MONDAY DEVELOPMENT - DOKUMENT OFERTOWY

Transkrypt

DOKUMENT OFERTOWY
SPÓŁKI MONDAY DEVELOPMENT S.A.
Z SIEDZIBĄ W POZNANIU
SPORZĄDZONY NA POTRZEBY NIEPUBLICZNEJ OFERTY
300.000 OBLIGACJI, NA OKAZICIELA SERII A SPÓŁKI
Niniejszy dokument ofertowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w
pkt. 18) Załącznika Nr 5 do Regulaminu Alternatywnego Systemu Obrotu
„Autoryzowany Doradca w alternatywnym systemie obrotu” oraz w Załączniku Nr 1 do
Regulaminu Alternatywnego Systemu Obrotu, w związku z proponowaniem nabycia
30.000 obligacji, na okaziciela serii A Spółki („Obligacje Serii A”) w trybie określonym
w art. 9 pkt. 3 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 roku o obligacjach oraz w związku z
planowanym wprowadzeniem tych obligacji do alternatywnego systemu obrotu
organizowanego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („Dokument
Ofertowy”)
Niniejszy dokument nie stanowi dokumentu informacyjnego w rozumieniu przepisów
Regulaminu Alternatywnego Systemu Obrotu, a jego treść nie była badana ani
zatwierdzana przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Niniejszy dokument moŜe róŜnić się pod względem formy lub treści od przyszłego
dokumentu informacyjnego sporządzonego w związku z ubieganiem się o
wprowadzenie w/w instrumentów finansowych do alternatywnego systemu obrotu
organizowanego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Zamieszczone w niniejszym dokumencie ofertowym dane, informacje i postanowienia
dotyczące warunków emisji oraz wykonania zobowiązań z tytułu Obligacji Serii A mają
jedynie charakter informacyjny. WiąŜące dla Emitenta są postanowienia zawarte w
Propozycji Nabycia Obligacji Serii A. Propozycja Nabycia jest udostępniania osobom
zainteresowanym nabyciem obligacji wraz z niniejszym dokumentem ofertowym.
Sporządzono dnia 3 marca 2010 roku
Dokument ofertowy MONDAY DEVELOPMENT S.A.
1.
DANE O EMITENCIE
1.1.
Podstawowe dane o Emitencie
Firma Emitenta:
Monday Development Spółka akcyjna
Siedziba:
Poznań
Adres:
Szydłowska 42; 60-651 Poznań
Numer telefonu:
(61) 670 50 00
Numer faksu:
(61) 670 50 00
Adres e-mail:
[email protected]
Strona www:
www.mondaydevelopment.com
REGON:
301054767
NIP:
781 183 28 38
KRS:
0000323647
1.2.
Czas trwania Emitenta
Emitent został utworzony na czas nieoznaczony
1.3.
Podstawa prawna utworzenia Emitenta
Emitent został utworzony na podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którymi
spółka akcyjna powstaje z momentem dokonania wpisu w rejestrze przedsiębiorców KRS.
1.4.
Właściwy Sąd Rejestrowy
Wpis Emitenta w rejestrze przedsiębiorców KRS został dokonany przez Sąd Rejonowy Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VIII Wydział Gospodarczy KRS w dniu 19 lutego 2009 roku.
1.5.
Historia Emitenta
Monday Development Spółka akcyjna została utworzona dnia 13 listopada 2008 roku Spółka
została powołana pod firmą Genetyka Poznańska S.A. w celu wykorzystania jako wehikułu
inwestycyjnego dla przedsięwzięcia związanego z badaniami genetycznymi. Do transakcji z
partnerami zewnętrznymi nie doszło i Spółka nie rozpoczęła faktycznie działalności operacyjnej.
Spółka została obecnie wykorzystana w procesie budowania grupy kapitałowej związanej z
realizacją przedsięwzięć deweloperskich („Grupa Kapitałowa”). W tym celu w dniu 21 grudnia 2009
roku walne zgromadzenie akcjonariuszy podjęło uchwałę o zmianie firmy Spółki na Monday
Development S.A. oraz o zmianie przedmiotu działalności Spółki. Przyjęty został takŜe tekst
jednolity statutu Spółki.
26 lutego 2010 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Emitenta uchyliło w całości
dotychczasowy statut i przyjęło nowy, w pełni odpowiadający wymogom właściwym dla spółek
publicznych. Walne Zgromadzenie podjęło takŜe uchwały:
str. 2
•
w sprawie podwyŜszenia kapitału zakładowego w drodze emisji nowych akcji serii A1, na
podstawie której wyemitowano 639.500 akcji zwykłych, na okaziciela serii A1,
•
w sprawie obniŜenia kapitału zakładowego poprzez dobrowolne umorzenie 50.000 akcji
serii A,
•
w sprawie podwyŜszenia kapitału zakładowego w drodze subskrypcji prywatnej 210.500
akcji nowej emisji, zwykłych, na okaziciela serii B,
•
w sprawie wprowadzenia akcji serii A1 oraz akcji serii B, a takŜe praw do akcji serii B do
obrotu na rynku NewConnect prowadzonego jako alternatywny system obrotu przez Giełdę
Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
•
w sprawie uchwalenia kapitału docelowego,
•
w sprawie emisji obligacji.
W dniu 03 marca 2010 roku przeprowadzona została niepubliczna subskrypcja prywatna 639.500
akcji serii A1 Spółki, która skierowana została do następujących inwestorów MONDAY Fundusz
Inwestycyjny Zamknięty: Pana Piotra Łopatki, Pana Piotra Płóciennika, Pani Moniki Owerko, Pana
Krzysztofa Szyszki, Pana Piotra RóŜańskiego oraz spółki Hamamelis Ltd z siedzibą w Limassol na
Cyprze. W ramach subskrypcji wszystkie akcje serii A1 zostały objęte. Wniosek o rejestrację
podwyŜszenia kapitału zakładowego poprzez emisję akcji serii A1 oraz o rejestrację nowego
statutu Emitenta zostanie złoŜony w sądzie rejestrowym w dniu 9 marca 2010 roku. Do dnia
sporządzenia niniejszego dokumentu podwyŜszenie kapitału zakładowego nie zostało zatem
zarejestrowane.
Po przeprowadzeniu postępowania związanego z procedurą obniŜania kapitału zakładowego w
Spółce oraz po przeprowadzeniu subskrypcji akcji serii B Emitent złoŜy do sądu rejestrowego
wniosek o rejestrację obniŜenia i jednoczesnego podwyŜszenia kapitału zakładowego, co nastąpi
jednak nie wcześniej, jak w III kwartale 2010 roku.
W okresie od 25 lutego 2010 roku do 5 marca 2010 roku Emitent zawarła umowy nabycia od Pana
Piotra Łopatki, Pana Piotra Płóciennika, Pani Moniki Owerko, Pana Krzysztofa Szyszki, Pana Piotra
RóŜańskiego oraz spółki Hamamelis Ltd z siedzibą w Limassol na Cyprze łącznie 10.314.390
certyfikatów inwestycyjnych wyemitowanych przez MONDAY Fundusz Inwestycyjny Zamknięty. W
wyniku nabycia certyfikatów inwestycyjnych Emitent stał się jedynym inwestorem MONDAY FIZ.
MONDAY FIZ to zamknięty fundusz inwestycyjny, stworzony w roku 2007 przez osoby
zainteresowane wspólnym realizowaniem projektów inwestycyjnych. Wcześniejsze projekty były
realizowane przez poszczególnych inwestorów w formie udziału w spółkach lub prowadzeniu
własnych przedsiębiorstw. Siedziba Funduszu mieści się w Warszawie przy ul. Grójeckiej 5.
Fundusz jest wpisany do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy w
Warszawie, VII Wydział Cywilny Rejestrowy pod numerem RFI 318. FIZ Monday jest zarządzany
przez Copernicus Capital TFI w Warszawie.
Monday FIZ posiada akcje 8 spółek celowych - w tym 6 spółek powołanych dla realizacji
przedsięwzięć nieruchomościowych, spółki związanej z branŜą medyczną (MONDAY Medical sp z
o.o. S.K.A. – nie wejdzie do Grupy Kapitałowej i spółki zajmującej się obsługą administracyjną
spółek nieruchomościowych (MONDAY Management sp. z o.o. S.K.A.). Wszystkie spółki mają
formę prawną spółek komandytowo – akcyjnych. Komplementariuszami w tych spółkach są sp. z
o.o. utworzone przez głównych inwestorów funduszu. Udziały w tych Spółkach, po uzyskaniu
docelowej struktury Grupy Kapitałowej, będą w całości naleŜały do Emitenta. MONDAY FIZ nie
posiada udziałów w spółkach stowarzyszonych.
str. 3
Fundusz poprzez spółki celowe Monday sp. z o.o. Milczańska S.K.A. oraz spółkę z o.o.
przekształconą obecnie w MONDAY Management sp. z o.o. S.K.A. (dawna nazwa: DIB Inwestycje
sp. z o.o. S.K.A.) zrealizował dotąd dwie inwestycje, opisane bliŜej w punkcie 1.13.1.
Za sukces MONDAY FIZ poczytuje sobie sprzedaŜ powierzchni uŜytkowych w czasie spowolnienia
gospodarczego bez konieczności stosowania znacznych upustów (por. Projekt Milczańska. W
ocenie Emitenta wynika to z tego, Ŝe powierzchnie mieszkalne i biurowe zostały wybudowane i
wykończone w wysokim standardzie.
W 2009 roku Spółki Grupy zajmowały się pozyskiwaniem terenów oraz przygotowywaniem
projektów realizacji nowych inwestycji; w związku z powyŜszym w tym okresie ponoszone były
wydatki na opracowanie koncepcji zagospodarowania terenów, uzyskania warunków zabudowy lub
pozwoleń budowlanych; nakłady te umoŜliwią uzyskanie przychodów z inwestycji w okresach
późniejszych, począwszy od roku 2010 (Inwestycja Piątkowska – sprzedaŜ lokali ma nastąpić do
końca lipca oraz Inwestycja Strzeszyn – sprzedaŜ gruntów z pozwoleniem na budowę ma się
rozpocząć w III kwartale 2010 r.).
Ze względu na przepisy ustawy o rachunkowości skonsolidowane dane finansowe zamieszczane w
sprawozdaniu finansowym nie oddają wzrostu wartości projektów będącego wynikiem nakładów
dokonanych przez Spółki Grupy. Wartości te pokazują wyceny sporządzone na zlecenie Grupy,
których podsumowanie zostało zamieszczone w załączniku 5.3 do Dokumentu Ofertowego.
Zarządzaniem spółkami celowymi zajmują się bezpośrednio inwestorzy MONDAY FIZ poprzez
wyspecjalizowaną spółkę MONDAY Management sp. z o.o. S.K.A. W zakresie obowiązków tej spółki
znajdują się równieŜ wszelkie kwestie prawno-podatkowe i administracyjne związane z
działalnością spółek deweloperskich. Takie rozwiązanie dodatkowo zabezpiecza działalność spółek
deweloperskich, poniewaŜ ryzyko związane z tymi procesami zostaje przeniesione na podmiot
posiadający odrębnego od nich komplementariusza. W celu optymalizacji podatkowej obowiązki
MONDAY Management Sp. z o.o. S.K.A. związane z zarządzaniem są delegowane dalej na spółkę
prawa cypryjskiego Hamamelis Limited z siedzibą w Limassol, kontrolowaną przez inwestorów
MONDAY FIZ. Wynagrodzenie za zarządzanie skalkulowane jest na przeciętnym poziomie za tego
rodzaju usługi. Jednocześnie przez inwestorów bezpośrednio zaangaŜowanych w realizację
projektów nie jest pobierane wynagrodzenie z tytułu ich zaangaŜowania w realizację projektu, ani
z tytułu zasiadania w organach spółek celowych.
Docelowa struktura Grupy Kapitałowej zakłada nabycie przez Emitenta takŜe wszelkich udziałów
komplementariuszy deweloperskich spółek celowych. W ten sposób w Monday Development S.A.
skupione zostaną zarówno poszczególne projekty deweloperskie, jak i wszystkie kompetencje
związane z realizacją tych projektów. Wykorzystanie struktury funduszowej pozwoli Emitentowi na
osiągnięcie dodatkowych korzyści. Spółki celowe, w których Fundusz posiada większościowe
pakiety akcji nie są odrębnymi podatnikami podatku dochodowego. Jednocześnie Fundusz z tytułu
przychodów uzyskanych z zysków osiąganych przez spółki celowe nie podlega opodatkowaniu
podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dzięki temu Grupa MONDAY Development S.A. będzie
miała moŜliwość przeznaczenia środków, które nie będą musiały być odprowadzone w formie
podatku, na dodatkowe finansowanie inwestycji, zwiększając w ten sposób skalę swojej
działalności.
1.6.
Kapitały własne Emitenta
Obecnie kapitał zakładowy Emitenta wynosi 500.000 zł i dzieli się na 50.000 akcji serii A, o
wartości nominalnej 10 zł kaŜda akcja.
26 lutego 2010 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Emitenta podjęło uchwałę w sprawie
podwyŜszenia kapitału zakładowego o 6.395.000 zł w drodze emisji nowych akcji serii A1, na
podstawie której wyemitowanych zostało 639.500 akcji zwykłych, na okaziciela serii A1 Spółki,
str. 4
kaŜda o wartości nominalnej 10 zł. Akcje te zostały następnie, w dniu 3 marca 2010 roku, objęte
przez następujących inwestorów MONDAY FIZ: Pana Piotra Łopatkę, Pana Piotra Płóciennika, Panią
Monikę Owerko, Pana Krzysztofa Szyszkę, Pana Piotra RóŜańskiego oraz spółkę Hamamelis Limited
z siedzibą w Limassol na Cyprze. Wniosek o rejestrację podwyŜszenia kapitału zakładowego
poprzez emisję akcji serii A1 oraz o rejestrację nowego statutu Emitenta zostanie złoŜony w sądzie
rejestrowym w dniu 9 marca 2010 roku. Do dnia sporządzenia niniejszego dokumentu
podwyŜszenie kapitału zakładowego nie zostało zatem zarejestrowane.
Jednocześnie Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę w sprawie umorzenia 50.000
akcji serii A, o wartości nominalnej 10 zł kaŜda akcja oraz w sprawie związanego z tym obniŜenia
kapitału zakładowego o 500.000 zł. Procedura ta wymagać będzie przeprowadzenia postępowania
konwokacyjnego, a w związku z tym rejestracja obniŜenia kapitału zakładowego przewidywana jest
najwcześniej w III kwartale 2010 roku.
TakŜe w dniu 26 lutego 2010 roku Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę w sprawie podwyŜszenia
kapitału zakładowego o maksymalną kwotę 2.105.000 zł poprzez emisję do 210.500 nowych akcji
serii B, które mają być oferowane zainteresowanym inwestorom spoza kręgu dotychczasowych
akcjonariuszy w drodze subskrypcji prywatnej. PodwyŜszenie kapitału w wyniku emisji akcji serii B
zostanie zgłoszone do rejestru po zakończeniu prywatnej subskrypcji akcji serii B i dojściu tej
emisji akcji do skutku, jednocześnie ze zgłoszeniem obniŜenia kapitału zakładowego będącego
wynikiem umorzenia akcji serii A.
Kapitał zakładowy Emitenta, w wyniku opisanych powyŜej działań na kapitale zakładowym, tj.
emisji akcji serii A1, emisji akcji serii B oraz umorzenia akcji serii A, zakładając, Ŝe wszystkie akcje
nowej emisji serii B zostaną naleŜycie objęte i opłacone, wynosić będzie 8.500.000 zł.
1.7.
Nieopłacona cześć kapitału zakładowego
W spółce nie występuje nieopłacony kapitał zakładowy
1.8.
Warunkowe podwyŜszenia kapitału zakładowego
Spółka nie podejmowała
zakładowego.
uchwał
w
przedmiocie
warunkowego
podwyŜszenia
kapitału
Spółka nie emitowała obligacji zamiennych na akcje ani obligacji z prawem pierwszeństwa.
1.9.
Kapitał docelowy
W dniu 26 lutego 2010 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Emitenta podjęło uchwałę w
sprawie uchwalenia kapitału docelowego oraz upowaŜnienia Zarządu do dokonywania emisji akcji
w ramach kapitału docelowego z wyłączeniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy.
Zmiany dokonane w statucie przewidują moŜliwość podwyŜszania przez Zarząd kapitału
zakładowego o kwotę nie większą niŜ 4.700.000 zł. Jednocześnie jednak postanowienia o kapitale
docelowym przewidują ograniczenie, Ŝe dokonywanie kolejnych podwyŜszeń kapitału nie moŜe być
następować o kwotę większą niŜ będąca równowartością 25 % kapitału zakładowego Emitenta na
dzień dokonania podwyŜszenia. Nadto podwyŜszenie kapitału w ramach kapitału docelowego
wymaga kaŜdorazowo zgody Rady Nadzorczej. Zgoda taka jest potrzebna takŜe na ustalenie ceny
emisyjnej akcji nowej emisji oraz dla wyłączenia prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy.
Akcje nowej emisji w ramach kapitału docelowego obejmowane mogą być wyłącznie za wkłady
pienięŜne.
str. 5
PowyŜsze postanowienia nie zostały na dzień sporządzenia niniejszego dokumentu ofertowego
zgłoszone do rejestru. Objęcie ich wnioskiem rejestrowym nastąpi po rejestracji podwyŜszenia
kapitału wynikającego z emisji akcji serii A1, tj. najwcześniej w II kwartale 2010 roku.
1.10.
Rynki na jakich notowane były instrumenty finansowe
emitowane przez Emitenta oraz
kwity depozytowe
wystawiane w związku z tymi instrumentami.
Instrumenty finansowe emitowane przez Emitenta nie były dotychczas przedmiotem obrotu na
Ŝadnym rynku zorganizowanym.
W związku z instrumentami finansowymi emitowanymi przez Emitenta nie były wystawiane kwity
depozytowe.
1.11.
Podstawowe
informacje
na
organizacyjnych lub kapitałowych
istotny wpływ na jego działalność.
temat
powiązań
Emitenta, mających
W okresie od 25 lutego 2010 roku do 5 marca 2010 roku Emitent zawarł umowy nabycia
wszystkich certyfikatów wyemitowanych dotychczas przez MONDAY FIZ. Konstytutywny wpis
przeniesienia posiadania certyfikatów inwestycyjnych do rejestru uczestników nastąpi 5 marca
2010 roku. Pośrednio, poprzez ten fundusz Emitent posiadać będzie większościowe pakiety akcji w
spółkach celowych realizujących poszczególne inwestycje deweloperskie (wyjątkiem będzie jedynie
spółka MONDAY sp. z o.o. Sokoła S.K.A., w której Emitent posiadać będzie pośrednio 50 %-owy
udział kapitałowy. Docelowo Spółka będzie teŜ posiadała 100 % udziałów spółce MONDAY sp. z
o.o. będącej komplementariuszem spółek celowych oraz MONDAY Management sp. z o.o. będącej
komplementariuszem spółki celowej zarządzającej pozostałymi spółkami developerskimi.
Struktura grupy kapitałowej jest obecnie w fazie budowy. Schemat docelowej grupy kapitałowej
Spółki wraz z udziałem w kapitale zakładowym i liczbie głosów spółek zaleŜnych przedstawia się
następująco:
str. 6
MONDA Y DEVELOPMENT S.A .
kap.własne
20 500
tys.
akcjo:
Hamamelis LTD
49, 3%
P. Łopatka
P. Płóciennik
5, 5%
11, 3%
P. RóŜański
7, 1%
M.Owerko
1, 7%
K. Szyszka
0, 7%
NOWY INWESTOR
24, 4%
KOMPLEMENTARIUSZE
MONDA Y FIZ
wycena
inw.
15 000
MDev.SA
MONDAY Sp. z o.o.
tys.
100,00%
kap.zakł.
udz.
50 tys.
MDev. SA
100,0%
SPÓŁKI CELOWE
Monday Sp. z o.o. SOKOŁA SKA
Monday Managem ent SP. z o.o.
0,50%
kap.zakł.
akcjon:
MONDAY FIZ
49,50%
udz.
akcjon:
osoba prywatna
50,00%
komp:
Monday Sp. z o. o.
50 tys.
MDev. SA
100,0%
Monday Sp. z o.o. RA TA JE SKA
komp:
akcjon:
Monday Sp. z o. o.
MONDAY FIZ
0,00%
100,00%
Monday Sp. z o.o. BOTA NICZNA SKA
komp:
Monday Sp. z o. o.
0,00%
akcjon:
MONDAY FIZ
akcjon:
osoba prywatna
92,50%
1,50%
akcjon:
osoba prywatna
3,00%
akcjon:
osoba prywatna
3,00%
Monday Sp. z o.o. PIĄ TKOWSKA SKA
komp:
Monday Sp. z o. o.
0,00%
akcjon:
MONDAY FIZ
70,00%
akcjon:
osoba prywatna
30,00%
Monday Sp. z o.o. STRZESZYN SKA
komp:
Monday Sp. z o. o.
0,00%
akcjon:
MONDAY FIZ
80,00%
akcjon:
osoba prywatna
20,00%
Monday Sp. z o.o. MILCZA ŃSKA SKA
komp:
Monday Sp. z o. o.
akcjo:
MONDAY FIZ
0,70%
99,30%
Monday Managment Sp. z o.o. SKA
komp:
Monday Sp. z o. o.
akcjo:
MONDAY FIZ
0,20%
99,80%
str. 7
1.12.
Informacje
Emitenta
1.12.1.
o
produktach,
towarach
lub
usługach
Informacje podstawowe
Działalność Emitenta polega na zarządzaniu Grupą Kapitałową, w ramach której realizowane są
deweloperskie inwestycje mieszkaniowe i biurowe. Emitent, wykorzystując doświadczenia jego
kluczowych pracowników, prowadzi równieŜ w ograniczonym zakresie działalność polegającą na
przekształcaniu gruntów nieinwestycyjnych (rolnych lub o skomplikowanym statusie prawnym) w
grunty inwestycyjne – tzw. działalność deweloperską gruntową, której przykładem obecnie jest
inwestycja „Strzeszyn”.
Obszar geograficzny działalności Emitenta obejmuje głównie Poznań oraz jego bliskie okolice.
Dotychczasowe realizacje Emitenta obejmują inwestycje stosunkowo małe – o powierzchni
uŜytkowej kilku tysięcy metrów kwadratowych. Aktualnie przygotowywane są jednak równieŜ
inwestycje większe, w tym biurowa inwestycja „Botaniczna”, która moŜe być realizowana w
kooperacji z innym deweloperem oraz inwestycja mieszkaniowa „Rataje”, która realizowana będzie
w podziale na kilka etapów.
Emitent prowadzi inwestycje poprzez spółki celowe, co jest strukturą typową dla działalności
deweloperskiej – umoŜliwiającą wydzielenie przychodów i kosztów poszczególnych inwestycji oraz
zastosowanie podejścia „Project finance” w finansowaniu poszczególnych projektów
inwestycyjnych. W części spółek Emitent jest udziałowcem wyłącznym, a w części dysponuje
udziałami pozwalającymi na zachowanie realnego wpływu na zarządzanie inwestycjami.
Bezpośrednim właścicielem udziałów Emitenta w spółkach celowych jest fundusz inwestycyjny
zamknięty (FIZ), działający w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. Struktura taka
umoŜliwia stosowanie optymalizacji podatkowej w zakresie podatku CIT, polegającej na odroczeniu
tego podatku do momentu wypłaty dochodów przez FIZ na rzecz Emitenta.
NiezaleŜnie od zatrudnienia w poszczególnych spółkach, w ramach holdingu funkcjonuje
następujący podział zadań i specjalizacji:
str. 8
Zakres specjalizacji poszczególnych osób funkcjonujących w strukturze Grupy Kapitałowej,
umoŜliwia realizację pełnego procesu inwestycyjnego przez zespół pracowników spółek celowych i
Emitenta. Realizacja pełnego procesu inwestycyjnego oznacza, Ŝe pracownicy ci są w stanie
zrealizować wszystkie zadania wymagane dla przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej – od
pozyskania gruntu, poprzez jego przekształcenie w grunt inwestycyjny (uzyskanie decyzji o
warunkach zabudowy lub planu zagospodarowania przestrzennego), następnie uzyskanie
pozwolenia na budowę, wybór generalnego wykonawcy, nadzór inwestorski nad budową
prowadzoną przez generalnego wykonawcę, uzyskanie pozwolenia na uŜytkowanie oraz
komercjalizację inwestycji. Część tych zadań moŜe być zlecana podmiotom zewnętrznym, ale
kompetencje wewnętrzne Grupy Kapitałowej umoŜliwiają sprawowanie rzeczywistej kontroli nad
podmiotami będącymi podwykonawcami lub dostawcami Emitenta.
Obecnie Emitent realizuje pięć projektów inwestycyjnych na róŜnych etapach zaawansowania:
str. 9
Projekty te zostały szczegółowo omówione w punkcie 1.13
Aktualnie Emitent 100% przychodów realizuje na sprzedaŜy produktów – nie prowadzi działalności
polegającej na wynajmie nieruchomości.
Klientami Emitenta są nabywcy mieszkań o średnim lub podwyŜszonym standardzie – osoby
fizyczne oraz nabywcy lokali usługowych i biurowych – w tej grupie to głównie firmy lokalne. W
obu grupach klienci pozyskiwani są przede wszystkim z wykorzystaniem kontaktów biznesowych i
struktur sprzedaŜowych wypracowanych przez Emitenta.
1.12.2.
Prognoza sytuacji makroekonomicznej
działalność Emitenta
i
jej
wpływ
na
Analiza makroekonomiczna pozwala przewidywać, Ŝe rozwój otoczenia makroekonomicznego
będzie miał pozytywny wpływ na przedsiębiorstwo i branŜę w długim okresie. Stopniowy, stabilny
wzrost polskiej gospodarki nastraja optymistycznie, a jednocześnie dystans dzielący nas do krajów
wysoko rozwiniętych i ambicje pozwalają prognozować kontynuację trendu wzrostowego.
Stabilność polskiej gospodarki potwierdził takŜe obecny kryzys.
Otoczenie ekonomiczne będzie prawdopodobnie pozytywnie oddziaływać na branŜę deweloperską.
Wzrost PKB, a co za tym idzie wzrost zamoŜności społeczeństwa wpłynie pozytywnie na popyt.
Rosnąca wielkość dochodu rozporządzalnego powoduje, Ŝe większa grupa Polaków będzie miała
moŜliwości finansowe, Ŝeby kupić mieszkanie lub wymienić na większe. Będzie ich teŜ stać na coraz
lepszy standard mieszkań. Wzrost PKB przekłada się takŜe na kondycję finansową polskich
przedsiębiorstw, co ma bezpośredni wpływ na ponoszone wydatki na powierzchnie biurowe.
Wzrastająca liczba pracujących i malejące bezrobocie takŜe w sposób bezpośredni wpływa na
popyt na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo wraz ze wzrostem liczby pracujących wzrasta liczba
osób posiadających zdolności kredytowe. NaleŜy jednak wziąć pod uwagę odnotowany ostatnio
wzrost liczby bezrobotnych - w styczniu 2010 r. W obszarze ekonomicznym głównym czynnikiem,
który moŜe w długim okresie wpływać negatywnie na branŜę jest polityka kredytowa banków.
PoniewaŜ Polska polityka kredytowa była jedną z bardziej restrykcyjnych juŜ przed kryzysem to
naleŜy się spodziewać, Ŝe po okresie kryzysu zacznie oddziaływać normalna gra konkurencyjna i
banki wrócą do zasad sprzed kryzysu.
Niska inflacja i perspektywa wprowadzenia waluty Euro, poprawiają stabilność i zmniejszają ryzyko
inwestycji w Polsce, takŜe inwestycji w nieruchomości.
Otoczenie społeczne takŜe, choć w mniejszym stopniu, wpływać będzie pozytywnie na branŜę
deweloperską. Wzrost znaczenia rodziny i wzrost liczby małŜeństw niewątpliwie mobilizuje do
inwestycji mieszkaniowych. Otwartość na nowości i chęć do podejmowania ryzyka takŜe moŜe
pozytywnie wpłynąć na popyt w branŜy deweloperskiej.
W otoczeniu polityczno-prawnym zmniejszenie barier przy zakupie nieruchomości przez
obcokrajowców zwiększa rozmiar potencjalnego rynku takŜe dla deweloperów. Niestety brak
jednoznacznej polityki państwa w zakresie budownictwa oraz wysokie bariery administracyjne
osłabiają ogólnie pozytywny wpływ otoczenia polityczno-prawnego.
Najbardziej negatywny wpływ będzie miało otoczenie demograficzne. Prognozy rozwoju
demograficznego kraju są niepokojące. Spada liczba ludności i społeczeństwo starzeje się.
Przewidywane zmiany w strukturze wiekowej ludności spowodują zmniejszenie udziału osób
aktywnych zawodowo w stosunku do całej populacji, co zwiększy obciąŜenia płacowe i będzie
wywierało bardzo duŜą presje na efektywność pracy. Wzrost udziału osób starszych i niekorzystne
proporcje pracujących do niepracujących w gospodarce będzie wpływać negatywnie na popyt na
nowe mieszkania. Osoby starsze mają znacznie mniejszą motywacje do zmiany miejsca
zamieszkania. Z reguły teŜ są gorzej uposaŜone i mają mniejsze moŜliwości kredytowe. TakŜe
str. 10
malejąca liczba studentów wpłynie negatywnie na popyt na rynku najmu nieruchomości i
pośrednio na rynek obrotu nieruchomościami. W obszarze demograficznym na korzyść działa tylko
rosnący udział osób z wyŜszym wykształceniem, nie jest on jednak silny.
Otoczenie technologiczne w Polsce niestety nie będzie się rozwijać w sposób dynamiczny, niemniej
jednak ze względu na specyfikę branŜy będzie to miało niewielki pozytywny wpływ. Wynika to z
faktu, Ŝe w biznesie deweloperskim rozwój technologiczny nie jest kluczowym czynnikiem sukcesu,
minimalne jest teŜ uzaleŜnienie od krajowych osiągnięć w tym zakresie.
Od czasu wejścia Polski do Unii Europejskiej otoczenie międzynarodowe sprzyja rozwojowi biznesu.
Minimalizują się bariery inwestycyjne, poszerzają się rynki. Oczywiście zwiększa się teŜ
konkurencja. Istnieje większe ryzyko wejścia zagranicznych graczy. BranŜa deweloperska wymaga
jednak bardzo duŜej znajomości lokalnego rynku. W takiej sytuacji konkurenci zagraniczni nie są w
Ŝaden sposób bardziej niebezpieczni od lokalnych. Mogą dysponować większym kapitałem, ale
równocześnie wzrost współpracy międzynarodowej spowoduje łatwiejszy dostęp do kapitału
lokalnym firmom. Dlatego teŜ poprawiająca się sytuacja międzynarodowa, będzie miała pozytywny
wpływ na rozwój branŜy deweloperskiej.
1.12.3.
Sytuacja rynkowa w obszarze inwestycji deweloperskich
mieszkaniowych i biurowych
W okresie lat 2003-2007 w Polsce odnotowano bardzo dynamiczny wzrost w branŜy inwestycji
deweloperskich, szczególnie mieszkaniowych. Wschodząca faza rozwoju tego rynku wymuszała
działanie szybkie, wręcz błyskawiczne, wymagające stosowanie elastycznych procedur działania.
Głównym czynnikiem sukcesu było „zdobycie” gruntu pod inwestycję a zorganizowanie
finansowania oraz przeprowadzenie komercjalizacji inwestycji miało znaczenie drugorzędne.
Obecnie, w związku z wejściem rynku w fazę dojrzewania, o powodzeniu inwestycji decyduje
jakość zaproponowanego przez dewelopera produktu, niezaleŜnie czy jest to mieszkanie czy biuro.
Zmniejszyła się chłonność rynków lokalnych, co wynika z urealnienia siły strony popytowej.
Równocześnie, ze względu na znaczne ograniczenie dostępności kredytów, nie wzrosła istotnie
strona podaŜowa – wiele inwestycji wstrzymano ze względu na brak moŜliwości ich sfinansowania.
Doprowadziło to do względnej równowagi popytowo-podaŜowej i stosunkowo niewielkiego spadku
cen mieszkań. Dane analityczne wskazują, Ŝe w większości miast spadek cen został juŜ
zahamowany. Równocześnie część deweloperów mieszkaniowych starała się wejść na rynek
inwestycji biurowych, poprzez realizowanie nowych inwestycji lub „przerabianie” inwestycji
mieszkaniowych. To z kolei zaskutkowało wzrostem podaŜy powierzchni biurowej, nie zawsze
najlepszej jakości i we właściwych lokalizacjach. Na sytuację tę nałoŜyło się spowolnienie
gospodarcze, które skłania przedsiębiorców do oszczędności, równieŜ w zakresie kosztów najmu
powierzchni biurowej.
Przedstawiony powyŜej zarys sytuacji rynkowej udowadnia, Ŝe tylko najlepsze produkty
mieszkaniowe i biurowe, to znaczy najlepiej spełniające nowe wymogi rynkowe, będą znajdowały
nabywców. Czynniki te sprawią, Ŝe miejsce na rynku zajmą nowi gracze, którzy zaakceptują
wymóg wysokiego stopnia sprawności i poziomu merytorycznego stawiany przez rynek firmom
deweloperskim.
1.12.4.
Konkurencja
i biurowych
w
zakresie
inwestycji
mieszkaniowych
Poznański rynek inwestycji deweloperskich mieszkaniowych jest znacznie rozdrobniony. Działalność
większości firm polega na realizacji jednej inwestycji a po jej zakończeniu następnej. Ze względu
na stopień zorganizowania i potencjał wewnętrzny, nie są to konkurencji bezpośredni Emitenta, są
natomiast konkurentami pośrednimi – odbierającymi część rynku. Emitent rozwijając działalność
str. 11
deweloperską mieszkaniową w szerszym zakresie – poprzez realizację (w róŜnych stadiach
zaawansowania) kilku projektów staje się bezpośrednim konkurentem deweloperów w pełni
zorganizowanych, działających w większej skali, działających w sposób systematyczny, w oparciu o
dobrze rozeznany rynek – deweloperów zauwaŜalnych i identyfikowalnych na rynku poznańskim.
Konkurentami w zakresie inwestycji biurowych są zarówno firmy lokalne, które przewaŜnie
przeniosły część mocy przerobowych z działalności mieszkaniowej na biurową, jak równieŜ
deweloperzy działający na rynku krajowym. Deweloperzy biurowi niejednokrotnie są częścią
koncernów międzynarodowych, działają w oparciu o współpracę z renomowanymi agencjami i
firmami doradczymi, wymuszając tym samym podobny sposób działania na konkurentach
lokalnych. Sektor nieruchomości biurowych charakteryzuje się silniejszą pozycją bezpośrednich
konkurentów Emitenta niŜ w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Nie dotyczy to inwestycji
małych (poniŜej 4000 m2), którymi nie jest zainteresowana większość typowych deweloperów
komercyjnych.
1.13.
Opis głównych inwestycji Emitenta
1.13.1.
Inwestycje zrealizowane i w trakcie realizacji
1.13.1.1. Projekt Batorego – inwestycja zrealizowana
Był to jeden z pierwszych większych projektów nieruchomościowych zrealizowanych przez spółkę
Grupy – DIB Inwestycje sp. z o.o. Spółka nabyła bardzo atrakcyjny grunt o łącznej powierzchni
8.868 m2, przy ul. Umultowskiej w Poznaniu. Cena nabycia wynosiła 805.000 zł. Z uwagi na
moŜliwość osiągnięcia znacznej stopy zwrotu w krótkim czasie - w wyniku uregulowania sytuacji
prawnej nieruchomości - Grupa podjęła decyzję o sprzedaŜy gruntu – na rzecz spółdzielni
mieszkaniowej oraz spółki deweloperskiej. Łączna ceny sprzedaŜy obu części nieruchomości
wyniosła 6.400.000 zł. Uzyskane środki stanowiły podstawę finansową rozwoju Grupy Kapitałowej.
1.13.1.2. Projekt Milczańska – inwestycja zrealizowana
Inwestycja obejmowała wybudowanie 22 mieszkań, od kawalerek do wielopokojowych
apartamentów oraz lokalu uŜytkowego (całkowita powierzchnia uŜytkowa lokali wynosi 2.391 m2)
w budynku mieszkalnym przy ul. Milczańskiej 48a w Poznaniu na działce o powierzchni 1005 m2.
Inwestycja prowadzona była przez spółkę celową – Monday sp. z o.o. Milczańska S.K.A.
(poprzednio: PKM Inwest sp. z o.o. JEDYNKA S.K.A.).
Budynek ma pięć kondygnacji. Na parterze znajduje się lokal uŜytkowy. Budynek posiada garaŜ
podziemny na 18 miejsc parkingowych. Ponadto 5 miejsc parkingowych znajduje się na
powierzchni. Całość inwestycji została zrealizowana w oparciu o środki własne Grupy Kapitałowej.
Budynek swoją formą i charakterem nawiązuje do pobliskiej zabudowy, wyróŜnia się jednak w
otoczeniu starannością wykończenia elewacji.
Mieszkania zostały oddane do uŜytkowania wiosną 2008 roku. Wszystkie powierzchnie mieszkalne
zostały sprzedane w czasie trwania dekoniunktury na rynku nieruchomości właściwie bez obniŜania
ceny. Po części jest to wynikiem tego, Ŝe Grupa ogromną wagę przykłada do solidnej budowy i
wykończenia budynku.
Wynik z inwestycji:
Nazwa inwestycji
BranŜa
Status inwestycji
Milczyńska
Mieszkaniowa
Zakończona
str. 12
Termin zakończenia inwestycji
Powierzchnia do sprzedaŜy
Całkowity koszt inwestycji
Przychody ze sprzedaŜy inwestycji
Profitability Index (przychód/koszt)
Uwagi
wiosna 2008
2 391 m2
4 421 000 zł
8 812 000 zł
2,0
Nd
1.13.1.3. Projekt Piątkowska – inwestycja realizowana
Grupa jest w trakcie realizacji budynku biurowego przy ul. Piątkowskiej 116 w Poznaniu o łącznej
powierzchni 1.800 m2. Budynek biurowy przeznaczony jest dla firm zatrudniających od 5 do 20
pracowników. Adresatem oferty są niewielkie firmy prowadzące działalność usługową (ew.
handlową, gdy magazyny towarów zlokalizowane są poza siedzibą firmy).
Inwestycja znajduje się blisko centrum miasta, w atrakcyjnym towarzystwie nowych budynków
mieszkalnych i biurowych. Zakończenie sprzedaŜy lokali w budynku zaplanowano na październik
2010 roku.
Zainteresowanie lokalami w realizowanym budynku jest bardzo duŜe. W tej chwili prowadzone są
rozmowy z kilkudziesięcioma firmami na temat zakupu lub wynajmu powierzchni biurowej w tym
budynku. Na dzień sporządzenia dokumentu ofertowego Generalny Wykonawca objął plac budowy.
Wykonano takŜe halę garaŜową oraz przyziemie w stanie surowym. W trakcie wykonywania są
kondygnacje nadziemne. Planowany termin oddania budynku to lipiec 2010.
Finansowanie inwestycji odbywa się ze środków uzyskanych z emisji papierów wartościowych –
weksli nabywanych przez prywatnych inwestorów, a częściowo ze środków pochodzących z
kredytu bankowego.
Nazwa inwestycji
Piątkowska
BranŜa
Funkcja wiodąca: biurowa
Funkcja
uzupełniająca
lokale uŜytkowe
Status inwestycji
W trakcie budowy
Planowany
inwestycji
termin
zakończenia
mieszkaniowa,
Grudzień 2010
1 828 m2
10 750 000 zł
Planowane przychody ze sprzedaŜy
14 128 000 zł
1,31
Uwagi
BudŜet przychodów ze sprzedaŜy w
wariancie
sprzedaŜy
wszystkich
powierzchni – w przypadku wynajmu,
przychody ze sprzedaŜy zastąpione
zostaną
przychodami
z
najmu
długoterminowego
str. 13
1.13.2.
Istotne inwestycje Emitenta w przyszłości, co do których jego
organy zarządzające podjęły juŜ wiąŜące zobowiązania
1.13.2.1. Projekt Botaniczna
Projekt ma na celu realizację nowoczesnego parku biurowego przy ul. Botanicznej w Poznaniu.
Projektowana inwestycja obejmuje pięć biurowców o łącznej powierzchni 15.600 m2. Unikatowość
tej inwestycji gwarantuje jej połoŜenie (bezpośrednio przy ogrodzie botanicznym oraz w
sąsiedztwie jeziora Rusałka) oraz bardzo dobra infrastruktura komunikacyjna (dojazd z drogi
krajowej nr 5 i 11, dogodny dojazd komunikacją miejską i 2 km od portu lotniczego Ławica).
Na podstawie spotkań z obecnymi najemcami powierzchni biurowych i analizy uzyskanych w ich
trakcie informacji na temat wad i zalet dostępnej powierzchni biurowej Grupa opracowała
załoŜenia projektu stanowiące kombinację optymalnych cech projektowanego parku biurowego.
NajwaŜniejsze elementy tej kombinacji to:
Lokalizacja:
10 minut od centrum
miasta,
łatwy
dojazd
Zaleta w stosunku do budynków połoŜonych poza
komunikacją
miejską,
zasięgiem komunikacji miejskiej, w otoczeniu torów
bezpośrednie
sąsiedztwo
kolejowych, w nieestetycznym otoczeniu,
terenów zielonych (Park
Botaniczny)
budynek (przy ogrodzie
Botanicznym) zapewniający
funkcje
socjalne:
restauracje
róŜnego
poziomu, fitness, tarasy
widokowe
duŜy parking
(dodatkowo
rowerów)
parking
Część budynków nie zapewnia Ŝadnych funkcji
socjalnych, pozostałe tylko jeden rodzaj wyŜywienia,
część znajduje się w duŜej odległości od punktów
zapewniających potrzeby socjalne
Najemcy rezygnują z wyboru części budynków, bo nie
zapewniają parkingu dla pracowników. Część
dla najemców wyraziło oczekiwanie by młodzi pracownicy
przyjeŜdŜający rowerami mieli gdzie parkować
nowoczesna architektura
koncepcja parku biurowego będzie się odróŜniać od
wielu innych budynków nowoczesną architekturą oraz
moŜliwościami aranŜacji wnętrza,
efektywna stawka czynszu
12 EUR za metr powierzchni wynajmowanej
Teren, na którym powstanie park biurowy to 13.075 m2, z czego 869 m2 naleŜy do Grupy (spółka
MONDAY sp. z o.o. MILCZAŃSKA S.K.A.), a pozostałe 12.206 m2 na mocy notarialnej umowy
przedwstępnej objęte jest zobowiązaniem do sprzedaŜy na rzecz MONDAY sp. z o.o. BOTANICZNA
S.K.A. Grupa posiada takŜe udziały w nieruchomości przylegającej do obu powyŜszych działek,
której funkcją będzie umoŜliwienie swobodnego dostępu do budynków zrealizowanych na terenie
parku.
Na dzień sporządzenia dokumentu ofertowego przygotowana została koncepcja architektoniczna,
na podstawie której Grupa Kapitałowa otrzymała decyzję o warunkach zabudowy.
Ze względu na skalę inwestycji Emitent planuje ją przeprowadzić we współpracy z jednym z
poznańskich deweloperów. Aktualnie trwają negocjacje warunków ewentualnej współpracy.
str. 14
MoŜliwe jest równieŜ przeprowadzenie inwestycji samodzielne, wymagałoby to jednak koncentracji
znacznych środków w jednej inwestycji. Alternatywnym rozwiązaniem jest rozłoŜenie inwestycji w
czasie, co moŜliwe jest ze względu na podział inwestycji na kilka budynków.
Emitent nie wyklucza sprzedaŜy części lub całości gruntu w przypadku niepowodzenia rozmów z
potencjalnymi partnerami przedsięwzięcia.
Nazwa inwestycji
Botaniczna
BranŜa
Biurowa
Status inwestycji
w trakcie przygotowania
Planowany
inwestycji
termin
I etap – przełom 2011/2012
zakończenia II etap – przełom 2012/2013
III etap – przełom 2013/2014
15.600 m2
99.900.000 zł
127.600.000 zł
1,28
Uwagi
Zakłada się sprzedaŜ inwestycji po jej
skomercjalizowaniu.
MoŜliwe jest równieŜ wykorzystanie części
terenu pod inwestycję mieszkaniową.
Wówczas moŜliwe byłoby wykonanie
inwestycji w dwóch etapach.
1.13.2.2. Projekt Sokoła
Projekt przewiduje budowę budynku mieszkalnego w atrakcyjnej części Poznania, przy ul. Sokoła,
w pobliŜu Parku Sołackiego. Inwestycja zlokalizowana jest w cichej okolicy, z dobrym połączeniem
komunikacyjnym, w niedalekiej odległości od centrum Poznania. Projektowany budynek mieszkalny
będzie posiadał 41 mieszkań od kawalerek po dwupoziomowe mieszkania 4-pokojowe.
Grunt pod budynek jest własnością jednego z inwestorów MONDAY sp. z o.o. SOKOŁA S.K.A. i na
mocy notarialnej umowy przedwstępnej objęty jest jego zobowiązaniem do sprzedaŜy na rzecz
w/w spółki celowej. Zapłata za grunt nastąpi po zrealizowaniu i rozliczeniu projektu.
Na dzień sporządzenia dokumentu ofertowego dla projektu przygotowana została koncepcja
architektoniczna.
Przewidywany czas rozpoczęcia budowy – trzeci kwartał 2010 roku.
Istnieje moŜliwość rozszerzenia zakresu inwestycji o sąsiednią działkę zabudowaną budynkiem
mieszkalnym, a następnie jego nadbudową i zabudową tylnej części nieruchomości.
Nazwa inwestycji
Sokoła
BranŜa
Mieszkaniowa
Status inwestycji
W trakcie przygotowania
Planowany
inwestycji
termin
zakończenia
I połowa 2012
str. 15
1 519 m2
7 824 000 zł
10 593 000 zł
1,36
Uwagi
Istnieje szansa na rozszerzenie inwestycji
o tereny przyległe
1.13.2.3. Projekt Rataje
Projekt zakłada wybudowanie budynków mieszkalnych na terenie jednego z największych osiedli
mieszkaniowych w Poznaniu „Rataje”. Projektowana inwestycja obejmuje trzy etapy o łącznej
powierzchni 24.000 tys. m2, przez powołaną w tym celu spółkę celową MONDAY sp. z o.o. RATAJE
S.K.A. (uprzednio: PKM Inwest sp. z o.o. TRÓJKA S.K.A.).
Teren jest połoŜony w bezpośredniej bliskości innych osiedli mieszkaniowych i jest traktowany
przez mieszkańców Poznania jako typowe osiedle mieszkaniowe. Zaletą tej części Poznania jest
bezpośrednia bliskość terenów rekreacyjnych – jeziora Malta (wraz z polem do mini - golfa Malta i
sztucznym stokiem), rzeki Cybina wraz ze stawami i terenem zielonym oraz ogrodu zoologicznego
(nowe ZOO) - popularnym terenem spacerowym poznaniaków.
Dojazd do budynków zapewnia komunikacja miejska. Blisko znajduje się centrum handlowe M1.
Cechy inwestycji:
Lokalizacja:
10 minut od centrum miasta, Zaleta w stosunku do mieszkań połoŜonych poza
łatwy
dojazd
komunikacją Poznaniem (osiedla w podpoznańskich gminach
miejską, bezpośrednie sąsiedztwo wymagają samochodu i dojazdów)
terenów zielonych (Malta, Cybina)
parkingi dla samochodów
wiele osiedli nie posiada parkingu dla
samochodów,
moŜliwość
swobodnego
parkowania będzie waŜna nawet dla młodych
rodzin
atrakcyjna architektura, balkony, budynki odróŜniać się będą nowoczesną
przeszklenia
architekturą, mieszkania będą projektowane w
taki sposób by posiadały duŜe balkony i
przeszklenia
Projekcja finansowa inwestycji:
Nazwa inwestycji
Rataje
BranŜa
Mieszkaniowa
Status inwestycji
opracowywanie koncepcji inwestycji
Planowany
termin
zakończenia I etap – II kwartał 2013
str. 16
inwestycji
II etap – III kwartał 2014
III etap – IV kwartał 2015
24.000 m2
115.500.000 zł
139.000.000 zł
min. 1,20
Uwagi
MoŜliwe jest równieŜ wykorzystanie części
terenu pod inwestycję biurową.
1.13.2.4. Projekt Strzeszyn
Spółka celowa - MONDAY sp. z o.o. STRZESZYN S.K.A. - zawarła przedwstępną umowę sprzedaŜy
nieruchomości gruntowej przy ulicy Beskidzkiej w Poznaniu, o powierzchni ponad 77.000 m2,
podzielonej na 14 działek ewidencyjnych przeznaczonych do sprzedaŜy. Nieruchomość połoŜona
jest w jednej z najbardziej atrakcyjnych części Poznania, jest okolona ze wszystkich stron lasem, z
przepływającą rzeczką Bogdanką, tworzącą dwa naturalne, niewielkie stawy. Spółka zamierza
uzbroić teren, zdobyć pozwolenia na budowę i tak przygotowane działki sprzedać.
Jako czynnik ryzyka Spółka wskazuje na niechęć urzędu miasta do rozbudowy tego terenu,
pomimo korzystnego zapisu w planie zagospodarowania przestrzennego. Obecnie trwają
konsultacje z władzami miasta w celu sprecyzowania akceptowalnego dla obu stron sposobu
zagospodarowania tego terenu. Istnieje moŜliwość, Ŝe Spółka będzie musiała wybrać pomiędzy
szybkim kompromisem o mniejszej dochodowości a dłuŜszym procesem, podczas którego będzie
dochodziła swoich praw wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego.
Na dzień sporządzenia dokumentu ofertowego do działek podłączane są media (gaz, woda,
energia elektryczna) a do urzędu miasta Poznania złoŜony wniosek o wydanie pozwolenia na
budowę obiektów agroturystycznych.
Przewidywane rozpoczęcie sprzedaŜy – trzeci/czwarty kwartał 2010 roku.
Nazwa inwestycji
Strzeszyn
BranŜa
Deweloperka gruntowa
Status inwestycji
Procedowane pozwolenie na budowę
Planowany
inwestycji
termin
zakończenia
IV kwartał 2012
Powierzchnia do sprzedaŜy (grunt)
77 000 m2
12 490 000 zł
18 730 000 zł
1,50
Uwagi
Działki
sprzedawane
sukcesywnie
począwszy od września 2010 r.
str. 17
1.14.
Strategia rozwoju Emitenta
Strategia działania Emitenta dostosowana jest do fazy rozwoju rynku, na którym on działa.
W minionych latach – do połowy roku 2007 – rynek inwestycji deweloperskich w Polsce,
szczególnie nieruchomości mieszkaniowych, był rynkiem dynamicznego rozwoju, rynkiem
charakteryzującym się silnym i niezaspokojonym popytem. W takiej sytuacji decydującym
elementem strategii deweloperów było takie zorganizowanie ich przedsiębiorstw, aby w jak
najkrótszym czasie dostarczyć klientom jak najwięcej oczekiwanych przez nich produktów. Klienci
zaś, nie byli zbyt wymagający w ocenie nabywanych mieszkań. Na takim rynku kluczowym
czynnikiem sukcesu było posiadanie banku ziemi poprzez umiejętność pozyskiwania gruntów
inwestycyjnych lub takich, które moŜna było przekształcić w grunty inwestycyjne. Szybkość
działania decydowała o przewadze konkurencyjnej. Nie było problemem biznesowym znalezienie
nabywców, poniewaŜ istniał niezaspokojony popyt. Nie było równieŜ trudne sfinansowanie
inwestycji, poniewaŜ deweloperzy praktycznie przeprowadzali przetargi na kredyty wśród banków
finansujących inwestycje nieruchomościowe. Inwestycje w znacznej części lub nawet w całości
finansowane były przedpłatami nabywców mieszkań. Opisana powyŜej sytuacja charakterystyczna
jest dla rynków w fazie wschodzącej.
Obecnie, w ocenie Zarządu Emitenta, następuje przejście rynku w pierwszą fazę dojrzałości. W
takiej sytuacji ulegają zmianie kluczowe czynniki sukcesu. Teraz sprawność organizacyjna i
umiejętność zaproponowania klientom dobrych jakościowo produktów, decyduje o sukcesie
rynkowym. Przedefiniowanie zasad gry rynkowej jest sytuacją bardzo korzystną dla nowego gracza
na rynku, planującego zająć pozycję wyŜszą w zakresie skali działania. Nowy gracz na rynku nie
musi konkurować z liderami rynku wyłącznie cenowo. Przedefiniowanie zasad działania rynku
powoduje, Ŝe zarówno dla dotychczasowych liderów rynku jak i dla nowych graczy, rynek jest
jednakowo trudny, istnieje zatem realna moŜliwość konkurowania z dotychczasowymi liderami a
nawet pewna przewaga, wynikająca z braku konieczności dostosowania rozbudowanych,
przerośniętych organizacji do nowych zasad działania. Obecna faza rozwoju rynku jest zatem
najlepszym momentem do wzmocnienia pozycji na dotychczasowym rynku działania lub na
rynkach nowych.
Emitent dostrzegając zmiany zachodzące na rynku, zdefiniował następujące kluczowe czynniki
sukcesu, które w najbliŜszych latach decydować będą o przewadze konkurencyjnej:
•
umiejętność precyzyjnego zdefiniowania cech produktu, który zaoferowany zostanie
klientom,
•
rozwój kompetencji organizacji we wszystkich obszarach jej aktywności,
•
zrównowaŜenie rozwoju organizacji – dostosowanie struktury przedsiębiorstwa do zakresu
jego działania,
•
zmotywowany pozytywnie zarząd i kluczowi pracownicy,
•
umiejętność pozyskiwania kapitału, w szczególności kredytów.
W oparciu o te załoŜenia Emitent zbudował strukturę i kompetencje, które umoŜliwiają nie tylko
wyszukanie korzystnych lokalizacji inwestycji (choć ten element pozostaje silną stroną Emitenta),
ale przede wszystkim strukturę zdolną do:
•
samodzielnego rozpoznawania potrzeb i potencjału danych rynków/lokalizacji na podstawie
których definiowany jest produkt mający szansę znaleźć nabywców,
•
przeprowadzenia procesu przedinwestycyjnego, obejmującego skuteczne uzyskiwanie
decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę (potwierdzone szeregiem
uzyskiwanych decyzji przez zespół zarządzający),
str. 18
•
wyboru wykonawców prac projektowych i budowlanych oraz sprawowania nadzoru nad
realizacją współpracy w tym zakresie,
•
pozyskiwania finansowania inwestycji, w tym współpracy z bankami,
•
samodzielnego pozyskiwania nabywców mieszkań lub lokali uŜytkowych i biurowych.
WdroŜenie przez Emitenta opisanej powyŜej struktury umoŜliwiło rozpoczęcie realizacji nowych
inwestycji oraz przygotowanie do realizacji inwestycji o większej skali i stopniu złoŜoności.
Strategia Emitenta w zakresie obszaru działania koncentruje się na rynku poznańskim, nie
wyklucza się jednak przeprowadzenia w przyszłości inwestycji na innych rynkach, o ile uzasadnione
to będzie rentownością tych inwestycji oraz o ile moŜliwe i efektywne kosztowo będzie zapewnienie
sprawności organizacyjnej takich inwestycji.
W zakresie struktury sektorowej inwestycji, planowane jest nadal koncentrowanie się na
inwestycjach mieszkaniowych (z powierzchniami usługowo-handlowymi) i biurowych.
W zakresie struktury finansowania Emitent w większym niŜ dotychczas stopniu zamierza
finansować inwestycje kredytem bankowym wykorzystując zbudowane kompetencje w tym
zakresie.
W zakresie sprzedaŜy inwestycji mieszkaniowych Emitent zamierza wykorzystywać własne
kompetencje oraz wspomagać sprzedaŜ poprzez współpracę z wyspecjalizowanymi podmiotami
zewnętrznymi. W zakresie komercjalizacji inwestycji biurowych, planowana jest współpraca z
renomowanymi komercjalizatorami oraz samodzielna komercjalizacja prowadzona równolegle.
Mniejsze inwestycje biurowe komercjalizowane poprzez sprzedaŜ, głownie będą znajdować
nabywców poprzez struktury sprzedaŜowe Emitenta.
1.15.
Informacje
o
postępowaniach
wszczętych
wobec
Emitenta
Wobec Emitenta nie zostały wszczęte Ŝadne postępowania upadłościowe, układowe czy
likwidacyjne.
Wobec Emitenta nie wszczęto Ŝadnych postępowań ugodowych, arbitraŜowych czy egzekucyjnych.
W okresie ostatnich 12 miesięcy nie toczą się i nie toczyły Ŝadne postępowania przed organami
rządowymi ani teŜ postępowania sądowe czy arbitraŜowe, które mogły mieć, miały lub mogą mieć
istotny wpływ na sytuację finansową Emitenta.
Według wiedzy Emitenta niezwykle mało prawdopodobne jest, aby wobec Emitenta zostały
wszczęte jakiekolwiek postępowania, które mogłyby mieć istotny wpływ na sytuację finansową
Emitenta.
1.16.
Zobowiązania Emitenta istotne z punktu widzenia
realizacji zobowiązań wobec posiadaczy instrumentów
finansowych, które związane są w szczególności z
kształtowaniem się jego sytuacji ekonomicznej i
finansowej
Spółki Grupy, według swojej najlepszej wiedzy, nie posiadają Ŝadnych zobowiązań, które mogłyby
istotnie wpłynąć na realizację zobowiązań wobec posiadaczy instrumentów finansowych Emitenta.
str. 19
1.17.
Zobowiązania pozabilansowe Emitenta oraz ich struktura
w podziale czasowym i rodzajowym
Emitent nie posiada Ŝadnych zobowiązań pozabilansowych.
1.18.
Informacja
o
nietypowych
okolicznościach
lub
zdarzeniach mających wpływ na wyniki z działalności
gospodarczej,
za
okres
objęty
sprawozdaniem
finansowym
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym miały następujące istotne zdarzenia:
•
Spółka celowa MONDAY sp. z o.o. RATAJE S.K.A. wystąpiła z wnioskiem o wywołanie planu
zagospodarowania przestrzennego na Ratajach,
•
dla inwestycji na ul. Botanicznej wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy w sześciu
wariantach, które pozwalają realizować inwestycję w najbardziej korzystnym układzie,
•
na podstawie dostarczonej przez spółkę celową analizy środowiskowej Wydział Architektury
i Urbanistyki Miejskiej wydał decyzję o odstąpieniu od konieczności wydania dla tej
inwestycji decyzji środowiskowej,
•
MONDAY sp. z o.o. STRZESZYN S.K.A. zawarła przedwstępną umowę sprzedaŜy
nieruchomości gruntowej przy ulicy Beskidzkiej w Poznaniu (Projekt Strzeszyn),
•
dla Projektu Strzeszyn przygotowane zostały projekty budowlane i wystąpiono o pozwolenia
na budowę,
•
dla projektu przy ulicy Piątkowskiej:
•
wydana została Decyzja o Warunkach Zabudowy
zakończony został proces projektowania
wydane zostało pozwolenie na budowę
przeprowadzono proces uzgodnień z gestorami mediów, w tym
ograniczona została strefa ochronna dla magistrali wodnej fi 1000
w sierpniu 2009 generalny wykonawca objął plac budowy i rozpoczął
prace budowlane
w grudniu 2009 r. MONDAY Sp. z o.o. MILCZAŃSKA S.K.A. odpisała w koszty działalności
weksel obcy wystawiony przez Hamamelis Ltd na kwotę 1.264.000 zł. wg wyceny na
30.11.2009 r. Czynność ta stanowi element rozliczenia inwestycji zrealizowanej przez
spółkę celową Grupy.
str. 20
1.19.
Wskazanie wszystkich istotnych zmian w sytuacji
gospodarczej, majątkowej i finansowej Emitenta i jego
grupy kapitałowej oraz innych informacji istotnych dla ich
oceny, które powstały po sporządzeniu danych
finansowych
zamieszczonych
w
sprawozdaniu
finansowym
W dniu 6 stycznia 2010 roku spółka celowa MONDAY Sp. z o.o. RATAJE SKA zawarła umowę
przedwstępną zakupu nieruchomości przy ul Beskidzkiej w Poznaniu (Projekt Rataje). Umowa
zastąpiła dotychczasową umowę ze sprzedającymi.
Spółka celowa MONDAY Sp. z o.o. Piątkowska SKA otrzymała wypłatę pierwszej transzy kredytu
bankowego na finansowanie budowy budynku będącego przedmiotem inwestycji.
1.20.
Organy administracyjne, zarządzające i nadzorcze
1.20.1.
Zarząd
Zgodnie ze Statutem Zarząd Spółki składa się z trzech do pięciu osób powoływanych i
odwoływanych przez Radę Nadzorczą Spółki.
Emitent planuje dokonanie zmian w Zarządzie Spółki polegających na ustaleniu składu Zarządu w
następującej postaci:
•
Kurt Montgomery - Prezes,
•
Monika Owerko – Dyrektor Finansowy, Członek Zarządu
•
Piotr Łopatka – Dyrektor Realizacji, Członek Zarządu
Kadencja członków Zarządu upływa z dniem odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego
sprawozdania finansowe za rok 2010.
Doświadczenie zawodowe członków zarządu:
Kurt Montgomery (obywatel Stanów Zjednoczonych, posiadający kartę stałego pobytu w
Polsce)
Doświadczenie zawodowe:
2007–obecnie
inwestor i jeden ze współzałoŜycieli MONDAY FIZ, w którym zajmuje się
pozyskiwaniem nowych projektów;
wspólnik w spółkach z o.o. będących komplementariuszami spółek celowych
Grupy: MONDAY Sp. z o.o; MONDAY Management Sp. z o.o.; prezes zarządu
MONDAY Sp. z o.o
2004 – 2007
Prezes Zarządu Spółki 7milowy Sp. z o.o., w Poznaniu
2003 – 2006
Przewodniczący (do roku 2004) a następnie członek Rady Nadzorczej Relpol
S. A. w śarach
2001 – 2003
Dyrektor ds. Strategii Operacyjnej Amica Wronki S. A., we Wronkach; w
zakresie jego obowiązków leŜało m.in. określenie i wdroŜenie nowych metod
str. 21
i struktur zarządzania w logistyce, produkcji, planowaniu i zasobach ludzkich
oraz zdefiniowanie strategii w obszarze technologii informatycznej, relacje
inwestorskie; udział w zespole prowadzącym
negocjacje w zakresie
aliansów strategicznych
1998 – 2001
Konsultant - wykładowca w Montgomery Project Management Sp. z o.o. w
Poznaniu, w ramach której prowadził konsulting i szkolenia dla kierownictwa
wyŜszego i średniego szczebla w obszarze zarządzania logistyką i produkcją,
dokonywał audytów procesów biznesowych, przygotował programy
naprawcze
1998 – 2000
Business Unit Manager w spółce Exact Manufacturing Consulting Services
Sp. z o.o. w Poznaniu, w ramach której stworzył i przeprowadził wewnętrzny
program szkoleniowy dla ponad 400 konsultantów i handlowców w Europie i
Azji.
1995 - 1998
Dyrektor w Montgomery Business Services w Poznaniu, firmie
konsultingowej w branŜy IT, która sprzedawała i wdraŜała systemy
wspomagające zarządzanie firmami produkcyjnymi średniej wielkości;
przeprowadził ponad 20 przedsięwzięć. W czerwcu 1998 firmę sprzedano
firmie Exact Holding BV, jej głównemu dostawcy oprogramowania.
Monika Owerko
2008 – obecnie inwestor MONDAY FIZ, w którym zajmuje się finansami wszystkich spółek, w
których akcjonariuszami jest Fundusz, a takŜe komplementariuszy tych
spółek; jest odpowiedzialna za pozyskiwanie źródeł finansowania,
zarządzanie płynnością, księgowość oraz relacje inwestorskie i ład
korporacyjny; prokurent samoistny w MONDAY Management Sp. z o.o. oraz
MONDAY Medical Sp. z o.o.
2004 – 2008
Dyrektor Finansowy, prokurent samoistny w spółce-córce SCHNEIDER
ELECTRIC (Elda-Eltra Elektrotechnika S.A., będącej producentem osprzętu
elektroinstalacyjnego, uprzednio równieŜ komponentów dla przemysłu
samochodowego), w której była odpowiedzialna za kontroling, księgowość,
IT,
analizy,
budŜetowanie
(z
uwzględnieniem
planowania
długoterminowego), zarządzanie płynnością; raportowała (w strukturze
macierzowej) zgodne z MSSF spółki akcyjnej notowanej na paryskiej
giełdzie; zarządzała zespołem 20 osób.
2005 - 2007
członek Rady Nadzorczej spółki zaleŜnej ACAR S.A.
2003 - 2004
Główny Księgowy w – spółce-córce GE CAPITAL BANK S.A. (PKI Chrobry), w
której była odpowiedzialna za zaprojektowanie i wdroŜenie systemu
raportowania zapewniającego przepływ informacji o rentowności, płynności,
oszczędności kosztów i wartości księgowej przedsiębiorstwa, a takŜe była
doradcą i kontrolerem finansowym spółki powiązanej – wyniki finansowe,
wskaźniki
płynności
i wykorzystania
aktywów,
księgowość,
sprawozdawczość, zwrot z inwestycji. Analiza dochodowo-kosztowa
planowanych inwestycji.
str. 22
1998 – 2003
Dyrektor Finansowy i Główny Księgowy, prokurent samoistny w Spółce
ONNINEN (poprzednio HYDROKAN WINKIEL SA), w której była
odpowiedzialna za całokształt zagadnień finansowych, w tym księgowość,
zarządzanie płynnością, windykację, pozyskanie źródeł finansowania oraz
aspekty formalnoprawne działalności przedsiębiorstwa, w tym zwoływanie i
organizację Walnych Zgromadzeń Akcjonariuszy i Rad Nadzorczych; była
odpowiedzialna za prowadzenie księgi akcyjnej, zapewnienie zgodności
procedur wewnętrznych oraz umów zewnętrznych z obowiązującymi
przepisami prawa
1995 – 1998
Zastępca Głównego Księgowego HYDROKAN WINKIEL Sp. z o.o., w której
była zaangaŜowana w proces transformacji ze spółki osobowej w spółkę
kapitałową – ponosiła odpowiedzialność za transfer aktywów oraz
organizację księgowości spółki, zakładowego planu kont, stworzenie polityki
rachunkowości i procedur księgowych.
Piotr Łopatka
Wykształcenie:
wyŜsze, ukończone studia wyŜsze (specjalizacja: Inwestycje Kapitałowe i Strategie
Finansowe Przedsiębiorstw) na Akademii Ekonomicznej w Poznaniu
2007 – obecnie
Inwestor MONDAY FIZ, w którym zajmuje się całością spraw
związanych z planowaniem, przygotowaniem i realizacją inwestycji
budowlanych począwszy od pozyskania decyzji urzędowych i gestorów sieci
poprzez projektowanie i prowadzenie procedur wyboru wykonawcy do
nadzorowania i rozliczenia procesu budowlanego
Członek zarządu MONDAY Management Sp. z o.o. w MONDAY Sp. z o.o.
(dawniej PKM Invest Sp. z o.o.) odpowiedzialny za całość zagadnień
dotyczących realizacji inwestycji
2007
Prezes Zarządu 7milowy Sp. z.o.o.
2004 – 2006
Dyrektor d.s. Konsultingu i Członek Zarządu w 7milowy Sp. z o.o., spółkicórki BCC Sp. z o.o. dedykowanej do implementacji systemów SAP w wersji
SPRINT oraz All-in-One w sektorze MSP, którą współtworzył od podstaw, w
tym budował zespół konsultantów i kierowników projektu liczącego do 2006
roku ponad 30 stałych pracowników i wielu współpracujących konsultantów.
1998 – 2004
konsultant, a następnie Starszy Konsultant z zakresu kontrolingu oraz
zarządzania inwestycjami w zespole Controllingu w Spółce Business
Consulting Center Sp. z o.o. w Poznaniu, w której zajmował się realizacją
projektów implementacji kompleksowego systemu informatycznego do
zarządzania przedsiębiorstwem SAP.
Jako Kierownik Projektu zajmował się zarządzaniem złoŜonymi,
wieloetapowymi projektami implementacji systemów zarządzania; był
odpowiedzialny za tworzenie indywidualnej metodyki wdroŜeniowej dla tego
systemu SPRINT (dedykowanego dla małych i średnich przedsiębiorstw
rozwiązania SAP), jego testy, współtworzenie strategii sprzedaŜy oraz
wsparcie sprzedaŜy; zajmował się takŜe projektowaniem implementacją i
rozwojem pierwszego w Europie Środkowej i Wschodniej rozwiązania SAP
dla małych i średnich przedsiębiorstw SAP All-in-One.
str. 23
1.20.2.
Rada Nadzorcza
Zgodnie ze Statutem Zarząd Spółki składa się z trzech do pięciu osób powoływanych i
odwoływanych przez Walne Zgromadzenie Spółki.
W skład Rady Nadzorczej Emitenta wchodzą:
•
Arkadiusz Kurkiewicz
•
Janusz Siejak
•
Krzysztof Szyszka
•
Piotr RóŜański
•
Piotr Kasprowicz
Kadencja członków Rady Nadzorczej upływa z dniem
zatwierdzającego sprawozdania finansowe za rok 2011.
odbycia
walnego
zgromadzenia
Arkadiusz Kurkiewicz
Radca prawny, mediator – ukończone studia magisterskie (kierunek: prawo) na UAM
w Poznaniu, w latach 1993 – 1996 odbył aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców
Prawnych w Poznaniu zakończoną pomyślnie zdanym egzaminem radcowskim, w roku 2006
ukończył kurs mediacji gospodarczej prowadzony przez Polskie Stowarzyszenie Mediacji
Gospodarczej i został wpisany na listę mediatorów sądowych Sądu Okręgowego w Poznaniu.
1997 – obecnie Kancelaria Prawna „Kurkiewicz Siejak Tritt” sp. k. w Poznaniu, partner i
jeden z załoŜycieli kancelarii. Posiada doświadczenie w zakresie bieŜącej
obsługi przedsiębiorców działających w róŜnych formach organizacyjnych, a
takŜe Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych. Specjalizuje się w prawie
handlowym ze szczególnym uwzględnieniem przekształceń spółek oraz
prowadzeniu negocjacji i procesów sądowych.
Świadczy stałą obsługę prawną spółek celowych Grupy oraz Zgromadzeń
Inwestorów funduszu MONDAY FIZ.
1993 – 1997
Współpracował z Kancelarią Prawną Jarzyński & Novak w Poznaniu, gdzie
prowadził stałą obsługę spółek handlowych, w tym takŜe z udziałem Skarbu
Państwa oraz uczestniczył w licznych postępowaniach sądowych i
administracyjnych.
Janusz Siejak
Ukończone studia magisterskie (kierunek: prawo) na UAM w Poznaniu; w latach 1993 – 1995 odbył aplikację
sądową w okręgu Sądu Apelacyjnego w Poznaniu. Od 1996 r. radca prawny wpisany na listę Okręgowej
Izby Radców Prawnych w Poznaniu.
str. 24
1997 –
obecnie Kancelaria Prawna „Kurkiewicz Siejak Tritt” sp. k. w Poznaniu, partner
zarządzający i jeden z załoŜycieli kancelarii. Posiada doświadczenie w zakresie
bieŜącej obsługi przedsiębiorców działających w róŜnych formach organizacyjnych,
w tym instytucji finansowych. Specjalizuje się w prawie cywilnym i administracyjnym
, ze szczególnym uwzględnieniem obsługi prawnej procesów inwestycyjnych i ich
finansowania.
1992 – 1996 Współpracował z instytucjami finansowymi na rynku bankowym i usług leasingowych.
Krzysztof Szyszka
2009 – obecnie inwestor MONDAY FIZ, w którym zajmuje się finansami spółek celowych, w
których akcjonariuszami jest Fundusz ; jest odpowiedzialny za nadzór nad
księgami Spółek, bieŜące zarządzanie płynnością spółek celowych oraz ład
korporacyjny
2008 – 2009
Główny Księgowy w AQUAFORM S.A. będącej producentem kabin
prysznicowych, wannien i brodzików, w której był odpowiedzialny za księgi
rachunkowe spółki oraz finansowanie inwestycji , zarządzał zespołem 4
osób.
2005 – 2008
Główny Ksiegowy w spółce-córce SCHNEIDER ELECTRIC (Elda-Eltra
Elektrotechnika S.A., będącej producentem osprzętu elektroinstalacyjnego,
uprzednio równieŜ komponentów dla przemysłu samochodowego), w której
był odpowiedzialny za księgi rachunkowe spółki, kontakty z audytorami,
raportowanie wyników zgodne z MSSF spółki akcyjnej notowanej na
paryskiej giełdzie; zarządzał zespołem 11 osób.
2004 - 2005
Kierownik Działu Księgowości w – spółce-córce GE CAPITAL BANK S.A. (PKI
Chrobry), w której był odpowiedzialny za zaprojektowanie i wdroŜenie
systemu raportowania zapewniającego przepływ informacji o rozliczeniach.
Piotr Kasprowicz
2003 –
obecnie
Inwestor i jeden z załoŜycieli MONDAY FIZ, w którym zajmuje
się pozyskiwaniem nowych projektów;
wspólnik w spółkach z o.o. będących komplementariuszami spółek celowych
Grupy: MONDAY Sp. z o.o; MONDAY Management Sp. z o.o; oraz prokurent
samoistny w MONDAY Sp. z o.o;
1997 – 2003
indywidualna działalność gospodarcza – Pośrednictwo Nieruchomości „AREA
KASPROWICZ”, w ramach której zajmował się pozyskiwaniem gruntów i
udziałów w gruntach dla poznańskich developerów, a takŜe prowadził
obsługę sprzedaŜy nowych mieszkań – na zlecenie firm developerskich,
zajmował się pozyskiwaniem atrakcyjnych (przynoszących znaczny dochód)
nieruchomości dla inwestorów indywidualnych.
1990 – 1997
indywidualna działalność gospodarcza – działalność handlowa w branŜach
kosmetycznej i motoryzacyjnej.
1.20.3.
Kluczowa kadra kierownicza
str. 25
Do grona osób zajmujących stanowiska kierownicze, posiadających istotne kompetencje niezbędne
do realizacji strategii Grupy naleŜy Pan Piotr Płóciennik – członek zarządu w MONDAY
Management sp. z o.o.
2007 – obecnie - wspólnik w spółce z o.o. będącej komplementariuszem spółki celowej
Grupy: MONDAY Management Sp. z oo. Inwestor w MONDAY FIZ, w którym
zajmuje się sprzedaŜą i marketingiem, członek zarządu MONDAY
Management Sp. z o.o. oraz Monday Sp. z o.o. Inwestor w MONDAY FIZ.
2000 - 2007
Dyrektor SprzedaŜy i Marketingu, Członek Zarządu Business Consulting
Center Sp. z o.o., w której zajmował się budową od podstaw marketingu
firmy i organizacją działu sprzedaŜy i procedur sprzedaŜowych, a takŜe
pozycjonowaniem firmy;
2000
zatrudnienie w Agencji Reklamowej „First Interactive”; w której realizował
projekty reklamowe, i prowadził obsługę znaczących klientów;
1998 - 1999
Perfekt Poznań Piotr Płóciennik, prowadzenie indywidualnej działalności
gospodarczej, w ramach której szefował kilku projektom wydawniczym oraz
zrealizował projekt dysku multimedialnego z katalogiem „auto motor i
sport”;
1995 -1998
Redaktor Naczelny „Impresja Wydawnictwa Elektroniczne”,
sprzedającego się dysku multimedialnego w 1997 roku
1994 - 1995
Redaktor Naczelny „Informacja Profesjonalna”, specjalistycznego pisma o
informacji naukowej.
najlepiej
1989 - 1993 Dziennikarz, Redaktor Działu Gospodarczego Gazety Wyborczej, oddział w Poznaniu,
gdzie był odpowiedzialny za dodatek komputerowy.
1.21.
Struktura akcjonariatu
Obecnie jedynym akcjonariuszem Spółki jest MONDAY FIZ, posiadający 100 % akcji i prawo do
wykonywania 100 % głosów w spółce.
W wyniku umorzenia akcji i jednoczesnego podwyŜszenia kapitału zakładowego akcjonariuszami
Emitenta staną się dotychczasowi inwestorzy MONDAY FIZ: Pan Piotr Łopatka, Pan Piotr
Płóciennik, Pani Monika Owerko, Pan Krzysztof Szyszka, Pan Piotr RóŜański oraz spółka Hamamelis
Limited z siedzibą w Limassol na Cyprze, a takŜe nowi inwestorzy Emitenta, którzy obejmą akcje
nowej emisji serii B w subskrypcji prywatnej.
2.
EMITOWANE INSTRUMENTY FINANSOWE
2.1.
2.1.1.
Informacje podstawowe
Obligacje Serii A
str. 26
Niniejszy dokument ofertowy został sporządzony w związku z prywatną ofertą 30.000 obligacji na
okaziciela serii A Emitenta, o wartości nominalnej 100 zł (sto złotych) kaŜda o numerach od 00001
do 30000, wyemitowanych na podstawie uchwały Zarządu Emitenta z dnia 3 marca 2010 roku.
Obligacja Serii A jest papierem wartościowym emitowanym w serii, na okaziciela, na podstawie
którego Emitent stwierdza, Ŝe jest dłuŜnikiem posiadacza obligacji i zobowiązuje się wobec niego
nieodwołalnie i bezwarunkowo do spełnienia świadczenia pienięŜnego polegającego na zapłacie
kwoty odpowiadającej wartości nominalnej obligacji ("NaleŜność Główna") i odsetek
("Oprocentowanie"), w sposób, w terminach i na warunkach określonych w propozycji nabycia
skierowanej do osób zainteresowanych nabyciem Obligacji Serii A („Propozycja Nabycia”).
Zamieszczone w niniejszym Dokumencie Ofertowym dane, informacje i postanowienia
dotyczące warunków emisji oraz wykonania zobowiązań z tytułu Obligacji Serii A mają
jedynie charakter informacyjny. WiąŜące dla Emitenta są postanowienia zawarte w
Propozycji Nabycia Obligacji Serii A. Propozycja Nabycia jest udostępniania osobom
zainteresowanym nabyciem obligacji wraz z niniejszym dokumentem ofertowym.
Łączna wartość nominalna wszystkich oferowanych do nabycia obligacji wynosi 3.000.000 (trzy
miliony złotych).
Jednostkowa cena emisyjna Obligacji Serii A jest równa wartości nominalnej i wynosi 100 zł (sto
złotych).
Zamiarem Emitenta jest wprowadzenie Obligacji Serii A do alternatywnego systemu obrotu
organizowanego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. w ramach systemu
Catalyst, chyba obligatariusze nie wyraŜą zainteresowania wprowadzeniem obligacji do obrotu. W
przypadku wprowadzenia Obligacji Serii A do obrotu zorganizowanego, będą one miały postać
zdematerializowaną.
2.1.2.
Oferowanie i przydział Obligacji Serii A
Osoby chcące nabyć Obligacje Serii A winni naleŜycie wypełnić i złoŜyć Emitentowi ofertę nabycia
obligacji, na przygotowanym w tym celu formularzu przyjęcia Propozycji Nabycia, który stanowi
załącznik do Propozycji Nabycia, a takŜe dokonać pełnej wpłaty ceny emisyjnej z tytułu nabycia
obligacji w kwocie równej iloczynowi liczby obligacji objętych ofertą i jednostkowej ceny emisyjnej
obligacji, tj. 100,00 PLN. Wpłaty ceny emisyjnej z tytułu nabycia obligacji winny zostać dokonane
na rachunek bankowy Emitenta o numerze 38114011240000216019001001, prowadzony przez
BRE BANK S.A.
Termin na składanie oferty nabycia obligacji i dokonanie pełnej wpłaty na obligacje objęte ofertą
nabycia upływa 12 marca 2010 roku („Dzień Emisji”) o godz. 16.00. Za moment dokonania wpłaty
ceny emisyjnej za obligację przyjmuje się chwilę uznania rachunku bankowego Emitenta. Oferty
nabycia obligacji mogą być składane osobiście w siedzibie Emitenta lub przesyłane na adres
Emitenta, z dopiskiem „oferta nabycia Obligacji Serii A”.
Oferta nabycia obligacji przestaje wiązać osobę ją składającą w chwili, w której otrzyma od
Emitenta informację o wyborze innej oferty nabycia obligacji, nie później jednak niŜ do godziny
16.00 w Dniu Emisji albo w chwili poinformowania przez Emitenta o odstąpieniu od emisji.
Oferty nabycia obligacji będą uczestniczyć w bezpośrednim lokowaniu organizowanym przez
Emitenta, jeŜeli:
a) zostaną złoŜone na formularzu przyjęcia Propozycji Nabycia dołączonym do Propozycji
Nabycia oraz
b) łączna wartość ofert nabycia obligacji wcześniej złoŜonych nie będzie wyŜsza niŜ wartość
emisji Obligacji, oraz
str. 27
c) najpóźniej do godz. 16.00 w Dniu Emisji osoba składająca ofertę nabycia dokona zapłaty
ceny emisyjnej z tytułu nabywanych obligacji równej iloczynowi liczby obligacji objętych
ofertą nabycia i jednostkowej ceny emisyjnej obligacji. Za moment dokonania wpłaty
ceny emisyjnej za obligację przyjmuje się chwilę uznania rachunku bankowego Emitenta.
Przydział obligacji dokonywany będzie w oparciu o otrzymane przez Emitenta oferty nabycia
obligacji zgłoszone na formularzach przyjęcia Propozycji Nabycia.
Oferty nabycia obligacji będą przyjmowane przez Emitenta w kolejności ich wpływu do siedziby
Emitenta. W przypadku równoczesnego wpływu, w pierwszej kolejności przyjęta będzie oferta na
objęcie większej ilości obligacji, a w przypadku złoŜenia formularzy przyjęcia Propozycji Nabycia w
tym samym momencie i o tej samej wartości, o przydziale obligacji ostatecznie decydować będzie
losowanie.
Oferta nabycia obligacji, po której przyjęciu przekroczona zostanie wartość emisji obligacji,
zostanie zredukowana w takim stopniu, aby moŜliwe było przydzielenie wszystkich emitowanych
obligacji.
Następnego dnia roboczego po Dniu Emisji, Emitent zawiadomi osoby, które złoŜyły w w/w sposób
ofertę nabycia, o dokonanym przydziale obligacji.
Emitent dokona zwrotu wpłat dokonanych na objęcie obligacji, które nie zostały przydzielone w
terminie 5 dni roboczych od Dnia Emisji. Do dnia zwrotu środki z tytułu dokonanych wpłat na
obligacje nie podlegają oprocentowaniu.
2.2.
Cele emisji
Emisja Obligacji Serii A ma na celu pozyskanie środków na zapłatę części ceny przewidzianej w
umowie przedwstępnej z dnia 23 stycznia 2008 r., wraz z aneksem z dnia 20 stycznia 2009 r. na
podstawie której Spółka naleŜąca do grupy kapitałowej Emitenta - MONDAY Sp. z o.o. Botaniczna
S.K.A. w Poznaniu zobowiązała się do nabycia prawa uŜytkowania wieczystego nieruchomości
połoŜonej w Poznaniu przy ul. Z. Nałkowskiej. Środki z Obligacji przeznaczone na zapłatę kolejnej
raty zaliczki, umoŜliwią w przyszłości zawarcie ze sprzedającym umowy przyrzeczonej, na
podstawie której MONDAY sp. z o.o. Botaniczna S.K.A. w Poznaniu lub podmiot przez nią wskazany
(powiązany z Monday Development SA) nabędzie własność tej nieruchomości Emitent zamierza
zrealizować inwestycję opisaną w punkcie ______.
2.3.
Wielkość emisji
Na podstawie uchwały nr 1 Zarządu z dnia 3 marca 2010 roku wyemitowanych zostało do 30.000
Obligacji Serii A o łącznej wartości nominalnej 3.000.000 zł (trzy miliony złotych) i łącznej cenie
emisyjnej równej 3.000.000 zł (trzy miliony złotych).
2.4.
Wartość nominalna i cena emisyjna oraz sposób jej
ustalenia
Cena emisyjna obligacji jest równa wartości nominalnej i wynosi 100 zł (sto złotych).
2.5.
Warunki wykupu
Obligacje zostaną wykupione w Dniu Wykupu, tj. w dniu 12 marca 2011 roku.
str. 28
Komentarz [GF1]: uzupełnić
KaŜdemu podmiotowi będącemu posiadaczem obligacji w Dniu Wykupu Emitent wypłaci NaleŜność
Główną w wysokości 100,00 PLN.
NaleŜność Główna płatna będzie w złotych polskich (PLN). Termin płatności NaleŜności Głównej
przypadać będzie na 14 marca 2011 roku. Po Dniu Wykupu obligacje nie będą oprocentowane.
Emitent moŜe dokonać wcześniejszego wykupu obligacji lub nabycia obligacji od ich posiadacza. Z
chwilą dokonania wcześniejszego wykupu lub z chwilą nabycia obligacji ulegają one umorzeniu.
Wcześniejszy wykup obligacji następuje poprzez dokonanie przez Emitenta na rzecz posiadacza
obligacji płatności kwoty stanowiącej sumę:
a) NaleŜności Głównej
b) Oprocentowania naleŜnego za okres od Dnia Emisji do dnia poprzedzającego dzień
wcześniejszego wykupu. Oprocentowanie to zostanie obliczone zgodnie z zamieszczoną w
punkcie 2.6.2 formułą,
c) Premii z tytułu wcześniejszego wykupu, obliczonej zgodnie z zamieszczoną w punkcie
2.6.3 formułą.
W przypadku wcześniejszego wykupu posiadacz obligacji jest zobowiązany do niezwłocznego
zwrotu dokumentu obligacji.
W przypadku gdy obligacje serii A zostaną wprowadzone do zorganizowanego obrotu informacja o
podjęciu przez Emitenta decyzji o wcześniejszym wykupie obligacji zostanie podana
obligatariuszom za pośrednictwem właściwego systemu przekazywania informacji przez emitentów
instrumentów finansowych notowanych w obrocie zorganizowanym.
Nabycie Obligacji od ich posiadacza następuje poprzez zawarcie umowy między Emitentem i
posiadaczem. Posiadaczowi obligacji, którego obligacje podlegać będą nabyciu na podstawie
umowy z Emitentem przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę ceny za obligacje.
Obligacje wykupione lub nabyte przez Spółkę podlegać będą umorzeniu.
2.6.
2.6.1.
Warunki i terminy wypłaty Oprocentowania
Zasady ogólne
Obligacje Serii A będą oprocentowane według stałej stopy procentowej w wysokości 17 % rocznie.
Oprocentowanie dla jednej obligacji naliczane będzie od NaleŜności Głównej za okres od Dnia
Emisji do dnia poprzedzającego Dzień Wykupu.
Obligatariuszowi przysługuje oprocentowanie według następującej formuły:
KO =
SP × NG × LD
365
gdzie:
KO – oznacza kwotę naleŜnego Oprocentowania;
SP – oznacza ustaloną stopę procentową;
NG – oznacza NaleŜność Główną;
LD – oznacza liczbę dni w okresie rozpoczynającym się w Dniu Emisji i kończącym się w
dniu poprzedzającym Dzień Wykupu.
po zaokrągleniu wyniku tego obliczenia do najbliŜszego grosza (przy czym pół grosza będzie
zaokrąglone w górę).
str. 29
Oprocentowanie płatne będzie w złotych polskich (PLN). Termin płatności Oprocentowania
przypadać będzie na 14 marca 2011 roku. Po Dniu Wykupu Obligacje nie będą oprocentowane.
2.6.2.
Oprocentowanie w przypadku wcześniejszego wykupu
Posiadaczowi obligacji, którego obligacje będą podlegać wcześniejszemu wykupowi przysługiwać
będzie Oprocentowanie obliczone według następującej formuły:
KO =
SP × NG × LD
365
gdzie:
KO – oznacza kwotę Oprocentowania naleŜnego z tytułu wcześniejszego wykupu,
LD – oznacza liczbę dni w okresie rozpoczynającym się w Dniu Emisji i kończącym się w
dniu poprzedzającym dzień wcześniejszego wykupu.
Oprocentowanie płatne będzie w złotych polskich (PLN). Termin płatności Oprocentowania
przypadać będzie w dniu wcześniejszego wykupu. Po dniu wcześniejszego wykupu obligacje nie
będą oprocentowane.
2.6.3.
Premia w przypadku wcześniejszego wykupu
Posiadaczowi obligacji, którego obligacje będą podlegać wcześniejszemu wykupowi przysługiwać
będzie premia z tytułu wcześniejszego wykupu obligacji obliczona według następującej formuły:
KO =
0,20 × SP × NG × LD
365
gdzie:
KO – oznacza kwotę premii naleŜnej z tytułu wcześniejszego wykupu;
LD – oznacza liczbę dni w okresie od dnia wcześniejszego wykupu do dnia poprzedzającego
Dzień Wykupu;
Premia płatna będzie w złotych polskich (PLN). Termin płatności Premii przypadać będzie w dniu
wcześniejszego wykupu. Po dniu wcześniejszego wykupu obligacje nie będą oprocentowane.
2.7.
Sposób spełnienia świadczeń z tytułu Obligacji Serii A
Wypłata przez Emitenta naleŜnych świadczeń z tytułu obligacji zostanie dokonana poprzez
przekazanie kwoty świadczenia na rachunek bankowy posiadacza obligacji wskazany w formularzu
str. 30
przyjęcia Propozycji Nabycia. W przypadku, gdy Posiadacz nie poinformuje Emitenta o zmianie
numeru swojego rachunku bankowego, a przekazanie kwoty świadczenia na rachunek wskazany w
formularzu przyjęcia Propozycji Nabycia nie będzie moŜliwe, naleŜna posiadaczowi płatność
zostanie wpłacona przez Emitenta do depozytu sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy
właściwy miejscowo dla siedziby Emitenta.
Momentem spełnienia świadczenia z tytułu obligacji jest chwila obciąŜenia rachunku bankowego
Emitenta odpowiednią kwotą świadczenia.
W przypadku opóźnienia w spełnieniu świadczenia posiadacz obligacji będzie uprawniony do
otrzymania od Emitenta odsetek ustawowych za kaŜdy dzień opóźnienia aŜ do faktycznej zapłaty.
Wszelkie świadczenia z tytułu obligacji podlegają we wszystkich przypadkach, polskim regulacjom
podatkowym. Posiadacz obligacji nie będzie obciąŜany Ŝadnymi dodatkowymi kosztami ani
wydatkami związanymi z potrąceniem i przekazaniem środków na naleŜny podatek.
Środki niezbędne dla spełnienia świadczeń z tytułu obligacji mogą pochodzić ze środków
uzyskanych z emisji innych instrumentów finansowych Emitenta, w tym z emisji innej serii
obligacji.
W przypadku wprowadzenia obligacji do obrotu zorganizowanego wyŜej określone zasady
spełnienia przez Emitenta świadczeń z tytułu obligacji stosowane będą odpowiednio, z
uwzględnieniem zasad działania Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych S.A., za
pośrednictwem którego spełniane będą wszelkie świadczenia z tytułu obligacji. Szczegółowe
zasady ustalania osób uprawnionych do otrzymania świadczenia z tytułu obligacji oraz sposobu
spełniania tych świadczeń określone będą w takim przypadku w ustawie o obrocie instrumentami
finansowymi, Regulaminie Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych S.A., Szczegółowych
Zasadach Działania Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych S.A. oraz innych regulaminach,
w szczególności wewnętrznych regulaminach firm inwestycyjnych prowadzących rachunki papierów
wartościowych posiadaczy obligacji, na których obligacje te będą zapisane. Dotyczy to w
szczególności sposobu określania kręgu osób uprawnionych do otrzymania świadczenia, który
uwzględniać będzie przewidziany w w/w regulacjach termin rozrachunku transakcji na obligacjach.
2.8.
Wysokość i forma zabezpieczenia oraz
podmiotu udzielającego zabezpieczenia
oznaczenie
Roszczenia obligatariuszy wobec Spółki z tytułu obligacji zostaną zabezpieczone zgodnie z
brzmieniem art. 7 ustawy o obligacjach, poprzez złoŜenie, najpóźniej w dniu 12 marca 2010 roku,
przez uŜytkownika wieczystego n/w nieruchomości gruntowych oświadczenia o ustanowieniu na
rzecz obligatariuszy hipoteki łącznej kaucyjnej do sumy najwyŜszej wynoszącej 6.000.000 PLN
(sześć milionów złotych), na:
a) prawie uŜytkowania wieczystego, nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa,
objętej księgą wieczystą nr PO1P/00113180/4 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań –
Stare Miasto w Poznaniu, połoŜoną w Poznaniu przy ul. Zofii Nałkowskiej 41 składającej
się z działek: 81/1, 81/4, 77/2, 82/2, 74/3 o łącznej powierzchni 0,2999 ha, zabudowanej
budynkami biurowo-produkcyjnym, produkcyjnym, magazynowym budynkiem stacji
transformatorowej.
b) prawie uŜytkowania wieczystego, nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa,
str. 31
Stare Miasto w Poznaniu, połoŜoną w Poznaniu, obręb JeŜyce, składającej się z działek:
70/2, 70/4, 69/4, 69/5, 70/5, 70/6, o łącznej powierzchni 0,1249 ha. Zabudowanej
budynkiem portierni
c) prawie uŜytkowania wieczystego, nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa,
Stare Miasto w Poznaniu połoŜona w Poznaniu na JeŜycach przy ul. Zofii Nałkowskiej
składającej się z działki 73/1 o pow. 0,0465 ha, zabudowanej budynkiem przemysłowym.
d) prawie uŜytkowania wieczystego, nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa,
Stare Miasto w Poznaniu połoŜona w Poznaniu (obręb JeŜyce)h przy ul. Zofii Nałkowskiej
składającej się z następujących działek: 74/1, 81/3, 75, 78, 77/1, 82/1, 71/3, 71/4 o
łącznej powierzchni 0,5690 ha, zabudowanej dwoma budynkami produkcyjnymi,
budynkiem warsztatowo-magazynowym o pow. 994 m2.
e) prawie uŜytkowania wieczystego, nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa,
Stare Miasto w Poznaniu połoŜona w Poznaniu (obręb JeŜyce) przy ul. Św. Wawrzyńca,
składającej się z następujących działek: 76, 79/1, 79/2, 80/2, 80/1 o łącznej powierzchni
0,1803 ha, zabudowanej budynkiem biurowo-produkcyjnym.
Wycena nieruchomości stanowiących przedmiot hipoteki jest dostępna dla inwestorów w Siedzibie
Emitenta.
2.9.
Szacunkowe dane dotyczące wartości zaciągniętych
zobowiązań na 31 grudnia 2009 roku oraz perspektywa
kształtowania zobowiązań Emitenta do czasu całkowitego
wykupu obligacji
Wartość zobowiązań zaciągniętych przez Emitenta i spółkę celową na dzień 31 grudnia 2009 r.
oraz perspektywy kształtowania się zobowiązań Emitenta i spółki celowej do czasu całkowitego
wykupu Obligacji proponowanych do nabycia, będą następujące:
Data
Na koniec roku 2009
Na koniec roku 2010
Na 12 marca 2011 r.
Przewidywana
wartość zobowiązań
Emitenta
41.676,- PLN
70.000,- PLN
100.000,- PLN
Przewidywana wartość zobowiązań
MONDAY Sp. z o.o. Botaniczna S.K.A.
3.600.000,- PLN
13.200.000,- PLN
4.200.000,- PLN
Niewielki poziom zobowiązań Emitenta wynika z faktu, Ŝe Emitent jest spółką typu holdingowego,
w której spółki celowe mają formę spółek komandytowo-akcyjnych. Powoduje to, Ŝe Emitent nie
ponosi bezpośrednio kosztów dokonywanych inwestycji. Koszty te są ponoszone przez spółki
celowe. TakŜe te spółki ponoszą ryzyko związane z realizacją poszczególnych inwestycji. W
związku z wykorzystaniem w strukturze Grupy Kapitałowej Emitenta funduszu inwestycyjnego
zamkniętego, zobowiązania spółek celowych nie będą wykazywane w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym Emitenta, a będą jedynie miały wpływ na wycenę certyfikatów
inwestycyjnych stanowiących podstawowe aktywa Emitenta.
str. 32
PoniewaŜ docelowym beneficjentem środków uzyskanych z emisji obligacji będzie spółka celowa
MONDAY Sp. z o.o. BOTANICZNA SKA, Emitent prezentuje takŜe wartość zobowiązań zaciągniętych
przez ten podmiot. Podkreślenia wymaga jednak, Ŝe z faktu, iŜ emitentem obligacji jest MONDAY
DEVELOPMENT S.A. wynika, iŜ interesy obligatariuszy są dodatkowo zabezpieczone, poniewaŜ
zobowiązana do zaspokojenia ich roszczeń jest spółka posiadająca majątek znacząco większy niŜ
spółka celowa. Wartość zobowiązań spółki celowej Emitenta została podana przy załoŜeniu, Ŝe po
nabyciu prawa uŜytkowania wieczystego nieruchomości, do dnia wykupu Obligacji dokona podziału
nieruchomości i sprzeda wydzielone działki, stanowiącej ok. połowy powierzchni nabytej
nieruchomości za cenę rynkową ustaloną na podstawie biegłego rzeczoznawcy.
2.10.
Informacje o ratingu
Emitent nie występował do Ŝadnej uprawnionej agencji ratingowej o przyznanie ratingu dla
Obligacji Serii A.
2.11.
Dodatkowe prawa z tytułu posiadania obligacji
Obligacje Serii A uprawniają wyłącznie do świadczeń pienięŜnych. Emitent zobowiązuje się do
spełnienia następujących świadczeń:
•
wykupu Obligacji;
•
zapłaty Oprocentowania
•
zapłaty Premii z tytułu Wcześniejszego Wykupu.
Obligacje nie uprawniają do Ŝadnych dodatkowych świadczeń.
2.12.
Opodatkowanie dochodów związanych z posiadaniem i
obrotem obligacjami
Zgodnie z obowiązującymi na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przepisami prawa podatkowego
dochody osiągane z obrotu obligacjami podlegają opodatkowaniu.
2.12.1.
Podatek dochodowy
2.12.1.1. Osoby fizyczne
Zasady opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w Ustawie
o podatku dochodowych od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku (Dz. U. z 2000 r. poz. 14 nr
176 z poz. zm.) – dalej Ustawa PIT.
Zgodnie z art. 30 a ust. 1 pkt 2 Ustawy PIT, dochodów (przychodów) z odsetek i dyskonta od
papierów wartościowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł i pobiera się od
nich podatek w formie ryczałtu w wysokości 19 % uzyskanego przychodu. Płatnikiem podatku jest
dom maklerski prowadzący rachunek papierów wartościowych, na którym zapisano papiery
wartościowe, lub dom maklerski pełniący funkcję sponsora emisji, w przypadku zapisania papierów
wartościowych w rejestrze sponsora emisji. Ponadto, zgodnie z art. 30 b ust. 1 ustawy o PIT, od
dochodów uzyskanych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej z odpłatnego zbycia papierów
wartościowych lub pochodnych instrumentów finansowych i z realizacji praw z nich wynikających
oraz z odpłatnego zbycia udziałów w spółkach mających osobowość prawną, pobiera się podatek
dochodowy w wysokości 19 % uzyskanego dochodu. Wyjątkiem jest odpłatne zbywanie papierów
str. 33
wartościowych i pochodnych instrumentów finansowych oraz realizacja praw z nich wynikających
jeŜeli czynności te wykonywane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dochodów
(Przychodów) z przedmiotowych transakcji nie łączy się z pozostałymi dochodami opodatkowanymi
na zasadach ogólnych. W przypadku dokonania transakcji zbycia Obligacji płatnikiem podatku jest
Obligatariusz.
Dom maklerski prowadzący rachunek papierów wartościowych na którym są zapisane obligacje lub
będący sponsorem emisji zobowiązany jest przekazać Obligatariuszom zestawienie dochodów
uzyskanych ze sprzedaŜy papierów wartościowych.
W celu umoŜliwienia spełnienia przez domy maklerskie obowiązków omówionych powyŜej,
Obligatariusz zobowiązany jest przekazań domowi maklerskiemu informacje o posiadanym
numerze identyfikacji podatkowej oraz o właściwym urzędzie skarbowym a takŜe inne informacje
niezbędne domowi maklerskiemu do wypełnienia nałoŜonych na niego obowiązków.
2.12.1.2. Osoby prawne:
Zasady opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby prawne reguluje Ustawa o podatku
dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 roku (Dz. U. z 2000 r. poz. 54 nr 654 z poz.
zm.) – dalej Ustawa CIT.
Zgodnie z Ustawą CIT dochody uzyskiwane przez osoby prawne z odsetek oraz od dyskonta od
papierów wartościowych oraz dochody z odpłatnego zbycia papierów wartościowych podlegają
opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Stawka podatku od dochodów osób prawnych wynosi 19 %
podstawy opodatkowania.
2.12.1.3. Podatek od dochodów osiąganych przez zagraniczne podmioty:
Zgodnie z art. 30 b ust. 3 Ustawy PIT zastosowanie stawki podatkowej wynikających z umów o
unikaniu podwójnego opodatkowania lub nie pobranie podatku, jest moŜliwie pod warunkiem
przedstawienia płatnikowi przez podatnika zaświadczenia o miejscu zamieszkania za granicą (tzw.
certyfikat rezydencji) wydanego przez właściwy organ administracji podatkowej. Podobne zasady
dotyczą dochodów osiąganych przez zagraniczne osoby prawne (art. 26 ust 1 Ustawy CIT).
2.12.2.
Podatek od czynności cywilnoprawnych:
Zasady opodatkowania czynności cywilnoprawnych zostały określone w ustawnie z dnia 9 września
2009 roku (Dz. U. z 2007 r. nr 68 poz. 450 z poz. zm.) o podatku od czynności cywilnoprawnych
(dalej Ustawa PCC). Zgodnie art. 9 pkt 9 Ustawy PCC sprzedaŜ papierów wartościowych firmom
inwestycyjnym bądź za ich pośrednictwem oraz sprzedaŜ papierów wartościowych dokonywana w
ramach obrotu zorganizowanego, rozumianego w myśl przepisów o obrocie instrumentami
finansowymi, jest zwolniona z przedmiotowego podatku. Podatkiem od czynności cywilnoprawnym
nie podlegają takŜe czynności prawne, jeŜeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej
czynności, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub zwolniona z tego podatku.
W przypadku gdy sprzedaŜ obligacji nie będzie dotyczyła Ŝadnego z przypadków wymienionych
powyŜej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC, którego stawka wynosi 1 % wartości
dokonanej transakcji.
2.12.3.
Informacje dodatkowe:
PowyŜej opisane zasady opodatkowania obrotu obligacjami mają jedynie charakter ogólny.
Poszczególne przypadki mogą takŜe rodzić powstanie obowiązku podatkowego innego niŜ objętego
opodatkowaniem podatkiem dochodowym lub od czynności cywilnoprawnych.
str. 34
W celu uzyskania szczegółowym informacji dotyczących opodatkowania obrotu obligacjami
Obligatariusze powinni zwrócić się do podmiotów uprawnionych do świadczenia usług doradztwa
podatkowego.
3.
CZYNNIKI RYZYKA
PoniŜej prezentujemy najbardziej istotne czynniki ryzyka związane ze Spółką i jej działalnością.
Spis nie ma charakteru zamkniętego, w szczególności nie obejmuje opisu czynników
charakterystycznych dla branŜy, w której działa Spółka i jej otoczenia biznesowego – czynniki te
zostały jedynie zasygnalizowane.
Zestawienie obejmuje najwaŜniejsze czynniki, które według najlepszej wiedzy Spółki naleŜy
uwzględnić przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej.
3.1.
Ryzyko kursowe
W przypadku ponoszenia kosztów i generowania przychodów w róŜnych walutach (np. ponoszeniu
nakładów inwestycyjnych w złotych oraz generowaniu przychodów w walutach obcych) Grupa
naraŜona będzie na ryzyko kursowe, co moŜe obniŜyć efektywność realizowanych przedsięwzięć.
Grupa będzie dąŜyła do wyeliminowania ryzyka walutowego poprzez stosowanie hedgingu
naturalnego i skorelowania przychodów i kosztów ponoszonych w tej samej walucie. Na dzień
sporządzenia Dokumentu Ofertowego ryzyko walutowe z tego tytułu jest w opinii Zarządu Emitenta
nieistotne.
Ze względu na nieistotną ekspozycję walutową Emitent ani teŜ inne podmioty z Grupy Kapitałowej
nie zawierały umów dotyczących nabycia, zbycia oraz nie posiadały pochodnych instrumentów
finansowych i nie doświadczyły konsekwencji związanych z tzw. problemem opcji walutowych.
Wahania kursów walutowych pośrednio wpływają na działalność Grupy, poniewaŜ istotna część
aktualnych i potencjalnych klientów Grupy, w tym inwestorów, finansuje inwestycje na rynku
nieruchomości przy wykorzystaniu kredytów bankowych udzielanych w walutach obcych.
Osłabienie kursu złotego w stosunku do walut obcych moŜe spowodować, Ŝe klienci Grupy nie
będą w stanie spłacać zaciągniętych kredytów lub ograniczona zostanie zdolność nowych
kredytobiorców do zaciągnięcia takich kredytów. MoŜe się to przyczynić do obniŜenia popytu na
nieruchomości sprzedawane lub wynajmowane przez Grupę oraz negatywnie wpłynąć na wyniki,
sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy.
3.2.
Ryzyko związane z poziomem stóp procentowych
Przedsięwzięcia inwestycyjne realizowane przez Grupę finansowane są przy znacznym udziale
długu oprocentowanego głównie w oparciu o zmienną stopę procentową (kredytów bankowych i
obligacji korporacyjnych). Ewentualny wzrost stóp procentowych moŜe przyczynić się do
zwiększenia kosztów obsługi finansowania, a w konsekwencji do obniŜenia wyniku finansowego
Grupy oraz pogorszenia efektywności finansowej realizowanych inwestycji. NiepoŜądane
konsekwencje wzrostu stóp procentowych mogą być ograniczane poprzez efektywne zarządzanie
strukturą zadłuŜenia oraz stosowanie finansowych instrumentów zabezpieczających. Na dzień
sporządzenia Dokumentu Ofertowego Grupa nie stosuje instrumentów zabezpieczających przed
ryzykiem zmian stopy procentowej, poniewaŜ w opinii Zarządu - biorąc pod uwagę wahania
poziomu stóp procentowych w okresie ostatnich dwóch lat oraz dostępne przewidywania - przyszłe
zmiany stóp procentowych nie będą znaczne i nie wpłyną istotnie na poziom wyniku finansowego.
str. 35
Wzrost stóp procentowych moŜe takŜe przyczynić się do ograniczenia popytu klientów Grupy na
kredyty bankowe, w tym na kredyty hipoteczne, stanowiące główne źródło finansowania transakcji
zakupu mieszkania. Niekorzystne tendencje w tym zakresie mogą przyczynić się do pogorszenia
wyników, sytuacji finansowej i perspektyw rozwoju Grupy.
3.3.
Ryzyko związane z koniunkturą na rynku nieruchomości
Koniunktura na rynku nieruchomości jest ściśle powiązana z ogólną kondycją gospodarki.
Działalność Grupy uzaleŜniona jest od koniunktury na polskim rynku nieruchomości,
determinowanej m.in. wielkością popytu na lokale mieszkaniowe, biurowe i handlowe, a takŜe
dostępnością środków finansowych dla klientów Grupy. Osłabienie popytu na nieruchomości oraz
pogorszenie ogólnego klimatu inwestycyjnego w Polsce mogą przyczynić się do spadku rynkowych
stawek najmu oraz cen sprzedaŜy nieruchomości (sprzedaŜy kompletnych budynków inwestorom
lub sprzedaŜy poszczególnych lokali), a w konsekwencji mogą doprowadzić do pogorszenia
wyników, sytuacji finansowej i perspektyw rozwoju Grupy.
3.4.
Ryzyko zmiany przepisów prawa oraz sposobu ich
interpretacji i stosowania
ZagroŜeniem dla działalności grupy kapitałowej Emitenta jest niestabilność systemu prawnego w
Polsce. Często zmieniające się przepisy i ich wykładnia istotnie utrudniają prowadzenie działalności
gospodarczej oraz znacznie ograniczają przewidywalność wyników finansowych. Zmienność
przepisów prawa dotyczy zwłaszcza prawa podatkowego. Praktyka organów skarbowych, jak i
orzecznictwo sądowe w tej dziedzinie, nie są jednolite. W przypadku przyjęcia przez organy
podatkowe niekorzystnej dla Emitenta interpretacji przepisów podatkowych, trzeba liczyć się z
negatywnymi konsekwencjami dla działalność Emitenta i jego spółek celowych, ich sytuacji
finansowej i perspektyw rozwoju.
Ryzykiem dla Emitenta są takŜe zmiany przepisów w innych dziedzinach prawa, w tym m.in. w
prawie
budowlanym,
prawie
zagospodarowania
przestrzennego,
prawie
gospodarki
nieruchomościami, ustawie o ochronie zabytków i opieki nad zabytkami, prawie ochrony
środowiska i innych aktów prawnych odnoszących się do działalności Emitenta.
Emitent minimalizuje opisane powyŜej ryzyko korzystając przy realizacji projektów budowlanych z
pomocy podmiotów świadczących profesjonalną pomoc prawną i projektową.
3.5.
Ryzyko konkurencji
Grupa prowadzi działalność na konkurencyjnym rynku nieruchomości. Konkurencja cechuje takŜe
rynek nieruchomości w Poznaniu, gdzie Grupa realizuje wszystkie projekty developerskie.
Jednocześnie rynek poznański, ze względu na swój potencjał ludnościowy i ekonomiczny, jest
jednym z najbardziej chłonnych i wysoce atrakcyjnych z punktu widzenia działalności Grupy.
Grupa moŜe napotkać konkurencję na etapie pozyskiwania gruntów pod zabudowę, co moŜe
doprowadzić do wzrostu cen gruntów i spadku rentowności realizowanych projektów
inwestycyjnych. Intensyfikacja konkurencji moŜe ponadto spowodować nadpodaŜ nieruchomości,
prowadzącą do wojny cenowej i konieczności obniŜenia cen sprzedaŜy i najmu. PowyŜsze czynniki
mogą wpływać negatywnie na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy.
str. 36
3.6.
Ryzyko związane z niepozyskaniem atrakcyjnych gruntów
Rentowność realizowanych projektów w duŜym stopniu determinowana jest przez zdolność Grupy
do pozyskania po konkurencyjnych cenach atrakcyjnych gruntów pod zabudowę oraz ich
właściwego zagospodarowania. Zdolność do pozyskiwania atrakcyjnych gruntów jest uzaleŜniona
nie tylko od sprawności Grupy w tym zakresie, ale takŜe od obiektywnych czynników rynkowych,
takich jak: niewystarczająca podaŜ gruntów w danej okolicy, brak miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego lub ograniczony zasób terenów posiadających wymaganą
infrastrukturę. Na dzień sporządzenia Dokumentu Ofertowego Grupa nie odnotowuje istotnych
trudności na etapie pozyskiwania gruntów pod zabudowę, jednak w przyszłości - wraz z
intensyfikującą się konkurencją - mogą wystąpić problemy z nabywaniem odpowiedniej ilości
gruntów lub ich cena moŜe istotnie wzrosnąć, co mogłoby przyczynić się do obniŜenia rentowności
realizowanych przedsięwzięć inwestycyjnych. Sytuacja taka mogłaby wpłynąć negatywnie na
wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy.
Grupa częściowo ogranicza powyŜsze ryzyko poprzez aktywne poszukiwania atrakcyjnych gruntów
oraz działania w zakresie tzw. marketingu zakupów. Przewagą Grupy w obszarze konkurowania z
innymi developerami moŜe być takŜe know-how i dostępność atrakcyjnych projektów
architektonicznych.
3.7.
Ryzyko związane z postępowaniami administracyjnymi
(ryzyko administracyjne)
Niektóre nieruchomości stanowiące potencjalny przedmiot projektów inwestycyjnych
finansowanych i zarządzanych przez Emitenta, nie są objęte miejscowymi planami
zagospodarowania przestrzennego. Ryzyko to dotyczy moŜliwości nieuzyskania prawomocnych
decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę lub wystąpienia opóźnień w
uzyskaniu powyŜszych decyzji, co w warunkach polskich jest zjawiskiem powszechnym, związanym
przede wszystkim ze znaczącą liczbą odwołań oraz pojawiającymi się trudnościami w
zachowywaniu terminów wynikających z kodeksu postępowania administracyjnego.
Emitent nie moŜe zagwarantować, Ŝe poszczególne pozwolenia, zezwolenia lub zgody wymagane
w związku z obecnie realizowanymi lub nowymi projektami deweloperskimi zostaną uzyskane przez
spółki celowe, ani Ŝe jakiekolwiek obecne lub przyszłe pozwolenia, zezwolenia lub zgody nie
zostaną wzruszone. Nieuzyskanie bądź wzruszenie takich zezwoleń, pozwoleń bądź zgody moŜe
negatywnie wpłynąć na zdolność prowadzenia lub zakończenia obecnie realizowanych bądź
przyszłych projektów deweloperskich. MoŜe mieć to istotny, negatywny wpływ na działalność,
sytuację finansową lub wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej. W pewnych sytuacjach
wystarczające będzie w takiej sytuacji dokonanie zmiany modelu biznesowego do realizacji
inwestycji.
Ryzyko nieuzyskania warunków zabudowy pozwalających na realizację inwestycji mieszkaniowych
wg opracowanych załoŜeń, skutkujące opóźnieniem realizacji inwestycji lub
3.8.
Ryzyko wad prawnych nieruchomości
Istnieje ryzyko, Ŝe nieruchomości, na których Emitent realizuje lub teŜ będzie realizował w
przyszłości projekty developerskie, są obarczone wadami prawnymi, jak np. roszczenia
reprywatyzacyjne, wadliwy tytuł prawny do nieruchomości, wadliwa podstawa nabycia
nieruchomości, etc. Ujawnienie się tego rodzaju wad prawnych po nabyciu nieruchomości moŜe
skutkować istotnym spadkiem wartości nieruchomości, a w skrajnym przypadku moŜe prowadzić
str. 37
do utraty własności takiej nieruchomości. W celu zminimalizowania tego ryzyka, Emitent wnikliwie
bada stan prawny nieruchomości, które mają zostać nabyte.
3.9.
Ryzyko związane z transakcją zakupu nieruchomości
Zakup nieruchomości wymaga zawarcia umowy sprzedaŜy z jej zbywcą. Wady prawne takiej
umowy lub niedopełnienie wymogów formalnych (np. wpis do księgi wieczystej, prawo
pierwokupu, zezwolenia właściwych organów) moŜe, w skrajnym przypadku, doprowadzić do
stwierdzenia niewaŜności zawartej transakcji. W celu zminimalizowania tego ryzyka Emitent i spółki
celowe będą korzystać z prawników o odpowiedniej renomie, posiadających doświadczenie w
działaniu na rynku nieruchomości.
3.10.
Ryzyko wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne
Nieruchomość, jako przedmiot inwestycji nierozerwalnie związany z konkretną lokalizacją, moŜe
być przedmiotem wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostek samorządu
terytorialnego z przeznaczeniem na cele publiczne. Wywłaszczenie takie wiąŜe się z wypłatą
odszkodowania na rzecz właściciela wywłaszczonej nieruchomości, nie moŜna jednak wykluczyć, Ŝe
wysokość uzyskanego odszkodowania będzie odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości
moŜliwej do uzyskania w przyszłości.
3.11.
Ryzyka związane z protestami społecznymi i Ŝądaniami
okolicznych mieszkańców
Niektóre z projektów developerskich Emitenta są realizowane na nieruchomościach połoŜonych w
ścisłych centrach miejskich, sąsiadujących z gęstą, nierzadko zabytkową zabudową mieszkaniową,
wielorodzinną. Realizacja projektów developerskich na tych nieruchomościach moŜe rodzić
sprzeciwy bądź protesty mieszkańców czy uŜytkowników okolicznych budynków. Protesty te mogą
z kolei wpłynąć negatywnie na bieg postępowań administracyjnych dotyczących projektów bądź
teŜ spowodować wzmoŜoną kontrolę realizacji projektu przez organy administracji powołane do
nadzoru budowlanego i ochrony zabytków. Ponadto nie moŜna wykluczyć, Ŝe przeciwko Emitentowi
i jego spółkom celowym podnoszone będą roszczenia i Ŝądania mające swe podstawy w przepisach
prawa budowlanego, prawa o gospodarowaniu nieruchomościami czy tzw. prawa sąsiedzkiego. W
przypadku uzasadnionych roszczeń i Ŝądań Emitent i jego spółki celowe mogą być zmuszone do ich
zaspokojenia. W kaŜdym zaś z przypadków protesty bądź podnoszone roszczenia mogą
powodować opóźnienia lub inne utrudnienia w realizacji projektu developerskiego. PowyŜsze moŜe
istotnie, negatywnie wpłynąć na sytuację majątkową i finansową Emitenta i jego spółek celowych.
Emitent minimalizuje opisane powyŜej ryzyka dokładając najwyŜszej staranności juŜ na etapie
projektowania wznoszonych budynków i przygotowywania dokumentacji projektowej, starając się
rozstrzygnąć wszystkie wątpliwości juŜ w toku postępowań administracyjnych poprzedzających
wydanie pozwolenia na budowę.
3.12.
Ryzyko związane z brakiem odpowiedniej infrastruktury
Przepisy regulujące realizację projektów budowlanych (w tym m.in. Prawo budowlane) nakładają
wymóg zapewnienia odpowiedniej infrastruktury, takiej jak przyłącza mediów, urządzenia do
utylizacji lub drogi wewnętrzne. Mimo uzyskania pozytywnych wyników analizy prawno-technicznej
nieruchomości, brak wymaganej infrastruktury moŜe spowodować, Ŝe realizacja danego projektu
okaŜe się niemoŜliwa aŜ do momentu, gdy infrastruktura zostanie doprowadzona. Nie moŜna
str. 38
ponadto wykluczyć, Ŝe właściwe organy administracyjne zaŜądają, aby inwestor wykonał
infrastrukturę, która nie jest niezbędna z punktu widzenia projektu developerskiego, ale jej
wykonanie moŜe być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności
lokalnej. Z powodu opóźnień w zapewnieniu infrastruktury, w szczególności na skutek czynników
niezaleŜnych i pozostających poza kontrolą Grupy, mogą wystąpić opóźnienia w finalizacji danego
przedsięwzięcia lub znaczący nieplanowany wzrost kosztów doprowadzenia infrastruktury,
wpływające na pogorszenie rentowności realizowanych inwestycji. Mogłoby to wpłynąć negatywnie
na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy. W celu ograniczenia tego ryzyka
Grupa przeprowadza analizy potrzeb infrastrukturalnych na danej działce na etapie
poprzedzającym wykonanie projektu architektonicznego.
3.13.
Ryzyko niekorzystnych warunków atmosferycznych
Elementem charakterystycznym dla działalności developerskiej w zakresie realizowanych projektów
jest uzaleŜnienie od warunków pogodowych. Część prac związanych z realizacją przedsięwzięć
developerskich wymaga korzystnych warunków atmosferycznych. Niesprzyjające warunki
pogodowe mogą doprowadzić do przekroczenia harmonogramów realizowanych projektów, a w
konsekwencji do nieplanowanego wzrostu kosztów. Sytuacja taka moŜe wpłynąć negatywnie na
Grupa ogranicza to ryzyko poprzez odpowiednie planowanie prac budowlanych wraz z wykonawcą.
W przypadku niesprzyjających warunków atmosferycznych w miarę moŜliwości zlecane są prace
wewnątrz budynków.
3.14.
Ryzyko związane z uzaleŜnieniem od wykonawców robót
budowlanych, opóźnieniami w realizacji projektów
developerskich bądź wzrostem ich kosztów
Emitent oraz jego spółki celowe nie wykonują bezpośrednio prac projektowych oraz
architektonicznych, jak równieŜ nie prowadzą robót budowlanych. Zadania te są powierzane
wyspecjalizowanym podmiotom prowadzącym działalność architektoniczną, projektową bądź
budowlaną. W umowach z wykonawcami Emitent zastrzega stosowne postanowienia dotyczące
odpowiedzialności wykonawców z tytułu niewykonania bądź nienaleŜytego wykonania
powierzonych im prac, a takŜe zakresu ich obowiązków w okresie gwarancji. Pomimo, Ŝe Emitent
nadzoruje wykonanie tych prac (w szczególności w ramach nadzoru inwestycyjnego), to jednak nie
moŜe gwarantować, Ŝe wszystkie prace zostaną wykonane terminowo i w sposób prawidłowy. W
szczególności takie zdarzenia jak: zmiana decyzji administracyjnych dotyczących budowy,
wszczęcie postępowań administracyjnych w związku z budową (głównie postępowań kontrolnych),
wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost kosztów zatrudnienia wykwalifikowanych
pracowników, bądź niedobór pracowników, wypadki przy pracy, etc. mogą spowodować, Ŝe
wykonawca nie wykona swych zobowiązań w sposób zgodny z umową, zwłaszcza nie wykona ich
w terminie przyjętym w harmonogramie bądź za wynagrodzenie określone w umowie.
Konsekwencjami tego stanu rzeczy mogą być opóźnienia w realizacji projektu developerskiego,
wzrost kosztów tego projektu, czy powstanie sporu z wykonawcą.
Szczególnym rodzajem opisywanego ryzyka jest utrata płynności finansowej przez wykonawców,
którym zlecono wykonanie określonych prac bądź robót. Utrata płynności finansowej moŜe
doprowadzić do opóźnień w realizacji prac albo teŜ całkowitego zaprzestania prac przez
wykonawcę, co spowoduje konieczność jego zmiany. Wszelkie opóźnienia oraz koszty związane z
niewykonaniem bądź nienaleŜytym wykonaniem umów przez wykonawców mogą istotnie,
str. 39
negatywnie wpłynąć na wynik finansowy projektu developerskiego, a w rezultacie na działalność
gospodarczą i sytuację finansową Grupy.
Grupa ogranicza powyŜsze ryzyko poprzez podejmowanie współpracy ze sprawdzonymi
wykonawcami, ponadto zawierane przez Grupę umowy dotyczące prac budowlanych zawierają
stosowne klauzule zabezpieczające Grupę przed ryzykiem.
3.15.
Ryzyko wynikające z ustawy o gwarancjach zapłaty za
roboty budowlane
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane (Dz.U.
2003; Nr 180; poz. 1758) wykonawca robót budowlanych, któremu spółka celowa zleciła realizację
projektu developerskiego, moŜe w kaŜdym czasie Ŝądać od tej spółki gwarancji zapłaty do
wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz zleceń
dodatkowych. Gwarancją zapłaty zgodnie z ustawą jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa,
a takŜe akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone wykonawcy na zlecenie spółki.
Istnieje zatem ryzyko wysunięcia przez wykonawcę wspomnianego Ŝądania. Brak moŜliwości
uczynienia mu zadość moŜe stanowić przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych i moŜe takŜe (w
zaleŜności od treści postanowień umowy) uprawniać wykonawcę do odstąpienia od umowy,
Ŝądania zapłaty kary umownej oraz Ŝądania zapłaty umówionego wynagrodzenia. Uczynienie
zadość tym Ŝądaniom moŜe mieć, negatywny wpływ na działalność oraz sytuację finansową Grupy
Kapitałowej Emitenta.
3.16.
Ryzyko błędnej wyceny nieruchomości
Wycena nieruchomości dokonywana jest na etapie zakupu gruntu pod zabudowę oraz na etapie
sprzedaŜy. Wartość nieruchomości jest kształtowana jest m.in. przez następujące czynniki:
lokalizację, atrakcyjność i funkcjonalność projektu architektonicznego oraz standard wykonania.
Ewentualne nieprawidłowości lub błędne załoŜenia dla wyceny nieruchomości mogą przyczynić się
do nabycia nieruchomości po cenie zawyŜonej lub sprzedaŜy po cenie niŜszej od wartości
rynkowej, a w konsekwencji doprowadzić do pogorszenia rentowności działalności, sytuacji
finansowej oraz perspektyw rozwoju Grupy. W celu ograniczenia ryzyka nieefektywnej wyceny
nieruchomości Grupa zleca profesjonalnym podmiotom wykonanie operatów szacunkowych.
Czynnikiem ograniczającym ryzyko jest takŜe doświadczenie i kompetencje pracowników Grupy.
NaleŜy mieć jednak na uwadze, Ŝe wycena nieruchomości dokonywana jest na określoną datę i nie
ma gwarancji, Ŝe dane w niej zawarte precyzyjnie oddają wartość rynkową nieruchomości Grupy
na inny moment. W szczególności istnieje ryzyko, iŜ w wyniku zmian koniunktury i otoczenia
rynkowego, pomimo dochowania naleŜytej staranności w wycenie nieruchomości na moment jej
zakupu, wartość rynkowa nieruchomości w późniejszym czasie – w tym na moment jej sprzedaŜy –
będzie niŜsza.
3.17.
Ryzyko
niepozyskania
nabywców
przedsięwzięcia deweloperskiego
sfinalizowanego
Istnieje ryzyko niedostatecznego popytu na wytworzoną przez Grupę przestrzeń uŜytkową
przeznaczoną do sprzedaŜy dla klientów końcowych oraz na kompletne zrealizowane obiekty
kierowane do inwestorów. Sytuacja taka moŜe mieć miejsce np. w przypadku nietrafionej
lokalizacji nieruchomości, pogorszenia się sytuacji rynkowej lub wystąpienia wad prawnych
nieruchomości. Grupa moŜe być wówczas zmuszona do obniŜenia ceny sprzedaŜy. W efekcie
spółka celowa, a w konsekwencji Emitent moŜe nie odzyskać części lub całości zainwestowanych w
str. 40
nieruchomość środków, co niekorzystnie wpłynie na wyniki, sytuację finansową i perspektywy
rozwoju Grupy. W celu ograniczenia tego ryzyka, Grupa dochowuje naleŜytej staranności, badając
stan prawny nieruchomości przed ich kupnem oraz szacując potencjał ekonomiczny danego
przedsięwzięcia w określonej lokalizacji. Czynnikiem ograniczającym niniejsze ryzyko są takŜe
doświadczenie i kompetencje kadry zarządzającej Emitenta oraz zaangaŜowanie w proces
sprzedaŜy i komercjalizacji wyspecjalizowanych podmiotów o ugruntowanej renomie.
3.18.
Ryzyko nieuzyskania załoŜonych cen sprzedaŜy
W przypadku pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości Grupa, podobnie jak jej konkurenci,
moŜe nie być w stanie sprzedać wytwarzanych powierzchni mieszkaniowych, biurowych i
handlowych po atrakcyjnych cenach. W przypadku nieprawidłowej oceny atrakcyjności
nieruchomości Grupa moŜe nie uzyskać przychodów ze sprzedaŜy w zaplanowanej wysokości. W
przypadku konieczności obniŜenia ceny Grupa będzie realizowała niŜsze marŜe, a w skrajnym
przypadku mogłaby spaść poniŜej progu rentowności. Dekoniunktura i spadek cen nieruchomości
w Polsce mogą negatywnie wpłynąć na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy.
3.19.
Ryzyko ograniczonej płynności nieruchomości
Charakterystyczną cechą nieruchomości jest długotrwały i wieloetapowy okres ich zbycia, w
szczególności w przypadku sprzedaŜy inwestorom kompletnych obiektów, poprzedzonej m.in.
badaniem due diligence. PrzedłuŜanie się okresu poszukiwania nabywcy i sprzedaŜy nieruchomości
moŜe negatywnie wpłynąć na efektywność finansową przedsięwzięć realizowanych przez Grupę.
Emitent - poprzez wpływ wywierany na spółki celowe – minimalizuje ryzyko płynności, dochowując
najwyŜszej staranności w przygotowaniu procesu sprzedaŜy i wykorzystując dostępne kanały
sprzedaŜy.
3.20.
Ryzyko niesystematyczności przychodów i zysków Grupy
Działalność developerską charakteryzuje nieregularność generowania przychodów. Jest to
związane ze skalą przedsięwzięcia i długim okresem realizacji inwestycji i poszukiwania nabywcy, a
takŜe ze znacznym uzaleŜnieniem działalności od pozyskania gruntów przeznaczanych pod
zabudowę. Ponadto branŜa developerska moŜe pośrednio doświadczyć zjawiska sezonowości
przychodów wynikającego z sezonowości w branŜy budownictwa. Trudności w pozyskiwaniu
kolejnych nieruchomości oraz ewentualne przedłuŜanie procesu realizacji przedsięwzięcia, a
następnie sprzedaŜy wytworzonej powierzchni uŜytkowej mogą spowodować, Ŝe przejściowo Grupa
nie będzie w stanie wypracować zysku w segmencie działalności developerskiej. Grupa ogranicza
powyŜsze ryzyko poprzez równoległą realizację kilku przedsięwzięć developerskich, które generują
wpływy w róŜnych momentach.
3.21.
Ryzyko utraty płynności finansowej
Grupa realizuje kilka projektów inwestycyjnych o charakterze długoterminowym, które cechuje
długi cykl rotacji gotówki i długi okres zwrotu. Dodatkowo, w początkowym okresie realizacji
projektów, Grupa nie generuje istotnych wpływów gotówkowych z działalności developerskiej bądź
teŜ – z uwagi na wymogi banków kredytujących - generowane przez spółki celowe wpływy
pozostają do ich wyłącznej dyspozycji do zakończenia przedsięwzięcia lub spłaty kredytów
bankowych. W przypadku nieterminowego spływu naleŜności lub – w skrajnym przypadku – braku
wpływów pienięŜnych w wymaganej wysokości, Grupa moŜe odczuć trudności w utrzymaniu
str. 41
płynności finansowej. Ewentualne problemy z płynnością mogą negatywnie wpłynąć na moŜliwość
wywiązania się przez Grupę z jej zobowiązań kontraktowych, a co za tym idzie spowodować
konieczność zapłaty kar umownych lub odszkodowań. Problemy z płynnością finansową mogą
równieŜ ograniczyć moŜliwość pozyskiwania przez Grupę podwykonawców oraz wpłynąć na wzrost
kosztów oferowanych przez nich usług. Sytuacja taka mogłaby wpłynąć negatywnie na wyniki,
sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy.
Grupa Emitenta stara się ograniczać powyŜsze ryzyko, systematycznie monitorując realizowane
projekty równieŜ pod kątem płynności finansowej oraz podpisując umowy z kontrahentami o
dobrej wiarygodności kredytowej. Na obecnym etapie działalności Grupa nie udziela kredytu
kupieckiego, nie moŜna jednak wykluczyć, Ŝe wraz z rozwojem skali działalności Grupa będzie
udzielała odroczonych terminów płatności. Grupa zarządza ryzykiem utraty płynności finansowej
poprzez bieŜące monitorowanie spływu naleŜności oraz dokonywanie projekcji przepływów
finansowych. ZagroŜenie płynności finansowej z tytułu przeterminowanych naleŜności jest w
ocenie Zarządu Emitenta niewielkie.
3.22.
Ryzyko wzrostu kosztów operacyjnych
Grupa moŜe być naraŜona na ryzyko związane ze wzrostem kosztów wytworzenia powierzchni
uŜytkowej, zaleŜnych bezpośrednio od cen wykorzystywanych materiałów budowlanych, a takŜe ze
wzrostem innych kosztów operacyjnych. Koszty wytworzenia obejmują m.in. koszty budowy
dotyczące prac podwykonawców w związku z budową, koszty planowania i projektu oraz pozostałe
koszty dotyczące budowy. Charakter niektórych kosztów (np. ceny wybranych materiałów
budowlanych, podatki i opłaty publicznoprawne) moŜe spowodować, Ŝe ich wzrost pozostaje poza
obszarem skutecznej reakcji ze strony Grupy. W świetle intensyfikującej się konkurencji na rynku
nieruchomości w Polsce Grupa moŜe być takŜe zmuszona do poniesienia wyŜszych kosztów
promocji i dotarcia do klientów. Ewentualny wzrost tych kosztów moŜe przyczynić się do spadku
rentowności realizowanych przez Grupę projektów developerskich oraz wpłynąć negatywnie na
3.23.
Ryzyko braku dostępności środków finansowych
Grupa realizuje inwestycję na ulicy Piątkowskiej przede wszystkim przy wykorzystaniu środków
pochodzących z kredytu bankowego. Ewentualne opóźnienia w harmonogramie realizacji
przedsięwzięcia moŜe spowodować, Ŝe moment uruchomienia kolejnej transzy finansowania będzie
odroczony, co moŜe przyczynić się do opóźnienia w finalizacji całej inwestycji oraz pogorszenia jej
rentowności. Ponadto ograniczenie dostępności kredytów bankowych na finansowanie nowo
rozpoczynanych inwestycji mogłoby przełoŜyć się na trudności w podjęciu współpracy z innymi
inwestorami w zakresie danego przedsięwzięcia. Sytuacja taka mogłaby negatywnie wpłynąć na
rentowność danej inwestycji oraz na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy.
Grupa ogranicza ryzyko braku dostępności środków finansowych poprzez dywersyfikację źródeł
finansowania (emisje akcji, obligacji, kredyty bankowe) oraz podpisywanie listów intencyjnych i
umów przedwstępnych z inwestorami zewnętrznymi.
3.24.
Ryzyko niepozyskania dodatkowego kapitału
Nie moŜna wykluczyć, iŜ szacunki Emitenta dotyczące wysokości dodatkowego kapitału, który
będzie konieczny do realizacji nowych projektów, okaŜą się niedokładne, a dotychczas
zabezpieczone środki finansowe będą niewystarczające. Nie ma równieŜ pewności, czy Emitent
pozyska środki w wystarczającej wysokości, po satysfakcjonującej cenie i w odpowiednim terminie
str. 42
(koszt kapitału jest bowiem istotną determinantą decyzji o uruchomieniu, kontynuowaniu lub
zaprzestaniu prowadzenia danego projektu inwestycyjnego). W przypadku niepozyskania
dodatkowych środków istnieje ryzyko, iŜ rozpoczęte projekty, wobec braku moŜliwości ich
dofinansowania, mogą nie przynieść zakładanych zysków lub w skrajnym przypadku zakończyć się
niepowodzeniem. MoŜe się to wiązać z utratą wpłaconych zadatków lub zaliczek albo koniecznością
zapłaty kar umownych. Celem ograniczenia opisanego ryzyka Emitent zamierza w optymalny
sposób korzystać z dostępnych źródeł finansowania i starać się dostosowywać akceptowalny
poziom ryzyka do aktualnej sytuacji rynkowej.
3.25.
Ryzyko związane z udzielanymi poŜyczkami, poręczeniami
oraz zobowiązaniami wekslowymi
Emitent finansuje niektóre przedsięwzięcia deweloperskie poprzez udzielanie poŜyczek spółkom
celowym lub poprzez nabycie wyemitowanych przez nie weksli. Spłata poŜyczek lub zobowiązań
wekslowych uzaleŜniona jest od kondycji finansowej poŜyczkobiorców wynikającej z efektywności i
terminowości realizacji przedsięwzięć. Konsekwencją ewentualnych opóźnień w harmonogramie
realizacji poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich moŜe być brak moŜliwości wywiązania się
poŜyczkobiorcy lub wystawcy weksla z części lub całości zaciągniętych zobowiązań. Sytuacja taka
moŜe nastąpić np. w przypadku, gdy wpływy gotówkowe z przedsięwzięcia nie pokryją wszystkich
zobowiązań, a Emitent nie zabezpieczy naleŜności wynikających z umów poŜyczek lub weksli, albo
w przypadku zagroŜenia upadłością lub upadłości poŜyczkobiorcy lub wystawcy weksla. Opóźnienia
w harmonogramie mogą takŜe spowodować konieczność wydłuŜenia terminu spłaty poŜyczki lub
wykupu weksli, co moŜe oznaczać odroczenie w czasie lub rezygnację z zaangaŜowania w kolejne
planowane przedsięwzięcia deweloperskie. W celu ograniczenia powyŜszego ryzyka Emitent
wspiera i monitoruje działania poŜyczkobiorców i wystawców weksli w zakresie realizacji
załoŜonego harmonogramu projektów.
3.26.
Ryzyko utraty zdolności do obsługi zadłuŜenia przez
spółki celowe
Spółki zaleŜne Emitenta, utworzone w celu realizowania przedsięwzięć deweloperskich, na skutek
problemów z zarządzaniem inwestycjami, opóźnieniami w realizacji inwestycji w stosunku do
ustalonych terminów spłaty kredytów bankowych, niemoŜności udzielenia wsparcia finansowego
przez spółkę matkę lub wskutek innych zdarzeń niezaleŜnych, mogą nie być w stanie sfinalizować
inwestycji lub koszty realizacji inwestycji mogą istotnie wzrosnąć w stosunku do pierwotnie
zakładanego budŜetu. W konsekwencji spółki celowe mogą nie być w stanie wypełnić
zaciągniętych zobowiązań poŜyczkowych i kredytowych, a w skrajnym przypadku mogą ogłosić
upadłość. W efekcie Emitent - jako podmiot finansujący inwestycje - moŜe nie odzyskać części lub
całości środków zaangaŜowanych w realizację przedsięwzięcia, w tym zainwestowanych w daną
spółkę. MoŜe to negatywnie wpłynąć na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Grupy.
W celu ograniczenia negatywnego wpływu tego ryzyka na Grupę, Emitent sprawuje efektywny
nadzór korporacyjny nad spółkami celowymi oraz dokonuje analizy wykonywalności kaŜdego z
podejmowanych przedsięwzięć i na bieŜąco monitoruje postęp prac oraz koszty inwestycji.
str. 43
3.27.
Ryzyko uznania przez urząd skarbowy emisji weksli za
poŜyczki i obciąŜenia ich podatkiem od czynności
cywilnoprawnych
Emitent oraz podmioty jego Grupy Kapitałowej finansują swoją bieŜącą działalność emitując
papiery wartościowe w formie weksli. Operacje te umoŜliwiają bezpodatkowe przepływy środków
pienięŜnych pomiędzy poszczególnymi podmiotami oraz środków od inwestorów zewnętrznych na
finansowanie inwestycji. Według interpretacji wynikających ze zleconych przez podmioty Grupy
Kapitałowej Emitenta opinii prawnych emisja weksli nie stanowi czynności poŜyczki w rozumieniu
kodeksu cywilnego i nie podlega obciąŜeniem z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych.
Istnieje jednak ryzyko odmiennej interpretacji dokonanej przez organy skarbowe i wydania decyzji
ustalającej zobowiązania podatkowe z tytułu transakcji wekslowych.
3.28.
Ryzyko utraty wpłaconego zadatku na poczet nabycia
nieruchomości
Zgodnie z treścią zawartej umowy przedwstępnej podmiotowi zobowiązanemu do sprzedaŜy prawa
uŜytkowania wieczystego działek gruntu składających się na nieruchomość połoŜoną w Poznaniu
przy ul. Z. Nałkowskiej (Projekt Botaniczna) przysługuje prawo do odstąpienia od umowy na
wypadek nieziszczenia przez Emitenta kolejnych rat zaliczek na poczet ceny sprzedaŜy. W takim
przypadku wpłacony przez Emitenta zadatek w wysokości 1.000.000 zł. uległby przepadkowi.
3.29.
Ryzyko braku badań gruntu zmierzających do ustalenia
ewentualnych skaŜeń
Spółki celowe Grupy Kapitałowej Emitenta przed nabyciem nieruchomości, na której ma być
zlokalizowana inwestycja nie wykonują badań gruntu zmierzających do ustalenia ewentualnych
skaŜeń, co moŜe powodować – w przypadku ujawnienia się takich skaŜeń - wzrost kosztów
inwestycji i opóźnienie terminu realizacji, a w skrajnych wypadkach niemoŜność jej ukończenia.
4.
SPRAWOZDANIA FINANSOWE
Sprawozdanie finansowe Emitenta wraz z opinią i raportem biegłego rewidenta stanowią załączniki
do niniejszego Dokumentu.
Ze względu na przepisy ustawy o rachunkowości skonsolidowane dane finansowe zamieszczane w
sprawozdaniu finansowym nie oddają wzrostu wartości projektów będącego wynikiem nakładów
dokonanych przez Spółki Grupy. Wartości te pokazują wyceny sporządzone na zlecenie Grupy,
których podsumowanie zostało zamieszczone w załączniku 5.3 do Dokumentu Ofertowego.
Jednocześnie obowiązujące przepisy ustawy o rachunkowości nie pozwalają na sporządzenie
skonsolidowanego sprawozdania finansowego uwzględniającego wyniki poszczególnych spółek
portfelowych. Dodatkowo, celem zobrazowania sytuacji majątkowej Grupy Kapitałowej Emitent
prezentuje poniŜej tabelaryczne zestawienie najwaŜniejszych informacji finansowych na temat
poszczególnych spółek portfelowych.
str. 44
wartość aktywów netto (WAN) wg stanu na
31.12.2009 - po wyłączeniu pozycji dot.
podmiotów powiązanych
Monday
Development
S.A.
RAZEM
GRUPA
Monday
Sp. zo.o.
Milczańska
SKA
Monday
FIZ Monday Management
Sp. z o.o. SKA
Monday
Sp. zo.o.
Sokoła
SKA
Monday
Sp. zo.o.
Rataje
SKA
Monday
Sp. zo.o.
Botaniczna
SKA
Monday
Sp. zo.o.
Piątkowska
SKA
Monday
Sp. zo.o.
Strzeszyn
SKA
Monday
Sp. z o.o.
Monday
Management
Sp. z o.o.
wg kosztu historycznego:
WAN SKORYGOWANY
4 382 340
WAN SKORYGOWANY-udział Grupy
3 930 953
4
484 787
-63 300
484 787
-63 300
z uwzględnieniem wyceny biegłego rzeczoznawcy dotyczącej aktywów, które Grupa moŜe nabyć
WAN SKORYGOWANY
24 635 245
20 938 414
4
-129 927
298 671
-129 927
298 671
1
77 247
518 626
2 108 326
462 786
579 012
44 969
1 142
38 623
518 626
1 950 202
323 950
463 210
44 969
1 142
77 247
518 626
8 723 978
680 975
13 998 076
44 969
1 142
38 623
518 626
8 069 680
476 682
11 198 461
44 969
1 142
549 688 5 386 603
4 081 175
2 412 838
2 805 681
44 969
1 142
274 844 5 386 603
3 775 087
1 688 986
2 244 544
44 969
1 142
2
484 787
-63 300
-129 927
298 671
484 787
-63 300
-129 927
298 671
1
według zdyskontowanych przepływów pienięŜnych dla właścicieli (DCF)
WAN SKORYGOWANY
21 521 556
484 787
-63 300
5 519 299
19 655 632
484 787
-63 300
5 519 299
3
298 671
298 671
1
Objśnienia:
1. w tym działka przy ulicy Botanicznej o wartości 1.008.210; działka zostanie sprzedana do Monday Sp. z o.o. Botaniczna SKA
2. spółki, które mają zarezerwowane umowne prawo do nabycia gruntu zostały zaprezentowane z załoŜeniem posiadania owych nieruchomości; zobowiązania skorygowano odpowiednio;
pozostałe spółki wg kosztu historycznego (w tym Rataje, dla których nie została jeszcze przygotowana wycena)
3. pozycja obejmuje zdyskontowane przepływy z tytułu: nowych projektów, które rozpoczną się w miejsce kończonych projektow obecnych, kosztów ogólnych funkcjonowania Grupy oraz wartości rezydualnej
4. pozycja obejmuje środki ulokowane w spółce portfelowej funduszu, operującej w branŜy medycznej na kwote ok.. 2 mln PLN.
5.
ZAŁĄCZNIKI
5.1.
Odpis aktualny KRS
5.2.
Ujednolicony tekst statutu Emitenta
5.3.
Wycena
metodą
pienięŜnych
zdyskontowanych
przepływów
str. 45

MONDAY DEVELOPMENT - DOKUMENT OFERTOWY

Transkrypt

Podobne dokumenty

Informacja prasowa Warszawa, 6 sierpnia 2010 Monday

Budynek 7 mieszkanie 6, 1 piętro pow. 38,57 m², 1 pokój

Zawarcie umowy i transakcji z DZ Bank Polska S.A. na

Informacja prasowa Poznań, 18 stycznia 2011 Monday

Zmiany w składzie Rady Nadzorczej

Pobierz plik

Zmiana celów emisji akcji serii F