operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ
W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA
nr 79/6 (KW nr KS1E/00009917/1) – OBRĘB KALNICA,
POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI KALNICA, GMINA CISNA,
POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 822/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO
PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: ARKADIUSZ PASIKOWSKI (UL. PRUSA 9, 21-400 ŁUKÓW)
SANOK, dnia 26 sierpnia 2016 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30
ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok
www.promerit.pl
Nieruchomość gruntowa, działka nr 79/6 (KW nr KS1E/00009917/1), obręb Kalnica,
jednostka ewidencyjna Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie; opinia w sprawie sygn. akt KM 822/15
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 1774)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Przedmiot wyceny
nieruchomość gruntowa
Cel wyceny
określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej
jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia
w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria
Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 822/15
Sposób wyceny
podejście porównawcze
Rodzaj praw
prawo własności w udziale 1/1:
ARKADIUSZ DANIEL PASIKOWSKI S. JERZEGO I SABINY
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Użytki gruntowe, klasa
Nr księgi wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
Obręb
Arkusz
Numer
działki
Pow.
(m2)
Oznaczenie
Pow.
(m2)
KS1E/00009917/1
Cisna
Kalnica
-
79/6
3120
PsIV
3120
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
79/6
MPZP: brak; Studium: potencjalne tereny budownictwa mieszkaniowo – usługowego;
Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku,
znak sprawy GGID.7331/48/07 zabudowa mieszkaniowo – usługowa
Opis
nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 79/6 – obręb Kalnica
Nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę nr 79/6 z obrębu Kalnica,
jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji
indywidualnej. Otoczenie tworzą również obszary wykorzystywane rolniczo, grunty
odłogowane i zakrzewione oraz lasy. Działka o powierzchni 3120m2 posiada kształt
nieforemny, zbliżony do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Północną
granicę wyznacza częściowo wąska droga o nawierzchni asfaltowej oraz kręty ciek wodny,
w obrębie którego występuje zadrzewienie. Dojazd drogami gruntowymi odcinającymi
południową oraz wschodnią granicę. Droga główna biegnąca przez miejscowość znajduje się
w odległości około 0,8km. Teren znacznie nachylony na stronę północno – wschodnią.
Od strony północnej występuje niewielkie zakrzewienie, pozostały obszar porośnięty
wysokimi trawami ogrodzony jest drewnianym płotem (brak przeprowadzanych bieżących
prac konserwacyjnych i remontowych). Lokalizacja bardzo dobra.
Wartość rynkowa prawa własności,
działka ewidencyjna nr 79/6
141000 zł
STO CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY zł
Data
określenia wartości
09 sierpnia 2016 roku
Data
sporządzenia operatu
26 sierpnia 2016 roku
Opracował:
Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy
Podpis
i pieczęć
autora
operatu
Strona 2 z 15
Sanok, dnia 26 sierpnia 2016 roku
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 4
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 4
1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 4
1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 4
1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 4
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 4
1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 4
1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 4
1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 4
1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 5
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 5
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 5
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 5
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 5
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości ............................................................................................................ 8
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości ...................................................................... 8
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości ...................................................................................................... 9
2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................ 9
2.3. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 10
2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 10
2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 10
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH
RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 11
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 12
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 13
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości
przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 13
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 14
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 15
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 15
4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 15
Opracował:
Strona 3 z 15
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiące działkę ewidencyjną
nr 79/6 położoną w miejscowości Kalnica, gmina Cisna, powiat leski, województwo
podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/00009917/1
przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności
do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 79/6
położoną w miejscowości Kalnica, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą
do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt
KM 822/15.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia
27 czerwca 2016 roku, dotyczące sygn. akt KM 822/15.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. 2015 poz. 1774);
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią:
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej

Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia
operatu;
Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters
Kluwer, Warszawa 2006 rok;
Opracował:
Strona 4 z 15
 E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN,




Warszawa 2004 rok;
K. Zmarlicki, Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Seria Biblioteczka
rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2011 rok ;
M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok;
Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami,
Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2010 – 2016 rok;
Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2010 – 2016 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych
Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:
 wypis z rejestru gruntów;
 kopia mapy ewidencyjnej;
 kopia mapy zasadniczej;
 księga wieczysta nr KS1E/00009917/1;
 Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Cisna
zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy nr XXII/238/2001 z dnia 07 lutego 2001 roku;
 Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku,
znak sprawy GGID.7331/48/07;
 Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony
przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
 informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości




uzyskane ze Starostw Powiatowych;
publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych;
informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu
i celu wyceny;
oględziny nieruchomości;
wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO




Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące:
data sporządzenia operatu szacunkowego: 26 sierpnia 2016 roku;
data określenia wartości przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku;
data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku;
data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 09 sierpnia 2016 roku.
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą
Wieczystych Sądu Rejonowego w
gruntów jako działka nr 79/6 z
własność w udziale 1/1: Arkadiusz
nr KS1E/00009917/1 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg
Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji
obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna, stanowi
Pasikowski s. Jerzego i Sabiny.
Opracował:
Strona 5 z 15
Dział I KW – Oznaczenie
KS1E/00009917/1
Działka ewidencyjna
Lp. 1
Nr 79/6
Obręb: 0006, KALNICA
Sposób korzystania: PS – PASTWISKA TRWAŁE
Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar):
/00009119/, 0,3000 HA
Obszar całej nieruchomości: 0,3120 HA
Położenie
Miejscowość: KALNICA
Gmina: CISNA
Powiat: LESKI
Województwo: PODKARPACKIE
Dział I KW – Spis praw
BRAK WPISÓW
Dział II KW – Własność
Prawo własności w udziale 1/1:
ARKADIUSZ DANIEL PASIKOWSKI S. JERZEGO I SABINY
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 1.
Numer wpisu: 3
Rodzaj wpisu: INNY WPIS
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA
SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ
KM 423/14
Rodzaj zmiany:
Lp. 1.
PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI
W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 822/15
Lp. 2.
PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI
W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 251/16
Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko):
Lp. 1.
MAŁGORZATA SIEJAK
Lp. 2.
SŁAWOMIR BOŁTROMIUK
Lp. 3.
MAREK KARSKI
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 1.
Numer hipoteki (roszczenia): 1
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA
Suma (słownie), waluta: 408000,00 (CZTERYSTA OSIEM TYSIĘCY) ZŁ
Wierzyciel hipoteczny
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
(nazwa, siedziba, REGON) : GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA,
00418410300000
Lp. 2.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA
Suma (słownie), waluta: 534500,00 (PIĘĆSET TRZYDZIEŚCI CZTERY TYSIĄCE
PIĘĆSET) ZŁ
(nazwa, siedziba, REGON) : GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA,
14133403900000
Lp. 3.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA
Suma (słownie), waluta: 118501,70 (STO OSIEMNAŚCIE TYSIĘCY PIĘĆSET
JEDEN 70/100) ZŁ
Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko): MAŁGORZATA SIEJAK
Lp. 4.
Suma (słownie), waluta: 59496,39 (PIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY
CZTERYSTA DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ 39/100) ZŁ
Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko, PESEL): SŁAWOMIR BOŁTROMIUK,
57041807314
Opracował:
Strona 6 z 15
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 5.
Suma (słownie), waluta: 39848,00 (TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY
OSIEMSET CZTERDZIEŚCI OSIEM) ZŁ
Skarb Państwa (nazwa, siedziba, REGON, rola instytucji): NACZELNIK URZĘDU
SKARBOWEGO, ŁUKÓW, 71000574600000, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB
PAŃSTWA
Lp. 6.
Suma (słownie), waluta: 11312,78 (JEDENAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA DWANAŚCIE
78/100) ZŁ
Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL):
GRAŻYNA KRĘGOL, PIOTR, IRMINA, 74040813020
Lp. 7.
Suma (słownie), waluta: 99000,00 (DZIEWIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY) ZŁ
(nazwa, siedziba, REGON) : ASAJ SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ
ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, SIEDLCE, 71230827300000
Lp. 8.
Suma (słownie), waluta: 30614,62 (TRZYDZIEŚCI TYSIĘCY SZEŚĆSET
CZTERNAŚCIE 62/100) ZŁ
(nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W
LUBLINIE INSPEKTORAT W ŁUKOWIE, WARSZAWA, 00001775600442
Lp. 9.
Suma (słownie), waluta: 45445,20 (CZTERDZIEŚCI PIĘĆ TYSIĘCY CZTERYSTA
CZTERDZIEŚCI PIĘĆ 20/100) ZŁ
Lp. 10.
Suma (słownie), waluta: 12189,37 (DWANAŚCIE TYSIĘCY STO OSIEMDZIESIĄT
DZIEWIĘĆ 37/100) ZŁ
Lp. 11.
Suma (słownie), waluta: 34625,00 (TRZYDZIEŚCI CZTERY TYSIĄCE SZEŚĆSET
DWADZIEŚCIA PIĘĆ) ZŁ
Skarb Państwa (nazwa, siedziba, REGON, rola instytucji)
Lp. 1.
NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, ŁUKÓW, 710005746, ORGAN
REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA
Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne
są z zapisami księgi wieczystej.
Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Arkadiusz
Pasikowski s. Jerzego i Sabiny (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1).
Opracował:
Strona 7 z 15
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Użytki gruntowe, klasa
Jedn.
ewidencyjna
Obręb
Arkusz
Numer
działki
Pow.
(m2)
Oznaczenie
Pow.
(m2)
KS1E/00009917/1
Cisna
Kalnica
-
79/6
3120
PsIV
3120
Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa
Powiatowego w Lesku, od Zamawiającego wycenę, a także badania księgi wieczystej
w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez
Ministerstwo Sprawiedliwości.
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 79/6 usytuowana jest w miejscowości Kalnica (gmina Cisna,
powiat leski).
Powiat leski znajduje się w południowo – wschodniej części województwa
podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy
z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony
południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494 ha, którą na 2014 rok zamieszkiwało
26821 osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru
Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość
podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do
sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe).
Gmina wiejska Cisna położona jest w powiecie leskim, województwie podkarpackim.
Zajmuje powierzchnię 28726ha. Lesistość gminy dochodzi do 87,5% jej ogólnej
powierzchni. Część obszaru gminy wchodzi w skład Bieszczadzkiego Parku Narodowego,
a reszta znajduje się w granicach Ciśniańsko – Wetlińskiego Parku Krajobrazowego.
Charakter turystyczny gminy stanowią walory naturalne. W 2014 roku zarejestrowanych
było 285 podmiotów gospodarki, z czego: około 5,6% w sektorze przemysłowym, około
5,6% w budowlanym i blisko 23,5% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało
1726 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 6 osób na km 2. Wskaźnik ten dla
województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie
leskim 32 osoby na km2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku
produkcyjnym gminy wiejskiej Cisna wynosił 18,4% (powiat leski – 15,6%). W 2014 roku
na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 69 mieszkań (powiat leski – 33
mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca
2015, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 79/6 – obręb Kalnica
Nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę nr 79/6 z obrębu Kalnica,
jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji
indywidualnej. Otoczenie tworzą również obszary wykorzystywane rolniczo, grunty
odłogowane i zakrzewione oraz lasy. Działka o powierzchni 3120m2 posiada kształt
nieforemny, zbliżony do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Północną
granicę wyznacza częściowo wąska droga o nawierzchni asfaltowej oraz kręty ciek wodny,
w obrębie którego występuje zadrzewienie. Dojazd drogami gruntowymi odcinającymi
południową oraz wschodnią granicę. Droga główna biegnąca przez miejscowość znajduje się
w odległości około 0,8km. Teren znacznie nachylony na stronę północno – wschodnią. Od
strony północnej występuje niewielkie zakrzewienie, pozostały obszar porośnięty wysokimi
Opracował:
Strona 8 z 15
trawami ogrodzony jest drewnianym płotem (brak przeprowadzanych bieżących prac
konserwacyjnych i remontowych). Lokalizacja bardzo dobra.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja
Dojazd
Ukształtowanie terenu
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
dobry
zadowalające
zadowalająca
dobry
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna, objęta
jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Cisna
zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr XXII/238/2001 z dnia 07 lutego 2001 roku. Brak
planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Dla nieruchomości została wydana
Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku, znak sprawy
GGID.7331/48/07.
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
79/6
MPZP: brak; Studium: potencjalne tereny budownictwa mieszkaniowo – usługowego;
Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku,
znak sprawy GGID.7331/48/07 zabudowa mieszkaniowo usługowa
2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której
obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują
działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku
gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym
posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części
wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych
uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego w transakcjach kupna /
sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo.
Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie
jako prawo własności. Ceny jednego m2 nieruchomości podobnych kształtują się na
poziomie od około 30 zł do około 60 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej
wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości
osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które
powinna spełniać transakcja rynkowa. Przyjęto do analizy transakcje przekraczające okres
2 lat, z uwagi na cechy nieruchomości podobnych oraz ich ograniczoną ilość.
Badaniem objęto:
 zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku;
 informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;
 informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości
Rodzaj rynku
rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych na cele budowlane
Obszar rynku
powiat leski, gmina Cisna
Okres badania cen
od 2013 roku do dnia opracowania operatu
Opracował:
Strona 9 z 15
2.3. SPOSÓB WYCENY
2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi
w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień
wyceny przepisami prawa:
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny);
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena
Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Zgodnie
z
obowiązującymi
przepisami
prawa,
postanowieniami
umowy
ze Zleceniodawcą,
celem
sporządzenia
wyceny,
stanem
rynku
nieruchomości
porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie
wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona
wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą
do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy.
2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego
zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka
podobnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej zastosowano
podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami.
Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość
wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach
transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze
względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami
podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania
parami jest następująca:
 utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;
 aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;
 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości;
 ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
 ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
 charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych;
 przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;
 obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek;
Opracował:
Strona 10 z 15
 obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej

z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych
parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana;
określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).
Sposób wyceny nieruchomości
Podejście wyceny
porównawcze
Metoda wyceny
porównywania parami
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników
lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano
na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku.
Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy
danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się
tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech)
zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Opracował:
Strona 11 z 15
Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów
niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
30%
Dojazd
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Powierzchnia
20%
Kształt
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane
za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości
z niewielką odległością do najbliższego miasta.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów
handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności
publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości
z dużą odległością do najbliższego miasta.
b. dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową.
dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową, z krótkim odcinkiem drogą gruntową.
zadowalający
Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne
o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu.
b. dobre
Teren płaski, brak spadków, nie występują
uciążliwości dot. zagospodarowania.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne
utrudnienia dot. zagospodarowania.
zadowalające
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
b. dobra
Powierzchnia pomiędzy 1500m2 a 2000m2.
dobra
Powierzchnia pomiędzy 800m2 a 1500m2 oraz 2000m2 a 3000m2.
zadowalająca
Powierzchnia do 800m2 oraz powyżej 3000m2.
b. dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość optymalnego wykorzystania.
dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość dobrego wykorzystania.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone,
kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen
transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko
ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne
do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod
budownictwo) dokonane w latach 2010 – 2015, na terenie powiatu leskiego, (cena
transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen
zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na poziomie 2,14% w skali roku (tj.
0,18% w skali miesiąca).
Opracował:
Strona 12 z 15
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi
oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Cena transakcyjna
(zł)
Cena transakcyjna
1m2 (zł)
Cisna
Kalnica
2013-09-05
1867
94219
50,47
52,41
2B
Cisna
Kalnica
2015-01-05
3227
130000
40,29
41,13
3
Cisna
Cisna
2014-08-07
2465
173000
70,18
72,03
4
Cisna
Smerek
2014-09-18
1875
97500
52,00
53,32
5C
Cisna
Przysłup
2015-04-17
3583
214000
59,73
60,78
6
Cisna
Smerek
2014-06-17
7650
320000
41,83
43,03
7
Cisna
Wetlina
2014-06-06
13032
552000
42,36
43,57
Data transakcji
Obręb
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Jednostka
ewidencyjna
1A
Pow. działki (m2)
Lp.
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1867m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony
do kwadratu, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nierówny,
nieznacznie nachylony na stronę północną. Grunt częściowo zakrzewiony, niezadbany
porośnięty wysokimi trawami. Dojazd wąską drogą asfaltową, droga główna biegnąca przez
miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,8km. Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
b. dobry
dobre
b. dobra
b. dobry
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3227m2
turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt nieforemny,
zbliżony do litery „L”, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie
nachylony na stronę północną. Grunt nieznacznie zakrzewiony, porośnięty głównie wysokimi
trawami, częściowo koszony. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga asfaltowa znajduje
się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest
w odległości około 0,7km. Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
dobry
dobre
zadowalająca
dobry
Opracował:
Strona 13 z 15
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3583m2
turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony
do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski.
Grunt w całości porośnięty koszonymi trawami. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga
asfaltowa znajduje się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość
zlokalizowana jest w odległości około 0,5km. Lokalizacja dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
dobry
b. dobre
zadowalająca
b. dobry
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości,
wyniki obliczeń
 Działka ewidencyjna nr 79/6 – obręb Kalnica
Charakterystyka nieruchomości
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
1
Cechy rynkowe
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
b. dobra
b. dobra
b. dobra
dobra
dobry
b. dobry
dobry
dobry
Lokalizacja
2
wycenianej
Dojazd
3
zadowalające
dobre
dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
zadowalająca
zadowalająca
5
Kształt
dobry
b. dobry
dobry
b. dobry
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 72,03 zł/m2
Cmin = 41,13 zł/m2
∆C = 30,90 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
9,26
0,00
0,00
4,63
Dojazd
20%
6,18
-3,09
0,00
0,00
15%
4,64
-2,32
-2,32
-4,64
Powierzchnia
20%
6,18
-6,18
0,00
0,00
Kształt
15%
4,64
-2,32
0,00
-2,32
Suma
100%
30,90
-13,91
-2,32
-2,33
Cena zł/m2
52,41
41,13
60,78
Wartość po poprawkach
38,50
38,81
58,45
Cecha rynkowa
Średnia wartość 1m2
Opracował:
45,25
Strona 14 z 15
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej,
stanowiącej działkę ewidencyjną nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna,
o powierzchni 3120m2, wynosi:
WN = 45,25 zł/m2 x 3120 m2 = 141180,00 zł ≈ 141000 zł
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej, stanowiącej
działkę ewidencyjną nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna – obszar
wiejski, wynosi:
Wartość rynkowa prawa własności,
działka ewidencyjna nr 79/6
141000 zł
STO CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY zł
Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się
w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też
względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie
rynkowym.
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami
Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
 Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.
 Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy
w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości.
 Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na




informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych
z urzędów i sądów.
Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności
mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości.
Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu.
Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części
bez pisemnej zgody autora.
4. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
Dokumentacja fotograficzna.
Wypis z rejestru gruntów.
Kopia mapy ewidencyjnej.
Kopia mapy zasadniczej.
Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/00009917/1 z Podsystemu Dostępu do Centralnej
Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Opracował:
Strona 15 z 15

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Ogłasza przetarg pisemny nieograniczony na sprzedaż

pdf ze zdjęciem - NIERUCHOMOŚCI MILA

wykaz BATER dz. 37-2

Longina Szpinek - HORYZONT NIERUCHOMOŚCI

Działka inwestycyjna

Patrycja Dopka - HORYZONT NIERUCHOMOŚCI