W Polsce ustawą określającą prawa i obowiązki związane z

W Polsce ustawą określającą prawa i obowiązki związane z prowadzeniem robót
budowlanych jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z generalną zasadą
roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na
budowę. Wyjątek stanowi zamknięta lista niewielkich obiektów, których budowa wymaga
jedynie dokonania zgłoszenia. Natomiast warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać
budynki oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę ustala rozporządzenie
Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim
powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
- Wymagane dokumenty
Zgodnie z przepisami ustawy, aby wybudować kompleks składający się z dwóch
trzypiętrowych budynków z podziemnym parkingiem konieczne jest uzyskanie przez inwestora
decyzji o pozwoleniu na budowę. Wniosek o pozwolenie na budowę składa się do organu
administracji architektoniczno-budowlanej (starosty). Do wniosku o pozwolenie na budowę
należy dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z pozwoleniami wymaganymi przepisami
szczególnymi oraz zaświadczeniem o przynależności projektanta do izby samorządu
zawodowego,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z
ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Określa ona zasady zagospodarowania
terenu i jego zabudowy, a jest wydawana gdy nie został sporządzony miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan jest podstawowym aktem określającym
przeznaczenie terenów, zasady kształtowania ładu przestrzennego oraz parametry zabudowy.
- Projekt budowlany
Projekt budowlany powinien zawierać:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:
określenie granic działki, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i
układ zieleni, wzajemne odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej
zabudowy terenów sąsiednich;
- projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję i konstrukcję obiektu budowlanego,
jego charakterystykę energetyczną oraz niezbędne rozwiązania techniczne, materiałowe, a dla
budynków mieszkalnych wielorodzinnych opis dostępności dla osób niepełnosprawnych;
- w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki
posadowienia obiektów budowlanych.
Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu
projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także
wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych
uwarunkowaniach;
2) zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych pozwoleń i dokumentów
4) wykonanie i sprawdzenie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
i legitymującą się aktualnym zaświadczeniem o przynależności do izby samorządu zawodowego.
W razie naruszeń w powyższym zakresie organ określa termin usunięcia
nieprawidłowości, a po jego upływie wydaje decyzję odmowną. W razie spełnienia wymagań
określonych powyżej, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na
budowę.
W przypadku, gdy budowa obiektu budowlanego wiąże się z koniecznością rozbiórki
obecnie istniejącego na tym terenie obiektu budowlanego inwestor może złożyć jeden wniosek o
pozwolenie na budowę w tej sprawie. Można bowiem wydać jedną decyzję, która będzie
obejmować zarówno pozwolenie na rozbiórkę istniejących obecnie obiektów jak i budowę w tym
samym miejscu nowych obiektów.
- Ochrona własności
Sprawy dotyczące pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie należą w Polsce
do gałęzi prawa administracyjnego. Natomiast kwestie dotyczące prawa własności to gałąź prawa
cywilnego. Ewentualne spory związane z naruszeniem prawa własności w trakcie prowadzenia
robót budowlanych i odszkodowania są rozstrzygane na drodze cywilnej przed sądami
powszechnymi, a nie przez organy administracji.
- Ochrona środowiska
Środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia określa decyzja o
środowiskowych uwarunkowaniach, która jest wydawana dla przedsięwzięć mogących zawsze
znacząco oddziaływać na środowisko bądź mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na
środowisko. W decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, wydawanej po przeprowadzeniu
oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, właściwy organ określa m.in.: warunki
wykorzystywania terenu, ze szczególnym uwzględnieniem konieczności ochrony cennych
wartości przyrodniczych, zasobów naturalnych oraz wymagania dotyczące ochrony środowiska
konieczne do uwzględnienia w projekcie budowlanym. Organ wydający pozwolenie na budowę
sprawdza zgodność projektu z wymaganiami ochrony środowiska określonymi w decyzji o
środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli była wymagana.
- Hałas
Zgodnie z rozporządzeniem budynek i urządzenia z nim związane powinny być
zaprojektowane i wykonane w taki sposób, aby poziom hałasu, na który będą narażeni
użytkownicy lub ludzie znajdujący się w ich sąsiedztwie, nie stanowił zagrożenia dla ich
zdrowia, a także umożliwiał im pracę, odpoczynek i sen w zadowalających warunkach.
- Wycinanie drzew i krzewów
Sprawa wycinki drzew została uregulowana w ustawie Prawo ochrony środowiska,
zgodnie z którą usunięcie drzew lub krzewów może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia wydanego
przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Wydanie zezwolenia może być uzależnione od
przesadzenia drzew lub krzewów w inne miejsce albo zastąpienia ich innymi drzewami lub
krzewami, w liczbie nie mniejszej niż liczba usuwanych drzew lub krzewów.
Projekt budowlany powinien zawierać stosownie do potrzeb oświadczenie właściwego
zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.
- Koszty
Zgodnie z ustawą o drogach publicznych budowa lub przebudowa dróg publicznych
spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora. Szczegółowe warunki budowy lub
przebudowy dróg określa umowa między zarządcą drogi a inwestorem.
- Dojazd do działki
Zgodnie z rozporządzeniem do działek budowlanych oraz do budynków należy zapewnić
odpowiednie dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.
- Miejsca postojowe
Zagospodarowując działkę należy liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych
dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, z uwzględnieniem miejsc dla osób niepełnosprawnych.
- Prowadzenie robót budowlanych na cudzym gruncie
Aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę inwestor musi podpisać oświadczenie, że
posiada prawo do nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja. Nie może więc
dochodzić do sytuacji, że decyzja o pozwoleniu na budowę da inwestorowi prawo prowadzenia
robót budowlanych na nie swojej nieruchomości. Natomiast jeżeli do wykonania prac
przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku,
lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót
uzyskać zgodę sąsiada na wejście oraz uzgodnić warunki korzystania z tych obiektów. W razie
nieuzgodnienia tych warunków, starosta - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia
złożenia wniosku, rozstrzyga o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren
sąsiedniej nieruchomości i określa warunki korzystania z nich. Inwestor po zakończeniu robót
jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości,
budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.
- Udział sąsiadów w postępowaniu
Należy wyjaśnić, że nie istnieje zasada zgodnie z którą właściciele działek sąsiadujących
z inwestycją są zawsze stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Sąsiedzi
uczestniczą w postępowaniu jedynie wtedy, gdy ich działki znajdują się w obszarze
oddziaływania obiektu, a nie w każdym przypadku, gdy jest coś budowane na działce obok.
Prawo budowlane wprowadza bowiem znaczące ograniczenie kręgu podmiotów, którym
przysługuje przymiot strony w postępowaniu w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na
budowę. Stronami są tylko inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy
nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, czyli terenie wyznaczonym
w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających
związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu.
W przeszłości rozporządzenie w sprawie warunków technicznych wymagało uzyskania przez
inwestora zgody właściciela działki sąsiedniej na usytuowanie budynku bezpośrednio przy
granicy działki. Jednak przepis ten został uznany za niezgodny z prawem wyrokiem Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2001 r.
Inwestor ma obowiązek zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót
budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, organ nadzoru budowlanego co
najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na piśmie oświadczenia: kierownika
budowy (robót) oraz inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązków. Ponadto
inwestor zawiadamia właściwy organ o zmianie: kierownika budowy lub robót, inspektora
nadzoru inwestorskiego, projektanta sprawującego nadzór autorski, podając, od kiedy nastąpiła
zmiana.
Projekt budowlany powinien zawierać stosownie do potrzeb oświadczenia właściwych
jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków
oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych,
gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych.
- Wody opadowe
Działka budowlana powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą
odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji. Dopuszcza się odprowadzanie wód
opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników
retencyjnych. Dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich
na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione.
Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku
zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może,
na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących
samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, jednak inwestor musi przedstawić projekt
zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.
Możliwe jest również udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, mimo
iż pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane. Organ może udzielając takiego
pozwolenia określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od
wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.
Natomiast w przypadku gdy inwestor chce przystąpić do użytkowania obiektu
budowlanego przed wykonaniem części robót wykończeniowych (z wyjątkiem instalacji i
urządzeń ochrony środowiska, gdyż ich niewykonanie uniemożliwia udzielenie pozwolenia na
użytkowanie) organ nadzoru może udzielić pozwolenia na użytkowanie.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązkowo określa się:
- zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
- zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
- zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej
W przypadku braku planu wydawana decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i
szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów
odrębnych, a w szczególności w zakresie: ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa
kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
W Polsce istnieje specjalne rozporządzenie w sprawie uzgadniania projektu budowlanego
pod względem ochrony przeciwpożarowej. Zgodnie z nim projekt budowlany obiektu
budowlanego, w stosunku do którego Państwowa Straż Pożarna zgodnie z przepisami prawa
budowlanego ma prawo zająć stanowisko przed przystąpieniem do użytkowania obiektu,
wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej, w celu potwierdzenia zgodności
zawartych w nim rozwiązań z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej. Wymienione w nim
zostały projekty budowlane, które wymagają uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń
przeciwpożarowych. Podstawę uzgodnienia stanowią dane zawarte w projekcie budowlanym
określone i przedstawione przez projektanta, dotyczące warunków ochrony przeciwpożarowej
obiektu budowlanego, obejmujące m.in.: sposób zabezpieczenia przeciwpożarowego instalacji
użytkowych, a w szczególności: wentylacyjnej, ogrzewczej, gazowej, elektroenergetycznej,
odgromowej.
Ponadto przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie inwestor zawiadamia Państwową
Straż Pożarną o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego
użytkowania. Straż ma 14 dni na zajęcie stanowiska.
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków
pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na
budowę. Nieistotne odstąpienie nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę
i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy,
wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby
niepełnosprawne,
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu
oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych
przepisami szczególnymi.
Kwalifikacji zamierzonego odstąpienia dokonuje projektant i zamieszcza w projekcie
odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia.
Natomiast w przypadku, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że roboty budowlane
wykonywane są w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu
na budowę bądź w przepisach wstrzymuje prowadzenie tych robót. Następnie nakłada obowiązek
sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany
wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania
określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót
budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Po wykonaniu obowiązku wydaje decyzję w sprawie
zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.
Zgodnie z generalną zasadą do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po
zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ w ciągu 21 dni nie zgłosi
sprzeciwu. Jednakże przed przystąpieniem do użytkowania inwestycji takiej jak kompleks
składający się z dwóch trzypiętrowych budynków z podziemnym parkingiem, inwestor musi
uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Decyzję taką wydaje organ nadzoru
budowlanego - powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Do wniosku o udzielenie pozwolenia
na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć m.in.: oryginał dziennika budowy;
oświadczenie kierownika budowy: o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem
budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, oraz o doprowadzeniu do
należytego stanu i porządku terenu budowy oraz kopię świadectwa charakterystyki energetycznej
budynku.
Ponadto inwestor jest obowiązany zawiadomić organy: Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej - o zakończeniu budowy obiektu
budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy zajmują stanowisko w
sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Niezajęcie
stanowiska w terminie 14 dni, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie po
przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, mającej na celu stwierdzenie prowadzenia budowy
zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.
Na podstawie ustawy o opłacie skarbowej nie podlega tej opłacie dokonanie czynności
urzędowej, wydanie zaświadczenia oraz zezwolenia (pozwolenia) w sprawach budownictwa
mieszkaniowego. Zatem jeżeli budynek wielorodzinny będzie służył wyłącznie celom
mieszkaniowym, wówczas wyłączeniu obowiązku zapłaty opłaty skarbowej podlega dokonanie
wszelkich czynności urzędowych, wydanie zaświadczeń oraz zezwoleń (pozwoleń) w
postępowaniach związanych z budową tego budynku, w tym zagospodarowania terenu budowy
wraz z wykonaniem przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budownictwa
mieszkaniowego, zjazdu z drogi, a także budowy garażu (zarówno umiejscowionego w bryle
budynku, jak i wolnostojącego).