Regionalna Izba Obrachunkowa w Bydgoszczy

Regionalna Izba Obrachunkowa
w Bydgoszczy
RIO/KF/4104/61/2009
Bydgoszcz, dnia 18.01.2010 r.
Pan
Aleksander Dybiński
Dyrektor Miejskiego Ośrodka
Sportu i Rekreacji w Toruniu
Na podstawie art. 1 w związku z art. 7 ustawy z dnia 7 października 1992 r.
o regionalnych izbach obrachunkowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 55, poz. 577 ze zm.) oraz § 4
ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 lipca 2004 r. w sprawie siedzib
i zasięgu terytorialnego regionalnych izb obrachunkowych oraz szczegółowej organizacji izb,
liczby członków kolegium i trybu postępowania (Dz. U. Nr 167, poz. 1747), Regionalna Izba
Obrachunkowa w Bydgoszczy przeprowadziła w Miejskim Ośrodku Sportu i Rekreacji
w Toruniu kontrolę doraźną gospodarki finansowej, udokumentowaną protokołem kontroli
Nr RIO/KF/61/2009 z dnia 30 listopada 2009 roku, którego jeden egzemplarz pozostawiono
Panu Dyrektorowi.
W związku z kontrolą, której wyniki zostały przedstawione w protokole kontroli,
Regionalna Izba Obrachunkowa w Bydgoszczy, stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy
o regionalnych izbach obrachunkowych, przekazuje Panu Dyrektorowi niniejsze
WYSTĄPIENIE POKONTROLNE
W czasie przeprowadzonej kontroli gospodarki finansowej ujawniono następujące
nieprawidłowości:
Zawarcie na czas nieokreślony 7 umów najmu pomieszczeń i powierzchni znajdujących
się na terenie Miejskiego Stadionu Sportowego – „Motoarena im. Mariana Rosego” bez
uzyskania zgody Rady Miasta oraz bez przeprowadzenia postępowania przetargowego
(str. 7-12 protokołu kontroli).
Ustalono, że w okresie od 1 stycznia 2009 r. do 2 listopada 2009 r. Dyrektor Miejskiego
Ośrodka Sportu i Rekreacji zawarł 7 umów najmu nieruchomości (w tym 5 dotyczących
najmu pomieszczeń i 2 dotyczące dzierżawy innych powierzchni) na czas nieokreślony
znajdujących się na terenie Miejskiego Stadionu Sportowego. Umowy zawarte zostały
z 4 podmiotami:
1) Wojewódzką Stacją Pogotowia Ratunkowego w Toruniu, ul. Grudziądzka 47-51,
w dniu 14 kwietnia 2009 r. na najem lokalu użytkowego o powierzchni 57,37 m2
z przeznaczeniem na miejsce oczekiwania zespołu ratunkowego,
2) Klubem Sportowym UNIBAX S.A. z siedzibą przy ul. Fałata 98/102 w Toruniu, dnia
6 kwietnia 2009 r. - lokal użytkowy o powierzchni 282,36 m2 zlokalizowany
w budynku głównym Stadionu z przeznaczeniem na biura,
3) Toruńskim Klubem Motorowym, przy ul. Bielańskiej 66 w Toruniu, w dniu
27 października 2009 r., na najem lokalu użytkowego na potrzeby biurowe
o powierzchni 16,62 m2 położonego w budynku głównym Stadionu,
4) Panem Tomaszem Błaszkiewiczem właścicielem Firmy Handlowo-Usługowej
„ISKRA”, ul. Szosa Bydgoska 78, 87-100 Toruń, w dniach:
11 marca 2009 r. na najem 264,67 m2 powierzchni położonej w budynku głównym
Stadionu
Żużlowego
w
Toruniu
przy
ul.
Szosa
Bydgoska
78
z przeznaczeniem na prowadzenie Restauracji,
30 kwietnia 2009 r. na dzierżawę placu przed wejściem głównym celem
prowadzenia działalności gospodarczej podczas imprez sportowych,
30 października 2009 r. na najem lokalu użytkowego o powierzchni 62,55 m2
mieszczącego się na poziomie trybun Stadionu z przeznaczeniem na pomieszczenie
magazynowe,
30 października 2009 r. na dzierżawę terenu wygrodzonego zlokalizowanego pod
podjazdem
na
poziomie
pierwszym
budynku
trybuny
głównej
w
celu
zorganizowania magazynu o powierzchni 52,07 m2.
Przeprowadzona kontrola wykazała, że wymienione umowy zawarte zostały bez uzyskania
zgody Rady Miasta oraz bez przeprowadzania przetargu, tj. z naruszeniem przepisów
2
art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (jednolity
tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) i wbrew postanowieniom art. 37 ust. 1 i 4
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz. U.
z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie ze wskazanymi przepisami ustawy
o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy (miasta) należy
podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego
zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich
wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas
nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. W sytuacji nieokreślenia tychże
zasad, do czasu ich określenia, wójt (prezydent, burmistrz) może dokonywać tych czynności
wyłącznie za zgodą rady gminy. Natomiast przywołane przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomościami nakładają obowiązek wynajmowania i wydzierżawiania nieruchomości na
czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony w drodze przetargu. Zgodę na
odstąpienie od trybu przetargowego może wyrazić tylko rada gminy (miasta).
Z ustaleń kontroli wynika, że zasady, o których wyżej mowa nie zostały określone
przez Radę Miasta w odniesieniu do nieruchomości, którymi gospodarował MOSiR oraz,
że Dyrektor Ośrodka nie posiadał wymaganej zgody Rady Miasta na zawieranie umów najmu
czy dzierżawy na czas nieoznaczony. W toku kontroli ustalono również, że wszystkie umowy
najmu na czas nieokreślony zostały zawarte z pominięciem obowiązku przeprowadzenia
przetargu, pomimo tego, że Rada Miasta nie wyraziła zgody na odstąpienie od obowiązku
przetargowego trybu zawarcia tychże umów.
Niezależnie od powyższych ustaleń działania kontrolne dowodzą, że nie zostały
określone żadne uregulowania w zakresie sposobu kształtowania stawek czynszu najmu
i dzierżawy nieruchomości zarządzanych przez Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji
w Toruniu, a przy zawieraniu umów stosowano stawki przypisane dla lokali użytkowych
stanowiących własność Gminy Miasta Toruń, którymi gospodaruje Zakład Gospodarki
Mieszkaniowej w Toruniu - zarządzenie Nr 18 Prezydenta Miasta Torunia z dnia 21 stycznia
2009 r. w sprawie minimalnych stawek czynszu dla lokali użytkowych stanowiących
własność Gminy Miasta Toruń. W sytuacji, gdy wynajmowano lokal, którego przeznaczenie
oraz minimalne stawki czynszu nie były określone w ww. zarządzeniu stawki negocjowano
bezpośrednio z najemcami, a w przypadku czynszu za wynajem lokalu użytkowego
z przeznaczeniem na prowadzenie restauracji (umowa najmu z dnia 11.03.2009 r.) jego
wysokość została ustalona po przeprowadzeniu postępowania, polegającego na zebraniu ofert
najmu od zainteresowanych podmiotów. Oferty te uzyskano po uprzednim wystosowaniu
3
pism informujących o zamiarze wynajmu pomieszczenia z przeznaczeniem na prowadzenie
restauracji. Należy podkreślić, że podejmowane działania jak i sposób kształtowania stawek
czynszu nie miały żadnego umocowania w obowiązujących przepisach prawa. Niezależnie od
powyższego, wskazać należy, że przy zawieraniu umów najmu na czas oznaczony powyżej
3 lat oraz na czas nieoznaczony, zakładając, że rada gminy nie wyraziła zgody na odstąpienie
od przetargu, jedyną dopuszczalną formą wyboru najemcy, dzierżawcy czy użytkownika oraz
kształtowania wysokości stawki czynszu jest, zgodnie z przepisem art. 37 ust. 1 i 4 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, przetarg przeprowadzony z zachowaniem zasady jawności,
o której mowa w art. 35 tejże ustawy.
W związku z rozbieżnościami interpretacyjnymi zaistniałymi w trakcie kontroli,
a dotyczącymi pojęcia „nieruchomości” i zajęciem przez Pana Dyrektora stanowiska,
zgodnie z którym przedmiotem umów najmu nie były nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1
ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), lecz
„tylko i wyłącznie niewyodrębnione prawnie części powierzchni lokali znajdujące się
w budynkach” wyjaśniam, że przepisy art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie
gminnym oraz art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami mają zastosowanie do
wszystkich umów najmu zawartych przez MOSiR na czas nieoznaczony. Wynika to wprost
z pojęcia nieruchomości zdefiniowanego w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego
nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności
(grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli
na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie
z zasadą superficies solo cedit, wszystko co jest trwale z gruntem związane dzieli los prawny
gruntu. Tym samym prawo własności rozciąga się zarówno na grunty jak i na budynki i ich
części trwale związane z tym gruntem. Dopiero na mocy przepisów szczególnych budynek
bądź jego część może stanowić odrębny od gruntu, na którym się znajduje, przedmiot
własności. Przedmiotem ww. umów najmu były lokale użytkowe i tereny (place) o różnej
powierzchni. Lokale te jako prawnie niewyodrębnione stanowią całość z budynkami
w których się znajdują i dzielą ich los prawny. Podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd
Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 25 lutego 2009 r. (sygn. akt: I SA/Bk 30/09),
w którym stwierdził, że „dopóki nie zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu, nie
można mówić o istnieniu nieruchomości lokalowej, lokal stanowi zaś część składową rzeczy
głównej. Część składowa nieruchomości nie może być przedmiotem własności i innych praw
rzeczowych i dzieli los prawny rzeczy głównej”.
4
Mając powyższe na uwadze nie można przyjąć stanowiska Pana Dyrektora
za słuszne, tym bardziej, że Stadion jest obiektem budowlanym trwale z gruntem związanym,
a grunt stanowi nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW
24052. Grunt zabudowany budynkiem stanowi wyodrębnioną nieruchomość odpowiadającą
definicji zawartej art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Z kolei wynajmowane powierzchnie są
częściami składowymi tejże nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 47 § 2 Kodeksu.
Powyższe uzasadnia, że do wszystkich umów najmu zawartych na czas nieoznaczony
mają zastosowanie przepisy art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym oraz art.
35, 37 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami, które nie zostały usunięte do dnia
zakończenia kontroli, proszę Pana Dyrektora o podjęcie działań, które wyeliminują wszystkie
nieprawidłowości z prac podległych służb, usprawnią ich działalność oraz zapobiegną ich
powstawaniu w przyszłości.
Wobec powyższego proszę o:
1. Zaprzestanie zawierania umów najmu na czas nieoznaczony bez uprzedniego
uzyskania zgody Rady Miasta Torunia i przestrzeganie przepisów art. 18 ust. 2 pkt 9
lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (jednolity tekst: Dz. U.
z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) w zakresie uzyskiwania tejże zgody na
wydzierżawianie lub wynajmowanie nieruchomości na czas nieoznaczony.
2. Stosowanie
właściwych
trybów
wyłaniania
najemców
lub
dzierżawców
nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości, zgodnie z zasadami
wskazanymi w art. 35, 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jednolity tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
3. Podjęcie czynności zmierzających do zmiany umów najmu zawartych na czas
nieokreślony w taki sposób, by zawarte umowy były zgodne z uregulowaniami
przywołanymi w punktach 1 i 2.
Zgodnie z art. 9 ust. 3 powołanej na wstępie ustawy, uprzejmie proszę
o poinformowanie Regionalnej Izby Obrachunkowej w Bydgoszczy o sposobie wykonania
zaleceń pokontrolnych w terminie 30 dni od daty doręczenia niniejszego wystąpienia.
Przekazanie informacji o wykonaniu zaleceń pokontrolnych niezgodnych z prawdą
podlega karze określonej w art. 27 ustawy o regionalnych izbach obrachunkowych.
5
Stosownie do art. 9 ust. 3 i 4 ustawy o regionalnych izbach obrachunkowych od
niniejszego wystąpienia pokontrolnego przysługuje prawo zgłoszenia zastrzeżeń do Kolegium
Izby w terminie 14 dni od daty otrzymania wystąpienia. Podstawą zgłoszenia zastrzeżeń może
być tylko zarzut naruszenia prawa poprzez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe
zastosowanie.
Zastrzeżenia wnosi się za pośrednictwem Prezesa Izby na warunkach określonych
w art. 9 ust. 4 i 5 ustawy.
Zastępca Prezesa
Regionalnej Izby Obrachunkowej
w Bydgoszczy
mgr Włodzimierz Bartkowiak
Do wiadomości:
1. Przewodniczący Rady Miasta Torunia
2. Prezydent Miasta Torunia
2. Regionalna Izba Obrachunkowa w Bydgoszczy, Zespół w Toruniu
6