Program Stadtumbau Ost – narzędzie rewitalizacji

Dokument jest własnością strony: www.regioportal.pl
Data powstania: 01 lipca 2009
Autor: Agnieszka Cieśla
Program Stadtumbau Ost – narzędzie rewitalizacji
kurczących się miast we Wschodnich Niemczech.
Stadtumbau Ost to pierwszy program w historii niemieckiej polityki mieszkaniowej wprowadzający
subwencje na wyburzenia budynków mieszkalnych, których większość znajduje się w dobrym stanie
technicznym. Stanowi on zupełnie nowy obszar planowania miejskiego. Od wprowadzenia programu
Stadtumbau Ost w 2002 roku wyburzono we wschodnio – niemieckich miastach 230 000 mieszkań.
W polityce miejskiej prowadzonej na terenie Wschodnich Niemiec od roku 1990 można
wyszczególnić dwie fazy. Pierwsza z nich charakteryzowała się bardzo optymistyczną wizją rozwoju
tychże miast. Zakładano, że po krótkim okresie pomocy dla wschodnich landów, obszar ten wejdzie
na ścieżkę autonomicznego wzrostu. Oczekiwany był wysoki deficyt infrastruktury, mieszkalnictwa i
innych nieruchomości (Pfeiffer, 2005). Konsekwencją był intensywny boom budowlany, który
szczególnie w latach 90 w znacznej mierze napędzał gospodarkę byłego NRD. Wprowadzone zostały
mechanizmy wzmacniania rozwoju prywatnego mieszkalnictwa w zabudowie jednorodzinnej (m.in.
Eigenheimzulage), których celem było również uformowanie klasy średniej w społeczeństwie
postsocjalistycznym.
Wspierana przez państwo suburbanizacja miała bardzo negatywny wpływ na rozwój obszarów
miejskich. Obszary, zwłaszcza centralne, już w socjalizmie znacznie wyludnione, zaczęły jeszcze
bardziej tracić mieszkańców. Pogłębieniu depopulacji miast sprzyjała również bardzo intensywna
emigracja ludzi młodych do landów zachodnich (1990 – 2002: ok. 1mln). Jej skutkiem było znaczne
obniżenie się przyrostu naturalnego w byłym NRD, co z kolei spowodowało zmniejszenie się liczby
ludności o kolejnych 700 000 osób.
Rozwój populacji był rozbieżny z wcześniejszymi prognozami. Również wzrost gospodarczy po
osiągnięciu szczytowej fazy w 1997 roku zaczął tracić na intensywności. Efektem boomu
budowlanego była „zmarnotrawiona nadprodukcja” (Pfeiffer, 2005), zwłaszcza w dziedzinie
mieszkalnictwa. W roku 2000 został opublikowany raport zawierający analizę i prognozę rozwoju
rynku mieszkaniowego we Wschodnich Niemczech (Pfeiffer, Simons, & Porsch, 2000). Stwierdzono w
nim, że ponad 1 mln mieszkań we Wschodnich Niemczech stoi pustych, z tendencją rosnącą.
Publikacja tego raportu stanowi również początek drugiej fazy polityki miejskiej na terenie byłego
NRD. Od tamtej pory zaczęto mówić otwarcie o problemach kurczących się wschodnio- niemieckich
miast, manifestujących się w przestrzeni poprzez opuszczone budynki.
Pustostany to nie tylko problem dla właścicieli, którzy ponoszą koszty utrzymania takich obiektów.
Mogą one też znacząco zaszkodzić wizerunkowi dzielnicy, a nawet całego miasta. Obszary o wysokiej
liczbie pustostanów postrzegane są jako obszary problemowe. Mówi się o „spirali w dół”, gdzie na
danym obszarze miejskim na skutek depopulacji, likwidowane są usługi, intensyfikują się problemy
społeczne, a to prowadzi do jeszcze większego odpływu mieszkańców i powstania kolejnych
pustostanów.
Na podstawie zaleceń raportu zawierającego analizę i prognozę rozwoju rynku mieszkaniowego we
Wschodnich Niemczech (Pfeiffer, Simons, & Porsch, 2000) wprowadzono w 2002 roku program
Stadtumbau Ost, który trwa do końca 2009 (prawdopodobnie zostanie przedłużony do 2016) z
budżetem w wysokości 2,5 miliarda Euro. Jego nadrzędnym celem jest zapewnienie i zwiększenie
atrakcyjności wschodnioniemieckich miast jako miejsca życia i pracy, innymi słowy ma przeciwdziałać
procesom kurczenia się. Program koncentruje się na działaniach przestrzenno – budowlanych.
Obejmują one wyburzenia pustych budynków , głównie z wielkiej płyty. Dzięki tym działaniom rynek
mieszkaniowy ma zostać ustabilizowany i dostosowany do realnych potrzeb. Wyburzenia
finansowane są w równym stopniu przez landy i związek (Bund). Dotychczas wyburzonych zostało ok.
230 000 mieszkań. Druga sfera programu to działania rewaloryzacyjne, które finansowane są w 1/3
przez gminy, landy i związek. Ten model finansowania jest krytykowany, ponieważ wiele gmin nie
stać na sfinansowanie swojego wkładu w rewaloryzacje toteż działania jakie są podejmowane na ich
obszarze ograniczają się jedynie do wyburzeń (Wiedemer, 2005).
Zaznaczyć należy, że rynek mieszkaniowy w Niemczech znacząco różni się od polskiego. Jest to rynek,
na którym zasób mieszkań zdominowany jest przez najmem, a własność prywatna stanowi jedynie
40%. Po zjednoczeniu Niemiec mieszkania w byłym NRD, poza nielicznymi wyjątkami, nie zostały
sprywatyzowane.
Brak własności prywatnej stanowi spore ułatwienie dla planistów, których nie ograniczają problemy
wywłaszczeń i odszkodowań dla mieszkańców wyburzanych obiektów. Niemniej jednak zdarzają się
bardzo gwałtowne protesty najemców przeciwko wyburzaniu zajmowanych przez nich budynków.
Słynnym przykładem takiego protestu jest opór mieszkańców osiedla z wielkiej płyty Hutholz-Süd w
Chemnitz przed jego wyburzeniem. Saksoński Urząd Statystyczny podaje, że w roku 1990 Chemnitz
liczył 315 320 mieszkańców, natomiast w 2007 jedynie 244 951 (- 22%). Ten wysoki spadek liczby
mieszkańców miał miejsce pomimo znacznego zwiększenia obszaru miasta ze 146 km² w 1996 roku
do ponad 220 km² w 2005 roku. W roku 2001 25% ogółu mieszkań stało pustych. Plany rozwoju
miasta w 2001r zakładały całkowite zburzenie osiedla Hutholz – Süd, najdalej wysuniętego, a
mieszkańców przeniesienie do XIX-wiecznej dzielnicy w centrum miasta (Chemnitz – Brühl). Dzięki
temu miało zostać wzmocnione centrum. Jednakże, mieszkańcy wspomnianego osiedla gwałtownie
zaprotestowali przeciwko tym planom, a władze miasta, z powodów politycznych uległy im.
Zrezygnowano z wyburzenia bloków na Hutholz-Süd i rozpoczęto wyburzanie XIX wiecznych
budynków w dzielnicy Brühl (Grünzig, 2005). Ten przykład pokazuje, że nie tylko burzone są budynki
z wielkiej płyty, lecz także dość często starsze, nawet zabytkowe obiekty w centrach miast.
Matthias Bernt zwraca uwagę, że wyburzenia mogą mieć miejsce tylko wtedy gdy właściciel może
mieć z tego korzyść (Bernt, 2005). W praktyce oznacza to, że wyburzenia dotyczą budynków
należących do gminy lub spółdzielni, czyli do dużych właścicieli, dla których umorzenia długów są
zachętą. Indywidualni właściciele budynków rzadko uczestniczą w procesie wyburzeń. Tym niemniej
zyskują na restrukturyzacji i stabilizacji rynku nieruchomości mieszkaniowych poprzez zmniejszenie
nadpodaży mieszkań.
Mimo głosów krytyki pod adresem programu, jako koncentrującego się na wyburzeniach i
niewystarczająco zajmujący się rewaloryzacją, trudno odmówić mu efektywności. Jest to bardzo
zdecydowana odpowiedź państwa niemieckiego na problemy przestrzenne kurczących się miast
byłego NRD spowodowane masowym eksodusem ich mieszkańców. Skala depopulacji tych miast
bywa porównywana do depopulacji będącej wynikiem wojny 30- letniej w XVII wieku, a w języku
mówionym na stałe pojawiły się wyrażenia jak „Entleerung der Städte” – opróżnianie miast.
Pozostaje otwartą kwestią, czy stabilizacja rynku mieszkaniowego poprzez wyburzenia przyczyni się
do wyjścia z kryzysu przynajmniej części spośród dotkniętych przez niego wschodnio-niemieckich
miast.
Stadtumbau Ost nie jest jedynym tego typu programem w Europie. W Wielkiej Brytanii od roku 2002
prowadzony jest program „Housing Market Renewal Pathfinders”, którego ważnym elementem jest
wyburzanie opuszczonych i zniszczonych obiektów mieszkalnych. Podobnie, we Francji, w 2003 roku
wdrożono „le programme national de rénovation urbaine (PNRU)” dla tzw. „zones urbaines
sensibles (ZUS)”, gdzie również jednym z celów jest burzenie nadliczbowych mieszkań w dzielnicach
problemowych.
Z perspektywy Polski, gdzie brak mieszkań szacowany jest, według różnych źródeł, nawet na kilka
milionów, taka polityka miejska, której elementem jest wyburzanie głównie powojennych i
znajdujących się w stosunkowo dobrym stanie technicznym obiektów mieszkalnych, wydaje się być
dość zaskakująca. Biorąc jednak pod uwagę współczesny rozwój demograficzny Polski, której
współczynnik dzietności należy do najniższych w Unii Europejskiej (2007r = 1,31), nie jest
wykluczone, że w przyszłości podobne problemy mogą wystąpić także tutaj.
W Polsce jest kilka miast, w których od paru lat zmniejsza się liczba mieszkańców. Ich depopulacja
sporadycznie dochodząca do poziomu kilkunastu procent (od 1990 roku) jest jednakże niewielka na
tle ogromnych ubytków mieszkańców w kurczących się wschodnio-niemieckich miastach. Należy
podkreślić, że ubytki te pozostają w statystykach niemieckich w dużej mierze niewidoczne ze
względu na włączanie w obszar tych miast okolicznych gmin, na których występuje intensywna
suburbanizacja.
W Polsce nawet tracące mieszkańców miasta posiadają deficyt mieszkaniowy. Należy zwrócić uwagę
że depopulacja nie jest równoznaczna z pogarszającą się sytuacją gospodarczą o czym pisze m.in.
Saskia Sassen w eseju pod znamiennym tytułem „How Population Lies” (Sassen, 2006). Również
Robert A. Beauregard twierdzi, że zmniejszanie się liczby mieszkańców i miejsc pracy nie koniecznie
musi oznaczać kryzys w danym mieście, uważając za decydujące czas trwania i tempo tych
procesów. Jeśli jest ono zbyt szybkie (tak jak miało to miejsce w byłym NRD) to uniemożliwia
dostosowanie się do nowych warunków, wywołując kryzys (Beauregard, 1993).
Obserwacja zmian zachodzących w miastach Zachodniej Europy i badań nim poświęconych może,
pomimo różnic wynikających z lokalnych uwarunkowań, dostarczyć cennych wskazówek dla
sterowania w przyszłości rozwojem osadniczym w Polsce. Ważne jest przy tym zachowanie
krytycyzmu wobec rozwijanych na tamtym obszarze pojęć. Ich ewentualne stosowanie wobec miast
polskich, jak np. kurczące się miasto, powinno mieć miejsce tylko w oparciu o dogłębne analizy i
badania.
Źródła:
www.statistik.sachsen.de
www.stadtumbau-ost.info
Beauregard, R. A. (1993). Voices of decline. The postwar fate of US cities. Cambridge: Blackwell.
Bernt, M. (2005). Demolition Program East. W P. Oswalt, Shrinking Cities, Volume 1: International
Research (strony 660 - 665). Hatje Cantz Verlag.
Grünzig, M. (2005). Chemnitz - Brühl. W P. Oswalt, Schrumpfende Städte, Band 2:
Handlungskonzepte (strony 218 - 219). Hatje Cantz Verlag.
Pfeiffer, U. (2005). Subsidy culture. Shrinking Cities, Volume 1: International Research, 670 - 677. (P.
Oswalt, & U. Steglich, Interviewers) Hatje Cantz Verlag.
Pfeiffer, U., Simons, H., & Porsch, L. (2000). Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen
Bundesländern. Bericht der Kommission. Fraunhofer IRB Verlag.
Sassen, S. (2006, July 3-10). How Population Lies. Newsweek International .
Wiedemer, R. (2005). Why demolition? W P. Oswalt, Shrinking Ciities, Volume 1: International
Research (strony 666 - 669). Hatje Cantz Verlag.