Publikacja darmowa

Transkrypt

Publikacja darmowa

dr hab. Aleksander Oleszko
prof. Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie
Wnioski o dokonanie wpisu prawa w księdze wieczystej
zawarte w aktach notarialnych
1. Charakter obowiązku notariusza zawarcia w akcie
notarialnym wniosku o wpis
Według art. 39 ustawy o księgach wieczystych i hipotece cyt. dalej jako ustawa - akt notarialny, którego treścią jest ustanowienie, zmiana lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej, powinien zawierać wniosek o dokonanie wpisu.
Niejako konsekwencją tej powinności jest przepis art. 40 ustawy,
nakazujący notariuszowi przesyłanie wypisów aktów notarialnych, zawierających wniosek o ujawnienie prawa w księdze wieczystej do właściwych sądów rejonowych.
Na tle powyższego uregulowania w piśmiennictwie zwraca
się uwagę, że wśród statutowanych obowiązków notariusza można wyróżnić obowiązki zawodowe, wynikające z ustawy z dnia
14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, poz. 91)
oraz obowiązki przewidziane w odrębnych przepisach, wśród
których wymienia się przede wszystkim uregulowania zawarte
w art. 39 i 40 ustawy 1 . Nie poddaje się jednak bliższej analizie
charakteru tego obowiązku, co w kontekście rozważanego tematu wydaje się celowe, a nawet konieczne.
Próbę analizy omawianych przepisów warto poprzedzić krótkim przypomnieniem stosownych uregulowań zawartych w de1
Czesław W. Salagierski, Prawa i obowiązki notariuszy, „Rejent" 1992, nr 10, s.
22 oraz s. 30-33.
9
REJENT Nr 10 - październik 1993 r.
krecie z dnia 11 października 1946 r. - Prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 320 ze zm.), a więc w okresie, w którym
obowiązywało jeszcze rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej
z dnia 27 października 1933 r. - Prawo o notariacie.
Stosownie do pierwotnego brzmienia art. 40 dekretu, notariusz,
który sporządził akt mający być podstawą wpisu do księgi wieczystej,
był umocowany do złożenia wniosku w imieniu interesowanych, jak
również do przedsiębrania w ich imieniu wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania wpisu, w szczególności do wnoszenia środków odwoławczych; jednakże do wniesienia skargi kasacyjnej notariusz nie
był uprawniony2. W myśl art. 39 dekretu, pełnomocnictwo do złożenia wniosku powinno być udzielone na piśmie.
Notariusz, który sporządził akt notarialny obejmujący umowę
przenoszącą własność nieruchomości, obowiązany był z urzędu
przesłać w ciągu tygodnia wypis aktu do sądu prowadzącego właściwą księgę wieczystą, wraz z wnioskiem o dokonanie wpisu.
Przepis ten nie wyłączał uprawnienia zainteresowanych do złożenia wniosku o wpis (art. 41 dekretu).
Na tle ówczesnego stanu prawnego zwracano uwagę, że jest to
kategoryczny obowiązek notariusza, wynikający z przepisu prawa.
Przesłanie sądowi stosownego wniosku nie można było traktować
wyłącznie jako czynności zleconej notariuszowi, w świetle obowiązującego wówczas prawa o notariacie. Podkreślano bowiem, że notariusz jest powołany nie tylko do sporządzania powierzonej mu
czynności notarialnej, ale ciąży również na nim obowiązek należytego zabezpieczenia praw i interesów stron.
Należy nadto wskazać, że art. 40 dekretu z 1946 r. dawał notariuszowi uprawnienie do składania odpowiednich wniosków o
dokonanie wpisu, zrównując notariusza pod tym względem z pozycją ustawowego przedstawiciela stron. Notariusz był bowiem
umocowany do składania wniosków w imieniu zainteresowanych,
jak również do przedsiębrania w ich imieniu wszelkich czynności
2
Ostatnie zdanie cyt. art. 40 dekretu stało się nieaktualne po wejściu w życie
ustawy z dnia 20 lipca 1950 r. o zmianie przepisów postępowania w sprawach
cywilnych (Dz.U. Nr 38, poz. 349).
10
Wnioski o dokonanie wpisu prawa ...
potrzebnych do uzyskania wpisu, w szczególności do wnoszenia
środków odwoławczych.
Zdaniem J. Wasilkowskiego, ratio legis art. 41 dekretu polegała
również na trosce o interes powszechny, dla którego jawność stosunków własnościowych, odnoszących się do nieruchomości, ma
istotne znaczenie prawne oraz gospodarcze. Dlatego przyjmowano
nawet, że notariusz nie może odstąpić od przesłania sądowi odnośnego wniosku ani gdy go strony z tego powodu zwolnią, ani gdy
zrzekną się dokonania wpisu własności, ani także gdy strony notariuszowi oświadczą, że same złożą dany wniosek w sądzie3.
Podczas konferencji wizytatorów pbn w 1957 r. przyjęto, iż
notariusz może odstąpić od złożenia wniosku o wpis prawa własności tylko wtedy, gdy ma dowód na piśmie, że strony uprzednio
już same wniosek złożyły4.
Podejmowane również były przez organy samorządu notarialnego odpowiednie uchwały, mające na celu dyscyplinowanie notariuszy w zakresie wykonywania omawianego obowiązku. I tak
na przykład Rada Notarialna w Warszawie, w uchwale opublikowanej w „Przeglądzie Notarialnym" 1949 r., nr 1-2, s. 169,
wskazywała, że „wniosek o wpis musi obejmować dokładnie
sprecyzowane żądanie (petitum), o jakie wpisy chodzi. Ogólnikowe odwołanie się do treści aktu nie czyni zadość temu wymogowi
i spowodować może odrzucenie wniosku. Rada Notarialna zaleca
uwzględnienie powyższych uwag przy składaniu wniosków o
wpisy i - odpowiednio - przy składaniu dokumentów do zbioru".
Wprawdzie obecnie notariusz nie posiada uprawnień z art. 40
dekretu z 1946 r. i nie jest nawet stroną postępowania o wpis
(art. 38 ustawy), zatem nie pobiera przy sporządzaniu aktu notarialnego opłat sądowych należnych od wniosku o wpis, to jednak powinność zamieszczenia w akcie wniosku o dokonanie
wpisu (art. 39 ustawy) 5 należy traktować jako obowiązek notariusza, w rozumieniu art. 17 pr. o not.
3
J. Wasilkowski, W sprawie wykładni art. 41 pr. o ks. w., PN 1947, nr 4, s. 353.
4
Co do charakteru omawianego obowiązku pod rządem działania pbn, zob. zwłaszcza B. Tymecki, Notariat i czynności notarialne, Białystok 1988, s. 141 i n.
5
Pismo Ministerstwa Sprawiedliwości z dnia 27 stycznia 1992 r. L.dz. S.C. VIII.
5010/2/92.
11
Obowiązek przesyłania aktu na podstawie art. 40 ustawy odnosi się do wszystkich aktów, które dokumentują czynności prawne o
treściach związanych z ujawnieniem praw na nieruchomościach.
Powinność zawarcia w akcie wniosku o wpis dotyczy tylko takich
aktów, których treścią jest ustanowienie, zmiana lub zrzeczenie się
prawa ujawnionego w księdze wieczystej.
Niedopełnienie powyższego obowiązku może skutkować odpowiedzialność dyscyplinarną 6 oraz odszkodowawczą notariusza 7 .
Jest to jednak sprawa konkretnego przypadku, zatem powinność
w zakresie zamieszczania wniosku o wpis prawa nie można traktować jako powszechnego obowiązku skutkującego ex lege omawianą odpowiedzialność. Sąd nie może w trybie postępowania
wieczystoksięgowego żądać przedłożenia przez notariusza wniosku o wpis, w razie stwierdzenia braku jego zamieszczenia w
akcie notarialnym.
2. Obowiązek dołączenia dokumentów do aktu notarialnego uzasadniających wpis prawa do księgi wieczystej
W praktyce sądowej bardzo często powstają wątpliwości, czy dołączony do wniosku wypis aktu notarialnego jest wystarczającym
dokumentem uzasadniającym wpis. Dotyczy to zwłaszcza takich
sytuacji, co do których sąd ma wątpliwości, czy akt w swojej treści
zawiera wszystkie składniki oraz inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z przepisów szczególnych albo
z woli stron (§ 3 art. 92 pr. o not.) Sąd może również powziąć wątpliwości co do udokumentowania w akcie oświadczeń woli stron, jeżeli ich złożenie pozostawało w związku z okazanym notariuszowi
w tym celu dokumencie, ale notariusz nie przytoczył treści tego dokumentu (art. 92 § 1 pkt 5 pr. o not.) ani nawet nie odnotował faktu jego przedłożenia.
6
A. Kosiba, Odpowiedzialność dyscyplinarna notariuszy i przebieg postępowania
dyscyplinarnego, „Rejent" 1993, nr 2, s. 52 i n.
7
Z. Basak, Z zagadnień odpowiedzialności cywilnej notariuszy, „Rejent" 1992, nr
7-8, s. 43 i n.; A. Oleszko, Podstawy i przesłanki odpowiedzialności cywilnej notariuszy, „Rejent" 1992, nr 7-8, s. 78 i n.
12
Wnioski o dokonanie w p i s u prawa ...
Prawo o notariacie, zarówno z 1951 r. (art. 37 § 1 pkt 5), jak
i z 1989 r. (art. 62 § 3), w sposób szczegółowy regulowało znaczenie dokumentów, które stanowiły załącznik do aktu. Na gruncie
ustawy z 1951 r., z chwilą gdy dokument załączony został do
aktu, stawał się integralną częścią składową aktu i nie mógł być
od niego odłączony (§ 9 rozp. wyk. do cyt. ustawy). Natomiast §
3 art. 62 pr. o not. z 1989 r. stanowił, że do aktu notariusz dołączał wyłącznie dokumenty wymagane przez prawo dla danej
czynności.
Obecnie, na gruncie pr. o not. z 1991 r., sąd dysponuje wypisem aktu, który wprawdzie ma moc oryginału (art. 109), ale do
wypisu notariusz z reguły nie dołącza żadnych dokumentów, które w chwili sporządzenia aktu zostały notariuszowi okazane,
choćby nawet w treści aktu powołał stosowny dokument (art. 92
§ 1 pkt 5 i § 3 zd. 2 pr. o not.). O konieczności załączenia do aktu
notarialnego wymaganego przez prawo dokumentu ustawa expressis verbis nie wspomina, ograniczając się do stwierdzenia o
odczytaniu załączników do aktu (zd. ostatnie § 1 art. 94 pr. o
not.).
Wydaje się, że powyższy brak szczegółowego uregulowania
odnoszącego się do załączników aktu notarialnego jest uzasadniony. Kiedy bowiem zachodzi konieczność załączenia dokumentu do
aktu, z powołaniem się na ten dowód w treści aktu, a kiedy wystarczy tylko udokumentowanie tego dokumentu bez załączenia go do
aktu (w oryginale lub notarialnie poświadczonym podpisie) - jest
to kwestia związana z konkretnymi okolicznościami faktycznymi i
wymogami prawa, które w każdym przypadku notariusz samodzielnie musi rozstrzygnąć8.
Nie można jednak wykluczyć przypadków, że w konkretnych
okolicznościach dołączony do wniosku wypis aktu notarialnego
nie będzie wystarczającym dokumentem uzasadniającym wpis.
Tytułem przykładu można wskazać na sporządzenie umowy
przeniesienia własności nieruchomości, jeżeli działający w imieniu strony pełnomocnik przekroczył zakres umocowania bądź w
chwili zawarcia umowy nie miał umocowania w sytuacjach okre8
W. Natanson, Zarys prawa o notariacie, Warszawa 1953, s. 88.
13
ślonych w art. 103 k.c. Sąd powinien wówczas żądać stosownego
pełnomocnictwa bądź potwierdzenia dokonanej czynności prawnej. Ale jeżeli notariusz w akcie udokumentuje fakt istnienia
pełnomocnictwa oraz dane osobowe pełnomocnika, zgodnie z
pkt. 4 § 1 art. 92 pr. o not., sąd nie powinien w tym zakresie żądać dodatkowych dokumentów.
W postępowaniu o wpis sąd bierze również pod uwagę okoliczności, o których mowa w ust. 2 art. 46 ustawy. Może się okazać, że kupujący nieruchomość, której sprzedawcą była rolnicza
spółdzielnia produkcyjna, wnosząc o wpis prawa własności na jego rzecz w miejsce sprzedającej spółdzielni, dołączył tylko wypis
aktu notarialnego. Sąd zapoznając się z treścią tego aktu stwierdził, że notariusz nie udokumentował w nim podjętej uchwały
walnego zgromadzenia w przedmiocie zgody na odpłatne zbycie
nieruchomości (art. 38 § 1 pkt 5 pr. spółdz.). Uchwała taka jest
przesłanką ważności zawartej umowy sprzedaży. Istnieje wówczas przeszkoda do wpisu (art. 48 ustawy). Obowiązkiem sądu
jest wezwać wnioskodawcę o przedłożenie uchwały, wyznaczając
odpowiedni termin do usunięcia przeszkody. Sąd bada w tym
przypadku samodzielnie, czy przedmiotowa uchwała została
podjęta przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. Istnienie bowiem uchwały walnego zgromadzenia członków spółdzielni przed sporządzeniem umowy, ale nieodnotowanie tego
faktu w akcie notarialnym nie czyni umowy nieważnej, ale sama
umowa sporządzona w formie aktu notarialnego nie może stanowić wystarczającego dokumentu, będącego podstawą wpisu.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 lutego 1991 r. III CZP
3 \ 9 1 wyraził pogląd, że zarząd gminy może zawrzeć umowę
sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz ułamkowej części prawa
wieczystego użytkowania gruntu w sytuacji, gdy wojewoda nie
wydał decyzji w sprawie stwierdzenia nabycia przez gminę mienia z mocy samego prawa (art. 5 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 1
ustawy z dnia 10 maja 1990 r., Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.)9.
Bardziej wyważone w tej mierze stanowisko zajęło Ministerstwo Sprawiedliwości w piśmie z dnia 12 grudnia 1990 r. L.dz.
9
OSP 1992, nr 6, poz. 126 z moją krytyczną glosą.
14
S/C VI 5010/154/90. Stwierdzono w nim, że w przypadku uznania za dopuszczalne sporządzenie wymienionej wyżej umowy,
notariusz powinien pouczyć strony, zaznaczając to w akcie notarialnym, o niekorzystnych skutkach braku decyzji wojewody co
do stwierdzenia nabycia przez gminę z mocy prawa wskazanego
w tej decyzji mienia. W szczególności powinien zwrócić stronom
uwagę na to, że wobec braku decyzji nie będzie możliwe wpisanie prawa własności lokalu na rzecz nabywcy.
Krytyka powyższej uchwały Sądu Najwyższego oraz przytoczone stanowisko Ministerstwa zostały niejako potwierdzone w
dotychczas nie publikowanej uchwale Sądu Najwyższego z dnia
30 grudnia 1992 r. III CZP 157/92, wedle której sąd odmówi dokonania w księdze wieczystej wpisu na rzecz gminy własności
nieruchoności, jeżeli stanowiąca podstawę wniosku o wpis decyzja wojewody, wydana w oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy z dnia
10 maja 1990 r. (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.), dotyczy nieruchomości uregulowanej w tej księdze na rzecz osoby fizycznej, a
wynikająca stąd przeszkoda nie została usunięta przez złożenie
odpowiedniego dokumentu.
Jeżeli zatem sąd w postępowaniu o wpis, wszczętym na podstawie dołączonej do wniosku umowy sprzedaży lokalu w sytuacji przedstawionej w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19
lutego 1991 r., stwierdzi, że notariusz sporządził akt notarialny
bez stosownej decyzji wojewody, a z treści dotychczasowego wpisu w księdze wieczystej wynika, że właścicielem nieruchomości
nie jest Skarb Państwa bądź gmina, wówczas powinien wezwać
wnioskodawcę o usunięcie przeszkody do wpisu przez dołączenie
do wypisu aktu notarialnego przedmiotowej decyzji.
Czasem ustawodawca w sposób jednoznaczny przewiduje, że
sama umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może
stanowić podstawy wpisu. Z takim unormowaniem spotkaliśmy
się na gruncie art. 58 ustawy z dnia 27 października 1977 r. o
zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz.U. Nr 32, poz. 140). W świetle ust. 2 art. 58
tej ustawy, przeniesienie własności nieruchomości następowało
w formie umowy pisemnej, zatwierdzonej decyzją naczelnika
gminy. Nie wnikając w tym miejscu w konstrukcję tej umowy,
15
zwłaszcza co do charakteru jej formy pisemnej, należy przyjąć,
iż w każdym razie skuteczność tej umowy zależy od wydania zatwierdzającej decyzji administracyjnej 10 .
Notariusz sporządzający akt notarialny w dniu 12 grudnia
1992 r. zatytułował go „umowa użytkowania wieczystego". Sam
tytuł nie określał treści umowy. Dopiero z udokumentowanych
jej postanowień wynika, że gmina, jako właściciel nieruchomości, na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z
1991 r. Nr 30, poz. 127) oraz ustawy z dnia 29 września 1990 r.
o zmianie cyt. ustawy (Dz.U. Nr 79, poz. 464) „oddała w wieczyste użytkowanie opisaną w § 1 umowy działkę spółce akcyjnej
oraz bankowi spółdzielczemu" w odpowiednich częściach. Ponadto, w treści aktu czytamy, że strony „stwierdzają, iż nabywcy nieodpłatnie, na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 29 września
1990 r., nabyli własność budynków znajdujących się na tej działce" w odpowiednich częściach, po czym strony „oświadczają, że
wyrażają zgodę, aby nabywcy nabyli przedmioty te dla reprezentowanych przez siebie podmiotów". Zawarty w akcie wniosek o
wpis jest następującej treści: „stawający wnoszą, aby na podstawie tej umowy i powołanych w niej dokumentów wpisano w kw
... sądu rejonowego ... działkę nr ... w wieczystym użytkowaniu
do dnia ... i budynek administracyjno-magazynowy, stanowiący
odrębną nieruchomość, opisany w § 1 umowy w dziale II wieczyste użytkowanie w udziałach na rzecz spółki akcyjnej ... i na
rzecz banku spółdzielczego ... i własność budynku stanowiącego
odrębną nieruchomość w takich samych udziałach na rzecz nabywców".
Jeżeli chodzi o powołane w akcie notarialnym dokumenty, to
notariusz udokumentował okazane do umowy: dwie uchwały rady gminy z dnia 9 listopada 1992 r. w sprawie oddania w wieczyste użytkowanie działki gruntu nr ... o pow. ... położoną w ...
oraz na nieodpłatne przekazanie na własność budynków znajdu10
Bliżej na ten temat zob. A. Oleszko, Charakter prawny umowy o odpłatne nabycie nieruchomości rolnych przez jednostki gospodarki uspołecznionej w trybie
ustawy o zaopatrzeniu emerytalnym rolników, PiP 1979, nr 7, s. 74 i n.
16
jących się na tej działce, wybudowanych ze środków własnych
przez nabywców, a także protokół z dnia 1 grudnia 1992 r. w
sprawie uzgodnienia warunków umowy wieczystego użytkowania działki i uregulowania własności budynków znajdujących się
na tej działce.
Pozostawiąjąc nieporadność stylistyczną oraz prawniczą przytoczonego aktu notarialnego, interesuje nas głównie zawarty w nim
wniosek o wpis w aspekcie dołączonych do aktu dokumentów,
ujawnionych przez notariusza w świetle obowiązującego prawa w
dacie zawarcia umowy.
Należy zgodzić się z praktyką notarialną, wedle której notariusz przesyłając do sądu wypis aktu notarialnego z zawartym w
nim wnioskiem o wpis, nie dołącza do wniosku dokumentów,
które powołał w akcie. Wystarczy, jeżeli we wniosku, oprócz udokumentowanej umowy, powoła się na stosowne dowody ujawnione i opisane w akcie. Sąd jednak ma obowiązek sprawdzenia, czy
powołane w akcie przez notariusza dokumenty odpowiadają prawu. Innymi słowy, czy mogą stanowić podstawę wpisu prawa do
księgi wieczystej. Kontrola sądu może (a nawet powinna) ograniczyć się w tym względzie do formalnego zapoznania się z treścią
aktu, z którego wynikałoby, że wymagane przez prawo dokumenty
dla skuteczności dokonanej czynności prawnej istniały i zostały w
chwili zawarcia umowy przedłożone notariuszowi. Skoro wiadomo, że zgodnie z art. 81 pr. o not. notariuszowi nie wolno sporządzić czynności notarialnej sprzecznej z prawem, na przykład bez
przedstawienia stosownych dokumentów wymaganych dla skuteczności zawartej czynności prawnej, przeto sąd powinien przyjąć,
że jeżeli notariuszowi dokumenty te okazano, czemu dał wyraz w
stosownym stwierdzeniu w akcie, to zapoznał się z ich treścią i
ocenił, że jest ona zgodna z prawem. Uważam, że w takich przypadkach zbędne jest żądanie przez sąd innych dokumentów, poza
wypisem aktu notarialnego, jeżeli w akcie notariusz udokumentował wszystkie elementy składające się na podstawę wpisu.
Inaczej sąd powinien reagować, jeżeli stwierdzi, że powołane w
akcie dokumenty nie odpowiadają przepisom prawa, są z nimi
sprzeczne bądź też notariusz nie odnotował w akcie dokumentów
wymaganych dla oceny skuteczności zawartej czynności prawnej.
17
R E J E N T Nr 10 - październik 1993 r.
Z przypadkiem takim mamy - jak się wydaje - do czynienia w
podanym wyżej przykładzie sporządzenia aktu notarialnego w
dniu 12 grudnia 1992 r.
W chwili sporządzenia aktu tryb oddawania gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa bądź gminy w użytkowanie
wieczyste wraz z nieodpłatnym nabyciem budynków i innych
urządzeń znajdujących się na tym gruncie, reguluje cyt. w akcie
ustawa z dnia 29 września 1990 r. (Dz.U. Nr 79, poz. 464). Przypomnijmy tylko, że stwierdzenie nabycia tych praw przez wymienione
w ustawie podmioty następujące w drodze decyzji administracyjnej
(art. 2 ust. 3 tej ustawy). Decyzja stanowi zatem podstawę wpisu
tych praw do księgi wieczystej. Zawarte w akcie stwierdzenie, że
spółka akcyjna oraz bank spółdzielczy nabyli, na podstawie art. 2
ust. 2 cyt. ustawy, nieodpłatnie własność budynków, czyni bezprzedmiotowe umowne oświadczenia stron o wyrażeniu zgody na
nabycie przez wskazane osoby wspomnianych budynków. Ponadto,
decyzja ta nie została udokumentowana w akcie. Jeżeli została zawarta umowa użytkowania wieczystego, to zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. oddanie w użytkowanie wieczyste
gruntu zabudowanego następuje równocześnie ze sprzedażą położonych na tym gruncie budynków i innych urządzeń. Nie może zatem w trybie umownym gmina co do gruntu stanowiącego jej
własność „wyrazić zgodę na nieodpłatne nabycie budynków". Nie
wnikając w inne uchybienia, związane ze sporządzeniem powyższego aktu, należy także zauważyć, że udokumentowane w akcie
uchwały rady gminy nie mogą stanowić dokumentów uzasadniających wpis, gdyż zostały podjęte sprzecznie z prawem. Naczelny Sąd
Administracyjny wyraził trafne stanowisko, że w sprawach objętych ustawą z dnia 29 kwietnia 1985 r. nie ma zastosowania przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o
samorządzie terytorialnym 10a . W trybie tej właśnie ustawy zostały podjęte przytoczone w akcie uchwały rady gminy. Nie mogą
zatem mieć żadnego znaczenia prawnego. Oznacza to, że nieza10a
18
Wyrok NSA z 19 V 1992 r. SA/Wr 430/92, „Wokanda" 1992, nr 1, s. 16-21.
leżnie od innych wadliwości, akt ten w świetle art. 46 ustawy nie
może stanowić dokumentu uzasadniającego wpis prawa w księdze wieczystej. Do praktyki notarialnej odnieść należy wymóg
dołączenia kontrasygnaty skarbnika gminy (głównego księgowego budżetu), jeżeli czynność prawna może spowodować po stronie gminy powstanie zobowiązania pieniężnego. Zgodnie z art.
46 ust. 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz.U. Nr 16, poz. 95 ze zm.) do skuteczności zawartej
czynności prawnej potrzebna jest wspomniana kontrasygnata.
Najczęściej zastosowanie tego przepisu ma miejsce wówczas,
gdy gmina nabywa nieruchomość na podstawie odpłatnej czynności prawnej. Co do wymogu potrzeby kontrasygnaty, jako przesłanki skuteczności zawartej umowy, ukształtowała się różna
praktyka. W początkowym okresie obowiązywania ustawy z
1990 r. skarbnik gminy w jej imieniu składał oświadczenie w formie aktu notarialnego, iż zapewnia, że „gmina posiada środki finansowe do nabycia nieruchomości". Oświadczenie to stanowiło
składnik treści zawartej umowy z udziałem gminy jako strony
kupującej. W innych przypadkach, w komparycji aktu skarbnik
występował w charakterze osoby biorącej udział w akcie (art. 87
pr. o not.), od którego notariusz odbierał oświadczenie o treści
podobnej do wyżej wskazanej, ale nie występował już jako osoba
reprezentująca gminę. Przeważa jednak praktyka przedstawiania przez osoby reprezentujące gminę (art. 46 ust. 1 cyt. ustawy)
dokumentu w postaci oświadczenia skarbnika gminy, wyrażającego zgodę na zawarcie umowy sprzedaży za cenę uzgodnioną w
protokole „warunków uzgodnień do umowy nabycia na własność
gminy nieruchomości".
Jeżeli do skuteczności zawarcia umowy należy przedstawić
stosowny dokument podpisany przez skarbnika gminy, w takim
przypadku notariusz powinien w sporządzonym akcie notarialnym udokumentować okazaną mu kontrasygnatę. Zdarzają się
jednak przypadki, że notariusz nie dokumentuje w akcie kontrasygnaty, poprzestając jedynie na zapoznaniu się z jej treścią i
dołączeniu do oryginału aktu. Przesłany do sądu wypis aktu nie zawiera stosownej dokumentacji, zaś w akcie zawarty jest wniosek, iż
strony umowy wnoszą o wpis w dziale drugim księgi wieczystej włas-
19
ności nieruchomości na rzecz gminy w miejsce dotychczasowego
właściciela.
Jaki zatem przypisać skutek braku kontrasygnaty, jako dokumentu potrzebnego do skuteczności zawartej umowy (art. 46 ust. 3 ustawy
z dnia 1990 r.).
Trudność w udzielaniu jednoznacznej odpowiedzi sprowadza się do
tego, że ustawa nie określa sankcji braku wspomnianego dokumentu.
Można jedynie powiedzieć, że brak kontrasygnaty powoduje bezskuteczność umowy jako czynności prawnej. Oznacza to również, że notariuszowi nie wolno sporządzić umowy bez kontrasygnaty, któiy to
wymóg ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a notariusz nie powinien sporządzić czynności notarialnej sprzecznej z prawem (art. 81
pr. o not.). Dla sądu oznacza to, że skoro umowa jest bezskuteczna,
mimo zawartego wniosku o wpis, nie może stanowić podstawy wpisu
w księdze wieczystej.
Wróćmy jednak do początku naszych w tym względzie rozważań.
Treść przepisu art. 46 ust. 1 i 3 ustawy z 1990 r. wskazuje, iż nie
ma żadnych podstaw, ażeby kontrasygnata wchodziła w skład postanowień umowy sprzedaży nieruchomości, która powoduje po stronie gminy powstanie zobowiązania pieniężnego. W związku z tym wymagania
co do formy aktu notarialnego nie rozciągają się na kontrasygnatę. W
słowie .kontrasygnata" mieści się dorozumiana myśl, że musi być złożona przez skarbnika gminy na piśmie. Jest to forma pisemna zwykła.
Dalszą analizę przepisu art. 46 ustawy samorządowej wypada rozpocząć od udzielenia odpowiedzi na pytanie, w jakim charakterze występuje skarbnik w razie zawarcia umowy odpłatnego nabycia
własności nieruchomości przez gminę.
Wykładnia literalna omawianego przepisu wskazuje jedynie,
że oprócz reprezentacji łącznej po stronie gminy (oświadczenia
woli składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu
i osoba upoważniona przez zarząd jako pełnomocnik11, o ile statut nie stanowi inaczej) wymagane jest nadto przedłożenie przez
skarbnika gminy kontrasygnaty.
11
Co do charakteru tego pełnomocnika zob. uwagi E. Drozda, Użytkowanie wieczyste w świetle zmienionej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nie-
20
Z pewnością skarbnik nie jest osobą reprezentującą gminę.
Jeżeli jednak przesłanką skuteczności zawartej umowy jest potrzeba przedłożenia kontrasygnaty, należy rozważyć, czy skarbnik może być uważany za osobę trzecią, w rozumieniu art. 63 §
1 k.c. Oznaczałoby to, że jeżeli do zawarcia umowy przez gminę
potrzebna jest zgoda w postaci kontrasygnaty, wyrażona przez
skarbnika jako osobę trzecią, wówczas osoba ta może wyrazić
zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez reprezentację
łączną gminy albo po jej złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu
oświadczenia ma moc wsteczną od chwili zawarcia umowy. Brak
zgody w chwili zawarcia umowy sprawia, że umowa jest bezskuteczna.
Trzeba jednak mieć na uwadze, że w prawie cywilnym wyróżnia się bezskuteczność względną oraz bezskuteczność zawieszoną. W przypadku pierwszym czynność prawna jest ważna, ale
oznacza uchylenie skuteczności ważnej czynności prawnej względem określonej osoby, przy jednoczesnym pozostawieniu pełnej
skuteczności względem wszystkich pozostałych 12 . Bezskuteczność zawieszona wyraża się w tymczasowym wstrzymaniu skutków dokonanej czynności prawnej do momentu nadejścia określonego
zdarzenia. W prawie polskim konstrukcja ta występuje wyłącznie
wtedy, gdy do ważności i pełnej skuteczności czynności prawnej wymagane jest wyrażenie na nią zgody przez osobę trzecią. Zgoda taka może być wyrażona na podstawie art. 63 § 1 k.c. Przyjmuje się,
że czynność taka nie jest ani ważna, ani nieważna, wytwarza się
jedynie swoisty stan zawieszenia. Rozstrzygnięcie tej kwestii następuje dopiero w przyszłości13.
Przedstawionej konstrukcji bezskuteczności umowy nie możemy przyjąć także z innych względów. Wskazano bowiem, iż
kontrasygnata wymaga formy pisemnej zwykłej. Tymczasem
opowiedzenie się za rozważaną koncepcją musiałoby, zgodnie
z § 2 art. 63 k.c., nakładać na skarbnika obowiązek złożenia
ruchomości (zagadnienia wybrane), „Rejent" 1991, nr 6, s. 16-17 oraz cyt. tam
orzypis 7.
12
B. Lewaszkiewicz-Petrykowska, [w:] System prawa cywilnego, t. 1, część ogólna, Ossolineum 1985, s. 722 i n.
13
Tamże, s. 719-720.
21
oświadczenia woli w postaci kontrasygnaty w formie aktu notarialnego, co pozostaje w sprzeczności z przepisem ust. 3 art. 46
ustawy z 1990 r.
Należy poszukiwać innego rozwiązania.
Brak jest podstawy do traktowania skarbnika jako osoby
trzeciej, w rozumieniu art. 63 k.c. Zawarte w przepisie art. 46
ust. 1 i 3 ustawy z 1990 r. wymogi skutkujące zawarcie umowy, której treścią jest przeniesienie własności nieruchomości,
należy uważać jako przewidzianą przez ustawodawcę określoną procedurę składania oświadczeń woli przez gminę. Oprócz
reprezentacji łącznej wymagana jest akceptacja skarbnika w
postaci kontrasygnaty. Oznacza to, że brak kontrasygnaty w
chwili zawarcia umowy nie czyni samej czynności prawnej
nieważnej (w sensie nieważności bezwzględnej), chociaż sama
umowa jest wadliwa. Należy obecnie rozważyć wpływ tej wadliwości umowy na jej skuteczność prawną.
J a k t r a f n i e zauważa Z. Radwański, w zakresie ważnych
czynności prawnych można wyróżnić czynności prawne wadliwe, które nie wywołują tych wszystkich skutków prawnych,
jakie określone zostały w ich treści lub w rozwijających tę
treść przepisach prawnych 14 . W rozważanym przypadku bezskuteczność zawartej umowy z pominięciem kontrasygnaty
wyraża się w tym, że umowa ta ma charakter umowy zobowiązującej, o skutkach wyłącznie obligacyjnych. Nie nastąpiło bowiem przeniesienie własności nieruchomości na rzecz gminy.
Jest to zatem czynność prawna niezupełna (kulejąca), która
wymaga potwierdzenia przez wydanie kontrasygnaty.
Wbrew rozpowszechnionemu mniemaniu należy podzielić
stanowisko Z. Radwańskiego, że umowa taka wywiera skutki
prawne, albowiem wiąże kontrahenta umowy dopóty, dopóki
14
Z. Radwański, Zarys części ogólnej prawa cywilnego, Warszawa 1979, s. 233236.
22
skarbnik gminy nie odmówi wydania kontr asygnaty lub minie
bezskutecznie wyznaczony gminie do tego potwierdzenia termin 15 .
Jest to więc kategoria czynności prawnej, zbliżona do czynności prawnych wzruszalnych, chociaż inne podmioty decydują o
tym, czy utrzymają się skutki prawne, a ponadto inny jest sposób podejmowania decyzji w tym względzie16.
Podążając myślą Z. Radwańskiego należy przyjąć, że wydanie
kontrasygnaty po zawarciu umowy sprzedaży nie powoduje jakiegoś konwalidacji tej czynności prawnej 17 . Jeżeli strony chcą
osiągnąć zamierzony przez nie cel, którego nie dało się zrealizować wskutek braku kontrasygnaty, wówczas po jej wydaniu muszą zawrzeć - w wykonaniu istniejącego zobowiązania - umowę
o charakterze rzeczowym, przenoszącą własność nieruchomości
na rzecz gminy.
Przyjęta na gruncie art. 46 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 1990 r.
procedura zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości ma dalsze
zalety.
Jeżeli w chwili sporządzenia umowy przeniesienia własności
istnieje kontrasygnata, ale notariusz nie udokumentował jej w
akcie, wówczas z chwilą złożenia w sądzie wypisu aktu zawierającego wniosek o wpis prawa własności na rzecz gminy, sąd
powinien uznać, że istnieje przeszkoda do wpisu i zgodnie z art.
48 ust. 1 ustawy wezwać gminę jako wnioskodawcę do usunięcia
przeszkody przez dołączenie do wniosku kontrasygnaty. Natomiast brak kontrasygnaty w chwili zawarcia umowy sprawia, że
nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości na rzecz
gminy. Zatem sama umowa ma charakter wyłącznie zobowiązujący i mimo zawartego w akcie notarialnym wniosku o wpis nie
może stanowić dokumentu uzasadniającego wpis prawa własności (art. 46 ust. 1 ustawy).
15
16
17
Z. Radwański, Zarys ..., s. 235.
23
3. Kognicja sądu w zakresie badania zgodności aktu notarialnego z prawem
Rezultatem zachowania formy aktu notarialnego jest dokument w postaci aktu notarialnego 18 . W postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis prawa w księdze wieczystej zakresem kognicji
sądu objęte są akty notarialne dokumentujące czynności prawne
oraz wymogi formalne aktu, które określane są nie tylko przez
przepisy dotyczące tego aktu (art. 92 i n. pr. o not.), lecz także
przez przepisy odnoszące się do wszystkich czynności notarialnych. Zadanie sądu, dokonującego wpisu prawa na podstawie
dołączonego do wniosku wypisu aktu notarialnego, polega na
tym, iż sąd powinien objąć swoją kognicją te składniki formalne
aktu, które są dla niego - jak to trafnie określa E. Drozd - elementami „konstytutywnymi" w tym znaczeniu, że ich pominięcie,
niedostateczne określenie lub podanie niezgodne z rzeczywistością
powoduje, że akt notarialny jest nieprawidłowo sporządzony, czyli
w istocie, mimo zewnętrznych pozorów aktu - nim nie jest 19 .
W praktyce sądowej, a także w piśmiennictwie, powyższe zakresy kognicji sądu są ze sobą identyfikowane w tym znaczeniu,
iż „stwierdza się nieważność aktu" 20 czy też wskazuje się, że mimo niezachowania pewnych formalnych przesłanek aktu, akt notarialny jest ważny 21 . W związku z tym zwrócono uwagę, że nie
ma aktów notarialnych nieważnych czy też podlegających unieważnieniu. Dokument nie może być „ważny" lub „nieważny". W
zależności od zachowania przepisów co do jego sporządzenia, mo18
E. Drozd, Forma aktu notarialnego, [w:] I Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej
Polskiej. Referaty naukowe i wystąpienia, Poznań 28 kwietnia - 1 mąja 1993, s. 8.
19
E. Drozd, Forma ..., s. 17.
20
Tkk np. H. Brudzyński, Nieważność aktów notarialnych w świetle orzecznictwa
sądowego, „ B i u l e t y n Ministerstwa Sprawiedliwości" 1991, nr 1, s. 21 i n.; J. Florkowski, B. Tyniecki, Prawo o notariacie z komentarzem, Warszawa 1993, s. 79.
21
Uchwała SN z 16 VII 1991 r. III CZP 65/91 z kiytyczną moją glosą, OSP 1992,
nr 7-8, poz. 165.
24
Wnioski o dokonanie w p i s u p r a w a ...
że być albo dokumentem urzędowym albo innym (prywatnym).
Ważna lub nieważna może być jedynie czynność prawna w nim
zawarta 22 .
W postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis prawa powyższe
rozróżnienie ma istotne znaczenie. Jeżeli sąd, w ramach przysługującej mu kognicji na podstawie art. 46 ustawy stwierdzi, że z
powodu braków formalnych w znaczeniu konstytutywnych aktu,
dany akt nie może mieć charakteru dokumentu urzędowego,
wówczas odmawia wpisu prawa wnioskowanego w tym akcie bez
względu na to, czy udokumentowana w nim treść czynności prawnej jest zgodna z prawem. W tym przypadku brak jest po prostu dokumentu stanowiącego podstawę wpisu, o której mowa w
art. 46 ustawy. Jeżeli zachowanie formy aktu notarialnego jest przesłanką ważności czynności prawnej, czynność stwierdzona takim dokumentem jest nieważna. Ale trzeba przecież pamiętać, że notariusz
sporządza akt notarialny także wówczas, gdy ustawa przewiduje formę aktu notarialnego ad eventum (np. forma dla umowy przedwstępnej do umowy sprzedaży nieruchomości - art. 390 § 2 k.c.), a nie
tylko wtedy, gdy jest to rygor nieważności23.
Najczęściej jednak w praktyce notarialnej i sądowej spotykamy się z oceną sądu co do treści udokumentowanej w akcie czynności prawnej.
W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1990 r.24 został wyrażony trafny pogląd, że sąd może na podstawie art. 46 ust.
1 ustawy odmówić wpisu do księgi wieczystej w razie stwierdzenia,
że akt notarialny, stanowiący podstawę wpisu, obejmuje czynność
prawną dotkniętą nieważnością (art. 58 § 1 k.c.). Należy przypomnieć, że oceny tej sąd dokonuje samodzielnie, ponieważ stwierdzenie nieważności na podstawie art. 58 k.c. nie wymaga w tym
przypadku odrębnego orzeczenia, wydanego na przykład w procesie o ustalenie (art. 189 k.p.c.). Czynność prawna od chwili sporządzenia aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna (nieważność
czynności od samego początku z mocy samego prawa).
22
23
24
E. Drozd, Forma ..., s. 9 i cyt. tam przypis 9.
III CZP 14/90, „Wokanda" 1990, nr 13, s. 8.
25
Z innych orzeczeń i uchwał Sądu Najwyższego tytułem przykładu warto wskazać na następujące:
A. Umowa notarialna o oddanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w nieodpłatne użytkowanie wieczyste na
cele nie związane z prowadzeniem działalności zarobkowej, w
której nie dokonano równocześnie sprzedaży położonych na tym
gruncie budynków i innych urządzeń (art. 20 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r., Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) nie może stanowić wpisu do księgi wieczystej25.
B. Nie można wykluczyć sytuacji, w których sąd rozpoznając
wnioski o wpis, na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, spotyka się z zarzutem braku określonej przesłanki, od której spełnienia zależy ocena ważności umowy, na przykład uchwały
walnego zgromadzenia członków spółdzielni w przedmiocie zgody na
zbycie nieruchomości (art. 38 § 1 pkt 5 pr. spółdz.). W postępowaniu
o wpis sąd jest uprawniony do samodzielnego badania, czy uchwała taka została podjęta 26 .
Brak ów może wynikać z tego, że notariusz, sporządzający akt
notarialny (umowę sprzedaży nieruchomości spółdzielni), nie zamieścił w akcie stwierdzenia o istnieniu przedmiotowej uchwały.
Jeżeli uchwała taka w chwili zawarcia umowy została podjęta,
brak jej udokumentowania w akcie notarialnym nie czyni umowę
nieważną, ale sąd ma obowiązek żądać od wnioskodawcy przedłożenia uchwały, gdyż jej brak stanowi przeszkodę do wpisu.
C. Przepisy art. 21 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz § 21 w zw. z §
4 ust. 1 rozp. wyk. Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. (Dz.
U. z 1989 r. Nr 14, poz. 75 ), dotyczące pierwszeństwa najemcy lokalu lub budynku w nabyciu mieszkania lub domu, jak również
uzyskania gruntu, na którym znajduje się budynek, w użytkowanie wieczyste, mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a naruszenie tego pierwszeństwa stanowi podstawę do oceny ważności
25
26
26
Dotychczas nie publikowana uchwala SN z 24 XI 1992 r. III CZP 124/92.
Uchwała SN z 6 III 1991 r. III CZP 8/91, „Prawo i Życie" 1991, nr 40.
umowy sprzedaży domu jednorodzinnego lub lokalu oraz o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste27.
D. Nieważna jest - w razie braku pozwolenia na podział wymaganego przez art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. umowa darowizny obejmująca kilka działek fizycznie wydzielonych, darowanych oddzielnie poszczególnym osobom na własność lub współwłasność28.
E. Umowa dotycząca przedmiotu objętego małżeńską wspólnością ustawową (np. sprzedaż nieruchomości), zawarta między
jednym z małżonków a inną osobą bez wymaganej zgody drugiego małżonka, jest czynnością prawną niezupełną (kulejącą), w
konsekwencji czego, z chwilą jej zawarcia, powstaje stan tzw.
bezskuteczności zawieszonej. W okresie trwania tego stanu, strony
umowy są związane jej treścią. Jednakże ocena ważności tej umowy stanie się możliwa dopiero wtedy, gdy nastąpi jedno z dwóch
zdarzeń: albo potwierdzenie umowy przez drugiego małżonka,
wyrażone w myśl art. 63 § 1 k.c. w zw. z art. 37 § 1 k.r.o. i art.
36 § 2 k.r.o. w zw. z art. 158 k.c., albo też definitywna odmowa
potwierdzenia lub wystąpienie innej okoliczności, która wyłącza
możliwość potwierdzenia. Jeżeli potwierdzenie umowy nastąpi w
formie aktu notarialnego, umowa sprzedaży nieruchomości stanie się w pełni skuteczna tak, jakby jej uczestnikami byli małżonkowie już w chwili jej zawarcia. Dopiero brak potwierdzenia
(art. 37 § 2 k.r.o.) w wyznaczonym współmałżonkowi - nie będącemu stroną umowy - terminie, powoduje nieważność umowy.
Oświadczenie negatywne współmałżonka nie wymaga formy aktu
notarialnego.
W obu przytoczonych wyżej sytuacjach, to jest zarówno w razie bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego do potwierdzenia umowy, jak i w razie złożenia przez drugiego małżonka
uczestnikom umowy oświadczenia o odmowie jej potwierdzenia,
27
28
Uchwała SN z 5 X 1990 r. III CZP 50/90.
Uchwała SN z 30 X 1979 r. III CZP 180/79, OSN 1980, nr 4, poz.76.
27
stan bezskuteczności zawieszonej przekształca się w bezwzględną nieważność umowy29.
F. Umowa, na mocy której Skarb Państwa oddał wywłaszczony grunt osobie fizycznej w użytkowanie wieczyste z naruszeniem powinności zwrotu tego gruntu na rzecz poprzedniego
właściciela albo jego następcy prawnego (art. 74 ust. 1 ustawy z
dnia 29 kwietnia 1985 r. w brzmieniu Dz.U. Nr 22, poz. 99), nie
jest - sama przez się - nieważna (art. 58 § 1 k.c.). W rozważanej
sytuacji taka możliwość w rozumieniu art. 58 k.c. nie zachodziła,
skoro ubiegający się o ustanowienie użytkowania wieczystego
nie miał obowiązku dociekania, czy Skarb Państwa, wpisany w
księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, dysponował
odmową przyjęcia wywłaszczonej nieruchomości przez dotychczasowego właściciela30.
G. Przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia
1985 r. (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) prawo pierwokupu przysługuje również w razie zbycia użytkowania wieczystego
gruntu, gdy to użytkowanie uzyskane zostało na podstawie art.
2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. (Dz.U. Nr 79, poz.
464)31. Zawarcie umowy z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu czyni umowę bezwzględnie nieważną (art. 58 § 1 k.c.).
H. W praktyce sądowej powstała wątpliwość, czy skuteczna
jest umowa darowizny, w której stronami są darczyńca i jeden z
małżonków, a przedmiot darowizny zgodnie z wolą darczyńcy
wszedł do majątku małżonków na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Drugi ze wspólników nie był stroną umowy ani
też nie brał udziału w akcie notarialnym i aktu tego nie podpisał.
Obdarowany małżonek, będący stroną tej umowy, złożył wniosek
do sądu o wpis prawa na podstawie dołączonej umowy darowizny
na rzecz obojga małżonków, na zasadzie ustawowej wspólności
majątkowej małżeńskiej.
29
30
31
28
Uchwała SN z 5 III 1981 r. III CZP 1/81, OSN 1981, nr 8, poz. 145.
Uchwała SN z 30 IV 1987 r. III CZP 19/87, OSN 1988, nr 7-8, poz. 96.
„Biuletyn Biura Orzecznictwa SN" nr 2/92.
Wbrew literalnemu brzmieniu art. 33 pkt 2 k.r.o., że o włączeniu przedmiotu darowizny do majątku wspólnego postanawia
darczyńca, także wola obdarowanego nie jest z tego punktu widzenia obojętna. Przeciwnie, skoro darowizna jest umową, konieczne są także w tym przedmiocie zgodne oświadczenia woli
obu stron. Jako strona obdarowana wolę tę wyraża małżonek, który
zawiera umowę darowizny z darczyńcą. Wyłania się jednak pytanie, czy oświadczenie tego małżonka o przyjęciu darowizny jako
przedmiotu majątku wspólnego, wywiera skutek także względem
drugiego małżonka i czy konieczna jest do tego jego zgoda.
Opowiadając się za stanowiskiem Sądu Najwyższego, iż oświadczenie woli małżonka, który przyjął darowiznę do majątku wspólnego, stanowi czynność prawną zwykłego zarządu, należy stwierdzić,
że w razie przeniesienia własności na podstawie umowy darowizny
zawartej przez darczyńcę z jednym z małżonków z zastrzeżeniem,
że przedmiot darowizny wchodzi do majątku objętego wspólnością
ustawową (art. 33 pkt 2 k.r.o.), do wywołania takiego skutku przyjęcie darowizny przez drugiego z małżonków nie jest potrzebne32.
I. Dotychczas wskazywano na przypadki, w których odmowa
ujawnienia prawa w księdze wieczystej związana była z nieważnością czynności prawnej, najczęściej umową jako podstawą wpisu.
Poniższe przykłady świadczą, iż odmowa wpisu może odnosić
się do innych przyczyn, których ocena poddana jest kognicji sądu
w ramach art. 46 ust. 1 ustawy.
Notariusz sporządził umowę sprzedaży, na podstawie której
zbywca sprzedał nabywcy „prawo wieczystego użytkowania połowy
działki, to jest cały swój udział w wieczystym użytkowaniu wraz z
garażem na parterze" za określoną cenę. Należy dla wyjaśnienia
dodać, że na działce tej wybudowane są garaże tzw. systemem piętrowym, które nie stanowiły odrębnej własności budynkowej.
W akcie tym zawarty jest następującej treści wniosek o wpis:
32
Uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej SN z 28 IX 1979 r. III CZP 15/79, OSN
1980, nr 4, poz. 63.
29
„kupujący wnosi, aby na podstawie tej umowy sąd w dziale drugim księgi wieczystej nr... wpisał jako wieczystego użytkownika
co do działki nr ... i właściciela garażu na parterze o pow. ... kupującego w miejsce sprzedającego".
Należy zapytać, czy umowa o wskazanej wyżej treści może
stanowić zgodnie z wnioskiem podstawę wpisu.
W istocie mamy bowiem do czynienia ze sprzedażą udziału w
użytkowaniu wieczystym gruntu oraz garażu, jako lokalu użytkowego stanowiącego odrębną nieruchomość, który wybudowany
systemem piętrowym stanowił uprzednio część jednej budowli.
Nie ulega wątpliwości, że w świetle art. 136 § 1 k.c. umowa taka
jest dopuszczalna. Czy zawiera jednak wszystkie istotne postanowienia wymagane dla zawarcia takiej umowy? Ze stanu faktycznego
(jego opis zawiera § 1 umowy) wynika, że na przedmiotowej działce
wybudowane są dwa garaże systemem piętrowym. Skoro tak, to notariusz w treści umowy pominął jeden z istotnych jej elementów,
a mianowicie nie określił części tych budynków użytkowych, które
nie stanowią odrębnej własności, nie służą bowiem wyłącznie do
użytku właścicieli poszczególnych lokali, a stanowią współwłasność
właścicieli lokali (garaży) - art. 136 § 2 i 3 k.c. Chodzi przecież o
wspólne ściany, stropy czy inne urządzenia, które stanowią współwłasność właścicieli każdego z tych garaży po 1/2 części. Brak tego elementu w treści umowy sprzedaży sprawia, że nie można
stwierdzić, iż umowa jest nieważna. Po prostu umowa nie została
w ogóle zawarta, ponieważ brak jest - wbrew przepisowi art. 136
§ 2 k.c. - elementu istotnego dla tej umowy. Istnieje zatem podstawa do odmowy wpisu wobec braku umowy jako dokumentu.
Bardziej złożony problem wyłonił się na tle następującego stanu faktycznego oraz prawnego.
W dniu 10 grudnia 1992 r. została zawarta umowa o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste na 99 lat. Zbywcą była gmina,
zaś nabywcą spółdzielnia kółek rolniczych. Na podstawie tej
umowy, wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego wpłynął
do sądu w dniu 21 grudnia 1992 r. Sąd nie wpisał jeszcze tego
prawa na rzecz nabywcy w księdze wieczystej, a w dniu 7 stycznia
1993 r. ten sam notariusz sporządził drugą umowę, na podstawie
której wspomniana wyżej spółdzielnia sprzedała dotychczasowym
30
najemcom lokale mieszkalne, znajdujące się w budynku wybudowanym wcześniej przez tę spółdzielnię ze środków własnych, położone na gruncie, którego na podstawie umowy z dnia 10
grudnia 1992 r. stała się użytkownikiem wieczystym. Sprzedaż
lokali mieszkalnych nastąpiła z równoczesnym ustanowieniem
współużytkowania wieczystego gruntu oraz współwłasności w częściach wspólnych budynku. Zgodnie z umową zawartą w dniu 7
stycznia 1993 r. strony wniosły o dokonanie stosownych wpisów
odrębnej własności lokali wraz ze współużytkowaniem wieczystym gruntu i współwłasnością budynkową. Techniczna strona
wniosku o wpis nie budzi wątpliwości i jest prawidłowa.
W związku z zawartymi powyższymi umowami, po wpłynięciu
wypisów aktów notarialnych wraz z wnioskami o wpis, powstał
problem, czy można było zawrzeć skutecznie umowę w dniu 7 stycznia 1993 r., jeżeli poprzednia umowa z dnia 10 grudnia 1992 r.
oraz zawarty w akcie wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni nie został przez sąd rozpoznany. Nie
powstało bowiem na rzecz spółdzielni prawo użytkowania wieczystego gruntu, gdyż nie kreuje go umowa, a wpis w księdze wieczystej. W każdym razie, w chwili zawierania w dniu 7 stycznia
1993 r. umowy sprzedaży odrębnej własności lokali z równoczesnym
ustanowieniem współużytkowania wieczystego i współwłasności części wspólnych budynku, nie mogło dojść do rozporządzenia tymi prawami na rzecz nabywców
Jak zatem ocenić należy wspomniane umowy oraz zawarte w
aktach notarialnych wnioski o wpis prawa? Nie ulega wątpliwości,
że umowa zawarta w dniu 10 grudnia 1992 r. stanowi podstawę
wpisu prawa użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni. Problem pojawia się z kwalifikacją drugiej umowy, która została zawarta bez uprzedniego wpisu i rozpatrzenia wniosku zawartego w
akcie dokumentującym pierwszą umowę.
Nie podzielam poglądu, iż skoro spółdzielnia w chwili zawierania umowy w dniu 7 stycznia 1993 r. nie była użytkownikiem
wieczystym gruntu, to nie mogła zawrzeć skutecznie tej umowy,
a notariusz nie powinien sporządzić aktu notarialnego. Przyjmuje się, że w tym przypadku umowa jest nieważna.
Teoretycznie możliwe są dwa rozwiązania. Według pierwsze-
31
go, druga umowy jest ważna, ale do chwili wpisu prawa użytkowania wieczystego na podstawie umowy pierwszej, nie może stanowić dokumentu uzasadniającego wpis prawa na rzecz nabywców
w zakresie wskazanym w treści umowy. Wpis prawa w księdze
wieczystej, na podstawie umowy z dnia 10 grudnia 1992 r., powoduje powstanie tego prawa na rzecz spółdzielni, co uzasadnia
dokonanie stosownych wpisów prawa na podstawie umowy z
dnia 7 stycznia 1993 r.
Opowiadam się za rozwiązaniem drugim. Chodzi mianowicie
o udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy przedmiotem umowy
zobowiązującej do przeniesienia udziału użytkowania wieczystego wraz ze sprzedażą lokalu mieszkalnego można uczynić rzeczy
przyszłe (art. 234 w zw. z art. 155 § 2 k.c.). Podzielam stanowisko
tej części piśmiennictwa, która nie widzi przeszkód na gruncie
kodeksu cywilnego możliwości zawierania umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości traktowanej jako
rzecz przyszłą. Przy czym chodzi tutaj zarówno o nieruchomość
gruntową, jak i budynkową 33 .
Adaptując powyższe stanowisko do rozważanego przez nas
problemu należy przyjąć, że zawarcie w dniu 7 stycznia 1993 r.
umowy sprzedaży odrębnej własności lokali, bez wcześniejszego
powstania na rzecz spółdzielni prawa użytkowania wieczystego,
nie czyni tej umowy nieważną. Umowa sprzedaży lokali ma wyłącznie skutki zobowiązujące, ponieważ sprzedaż ta dotyczyła
rzeczy przyszłych, w chwili sprzedaży nie istniejących. Jeżeli nastąpi wpis prawa użytkowania wieczystego, na podstawie złożonego przez spółdzielnię wniosku z dnia 21 grudnia 1992 r. i
dołączonej do niego umowy z dnia 10 grudnia tegoż roku, wówczas powstanie na rzecz spółdzielni prawo użytkowania wieczystego. Po prawomocności wpisu, strony umowy z dnia 7 stycznia
1993 r. w wykonaniu zobowiązania wynikającego z tej umowy
mogą zawrzeć umowę o skutkach rzeczowych, polegającą na ustanowieniu odrębnej własności lokali i przeniesienia udziałów w
użytkowaniu wieczystym działki oraz współwłasności w częściach
33
Problem ten szerzej przedstawił E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Kraków - Warszawa 1974, s. 43 i n.
32
wspólnych budynku (art. 156 k.c.). Dopiero ta umowa może stanowić podstawę do stosownych wpisów praw w księgach wieczystych.
W postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis prawa niejednokrotnie sąd ma zasadnicze trudności z właściwą kwalifikacją samej umowy, na podstawie której wpis ma nastąpić. Powstaje
wówczas problem, czy w zakres kognicji sądu wchodzi upoważnienie do dokonywania wykładni woli stron zawierających umowę w formie aktu notarialnego, według dyrektyw zawartych w
przepisie art. 65 k.c.
W orzecznictwie oraz piśmiennictwie prezentowany jest pogląd, że zbycie nieruchomości wyczerpującej cały spadek może
być traktowane - w zależności od woli stron - bądź jako zbycie
przedmiotu spadkowego (art. 1036 k.c.), bądź jako umowa zbycia
spadku (art. 1051 k.c.). W razie wątpliwości co do rodzaju sporządzonej umowy, roztrzygnięcie zależeć ma od konkretnej sytuacji,
przy czym interpretacji woli stron należy dokonywać według zasad określonych w art. 65 k.c.34.
Pogląd ten został zakwestionowany przez E. Drozda 35 . Autor
wskazuje, że nie może być on przyjęty z dwu powodów. Po pierwsze - zarówno umowa o przeniesienie własności nieruchomości, jak
i umowa zbycia spadku wymagają formy aktu notarialnego. Jeżeli
akt notarialny obejmuje umowę o przeniesienie własności nieruchomości, dowód zmierzający do wykazania, że w rzeczywistości
strony zawarły umowę zbycia spadku, jest dowodem przeciwko
osnowie dokumentu. Przeniesienie własności a zbycie spadku,
to są przecież dwa całkiem różne typy czynności prawnych. Dowód przeciwko osnowie dokumentu jest z mocy art. 247 k.p.c.
niedopuszczalny. Byłby on dopuszczalny jedynie wówczas, gdyby
zmierzał do wykazania, że czynność zawarta w dokumencie jest
nieważna, jako pozorna. Wykazanie nieważności umowy przeno34
Post. SN z 15 X 1968 r. III CZP 96/68, OSN 1969, nr 4, poz. 64; A. Lichorowicz,
Stosowanie przepisu art. 526 k.c. w obrocie rolnym, „Studia Prawnicze" 1982, nr
3-4, s. 201; J. Pietrzykowski, [w:] Kodeks cywilny, komentarz, t. 3, Warszawa
1972, s. 2027.
35
E. Drozd, Z problematyki zbycia spadku obejmującego gospodarstwo rolne,
„ K r a k o w s k i e Studia Prawnicze", rok XIX, Ossolineum 1986, s. 64-65.
33
szącej własność nieruchomości nie mogłoby jednak doprowadzić
do uznania za ważną umowę zbycia spadku, obejmującego tę nieruchomość Po drugie - problem, czy w danym przypadku mamy
do czynienia z umową o przeniesienie własności nieruchomości,
czy umową zbycia spadku, pojawia się najczęściej wtedy, gdy między stronami istnieje co do tego spór. Wówczas odwołanie się do zgodnego zamiaru stron nic nie daje, ponieważ strony zaprzeczają
istnieniu takiego zamiaru: każda twierdzi co innego. Interesy stron
są rozbieżne od samego początku dokonywania transakcji. Dla nabywcy korzystniejsze jest, że w rzeczywistości miała miejsce umowa
przeniesienia własności, ponieważ nie odpowiada on wówczas za
długi spadkowe. Dla zbywcy na odwrót, korzystniejsze jest przyjęcie umowy zbycia spadku. Rozstrzygnięcie tego sporu to nie jest
kwestia wykładni umowy, spór dotyczy bowiem samego bytu umowy. Jeśli każda ze stron miała co innego na uwadze i dałoby się to
ustalić, to żadna umowa nie doszłaby do skutku wobec braku consensusu. Jeżeli natomiast nie da się tego obiektywnie ustalić, trzeba przyjąć to, co wynika z dokumentu, czyli że zawarta została
umowa o przeniesienie własności nieruchomości36. Ta ostatnia dyrektywa interpretacyjna w postępowaniu wieczystoksięgowym o
wpis prawa będzie miała decydujące znaczenie.
4. Treść w n i o s k u o wpis a dokumentacja postanowień
istotnych dla danej czynności prawnej zawartych w
akcie notarialnym
W praktyce notarialnej, w zdecydowanej większości przypadków, sporządzone akty notarialne zawierają wniosek o wpis
odpowiadający wymaganiom pisma wszczynającego postępowanie wieczystoksięgowe na podstawie art. 37 w zw. z art. 46 ustawy. Z reguły, we wniosku notariusz odnosi się do tych postanowień
umowy udokumentowanej w akcie, które stanowią podstawę uzasadniająca wpis. Zdarzają się jednak akty, z których treści nie zawsze jednoznacznie wynika dokumentacja postanowień istotnych
sporządzonej umowy (§ 3 art. 92 pr. o not.), a zawarty wniosek o
36
34
E. Drozd, Z problematyki ..., s. 65.
wpis nie odpowiada literalnej treści umowy.
Najczęściej inna jest nazwa umowy, a inna jej treść bądź też
dokumentuje się w akcie czas trwania umowy (np. przy ustanowieniu użytkowania wieczystego), podczas gdy prawo to powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej (wpis ma w tych
przypadkach charakter konstytutywny). Zdarzają się wreszcie
przypadki, że uczestnik postępowania wieczystoksięgowego w
piśmie skierowanym do sądu oświadcza, że jego zamiar oraz intencja złożonego oświadczenia woli nie zostały prawidłowo udokumentowane przez notariusza w akcie. We wszystkich jednak
przypadkach wniosek o wpis odpowiadał wymogom formalnym,
ale treść umowy, na którą się powołuje, jako podstawę wpisu, nie
jest w całości zgodna z treścią wniosku. Dla sądu wieczystoksięgowego powstają problemy wzajemnego stosunku treści wniosku
o wpis do treści udokumentowanej w akcie umowy.
Rozważmy niektóre wynikające stąd kwestie.
W piśmiennictwie zwraca się uwagę, że nie wiadomo co należy rozumieć pod pojęciem „istotna treść", którym posługuje się
przepis art. 92 § 3 pr. o not. 37
Tb, czy dane postanowienie jest istotne, zależy od oceny, ta zaś
od przyjętego kryterium, a kryteria mogą być różne. Z całą pewnością pod użytym w art. 92 § 3 pr. o not. sformułowaniem „treści
istotne dla tej czynności" nie należy rozumieć wyłącznie tzw. elementów przedmiotowo istotnych. Idzie tu bowiem o treści istotne
dla „tej" konkretnej czynności prawnej, a nie dla typu czynności
(czynność zawarta w akcie może być nienazwana, nie należeć do
żadnego typu, np. umowa kupna-sprzedaży). Istotnymi postanowieniami są: dla umowy warunkowej - postanowienie o warunku;
dla umowy o skutkach wyłącznie obligacyjnych - zamieszczenie
klauzuli wyłączającej skutek rzeczowy; dla umowy przeniesienia
własności na zabezpieczenie - oznaczenie tego właśnie celu itd.
Nie oznacza to wcale, że w wymienionych umowach tylko te postanowienia są istotne. Istotnym postanowieniem dla stron może
być na przykład oznaczenie chwili wydania nieruchomości, rozłożenie ceny na raty itp. Idąc tym tokiem rozumowania można
37
35
powiedzieć, że wszystko, co strony uzgodniły, jest dla nich istotne. Można też utrzymywać, że istotne są takie treści dokonywanej czynności, bez których żadna lub przynajmniej jedna ze
stron nie chciałaby dokonywać czynności38.
Rozważmy obecnie, jak kwestia owej „istotności dokumentowanej czynności prawnej" przedstawia się w niektórych aktach
notarialnych w kontekście wniosku o wpis prawa.
Jakie znaczenie przypisać wnioskowi zawartemu w akcie notarialnym, dokumentującym oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste, jeżeli w umowie zostało określone, że ustanawia się to
prawo na 99 lat, to jest do dnia 10 grudnia 2091 r. Wniosek odwołuje się do tej daty. W rozważanym przypadku prawo to powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej (art. XX p.w.k.c.).
Dopiero data wpisu powinna być datą początkową ustanowienia
tego prawa (art. 29 w zw. z art. 44 ustawy), która z reguły jest
inną datą (późniejszą) niż data zawarcia umowy i sporządzenia
aktu notarialnego.
Poddając próbie analizy powyższy problem trzeba stwierdzić,
że użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym. Okres, na
który oddaje się grunt w użytkowanie wieczyste, powinien być
wskazany w umowie. Również w drodze umowy następuje przedłużenie tego prawa, przy czym, podobnie jak przy ustanowieniu,
wymagana jest forma aktu notarialnego. Roszczenie o przedłużenie użytkowania wieczystego na dalszy okres ma charakter roszczenia cywilnoprawnego i może być dochodzone w drodze
sądowej 39 .
Określenie w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego końcowej daty, której początkowy termin został oznaczony w
akcie notarialnym w chwili zawarcia tej umowy, chociaż prawo
to powstaje dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej, nie czyni z tego powodu umowy nieważnej. Trzeba przyjąć, iż strony
umówiły się w ten właśnie sposób, oznaczając czas trwania pra38
E. Drozd, Forma ..., s. 37 i 38; zob. także Z. Radwański, [w:] System prawa
cywilnego, t. 1, Ossolineum 1985, s. 635-636; A. Szpunar, Zakres formy notarialnej przy przeniesieniu własności nieruchomości, „Nowe Prawo" 1987, nr 9, s. 3 i n.
39
J. Majorowicz, [w:] Kodeks cywilny, komentarz, t. 1, Warszawa 1972, s. 659.
36
wa użytkowania wieczystego, którego okres został wyznaczony
przez art. 236 § 1 k.c. - od lat 40 do 99. Sąd zatem wpisuje do
księgi wieczystej okres trwania użytkowania wieczystego, określony w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego, bez
względu na datę złożenia wniosku o wpis tego prawa w księgę
wieczystą (art. 29 ustawy). Celowe byłoby wskazać, iż notariusz,
sporządzający akt notarialny w przedmiotowej sprawie, powinien bardziej precyzyjnie określić - zgodnie z rzeczywistą wolą
stron - czas trwania użytkowania wieczystego przez udokumentowanie, iż oddanie gruntu następuje na okres 99 lat, licząc od
dnia wpisu tego prawa w księdze wieczystej. W takim przypadku sąd, wpisując omawiane prawo, określi czas trwania wieczystego użytkowania.
Trzeba zapytać, czy sąd może wpisać w księdze wieczystej
prawo własności w 1/5 części na rzecz Józefy N. w miejsce Franciszka P. na podstawie wniosku zawartego w akcie notarialnym zatytułowanym „umowa darowizny w wykonaniu zapisu".
Z treści aktu notarialnego wynika, że Franciszek P. był współwłaścicielem w 1/5 części nieruchomości, dla której prowadzona
jest księga wieczysta. W chwili sporządzenia umowy notariuszowi przedłożono postanowienie sądu rejonowego z dnia 3 września
1991 r., z którego wynika, że Franciszek P. jest spadkobiercą testamentowym powyższej nieruchomości oraz że tytułem zapisu
został zobowiązany do wydania zapisobierczyni, Józefie N., nieruchomości odpowiadającej powyższemu udziałowi we współwłasności. § 2 tego aktu brzmi: „w wykonaniu zapisu z powołanego w § 1
tego aktu testamentu Franciszek P. daruje Józefie N. cały swój
udział w opisanych w § 1 działkach, a Józefa N. oświadcza, że darowiznę tę przyjmuje i potwierdza, iż całkowicie został wykonany na jej
rzecz zapis z powołanego testamentu".
Mogą powstać wątpliwości, czy można dokonać powyższego
wpisu na podstawie „umowy darowizny", jeżeli z treści aktu wynika, że umowa ta została zawarta w wykonaniu zapisu testamentowego. W szczególności, czy umowa ta jest ważna.
Treścią zapisu spadkodawcy, zgodnie z art. 896 k.c., jest zobowiązanie spadkobiercy do spełnienia określonego świadczenia
majątkowego na rzecz oznaczonej osoby. Przedmiotem zapisu
37
może być zatem obowiązek przeniesienia prawa własności rzeczy, ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, wykonanie
określonego działania itp. Przedmiotem tym może być także zobowiązanie spadkobiercy do przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości40.
Wykonanie zapisu polega zatem na wykonaniu zobowiązania
powstałego wskutek zapisu. Spełnienie świadczenia przez osobę
obciążoną zapisem (w tym przypadku spadkobiercę Franciszka
P.) polegać powinno na zawarciu umowy z Józefą N., przenoszącej udział we współwłasności nieruchomości, której właścicielem
jest Franciszek P, na rzecz zapisobierczyni - Józefy N. Zawarcie
umowy powinno nastąpić na podstawie art. 156 k.c. Jest to bowiem umowa przenosząca własność nieruchomości, która zawierana jest w wykonaniu zobowiązania wynikającego z zapisu (art.
896 k.c.). Notariusz, sporządzający powyższy akt notarialny, nie
zwrócił uwagi na istniejące uregulowanie, błędnie tytułując umowę
jako „umowę darowizny w wykonaniu zapisu". Gdyby ograniczyć
się tylko do nazwy tej umowy, to trzeba zauważyć, że jako umowa
kauzalna zawiera w swojej treści causa donandi oraz causa solvendi. Mamy zatem do czynienia ze sprzecznymi przysporzeniami na
rzecz zapisobiercy.
Dokonując jednak wykładni oświadczenia woli stron, które
nie są ze sobą sprzeczne, choć błędnie udokumentowane w akcie
przez notariusza, trzeba zawsze mieć na uwadze, iż celem wykładni oświadczeń woli jest ustalenie miarodajnego dla prawa
sensu złożonych oświadczeń. Uwzględniać trzeba także swoistą
funkcję czynności prawnych służących regulacji indywidualnych
sytuacji prawnych, dokonywanych przez same zainteresowane
podmioty. W treści art. 65 § 1 k.c. jasno wypowiedziana została
ogólna dyrektywa postępowania, nakazująca ustalenie sensu
oświadczenia woli z uwzględnieniem kontekstu sytuacyjnego, w
jakim zostało ono złożone41.
40
41
38
Uchwała SN z 20 XI 1981 r. III CZP 48/89, OSN 1982, nr 4, poz. 49.
Z. Radwański, Zarys części ogólnej ..., s. 172 i 183.
W niniejszym przypadku niewątpliwie celem zawarcia umowy było przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości
w wykonaniu zapisu, którym obciążony był zbywca tej nieruchomości. Ponieważ zapis nie przenosi prawa własności, przeto w
wykonaniu zapisu spadkobierca (Franciszek P.) zawarł z zapisobierczynią (Józefą N.) umowę przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości 42 . Nadanie przez notariusza błędnej
nazwy umowie oraz częściowo błędnej treści jej istotnych postanowień, udokumentowanych w § 2 umowy, nie oznacza, że umowa ta jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Racjonalna wykładnia
umowy oraz wskazane wyżej dyrektywy tej wykładni pozwalają
przyjąć, że strony zawarły w rzeczywistości umowę przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości w wykonaniu zapisu (art. 156 w zw. z art. 896 k.c.). Sąd nie jest związany nazwą
umowy, dlatego też prawidłowo sprecyzowany w akcie notarialnym wniosek o wpis udziału we współwłasności nieruchomości w
miejsce dotychczasowego współwłaściciela Franciszka P. na rzecz
Józefy N., czyni zadość podstawie wpisu, o której mowa w art. 46
ustawy. Tak więc, sąd dokonując stosownego wpisu w dziale drugim księgi wieczystej, jako podstawę dokumentu wskaże umowę
przeniesienia udziału we współwłasności, zawartą w dniu
w
wykonaniu zapisu testamentowego z dnia ....
W umowie darowizny w § 1 i 2 notariusz odnotował, iż Marcin J. zmarł w 1981 r., a spadek po nim przypadł między innymi
na rzecz jego siostry Antoniny K. w 6/30 częściach, na podstawie
postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Antonina K. zmarła
w 1984 r., a spadek po niej przypadł na rzecz jej córki Zofii S.,
na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.
Zgodnie z treścią § 3 umowy Zofia S., jako darczyńca, „daruje w
całości swoje prawa spadkowe" bratu, Janowi J., jako obdarowanemu, a tenże oświadczył, że darowiznę przyjął.
We wniosku o wpis „obdarowany wnosi o ujawnienie w księdze wieczystej jego prawa własności na podstawie powyższej
42
S. Wójcik, [w:] System prawa cywilnego, t. 4, Ossolineum 1986, s. 255.
39
umowy darowizny". W postępowaniu o wpis uczestniczka Zofia
S., jako darczyńca, złożyła do sądu pismo, w którym zarzuciła,
że darowała bratu tylko te prawa spadkowe po swojej matce Antoninie K., które ona nabyła z kolei w drodze spadku po swoim
bracie Marcinie J., którego udział w działce nr 502/4 wynosił 1/8
części. Zaprzeczyła, jakoby darowała bratu „w całości swoje prawa spadkowe", jak to zostało udokumentowane w akcie notarialnym.
Sąd oczywiście dokonał wpisu współwłasności działki na
rzecz obdarowanego, w miejsce Marcina J. Niewłaściwie użyte w
akcie sformułowanie o „darowaniu w całości praw spadkowych"
nie mogło odnieść żadnego skutku co do zawartej przez strony
umowy darowizny udziału we współwłasności nieruchomości.
5. „Związanie" sądu treścią wniosku o wpis zawartego w
akcie notarialnym
Dotychczas omawialiśmy sytuacje, w których treść wniosku
sformułowana była prawidłowo, ale odmowa wpisu spowodowana była tym, iż dołączony do wniosku wpis aktu notarialnego nie
mógł stanowić wystarczającej podstawy do wpisu. Wskazywaliśmy także na wnioski, które zostały przez sąd uwzględnione,
chociaż dołączone doń umowy, zawarte w formie aktu notarialnego, wymagały stosownej wykładni sądu bądź uzupełnienia żądanego dokumentu, który nie został stwierdzony w treści aktu
podczas jego sporządzenia.
Obecnie zajmiemy się przypadkami, w których akt notarialny
sporządzony został zgodnie z unormowaniami przewidzianymi w
prawie o notariacie oraz z innymi przepisami regulującymi daną
czynność prawną (umowę), ale zawarty w akcie wniosek o wpis
sformułowany „na podstawie tego aktu" nie może zostać uwzględniony, gdyż jego treść jest sprzeczna z udokumentowaną umową. Wypowiada się wówczas stanowisko, że sąd nie powinien być
„związany" takim wnioskiem, tylko dokonać wpisu na podstawie
rzeczywistej treści umowy, sporządzonej w formie aktu notarialnego.
40
Poglądu takiego nie podzielam. Posłużmy się najpierw przykładem zaczerpniętym z praktyki notarialnej.
Przedsiębiorstwu państwowemu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu
Państwa oraz prawo własności budynków położonych na tej nieruchomości. Przedsiębiorstwo to w 1992 r. zawarło umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz prawa własności
budynkowej, na podstawie której nabywcą był Skarb Państwa, w
którego imieniu występowała państwowa jednostka organizacyjna jako strona kupująca. Na podstawie tej umowy notariusz
sprecyzował wniosek o wpis tej treści, iżby w dziale drugim księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, wpisać prawo
użytkowania wieczystego działki oraz własności budynku w
miejsce zbywcy na rzecz Skarbu Państwa - jako nabywcy.
W świetle przytoczonego stanu faktycznego, nie można odmówić trafności samej treści umowy sprzedaży udokumentowanej
w akcie notarialnym. Umowa sprzedaży jest ważna. Zarówno
prawo użytkowania wieczystego, jak i prawo własności budynkowej może być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Nabywcą
tych praw może być również w tym przypadku Skarb Państwa
(art. 33 i 34 k.c. w zw. z art. 237 oraz art. 155 § 1 i art. 46 § 1
k.c.). Jednakże wniosek o wpis został błędnie sprecyzowany. Jeżeli Skarbowi Państwa jako nabywcy przysługiwało prawo własności do przedmiotowego gruntu, to nie może tej osobie prawnej
zarazem przysługiwać do opisanej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego oraz prawo odrębnej własności budynkowej.
Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z
1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) państwowej jednostce organizacyjnej, nie posiadającej osobowości prawnej, przysługuje do nabytego gruntu prawo zarządu. Prawo to dotyczy nabytych gruntów
wraz z położonymi na nich budynkami i urządzeniami trwale
związanymi z gruntami, które stanowią nadal własność Skarbu
Państwa. Wspomniane państwowe jednostki organizacyjne mogą uzyskiwać grunty stanowiące własność Skarbu Państwa w
zarząd na podstawie umowy, o której mowa w art. 9 ust. 2 w zw.
z art. 33 ust. 2 cyt. ustawy.
41
Tak więc, w świetle przytoczonych przepisów, nabyta w drodze czynności prawnej nieruchomość sprawia, że z mocy prawa
gaśnie odrębna własność budynku znajdującego się na tym gruncie. Budynek staje się częścią składową nieruchomości (art. 47 §
1 k.c.), do którego nabywcy przysługuje prawo zarządu. Wniosek
o dokonanie wpisu w omawianym przypadku powinien zawierać
wykreślenie prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynkowej, przysługującego przedsiębiorstwu państwowemu
jako zbywcy, oraz uzupełnienie wpisu dotychczasowego, odnoszącego się do właściciela - Skarbu Państwa, przez oddanie „w zarządzie państwowej jednostki organizacyjnej" jako nabywcy (§ 17
pkt 1 rozp. wyk. do ustawy). Natomiast w dziale I - O tej księgi
wieczystej „sposób korzystania" - dane określające charakter gospodarczy nieruchomości jako działki zabudowanej.
Po prawomocnej odmowie wpisu wystarczyło złożyć prawidłowy wniosek o wpis, który podlegałby rozpoznaniu przez sąd na
podstawie porządzonej wcześniej umowy sprzedaży. Tymczasem
notariusz sporządził w formie aktu notarialnego „oświadczenie
sprostowawcze do umowy sprzedaży z dnia 12 sierpnia 1992 r.
Rep. A
W § 1 tego oświadczenia dokonał opisu treści zawartej już umowy sprzedaży, zaś w § 3 udokumentował, że „umawiające się strony stwierdzają, iż w związku z nabyciem przez
Skarb Państwa - jako właściciela gruntu - prawa wieczystego użytkowania wyżej opisanych działek, prawo to wygasa, jak również w
związku z tym wygasa obowiązek uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste działek obciążających dotychczasowe przedsiębiorstwo jako sprzedawcę. Ponadto strony stwierdzają, że w związku
z wygaśnięciem wieczystego użytkowania - nabyte powyższą
umową sprzedaży budynki stanowią część składową gruntu". Następnie § 5 powyższego oświadczenia stwierdza, że „strony dokonują zmiany § 5 umowy sprzedaży w ten sposób, że wykreślają całą
treść tego paragrafu i wprowadzają nową jego treść: strony wnoszą, aby na podstawie opisu i mapy uzupełniającej z dnia ... oraz
sprzedaży z dnia 12 sierpnia 1992 r., a także tego aktu, wpisano w
dziale drugim księgi wieczystej nr ... prawo własności na rzecz
Skarbu Państwa, przy równoczesnym wykreśleniu poprzednich
wpisów w tym dziale". W § 6 przytoczonego dokumentu stwierdza
42
się, że pozostałe postanowienia umowy sprzedaży nie zmienione
tym aktem są dla stron wiążące, a oświadczenie niniejsze czynią
integralną częścią umowy sprzedaży.
Treści przytoczonego aktu notarialnego nie można absolutnie uznać za „oświadczenie sprostowawcze do umowy sprzedaży". W istocie bowiem strony nic nie „prostują" w zakresie
postanowień umowy sprzedaży. § 1 i 2 powyższego oświadczenia
są zwykłym opisem sporządzonego już wcześniej aktu, który
udokumentował zawarcie umowy sprzedaży. Tłumaczenie zaś w
akcie sprostowawczym, jakie skutki prawne powstały w związku z zawartą umową sprzedaży z dnia 12 sierpnia 1992 r., nie
jest rolą ani notariusza, ani tym bardziej stron. Zatem opis ten
nie „prostuje" żadnego elementu istotnego umowy. Stwierdzenie
w § 5 powyższego oświadczenia, że strony dokonują zmiany § 5
umowy sprzedaży nie polega na prawdzie, gdyż § 5 aktu, a nie
umowy, zawierał wniosek (błędny) o wpis, który został przez
sąd oddalony. W istocie § 5 przytoczonego oświadczenia, sporządzonego w formie aktu notarialnego, jest niczym innym, jak
wnioskiem stron o wpis prawa. Należy zauważyć, że wniosek
ten nie jest w pełni prawidłowy, gdyż wnosi o wpis prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Wpis ten istnieje
w księdze wieczystej, gdyż jak wspomniano wyżej, ujawnionym
właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Chodziło tylko o wykreślenie dotychczasowych wpisów w zakresie prawa użytkowania wieczystego i odrębnej własności budynkowej oraz uzupełnienie
wpisu przez wskazanie, że nabywca - jako jednostka organizacyjna działająca w imieniu Skarbu Państwa - sprawuje zarząd nieruchomości, stanowiącej nadal własność Skarbu Państwa.
Dotykamy w tym miejscu istotnego zagadnienia, a mianowicie, czy notariusz jest kompetentny sporządzić wniosek o wpis,
jeżeli akt notarialny, jakim jest powyższe „oświadczenie sprostowawcze do umowy sprzedaży", nie dokumentuje żadnej treści, która odnosi się do ustanowienia, zmiany lub zrzeczenia się
prawa ujawnionego w księdze wieczystej (por. art. 39 ustawy).
Treść tę bowiem zawiera umowa sprzedaży, a nie oświadczenie
sprostowawcze.
43
Wydaje się, że przepis art. 39 ustawy takiej możliwości nie
przewiduje.
Kompetencje notariusza określa prawo o notariacie. Notariusz jest powołany do dokonywania czynności notarialnych (art. 1 §
1 oraz art. 79). Nakaz ten należy traktować jako obowiązek samoistny notariusza. Czasem jednak ustawodawca, w ramach dokonywanej czynności notarialnej, nakłada na notariusza niejako dodatkowy
wymóg w ramach tzw. staranności zawodowej. Wyrazem tego jest
przepis, który statuuje, że przy dokonywaniu określonej czynności
notarialnej notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla
których czynność ta może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 pr.
o not.). Wyrazem tego obowiązku czuwania w zakresie sporządzonych aktów notarialnych, których treścią jest ustanowienie, zmiana
lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej - jest nakaz ustawodawcy nałożony na notariusza co do powinności zawarcia
w takim akcie wniosku o dokonanie wpisu (art. 39 ustawy). Nie jest
to zatem samoistny obowiązek notariusza, jakim jest sporządzenie
na przykład umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, a nakaz
związany z dokonaniem tego aktu, który dokumentuje określone
czynności prawne, odnoszące się do ustanowienia, zmiany lub zrzeczenia się prawa. Zawarty w takim akcie notarialnym wniosek o dokonanie wpisu nie jest objętny treścią udokumentowanej w akcie
umowy sprzedaży, a należy traktować go jako inne stwierdzenie aktu
notarialnego. Stwierdzenia te nie mają żadnego wpływu na ocenę
ważności udokumentowanej czynności prawnej.
W rozważanym przypadku nie chodziło o zmianę lub uzupełnienie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Inną
zupełnie jest rzeczą wprowadzenie poprawek do aktu, choćby w zakresie wniosku o wpis prawa 43.
Tytułem przykładu warto tylko przypomnieć, że w akcie notarialnym, dokumentującym czynność prawną, notariusz zamieszcza także stwierdzenia co do pobranych podatków i opłat skarbowych
43
Na różnice te zwraca uwagę E. Drozd, Forma ..., s. 30; tenże: Problematyka
formy czynności prawnych na tle art. 77 k.c., „Studia Prawnicze" 1973, nr 38.
44
(art. 7 pr. o not.) oraz wysokości pobranego wynagrodzenia (art.
89 § 2 pr. o not.), powołując podstawę prawną. W związku z tym
uregulowaniem aktualny jest pogląd Sądu Najwyższego , że
niezamieszczenie w akcie opłat oraz podatków nie ma wpływu
na ocenę ważności sporządzonej umowy w tym akcie ani akt ten
nie traci przez to charakteru dokumentu urzędowego44.
44
Wyrok SN z 18 VII 1985 r. II CR 223/85 oraz moja glosa, „Nowe Prawo" 1988,
nr 2-3, s. 167 i n.
45

Publikacja darmowa

Transkrypt

Podobne dokumenty

Jakie umowy wymagają aktu notarialnego? Mimo, iż w Polsce

DAROWIZNA ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

6 dobrych rad tworzenia wpisów na blogu

wniosek testatora o sprostowanie wpisu

Wykaz nieruchomości

PRZEJMOWANIE WPISU Aby przejąć wpis, czyli stać się

Zawarcie znaczącej umowy

o sprostowanie aktu stanu cywilnego Załączniki: 1. Odpis zupełny

Sześć rad, jak tworzyć dobre wpisy

typ pliku: - bip.powiat.klodzko.pl