Istota i cele zarządzania nieruchomościami 1

Istota i cele zarządzania nieruchomościami 1

Istota i cele zarządzania nieruchomościami
1. Nieruchomości jako przedmiot zarządzania
Nieruchomość, w najszerszym pojęciu, to wyodrębniony obszar ziemi
obejmujący także zasoby naturalne pod jej powierzchnią lub lustrem wody oraz
wytwory przyrody i produkcji na trwale związane z tą powierzchnią, a także
przestrzeń nad nią.
Dla zarządcy, podstawowa definicja nieruchomości zawarta jest w art.46
Kodeksu cywilnego, którą uzupełniają i rozwijają dalsze przepisy kodeksowe oraz
zawarte w innych ustawach. Brzmi ona następująco : „ Nieruchomościami są części
powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności ( grunty ), jak
również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na
mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności „.
Na przestrzeni lat następowały stopniowe zmiany sposobów traktowania
nieruchomości przez ich właścicieli. Początkowo uznawali oni nieruchomości jedynie
jako lokatę umożliwiającą produkcję, składowanie, sprzedaż lub jako obiekt
konsumpcyjny ( mieszkanie ) i gospodarowanie tak rozumianymi nieruchomościami
było realizowane przez rządców czy ekonomów. Z biegiem czasu właściciele
dostrzegli także nieruchomości jako kapitał, którego wartość rynkowa zależy od
jakości zarządzania, kapitał, który może podnieść wartość jednostki gospodarującej
wpływając na jej wynik finansowy czy dochody właścicieli – realizacja zarządzania tak
pojmowanymi nieruchomościami jest już w gestii „ property i facility management”czyli profesjonalnych zarządców nieruchomości.
Nieruchomości klasyfikuje się według kryterium podmiotowego na publiczne i
prywatne, a według kryterium przedmiotowego na gruntowe, budynkowe i lokalowe.
Istnieje także klasyfikacja nieruchomości według ich przeznaczenia na mieszkalne,
handlowo-usługowe, przemysłowe, rolne, leśne i o charakterze specjalnym.
W gospodarce rynkowej nieruchomości postrzegane są jako :
- obiekt rynkowy,
- obiekt inwestowania,
- obiekt dochodowy,
- obiekt fiskalny,
- obiekt zarządzania,
- obiekt użytkowania,
- obiekt kredytowania,
- obiekt prawny.
Powyższe funkcje nieruchomości podlegały także ewolucji. Początkowo
nieruchomość była obiektem użytkowym w ręku właściciela ; z czasem nastąpiło
rozdzielenie właściciela od użytkownika. Pierwszy traktował nieruchomość jako obiekt
inwestycyjny, drugi jako obiekt użytkowy. Powstanie stosunku prawnoekonomicznego między właścicielem a użytkownikiem spowodowało konieczność
definicji ochrony praw obydwu stron, co wymagało spojrzenia na nieruchomość jako
obiekt prawny i zdefiniowania prawa własności i władania a także uwzględnienia
cyklu życia nieruchomości tj. umownego terminu obejmującego okres od podjęcia
decyzji o przeznaczeniu terenów, poprzez decyzje o ich zainwestowaniu, realizację
obiektu budowlanego, użytkowanie i utrzymanie, ewentualny obrót, sprzedaż aż do
ich likwidacji czy wyburzenia.
2. Pojęcie zarządzania nieruchomościami
W ujęciu tradycyjnym definiuje się zarządzanie jako działalność kierowniczą
polegającą na ustaleniu celów i powodowaniu ich realizacji w organizacjach
podlegających zarządzającemu na podstawie własności środków produkcji lub
dyspozycji nimi. Stopniowo wystąpiły dążenia do przejścia od zarządzania przez cele
do zarządzania przez jakość, stąd nowa, współczesna definicja – jest to działalność
nakierowana na przetrwanie i dalszy rozwój jednostki gospodarczej a także wybór
drogi najmniej ryzykownej w rozwiązywaniu problemów współdziałania, partnerstwa
oraz walki.
Istnieją dwa podejścia do definicji zarządzania nieruchomościami:
-
podejście węższe dotyczące wykonywania spraw codziennych,
jakie wynikają z użytkowania nieruchomości; może zostać
utożsamione z administrowaniem,
-
podejście szersze, zgodnie z którym zarządzanie wykracza poza
zadania krótkoterminowe, to także konieczność postrzegania
nieruchomości w złożonym otoczeniu rynkowym w długiej
perspektywie.
W pracy zarządcy musi wystąpić jedność celów krótko- i długoterminowych
sprecyzowanych w szczególności w cywilno-prawnej umowie o zarządzanie
nieruchomością.
Pojęcie zarządzania nie ma jednej definicji. Zarządzanie obejmuje wiele
czynności tworzących tzw. dziedziny zarządzania. Można je wyróżnić stosując
strukturę funkcjonalną lub strukturę przedmiotową.
-
Według struktury funkcjonalnej zarządzanie obejmuje: kierowanie,
organizowanie, planowanie,
administrowanie, kontrolowanie
i
motywowanie.
-
Według struktury przedmiotowej zarządzanie obejmuje m.in.:
zarządzanie
finansami,
produkcją,
sprzedażą,
strukturami
organizacyjnymi, utrzymaniem obiektu w należytym stanie technicznym,
pracami modernizacyjnymi i in.
Zadania krótko- i długoterminowe reprezentują dwa poziomy zarządzania:
zarządzanie operacyjne i zarządzanie strategiczne. Zarządzanie operacyjne związane
jest z rutynowym bieżącym zarządzaniem nieruchomością, zarządzanie strategiczne
wiąże się natomiast z decyzjami odwzorowującymi średnio- i długookresowe strategie
właściciela.
Oprócz dwóch wyżej wymienionych poziomów zwraca się także uwagę na
trzeci poziom zarządzania – zarządzanie portfelem inwestycji w nieruchomościach. W
tym ujęciu zarządzanie związane jest z zarządzaniem majątkiem osób prywatnych lub
prawnych, który został zakupiony w celach inwestycyjnych.
Zarządzanie nieruchomościami może być statyczne albo dynamiczne.
Statyczne polega na dążeniu do zachowania dotychczasowej substancji
nieruchomości przy jak najmniejszych nakładach ( bliskie administrowaniu ) . W
zarządzaniu dynamicznym dąży się do zachowania substancji przy równoczesnym
wzroście wartości kapitałowej i walorów użytkowych głównie poprzez wykonywanie w
imieniu właściciela praw rzeczowych w stosunku do zarządzanej nieruchomości, ale w
granicach umocowania.
W przypadku zarządzania dynamicznego podejmowanie decyzji w granicach
umocowania polega na zarządzaniu udogodnieniami ( facility menagement ),
zarządzaniu finansowym oraz opracowywaniu planów i projektów łącznie z ich
realizacją.
Zadaniem współczesnego zarządzania nieruchomościami jest efektywne
wykorzystanie posiadanych zasobów majątkowych co wymaga długofalowej strategii.
Ma to zasadnicze znaczenie i jest niezmiernie ważne gdyż nieruchomości podlegają
silnym wpływom zewnętrznym, nie są dobrami niezmiennymi i trwałymi (zaczynają
„umierać” już pierwszego dnia po ich przekazaniu)oraz są nie tylko rezultatem
wcześniejszych inwestycji, ale również miejscem dalszych (modernizacje).
Biznesplan sporządzony przez zarządzającego, uzgodniony z właścicielem
nieruchomości, powinien stanowić podstawę efektywnego zarządzania. Powinien
pokazywać cele zarządcy, strategie ułatwiające ich osiągnięcie, mocne i słabe strony
nieruchomości (poprzez analizę SWOT), a także szanse i zagrożenia ze strony
otoczenia gospodarczego. Dobrze skonstruowany biznesplan jest pomocny przy
podejmowaniu decyzji strategicznych i bieżących przez osoby zarządzające
nieruchomościami, a ponadto ułatwia im zdobycie zewnętrznych środków
finansowych na budowę, rozbudowę, modernizację oraz gospodarowanie
nieruchomościami. Stanowi on również źródło informacji dla właścicieli
nieruchomości, udziałowców, sponsorów, przyszłych użytkowników, władz lokalnych i
pracowników jednostki organizacyjnej zarządzającej nieruchomością.
Główną cechą dobrego zarządzania jest profesjonalna realizacja
celów określonych przez właściciela.
Podstawowym warunkiem takiego zarządzania nieruchomościami jest pełna
przejrzystość nieruchomości, tj. znajomość stanu prawnego (praw własności),
położenia, substancji technicznej oraz uwarunkowań ekonomicznych. Przedmiotem
zarządzania powinny być wyłącznie nieruchomości przejrzyste.
Relacje pomiędzy właścicielem a zarządcą mogą być bardzo zróżnicowane i
obejmować czynności od powiernictwa majątkowego do zwykłego administrowania.
Funkcje zarządcy może pełnić zarówno właściciel nieruchomości, pracownik
właściciela, albo zarządca, czyli osoba fizyczna zajmująca się profesjonalnie
zarządzaniem nieruchomościami. Istnieją różne formy zawodowego zarządzania –
może być realizowane przez pojedynczą osobę, firmę, specjalizującą się w
zarządzaniu, wydzielony
administracyjnego.
3.
departament
w
firmie
czy
przez
n
p.
dyrektora
Zarządzanie nieruchomościami jako działalność zawodowa
Podstawowym aktem prawnym regulującym problematykę działalności
zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami, w tym
zarządzanie nimi jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami / t.j. Dz.U. z 2004 r.
Nr 261 poz. 2603 z późn. zm./ . Dział V rozdział 3 ustawy zawiera regulacje w
zakresie zarządzania nieruchomościami.Art.184 określa jednoznacznie, że zarządzanie
nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców
nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Przepis ten stwierdza,
iż zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną
w trybie przepisów ustawowych, a przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w
zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą
wykonywane przez zarządców nieruchomości.
Ustawa definiuje na czym polega profesjonalne zarządzanie nieruchomościami
określając, iż przede wszystkim na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności
mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie
właściwej
nieruchomości;
gospodarki
ekonomiczno-finansowej
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej
przepisów Prawa
gospodarki
energetycznej
w
rozumieniu
4) energetycznego;
5) bieżące administrowanie nieruchomością;
6) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
przeznaczeniem;
7) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Dodatkowo, jak wynika z nowelizacji ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r.,- w
przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź
środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca
nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres
czynności określony powyżej, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.
Określone w ustawie czynności zarządcze mogą być realizowane osobiście
przez zarządcę lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i
działających pod jego bezpośrednim nadzorem, przy czym ponosi on za ich czynności
odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika nie tylko z przepisów ustawy
o gospodarce nieruchomościami, ale także z przepisów odrębnych ustaw (np. Prawa
budowlanego), oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością , która jest obligatoryjną
podstawą jego działania.
Umowa o zarządzanie nieruchomością , zawarta z jej właścicielem lub
inną osobą, której przysługuje prawo do nieruchomości, wymaga formy pisemnej pod
rygorem nieważności.
W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości
odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz
oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody
wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Zakres ustawowych obowiązków zarządcy nieruchomości
Przy wykonywaniu działalności zawodowej zarządca jest obowiązany stosować
przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, a
czynności zarządzania wykonywać ze szczególną starannością, właściwą dla ich
zawodowego charakteru. Jest on także obowiązany kierować się zasadą ochrony
interesów osób, na rzecz których wykonuje te czynności. Zarządca nieruchomości jest
zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych – (art. 186 u.g.n.)
Przepis ten jest „kodeksem powinności zarządcy”. Został on uzupełniony przez
nowelizację ustawy dokonaną 24 sierpnia 2007 r., która poszerzyła obowiązki
zarządcy nieruchomości, poprzez wprowadzenie dodatkowego art. 186a obligującego
zarządcę nieruchomości do przekazywania organom wykonawczym gminy właściwej
ze względu na miejsce położenia nieruchomości danych dotyczących czynszów najmu
lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem
technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikających z
umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach. Szczegółowe
regulacje prawne dotyczące tego obowiązku zarządcy zawarte są w Rozporządzeniu
Ministra Infrastruktury z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie określenia danych
dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego
zasobu mieszkaniowego, położonych na obszarze gminy lub jego części. (Dz.U. z
2007 r. Nr 250 poz.1873).
Zarządca ma obowiązek stosować przepisy prawa, przez co należy rozumieć,
że stawiane mu w umowie cele właściciela może realizować jedynie zgodnie z literą
prawa. Stosowanie prawa rozumieć należy jako przestrzeganie prawa w codziennej
działalności. Chronienie interesów osób, na rzecz których zarządca wykonuje zadania,
musi się odbywać przy równoczesnym poszanowaniu praw osób trzecich. Szczególną
staranność przy wykonywaniu czynności zarządzania cechować powinna dobra wola
w poznaniu wszelkich uwarunkowań mogących mieć wpływ na podejmowane w
imieniu właściciela decyzje.
Uchwalone przez organizacje zawodowe i opublikowane , po uzgodnieniu, w
Komunikacie Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. standardy zawodowe
jako jednolite normy postępowania środowiska zarządców nieruchomości, które
każdy profesjonalny zarządca winien wypełniać i przestrzegać - mają na celu
podniesienie jakości świadczonych usług oraz
umożliwienie
klientom jako
usługobiorcom zapoznanie się z nimi i w konsekwencji żądania ich przestrzegania.
Jednocześnie organizacje zrzeszające zarządców będą miały łatwiejszą drogę do
weryfikacji środowiska, a w ekstremalnych przypadkach znane będą kryteria
pozwalające na eliminację z grona zarządców osób, które nie zasługują na to miano.
Uzgodnione standardy z czasem zapewne będą modyfikowane i uzupełniane o
nowe regulacje gdyż kryteria funkcjonowania zawodu zarządcy jak i uwarunkowania
rynku nieruchomości podlegają ustawicznym zmianom.
Spośród uzgodnionych standardów warto zwrócić uwagę na zasady ogólne,
które między innymi dotyczą konieczności przestrzegania uznanych zasad moralnych i
prawnych obowiązujących na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Istotny jest także
standard dotyczący dbałości o prestiż zawodu czy o zachowaniu tajemnicy
zawodowej. Ważnym jest również, szczególnie z punktu widzenia klientów, standard
dotyczący obowiązku informowania, polubownych metod rozwiązywania sytuacji
konfliktowych, prowadzenia dokumentacji i obsługi finansowej. Środowisko
zarządców ujęło także jako standard wzajemną współpracę opartą na koleżeństwie i
lojalności.
Ustanawiając standardy zawodowe zarządcy nieruchomości nie tylko muszą
określić i znormalizować swoje działania merytoryczne ale także powinni ustalić
minimalne normy w dziedzinie etyki postępowania, czyli stworzyć Kodeks etyki
zawodowej.
Etyka to ogół norm moralnych, zasad postępowania przyjętych i
obowiązujących w danej epoce i zbiorowości społecznej. Natomiast całokształt norm
wyznaczających określone obowiązki moralne, dotyczące zarówno czynności
wynikających bezpośrednio z wykonywania danego zawodu, jak i związanych z nim
stosunków społecznych, nazywany jest etyką zawodową.
Etyka jest niewątpliwie miarą sukcesu zawodowego zarządcy nieruchomości.
Instytut Zarządzania Nieruchomościami (IREM) w Stanach Zjednoczonych,
jedna z największych i o wieloletnich tradycjach oraz dużych osiągnięciach
organizacja zarządców nieruchomości wypracowała Kodeks Etyki Zawodowej
Dyplomowanego Zarządcy Nieruchomości. W jego preambule stwierdzono, iż
odnoszenie dalszych sukcesów przez Instytut i jego członków oraz ich przyszłość
zależą od stworzenia i utrzymania zaufania społecznego do uczciwości, prawości,
profesjonalizmu i zdolności profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Określono
także, że przestrzeganie postanowień Kodeksu będzie korzystne dla
całego
społeczeństwa i przyczyni się do rozwijania obustronnie korzystnych relacji pomiędzy
dyplomowanymi zarządcami nieruchomości, kandydatami do otrzymania tego tytułu,
innymi profesjonalistami pracującymi na rynku nieruchomości, klientami,
pracodawcami i społeczeństwem. Członkowie Instytutu przyjęli ten Kodeks, a
złożenie przyrzeczenia jego przestrzegania postanowili traktować jako warunek
członkostwa, dając tym samym wyraz temu, że widzą konieczność utrzymania i
promowania prawego sposobu działania oraz uczciwej konkurencji wśród wszystkich
osób wykonujących zawód zarządcy nieruchomości. Kodeks zawiera zobowiązania
członków min. do zapewnienia ochrony interesów osób, które stykają się z ich
zawodem, do zachowania równej i honorowej współpracy, do uczciwości, prawości i
rzetelności, do wspierania swoich wysiłków nauką i kształceniem się, tak aby usługi
świadczone dla klientów były zawsze na najwyższym poziomie. Kodeks zawiera 13
artykułów dotyczących podstawowych obowiązków zarządcy nieruchomości.
Niektóre polskie zrzeszenia zarządców nieruchomości, w szczególności
współpracujące z IREM, opracowały własne kodeksy etyki zawodowej, w dużej
mierze wzorując się na sprawdzonych doświadczeniach amerykańskich. Należy
oczekiwać, iż całe polskie środowisko zarządców nieruchomości doprowadzi do
opracowania jednolitego dla wszystkich profesjonalistów Kodeksu Etyki Zawodowej
Licencjonowanego Zarządcy Nieruchomości.
Kodeks taki powinien obejmować zbiór generalnych reguł postępowania.
Powinien opierać się na ogólnie przyjętych normach etycznych oraz na
ukształtowanych dobrych obyczajach.
Wymogi kwalifikacyjne
Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaje się
osobie fizycznej, która :
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za
przestępstwa
3) gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych,
znaków urzędowych,
4) za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
5) posiada wyższe wykształcenie;
6) ukończyła
studia
nieruchomościami;
podyplomowe
w
zakresie
zarządzania
7) odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Obowiązek ukończenia studiów podyplomowych nie dotyczy osoby, która
ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne
wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania
nieruchomościami.
Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję
zawodową zarządcy nieruchomości po spełnieniu warunków wymienionych powyżej
oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.
System nadawania licencji zawodowych
Mocą ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami ( Dz.U.z 2007 r. Nr 173 poz.1218) nastąpiła istotna zmiana w
procedurze nadawania licencji zawodowych w zakresie zarządzania nieruchomościami
polegająca na rezygnacji z egzaminu państwowego.
Aktualnie Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i
mieszkaniowej nadaje w formie świadectwa licencje zawodowe w zakresie
zarządzania nieruchomościami, osobom które spełniły wymogi określone powyżej, a
ujęte w art.187 u.g.n.
Spełnienie tych wymogów stwierdza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna w
postępowaniu kwalifikacyjnym. Szczegółowe regulacje prawne dotyczące sposobu i
trybu przeprowadzania postępowania kwalifikacyjnego, sposobu prowadzenia
centralnych rejestrów zarządców nieruchomości, sposobu i warunków odbywania
praktyk zawodowych ujęte zostały w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia
15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie
gospodarowania nieruchomościami (Dz.U. z 2008 r. Nr 31 poz.189).
Odpowiedzialność zawodowa zarządcy nieruchomości
Zarządca
nieruchomości
niewypełniający
obowiązków
zawodowych
określonych w art.186 oraz w art.186a u.g.n. podlega odpowiedzialności zawodowej.
Wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej,
następujące kary dyscyplinarne:
-
upomnienie;
-
nagana;
-
zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
-
pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się
o jej nadanie;
-
pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne
jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister
właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Po
wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności
Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Minister, na
podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o
zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, albo o umorzeniu postępowania.
Szczegółowe przepisy prawne dotyczące postępowania dyscyplinarnego
zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w
sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców
nieruchomości ( Dz.U. z 2008 r. Nr 11 poz.66).
Niezależnie od przepisów regulujących działalność licencjonowanych
zarządców nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera także
przepisy karne sankcjonujące prowadzenie działalności zawodowej w zakresie
zarządzania nieruchomościami bez licencji zawodowej. Osoby takie, w świetle art.
198 u.g.n. podlegają karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Tej samej
karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie czynności zarządzania
osobie nieposiadającej licencji zawodowej.
Podnoszenie kwalifikacji zawodowych
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 186 obliguje zarządcę
nieruchomości do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
Nikt nie ma sposobu na posiadanie przez całe życie wiedzy kompletnej i
doskonałej.
Zmienia się świat wokół, otoczenie prawne, zmieniają się środki
technologiczne. Osoba podchodząca poważnie do wypełniania swoich obowiązków
zawodowych musi stale pogłębiać i ugruntowywać swoją wiedzę. Dlatego
doskonalenie kwalifikacji jest niezbędne.
Spełnienie przez zarządcę nieruchomości obowiązku stałego doskonalenia
kwalifikacji zawodowych oceniane jest przez ministra w następujących po sobie
okresach rozliczeniowych, z których każdy obejmuje jeden rok kalendarzowy. W
przypadku stwierdzenia niespełnienia obowiązku doskonalenia kwalifikacji
zawodowych Minister wszczyna z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności
zawodowej.
Doskonalenie kwalifikacji zawodowych odbywa się przez udział zarządcy
nieruchomości w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczących
gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym
zarządzania nieruchomościami.
Szczegółowe regulacje prawne dotyczące sposobu stałego doskonalenia
kwalifikacji zawodowych, sposobu ich dokumentowania, kryteriów oceny spełnienia
tego obowiązku zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 17
kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców
nieruchomości ( Dz.U.z 2008 r.Nr 80 poz.475 ).
Korporacje zawodowe zarządców nieruchomości
Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje organizacje zawodowe jako
utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki
stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio
rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy
nieruchomości.
Środowisko związane z zarządzaniem nieruchomościami, szczególnie po
głębokich zmianach dokonanych w rezultacie transformacji ustrojowej na rynku
nieruchomości, dostrzegło potrzebę integracji umożliwiającej dzielenie się wiedzą i
doświadczeniem .
Jeszcze przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w
której po raz pierwszy podkreślono, że zarządzanie nieruchomościami wymaga
profesjonalnej wiedzy i dużego doświadczenia, w Krakowie w 1996 r. powstało
Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości. W rok później, również
w Krakowie odbył się pierwszy Ogólnopolski Kongres Zarządców Nieruchomości, w
którym uczestniczyli również wybitni specjaliści o uznanym autorytecie naukowym,
deklarując, trwającą do chwili obecnej współpracę ekspercką. W czerwcu 1997 roku
powołano w Rynii pod Warszawą Polską Federację Organizacji Zarządców i
Administratorów Nieruchomości. Wydawało się, że następuje silna konsolidacja
środowiska, która umożliwi mówienie jednym głosem, szczególnie w istotnych
sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięć legislacyjnych.
Stało się jednak inaczej. Obecnie funkcjonuje w Polsce wiele regionalnych
stowarzyszeń zarządców i administratorów nieruchomości, które w większości są
zgrupowane w czterech federacjach: Polskiej Federacji Organizacji Zarządców i
Administratorów Nieruchomości, Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zarządców
Nieruchomości, Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości i Polskiej Federacji
Rynku Nieruchomości. Przynależność do tych struktur jest dobrowolna.
Istnieje wiele kwestii i problemów dotyczących funkcjonowania zawodu
zarządcy nieruchomości, ustawicznie zmieniają się istotne dla środowiska przepisy
prawne, stąd niezmiernie ważnym jest aby doszło do powołania jednej korporacji
zawodowej, której głos powinien być brany pod uwagę zarówno przez stanowiących
prawo, rządzących, właścicieli nieruchomości jak i innych profesjonalistów rynku
nieruchomości.
Szansę na rozpoczęcie starań o budowę wspólnej korporacji zawodowej
stanowi podpisane w dniu 30 maja 2008 r. porozumienie dotyczące powołania do
życia jednej korporacji, która będzie reprezentować zarówno zarządców
nieruchomości jak i pośredników w obrocie nieruchomościami. Porozumienie to
zostało podpisane przez Prezydentów wszystkich czterech Federacji.