wielofunkcyjna hala widowiskowo-sportowa ts wisła

Transkrypt

Instytut Partnerstwa Publiczno-Prywatnego
INFRASTRUKTURA SPORTOWA W KRAKOWIE W MODELU
PARTNERSTWA PUBLICZNO-PRYWATNEGO LUB KONCESJI
WIELOFUNKCYJNA HALA
WIDOWISKOWO-SPORTOWA TS WISŁA
Wstępne informacje dla sektora prywatnego
Źródło grafiki: www.ppp4krakow.net
Maj 2012
1
Instytut PPP ul. Noakowskiego 24, 00-668 Warszawa tel. (22) 435 95 02 faks (22) 482 10 50 e-mail [email protected]
www.ippp.pl KRS 0000172867 REGON 015613863 NIP 118-171-2761 PKO BP 51-1020-1127-0000-1002-0068-8853
SPIS TREŚCI:
SPIS TREŚCI:...................................................................................................................................................... 2
1.
WSTĘP ..................................................................................................................................................... 3
1.1
1.2
CEL KONSULTACJI ....................................................................................................................................... 3
ZASTRZEŻENIA ........................................................................................................................................... 3
2.
DEFINICJE ................................................................................................................................................. 4
3.
WPROWADZENIE ..................................................................................................................................... 5
3.1
3.2
4.
WKŁAD WŁASNY MIASTA ....................................................................................................................... 11
4.1
4.2
4.3
5.
NIERUCHOMOŚCI MIASTA ......................................................................................................................... 11
ZAKRES PRZEDSIĘWZIĘCIA W KONTEKŚCIE UDOSTĘPNIONEJ PARTNEROWI PRYWATNEMU NIERUCHOMOŚCI .............. 11
FORMY ROZPORZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI STANOWIĄCYMI WKŁADY WŁASNE STRON: .................................. 11
ROZWAŻANE MODELE REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA ............................................................................ 13
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
6.
BUDOWA INFRASTRUKTURY SPORTOWO-REKREACYJNEJ W KRAKOWIE – UWARUNKOWANIA PRAWNE I FAKTYCZNE .... 5
PODSTAWOWE ZAŁOŻENIA REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA................................................................................... 8
MODEL 1 - KONCESJA BEZ DOPŁAT MIASTA .................................................................................................. 13
MODEL 2 – PPP/PROCEDURA KONCESYJNA – BEZ DOPŁAT MIASTA .................................................................. 13
MODEL 3 - KONCESJA Z DOPŁATĄ MIASTA (MNIEJ NIŻ 50% WARTOŚCI PRZEDSIĘWZIĘCIA) ................................... 13
MODEL 4 – PPP/PROCEDURA KONCESYJNA Z DOPŁATĄ MIASTA (MNIEJ NIŻ 50% WARTOŚCI PRZEDSIĘWZIĘCIA) ...... 14
MODEL 5 – PPP/PROCEDURA ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH ................................................................................ 15
TABELA – ZESTAWIENIE MODELI REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA .......................................................................... 15
DODATKOWE UWAGI DO MODELI REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA ........................................................................ 16
ZAGADNIENIA FINANSOWE.................................................................................................................... 19
6.1
6.2
6.3
6.4
SZACUNKOWY KOSZT PROJEKTU BRUTTO W ZŁOTYCH ...................................................................................... 19
PLANOWANY WKŁAD WŁASNY MIASTA ........................................................................................................ 19
PLANOWANA FORMA WYNAGRODZENIA PARTNERA PRYWATNEGO LUB KONCESJONARIUSZA ................................. 19
ATUTY INFRASTRUKTURY POWSTAŁEJ W RAMACH PRZEDSIĘWZIĘCIA MAJĄCE BEZPOŚREDNI WPŁYW NA UZYSKIWANE W
RAMACH JEGO REALIZACJI POŻYTKI ........................................................................................................................... 19
6.5
UDZIAŁ FINANSOWANIA ZE ŚRODKÓW POMOCOWYCH UE ............................................................................... 19
7.
PYTANIA DO PARTNERÓW PRYWATNYCH LUB KONCESJONARIUSZY ..................................................... 20
2
1.
WSTĘP
1.1
Cel konsultacji
Gmina Miejska Kraków, reprezentowana przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w
Krakowie, prowadzi konsultacje rynkowe dotyczące realizacji inwestycji w ramach
Przedsięwzięcia pod nazwą „Wielofunkcyjna hala widowiskowo-sportowa TS Wisła”.
Zakres inwestycji obejmuje budowę wielofunkcyjnej hali widowiskowo-sportowej o
pojemności około 4 tysięcy widzów (dla widowisk sportowych) lub 5-7 tysięcy widzów (dla
pozasportowych imprez masowych).
Intencją Miasta jest jak najpełniejsza realizacja celów związanych z budową miejskiej
infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, a więc uzyskanie atrakcyjnych, nowoczesnych,
funkcjonalnych i spełniających wysokie standardy obiektów, przy wspólnej realizacji
Przedsięwzięcia w oparciu o podział zadań i ryzyk pomiędzy podmiotem publicznym a
partnerem prywatnym.
W niniejszym dokumencie prezentujemy wstępne podstawowe założenia dotyczące
Przedsięwzięcia, przedstawiamy możliwe zakresy oraz warianty jego realizacji, które
aktualnie brane są pod uwagę przez Miasto.
Celem Miasta jest uzyskanie potwierdzenia, iż przedstawione w niniejszym opracowaniu
rozwiązania są interesujące dla sektora prywatnego, a w przypadku odpowiedzi
negatywnej – uzyskanie ewentualnych sugestii co do ich modyfikacji tak, aby zapewnić
Państwa udział w postępowaniu przetargowym.
W ostatniej części dokumentu zawarte są pytania do Państwa, tj. do potencjalnego
partnera prywatnego, oraz dodatkowe propozycje dotyczące rozważanych przez Miasto
modeli Przedsięwzięcia. Uprzejmie prosimy o ustosunkowanie się do nich. Państwa
współpraca już na wstępnym etapie Przedsięwzięcia jest dla Miasta bardzo istotna.
Pozwoli ona na eliminację rozwiązań, które nie spotykają się z zainteresowaniem sektora
prywatnego, a tym samym na sprawniejsze przygotowanie Przedsięwzięcia.
1.2
Zastrzeżenia
(a)
Przedstawione modele realizacji Przedsięwzięcia mają jedynie charakter wstępny
i organizacyjny. Modele podlegać będą szczegółowym analizom prawnym,
podatkowym i finansowym, po uzyskaniu od Państwa odpowiedzi co do ich
atrakcyjności dla sektora prywatnego. W szczególności dotyczyć to będzie
podstaw prawnych przepływów pieniężnych pomiędzy uczestnikami transakcji, z
uwagi na zmieniające się regulacje Ustawy o Finansach Publicznych.
(b)
Wszystkie przedstawione w niniejszym dokumencie informacje mają charakter
wstępny i mogą ulec zmianie w pełnym zakresie na dalszych etapach realizacji
Przedsięwzięcia.
(c)
Uzyskane od Państwa informacje mają charakter poufny i wykorzystane zostaną
przez Miasto oraz jego doradców wyłącznie do celów realizacji Przedsięwzięcia.
W szczególności nie zostaną udostępnione innym zainteresowanym podmiotom.
(d)
Uzyskane od Państwa informacje nie mają charakteru wiążącego. Służą jedynie
właściwemu ukształtowaniu Przedsięwzięcia przez Miasto.
3
2.
(e)
Udział w konsultacjach w żaden sposób nie uprzywilejowuje ich uczestników w
stosunku do innych podmiotów, które wezmą udział w postępowaniu dotyczącym
wyboru partnera prywatnego lub koncesjonariusza w faktycznej fazie realizacji
Przedsięwzięcia.
(f)
Partner prywatny lub koncesjonariusz wybrany zostanie na podstawie Ustawy o
PPP (tryb koncesyjny lub tryb zamówień publicznych) lub na podstawie Ustawy o
Koncesjach, w zależności od wyników niniejszych konsultacji oraz dalszych analiz
prawnych i ekonomicznych przeprowadzonych przez Miasto.
DEFINICJE
Użyte w niniejszym dokumencie pojęcie:
−
„Miasto” oznacza Gminę Miejską Kraków, reprezentowaną przez Zarząd
Infrastruktury Sportowej w Krakowie (ul. Walerego Sławka 10, 30-633 Kraków, tel.
+48 (12) 616-64-01, faks +48 (12) 616-64-00)
−
„PPP” oznacza partnerstwo publiczno-prywatne, w rozumieniu Ustawy o PPP.
−
„Prawo budowlane” oznacza ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tj.
Dz.U.06.156.1118 z późn. zm.).
−
„Prawo Zamówień Publicznych” oznacza ustawę z dnia 29 stycznia 2004 r. prawo
zamówień publicznych (tj. Dz.U.06.164.1163 z późn. zm.).
−
„Przedsięwzięcie” oznacza inwestycję Miasta w postaci realizacji Przedsięwzięcia
pod nazwą: „Wielofunkcyjna hala widowiskowo-sportowa TS Wisła”.
−
„Obiekty” oznaczają jakiekolwiek elementy
eksploatowanej w ramach Przedsięwzięcia.
−
„Spółka PPP” oznacza spółkę utworzoną przez podmiot publiczny i partnera
prywatnego, w trybie art. 14 Ustawy o PPP.
−
„Ustawa o Finansach Publicznych” oznacza ustawę z dnia 27 sierpnia 2009 r.
o finansach publicznych (tj. Dz.U.09.157.1240).
−
„Ustawa o Koncesjach” oznacza ustawę z dnia 9 stycznia 2009 r. o koncesji na
roboty budowlane lub usługi (tj. Dz.U.09.19.101 z późn. zm.).
−
„Ustawa o PPP” oznacza ustawę z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publicznoprywatnym (tj. Dz.U.09.19.100 z późn. zm.).
−
„Ustawa o samorządzie gminnym” oznacza ustawę z dnia 8 marca 1990 r. o
samorządzie gminnym (tj. Dz.U.01.142.1591 z późn. zm.).
infrastruktury
wytworzonej
lub
4
3.
WPROWADZENIE
3.1
Budowa infrastruktury sportowo-rekreacyjnej w Krakowie – uwarunkowania prawne
i faktyczne
(a)
Informacja wstępna
W oparciu o art. 7 ustawy o samorządzie gminnym do zadań własnych gminy
(Miasta) należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, które
Przedsięwzięcie realizuje (w różnym zakresie) w następujących obszarach:
(i)
kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń
sportowych,
(ii)
promocji gminy,
(iii)
ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i
przyrody oraz gospodarki wodnej,
(iv)
zieleni gminnej i zadrzewień,
Podstawowym uzasadnieniem dla realizacji Przedsięwzięcia jest potrzeba
stworzenia miejsca w obiekcie kubaturowym, w którym będzie można
organizować zarówno zawody sportowe o randze międzynarodowej na
najwyższym światowym poziomie, jak i imprezy masowe (koncerty, spektakle i
widowiska, imprezy kulturalne, targi, konferencje, etc.).
(b)
Uwarunkowania popytowe i podażowe
Miasto Kraków położone jest nad Wisłą, na obszarze Bramy Krakowskiej, Niecki
Nidziańskiej i Pogórza Zachodniobeskidzkiego. Jest jednym z najstarszych miast
Polski o ponadtysiącletniej historii, z wieloma wartościowymi obiektami
architektonicznymi. Działa w nim również wiele instytucji i placówek kulturalnych
gromadzących bezcenne zabytki. Do 1795 r. Kraków był formalnie stolicą Polski a
do 1611 r. siedzibą władców państwa polskiego. W latach 1596–1795, czyli do III
rozbioru Polski, jako stolica Rzeczypospolitej funkcje stołeczne dzielił z
Warszawą, która stała się miastem rezydencjalnym króla.
Obecnie Kraków jest stolicą województwa małopolskiego, a także centralnym
ośrodkiem metropolitalnym aglomeracji krakowskiej. W zapisach historycznych
jest uznawany za główne miasto historycznej Małopolski.
Miasto pełni funkcję centrum administracyjnego, kulturalnego, edukacyjnego,
naukowego, gospodarczego, usługowego, turystycznego i sportowo rekreacyjnego. Kraków jest drugim, po Warszawie, największym w kraju rynkiem
nowoczesnej powierzchni biurowej, a także jednym z kluczowych węzłów
drogowych i kolejowych w Polsce. W Balicach pod Krakowem znajduje się drugi
co do wielkości polski port lotniczy o znaczeniu międzynarodowym. Według
raportu inwestycyjnego Konferencji ds. Handlu i Rozwoju ONZ (UNCTAD) z 2011
roku Kraków jest najlepszym miejscem na świecie do lokowania centrów usług dla
biznesu. W kwietniu 2012 r. Kraków znalazł się w gronie 120 najatrakcyjniejszych
miast świata (tzw. lista hot spots dotycząca konkurencyjności biznesowej) w
5
ujęciu jednostki badawczej Economist Intelligence Unit wykonującej badania na
zlecenie banku Citi Handlowy.
Miasto Kraków zamieszkiwane jest aktualnie przez 756 tys. mieszkańców
i plasuje się na drugim miejscu w kraju pod tym względem.
W mieście zlokalizowanych jest łącznie 165 klubów sportowych zrzeszających
23 214 członków. Dane na temat infrastruktury sportowej oraz osób
uprawiających sport w Mieście Kraków zawarto w poniższej tabeli.
Jednostka miary
Kluby sportowe łącznie z klubami wyznaniowymi i UKS
kluby
szt
członkowie
osoba
ćwiczący ogółem
osoba
ćwiczący mężczyźni
osoba
ćwiczący kobiety
osoba
ćwiczący do lat 18 ogółem
osoba
ćwiczący do lat 18 chłopcy
osoba
ćwiczący do lat 18 dziewczęta
osoba
sekcje sportowe
szt
trenerzy
osoba
instruktorzy sportowi
osoba
inne osoby prowadzące zajęcia sportowe
osoba
Obiekty sportowe
stadiony
obiekty ogółem
ob.
obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych
2010
165
23214
21877
15279
6598
15372
10659
4713
473
338
559
190
34
ob.
12
obiekty ogółem
ob.
45
ob.
17
obiekty ogółem
ob.
19
ob.
2
obiekty ogółem
ob.
24
ob.
11
boiska do gier wielkich
boiska do gier małych
boiska uniwersalne-wielozadaniowe
obiekty ogółem
hale sportowe wielofunkcyjne o wymiarach 44x22 m i większe
ob.
9
ob.
6
obiekty ogółem
ob.
11
ob.
5
hale sportowe o wymiarach od 36x19 do 44x22 m
obiekty ogółem
sale gimnastyczne o wymiarach od 24x12 m do poniżej 36x19 m
ob.
16
6
ob.
2
obiekty ogółem
ob.
23
ob.
7
obiekty ogółem
ob.
57
ob.
11
obiekty ogółem
ob.
6
ob.
2
obiekty ogółem
ob.
15
ob.
6
obiekty ogółem
ob.
4
ob.
4
obiekty ogółem
ob.
9
ob.
5
ob.
3
obiekty ogółem
ob.
4
ob.
2
obiekty ogółem
ob.
1
ob.
1
km
98,0
sale pomocnicze poniżej 24x12 m
korty tenisowe otwarte
korty tenisowe kryte
pływalnie kryte
pływalnie otwarte
tory
strzelnice
obiekty ogółem
lodowiska sztucznie mrożone
aquaparki
Trasy narciarskie i ścieżki rowerowe
ścieżki rowerowe
Źródło: opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego
W ostatnich latach obserwuje się systematyczny wzrost ilości klubów sportowych; których
działalność jest dotowana z budżetu Gminy Miejskiej Kraków, realizujących zadanie
upowszechniania sportu i rekreacji oraz osób obejmowanych rokrocznie stałym systemem
szkolenia sportowego, co obrazuje poniższe zestawienie.
Miasto rokrocznie organizuje własne imprezy sportowo - rekreacyjne oraz wspiera
organizację takich imprez inicjowanych przez kluby sportowe i organizacje działające w
ramach kultury fizycznej.
Za główne przyczyny wzrostu zainteresowania uprawiania sportu oraz uczestnictwa w
imprezach sportowych w Mieście Kraków uznać należy:
(i)
upowszechnianie się prozdrowotnego modelu życia;
7
3.2
(ii)
wzrost zamożności polskiego społeczeństwa, co spowoduje zwiększenie
wydatków na aktywne formy wypoczynku;
(iii)
postrzeganie Krakowa przez turystów i mieszkańców jako ośrodka
turystyki aktywnej, zdrowotnej oraz kwalifikowanej;
(iv)
przyznanie Polsce organizacji imprez sportowych rangi Mistrzostw Świata
czy Europy;
(v)
zwiększenie wysokości dotacji oraz ich wykorzystanie na rozwój i
rozbudowę obiektów sportowo - rekreacyjnych w ramach środków
centralnych i UE;
(vi)
wzrost aktywności i profesjonalizmu w zarządzaniu obiektami sportowymi
przez krakowskie kluby;
(vii)
zawiązanie współpracy pomiędzy klubami
wzajemnego udostępniania obiektów;
(viii)
rozwój współpracy z okręgowymi związkami sportowymi oraz Akademią
Wychowania Fizycznego w Krakowie;
(ix)
tworzenie podstaw dla klubów do nawiązywania partnerskiej współpracy z
podmiotami zewnętrznymi w zakresie realizacji inwestycji lub modernizacji
istniejących obiektów oraz szeroko rozumianej wymiany doświadczeń;
(x)
konsekwentna (rankingowa) realizacja zadań określonych w Wieloletnim
Programie Inwestycyjnym, w uzasadnionym ekonomicznie cyklu;
i
szkołami
dotyczącej
Podstawowe założenia realizacji Przedsięwzięcia
Mając na uwadze powyższe dane dotyczące aktualnego i przyszłego zapotrzebowania na
halę widowiskowo-sportową przyjmuje się następujące wstępne założenia dotyczące
realizacji Przedsięwzięcia:
(a)
Przedsięwzięcie zrealizowane zostanie na podstawie Ustawy o PPP lub Ustawy o
Koncesjach.
(b)
Opracowana wstępna koncepcja Przedsięwzięcia obejmuje następujące
funkcje:
(i)
sportową (koszykówka, siatkówka, judo, boks, piłka ręczna itp.; hala ma
ponadto spełniać wymogi stawiane przez federacje sportowe),
(ii)
widowiskowo-estradową,
(iii)
ekspozycyjną i targową,
(iv)
rekreacyjną (ogólnodostępną),
(v)
handlowo-komercyjną.
8
(c)
Umowa o PPP lub koncesji zapewniać będzie realizację Przedsięwzięcia zgodnie
z oczekiwaniami Miasta, w gestii partnera prywatnego pozostanie zaś możliwość
wygenerowania w ramach Przedsięwzięcia dodatkowych powierzchni z
przeznaczeniem na funkcje użytkowe i komercyjne. Pozostawienie inwestorowi
prywatnemu znacznego zakresu swobody projektowej pozwoli mu uzyskać
najbardziej optymalną ze względu na jego interes funkcjonalność obiektów.
(d)
Planowany w ramach Przedsięwzięcia podział zadań pomiędzy stronami:
(i)
zobowiązania partnera prywatnego:
−
−
−
−
−
−
(ii)
zobowiązania Miasta:
−
−
−
−
−
(e)
wniesienie wiedzy i doświadczenia (know-how) w zakresie budowy
nowoczesnych hal widowiskowo-sportowych,
uczestnictwo w fazie projektowej,
wkład finansowy w budowę inwestycji,
wkład finansowy w wyposażenie obiektu,
zarządzanie obiektem (po uzgodnieniu i zabezpieczeniu potrzeb klubu
TS Wisła),
promocja oraz marketing obiektu.
wniesienie pod inwestycję gruntów o znacznej wartości,
opracowanie koncepcji budowy obiektu, planów budowlanych i
uzyskanie stosownych pozwoleń,
opracowanie projektu budowlanego,
promocja obiektu,
współpraca przy organizacji imprez sportowych, kulturalnych i innych
wydarzeń.
Planowany harmonogram realizacji Przedsięwzięcia:
(i)
data rozpoczęcia procedury przetargowej: grudzień 2013,
(ii)
podpisanie umowy z partnerem prywatnym: październik 2014,
(iii)
termin zakończenia prac budowlanych: grudzień 2016,
(iv)
okres trwania koncesji/umowy: ok. 30 lat.
9
10
4.
WKŁAD WŁASNY MIASTA
4.1
Nieruchomości Miasta
W ramach realizacji Przedsięwzięcia na podstawie Ustawy o PPP, kluczowym wkładem
własnym Miasta będą nieruchomości, na których realizowane zostaną roboty
budowlane. Nieruchomości zostanę wniesione na podstawie uzgodnionego przez strony
tytułu prawnego. W przypadku zastosowania Ustawy o Koncesjach nieruchomości te
zostaną przekazane koncesjonariuszowi na podstawie umowy koncesji.
Inwestycja planowana jest do budowy na terenie kompleksu obiektów sportowych
Towarzystwa Sportowego „Wisła Kraków”, zlokalizowanego przy ul. Reymonta w bliskim
sąsiedztwie Krakowskich Błoń. W najbliższym otoczeniu znajdują sie obiekty sportowe
takie jak: miejski stadion piłkarski, budynki sportowe TS Wisła oraz istniejąca hala
sportowa i basenowa TS Wisła. Lokalizacja jest dogodna pod względem bliskości do
głównych ciągów komunikacyjnych jak również względem centrum miasta, oddalonego o
zaledwie kilkanaście minut spacerem.
(a)
Nieruchomość: Miasto Kraków, Dzielnica V Krowodrza, ul. W. Reymonta 22.
Działka nr 180/10, obręb nr 12, jednostka ewidencyjna Krowodrza – do
zagospodarowania część działki o powierzchni ok. 0,80 ha.
(b)
Własność gruntu: Gmina Miejska Kraków, użytkownik wieczysty: TS Wisła
Stan prawny ww. nieruchomości umożliwia przeznaczenie jej przez Miasto do
zagospodarowania w ramach umowy o PPP lub umowy koncesji..
4.2
Zakres Przedsięwzięcia w kontekście udostępnionej partnerowi prywatnemu
nieruchomości
(a)
Proponowany zakres:
Mając na względzie optymalizację rentowności przedsięwzięcia strona
publiczna nie określa jej szczegółowego zakresu, ograniczając się do
przedstawienia najistotniejszych funkcji
4.3
(i)
funkcja sportowa (koszykówka, siatkówka, judo, boks, piłka ręczna itp.),
(ii)
funkcja widowiskowo-estradowa,
(iii)
funkcja ekspozycyjna i targowa,
(iv)
funkcja rekreacyjna (ogólnodostępna),
(v)
funkcja handlowo-komercyjna.
Formy rozporządzania nieruchomościami stanowiącymi wkłady własne stron:
Miasto rozważa różne warianty rozporządzania przez
nieruchomościami wniesionymi przez strony do Przedsięwzięcia.
partnera
prywatnego
Umowa może w szczególności przewidywać, że żadna z nieruchomości wniesionych
tytułem wkładu własnego, jak również powstałych w ramach Przedsięwzięcia
(wybudowane i wyodrębnione obiekty) nie będzie mogła zostać zbyta przez partnera
11
prywatnego w okresie trwania umowy, a po jej rozwiązaniu własność wszystkich
składników majątkowych przejdzie na Miasto (lub pozostanie miejska). Taki model
gospodarowania wkładami zawsze występował będzie w przypadku koncesji.
Umowa może przewidywać także, że partner prywatny będzie mógł zbyć nieruchomości
wniesione tytułem wkładu własnego (swojego lub Miasta) oraz wybudowane obiekty.
Wybrany schemat rozporządzania przedmiotowymi nieruchomościami określony zostanie
wówczas w umowie o PPP:
Ze względu na swobodę stron w kształtowaniu relacji umownych w analizowanym
zakresie, Miasto rozważa następujące warianty rozporządzania przez partnera
prywatnego składnikami majątkowymi, stanowiącymi wkład własny do Przedsięwzięcia:
(a)
Wariant 1: Brak możliwości zbywania nieruchomości.
Partner prywatny nie nabywa na własność nieruchomości wniesionych przez
Miasto, natomiast ewentualne nieruchomości wniesione przez partnera
prywatnego stają się własnością Miasta. Wszystkie stanowią przez okres trwania
umowy własność Miasta. Partner prywatny nie ma możliwości uzyskania
przychodu ze sprzedaży choćby części nieruchomości gruntowej lub
wybudowanych obiektów. Partner prywatny pozostaje jedynie posiadaczem
zależnym wszystkich nieruchomości, a po rozwiązaniu umowy przysługuje mu
jedynie zwrot nierozliczonych nakładów na składniki majątkowe.
Partner prywatny na dzierżawionych (użytkowanych) nieruchomościach
wniesionych tytułem wkładu własnego przez Miasto buduje obiekty w ramach
Przedsięwzięcia, które następnie udostępnia Miastu. Partner prywatny zarządza
obiektami oraz utrzymuje je w stanie niepogorszonym.
(b)
Wariant 2: Możliwość częściowego zbywania nieruchomości.
W takim przypadku, w praktyce mało realnym, Umowa o PPP powinna wyraźnie
określać, które nieruchomości stają się własnością partnera prywatnego, a także
rozstrzygać tytuł prawny przekazania własności (sprzedaż, darowizna), jak
również określać, które nieruchomości wnoszone są na podstawie innych tytułów
prawnych. Umowa powinna również precyzować sposób zaliczenia przychodów
ze sprzedaży nieruchomości przez partnera prywatnego na poczet jego
wynagrodzenia.
W odniesieniu do części nieruchomości zabudowanych obiektami realizującymi
podstawowe cele Przedsięwzięcia, partner prywatny pozostaje ich dzierżawcą
(użytkownikiem), a następnie udostępnia je Miastu. Partner prywatny zarządza i
utrzymuje lokale w stanie niepogorszonym, jak również ma możliwość dodatkowo
wynajmować wybudowane obiekty.
Zdefiniowanie, które elementy Przedsięwzięcia zaliczać należy jako podstawowe,
a które jako uzupełniające (tj. towarzyszące realizacji głównych celów
Przedsięwzięcia), będzie miało miejsce w umowie pomiędzy Miastem a partnerem
prywatnym lub koncesjonariuszem.
12
5.
ROZWAŻANE MODELE REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA
5.1
Model 1 - Koncesja bez dopłat Miasta
5.2
5.3
(a)
Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o Koncesjach.
(b)
Koncesjonariusz finansuje całość robót budowlanych i ponosi wydatki związane z
eksploatacją wybudowanych obiektów.
(c)
Miasto nie uczestniczy w kosztach inwestycyjnych i eksploatacyjnych. Nie ponosi
żadnych opłat na rzecz koncesjonariusza (czynsze, opłaty za zarządzanie etc.).
(d)
Koncesjonariusz nie może stać się właścicielem nieruchomości Miasta, a co za
tym idzie nie może sprzedawać wybudowanych obiektów, które pozostaną
własnością Miasta. Koncesjonariusz zarządza nimi na podstawie umowy koncesji.
(e)
Nie przewiduje się budowy obiektów na nieruchomościach koncesjonariusza.
(f)
Koncesjonariusz uprawniony jest do wynajmowania wskazanej przez Miasto
części obiektów na zasadach komercyjnych podmiotom innym niż Miasto.
(g)
Wynagrodzenie koncesjonariusza stanowić będą wpływy z prawa do eksploatacji
wytworzonej infrastruktury.
Model 2 – PPP/procedura koncesyjna – bez dopłat Miasta
(a)
Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o PPP przy dokonaniu
wyboru partnera prywatnego w trybie Ustawy o Koncesjach.
(b)
Partner prywatny finansuje całość robót budowlanych i ponosi wydatki związane z
eksploatacją wybudowanych obiektów.
(c)
Miasto nie uczestniczy w kosztach inwestycyjnych i eksploatacyjnych. Nie ponosi
żadnych opłat na rzecz partnera prywatnego (czynsze, opłaty za zarządzanie).
(d)
Partner prywatny uprawniony jest do wynajmowania, wskazanej przez Miasto,
części obiektów na zasadach komercyjnych podmiotom innym niż Miasto.
(e)
Partner prywatny może stać się właścicielem nieruchomości Miasta oraz może
sprzedawać wybudowane obiekty. Wariant ten jest bardzo mało prawdopodobny..
(f)
Partner prywatny może wnieść nieruchomości do Przedsięwzięcia i
wybudować na nich infrastrukturę w ramach Przedsięwzięcia.
(g)
Wynagrodzenie partnera prywatnego stanowić będą wpływy z komercyjnego
najmu, wskazanej przez Miasto, części obiektów podmiotom innym niż Miasto
oraz ewentualne wpływy ze sprzedaży wybudowanych obiektów.
Model 3 - Koncesja z dopłatą Miasta (mniej niż 50% wartości Przedsięwzięcia)
(a)
Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o Koncesjach.
(b)
Koncesjonariusz finansuje w przeważającej części roboty budowlane i
ponosi wydatki eksploatacyjne związane z zarządzaniem obiektami.
13
5.4
(c)
Miasto uczestniczy w kosztach inwestycyjnych, pokrywając część faktur,
lub przekazując z góry koncesjonariuszowi sumę pieniężną.
(d)
Płatności Miasta na rzecz koncesjonariusza nie przekroczą łącznie 50%
łącznych nakładów inwestycyjnych i eksploatacyjnych na Przedsięwzięcie.
(e)
Koncesjonariusz nie może stać się właścicielem nieruchomości Miasta, a co za
tym idzie nie może sprzedawać wybudowanych obiektów, które pozostaną
własnością Miasta. Koncesjonariusz zarządza nimi na podstawie umowy koncesji.
(f)
Nie przewiduje się budowy obiektów na nieruchomościach koncesjonariusza.
(g)
Koncesjonariusz uprawniony jest do wynajmowania części obiektów na zasadach
komercyjnych podmiotom innym niż Miasto.
(h)
Klub TS Wisła oraz w ograniczonym zakresie Miasto wynajmować będą
część obiektów od koncesjonariusza z przeznaczeniem na samodzielną
realizację części zadań i uiszczać z tego tytułu czynsz.
(i)
Wynagrodzenie koncesjonariusza stanowić będą wpływy z komercyjnego najmu
obiektów podmiotom innym niż Miasto oraz wpływy z tytułu czynszu najmu
płaconego przez TS Wisła (oraz w ograniczonym zakresie przez Miasto) maksymalnie do wysokości nie przekraczającej 50% wartości nakładów
inwestycyjnych i eksploatacyjnych Przedsięwzięcia.
Model 4 – PPP/procedura koncesyjna z dopłatą Miasta (mniej niż 50% wartości)
(a)
Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o PPP przy dokonaniu
wyboru partnera prywatnego w trybie Ustawy o Koncesjach.
(b)
Partner prywatny finansuje w przeważającej części roboty budowlane i ponosi
wydatki eksploatacyjne związane z zarządzaniem obiektami.
(c)
Miasto uczestniczy w kosztach inwestycyjnych, pokrywając część faktur, lub
przekazując z góry partnerowi prywatnemu sumę pieniężną.
(d)
Łączne płatności Miasta na rzecz partnera prywatnego nie przekroczą 50%
wartości jego wynagrodzenia.
(e)
Partner prywatny może stać się właścicielem nieruchomości Miasta, a co za tym
idzie może sprzedawać wybudowane obiekty. Przy obecnych założeniach wariant
ten jest bardzo mało prawdopodobny.
(f)
Partner prywatny może wnieść nieruchomości do Przedsięwzięcia i
wybudować na nich infrastrukturę w ramach Przedsięwzięcia.
(g)
Partner prywatny uprawniony jest do wynajmowania części obiektów na zasadach
komercyjnych podmiotom innym niż Miasto.
(h)
Miasto wynajmować będzie część lokali od partnera prywatnego z
przeznaczeniem na samodzielną realizację części zadań w ramach
Przedsięwzięcia i uiszczać z tego tytułu czynsz.
14
(i)
5.5
5.6
Wynagrodzenie partnera prywatnego stanowić będą wpływy z
najmu części obiektów podmiotom innym niż Miasto, wpływy z
najmu płaconego przez Miasto (maksymalnie do poziomu
Przedsięwzięcia włącznie z wkładem własnym) oraz wpływy
obiektów.
komercyjnego
tytułu czynszu
50% wartości
ze sprzedaży
Model 5 – PPP/procedura zamówień publicznych
(a)
Podstawą prawną realizacji będzie Ustawa o PPP z dokonaniem wyboru partnera
prywatnego w trybie Prawa Zamówień Publicznych - jest to model pozwalający na
największą swobodę stron w zakresie ukształtowania relacji umownych.
(b)
Partner prywatny finansuje w przeważającej części roboty budowlane i ponosi
wydatki eksploatacyjne związane z zarządzaniem obiektami.
(c)
Miasto uczestniczy w kosztach inwestycyjnych, pokrywając część faktur, lub
przekazując z góry partnerowi prywatnemu sumę pieniężną.
(d)
Dopuszczalna jest płatność Miasta na rzecz partnera prywatnego łącznie w
wysokości od 50% do 100% wartości Przedsięwzięcia w postaci wkładu
własnego oraz opłaty za dostępność.
(e)
Dopuszczalne jest przeniesienie własności nieruchomości Miasta na rzecz
partnera prywatnego, a co za tym idzie sprzedaż przez niego obiektów
użytkowych w ramach realizacji Przedsięwzięcia.
(f)
Dopuszczalne jest wniesienie do Przedsięwzięcia nieruchomości partnera pryw.
(g)
Dopuszczalne i zgodne z istotą modelu jest utworzenie Spółki PPP.
(h)
Miasto wynajmować będzie część lokali od partnera prywatnego z
przeznaczeniem na samodzielną realizację części zadań w ramach
Przedsięwzięcia i uiszczać z tego tytułu czynsz.
(i)
Wynagrodzenie partnera prywatnego stanowić mogą wpływy z komercyjnego
najmu części obiektów podmiotom innym niż Miasto, wpływy z tytułu czynszu
najmu płaconego przez Miasto (od 50% do 100% wartości nakładów
inwestycyjnych i eksploatacyjnych Przedsięwzięcia) oraz ew. wpływy ze
sprzedaży obiektów, który to wariant jest mało prawdopodobny.
Tabela – zestawienie modeli realizacji Przedsięwzięcia
Tabela 1. Zestawienie modeli realizacji Przedsięwzięcia
Model 1
Model 2
Model 3
Model 4
Model 5
Ustawa o
Koncesjach
Ustawa o
PPP/Ustawa o
Koncesjach
Ustawa o
Koncesjach
Ustawa o PPP/
Ustawa o
Koncesjach
Ustawa o
PPP/ Prawo
Zamówień
Publicznych
Podstawa
Prawna
Płatności
Miasta
Brak
Brak
Nie więcej niż
50%
Nie więcej niż
50%
50% - 100%
15
Sprzedaż
nieruchomości
Miasta
Wniesienie
nieruchomości
przez
stronę
prywatną
Nie
Tak
Nie
Tak
Tak
Nie
Tak
Nie
Tak
Tak
Spółka PPP
Nie
Źródła
przychodó
w strony
prywatnej
1. Czynsze z
najmu
komercyjnego
obiektów
Raczej nie choć
dopuszczalne
1. Czynsze z
najmu
komercyjnego
obiektów
2. Ewentualne
przychody ze
sprzedaży
nieruchomości
Ryzyko
braku
zapłaty po
stronie
Miasta
5.7
Tak
Tak
Nie
1. Czynsze z
najmu
komercyjnego
obiektów
2. Czynsze i
inne płatności
od Miasta nie
więcej niż
50%
Tak
Raczej nie choć
dopuszczalne
1. Czynsze z
najmu
komercyjnego
obiektów
1. Czynsze z
najmu
komercyjnego
obiektów
2. Czynsze i
inne płatności
od Miasta nie
więcej niż 50%
2. Czynsze i
inne płatności
od Miasta nie
więcej niż 50%
3. Ewentualne
przychody ze
sprzedaży
nieruchomości
3. Ewentualne
przychody ze
sprzedaży
nieruchomości
Tak
Tak
Tak
Dodatkowe uwagi do modeli realizacji Przedsięwzięcia
(a)
Uwaga do Modelu 5 – PPP w formie Spółki
W wyniku zawarcia umowy o PPP strony będą mogły powołać Spółkę PPP.
Będzie to możliwe jedynie po dokonaniu wyboru partnera prywatnego w trybie
wskazanym w Ustawie o PPP. Brak jest przeszkód prawnych dla powołania Spółki
PPP również w Modelu 2 i 4, jednak ich koncesyjny charakter, wskazujący na
brak ścisłej współpracy podmiotu publicznego i partnera prywatnego, przemawia
raczej za kontraktowym modelem PPP. Istotą modeli koncesyjnych jest
powierzenie realizacji Przedsięwzięcia stronie prywatnej bez angażowania się
podmiotu publicznego, którego rola ogranicza się do monitoringu i nadzoru.
Spółka PPP może przyjąć formę spółki kapitałowej (z o.o. lub SA), bądź
komandytowej lub komandytowo-akcyjnej z zastrzeżeniem, że Miasto nie może
być komplementariuszem. Celowy charakter spółki oznacza, że cel i przedmiot
działalności spółki nie może wykraczać poza zakres określony w umowie.
16
Udziały lub akcje w spółce strony obejmą w zamian za wniesione wkłady własne
(aport). Wkładem własnym Miasta do spółki będą nieruchomości bezpośrednio
służące realizacji Przedsięwzięcia, ale również nieruchomości służące
przeprowadzeniu dodatkowych inwestycji (budowie infrastruktury towarzyszącej).
Wkładem partnera prywatnego będą środki finansowe na pokrycie kosztów
realizacji inwestycji oraz kosztów bieżących. W zależności od treści umowy o
PPP, Miasto będzie mogło dodatkowo wnieść środki pieniężne tytułem wkładu
własnego.
Spółka celowa zaprojektuje, sfinansuje i wybuduje infrastrukturę w ramach
Przedsięwzięcia, a następnie będzie odpowiadać za jej utrzymanie oraz
zarządzanie nią. Wytworzone obiekty spółka udostępni Miastu. Spółka będzie
zarządzać również częścią infrastruktury wyjmowaną komercyjnie. Zyski
generowane przez spółkę będą wypłacane w formie dywidendy wspólnikom na
zasadach określonych w umowie o PPP, proporcjonalnie do zaangażowania.
Dochodem spółki mogą być również zyski ze sprzedaży nieruchomości
wniesionych tytułem wkładu własnego, a także nieruchomości powstałe w trakcie
realizacji Przedsięwzięcia.
W ramach utrzymania obiektów Spółka PPP ponosić będzie nakłady na ich
remonty i modernizację w zakresie ustalonym w umowie, zachowując je w stanie
niepogorszonym. Spółka będzie również zarządzała powierzonymi jej
nieruchomościami.
(b)
Uwaga do Modelu 2, 4 i 5 - PPP w oparciu o nieruchomość partnera
prywatnego.
Ustawowa definicja wkładu własnego obejmuje zarówno składniki majątkowe
wniesione przez podmiot publiczny, jak i przez partnera prywatnego. Oznacza to,
że również wkładem własnym do Przedsięwzięcia może być nieruchomość
partnera prywatnego. Dopuszczalne będzie wniesienie przez partnera prywatnego
tytułem wkładu własnego zarówno nieruchomości niezabudowanej, jak
zabudowanej.
Niezależnie od gotowości Miasta do wniesienia do Przedsięwzięcia
nieruchomości, umowa o PPP w zakresie struktury własnościowej wkładów może
zakładać różne konfiguracje. Partner prywatny może bowiem wnieść do umowy
nieruchomość, na której sam lub w ramach Spółki PPP zaprojektuje i wybuduje
infrastrukturę sportowo-rekreacyjną lub komercyjną. Miasto będzie wówczas
nabywcą lub najemcą obiektów z przeznaczeniem na samodzielną realizację
części zadań w ramach Przedsięwzięcia (w ramach opłaty za dostępność). W
przypadku, gdyby partner prywatny wniósł do umowy nieruchomość już
zabudowaną obiektami odpowiadającymi oczekiwaniom Miasta, w ramach umowy
o PPP Miasto będzie wówczas najemcą przedmiotowych obiektów. W okresie
trwania umowy Miasto płacić będzie czynsz najmu partnerowi prywatnemu.
Wkład własny może być wniesiony m.in. tytułem umowy zamiany. W świetle
Ustawy o PPP brak jest przesłanek wykluczających model, w którym partner
prywatny wniesie do umowy nieruchomości zabudowane w zamian za
niezabudowaną nieruchomość Miasta. W takiej sytuacji Miasto korzystać będzie z
obiektów dostarczonych przez partnera prywatnego, a kolejne obiekty budowane
17
będą w ramach Przedsięwzięcia na nieruchomościach przekazanych przez
Miasto. Zakres zaangażowania partnera prywatnego w umowę (projektowanie,
budowanie, finansowanie, utrzymanie i zarządzanie) będzie bezpośrednio w niej
określony.
(c)
Modele realizacji Przedsięwzięcia – podsumowanie
Modele 1 i 2 zakładają brak jakichkolwiek płatności od Miasta na rzecz
strony prywatnej. Wynagrodzeniem partnera prywatnego lub koncesjonariusza
będzie w takiej sytuacji jedynie prawo do eksploatacji (sprzedaży) części
obiektów.
Pozostałe modele zakładają płatności od Miasta na rzecz partnera
prywatnego, z tym zastrzeżeniem, że w Modelu 3 i 4 płatności te nie mogą być
równe ani przekroczyć połowy wynagrodzenia partnera prywatnego lub
koncesjonariusza. W Modelu 5 wysokość płatności Miasta może zostać ustalona
na wyższym poziomie tj. pokryć od 50% do 100% wynagrodzenia partnera
prywatnego lub koncesjonariusza.
Modele 1 i 3 uniemożliwiają uzyskanie dodatkowych wpływów przez
koncesjonariusza ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ nie są dopuszczalne
przekształcenia własnościowe nieruchomości udostępnionych przez Miasto. W
tych modelach nie przewiduje się także wniesienia nieruchomości
koncesjonariusza do Przedsięwzięcia.
Modele 2, 4 i 5 umożliwiają partnerowi prywatnemu uzyskanie dochodu ze
sprzedaży nieruchomości (opcja mało realna), jak również wniesienie do
Przedsięwzięcia nieruchomości, których jest on dysponentem.
18
6.
ZAGADNIENIA FINANSOWE
6.1
Szacunkowy koszt projektu brutto w złotych
55 mln zł brutto (wartość inwestycji bez gruntów),
6.2
6.3
6.4
6.5
Planowany wkład własny Miasta
(a)
Nieruchomość zgodnie z opisem z punktu 4.1 niniejszego opracowania,
(b)
opracowana koncepcja architektoniczna.
Planowana forma wynagrodzenia partnera prywatnego lub koncesjonariusza
(a)
korzyści finansowe z zarządzania obiektem: wpływy z biletów, gastronomii,
parkingu, wynajmu sal, wpływy z reklamy i organizacji imprez,
(b)
możliwość uzyskania dotacji, subwencji w zakresie dofinansowania zajęć
sportowo-rekreacyjnych dzieci i młodzieży oraz imprez sportowych Gminy
Miejskiej Kraków,
Atuty infrastruktury powstałej w ramach Przedsięwzięcia mające bezpośredni
wpływ na uzyskiwane w ramach jego realizacji pożytki
(a)
bliskość bazy hotelowej, centrów kulturalnych i handlowych,
(b)
usytuowanie obiektu oraz jego architektura umożliwiają organizację imprez
masowych, wydarzeń zamkniętych oraz zawodów międzynarodowych,
(c)
atrakcyjna lokalizacja i dostępność komunikacyjna (bliskość centrum miasta,
dworca autobusowego i kolejowego, dogodny dojazd do lotniska, możliwe
alternatywne formy komunikacji: ścieżka rowerowa, komunikacja miejska).
Udział finansowania ze środków pomocowych UE
Nie dotyczy
19
7.
PYTANIA DO PARTNERÓW PRYWATNYCH LUB KONCESJONARIUSZY
(a)
Czy zaproponowany zakres przedmiotowy Przedsięwzięcia (w rozumieniu
wytworzenia infrastruktury o określonych funkcjach) rozpatrywany przez Miasto
Kraków jest dla Państwa satysfakcjonujący i odpowiada Państwa wizji realizacji
Przedsięwzięcia?
Jeśli nie, prosimy o przekazanie Państwa sugestii odnośnie zakresu
pozwalającego na podjęcie decyzji o udziale w postępowaniu na wybór partnera
prywatnego lub koncesjonariusza w realizacji Przedsięwzięcia?
UUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUU
(b)
Czy zaproponowany przez Miasto podział zadań i związanych z nimi ryzyk
pomiędzy stronami Przedsięwzięcia jest z Państwa punktu widzenia optymalny?
Jeśli nie, prosimy o przekazanie Państwa sugestii w tym zakresie.
(c)
Czy fakt, iż to Miasto dysponuje gotową koncepcją architektoniczną
Przedsięwzięcia, w oparciu o którą chciałoby je realizować, jest z Państwa
perspektywy pomocne?
Prosimy o uzasadnienie odpowiedzi.
(d)
Podmiot publiczny – Miasto Kraków zakłada rozpoczęcie fazy budowlanej po
październiku 2014 r., a ukończenie prac budowlanych przed końcem 2016 r. Czy
proponowany harmonogram jest zgodny z Państwa oczekiwaniami i
możliwościami? Jeśli nie to prosimy o sugestie.
Prosimy ponadto o zaproponowanie harmonogramu realizacji etapu
poprzedzającego prace budowlane tj. opracowanie dokumentacji projektowej.
20
(e)
Czy dysponujecie Państwo nieruchomościami, które mogłyby zostać wniesione do
Przedsięwzięcia jako wkład własny partnera prywatnego?
(f)
Czy rozwiązanie wskazane w pkt. powyżej byłoby dla Państwa bardziej
interesujące niż sytuacja, w której obiekty budowane są wyłącznie na
nieruchomościach Miasta?
(g)
Który z możliwych wariantów realizacji Przedsięwzięcia (pkt 5) jest dla Państwa
najbardziej interesujący?
Prosimy o uzasadnienie odpowiedzi.
(h)
Czy zaproponowane przez Miasto Kraków źródła wynagrodzenia partnera
prywatnego lub koncesjonariusza są dla Państwa atrakcyjne?
Prosimy o uzasadnienie odpowiedzi oraz ew. przekazanie sugestii odnośnie
ukształtowania wynagrodzenia strony prywatnej zgodnej z Państwa
oczekiwaniami.
(i)
Prosimy o przedstawienie wszelkich dodatkowych uwag oraz wniosków, łącznie z
ew. warunkami progowymi, po których spełnieniu przez Gminę Miejską Kraków
byliby
Państwo gotowi przystąpić do postępowania na wybór partnera
prywatnego lub koncesjonariusza w realizacji Przedsięwzięcia.
DZIĘKUJEMY ZA WSPÓŁPRACĘ
21

wielofunkcyjna hala widowiskowo-sportowa ts wisła

Transkrypt

Podobne dokumenty

Pobierz pdf

Partnerstwo Publiczno – Prywatne jako innowacyjna forma

Nowoczesne metody zarządzania usługami publicznymi

zapytanie ofertowe pdf - Instytut Partnerstwa Publiczno

Zgłoszenie udziału dziecka w zajęciach na basenie

Czy elektrociepłowni partnerstwo się opłaci?

Patrząc w przyszłość – Partnerstwo Publiczno

Jak z sukcesem zrealizować projekt PPP? Ścieżka dojścia do

CASE STUD Y - Kancelaria Doradztwa Gospodarczego Cieślak