Artykuł w formacie PDF

Luty br. był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku
wtórnym, w największych miastach Polski utrzymały się na niemal niewzruszonym
poziomie.
Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w serwisie Oferty.net nieznacznie w górę
poszły stawki wywoławcze w Gdyni i Sopocie (odpowiednio 2,5% i 2,2%), minimalnie spadły w
Rzeszowie, Gdańsku i Bydgoszczy (odpowiednio o 3,5%, 2,8% i 2%), a w pozostałych miastach
zmiany cen za 1 m2 nie przekraczały 100 PLN.
Obserwowana stabilizacja średnich cen jest faktem. Mieszkania ani nie drożeją jak jeszcze rok czy
dwa lata temu ani nie tanieją na tyle, by mówić o trendzie spadkowym. Dostępne na rynku oferty są
zróżnicowane cenowo - od najtańszych (w przeliczeniu na m2) mieszkań o dużych powierzchniach w
starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. "segmentu
popularnego" (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich
cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo
wysokich zarobkach.
Obecna sytuacja mocno kontrastuje z pozostającą w pamięci, nie tak dawną gorączką mieszkaniową.
Wielu uczestników i obserwatorów rynku przywykło wówczas do tego, że oferty schodziły "na pniu", a
ceny zmieniały się z dnia na dzień. Teraz to się zmieniło; mieszkania to nie bułeczki - ich sprzedaż
zajmuje trochę czasu, a na zakup niestety nie każdy może sobie pozwolić.
miasto
01'07
02'08
4
4
7
7
4
8
5
4
6
4
11
5
9
7
4
4
6
7
4
8
5
4
6
4
11
5
9
7
(PLN/m2) (PLN/m2)
zmiana
(%)
ile trzeba zarabiać,
średnia cena
wysokość raty aby uzyskać kredyt
mieszkania
(netto)
o pow. 50 mkw.*
w PLN w CHF w PLN
(PLN)
w CHF
(6,88%) (4,06%)
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Katowice
Kraków
Lublin
Łódź
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
Warszawa
Wrocław
655
329
161
188
708
248
176
760
278
937
105
181
566
500
607
242
963
365
701
197
103
689
210
763
347
205
599
430
-1,0
-2,0
-2,8
2,5
-0,1
-0,6
-1,4
-1,5
-1,1
-3,5
2,2
0,5
0,3
-0,9
230
212
348
368
235
409
255
234
310
238
567
260
479
371
350
100
150
250
050
850
150
450
500
150
350
250
950
500
1
1
2
2
1
2
1
1
2
1
3
1
3
2
514
394
288
420
545
694
677
541
040
565
729
710
154
441
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
2
1
2
1
160
069
754
855
184
065
286
181
565
200
859
311
418
872
2
2
3
3
2
3
2
2
3
2
5
2
4
3
538
401
424
617
573
888
724
569
140
597
220
763
465
600
2
2
4
4
2
4
3
2
3
3
6
3
5
4
936
767
030
262
980
743
165
974
677
008
567
212
555
300
* na podstawie cen z lutego br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe
gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
KREDYTY ZŁOTOWE W GÓRĘ
Od ostatniego komentarza Open Finance (27 lutego) rynkowe stopy WIBOR ponownie wzrosły, a w
ślad za nimi także oprocentowanie kredytów złotowych. Obecnie przeciętne oprocentowanie kredytu
hipotecznego w złotych wynosi już 7,05 proc. (WIBOR trzymiesięczny plus marża 1 pkt proc.),
podczas gdy przed miesiącem było to 6,85 proc.
Można więc powiedzieć, że rynek pieniężny ponownie zdyskontował decyzję Rady Polityki Pieniężnej o
podniesieniu stóp procentowych z pewnym wyprzedzeniem.
Warto odnotować, że RPP podniosła w środę stopy po raz siódmy z rzędu, a łączna skala podwyżek
wyniosła 175 pkt bazowych - przypomina Emil Szweda z Open Finance. W tym samym czasie (od
lutego 2007r., kiedy rynek pieniężny rozpoczął dyskontowanie pierwszej w cyklu podwyżki stóp),
trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła o 185 pkt bazowych, zatem wszystkie dotychczasowe podwyżki
zostały już w pełni zdyskontowane, ale kolejne jeszcze nie. Mając to na uwadze i oczekując jeszcze
dwóch podwyżek stóp procentowych do końca roku, zmieniamy naszą prognozę przeciętnego
oprocentowania kredytów hipotecznych na koniec 2008 roku. Kredyty oprocentowane na podstawie
wzoru WIBOR3M plus 1 pkt proc. marży, mogą osiągnąć w grudniu oprocentowanie na poziomie 7,57,6 proc., jeśli założenia dotyczące dwóch kolejnych podwyżek zostaną spełnione, a oczekiwania
rynku co do kolejnych podwyżek zostaną na tym poziomie zakotwiczone (tzn. rynek nie będzie
oczekiwał dalszych podwyżek stóp).
Tab1. Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów i rat kredytów hipotecznych
Luty
2007
5,20%
Rata
(PLN)
549
Marzec
2008
7,05%
Rata
Zmiana
(PLN)
669 +21,8%
Grudzień
2008E*
7,50%
Rata
(PLN)*
699
Zmiana do
Zmiana do
luty 2007*
marzec 2008*
+27,3%
+4,5%
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe. * prognoza
Z analiz Open Finance wynika, że od początku cyklu podwyżek stóp procentowych przeciętna rata
kredytu 30-letniego wzrosła już o 120 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN lub o prawie 22
proc. Do końca roku wzrost rat ma szanse przekroczyć 27 proc. lub 150 PLN dla każdych 100 tys. PLN
(z 549 do 699 PLN). Tylko kredytobiorcy, którzy w tym samym czasie zanotowali wzrost wynagrodzeń
inny niż wynikający z obniżenia składki rentowej, mogą powiedzieć, że ich kondycja finansowa nie
pogorszyła się w tym czasie ze względu na wzrost rat kredytowych.
KREDYTY W CHF ZNACZNIE TAŃSZE
W zgoła odmiennej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda w ciągu
ostatniego miesiąca i w tym przypadku rynkowe stopy procentowe wzrosły, ale tylko o 5 pkt
bazowych, a ponadto utrzymują się na niskim poziomie. Trzymiesięczna stopa LIBOR CHF wynosi
niecałe 2,84 proc., a oprocentowanie kredytu we frankach z przeciętną marżą 1,3 proc. wynosi
obecnie 4,15 proc.
Inwestorzy są przekonani, że Narodowy Bank Szwajcarii nie będzie w najbliższym czasie podnosił stóp
procentowych, a pod koniec roku może zdecydować się na ich obniżenie - twierdzi Emil Szweda z
Open Finance. Na razie nie pozwala na to utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja (w lutym 2,4
proc.). Humory kredytobiorców spłacających kredyty we frankach szwajcarskich mogą popsuć tylko
notowania walutowe. W ciągu ostatniego miesiąca kurs franka wzrósł z 2,20 do 2,25 PLN, a więc o 2,3
proc. Nadal jednak raty kredytów w CHF są niższe niż kredytów w PLN, a co więcej dysproporcja
rośnie na korzyść kredytów w CHF.
Tab2. raty kredytów w CHF vs. kredyty w PLN
Oprocentowanie kredytu Rata kredytu Oprocentowanie kredytu Rata kredytu Różnica
w CHF
w PLN
w PLN
w CHF
4,15%
510 PLN
7,05%
669 PLN 31,2%
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe, uwzględniono spread walutowy 5 proc.
Aby raty kredytów w CHF zrównały się z ratami kredytów w złotych, licząc od dziś kurs franka
musiałby wzrosnąć do 2,95 PLN.
Przyjmując założenie, w którym oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich nie zmieni się
do końca roku, a oprocentowanie kredytów złotowych wzrośnie do 7,5 proc. przy stabilności kursu
walutowego, raty kredytów we frankach będą o 37 proc. niższe niż kredytów złotowych. Wówczas do
zrównania się rat wymagany będzie wzrost kursu franka do 3,08 PLN.
WARSZAWA - WIĘCEJ MIESZKAŃ Z DALA OD CENTRUM
Warszawski rynek mieszkaniowy stale ewoluuje. Wysoki popyt na mieszkania spowodował w ostatnich
latach wysyp nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów. Z uwagi na wysokie ceny gruntów
w Śródmieściu i dzielnicach ościennych najwięcej nowych domów i osiedli mieszkaniowych
wznoszonych było i jest w oddalonych od centrum dzielnicach. Potwierdza to obserwowany w serwisie
Oferty.net wzrost podaży ofert sprzedaży mieszkań z Targówka, Bielan, Bemowa czy Wesołej przy
jednoczesnym zmniejszaniu udziału w podaży ofert ze "starych" dzielnic - Śródmieścia, Ochoty, Woli
czy Żoliborza.
Tab3. Zmiana podaży ofert sprzedaży mieszkań w wg dzielnic
w ciągu ostatniego roku (%)
dzielnica
luty 07 luty 08
Bemowo
4,9
7,2
Białołęka
4,8
5,5
Bielany
4,7
6,5
Mokotów
16,1
16,0
Ochota
7,0
5,3
Praga Płd
11,4
11,6
Praga Pn
4,7
3,6
Rembertów
0,3
0,6
Śródmieście
12,3
11,3
Targówek
3,9
4,4
Ursus
2,4
3,2
Ursynów
10,9
10,1
Wawer
0,7
0,9
Wesoła
0,3
0,5
Wilanów
1,5
1,7
Włochy
1,3
1,5
Wola
7,1
6,0
Żoliborz
5,4
4,4
spadek udziału
wzrost udziału
DROGO POD TATRAMI
Podczas ferii zimowych, w okresie wakacyjnym czy w trakcie "długich weekendów" Zakopane zapełnia
się ceprami z różnych stron Polski (i nie tylko). Beztroski wypoczynek i zachwyt malowniczymi
widokami Tatr budzą u wielu z nich pragnienie posiadania własnej nieruchomości w popularnym
kurorcie. Jeśli nie okazałego, góralskiego domu to chociaż mieszkania czy apartamentu, do którego
można by przyjeżdżać o każdej porze roku, bez wcześniejszych rezerwacji, bez martwienia się o to
czy będą wolne miejsca.
Zakup lokum w Zakopanem to jednak spory wydatek. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania
w Zimowej Stolicy Polski wystawionego do sprzedaży w serwisie Oferty.net w lutym br. wynosiła
11263 PLN. Była ona aż o 17,3% wyższa niż w Warszawie (9599 PLN/m2) i tylko nieznacznie niższa
od średniej ceny w drugim, popularnym kurorcie - leżącym na przeciwległym krańcu Polski Sopocie
(11347 PLN/m2).
Najwyższych cen - przekraczających 10 000 PLN/m2 - oczekują zbywcy mieszkań i apartamentów
nowych, nowocześnie wykończonych oraz w budynkach starszych ale atrakcyjnie usytuowanych
(blisko Krupówek), z pięknym widokiem na góry.
Tańsze są oferty o niższym standardzie i oddalone od głównego deptaku miasta. Ich ceny zaczynają
się od 6 000 PLN/m2.
WARSZAWA - ŚREDNIE CENY OFERTOWE MIESZKAŃ WG DZIELNIC
luty 08
styczeń 08
zmiana (%)
średnia cena (PLN/m2) średnia cen (PLN/m2)
Bemowo
8 890
8 911
0,24
Białołęka
7 782
7 930
1,8
Bielany
9 019
8 945
-0,82
Mokotów
10 211
10 391
1,76
Ochota
9 988
9 840
-1,48
Praga Płd
8 888
8 789
-1,11
Praga Pn
8 286
8 206
-0,97
Rembertów
7 471
7 733
3,51
Śródmieście
12 442
12 633
1,54
Targówek
7 806
7 812
0,08
Ursus
8 505
8 446
-0,69
Ursynów
9 416
9 527
1,18
Wawer
8 174
8 257
1,02
Wesoła
7 740
7 914
2,25
Wilanów
9 867
9 947
0,81
Włochy
9 136
8 631
-5,53
Wola
9 623
9 529
-0,98
Żoliborz
10 015
9 855
-1,6
Warszawa
9 566
9 599
0,34
dzielnica
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LUTYM 2008
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE
w lutym 2008 r.
miasto
WARSZAWA
KRAKÓW
WROCŁAW
POZNAŃ
GDAŃSK
GDYNIA
KATOWICE
LUBLIN
OLSZTYN
średnia wartość kredytu w
lutym 2008 (w PLN)
427
300
326
272
330
315
202
238
260
średni okres
kredytowania
(w latach)
średnie LTV (stosunek kwoty kredytu
do wart. nieruch., w proc.)
017
530
663
214
697
280
436
418
740
88
85
86
85
88
82
86
88
94
33
30
31
30
31
30
28
33
32
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz
danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 16108 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez
agencje nieruchomości i osoby prywatne w lutym 2008 r. Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie,
wskaźniki popularności dzielnic oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki'
na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie
dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych
za pośrednictwem Open Finance w lutym 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań kupowanych
zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie:
http://www.open.pl.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych
"Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
w
niniejszym
raporcie,
prosimy
o
podawanie
OPEN FINANCE
Biuro Prasowe
tel 22 541 51 20, -17
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl
źródła: