Nowe prawo najmu w Portugalii

Nowe prawo najmu w Portugalii 2012 r.
2014-01-31 00:10:20
2
Parlament portugalski uchwalił ostatecznie nowe prawo najmu lokali po kilkumiesięcznej debacie na jej
projektem. Pomiędzy styczniem a czerwcem br., kiedy to toczyły się w portugalskim parlamencie debaty nad
nowym prawem najmu, zgłoszone zostały liczne propozycje zmian, które w rzeczywistości okazały się jedynie
niewielkimi, modyfikacjami nie zagrażając projektowi podpisanemu przez Minister Rolnictwa i Zagospodarowania
Przestrzennego - Assunção Cristas.
Parlament portugalski uchwalił ostatecznie nowe prawo najmu lokali po kilkumiesięcznej debacie na jej
projektem. Pomiędzy styczniem a czerwcem br., kiedy to toczyły się w portugalskim parlamencie debaty nad
nowym prawem najmu, zgłoszone zostały liczne propozycje zmian, które w rzeczywistości okazały się jedynie
niewielkimi, modyfikacjami nie zagrażając projektowi podpisanemu przez Minister Rolnictwa i Zagospodarowania
Przestrzennego - Assunção Cristas.
Główne zmiany to: przyspieszenie eksmisji, utworzenie Balcão Nacional do Arrendamento (Krajowego Biura ds.
Najmu), pierwszeństwo inicjowania negocjacji przy podwyżkach czynszu, koniec umów na czas nieokreślony. Są
jednak i nowości: dobrowolne ubezpieczenie dla właścicieli na wypadek eksmisji oraz ryczałtowa stawka
podatkowa (za zgodą trojki), który ma sprzyjać rozwojowi rynku najmu. Ponadto, nowa ustawa przewiduje
ochronę najbardziej potrzebujących (osób starszych, niepełnosprawnych i biednych) przez okres pięciu lat.
Rząd chce w ten sposób usprawnić rynek, gdzie na 5,9 milionów mieszkań tylko 772 tysiące jest
wynajmowanych, z czego 255 tysięcy posiada czynsze ustalone jeszcze przed 1990 roku. To przede wszystkim z
myślą o nich wprowadzono zmiany do prawa najmu lokali- 60% najemców w Portugalii to osoby w wieku powyżej
65 lat, a 40% płaci czynsz poniżej 50 euro.
Główne zmiany w nowym prawie najmu lokali:
Aktualizacja czynszów
Nowa ustawa przewiduje przeprowadzenie w okresie pięciu lat gruntownej waloryzacji zamrożonych czynszów. W
przypadku osób korzystających z dotychczasowych wartości czynszów, którzy nie udowodnią swojej niezdolności
finansowej do opłaty nowych wyższych stawek, czynsze zostaną zrewaloryzowane.
Negocjacje nowych stawek czynszu
Inicjatywa rewaloryzacji wysokości czynszu powinna wyjść od właściciela lokalu, podczas gdy najemca może albo
zaakceptować nową wartość albo zgłosić kontrofertę. Najemca i właściciel mają 30 dni na odpowiedź - brak
odpowiedzi jest równoznaczny ze zgodą. Jeżeli obydwie strony dojdą do porozumienia, czynsz jest aktualizowany
i umowa jest ważna przez pięć lat (o ile strony nie ustaliły inaczej). W przypadku braku porozumienia właściciel
ma dwa wyjścia: wypowiada kontrakt i płaci odszkodowanie równowartości 60 czynszów, (czyli pięciu latom) w
wysokości średniej z zaproponowanych przez obie strony wartości (rekompensata jest większa, gdy umowa nie
dochodzi do skutku przez małą różnicę stanowisk) lub, jeżeli właściciel nie ma pieniędzy na wypłatę
odszkodowania może zaktualizować czynsz do maks. 1/15 wartości mieszkania.
Krótsze okresy obowiązywania umów
Nowe prawo wprowadza koniec kontraktów na czas nieokreślony, jak również nie przewiduje minimalnego okresu
najmu - strony mogą ustalić dowolny czas. Jeżeli nic nie zostanie określony czas obowiązywania umowy, kontrakt
3
jest ważny dwa lata w przypadku lokali mieszkalnych i pięć lat w przypadku lokali niemieszkalnych.
Opuszczenie lokalu
Po wypowiedzeniu umowy najemca ma 7 miesięcy na opuszczenie mieszkania. W przypadku, gdy najemca ma
na utrzymaniu dzieci lub studenta (w wieku do 26 lat), czas na opuszczenie mieszkania jest przedłużony do 13
miesięcy.
Kto jest chroniony?
W ciągu 5 lat, najemcy w wieku powyżej 65 lat lub osoby o stopniu niepełnosprawności powyżej 60% będą miały
podwyższony czynsz, jednak nie będą mogły być eksmitowane z lokalu. Czynsz będzie aktualizowany w świetle
nowej wyceny mieszkania, przy czym ustalony prawnie maksymalny limit to: 1/15 wartości. Pod koniec 5letniego okresu przejściowego, po aktualizacji czynszu, państwo może subsydiować różnicę.
Będą również utworzone odpowiednie przedziały cenowe dla najbardziej potrzebujących: zarabiający do 500
euro będą płacić maksymalnie 50; zarabiający pomiędzy 500-1500 euro będą płacić maksymalnie 225, a
zarabiający pomiędzy 1500-2500 zapłacą maksymalnie 600 euro. Wymienione zasady stosują się do umów
sprzed 1990 r., w których czynsze są zazwyczaj bardzo niskie.
Korekta roczna
W ww. pięcioletnim okresie przejściowym, korekta roczna nie może być nigdy większa niż 25% dochodów
najemców. Dla tych, którzy zarabiają do 500 euro miesięcznie, poziom podwyżki jest ograniczony do 10%.
Szybsze eksmisje
Wystarczy by najemca przez dwa miesiące zalegał z czynszem, co jest powodem, aby właściciel mógł
wypowiedzieć mu umowę. Najemca ma jednak możliwość spłacenia zaległości w kolejnym miesiącu. W
przypadku, gdy spóźni się z płatnością powyżej ośmiu dni cztery razy w przeciągu roku (niekoniecznie pod rząd),
właściciel może rozwiązać umowę najmu.
Remont umożliwia eksmisję
Wynajmujący będą mogli eksmitować najemców pod warunkiem, że powołują się na potrzebę przeprowadzenia
bardzo gruntownego remontu lub rozbiórki obiektu, po wypłaceniu odszkodowania w wysokości rocznego
czynszu. Właściciel musi zakomunikować najemcy na piśmie z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, że planuje
remont, załączając zgodę na prace wydaną przez urząd miasta i w ciągu następnych sześciu miesięcy rozpocząć
remont. W przeciwnym razie jest zobowiązany do wypłacenia najemcy odszkodowania, które wzrasta do 10 lat.
Ponadto, w przypadku, gdy lokator jest osobą starszą, niepełnosprawną bądź potrzebującą, właściciel będzie
musiał przeprowadzić go wraz z domownikami na własny koszt do sąsiedniej dzielnicy.
Własne mieszkanie
4
Fakt, iż jest się właścicielem danego lokalu (w przypadku właściela bądź jego bezpośredniego potomka) może
być motywem do eksmisji najemcy, pod warunkiem, że jest się w posiadaniu tego mieszkania, od co najmniej
dwóch lat, a najemca w takiej sytuacji otrzyma sześciomiesięczne odszkodowanie. Przy czym nie można
posiadać własnego mieszkania w tym samym lub sąsiednim okręgu.
Krajowe Biuro ds. Najmu
Początkowo było określane „Biurem ds. Eksmisji" jednak minister zmieniła nazwę, ze względu na jej negatywny
wydźwięk. Będzie ono działać w formie platformy elektronicznej przy Balcão Nacional de Injunções (Krajowe
Biuro Windykacyjne), gdzie właściciel będzie mógł skierować umotywowany prawnie wniosek do eksmisji. Biuro
będzie się zajmować powiadamianiem najemcy, a w przypadku sprzeciwu z jego strony, proces zostanie
przeniesiony do sądu, gdzie będzie miał szybszy przebieg.
Odroczona eksmisja
Prawo zawiesza na pięć lat podwyżki czynszu w uzasadnionych przypadkach (osoby starsze, niepełnosprawne,
potrzebujące), kierując sprawę do Ubezpieczenia Społecznego w przypadku, gdy sytuacja będzie pozostawać
niezmienna. Zgodnie z umową, będzie miała miejsce „pomoc społeczna" - przyznanie dofinansowania do
czynszu, lokalu socjalnego lub skorzystanie ze społecznego rynku wynajmu - jednak na zasadach ustalanych
indywidualnie.
Społeczny rynek wynajmu
Rozwiązanie to jest jeszcze w fazie początkowej. Jego głównym założeniem jest wykorzystanie mieszkań
oddawanych bankom (z powodu niespłacanych kredytów), wystawiając je na sprzedaż w cenie o 30% poniżej
wartości rynkowej. Istnieje już prywatny podmiot, firma Norfin, gotowa zająć się tego rodzaju przedsięwzięciem i
jedynie pozostaje przekonać do tego pomysłu banki.
Zryczałtowana stawka dla właścicieli wynajmowanych mieszkań
Wszyscy są zgodni, że stawka zryczałtowana stawka podatku (25%) byłaby dobrą zachętą dla rozwoju rynku
najmu lokali. Rozwiązanie to zostało uwzględnione w ustawie, jednak wprowadzenie go życie zależeć będzie od
rządu i od dobrej woli trojki, która nie zezwala na korzyści podatkowe.
Oprac.:
Elżbieta Siuta Correia, Ekspert POIG
WPHI Lizbona
21.06.2012
5