Skomielna Czarna 401 - Kotoniak - Komornik Sądowy przy Sądzie

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 9/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej,
objętej KW nr KR1Y/00058688/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w Myślenicach,
położonej w Skomielnej Czarnej, gmina Tokarnia, powiat myślenicki,
składającej się z działki ewidencyjnej nr 2968/1,
zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości
w postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 1061/13
autor opracowania:
Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/22
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 9/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 2968/1, obręb Skomielna Czarna,
gmina Tokarnia, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/00058688/8 Wydziału
Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach.
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 2968/1 o powierzchni 667 m², kształt
nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania, teren lekko nachylony; stan
zagospodarowania
-
dobry,
uzbrojenie:
nieruchomość
wyposażona
w
sieć
energetyczną, wodociągową lokalną, kanalizacyjną (szambo na działce) oraz
gazową. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: tereny zabudowy
zagrodowej i jednorodzinnej. Dojazd urządzoną służebnością drogi. Częścią
składową działki jest budynek mieszkalny jednorodzinny.
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel nieruchomości: Józef Kotoniak, syn Walentego i Krystyny
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 16 stycznia 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR):
357 000 zł
słownie: trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 16 stycznia 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/22
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 5
4. Cel wyceny ...................................................................................... 5
5. Daty wyceny .................................................................................... 5
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 6
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 6
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 8
1. Lokalizacja ...................................................................................... 8
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 9
3. Działka gruntu .................................................................................. 9
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 10
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 11
1. Analiza rynku ................................................................................... 11
2. Arkusze wyceny nieruchomości …………………………................... 18
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 21
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 22
VI. Załączniki ............................................................................................. 22
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/22
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Skomielnej
Czarnej, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą
wieczystą nr
KR1Y/00058688/8 Wydziału Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego
w Myślenicach, składająca się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 2968/1 o powierzchni
667 m². Częścią składową nieruchomości jest budynek mieszkalny jednorodzinny
oznaczony numerem porządkowym Skomielna Czarna 401.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 2968/1 ze wszystkimi częściami składowymi.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla przedmiotowej
nieruchomości księgę wieczystą KR1Y/00058688/8.
Własność nieruchomości położonej w Skomielnej Czarnej, gmina Tokarnia, powiat
myślenicki, województwo małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 2968/1
o powierzchni 0,0667 ha wpisana jest w księdze wieczystej KR1Y/00058688/8 na rzecz
Józefa Kotoniaka, syna Walentego i Krystyny, na podstawie postanowienia Sądu
Rejonowego w Myślenicach z 17 października 2011 r., sygn. akt I Ns 656/08 w sprawie
o podział majątku wspólnego oraz postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie Wydział II
Cywilno - Odwoławczy z 8 sierpnia 2012 r., sygn. akt II CA 257/12 w sprawie o podział
majątku wspólnego.
W Dziale I Sp. wpisano:
Uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej:
Służebność na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr 2968/1 przejazdu, przechodu
i przegonu po dz. nr 2968/2 (KW 21899) pasem o szerokości 3,5 (trzy i pół) metra wzdłuż
jej zachodniej granicy.
W Dziale III wpisano:
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania
następujących należności: należność główna w kwocie 264282,50zł, odsetki wyliczone na
dzień 12-02-2014 r. w kwocie 19013,86 zł oraz dalsze odsetki w kwocie 28,50zł za każdy
dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie 73,80zł, koszty zastępstwa
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/22
procesowego w kwocie 3600,00zł, opłata stosunkowa w kwocie 42507,00zł, wydatki
gotówkowe na dzień 28,50 zł, na rzecz Anety Pluta.
W Dziale IV wpisano:
Hipoteka przymusowa 291598zł (słownie: dwieście dziewięćdziesiąt jeden tysięcy pięćset
dziewięćdziesiąt osiem) jako zabezpieczenie zasądzonej spłaty na rzecz Anety Pluta.
Postanowienie sądu Rejonowego w Myślenicach - I Wydz. Cywilny z dnia 17 października
2011 Syg. akt. I Ns 656/08.
W Dziale IV widnieje wzmianka o nierozpatrzonym wniosku DZ. KW. / KR1Y / 4347 / 12 / 1
Chwila zamieszczenia: 2012-08-03.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne
z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Skomielna Czarna [Nr 0003],
w jednostce ewidencyjnej Tokarnia [120908_2], numer jednostki rejestrowej G709.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9.
I.4. Cel wyceny.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny,
podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia operatu szacunkowego:
16 stycznia 2015 r.
Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny:
16 stycznia 2015 r.
Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:
15 maja 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości:
15 maja 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/22
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia
23 kwietnia 2014 r. poz. 518),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. USTAWA z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. 1983 nr 45,
poz. 207, z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie
czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Tokarnia
2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Tokarnia, obręb Skomielna Czarna.
4. Mapa zasadnicza.
5. Projekt podziału fizycznego budynku mieszkalnego.
6. Oględziny nieruchomości.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/22
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany
poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane
ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/22
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu,
wartość części składowych gruntu oraz wartość służebności drogi.
Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki
powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych
elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości
następuje według poniższego wzoru:
Ws = C x K x P
w którym:
Ws - wartość prawa służebności drogowej
C – wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej
K – współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa (np. czy z pasa służebności korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy
również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość
przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z
ustanowieniem służebności)
P – powierzchnia nieruchomości obciążonej zajęta pod służebność.
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Skomielna Czarna, gmina
Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna, na tle powiatu
myślenickiego - słaba, w odległości około 2 km od centrum miejscowości i gminy,
ok. 27 km od Myślenic (w południowo – zachodniej części powiatu) i ok. 60 km od centrum
Krakowa. Dojazd do nieruchomości z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej utwardzoną służebnością drogi po działce nr 2968/2. Sąsiedztwo bezpośrednie –
zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny użytkowane rolniczo.
Dostęp do infrastruktury społecznej - słaby.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/22
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy
Tokarnia, obejmującym miejscowości Bogdanówka, Krzczonów, Skomielna Czarna,
tokarnia, Więciórka, Zawadka (...), zatwierdzonym uchwałą nr XVIII/103/04 Rady Gminy
Tokarnia z 11 października 2004 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na
obszarze oznaczonym symbolem:
48 MRN – tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej, z podstawowym przeznaczeniem
gruntów pod
zabudowę
mieszkaniową
dla
rolników i zabudowę jednorodzinną.
Użytkowanie dopuszczalne: usługi komercyjne, wbudowane w budynki i wolnostojące;
usługi publiczne, wbudowane w budynki i wolnostojące; budynki gospodarcze i garaże;
urządzenia infrastruktury technicznej; dojazdy niewydzielone i zatoki postojowe; zieleń
urządzona.
Dopuszcza się możliwość prowadzenia działalności usługowej, przy zachowaniu zasady
braku uciążliwości wprowadzanego programu usługowego dla mieszkalnictwa. Warunkiem
lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach użytkowania dopuszczalnego jest
dostosowanie ich do wymogów i charakteru użytkowania podstawowego oraz zachowanie
proporcji, aby powierzchnia terenu użytkowania dopuszczalnego nie stanowiła więcej niż
40% powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego (nie dotyczy urządzeń infrastruktury
technicznej, dojazdów niewydzielonych i zatok postojowych, zieleni urządzonej).
II.3. Działka gruntu
Powierzchnia działki wynosi 667 m². Według rejestru gruntów działka stanowi grunty rolne
zabudowane. Kształt działki jest nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania. Działka
ma szerokość około 15 – 22 m, długość około 35 m. Teren o niewielkim nachyleniu
w kierunku południowo – wschodnim.
Stan zagospodarowania działki – dobry. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona –
ogrodzenie z murowanych słupków na podmurówce, wypełnione drewnianymi sztachetami
na metalowej konstrukcji. Podjazdy i dojścia do budynku z kostki betonowej. Działka
obsadzona drzewami i krzewami ozdobnymi i owocowymi.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/22
Częścią składową działki jest szczegółowo opisany w dalszej części operatu budynek
mieszkalny jednorodzinny posadowiony w jej północnej części. Nieruchomość wyposażona
jest w sieć energetyczną, wodociągową lokalną, kanalizacyjną (szambo na działce) oraz
gazową.
II.4. Budynek mieszkalny
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budynek mieszkalny jednorodzinny, oznaczony numerem porządkowym Skomielna
Czarna 401, zamieszkały od roku 2002, niezgłoszony do użytkowania. Budynek o trzech
kondygnacjach – przyziemie, parter i poddasze, wybudowany na podstawie pozwolenia na
budowę z 9 marca 1999 r., nr BG-7351/1/99.
Na parterze mieści się wiatrołap, hol, pokój dzienny, kuchnia, pokój, łazienka. Na
poddaszu - trzy pokoje, hol i łazienka. W przyziemiu znajduje się kotłownia, pralnia, garaż
oraz
pomieszczenie
gospodarcze.
Układ
funkcjonalny
budynku
jest
przeciętny.
Architektura budynku przeciętna. Zestawienie powierzchni poszczególnych pomieszczeń
przestawiono poniżej.
Powierzchnia
/mkw./
Przyziemie
garaż
pom. gospodarcze
pralnia
kotłownia
korytarz i klatka schodowa
RAZEM:
Parter
Powierzchnia
/mkw./
29,50
36,30
21,56
11,07
pokój
pokój
kuchnia
hol
26,27
15,10
14,70
10,20
13,46
łazienka
wiatrołap
9,92
2,80
111,89
Poddasze
pokój
pokój
kuchnia
hol i klatka schodowa
Powierzchnia
/mkw./
łazienka
19,60
10,80
5,75
10,85
13,80
9,78
RAZEM:
70,58
78,99
Powierzchnia użytkowa budynku, bez przyziemia:
RAZEM:
149,57
Opis konstrukcji budynku
Fundamenty – betonowe,
Ściany nadziemia – murowane z pustaków żużlobetonowych – ściany zewnętrzne 1,5
pustaka + warstwa izolacji termicznej ze styropianu grubości 7 cm + tynk mineralny
Kominy – murowane z cegły ceramicznej pełnej
Strop – nad parterem płyta żelbetowa monolityczna, nad poddaszem strop drewniany
Schody – żelbetowe płytowe, wylewane na mokro, obłożone drewnem
Dach – konstrukcja drewniana, pokrycie dachu – dachówka betonowa, rynny i rury
spustowe systemowe z tworzywa sztucznego, nad tarasem zadaszenie pokryte pleksi
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/22
Elementy wykończenia budynku
Tynki wewnętrzne – w piwnicy – cementowo – wapienne, na parterze i na poddaszu –
gipsowe, kładzione maszynowo
Posadzki i podłogi – w pokojach parkiety dębowe, w kuchni, łazienkach, holu oraz
w przyziemiu - płytki ceramiczne
Stolarka okienna i drzwiowa – drzwi zewnętrzne drewniane, drzwi wewnętrzne drewniane,
brama garażowa metalowa, okna drewniane z szybami zespolonymi, parapety
wewnętrzne – drewniane, zewnętrzne - blaszane
Okładziny i malowanie – w łazienkach oraz w kuchni częściowo nad blatem roboczym oraz
częściowo w kotłowni - płytki ceramiczne; w łazience na poddaszu skos obłożony
panelami ściennymi, malowanie emulsyjne
Instalacje wewnętrzne – elektryczna, wodociągowa (z ujęcia lokalnego), gazowa,
kanalizacyjna (z odprowadzeniem ścieków do lokalnego zbiornika na działce)
Ogrzewanie – centralne, kocioł gazowy Vaillant z zasobnikiem ciepłej wody użytkowej 80 l
(obecnie podłączone ogrzewanie z domu na sąsiedniej działce), grzejniki stalowe
płytowe
Barierki zewnętrzne – drewniane
Stan techniczny budynku
Budynek zrealizowany w latach 1999 - 2002. Stan techniczny budynku – dobry, standard
wykończenia – przeciętny / dobry. Elementy konstrukcyjne budynku nie wykazują zużycia,
w elementach wykończeniowych występują uszkodzenia i ubytki wynikające z użytkowania,
szczególnie mechaniczne. Niektóre elementy wymagają konserwacji.
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Gmina Tokarnia1 leży w południowej części powiatu myślenickiego, na zachód od drogi
prowadzącej z Krakowa do Zakopanego, wzdłuż rzeki Krzczonówka. Pod względem
fizyczno – geograficznym położona jest na styku Beskidu Wyspowego i Beskidu
Makowskiego, w dolinie potoku Krzczonówka – dopływu rzeki Raby. Do gminy Tokarnia
należą - oprócz wsi Tokarni - Bogdanówka, Krzczonów, Skomielna Czarna, Więciórka
i Zawadka. Gmina zajmuje obszar 69 km², zamieszkuje ją ponad 8 tys. osób. Gmina
1
www.tokarnia.info.pl
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/22
Tokarnia sąsiaduje z następującymi gminami: Pcim, Lubień, Jordanów, Budzów i Maków
Podhalański.
Skomielna Czarna to wieś o tradycjach letniskowych w dolinach rzeki Bogdanówki
i Skomielczanki. Obecnie liczy około 1700 mieszkańców.
Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi
Zakres analizy obejmuje rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi w latach 1980 – 2014, zlokalizowanymi na
terenie powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta Myślenice. Analizą objęto okres od
stycznia 2013 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego
wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
mieszanymi.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren powiatu myślenickiego,
z wyłączeniem miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące
przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć
znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości
zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi) oraz inne cechy wpływające na jej
wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają
identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą
powierzchnię lub identyczną funkcjonalność), lecz że różnice pomiędzy tymi
nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez
zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/22
Gmina
Data
transakcji
Obręb
Nr
repertorium
PU.
Pow.
działki
Cena
Cena jedn.
Opis
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murownym,
dwukondygnacyjny
Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem wybudowany w
latach 2009-2010 r. , murowany z pustaka ceramicznego, kryty
dachówką ceramiczną
14 paź 14
2763/14
125,1
2603
420 000
3 357
Trzemeśnia
9 paź 14
3222/14
192,3
1009
710 000
3 692
Myślenice
Droginia
25 sie 14
6739/14
102,37
1000
240 000
2 344
Budynek mieszkalny wybudowany w 2003 r. z cegły i pustaka,
kryty blachą trapezową + budynek gospodarczy
Dobczyce
Dobczyce
20 sie 14
4353/14
179,67
871
330 000
1 837
Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z poddaszem
użytkowym
Sułkowice
Rudnik
8 maj 14
1197/14
132
600
330 000
2 500
Budynek jednorodzinny, dwukondygnacyjny, murowany, kryty
blachą
Tokarnia
Krzczonów
12 kwi 14
998/14
124
824
320 000
2 581
Budynek mieszkalny jednorodzinny, zgłoszony do użytkowania w
2014 r., dwukondygnacyjny, murowany, z wbudowanym garażem
Sułkowice
Krzywaczka
10 sty 14
83/14
221,8
674
755 000
3 404
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, kryty dachówką,
parterowy z poddaszem użytkowym, wysoki standard,
wybudowany po 2000 r.
Myślenice
Trzemeśnia
7 paź 13
8956/13
140
500
270 000
1 929
Budynek mieszkalny z lat 80-tych murowany, kryty blachą,
częściowo podpiwniczony, 2-3-kondygnacyjnym (półpiętra)
Myślenice
Zawada
25 lut 13
156/13
125,4
1175
380 000
3 030
Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem, murowany,
przyjęty do użytkowania w listopadzie 2012 r.
Siepraw
Siepraw
14 lut 13
752/13
171
1038
380 000
2 222
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, zgłoszony do
użytkowania w lipcu 2003 r. + 2 garaże
Myślenice
Droginia
14 lut 13
618/13
139,1
1233
400 000
2 876
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, przyjęty do
użytkowania w listopadzie 2012 r.
pow. śr.:
150,2
102,4
221,8
1 048
500
2 603
cena śr.:
cena min.:
2 707
1 837
3 692
Myślenice
Krzyszkowice
Myślenice
pow. min.:
pow. max.:
cena max.:
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Dobczyce, gmina Dobczyce
Data transakcji: sierpień 2014 r.
Repertorium A: 4353/14
Powierzchnia budynku: 179,67 m²
Powierzchnia działki: 871 m²
Cena transakcyjna: 330 000 zł
Przeznaczenie: zabudowa zagrodowa
Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi wojewódzkiej. Lokalizacja
uciążliwa z uwagi na ruch kołowy o znacznym natężeniu. Otoczenie –
zabudowa
mieszkaniowa
i
komercyjna.
Budynek
mieszkalny
jednorodzinny, parterowy z użytkowym poddaszem, murowany
z materiałów ceramicznych, z lat 90-tych. Ściany zewnętrzne warstwowe –
pustak MAX, styropian gr. 5 cm, cegła. Dach o konstrukcji drewnianej,
kryty dachówką. Okna pcv, drzwi wewnętrzne – płycinowe. Układ
funkcjonalny – dobry. Stan techniczny budynku, standard wykończenia –
przeciętny. Działka ma kształt regularny, teren jest płaski. Nieruchomość
jest ogrodzona, obsadzona drzewami i krzewami ozdobnymi.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/22
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Data transakcji: październik 2014 r.
Repertorium A nr 3222/2014
2
Powierzchnia budynku: 192,3 m
2
Powierzchnia działki: 1009 m
Cena transakcyjna: 710 000 zł
Lokalizacja – Trzemeśnia, gmina Myślenice
Budynek mieszkalny jednorodzinny, z wolnostojącym garażem,
wybudowany w latach 2009-2010 r., w bardzo dobrym stanie technicznym,
murowany z pustaka ceramicznego, kryty dachówką ceramiczną,
ogrzewanie piec gazowy dwufunkcyjny. Dojazd służebnością drogi.
Otoczenie
–
zabudowa
mieszkaniowa
jednorodzinna,
tereny
niezabudowane, zieleń leśna. Działka ma kształt regularny, prostokątny,
korzystny do zagospodarowania. Szerokość około 26 – 27 m, długość
około 38 m. Teren jest płaski.
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
mieszkalnymi jednorodzinnymi, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których
wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Waga
cechy
Wartość cechy
3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury
Lokalizacja – położenie,
otoczenie, dojazd
25 %
społecznej, lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i
atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową)
2 – dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w
sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych, dobra
dostępność komunikacyjna)
1 – przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej,
mało atrakcyjne sąsiedztwo lub/i dojazd drogą wewnętrzną lub
służebnością częściowo urządzoną)
0 – słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim
sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane lub/i słaba dostępność
komunikacyjna)
3 – bardzo dobry (wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej jakości
Stan techniczny,
standard wykończenia
20 %
materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, brak zużycia
technicznego i funkcjonalnego)
2 – dobry (wiek budynku 5 - 10 lat, dobry standard wykonania i
wykończenia, zużycie techniczne i funkcjonalne do 10%)
1 – przeciętny (wiek budynku 10 - 20 lat, przeciętny standard
wykonania i wykończenia, zużycie techniczne i funkcjonalne 10 25%)
0 – słaby (wiek budynku powyżej 20 lat, niski standard wykonania i
wykończenia, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 25%)
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/22
3 – bardzo dobra (nowoczesna atrakcyjna architektura, budynek
Architektura,
funkcjonalność
15 %
parterowy ew. z poddaszem użytkowym, bardzo dobry układ
pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o
obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic)
2 – dobra (dobra architektura, budynek parterowy ew. z poddaszem
użytkowym, poprawny układ pomieszczeń, niewielki udział
powierzchni o obniżonej funkcjonalności)
1 – przeciętna (przeciętna architektura, budynek piętrowy, średni
rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o
obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów)
0 – słaba (słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład
funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej
funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów)
2 – dobre (działka ponad 15 a, kształtna, ogrodzona, w całości lub w
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
15 %
Powierzchnia budynku
15 %
części zagospodarowana, obiekty małej architektury ogrodowej oraz
zieleń ozdobna i wysokiej wartości)
1 – przeciętne (działka 10 - 15 a, lekko nieforemna, ogrodzona, słabo
zagospodarowana lub działka mniejsza, ale o korzystnej konfiguracji,
zagospodarowana)
0 – słabe (działka do 10 a, lub o niekorzystnym kształcie np. bardzo
wąska, na terenie mocno nachylonym lub o dużych deniwelacjach,
nieogrodzona, brak elementów zagospodarowana i małej
architektury ogrodowej oraz i zieleni ozdobnej)
0 – duża (powyżej 180 m²)
1– przeciętna (od 140 do 180 m²)
2 – niewielka (do 140 m²)
2 – korzystne (brak ograniczeń prawnych, techniczno – budowlanych i
Inne
10 %
SUMA
planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena
innych cech nie uwzględnionych wyżej)
1 – przeciętne (brak lub nieznaczne ograniczenia prawne, techniczno
– budowlane i planistyczne, niewielkie zagrożenia środowiskowe,
przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej)
0 – niekorzystne (istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci
techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia
środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej)
100%
Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę
Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych,
obejmujący obszar gminy Tokarnia, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową,
zagrodową i mieszkaniowo – usługową, o powierzchni od 400 do 1500 m².
Analizą objęto okres od września 2012 do dnia niniejszej wyceny. Zalecany 2-letni okres
analizy rozszerzono o kilka miesięcy z uwagi na niewielką liczbę zawartych transakcji oraz
względną stabilizację rynku. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego wzrostu
ani też spadku cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą
przedmiot
wyceny,
ze
względu
na
położenie
(obszar
Gminy
Tokarnia), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności),
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/22
przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy), sposób korzystania
(nieruchomości niezabudowane, przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływające
na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości
„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak
nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne
przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Obręb
Data
transakcji
Tokarnia
Bogdanówka
Tokarnia
Skomielna Czarna
Krzczonów
Krzczonów
Krzczonów
Zawadka
Krzczonów
Krzczonów
Krzczonów
Skomielna Czarna
Skomielna Czarna
4 kwi 14
17 lut 14
12 lis 13
4 paź 13
24 sie 13
4 sie 14
30 cze 14
4 kwi 13
18 mar 13
7 gru 12
22 lis 12
26 paź 12
29 wrz 12
Nr
Powierzchnia
repertorium
1597/14
688/14
5546/13
2291/13
4032/13
2514/14
1516/14
1588/13
1242/13
5315/12
2096/12
3720/12
1568/12
Przeznaczenie
bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE
800
bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE
473
BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe
1001
bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE
1268
BUD.MIESZK.-USŁUGOWE, komunikacja
500
bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE
400
BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe
900
BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe
400
bud.mieszk.-usługowe
500
700 bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE, komunikacja
bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE
816
bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE
500
bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE
455
Cena
Cena
transakcyjna jednostkowa
28 000
16 000
40 040
40 000
15 000
10 000
15 750
8 000
12 500
30 300
35 000
15 000
13 500
35,00
33,83
40,00
31,55
30,00
25,00
17,50
20,00
25,00
43,29
42,89
30,00
29,67
pow. min.
400
cena śr.:
31,06
pow. max:
1268
cena min.:
17,50
cena max:
43,29
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Waga
cechy
Wartość cechy
3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury
Lokalizacja – położenie,
otoczenie
25 %
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo
korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo)
2 – dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej,
korzystne sąsiedztwo)
1 – przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury
społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo)
0 – słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej lub/i
mało atrakcyjne sąsiedztwo lub/i w bliskim sąsiedztwie
uciążliwe obiekty budowlane)
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/22
Przeznaczenie – funkcja w
planie miejscowym
1 – dobre (działka w całości budowlana, przeznaczona pod
10 %
zabudowę mieszkaniowo – usługową)
0 – przeciętne (działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową)
2 – korzystna (kształt regularny, prostokątny, teren płaski lub
o nieznacznych deniwelacjach)
Konfiguracja – kształt działki
i topografia terenu
20 %
1 – przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony)
0 – niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub
nieforemna, teren mocno nachylony, o znacznych
deniwelacjach)
2 – dobre (media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie,
z możliwością przyłączenia)
Uzbrojenie – dostęp do
mediów
15 %
1 – przeciętne (część mediów w niewielkiej odległości od
nieruchomości)
0 – słabe (brak mediów w sąsiedztwie lub brak możliwości
przyłączenia)
2 – dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową)
1 – przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną,
Dojazd – stan prawny i jakość
drogi dojazdowej
10 %
utwardzoną)
0 – słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp
drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku
nieurządzoną)
Powierzchnia nieruchomości
10 %
1 – mała (do 8 arów)
0 – przeciętna (powyżej 8 arów)
2 – korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń
Inne – w tym ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
10 %
SUMA
100%
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej)
1 – przeciętne (brak ograniczeń w zabudowie, niewielkie
zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech
nie uwzględnionych wyżej)
0 – niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej)
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 18/22
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano
określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, składającej się z działki
ewidencyjnej nr 2968/1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, metodą
korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę
2
porównawczą przyjęto 1 m powierzchni budynku mieszkalnego. Wartość współczynnika
średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest
w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej
próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości
współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo.
Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
1 837
cena maksymalna
3 692
u min
0,6786
cena średnia
2 707
u max
1,3642
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja - położenie
otoczenie,dojazd
0,25
0,1697
0,3411
0
3
0
0,1697
Stan techniczny, standard
wykończenia
0,20
0,1357
0,2728
0
3
2
0,2243
Architektura, funkcjonalność
0,15
0,1018
0,2046
0
3
2
0,1682
Powierzchnia, konfiguracja i stan
zagospodarowania działki
0,15
0,1018
0,2046
0
2
0
0,1018
Powierzchnia budynku
0,15
0,1018
0,2046
0
2
1
0,1500
Inne
0,10
0,0679
0,1364
0
2
0
0,0679
1,00
0,6786
1,3642
0,8819
Szacowana wartość nieruchomości:
Vj = 2 707
* 0,8819 = 2 387
V = 149,57 *
2 387 = 357 024
≈
357 000 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 19/22
Z uwagi na cel wyceny, z określonej powyżej wartości, wyodrębnia się wartość gruntu.
Wartość gruntu o powierzchni 667 m², w granicach działki nr 2968/1 określa się w oparciu
o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się
2
w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni
działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
17,50
cena maksymalna
43,29
u min
0,5635
cena średnia
31,06
u max
1,3938
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,25
0,1409
0,3485
0
3
3
0,3485
Przeznaczenie
0,10
0,0564
0,1394
0
1
0
0,0564
Konfiguracja
0,20
0,1127
0,2788
0
2
2
0,2788
Uzbrojenie
0,15
0,0845
0,2091
0
2
2
0,2091
Dojazd
0,10
0,0564
0,1394
0
2
1
0,1000
Powierzchnia
0,10
0,0564
0,1394
0
1
1
0,1394
Inne
0,10
0,0564
0,1394
0
2
1
0,1000
1,00
0,5635
1,3938
1,2322
Szacowana wartość przedmiotowej nieruchomości:
Vj = 31,06
*
1,2322
=
38,27
V=
*
38,27
=
25 526
667
≈
26 000 zł
Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego
oraz elementów zagospodarowania działki) wynosi:
357 000 – 26 000 = 331 000
Przeciętnie dla nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi
jednorodzinnymi udział wartości budynku we wszystkich częściach składowych wynosi 80 –
100%. Dla nieruchomości przedmiotowej przyjęto ten wskaźnik na poziomie 95%, stąd
wartość budynku mieszkalnego (WB) wynosi:
WB = 331 000 * 95% = 314 450
Z powyższego wynika, że wartość budowli znajdujących się na przedmiotowej działce
(ogrodzenie, utwardzone dojścia i podjazdy) wynosi:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 20/22
WU = 331 000 – 314 450 = 16 550
Wartość służebności gruntowej wyliczono według wzoru opisanego w pkt. I.8.:
Ws= P x C x K
Współczynnik K, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa przyjęto w wysokości 0,5 ze względu na to, iż z gruntu objętego służebnością
korzystać
będzie
zarówno
właściciel
nieruchomości
władnącej,
jak
i
właściciel
nieruchomości obciążonej.
Wartość służebności gruntowej po działce nr 2968/2 (3,5 m * 12,5 m = 44 m²) wynosi:
Ws= 44 m² x 38,27 zł/m² x 0,5 = 842 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 21/22
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą
wieczystą
KR1Y/00058688/8
w Myślenicach,
składającej
Wydziału
się
z
Ksiąg
zabudowanej
Wieczystych
działki
Sądu
ewidencyjnej
Rejonowego
nr
2968/1
o powierzchni 667 m², położonej w Skomielnej Czarnej, gmina Tokarnia, wynosi
w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
Wartość nieruchomości objętej KR1Y/00058688/8:
357 000
słownie: trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych
w tym:
Wartość gruntu:
w tym:
Wartośc gruntu bez prawa służebności:
Wartość służebności drogi po dz. nr 2968/2:
Wartość części składowych gruntu:
w tym:
Wartość budynku:
Wartość elementów zagospodarowania:
26 000
25 158
842
331 000
314 450
16 550
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o
zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 16 stycznia 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00058688/8, dz. nr 2968/1, Skomielna Czarna, gmina Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 22/22
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono na podstawie udostępnionego Projekt podziału
fizycznego budynku mieszkalnego. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg
oświadczenia zleceniodawcy – nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest
opinią techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Protokół badania księgi wieczystej.
2. Informacja z rejestru gruntów.
3. Mapa inwentaryzacji powykonawczej.
4. Dokumentacja fotograficzna.
5. Postanowienie.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.