Pani Dorota Lutomirska Likwidator Przedsiębiorstwa Budowlano

Warszawa, 7 listopada 2014 r.
WOJEWODA MAZOWIECKI
WK-I.445.1.2013
Pani
Dorota Lutomirska
Likwidator Przedsiębiorstwa
Budowlano–Usługowego „HOLDBUD”
w likwidacji
w Warszawie
WYSTĄPIENIE POKONTROLNE
Na podstawie art. 58 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych1, kontrolerzy:
Katarzyna Denisiuk oraz Michał Krassowski – inspektorzy wojewódzcy w Wydziale
Kontroli Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego w Warszawie przeprowadzili w dniach
od 24 czerwca do 8 lipca 2013 r. kontrolę problemową w Przedsiębiorstwie
Budowlano–Usługowym „HOLDBUD” w likwidacji z siedzibą przy ul. Mycielskiego 20
w Warszawie (dalej Przedsiębiorstwo).
Przedmiot kontroli obejmował sposób prowadzenia postępowania likwidacyjnego,
w szczególności działania w przedmiocie: zagospodarowania składników majątkowych,
regulacji stanu prawnego nieruchomości będących w trwałym zarządzie lub we władaniu
Przedsiębiorstwa oraz zawierania umów cywilno–prawnych z uwzględnieniem celowości
oraz zabezpieczenia interesów Przedsiębiorstwa.
Kontrolą objęto okres od 1 lipca 2011 r. do 31 maja 2013 r.
Nawiązując do projektu wystąpienia pokontrolnego z dnia 19 sierpnia 2013 r.
oraz stanowiska wobec zastrzeżeń, przekazuję Pani wystąpienie pokontrolne.
1
Ustawa z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. z 2002 r., Nr 112, poz. 981,
z późn. zm.).
I. Ustalenia w zakresie zagospodarowania składników majątkowych
W okresie objętym kontrolą Przedsiębiorstwo posiadało prawo użytkowania
wieczystego jednej nieruchomości położonej w ………………………………………..
………………….., składającej się z dwóch działek ewidencyjnych oznaczonych jako działki
…………………………………. o łącznej powierzchni 10.831 m2. Prawo użytkowania
wieczystego tej nieruchomości wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków,
budowli i urządzeń zostało zbyte w wyniku piątego przetargu, w dniu 1 marca 2013 r.
Umowa przeniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości została sporządzona w formie
aktu notarialnego, a Przedsiębiorstwo wystawiło z tego tytułu fakturę. Przychód ze sprzedaży
wyniósł 3.051.002,00 zł.
W celu sprzedaży użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w okresie
kontrolowanym
zorganizowano
pięć
pisemnych
przetargów
nieograniczonych2.
We wszystkich przypadkach, zgodnie z § 2 ust. 1 ropsśt3, Likwidator powoływał komisję
przetargową w trzyosobowym składzie, której zadaniem było m.in. rozpatrzenie ofert,
ich
sprawdzenie
pod
względem
formalnym,
wybór
najkorzystniejszej
oferty
oraz sporządzenie protokołu z przebiegu przetargu. We wszystkich przypadkach ustalono
regulaminy przetargów, obwieszczenia o przetargach zamieszczono w prasie o zasięgu
ogólnopolskim, ustalono wadium w wysokości 10% cen wywoławczych, a terminy
przetargów wyznaczono na co najmniej 14 dni od dnia ukazania się obwieszczeń
o
przetargach.
Przebieg
przetargów
dokumentowano
w
protokołach.
Wszystkie
obwieszczenia zawierały elementy wymienione w § 9 ust. 1 pkt 1–7 ropsśt, a wszystkie
protokoły zawierały elementy wymienione w § 23 ust. 1 pkt 2 i 4–6 ww. rozporządzenia.
W przypadku rozstrzygniętego przetargu z dnia 14 lutego 2013 r. cena nabycia została
wpłacona przez nabywcę w terminie określonym w § 26 ropsśt.
W okresie objętym kontrolą Likwidator nie organizował przetargów na najem
lub dzierżawę środków trwałych, nie dokonywał także sprzedaży oraz likwidacji zbędnych
lub uszkodzonych składników majątkowych.
2
Cztery przetargi z dnia 18 listopada 2011 r., 2 marca 2012 r., 12 września 2012 r. oraz 5 grudnia 2012 r.
nie zostały rozstrzygnięte z powodu braku ofert.
3
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie organizowania przetargu na sprzedaż
środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu
(Dz. U. z 1993 r. Nr 97, poz. 443 z późń. zm.).
2
W wyniku kontroli stwierdzono następujące nieprawidłowości:
1. Ustalenie ceny wywoławczej nieruchomości położonej ………………….…………
……………………..…………………….., składającej się z działek ewidencyjnych
……………………………… o łącznej powierzchni 10.831 m2 nie na podstawie wartości
określonej w operacie szacunkowym, lecz na podstawie pism rzeczoznawcy majątkowego
rekomendujących
obniżenie
ceny
wywoławczej
–
w
przypadku
dwóch
nierozstrzygniętych przetargów z dnia 2 marca oraz 12 września 2012 r. Działaniem
tym naruszono § 5 ust. 1 i 2 oraz § 6 ust. 1 ropsśt, zgodnie z którymi „Przed
przystąpieniem do przetargu sprzedawca ustala cenę oszacowania środków trwałych
przy uwzględnieniu ich aktualnej wartości rynkowej (…)”, natomiast „Cena oszacowania
nie może być niższa niż aktualna wartość rynkowa (…)”4, a „Cena oszacowania jest
ceną wywoławczą”.
2. Nieumieszczenie w protokołach z przeprowadzenia przetargów niżej wymienionych
elementów:
– oznaczenia miejsca przetargu – w 1 przypadku (protokół z dnia 18 listopada 2011 r.) 5,
– wysokości cen wywoławczych – w 2 przypadkach (protokoły z dnia 18 listopada 2011
r. oraz 2 marca 2012 r.),
– wzmianki o odczytaniu protokołu – w 3 przypadkach (protokoły z dnia 18 listopada
2011 r., 2 marca 2012 r. oraz 12 września 2012 r.),
– wzmianki o wpłaceniu ceny nabycia w przepisanym terminie– w 1 przypadku
(protokół z dnia 14 lutego 2013 r.).
Zaniechaniem tym naruszono § 27 oraz § 23 ust. 1 pkt 1, 3 oraz 8 ropsśt, zgodnie
z którymi „Z przebiegu przetargu sporządza się protokół (…)”. „Prowadzący przetarg
sporządza z jego przebiegu protokół, który powinien zawierać: oznaczenie miejsca (…)
przetargu, (…) wysokość cen wywoławczych, (…) wzmiankę o odczytaniu protokołu (…)”.
4
Zgodnie z art. 7 oraz art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) „Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości,
wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi (…)”, „Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię
o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”. Zgodnie z wyjaśnieniami Pani Doroty
Lutomirskiej – Likwidatora Przedsiębiorstwa z dnia 8 lipca 2013 r. „Cenę wywoławczą nieruchomości ……
……………………………………………………… obniżano na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego,
który na podstawie sytuacji panującej na rynku nieruchomości inwestycyjnych zasugerował
w
obu
przypadkach
obniżenie
ceny
w
stosunku
do
określonej
w
operacie
z dnia 3 października 2011 r.”.
5
Zgodnie z wyjaśnieniami Likwidatora z dnia 8 lipca 2013 r. „W protokole nastąpiła oczywista omyłka
pisarska polegająca na skasowaniu dwóch wierszy, które były umieszczone w schemacie protokołu i brzmiały:
„w siedzibie Przedsiębiorstwa Budowlano-Usługowego Holdbud w likwidacji w Warszawie
przy ul. Mycielskiego 20”. Są one umieszczone w kolejnych protokołach”.
3
II. Ustalenia
w
zakresie
regulowania
przez
likwidatora
stanu
prawnego
nieruchomości
Na dzień postawienia w stan likwidacji Przedsiębiorstwo posiadało prawo
wieczystego użytkowania nieruchomości położonej ……………….., składającej się z dwóch
działek ewidencyjnych oznaczonych jako działki …………………………….., które zbyto
w dniu 1 marca 2013 r.
Ponadto na wniosek Przedsiębiorstwa z dnia 17 kwietnia 1991 r. oraz 3 stycznia 1996
r. Prezydent m.st. Warszawy prowadził postępowanie na podstawie art. 2 ust. 1, 2 i 3 ustawy
o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości6 w sprawie
stwierdzenia nabycia, z mocy prawa, prawa użytkowania wieczystego działki ewid. …….
o pow. 841 m2, położonej ……………………………………………………………………..
oraz prawa własności części biurowej budynku położonego na tym gruncie, o powierzchni
2449 m2, w którym znajdowała się siedziba Przedsiębiorstwa.
Zgodnie z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej …………………………….
nieruchomość stanowiła własność m.st. Warszawy na podstawie decyzji komunalizacyjnej
Wojewody Warszawskiego z dnia 16 listopada 1993 r., Nr 41258. Miasto Stołeczne
Warszawa zostało również ujawnione jako właściciel w rejestrze gruntów (w którym
dodatkowo ujawniono właścicieli lokali mieszkalnych posiadających udziały w prawie
użytkowania
wieczystego
gruntu).
Po
rozpoznaniu
zażalenia
Likwidatora
z dnia 31 października 2012 r. na przewlekłość postępowania Samorządowe Kolegium
Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z dnia 17 kwietnia 2013 r., znak
KOC/7464/Go/12, zobowiązało Prezydenta m.st. Warszawy do rozpoznania wniosku
Przedsiębiorstwa z dnia 3 stycznia 1996 r. o stwierdzenie nabycia, z mocy prawa, prawa
użytkowania wieczystego ww. nieruchomości – do dnia 30 maja 2013 r. Do dnia zakończenia
czynności kontrolnych postępowanie uwłaszczeniowe nie zostało zakończone.
Jak wynika z dokumentacji sprawy fakt przysługiwania Przedsiębiorstwu prawa
użytkowania wieczystego nie był kwestionowany przez organ prowadzący postępowanie,
zaś do udowodnienia pozostała okoliczność, że budynek posadowiony na działce
ewid. ………….. został wybudowany ze środków własnych poprzednika prawnego
Przedsiębiorstwa. W przypadku stwierdzenia w decyzji uwłaszczeniowej, że budynek został
6
Ustawa z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
(Dz. U. Nr 79, poz. 464, z późn. zm.).
4
wzniesiony z innych środków, nabycie prawa własności jego części biurowej nastąpiłoby
odpłatnie.
W związku z powyższym w toku prowadzonego postępowania Prezydent
m.st. Warszawy wzywał Przedsiębiorstwo7 do przedstawienia jednego z dokumentów
wskazanych w § 9 rozporządzenia w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących
uwłaszczenia osób prawnych8, natomiast Likwidator przedstawił opinię biegłych rewidentów
z dnia 8 marca 2013 r. stwierdzającą, że przedmiotowy budynek został wybudowany
ze środków własnych ………………………………………………………………………..,
którego następcą prawnym jest Przedsiębiorstwo9.
Ustalenia w zakresie zawierania umów cywilno–prawnych z uwzględnieniem
III.
celowości oraz zabezpieczenia interesów Przedsiębiorstwa
W okresie kontrolowanym Przedsiębiorstwo było stroną 31 umów cywilno–prawnych
na dostawę usług, z czego 19 umów zostało zawartych przed datą postawienia
Przedsiębiorstwa w stan likwidacji10.
Szczegółowemu badaniu poddano dziewięć umów dotyczących świadczenia usług
informatycznych, audytorskich, sporządzenia operatów szacunkowych, wywozu odpadów,
dostawy energii elektrycznej, usług remontowych, przeglądu technicznego budynku oraz
określenia sposobu i warunków korzystania z lokalu niemieszkalnego, stwierdzając,
że wszystkie poddane badaniu umowy zawierały niezbędne elementy określone w kodeksie
cywilnym11 dla umów o dzieło i zlecenia12.
7
Pismo Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu m. st. Warszawy z dnia 20 lutego 2013 r.,
znak GK-UM-WO-I.6841.83.2012.ANO.
8
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących
uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu
(Dz. U. Nr 23, poz. 120, późn. zm.). W § 9 jest mowa między innymi o takich dokumentach jak: zarządzenie
o utworzeniu lub przekształceniu państwowej i komunalnej osoby prawnej oraz akt prawny o utworzeniu
lub przekształceniu spółdzielni lub innych osób prawnych, sprawozdanie z finansowania inwestycji, decyzja
o przekazaniu środków finansowych na inwestycje, umowa o partycypacji w kosztach inwestycji, orzeczenie
i protokoły z badania bilansów.
9
Pismo Likwidatora z dnia 15 marca 2013 r., L.dz. 171/2013.
10
Ustaleń w tym zakresie dokonano na podstawie sporządzonej przez Likwidatora Tabeli Nr 15 „Umowy
cywilno-prawne dotyczące dostaw materiałów i usług obowiązujące w okresie 1.07.2011 r. – 31.05.2013 r.”.
11
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 16, poz. 93, z późn. zm.).
12
Poddane badaniu umowy zawierały: datę zawarcia umowy, określenie stron, opis oraz zakres przedmiotu
umowy, wysokość wynagrodzenia lub kwotę opłaty za wykonanie usług, czas trwania umowy, okres
wypowiedzenia, jak również przesłanki uzasadniające rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia, podpisy stron.
5
W treści umów w wystarczającym stopniu zabezpieczono interesy Przedsiębiorstwa
poprzez zapisy umowne dotyczące obowiązku wniesienia kaucji, okresu wypowiedzenia
czy
odpowiedzialności
wykonawcy
za
opóźnienia
w
realizacji
umowy
lub jej niewykonanie, z wyjątkiem umowy zawartej w dniu 10 sierpnia 2012 r.,
Nr 01/08/2012, na wykonanie rocznego przeglądu sprawności technicznej i przydatności
do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia, w której
nie
ustalono
odpowiedzialności
wykonawcy
za
opóźnienia
w
realizacji
umowy
lub jej niewykonanie13.
Ponadto w okresie kontrolowanym w Przedsiębiorstwie obowiązywały 42 umowy
najmu, z czego sześć dotyczyło nieruchomości położonej ………………………..
…………………., która została sprzedana w dniu 1 marca 2013 r., a 20 umów zostało
rozwiązanych14. Szczegółowej analizie poddano 12 umów najmu.
Wszystkie poddane sprawdzeniu umowy zawierały niezbędne elementy określone
w Kodeksie cywilnym dla umów najmu15, a także zapisy mające na celu zabezpieczenie
realizacji ich postanowień przez drugą stronę kontraktu, poprzez zobowiązanie najemców
do wniesienia kaucji podlegającej zwrotowi w całości po rozwiązaniu umowy. W przypadku
jednej umowy zawartej w dniu 24 września 2009 r. na najem ………………………………
…………………………………. nie wskazano adresu spółki, z którą zawarto umowę,
oraz nie umieszczono sformułowania „w organizacji” przy firmie spółki, mimo
że w tym czasie nie była jeszcze wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego16.
Zawierając umowy najmu Przedsiębiorstwo stosowało zróżnicowane stawki czynszu,
a ich wysokość, jak również wysokość ryczałtowych opłat za media i kaucji, była zależna
13
Zgodnie z treścią pisemnych wyjaśnień Likwidatora z dnia 8 lipca 2013 r. „W umowie (…) nie wskazano
zasad odpowiedzialności przez przeoczenie spowodowane najprawdopodobniej pozytywnymi doświadczeniami
wcześniejszej współpracy (…)”.
14
Ustaleń dokonano na podstawie sporządzonej przez Likwidatora Tabeli Nr 14 „Umowy najmu nieruchomości,
pomieszczeń biurowych, produkcyjno-magazynowych, garażowych, itp. obowiązując w okresie
1.07.2011 r. – 31.05.2013 r.”
15
Poddane badaniu umowy zawierały: datę zawarcia umowy, określenie stron, opis przedmiotu najmu, sposób
korzystania z przedmiotu najmu, postanowienia regulujące zasady rozliczania ponoszonych przez najemców
kosztów mediów – w przypadku umów najmu pomieszczeń biurowych i produkcyjnych, wysokość czynszu
należnego wynajmującemu (określaną ryczałtowo lub według stawki należnej za każdy m2 wynajmowanej
powierzchni), wraz z terminem płatności, czas trwania umowy, okres wypowiedzenia, jak również przesłanki
uzasadniające rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia oraz podpisy stron.
16
Art. 11 § 3 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037,
z późn. zm.) stanowi, że firma spółki kapitałowej w organizacji powinna zawierać dodatkowe oznaczenie
„w organizacji”. Zgodnie z pisemnymi wyjaśnieniami Likwidatora z dnia 8 lipca 2013 r. „Umowa najmu
została zawarta na podstawie aktu notarialnego, w którym nie podano adresu spółki. W umowie najmu przez
przeoczenie nie dopisano po nazwie spółki sformułowania „w organizacji”.
6
od stanu technicznego lokali, okresu obowiązywania umowy, rodzaju mediów, do jakich
pomieszczenia miały dostęp, wielkości wynajmowanej powierzchni, długości okresu
wypowiedzenia oraz faktu zamontowania albo braku w lokalu odrębnych liczników. Pomimo
zamieszczania we wszystkich poddanych badaniu dwunastu umowach stosownych zapisów
dotyczących waloryzowania stawek czynszu oraz ryczałtowych opłat za media, waloryzacji
dokonano jedynie w odniesieniu do dwóch najemców. Główną przyczyną braku
waloryzowania składek było postawienie Przedsiębiorstwa w stan likwidacji oraz
wyznaczenie zaledwie półrocznego okresu wypowiedzenia działalności operatywnej.
Spowodowało to, że znaczący kontrahenci zrezygnowali z wynajmowania lokali biurowych
od Przedsiębiorstwa. Nie proponowano również podwyżki czynszu między innymi najemcom
pomieszczeń o niższym standardzie, z nieszczelnymi oknami, lub które zostały zalane
z powodu nieszczelności dachu17.
IV. Ustalenia w zakresie przestrzegania harmonogramu likwidacji
Z treści § 1 ust. 2 umowy zlecenie z dnia 30 czerwca 2011 r. zawartej pomiędzy
Wojewodą Mazowieckim a Likwidatorem wynika, że Likwidator zobowiązał się „(…)
prowadzić postępowanie likwidacyjne z należytą starannością, stosownie do obowiązujących
przepisów prawa oraz dbałością o interes Przedsiębiorstwa i Skarbu Państwa oraz zamknąć
księgi przedsiębiorstwa do dnia 30 czerwca 2012 r.”.
Likwidacja nie została zakończona w pierwotnie planowanym terminie, a termin
zakończenia likwidacji na pisemny wniosek Likwidatora był dwukrotnie przedłużany,
początkowo do 30 czerwca 2013 r., a następnie do 30 czerwca 2014 r. W uzasadnieniu
wniosków o przedłużenie terminu zakończenia likwidacji Przedsiębiorstwa Likwidator
wskazywał na trudności w sprzedaży posiadanych nieruchomości oraz przedłużające
się postępowania dotyczące regulacji stanu prawnego nieruchomości.
Do dnia zakończenia czynności kontrolnych Likwidator dokonał sprzedaży
wszystkich nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym. W stosunku do jednej
nieruchomości, na której posadowiony był budynek będący siedzibą Przedsiębiorstwa,
prowadzone było postępowanie w sprawie stwierdzenia nabycia, z mocy prawa, prawa
użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności części biurowej budynku.
17
Pisemne wyjaśnienia Likwidatora z dnia 8 lipca 2013 r.
7
W związku z powyższymi ustaleniami kontroli działania Likwidatora w zakresie
sposobu prowadzenia postępowania likwidacyjnego, w szczególności w przedmiocie:

powoływania komisji przetargowych, trybu sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości,
a także regulowania stanu prawnego nieruchomości – ocenia się pozytywnie,

prawidłowości prowadzenia przetargów oraz sporządzania protokołów z ich przebiegu
– ocenia się pozytywnie z nieprawidłowościami.
Przedstawiając powyższe ustalenia zobowiązuję Panią do podjęcia działań
w
celu
wyeliminowania
stwierdzonych
w
trakcie
kontroli
nieprawidłowości,
a w szczególności do:
1.
Ustalania wartości zbywanych nieruchomości na podstawie opinii rzeczoznawcy
majątkowego sporządzonej w formie operatu szacunkowego, zgodnie z § 5 ust. 1 i 2
oraz § 6 ust. 1 ropsśt oraz z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
2.
Umieszczania w protokołach sporządzanych z przeprowadzenia przetargów elementów
wymienionych w § 23 ust. 1 pkt 1, 3 oraz 8 ropsśt w związku z § 27 powyższego
rozporządzenia.
Ponadto wskazuję na potrzebę umieszczania w treści zawieranych przez
Przedsiębiorstwo umów cywilno–prawnych klauzul przewidujących odpowiedzialność
wykonawcy za ewentualne opóźnienia w realizacji umowy lub jej niewykonanie, a ponadto
na konieczność oznaczania w zawieranych umowach ich stron zgodnie z wymogami
art. 11 § 3 Kodeksu spółek handlowych.
Jednocześnie zobowiązuję Panią do przekazania, w terminie 30 dni od daty
otrzymania niniejszego wystąpienia pokontrolnego, pisemnej informacji o sposobie realizacji
zaleceń i wykorzystania wniosków pokontrolnych.
Wojewoda Mazowiecki
Jacek Kozłowski
8