Rynek biurowy w Polsce

Rynek biurowy w Polsce
I kw. 2014
Error! Unknown document property name.
Error! Unknown document property name.
Warszawa
Warszawa nieprzerwanie rejestruje wysokie poziomy popytu na
nowoczesne powierzchnie biurowe. W I kw. 2014r. najemcy
zdecydowali się na wynajem około 136 400 m2, z czego najwięcej
na Mokotowie, który miał 37% udziału w całkowitym popycie brutto
w stolicy. Aktywność najemców na rynku przednajmu była jednak
ograniczona w porównaniu z poprzednimi kwartałami i umowy typu
pre-let stanowiły jedynie 8% wszystkich zawartych transakcji. Może
być to spowodowane większą dostępnością istniejącej wolnej
powierzchni na rynku. Niemniej jednak spodziewamy się niebawem
podpisania kilku dużych umów przednajmu. Uważamy, że popyt na
powierzchnie biurowe w Warszawie będzie pozostawał na wysokim
poziomie. Przemawiają za tym mocne fundamenty ekonomiczne
oraz prognozowany silny wzrost PKB na poziomie 3% w 2014r. oraz
3,5% w 2015r. (wg Consensus Forecast).
W Warszawie utrzymuje się wysoka aktywność deweloperów.
Aktualnie w budowie pozostaje około 611 000 m2 nowoczesnej
powierzchni biurowej. W I kw. 2014r. na rynek trafiło około
84 300 m2 nowej powierzchni m.in. w projektach: Park Rozwoju I
(16 000 m2), Gdański Business Center I-B (15 000 m2), Atrium 1
(16 200 m2) i The Park B2 (10 000 m2). W całym 2014r. na rynek
powinno trafić ok. 320 000 m2 nowej powierzchni biurowej, czyli o
7% więcej niż w 2013r. Szacujemy, że ok. 26% powierzchni
przewidzianej do oddania w okresie II-IV kw. 2014 zostało już
zabezpieczone umowami najmu.
Współczynnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł w
porównaniu z IV kw. 2013r. Pod koniec marca 2014r. około 12,2%
zasobów biurowych Warszawy pozostawało bez najemców (13,2%
w CBD, 9,50% na obrzeżach Centrum oraz 12,7% w lokalizacjach
poza Centrum). Ze względu na duży wolumen powierzchni
przewidzianej do wprowadzenia na rynek w 2014r. oczekujemy
dalszych presji zwyżkowych na ten wskaźnik.
Najwyższe czynsze transakcyjne pozostały stabilne w porównaniu z
końcem 2013r. Stawki za najlepsze biura w centrum oscylują
pomiędzy 22 - 24€ / m2 / miesięcznie, a poza nim, np. na Mokotowie
14,50 – 14,75€ / m2 / miesiąc. Szacujemy, że ze względu na
prognozowany wzrost współczynnika pustostanów na rynku będą
widoczne presje zniżkowe szczególnie na czynsze efektywne w
perspektywie krótko i średnioterminowej.
Oddane do użytku, planowane oraz współczynnik powierzchni
niewynajętej
m2
400 000
16,0%
300 000
12,0%
200 000
8,0%
100 000
4,0%
0
0,0%
2005 2006 2007 2008 2009
2010 2011 2012 2013 2014P 2015P
Oddane do użytku (m²)
Planowane - wynajęte (m²)
Planowane - niewynajete (m²)
Współczynnik powierzchni niewynajętej (% )
Źródło: JLL, WRF, I kw. 2014, P-prognoza
Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ miesiąc)
35,00
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014P 2015P
Centrum
Źródło: JLL, I kw. 2014, P-prognoza
Poza Centrum
m2
Podaż (LHS)
600 000
400 000
300 000
13,9
10,9
200 000
12,3
12,5 15
10
5,6
4,8
100 000
5
Lu
b li
n
cin
cz
e
Sz
Łó
dź
ań
Po
zn
ice
to
Ka
tow
ia s
Tr
ójm
ro
cła
w
0
ów
0
Obecnie w głównych miastach Polski* poza Warszawą w aktywnej
budowie pozostaje około 570 000 m2 powierzchni biurowej, z czego
88 000 m2 prawdopodobnie zasili największe rynki biurowe
w II kw. 2014r. (44% tej powierzchni jest już wynajęte). Najwięcej nowej
powierzchni biurowej powstaje obecnie w Krakowie, Wrocławiu i
Trójmieście.
Najwyższe czynsze transakcyjne (€ / m2 / miesiąc)
2
m
Nowa podaż, I kw. 2014
125 000
Planowana podaż, II-IV kw. 2014
100 000
75 000
50 000
25 000
Jones Lang LaSalle
Anna Młyniec
Head of Office Agency
and Tenant Representation,
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0000
Fax +48 22 318 0099
[email protected]
Mateusz Polkowski
Associate Director
Research & Consultancy
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0042
Fax +48 22 318 0099
[email protected]
www.jll.pl
www.jll.pl
cin
cz
e
Sz
Łó
dź
Lu
bli
n
Po
zn
ań
ias
to
Tr
ójm
Ka
tow
i ce
W
ro
cł a
w
Kr
ak
ów
0
Wrocław
Poznań
Kraków
Katowice
Trójmiasto
Szczecin
Łódź
Lublin
10
11
12
13
14
15
16
Największe tansakcje biurowe w Polsce, I kw. 2014
Miasto
Budynek
Najemca
Typ umowy
Wielkość
Warszawa
Marynarska Business
Park
Netia
Odnowienie
13 220
Kraków
Kapelanka 42
HSBC
Pre-let
10 100
Warszawa
Marynarska 12
Citibank
Nowa
4 660
Kraków
Alma Tower
Onet Group
Pre-let
4 600
Warszawa
Warsaw Trade Tower
Altkom
Ekspansja+
odnowienie
4 340
Warszawa
Gdański Business Center
Provident
Pre-let
4 060
Kraków
Quattro Business Park D
Google
Pre-let
4 000
Warszawa
Rondo 1
DZP
Odnowienie
4 000
Źródło wszystkich wykresów: JLL;
* Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin
Jones Lang LaSalle
20
13,7
Nowa i przyszła podaż, 2014
Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe
kształtują się od 11-12 €/m2/m-c w Lublinie do 14,5-15,50 €/m2/m-c we
Wrocławiu. Przewidujemy, że na wybranych rynkach możliwe są
niewielkie presje zniżkowe na czynsze w II-IV kw. 2014r.
25
22,3
W I kw. 2014r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych
miastach w Polsce* zwiększyły się o 60 500 m2. 40% nowej podaży
przypadło na Trójmiasto (dwa budynki biurowe: Centrum Biurowe
Neptun - 15 300 m2 w oraz BPH Office Park C - 8 800 m2) a 26% na
Wrocław (Green Day - 15 500 m2). Inne oddane w I kw. projekty to: A4
Business Park I (8 700 m2) w Katowicach oraz Pascal (5 350 m2) w
Krakowie. W 2014r. nowa podaż zwiększy się o 22% w porównaniu do
całego 2013r (342 000 m2 vs. 280 000 m2). Warto odnotować, że do
końca 2014r. w Krakowie jak i we Wrocławiu zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej przekroczą poziom 600 000 m2.
Na koniec I kw. 2014r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na
stabilnym poziomie w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, zwyżkowe presje na
wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano w
Trójmieście (wzrost z 12,5% w IV kw. 2013r. do 13,9% w I kw. 2014r.).
W pozostałych największych rynkach biurowych w Polsce*
zaobserwowano spadek powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym.
Prognozy co do kształtowania się współczynnika pustostanów w
kolejnych kwartałach 2014 na poszczególnych rynkach biurowych w
Polsce* są zróżnicowane i nie ma wspólnego obrazka dla nich
wszystkich.
%
Wskaźnik pustostanów (RHS)
500 000
W
W I kw. 2014r. popyt ze strony najemców wyniósł 98 500 m2, co stanowi
wartość porównywalną z I kw. 2013r. Największą aktywność
obserwowano w Krakowie, Wrocławiu i w Katowicach. Popyt netto w
tym okresie wyniósł 81 200 m2 (9% spadek w porównaniu z
I kw. 2013r.). 50% podpisanych w I kw. 2014r. transakcji stanowiły nowe
umowy, a 30% przednajmy.
Podaż i wskaźnik pustostanów
Kr
ak
Główne rynki biurowe w
Polsce (poza Warszawą)
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP,
INC. 2014. All rights reserved. No part of this
publication may be reproduced or transmitted
in any form or by any means without prior
written consent of Jones Lang LaSalle. It is
based on material that we believe to be
reliable. Whilst every effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors.
We would like to be told of any such errors in
order to correct them.