Ekonomia Tani kredyt na biuro w domu

22.01.2013
Archiwum Rzeczpospolitej - Tani kredyt na biuro w domu
Ekonomia
Tani kredyt na biuro w domu
07.01.2013, Grażyna Błaszczak
Czy można wybudować dom, którego część będzie siedzibą firmy, za tani kredyt
hipoteczny?
– Większość banków dopuszcza możliwość sfinansowania nieruchomości o mieszanym
przeznaczeniu kredytem hipotecznym. Część budynku może mieć charakter użytkowy,
a część mieszkalny. Jednak w większości instytucji udział powierzchni użytkowej nie
może przekroczyć 30 procent nieruchomości. Jeśli tak się stanie, bank nie będzie
skłonny sfinansować inwestycji zwykłym kredytem mieszkaniowym, ale specjalnym dla
firm, z wyższa marżą – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego
Notus.
Jeżeli udział powierzchni użytkowej mieści się w dopuszczalnych limitach (30 lub 50
proc. w zależności od banku), wówczas procedura rozpatrywania wniosku
kredytowego na biuro i mieszkanie w jednym jest identyczna jak przy zakupie
nieruchomości typowo mieszkaniowej. Badane są dochody i zobowiązania
kredytobiorcy, a także stan prawny i techniczny mieszkania czy domu.
– O kredyt na zakup nieruchomości z niewielką powierzchnią użytkową mogą ubiegać
się osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Finansując transakcję
typowym kredytem mieszkaniowym bank opiera się na dochodach bieżących i bardzo
rzadko brane są pod uwagę przyszłe dochody, np. z najmu powierzchni biurowej –
wyjaśnia Michał Krajkowski.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy udział części użytkowej znacząco przekracza część
mieszkaniową. Wówczas bank oferuje produkt skierowany do przedsiębiorców.
– Wtedy konieczne jest przedstawienie, chociaż w wersji uproszczonej, biznes- planu,
w którym musimy oszacować przyszłe przychody i koszty. Kupując nieruchomość stricte
użytkową, bank jest bowiem w stanie uwzględnić przyszłe dochody, jakie będziemy
uzyskiwać, wykorzystując nabywany lokal – dodaje analityk Notusa.
Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo, zwraca uwagę, że z punktu widzenia banku
ważny jest również dobór rodzaju działalności, którą klient chce prowadzić w domu
będącym jednocześnie firmą. – Bank łatwiej zaakceptuje prowadzenie gabinetu
dentystycznego niż np. warsztatu samochodowego, ponieważ w tym pierwszym
przypadku, po zakończeniu działalności, dużo łatwiej ponownie przekształcić
pomieszczenie na cele mieszkaniowe, niż tak jak np. w przypadku warsztatu, który
wymaga specjalnej adaptacji zarówno przed, jak i po zakończeniu działalności – mówi
Elżbieta Kopka. Czy lepiej starać się o kredyt hipoteczny, czy łatwiej będzie o pożyczkę
hipoteczną? – Pożyczka hipoteczna, podobnie jak kredyt hipoteczny, jest
przeznaczona dla osób fizycznych i banki wymagają od klientów oświadczenia, iż
środki nie zostaną przeznaczone na finansowanie działalności gospodarczej –
podkreśla Elżbieta Kopka. – Należy również pamiętać, iż pożyczka nie może być
przeznaczona na zakup nieruchomości, a jest ona dla klientów, którzy posiadają już
nieruchomość i chcą uzyskać środki na cel dowolny. W praktyce jednak osoby
prowadzące działalność gospodarczą i dysponujące nieruchomością nieobciążoną
hipoteką, korzystają z tej formy pozyskania kapitału.
Andrzej Brudzyński z firmy z Conse Doradcy Finansowi, podkreśla, że kredyt
hipoteczny dla osoby fizycznej uzyskującej dochód z działalności gospodarczej jest
najtańszym rozwiązaniem, gdy ktoś chce inwestować w biuro i dom jednocześnie za
pieniądze pożyczone z banku. Jeśli jednak pomieszczenia firmowe zajmą ponad 30 lub
50 proc. budynku (co określają banki), wtedy przedsiębiorca będzie musiał posiłkować
się kredytem firmowym lub pożyczką hipoteczną. – Ta ostatnia jest rozwiązaniem
drogim i często ograniczonym do określonej kwoty, gdyż z reguły nie może przekroczyć
60–70 proc. wartości nieruchomości, która ma być jej zabezpieczeniem. Ale pozostaje
jeszcze kredyt firmowy. Jego oprocentowanie jest co prawda wyższe niż kredytu
hipotecznego, ale odsetki można wliczyć w koszty prowadzenia działalności
gospodarczej – mówi Andrzej Brudzyński.
Co trzeba wiedzieć przed zadłużeniem się na siedzibę firmy
Banki wolą finansować lokale na parterach i gabinety dentystyczne, a
nie pomieszczenia warsztatowe
Nawet, jeśli kredyt na dom i biuro nie będzie wysoki, b ank może odmówić
jego udzielenia, gdy uzna, ż e nieruchomość nie jest atrakcyjnie położona.
Marta Pawlikowska z firmy Conse Doradcy Finansowi:
archiwum.rp.pl/drukuj/1176135.html
1/2
22.01.2013
Archiwum Rzeczpospolitej - Tani kredyt na biuro w domu
– Lokal użytkowy w ramach kredytu hipotecznego może kupić zarówno
osoba prowadząca działalność gospodarczą, jak i osoba osiągająca
dochód z innego źródła. Podstawa to posiadanie zdolności kredytowej.
Jeżeli chodzi o wymagania formalne, trzeba dostarczyć dokumenty
rejestrowe firmy, dokumenty dochodowe oraz te dotyczące nabywanej
nieruchomości. Inna sytuacja jest często, jeżeli realizujemy zakup
kredytem firmowym. Są banki, które umożliwiają zakup lokalu w ramach
takiego kredytu, mimo braku posiadania zdolności kredytowej w danej
chwili. Często w takich przypadkach brane są pod uwagę np. przyszłe
dochody z wynajmu nabywanego lokalu. Wymagane są wtedy oczywiście
konkretne dane przyszłych najemców, często umowy przedwstępne z
nimi. Jeżeli przedsiębiorca dowiedzie, że nabycie lokalu wpłynie na rozwój
jego firmy i wzrost dochodów, banki są skłonne przychylnie podejść do
udzielenia pozytywnej decyzji kredytowej.
Jakub Augustynowicz, dyrektor oddziału firmy Aspiro:
– Banki zwracają uwagę na rodzaj prowadzonej działalności komercyjnej
firmy w kredytowanym lokalu. Chętniej finansują przedstawicieli wolnych
zawodów. Nie można jednak postawić znaku równości pomiędzy wolnym
zawodem, do którego zaliczamy stomatologa, a np. biurem sprzedaży.
Przyjmuje się, że działalność kredytobiorcy nie powinna być uciążliwa dla
środowiska czy otoczenia, jak może być w przypadku np. budowy
warsztatu samochodowego.
Warto też pamiętać, że bank weryfikuje wiarygodność klienta od
sprawdzenia jego historii kredytowej. W tym celu wykorzystuje bazę
danych Biura Informacji Kredytowej, Związku Banków Polskich bądź innych
banków, z których usług klient wcześniej korzystał.
Pamiętajmy, że poszczególne instytucje specjalizują się w obsłudze
różnych segmentów rynku i mają dla ich przedstawicieli atrakcyjne oferty.
Dlatego warto sprawdzać oferty różnych banków, a przede wszystkim
tych, z którymi łączy nas np. konto. Te banki będą nas znały i być może
zaoferują bardziej atrakcyjne warunki.
Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus:
– Jeśli dochody firmy są odpowiednio wysokie, należy skorzystać z
kredytu mieszkaniowego. To najtańsza opcja. W przypadku braku
bieżących dochodów, konieczne jest przedstawienie biznesplanu, gdyż
uwzględnienie przyszłych dochodów pozwoli zwiększyć zdolność
kredytową.
Warto wiedzieć, że nie każda lokalizacja jest przez bank akceptowana. W
wielu bankach nieruchomość użytkowa musi być położona na parterze, ze
swobodnym wejściem od ulicy. Zwiększa to w ocenie banku atrakcyjność
lokalu. Jeśli zatem nabywany lokal mieści się na piętrze czy w gorszej
lokalizacji, nie należy się zrażać odmową jednego z banków. W innej
instytucji decyzja kredytowa może być inna.
Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo:
– Dobrze jest wybrać taki lokal, którego część komercyjna będzie
stanowiła nie więcej niż 30 proc. całości powierzchni, ponieważ wtedy
wybór ofert kredytowych jest możliwie najszerszy.
Warto również sprawdzić oferty kredytu firmowego. Są one co prawda
droższe, ale odsetki od takiego kredytu są dla firmy kosztem uzyskania
przychodu. Warto pamiętać również o tym, że nieruchomości firmowe
podlegają amortyzacji, która również stanowi koszt dla firmy, dzięki
czemu można obniżyć zobowiązania podatkowe firmy. —Grażyna
Błaszczak
archiwum.rp.pl/drukuj/1176135.html
2/2