4.5. niech żyje wspólnota!

Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
4.5. NIECH ŻYJE WSPÓLNOTA!
Robert Kowalewski siedział w wygodnym fotelu w swoim biurze i
przypominał sobie jakie były początki jego kariery jako szefa firmy zarządzającej
nieruchomościami w imieniu wspólnot mieszkaniowych. Było to jego marzenie już
podczas studiów ekonomicznych. Widział początki funkcjonowania takich
organizacji oraz sposoby ich działania. Zastanawiał się co trzeba wiedzieć i co
należy zrobić aby kierować taką organizacją. Wówczas postanowił zorganizować
tak swoją naukę, aby pozwoliło to na realizację założonego celu. Jednym z jego
kroków było zapisanie się na kurs związany z organizacją wspólnot
mieszkaniowych. Zaczął przypominać sobie jak to było…
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadająca
osobowości prawnej. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, do
której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokalu. Wspólnota
mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być
pozywana. Kontynuował prowadzący zajęcia prawnik hmmm, pomyślał Robert,
czyli to jest to o co mi chodzi. Wspólnoty mieszkaniowe od dawna wydawały mu
się bardzo ciekawą formą prowadzenia działalności gospodarczej związaną z
zarządzaniem nieruchomościami. OK, co jeszcze - pomyślał i zasłuchał się w głos
prowadzącego.
Ustawa nakłada obowiązek (pod groźbą zarządu komisarycznego)
powołania osobowego zarządu wspólnoty. Wyłania się go głosowaniu spośród
właścicieli (lub spoza ich grona) i jest to czynność przekraczająca zakres
zwykłego zarządu. Każdy członek wspólnoty ma prawo uczestniczyć w
zarządzaniu i zapoznawać się z dokumentami, korzystać z części wspólnych oraz
z pożytków. Osoba wykonująca czynności zarządcze ma prawo do
wynagrodzenia.
No właśnie – to jest interesujące myślał dalej Robert.
Właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej i mają obowiązek wpłacać zaliczki na pokrycie kosztów bieżących oraz
na fundusz remontowy. Są to w szczególności:

koszty zarządzania – wynagrodzenia osób z zarządu, zarządców,
administratorów;

wydatki na remonty i konserwację;

opłaty za dostawę mediów do nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za
antenę zbiorczą i windę itp.;

ubezpieczenia, podatki;

utrzymania porządku i czystości.
Po zakończeniu szkolenia, prawnik prowadzący zajęcia zapytał czy są jeszcze
jakieś pytania. Robert podniósł rękę i poproszony o wypowiedź zapytał.
1
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
Proszę powiedzieć, czy z Pana praktyki wynika, iż taką wspólnotę jest
trudno założyć? Mam na myli sprawy proceduralne i formalno-prawne? Myślę o
założeniu działalności gospodarczej – zarządzanie majątkami wspólnot oraz mam
na myśli zawiązanie wspólnoty w domu w którym znajduje się moje mieszkanie.
Prawnik dość szczegółowo odpowiedział na pytanie, wskazując jednak na
zapisy odpowiednich norm prawnych. Robert, po tej odpowiedzi utwierdził się w
swoim postanowieniu.
Tak, to jest to chcę robić w najbliższym czasie!
Takie były początki, rozmarzył się Robert. Dzisiaj musiał stawiać wyzwania
innym problemom niż założenie działalności. Działalność jego przedsiębiorstwa
okazała się nad wyraz korzystna dla niego. Nawet nie przewidywał na początku,
jakie niesie ona ze sobą możliwości. Umiejętności analityczne wyniesione ze
studiów ekonomicznych, kursy związane z organizowaniem działania i
zarzadzania wspólnotami oraz własna zaciętość w realizacji planów pozwoliły na
ułożenie sobie życia biznesowego. Nagle jego rozmyślania przerwał dźwięk
dzwonka telefonu stojącego na biurku.
Halo, powiedział do słuchawki.
Panie Prezesie, przyszedł pan Zdzisław Jaworski, który był z panem teraz
umówiony. Ma poczekać czy też prosić do biura?
Bardzo proszę aby wszedł. Nie chcę przekładać tej rozmowy na później!
Do pokoju wkroczył wysoki mężczyzna ubrany w elegancki garnitur i
przywitał się.
Dzień Dobry Panu, jestem Zdzisław Jaworski. Nie poznaliśmy się chyba
jeszcze osobiście?
Witam Pana, proszę usiąść. Myślę, że nie mieliśmy jeszcze przyjemności
się spotkać, choć znam Pana z pism które wpływają do mnie.
No tak, uśmiechnął się Zdzisław, kilka już napisałem i w zasadzie nie
otrzymałem na nie odpowiedzi. Lakoniczne pisma z Państwa strony nie wiele
wyjaśniają.
Wie Pan, działamy zgodnie z literą prawa. Nie mogę zrobić więcej niż
pozwalają mi na to przepisy. Niemniej, bardzo proszę powiedzieć z czym pan
przychodzi.
Panie Prezesie, jak Pan zapewne wie, jestem członkiem Wspólnoty
Mieszkaniowej „Razem” której majątkiem zarządza Pana przedsiębiorstwo.
Niejednokrotnie skarżyłem się na wysokie opłaty jakie musimy ponosić w związku
z obsługą naszej wspólnoty. Chcę prosić o wyjaśnienie dlaczego tak jest i czy
naprawdę nie można nic z tym zrobić?
Dobrze, proszę zaczynać. Proszę o konkrety. Niemniej proszę także
pamiętać, iż zebranie członków Pana wspólnoty wybrało moją firmę na
zarządzającego pięć lat temu. Od tego czasu aneksowaliśmy umowę i na dzisiaj
2
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
nasza sytuacja prawna jest taka, iż mam w opiece wspólnotę przez następne 15
lat.
To bardzo długi okres! Odpowiedział Zdzisław. Czy nie za długi jak na taką
współpracę?
Dla nas i dla Państwa jest to ze wszech miar korzystne. My mamy
zagwarantowaną długoterminową działalność a członkowie najwyższą jakość
obsługi!
Może i tak, ale jakże kosztowną!
Wie Pan, życie kosztuje, obsługa wspólnoty także.
Proszę powiedzieć dlaczego koszty są tak duże, wyższe niż w innych
wspólnotach i spółdzielniach?
Wysokie koszty wynikają przede wszystkim z wysokiej jakości naszych
usług!
Nie powie mi pan, że praca sprzątaczki w różnych budynkach, czy
wywożenie śmieci czymś istotnym się różni? Co z funduszem remontowym?
Dlaczego taka kwota?
Może się i nie różni, ale my zawsze działamy jak najlepiej wypełniając
nasze obowiązki. Fundusz remontowy jest pochodną wartości budynków, a te są
nowe, więc ich wartość jest duża.
No tak, ale kto ustalał te kwoty?
Wszystko jest zaproponowane przez nas– zarządzającego.
wszystko zostało zaaprobowane przez członków spólnoty na
zgromadzeniu.
Ale też
walnym
Nie powiem mi Pan, że również te ostatnie podwyżki opłat, w tym za
zarządzanie. Wyszło mi po obliczeniach, że skala podwyżek za ostatni rok
wyniosła 25%. To jest skandal! Rozumiem, że wszyscy mieszkańcy oprócz mnie,
zgadzają się z tym?
I tak i nie. Tak, gdyż nie odnotowaliśmy jeszcze przypadku aby ktoś nie
wpłacił comiesięcznej opłaty – także Pan. Nie, gdyż Pana pisma i dzisiejsze
spotkanie dowodzą że są głosy sprzeciwu. Niestety, jak już Panu mówiłem,
wysoka jakość usług musi kosztować. Dlatego takie ceny.
I nic się nie da z tym zrobić?
Niestety nie.
Nie zgadzam się z tym! Poruszę tę sprawę na następnym spotkaniu
wspólnoty! Takie ceny są zbyt wysokie! Dziękuję za spotkanie, widzę że nic nie
jestem w stanie u pana uzyskać! Do widzenia!
Do widzenia! Rzucił za wychodzącym Zdzisławem Robert. Uśmiechnął się
pod nosem i w myślach dodał. No i to nie koniec podwyżek. Następnie sięgnął do
szuflady biurka i wyciągnął obliczenia. Moje plany na nadchodzący okres.
3
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
Mruknął. Obliczenia pokazywały planowane podwyżki w kolejnych okresach
nadchodzących lat.
Plan podwyżek
rok
2016
2017
2018
kwartały
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
opłata administracyjna za
m2
1
1,1
1,2
1,4
1,55
1,7
2
2,25
2,5
2,8
3
3,25
Kolejna tabela pokazywała planowane podwyżki w innych wspólnotach.
Średnie wielkości obliczone były przez stowarzyszenie zarządzających majątkiem
wspólnot mieszkaniowych w mieście.
Średnie planowane opłaty za m2 w mieście
średnie planowane opłaty
rok
kwartały
za m2
2016 I
0,6
II
0,6
III
0,65
IV
0,7
2017 I
0,7
II
0,75
III
0,8
IV
0,8
2018 I
0,8
II
0,9
III
0,9
IV
0,95
No tak, widać, że inni nie będę podwyższać opłat aż w takim tempie,
pomyślał. Niemniej, moje wydają się być uzasadnione – chcę zarobić uczciwie!
Ciekawe czy moi klienci będą bardzo niezadowoleni? Hmmm, to się zobaczy! W
pamięci poszukał informacji na temat liczby brakujących wpłat za mieszkania i
długopisem narysował na kartce dużą cyfrę zero. Uśmiechnął się i pomyślał,
moje plany są jak najbardziej realne!
4
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
PYTANIA:
1. Jaką strukturę rynkową reprezentuje przywołany tekst? Przeczytaj tekst
zawarty w przypisie 1 dotyczący Poczty Polskiej i po jego analizie od
powiedz jaka jest to obecnie struktura rynku oraz jakie zaszły w niej
zmiany w ostatnich latach. Podaj argumenty za lub przeciw
utrzymywaniem takiej struktury.
2. Jakie cechy posiada ta struktura i które są uwidocznione w tym
przykładzie. Kogo dotyczy?
3. Kto ma racje: właściciel firmy czy Pan Zdzisław? Podaj argumenty za i
przeciw dla każdej ze stron.
4. Na podstawie wielkości opłat zaprezentowanych w tabelach ustal
poziom nadwyżki monopolowej w poszczególnych kwartałach.
5. Podaj jaki są twoim zdaniem realistyczny wariant poziomu opłat
ustalonych przez prezesa Roberta.
PRZYPISY
http://di.com.pl/monopol-poczty-polskiej-zagrozony-a-inpost-skonczylprzejmowanie-pgp-51243
https://pl.wikipedia.org/wiki/Wsp%C3%B3lnota_mieszkaniowa
http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/
https://pl.wikipedia.org/wiki/Monopol
5