kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Poniedziałek, 17 grudnia 2012 r.
Kolokwium
imię i nazwisko ………………………………………………………………….
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
Paweł prowadził narciarskie centrum testowe. Przed sezonem zimowym dokonał
zakupu sprzętu narciarskiego za 1,5 mln zł. Prowadził swoją działalność w lokalu, który
wynajmował na czas nieoznaczony od Ryszarda, płacąc miesięczny czynsz. Umowę najmu
zawarto w formie aktu notarialnego. W połowie grudnia Ryszard wypowiedział stosunek
najmu. Równocześnie jednak zaznaczył, że jest gotów przystać na anulowanie
wypowiedzenia, jeżeli Paweł w ciągu dwóch tygodni zgodzi się na podwyższenie czynszu o
połowę. Nowe warunki najmu stawiałyby Pawła w bardzo trudnej sytuacji. Z drugiej strony
utrata lokalu w połowie sezonu mogła doprowadzić go do ruiny. Uruchamiając działalność w
innym miejscu mógłby nie zdążyć wykorzystać zakupionego sprzętu w stopniu
umożliwiającym co najmniej jego amortyzację. To z kolei bardzo ograniczyłoby możliwości
zakupu sprzętu na kolejny sezon i z dużym prawdopodobieństwem prowadziłoby do
konieczności zlikwidowania działalności. Wobec takiego dylematu Paweł zdecydował się w
końcu na zmianę umowy najmu i podwyższenie czynszu w wysokości żądanej przez
Ryszarda. Umowę zmieniającą wysokość czynszu zawarto na piśmie. Na wiosnę wysłał
jednak do Ryszarda pismo, w którym stwierdził, że nie czuje się związany aneksem
podpisanym w takich okolicznościach i odmówił płacenia podwyższonego czynszu.
Czy Ryszard może nadal żądać zapłaty wyższego czynszu? Czy w związku ze swoim
pismem Paweł ma jakieś roszczenie wobec Ryszarda?
Przykładowe rozwiązanie
Odpowiedź na postawione pytania wymaga ustalenia, czy doszło do zmiany treści
umowy najmu obejmującej podwyższenie czynszu.
W rozpatrywanym stanie faktycznym zawarto umowę najmu lokalu użytkowego na
czas nieoznaczony. Forma umowy najmu pomieszczenia została uregulowana w art. 660 k.c.
jedynie w odniesieniu do nawiązania stosunku prawnego na czas oznaczony. Jest to forma
pisemna ad eventum. Ponieważ w rozpatrywanym stanie faktycznym zawarto umowę najmu
lokalu użytkowego na czas nieoznaczony, należy przyjąć, że umowa mogła zostać zawarta w
dowolnej formie. Mimo to strony zawarły umowę najmu w formie aktu notarialnego.
Problematyka formy czynności prawnych następczych względem umowy została
uregulowana w art. 77 k.c. Zgodnie z art. 77 § 1 k.c. zmiana umowy wymaga zachowania
takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Jak już wspomniano,
ustawa nie stawia umowie najmu lokalu na czas oznaczony jakichkolwiek wymagań
formalnych. Pozostaje zatem do rozważenia, czy w analizowanym stanie faktycznym same
strony przewidziały jakąś formę w celu zawarcia umowy najmu. W kazusie brak informacji
o uprzednim zawarciu przez strony pactum de forma określającego formę umowy najmu.
Należy zatem rozważyć, czy sam fakt zawarcia umowy najmu w formie aktu notarialnego nie
sprawia, że strony „przewidziały” tę formę w rozumieniu art. 77 § 1 k.c. Kwestia ta jest
sporna. Według jednego stanowiska samo zawarcie umowy w określonej formie spełnia
hipotezę normy wyrażonej w art. 77 § 1 k.c. Natomiast stanowisko alternatywne przyjmuje
wykładnię określenia „forma, jaką strony przewidziały w celu zawarcia umowy”
ograniczającą zakres jego zastosowania do przypadku zawarcia pactum de forma. Na tle tego
drugiego ujęcia samo zawarcie umowy w określonej formie nie spełnia więc hipotezy normy
wyrażonej w art. 77 § 1 k.c. Bardziej przekonywające jest to drugie stanowisko, które będzie
podstawą dalszych rozważań. W analizowanym stanie faktycznym nie znajduje zatem
zastosowania art. 77 § 1 k.c. W konsekwencji umowa zmieniająca wysokość czynszu mogła
być zawarta w dowolnej formie. Zmiana wysokości czynszu, która została dokonana na
piśmie, była zatem z punktu widzenia kryterium formy czynności prawnej prawidłowa.
Analizowany stan faktyczny nie uzasadnia także kwestionowania ważności zmiany
umowy najmu ze względu na uchybienia w zakresie zdolności do czynności prawnych stron
oraz ze względu na treść czynności prawnej. Pozostaje zatem do rozważenia zagadnienia wad
oświadczenia woli.
Paweł przystał na zmianę wysokości czynszu znajdując się pod presją ekonomiczną
wywołaną wypowiedzeniem umowy najmu prze Ryszarda. Nasuwa się zatem pytanie, czy
oświadczenie woli Pawła zostało złożone pod wpływem groźby w rozumieniu art. 87 k.c. W
razie pozytywnego rozstrzygnięcia tej kwestii można by pismo Pawła potraktować jako
oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w ramach
umowy podwyższającej czynsz. Oświadczenie to czyniłby zadość wymogom określonym w
art. 88 k.c., jako że zostało złożone na piśmie i przed upływem roku od ustania stanu obawy,
co nastąpiło wraz zakończeniem sezonu narciarskiego. Zmiana umowy byłaby wówczas
bezskuteczna ex tunc.
Przesłankami prawnej doniosłości groźby są jej bezprawność oraz realność.
Bezprawność na tle art. 87 k.c. należy rozumieć szeroko: jako nie tylko sprzeczność groźby
z przepisami, ale także jako jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.
W analizowanym stanie faktycznym nie zachodzi sprzeczność groźby z przepisami. Ryszard
wywarł bowiem presję na Pawła korzystając z przysługującego mu uprawnienia do
wypowiedzenia najmu zawartego na czas nieoznaczony (art. 673 § 1 k.c.). Można natomiast
rozważyć, czy skorzystanie przez Ryszarda z legalnego środka w celu skłonienia Pawła do
zawarcia przez niego niekorzystnej umowy nie było sprzeczne z zasadami współżycia
społecznego. Przeciwko takiemu rozstrzygnięciu przemawia jednak okoliczność, że najemca
zawierający umowę na czas nieoznaczony powinien liczyć się z niestabilnością nawiązanego
w ten sposób stosunku prawnego i powinien związane z ty ryzyko uwzględniać w planowaniu
działalności gospodarczej. Dlatego też należy przyjąć, że groźba Ryszarda nie była bezprawna
w rozumieniu art. 87 k.c.
Wątpliwa jest także jej realność. Zgodnie z art. 87 k.c. groźba jest prawie doniosła,
jeżeli ten, kto złożył oświadczenie woli, mógł się obawiać, iż jemu samemu lub innej osobie
grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe. W analizowanym stanie
faktycznym w grę mogło wchodzić niebezpieczeństwo majątkowe polegające na
niewypłacalności Pawła będącej konsekwencją konieczności przerwania działalności przed
zamortyzowaniem się zakupionego sprzętu narciarskiego. Paweł obawiał się bowiem, że
utraci prawo do używania lokalu w połowie sezonu narciarskiego. Ocena realności tego
zagrożenia wymaga ustalenia, kiedy zakończyłby się stosunek najmu wskutek wypowiedzenia
dokonanego przez Ryszarda. Zgodnie z art. 688 k.c. „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest
oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy
miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. W rozważnym stanie faktycznym
spełnione zostały przesłanki zastosowania tego przepisu (nieoznaczony czas trwania i
miesięczna płatność czynszu). Wypowiedzenie najmu nastąpiło w połowie grudnia.
Trzymiesięczny termin zatem zacząłby biec 31 grudnia, a upłynąłby 31 marca następnego
roku (art. 112 k.c.). W Polsce sezon narciarski kończy się z reguły w marcu, wyjątkowo trwa
jeszcze w kwietniu. Należy zatem przyjąć, że wypowiedzenie najmu dokonane przez
Ryszarda nie stanowiło realnego zagrożenia dla realizacji planów biznesowych Pawła.
Dlatego w rozważanym stanie faktycznym ni została spełniona także przesłanka realności
groźby.
Zmiana umowy obejmująca podwyższenie czynszu była zatem ważna i nie utraciła
skutków przez złożenie przez Pawła pisemnego oświadczenia na wiosnę następnego roku.
W konsekwencji Ryszard może nadal żądać zapłaty podwyższonego czynszu, a Ryszardowi
nie przysługują wobec niego żadne roszczenia w związku z płaconym dotychczas czynszem.