umowy budowlane - Wydawnictwo Polcen

Heliodor Jerzy Or³owski
UMOWY
BUDOWLANE
Istotne i ogólne warunki umów
„Umów nale¿y dotrzymywaæ”

© Copyright by: Oficyna Wydawnicza POLCEN, Heliodor Jerzy Or³owski
Warszawa 2012
Autor
Heliodor Jerzy Or³owski
Redaktor prowadz¹ cy
Jacek Sobolewski
Redakcja
Danuta Merska
Korekta
Marta Saniewska
Sk³ad i ³amanie
W³odzimierz Dudziñski
Stan prawny na dzieñ 1 kwietnia 2012 r.
WSZELKI E PRAWA ZASTRZE¯ ONE
ISBN 978-83-89234-68-1
Wydawca
POLCEN Sp. z o.o.
00-635 Warszawa, ul. Polna 40
fax 22 622 16 61, tel. 22 622 29 62
[email protected]
www.polcen.com.pl (ksiêgarnia internetowa)
www.bdij.pl – do pobrania bezp³atny miesiêcznik
BUDOWNICTWO DZIŒI JUTRO – on-line
Wprowadzenie
Drogi Czytelniku!
Oficyna Wydawnicza POLCEN przedstawia jedyny tego typu
nowy poradnik pt. Umowy budowlane autorstwa Heliodora Jerzego
Or³owskiego. Szczegó³owo przybli¿a on kluczowe aspekty:
1) ogólnych warunków umów budowlanych,
2) umów o robóty budowlane,
3) prac projektowych w budownictwie,
4) zastêpczego nadzoru inwestorskiego.
Firmy budowlane, w tym inwestorzy, architekci i wykonawcy,
aby z powodzeniem funkcjonowaæna polskim i unijnym rynku,
musz¹ , oprócz samego prawa budowlanego, bardzo dobrze znaæ
zawi³oœ
ci zawierania kontraktów budowlanych. Dlatego te¿,
Umowy budowlane posiadaj¹ skondensowan¹ analizê najwa¿niejszych klauzul umów budowlanych opartych na obowi¹ zuj¹ cych
w Polsce przepisach, a tak¿e orzecznictwie s¹ dowym. Uwzglêdniaj¹ one równie¿ europejskie dyrektywy (FIDIC) oraz niemieckie
wzorce (VOB).
Poradnik zawiera liczne wzorce i przyk³ady praktyczne z komentarzem dotycz¹ ce zakresu budowlanego procesu inwestycyjnego.
Autor publikacji Heliodor to doœ
wiadczony i znany prawnik
z uprawnieniami budowlanymi, opracowa³ zbiór dokumentów, które
ustalaj¹ zasady prawne, techniczne i ekonomiczne warunków umów
dotycz¹cych realizacji przedsiêwziêæbudowlanych.
Umowa jest to zgodne oœ
wiadczenie woli zamawiaj¹cego i wykonawcy w sprawie wykonania okreœ
lonej roboty lub us³ugi w ustalonym terminie i za uzgodnione (umówione) wynagrodzenie.
ę
Wprowadzenie
Umowa o wykonanie robót budowlanych jest dokumentem
podstawowym o œ
wiadczenia wzajemne pomiêdzy inwestorem a
wykonawc¹ , w którym:
wykonawca zobowi¹ zuje siê do wykonania przedmiotu umowy, zgodnie z dokumentacj¹ projektow¹ , zasadami wiedzy
technicznej, normami i obowi¹ zuj¹ cymi przepisami, w tym
techniczno-budowlanymi,
zamawiaj¹ cy (inwestor) zobowi¹zuje siê do wykonania czynnoœ
ci okreœ
lonych przez przepisy w³aœ
ciwe i zwi¹zane z przygotowaniem robót, w szczególnoœ
ci do: przekazania terenu budowy,
dostarczenia dokumentacji projektowej oraz odebrania przedmiotu umowy i zap³aty umówionego wynagrodzenia.
Poprawnie sporz¹ dzona umowa powinna uwzglêdniaæi przewidywaæ(w miarê mo¿liwoœ
ci) wszystkie uwarunkowania i problemy,
które mog¹ siê pojawiæw trakcie jej realizacji. Z tego powodu formu³owanie treœ
ci umów budowlanych wymaga du¿ego doœ
wiadczenia,
a tak¿e dobrej znajomoœ
ci obowi¹zuj¹cych przepisów prawnych,
ag³ównie: Kodeksu cywilnego, Prawa zamówieñ publicznych, Prawa
budowlanego oraz norm i przepisów techniczno-budowlanych.
W znacznej czêœ
ci umów postanowienia powtarzaj¹ siê, dlatego
te¿ ze wzglêdów praktycznych jest zasadne podzielenie ich na
dwie czêœ
ci, tj.:
1) warunki ogólne, powtarzaj¹ ce siê w ka¿dej umowie (tzw.
„ ogólne warunki umów” ),
2) warunki szczegó³owe, zwi¹ zane tylko z konkretn¹ umow¹ .
Warto podkreœ
liæ, ¿e od zrealizowania zamierzonego zakresu
rzeczowego i terminowego wykonania umowy jest uzale¿niony
sukces lub pora¿ka finansowa inwestora, wykonawcy lub jednoczeœ
nie obu stron umowy.
Poradnik Umowy budowlane ma na celu:
ujednolicenie nazewnictwa treœ
ci umów poprzez stosowanie
wyra¿eñ jednoznacznych,
zagwarantowanie kompleksowoœ
ci i przejrzystoœ
ci umów
przez w³¹ czenie do ich treœ
ci ogólnych warunków,
omówienie ocen prawnych umów wydanych przez s¹ dy
powszechne.
Warunki ekonomiczne i rynkowe przedsiêbiorstw budowlanych (z których wiêkszoœ
ænie korzysta z us³ug prawnika i nie
Wprowadzenie
prowadzi ksiêgowoœ
ci rodzajowej) oraz orzecznictwo s¹ dów powszechnych, spowodowa³y, ¿e istnieje zapotrzebowanie na poradnik, który naœ
wietli i ujednoznaczni zamawiaj¹ cemu i wykonawcy problematykê prawn¹ dotycz¹ c¹ treœ
ci zawieranych umów.
Ustawa Prawo zamówieñ publicznych zobowi¹zuje zamawiaj¹cego wydatkuj¹cego œ
rodki publiczne do okreœ
lonych zachowañ, które
powinny mieœ
ciæsiê w ramach swobody kontraktowania, przywróconej w polskim prawie, i zachowania zasady równego traktowania.
Wybór wykonawcy (najkorzystniejszej oferty) w przetargu publicznym na wykonanie robót budowlanych, prac projektowych
w budownictwie czy sprawowanie funkcji inwestora zastêpczego,
nale¿y do wyzwañ wymagaj¹cych od zamawiaj¹cego umiejêtnoœ
ci
i wiedzy nie tylko prawnej, ale równie¿ doœ
wiadczenia w realizacji
robót budowlanych, prac projektowych w budownictwie, funkcji inwestora zastêpczego. Uwzglêdniaj¹c, ¿e tylko niewielka grupa zamawiaj¹cych w sposób ci¹ g³y inwestuje w proces inwestycji budowlanych, zamawiaj¹cy formu³uj¹c treœ
æspecyfikacji istotnych warunków zamówienia (siwz), w tym ustalaj¹ c wa¿ne warunki umowy, bazuj¹ na cudzych doœ
wiadczeniach, które nie zawsze odpowiadaj¹
warunkom konkretnej inwestycji budowlanej.
Umowy budowlane to propozycja autora dotycz¹ ca ustaleñ
wzajemnych praw i obowi¹ zków umawiaj¹ cych siê stron w toku
dzia³alnoœ
ci inwestycyjnej, których przedmiotem jest wykonanie
ró¿norodnych czynnoœ
ci o du¿ej wartoœ
ci materialnej realizowanych w d³u¿szym okresie czasu – nawet przez kilka lat.
Przeniesienie tych propozycji prawnych, ogólnych ustaleñ do
warunków umów powinno usprawniæproces zawierania umów,
a umowê uczyniæczyteln¹ i przejrzyst¹ . Ma to na celu zapobiegniêcie ewentualnym sporom s¹ dowym, gdy¿ z doœ
wiadczenia
autora wynika, ¿e wystêpuj¹ one czêsto i trwaj¹ nawet kilka lat.
Oficyna Wydawnicza POLCEN poleca tak¿e inne pozycje
zwi¹ zane z tym tematem, a mianowicie:
„ Kosztorysowanie obiektów i robót budowlanych” B. Kacprzyk
„ Zamówienia publiczne bez tajemnic” J.A. Karczewski
„ Przepisy techniczno-budowlane dla budynków” R. W¹ chocki
„ Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowanie” komentarz W. Korzeniewski
é
č
Wprowadzenie
„ Kodeks postêpowania administracyjnego” i „ Prawo zamówieñ publicznych” A. Kaliñskiego
„ Prawo autorskie i prawa pokrewne” H. J. Or³owski,
„ VOB – Znormalizowane zasady zlecania i wykonawstwa robót budowlanych. Czêœ
æB: Ogólne warunki umowy o roboty
budowlane” .
Autor i Wydawca tego poradnika pragn¹ przyczyniæ siê do
wzbogacenia problematyki umów budowlanych na rynku polskim, maj¹ c na wzglêdzie dobro wspólne wykonawców i inwestorów. Stosowane wzorce niemieckie VOB oraz europejskie
wskazówki FIDIC w tym zakresie s¹ nieodpowiednie, przez to
ma³o przydatne do naszych polskich warunków.
Tego typu poradnik (wzorce), jak i inne ww. opracowania maj¹ zazwyczaj charakter fakultatywny, tzn. obowi¹ zuj¹ tylko
wtedy, gdy strony uzgodni¹ ich stosowanie w umowie.
Zachêcam do zapoznania siê z naszymi pozycjami wydawniczymi na www.polcen.com.pl
Z powa¿aniem
Autor
Heliodor Jerzy Or³owski
Wydawca
Ryszard Sobolewski
DZIA£ I
Przygotowanie
inwestycji budowlanych
Przedmiot umowy (zamówienia), jakim s¹ roboty budowlane,
nale¿y do:
a) najkosztowniejszych przedmiotów obrotu gospodarczego,
b) najbardziej skomplikowanych pod wzglêdem technicznym,
c) o najd³u¿szym terminie realizacji.
Jest on realizowany w szczególnych warunkach (poligonowych), niekiedy przy skrajnie niekorzystnych warunkach atmosferycznych, równoczeœ
nie przez wielu bran¿ystów.
W minionym okresie roboty budowlane realizowa³o w Polsce
setki tysiêcy polskich robotników, techników i in¿ynierów budownictwa wykorzystuj¹ c polskie materia³y, za pomoc¹ wyprodukowanego w Polsce sprzêtu i transportu technologicznego, co dawa³o zatrudnienie kolejnym setkom tysiêcy robotników. Gros potencja³u pañstwowych przedsiêbiorstw budowlanych by³o zaanga¿owane przy odbudowie, a póŸniej rozbudowie polskiego przemys³u oraz w budownictwie mieszkaniowym, którego wtedy rocznie
powstawa³o co najmniej dwukrotnie wiêcej ni¿ obecnie.
Inwestycje budowlane w Polsce realizowa³o wtedy kilkaset
pañstwowych przedsiêbiorstw budowlanych, podzielonych na te,
które realizowa³y roboty zwi¹ zane z budownictwem mieszkaniowym oraz te wykonuj¹ ce roboty w obiektach przemys³owych,
w tym infrastruktury technicznej. Ma³ym prywatnym przedsiêbiorstwom zrzeszonym w izbach rzemieœ
lniczych pozostawiono
drobne prace remontowe, realizowane dla jednostek gospodarki
uspo³ecznionej oraz us³ugi realizowane na rzecz osób fizycznych
i spó³dzielni.
W okresie transformacji ekonomicznej w Polsce powsta³o kilkadziesi¹ t tysiêcy firm budowlanych, a z du¿ych pañstwowych na
Okres
tranformacji