
społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.
Na dokonanie stosownych spłat
współwłaściciele mogą przykładowo zaciągnąć kredyt zabezpieczony hipoteką na całej nieruchomości. W ostateczności (bądź gdy
takie żądanie zgłoszą współwłaściciele) zniesienie współwłasności może polegać na sprzedaży
rzeczy stosownie do przepisów
Kodeksu postępowania cywilnego (w trybie licytacji) i podzieleniu sumy uzyskanej ze sprzedaży
pomiędzy zainteresowanych. Najmniej korzystnym rozwiązaniem
będzie dokonanie sprzedaży rzeczy stosownie do przepisów o licytacji. Cena uzyskana ze sprzedaży
będzie niższa, ponadto konieczne
będzie jeszcze pokrycie kosztów
postępowania.
16. Prawne instrumenty ochrony
własności
Właściciel realizuje ochronę swojego prawa za pomocą roszczeń.
Najczęściej spotykane to roszczenie windykacyjne oraz negatoryjne.
Roszczenie windykacyjne to
roszczenie o wydanie rzeczy.
Jeśli jakaś osoba posiada rzecz
określonego właściciela i czyni to
bez podstawy prawnej, wówczas
właściciel może żądać od tej osoby
wydania mu tej rzeczy (art. 222
§ 1 K.c.). Oczywiście właściciel
nie będzie mógł wystąpić z takim żądaniem, jeśli osoba, która
dysponuje jego rzeczą czyni to na
podstawie jakiejś umowy (np. jest
najemcą lokalu, dzierżawcą). Często wnosząc powództwo do sądu
na tej podstawie właściciele przerywają bieg terminu zasiedzenia
nieruchomości.
Właściciel, aby móc skutecznie domagać się zrealizowania
swojego żądania, musi wykazać
(udowodnić), że faktycznie jest
właścicielem. W przypadku nieruchomości sprawa jest prosta –
wystarczy np. załączenie odpisu
z księgi wieczystej. W odniesieniu
do innych rzeczy trzeba przedstawić rachunek, umowę zakupu czy
też powołać świadków, którzy zeznają, że określona rzecz jest własnością osoby wnoszącej sprawę
do sądu.
Roszczenie negatoryjne polega
na tym, że przeciwko osobie, która
narusza własność w inny sposób
niż przez pozbawienie właściciela władztwa nad tą rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie
o przywrócenie stanu zgodnego
z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 K.c.). Chodzi tu
więc o sytuacje, gdy rzecz cały
czas znajduje się „w rękach” właściciela, jednak inne osoby przeszkadzają mu w wykonywaniu
tego prawa. Przykładowo, z tego
roszczenia może skorzystać właściciel, jeśli jego sąsiad samowolnie przechodzi/przejeżdża przez
jego grunt, kieruje na jego grunt
odpływ wody deszczowej czy też
gdy z sąsiedniego gruntu dochodzi notorycznie uciążliwy hałas.
Składając do sądu stosowny pozew
można żądać zarówno przywrócenia stanu poprzedniego (np. rozebrania części płotu postawionego
z przekroczeniem granicy dwóch
działek), jak i zaniechania naruszeń w przyszłości.
Co istotne, powyższe roszczenia, jeśli dotyczą nieruchomości,
nie ulegają nigdy przedawnieniu.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks
cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)