Operat Szacunkowy

Transkrypt

Operat Szacunkowy

OPINIA
OKREŚLENIA AKTUALNEJ WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM JEDNORODZINNYM, POŁOŻONEJ
W MIEJSCOWOŚCI LWÓWEK ŚLĄSKI ul. Przyjaciół Żołnierza 13, obręb 1,
działka nr 144 o pow. 0,0328 ha, pow. lwówecki, woj. dolnośląskie, KW JG1S/00011594/6
Sygn. akt Km 637/13
Szacuję aktualną wartość rynkową nieruchomości
WN = 597 500 zł
Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy pięćset złotych
AUTOR OPERATU
Data wyceny : 27 czerwca 2014 r.
Lwówek Śląski ul. Przyjaciół Żołnierza 13, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym
………………………………………………………………………………………………………………………
Wyciąg z opinii
Przedmiot
wyceny
Cel wyceny
Daty istotne dla
wyceny
Nieruchomość gruntowa, oznaczona jako działka ewidencyjna nr 144,
o powierzchni 0,0328 ha ( 328 m2), zabudowana budynkiem mieszkalnym
jednorodzinnym w zabudowie zwartej, segment skrajny o Pu - 419 m 2 , ul. Przyjaciół
Żołnierza 13, Lwówek Śląski, obręb 1, pow. lwówecki, woj. dolnośląskie. Budynek
mieszkalny jest obiektem dwukondygnacyjnym z poddaszem użytkowym,
przedwojenny, po kapitalnym remoncie i modernizacji w 2000r. , dach konstrukcji
drewnianej, pokryty blachodachówką, stolarka okienna i drzwiowa nowa, ogrzewanie
c.o. etażowe, ogrzewanie z pieca na paliwo stałe, budynek w dobrym stanie
technicznym, zamieszkały.
Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Lubaniu, IX Zamiejscowy
Wydział V Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Lwówku Śląskim, prowadzi księgę
wieczystą nr JG1S/00011594/6
Najbliższe otoczenie szacowanej nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna i
mieszkalno - usługowa. Dostęp komunikacyjny dobry, bezpośrednio od drogi
publicznej o nawierzchni asfaltowej ulica Przyjaciół Żołnierza.
Działka nr 144, wyposażona w następujące sieci infrastruktury technicznej: sieć
elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazowa.
Przeznaczenie nieruchomości w/g miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług
Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa
własności nieruchomości zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w
postępowaniu egzekucyjnym
Data sporządzenia wyceny 27 czerwca 2014r.
Data na która określono wartość przedmiotu wyceny 06 maja 2014r.
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 06 maja
2014r.
Zastosowana
procedura
Data dokonania oględzin nieruchomości 06 maja 2014r.
Do wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę
porównywania parami.
Oszacowano określoną w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW)
wartość rynkową przedmiotu wyceny dla Aktualnego Sposobu Użytkowania
Nieruchomości. Tak rozumiana wartość rynkowa oznacza, że nieruchomość jest
i będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, że
nie jest zajęta przez Właściciela i że jest dostępna do sprzedaży.
Aktualna wartość
nieruchomości
WN = 597 500 zł
2
………………………………………………………………………………………………………………………
SPIS TREŚCI
Przedmiot i zakres wyceny.........................................................................................4
2. Cel wyceny.................................................................................................................4
3. Podstawy opracowania wyceny.................................................................................4
3.1.Podstawy formalne wyceny........................................................................................4
3.2. Podstawy prawne.......................................................................................................4
3.3. Uwarunkowania prawne wyceny...…………………………………………………4
3.4.Podstawy metodologiczne...................................................................................... ...5
3.5.Źródła danych merytorycznych.............................................................................. ...6
3.6.Określenie dat istotnych dla wyceny..................................................................... ....6
4. Stan przedmiotu wyceny........... ................................................................................6
4.1. Stan prawny...............................................................................................................6
4.2. Lokalizacja, otoczenie i informacje ogólne……......................................................6
4.3. Przeznaczenie w planie.............................................................................................6
4.4. Opis działki………………………………………………………………………...6
4.5. Opis budynku mieszkalnego.....................................................................................7
5. Analiza rynku……………………………………………………………………….8
6. Sposób wyceny.........................................................................................................9
7. Wycena nieruchomości zabudowanej ....................................................................10
8. Ustalenia końcowe..................................................................................................16
9. Zastrzeżenia i oświadczenia …………....................................................................16
Załączniki.......................................................................................................................17
1.
3
………………………………………………………………………………………………………………………
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiotem wyceny jest:
Nieruchomość gruntowa, oznaczona jako działka ewidencyjna nr 144, o powierzchni 0,0328 ha ( 328 m2),
zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie zwartej, segment skrajny o Pu - 419
m2, ul. Przyjaciół Żołnierza 13, Lwówek Śląski, obręb 1, pow. lwówecki, woj. dolnośląskie.
Nieruchomość posiada urządzoną Księgę Wieczystą nr JG1S/00011594/6, prowadzoną przez Sąd
Rejonowy w Lubaniu, IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Lwówku Śląskim.
Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności nieruchomości
zabudowanej
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności nieruchomości
zabudowanej, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym Sygn. akt Km 637/13
prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lubaniu Małgorzata Powalska
– Graba Kancelaria Komornicza w Lwówku Śląskim
3. PODSTAWY OPRACOWANIA WYCENY
3.1 Podstawy formalne wyceny
Podstawę formalną wyceny stanowi umowa o dzieło Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym,
w Lubaniu Małgorzata Powalska – Graba Kancelaria Komornicza w Lwówku Śląskim , 59 – 600
Lwówek Śląski ul. Oświęcimska 3, z dnia 04.04. 2014r. a Biurem Obrotu i Wyceny Nieruchomości
Kilarska Anna Sędzimirów 73A, 59 – 524 Pielgrzymka
3.2 Podstawy prawne
 Ustawa z 29.08.1997r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. nr 167, poz. 1191 z 2006r. z
późn. zm.)
 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968r. w sprawie czynności komorników (
Dz.U. nr 10 poz. 52 z 1968r. z późn. zm. )
 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ( tekst jednolity Dz. U. z 2014r,
poz. 518 – obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 02.04.2014r. w
sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami )
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. . U . Nr 207, poz. 2109) z późn. zmianami
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14.07.2011r.zmieniające Rozporządzenie w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. – 2011r, Nr 165, poz. 985 z
dnia 11.08.2011r.
 Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23.04.1964r. (Dz.U. nr 16 poz. 93 z 1964r.z późn. zm. )
 Ustawa Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia 17.11.1964r. ( Dz.U. nr 43 poz. 296 z 1964r.z
późn. zm. )
 Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece ( Dz. U. Nr 19, poz 147, z 1982 r .,
z póź. zm.)
3.3. Uwarunkowania prawne wyceny
Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.
art. 150 ust. 1 pkt.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
„W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej
ust. 2
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu
Uwarunkowania prawne tak określonej wartości nieruchomości są uregulowane w art. 150 ust. 1 pkt.1
, art. 151.ust.1. pkt.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania
na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
4
………………………………………………………………………………………………………………………
-
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
Art. 152.ust.1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są
uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości
Ust.2 Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego,
dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich
Ust. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową
nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu
mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową
nieruchomości
art.153 ust. 1
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu
rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do
nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście
porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości
wycenianej.
Ust. 2 Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w
szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji
Ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje także w art. 4 pojęcia nieruchomości podobnej oraz
staniu nieruchomości
16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z
nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie,
sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;
17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan
techniczno – użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień
zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona
Z Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego wynika, że:
§ 4.1 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych
nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny
średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny,
której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu
rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968r. w sprawie czynności komorników
§ 136.1.
Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych
nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania
oszacowania.
3.4. Podstawy metodologiczne
1. . „ Powszechne Krajowe Zasady Wyceny”
– wydane przez Polską Federacje Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
2. „ Wycenia nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” M. Prystupa
Warszawa 2001r.
3. PN – 70/B – 02365 – Powierzchnia Budynków,
4. „ Zasady Ustalenia Zużycia Technicznego Budynków” – skrypt, wyd. WACETOB PZITB
Warszawa 1992 r.
5
………………………………………………………………………………………………………………………
3.5. Źródła danych merytorycznych
Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 06 maja 2014 r.
Notowania cen nieruchomości będące w posiadaniu autora operatu
Analiza rynku lokalnego
Baza danych o rynku nieruchomości na badanych obszarze
Wypis z rejestru gruntów i fragment mapy ewidencyjnej
Księga Wieczysta nr JG1S/00011594/6
Decyzja Burmistrza Gminy i Miasta Lwówek Śląski w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości
Akt notarialny Rep. A nr 2434/2001 z dnia 30.09.2001r.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miasta Lwówek Śląski
3.6. Określenie dat istotnych dla wyceny
Data sporządzenia wyceny 27 czerwca 2014 r.
Data, na która określono wartość przedmiotu wyceny 06 maja 2014 r.
Data, na która uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 06 maja 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości 06 maja 2014 r.
4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY
4.1. Stan prawny ustalony na podstawie odpisu z Księgi Wieczystej nr JG1S/00011594/6,
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Lubaniu, IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z
siedzibą w Lwówku Śląskim
Dział I : Oznaczenie nieruchomości
miejscowość Lwówek Śląski działka nr 144, AM – 6, obręb 1, ul. Przyjaciół Żołnierza 13, działka
gruntu zabudowana, obszar 0,0328 ha
wpisu dokonano także na podstawie Decyzji w sprawie odpłatnego przekształcenia prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności z dnia 8.11.1999r. k.6
Dział II : Własność: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska
Piotr Jan FEHRING DWORAK S. Jana i Haliny
Agnieszka Teresa FEHRING DWORAK c. Zbigniewa i Ewy
Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia
Wpisy Ostrzeżenia wg dołączonego Odpisu z Księgi wieczystej w załącznikach do operatu
Dział IV: Hipoteki
Wpisy hipotek wg dołączonego Odpisu z Księgi wieczystej w załącznikach do operatu
4.2. Lokalizacja , otoczenie i informacje ogólne
Wyceniana nieruchomość położona jest w pośredniej części miasta przy drodze wylotowej w kierunku
do Bolesławca, obok Ośrodka Kultury, wśród zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej i usługowej.
Teren uzbrojony w energię elektryczną, wodną, kanalizacyjną , gazową, telefoniczną. Powiązania z
otoczeniem bezkonfliktowe. W sąsiedztwie nie planuje się wysypiska śmieci.
4.3. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obrębu 2, miasta Lwówek
Śląski, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej w Lwówku Śląskim nr XIII/111/11 z dnia 27.10.2011r.
ogłoszona w Dz.Urz. Woj. Doln. nr 272 poz.5121 z 2011r.
- działka nr 144 położona jest na terenie zabudowa mieszkalnej wielorodzinnej i usług, oznaczona
symbolem MW/U
4.4. Opis działki
Województwo
Powiat
Obręb
Arkusz mapy
Nr działki
Powierzchnia działki
- dolnośląskie
- lwówecki
- 1, Lwówek Śląski
- 6
- 144
- 328 m2 ( 0,0328 ha )
6
………………………………………………………………………………………………………………………
Uzbrojenie działki
- sieć elektryczna, wodno – kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna
Teren płaski, kształt regularny - prostokątny.
Na działce posadowiony budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie zwartej, segment skrajny i
dobudowany budynek magazynowo - gospodarczy. Dostęp do wycenianej nieruchomości
bezpośrednio zjazdem z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej ( ulica Przyjaciół Żołnierza )
4.5. Opis budynku mieszkalnego jednorodzinnego
Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie zwartej, dwukondygnacyjny z poddaszem aktualnie
w trakcie adaptacji na cele mieszkalne, niepodpiwniczony, na poziomie parteru znajdują się
pomieszczenia dawnego sklepu ze stolarką okienna ( wg oświadczenia Pani Agnieszki Dworak sklep
został zlikwidowany a budynek użytkowany jest tylko jako mieszkalny na dowód czego
przedstawiona została Decyzja Burmistrza Gminy i Miasta Lwówek Śląski w sprawie wymiaru
podatku od nieruchomości, w której widnieje zapis budynek mieszkalny)
Budynek o konstrukcji i technologii wykonania tradycyjnej, wybudowany w okresie międzywojennym
ubiegłego stulecia, po kapitalnym remoncie i modernizacji w 2000r. z częścią magazynowo –
gospodarczą murowaną z pustaków, stropodach masywny.
ELEMENTY KONSTRUKCYJNE BUDYNKU
Fundamenty – odkrywek nie wykonywano
Ściany zewnętrzne murowane z cegły ceramicznej, ocieplone styropianem
Ściany wewnętrzne murowane z cegły ceramicznej, na poddaszu ściany działowe regipsy na ruszcie
metalowym
Kominy – murowane z cegły ceramicznej, przewody wentylacyjne murowane z cegły z
zastosowaniem pustaków wentylacyjnych
Stropy – masywne i drewniane
Dach konstrukcji drewnianej, dwuspadowy, pokryty blachodachówką, ocieplony wełną mineralną
Schody – wewnętrzne na I piętro żelbetowe obłożone płytkami antypoślizgowymi, na poddasze
drewniane nowe
Stolarka drzwiowa – na parterze drzwi wejściowe z pcv, wewnętrzne płycinowe pełne i częściowo
przeszklone, tarasowe nowe z pcv, w części gospodarczej brama garażowa i drzwi z pcv
Stolarka okienna – w całym budynku wymieniona na pcv
Posadzki i podłogi – na parterze płytki ceramiczne, na I piętrze panele podłogowe, płytki ceramiczne,
na poddaszu panele podłogowe, deski podłogowe, płyty OSB
Tynki wewnętrzne – cementowo – wapienne, ozdobne, panele ścienne, w kuchni ekran z płytek
ceramicznych, w łazience glazura.
Elewacja – tynk strukturalny, barwiony
Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej
Instalacje : elektryczna , wodna, kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna, odgromowa
Ogrzewanie c.o. etażowe piec na paliwo stałe
Dane techniczne budynku przyjęto z operatu szacunkowego udostępnionego przez Panią Dworak w
czasie oględzin nieruchomości, który został sporządzony przez Rzeczoznawcę Majątkowego Bogdana
Mejer z dnia 09.05.2007r.
- powierzchnia użytkowa – 419 m2
- powierzchnia zabudowy – 205 m2
- powierzchnia całkowita – 481 m2
- kubatura – 1224 m3
Układ funkcjonalny budynku :
- parter – holl z komunikacją, pokoje, wc, kotłownia, część magazynowo – gospodarcza
- I piętro – pokoje, łazienka z wc, kuchnia, holl z komunikacją, taras nad całą częścią magazynowo
– gospodarczą
- poddasze – pomieszczenia przygotowane do adaptacji na cele mieszkalne
Stan techniczny budynku – średni. Standard wykończenia przeciętny
5. ANALIZA RYNKU
7
………………………………………………………………………………………………………………………
Lwówek Śląski to miasto ukierunkowane na rozwój usług i turystyki przygranicznej, leży w regionie
bogatym w złoża piasków i minerałów, jest jednym z najstarszych miast w Polsce. Lwówecki ratusz
uchodzi za jeden z najładniejszych w całym kraju. Gotycko – renesansową budowlę wzniesiono w
XIV w. Miasto posiada bardzo dobrze zachowany układ fortyfikacji miejskich pochodzących z XIII –
XVII w. Bogata historia miasta i rejonu a także dogodne położenie geograficzne, w pobliżu przejść
granicznych z Niemcami i Czechami, bogate złoża agatowe ( corocznie organizowane jest w mieście
Agatowe Lato, na które zjeżdżają z całego świata wystawcy i kolekcjonerzy kamieni szlachetnych ),
stwarza dodatkowe możliwości rozwoju miasta.
W Lwówku Śląskim ma siedzibę wiele instytucji bankowych, ubezpieczeniowych, towarzystw
gospodarczych i leasingowych, działają ośrodki dydaktyczne Szkół Średnich i Zawodowych, w
mieście otworzyły swoje sklepy sieci: INTERMARCHE, Biedronka, EKO, NETTO . Projektowane
inwestycje komunikacyjne, utworzenie strefy gospodarczej, mogą być czynnikiem wyraźnie
aktywizującym miasto i należy się spodziewać iż Lwówek Śląski może w przyszłości stać się
wiodącym ośrodkiem miejskim w regionie. Aktualnie w mieści notuje się wysokie bezrobocie, brak
nowych miejsc pracy odbija się również na rynku nieruchomości. Powstało dużo pustostanów wśród
lokali usługowych, kryzys nie ominął i tego sektora.
Oferowane ceny sprzedaży lokali mieszkalnych są znacznie wyższe od zawartych transakcji kupna –
sprzedaży. Świadczy to o większej podaży niż popyt i mniejszym zasobie finansowym potencjalnych
nabywców. Barierą są tu również trudności w otrzymaniu kredytów hipotecznych na zakup
nieruchomości.
Na terenie miasta zanotowano nieliczne transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych
budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, rynek rozszerzono o miejscowości wg wykazu
analizowanych transakcji
Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych rynkowych określono
właściwy rynek nieruchomości podobnych:
- rodzaj rynku: budynki mieszkalne jednorodzinne
- obszar rynku: miasto Lwówek Śląski i miejscowości wg wykazu analizowanych transakcji
- okres badania cen od kwietnia 2012 roku do czerwca 2014 roku
W zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi, zanotowano:
Cenę maksymalną CMAX – 2 797 zł/ m2
Cenę minimalną CMIN - 1 103 zł/m2
Wśród zanotowanych transakcji nieruchomości gruntowych zanotowano:
Cenę maksymalną CMAX – 115,07 zł/ m2
Cenę minimalną CMIN - 60,44 zł/m2
Przyjęte do porównań budynki mieszkalne wybudowane w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego
stulecia i młodsze, murowane najczęściej z cegły, pustaków ceramicznych, gazobetonu, ze stolarką
drzwiową i okienną nowego typu, bądź po wymianie z garażami wbudowanymi bądź wolnostojącymi.
W procesie wyceny mogą być stosowane przez rzeczoznawcę różne jednostki porównawcze, w
zależności od rodzaju nieruchomości i dostępności danych rynkowych. W tym przypadku przyjęto do
wyceny jako jednostkę porównawczą powierzchnię użytkową 1 m2 budynków mieszkalnych.
Do porównań przyjęto budynki mieszkalne porównywalne do wycenianego pod względem położenia,
stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania, wielkości powierzchni użytkowej, otoczenia i
innych cech mających wpływ na jej wartość.
W wyniku analizy stwierdzono, że ceny nieruchomości spadają wraz ze wzrostem odległości od
centrum miasta, ośrodków handlowych, usługowych, głównych ciągów komunikacyjnych,
atrakcyjności położenia, stanu technicznego budynku, powierzchni użytkowej. Dane porównawcze
przyjęte w niniejszym operacie, zaczerpnięte zostały z badanych aktów notarialnych.
O ile w poprzednich latach następował wzrost cen nieruchomości, to aktualny okres charakteryzuje się
stabilizacją, związane jest to ze wzrostem kosztów kredytów bankowych, z zaostrzeniem warunków
kredytowania przez banki i sytuacja na rynkach nieruchomości innych krajów
Na terenach małych miast jakim jest również Lwówek Śląski występuje najczęściej sprzedaż
budynków mieszkalnych jednorodzinnych do remontu, nowe zdarzają się niezmiernie rzadko, każdy
buduje budynki mieszkalne jednorodzinne z myślą o własnych potrzebach, tylko w wyjątkowych
sytuacjach decyduje się na sprzedaż. Najczęściej nabywcami takich nieruchomości są ludzie młodzi,
którzy szukają spokojnego miejsca położonego w okolicy o pięknych walorach krajobrazowych z
8
………………………………………………………………………………………………………………………
dostępną infrastruktura techniczną, blisko miejsc pracy z dogodnym dostępem komunikacyjnym.
Największym zainteresowaniem cieszą się budynki o niewielkiej powierzchni w przedziale 100 – 150
m2.
6. SPOSÓB WYCENY
Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania należy do wyłącznych uprawnień
rzeczoznawcy majątkowego, a ten dokonując wyboru ma obowiązek uwzględnić w szczególności
następujące kryteria: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz funkcje wyznaczoną dla niej
w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
zagospodarowania nieruchomości, dostępne dane o cenach rynkowych, zakres wyceny, stan prawny
nieruchomości, uwarunkowania wynikające z podstaw materialno – prawnych wyceny oraz jej
ewentualna zabytkowość.
Oszacowano określoną w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) wartość rynkową
przedmiotu wyceny dla Aktualnego Sposobu Użytkowania Nieruchomości. Tak rozumiana wartość
rynkowa oznacza, że nieruchomość jest i będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej
użytkowania, że nie jest zajęta przez Właściciela i że jest dostępna do sprzedaży.
Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę
porównywania parami. Obszar analizy rozszerzono o miejscowości gdzie wystąpiły w obrocie
wolnorynkowym nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi o dużej powierzchni
użytkowej.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu
rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od
nieruchomości wycenianej oraz w razie konieczności uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek
upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej.
W ramach podejścia porównawczego wyróżnia się metody: porównywania parami, korygowania ceny
średniej, analizy statystycznej rynku.
Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości wycenianej o znanych cechach
kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i
cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen
cech pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z
nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie,
sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Procedura wyceny w metodzie porównywania parami jest następująca:
 Oględziny nieruchomości,

Określenie rynku lokalnego (rodzaj, obszar, okres badania cen, informacje o popycie i podaży,
itp.),

Określenie jednostki porównawczej (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu),

Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę
wyceny,

Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny,

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości,

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych,

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych,

Wybór do porównań ze zbioru transakcji co najmniej trzech nieruchomości najbardziej
podobnych, pod względem cech rynkowych, do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z
ich opisem i charakterystyką,
9
………………………………………………………………………………………………………………………

Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej
skali cech rynkowych,

Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi
do porównań i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości
wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań,

Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy
użyciu określonych poprawek,

Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen
transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań poszczególnych parach, lub średniej
ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana,

Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i
liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
W przypadku, gdy szacowana nieruchomość posiada oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie
najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji
przy wyznaczaniu poprawek w opisywanej metodzie.
7. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ
Oszacowania wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym dokonano na podstawie następujących danych :
 Rodzaj rynku lokalnego – budynki mieszkalne jednorodzinne z garażami wbudowanymi lub
wolnostojącymi
 Obszar rynku – Lwówek Śląski, miejscowości wg wykazu analizowanych transakcji
 Okres badania cen – od lutego 2012 r. do czerwca 2014r , ( okres analizy wydłużono ze względu
na niewielka ilość podobnych nieruchomości występujących w obrocie wolnorynkowym ), w
okresie badania cen zanotowano :
- cena minimalna CMIN = 1 103 zł/m2
- cena maksymalna CMAX = 2 797 zł/m2
∆C = CMAX – CMIN = 1 694 zł/m2
Wykaz analizowanych transakcji
Lokalizacja
Data transakcji
nr Rep.
1
Gryfów Śląski ul. G. Wł.
Andersa
2
Mirsk ul. Polna
3
Lwówek Śląski ul. Tarnopolska
4
Lwówek Śląski ul. Chopina
5
Lwówek Śląski ul. Zwycięzców
6
Lwówek Śląski ul. Jarzębia
16.01.2013r.
223/13
14.09.2012r.
6659/12
13.12.2013r.
3900/13
29.03.2012r.
1882/12
29.03.2012r.
1875/12
21.02.2012r.
1036/12
7
Lwówek Śląski ul. 10-tej
Dywizji
17.12.2013r.
7299/13
8
Rakowice Wielkie, gmina
Lwówek Śląski
23.05.2013r
34/13
9
Ścinawa ul. Cisowa, pow.
lubiński
21.09.2012r.
5724/12
Lp.
Charakter zabudowy
Nier. zab. budynkiem mieszk. w
Pu -120 m2 dz. pow. 0,1152 ha wł.
Nier. zab. bud. mieszkalny. o Pu –
130 m2dz. pow. 0,1102 ha
Nier. zab. dwoma bud. mieszk. o
Pu – 239 m2dz. pow. 0,3242 ha wł.
Nier. zab.budynkiem mieszk. o Pu
– 120 m2 dz. o pow. 0,0450 ha wł.
Nier. zab. bud. mieszk. o Pu – 120
m2dz. o pow. 0,0676 ha wł.
Nier. zab. bud.mieszk. dz. o pow.
0,0979 ha
Nier. zab. bud. mieszk. w zab.
bliźn. o Pu – 103,7 m2dz. o pow.
0,1248 ha wł.
Nier. zab. bud. mieszk. w zab.
woln. o Pu – 160 m2 i garaż dz. o
pow. 0,2205 ha wł.
Nier. zab. bud.mieszk.Pu – 232,9
m2 jedn. dz. o pow.0,0896 ha wł.
Cena jedn.
w zł/m2 lub
całości nieruch.w
zł
2 375
1 923
2 050
2 700
1 975
cena całości
210 000 zł
2 797
2 375
1 503
10
………………………………………………………………………………………………………………………
10
Bolesławiec ul. Sądowa
11
Bolesławiec ul. Komuny
Paryskiej
12
Bolesławiec ul. Jarzębinowa
13
Bolesławiec ul. Piaskowa
14
Gryfów Śląski ul. Sikorskiego
31.05.2012r.
2496/12
17.05.2012r.
1033/12
25.04.2013r.
2730/13
06.06.2013r.
3525/13
26.06.2013r.
1861/13
Nier. zab. budynkiem mieszk-usł.
Pu -280 m2dz.pow.0,0217 ha wł.
Nier. zab. budynkiem mieszk-usł.
Pu -238 m2dz.pow.0,0393 ha wł.
Nier. zab. budynkiem mieszk. Pu
-243 m2dz.pow.0,0593 ha wł.
Nier. zab. budynkiem mieszk Pu
-213 m2dz.pow.0,0361 ha wł.
Nier. zab. budynkiem mieszk. w
Pu -120 m2 dz. pow. 0,0590 ha wł.
2 160
1 441
2 325
1 103
2 083
1. Lokalizacja – generalną tendencją jest, że ceny spadają wraz ze wzrostem odległości od
miasta, ośrodków handlowo – usługowych, od głównych ciągów komunikacyjnych, pięknych
widoków krajobrazowych. Po analizie przyjęto wagę cechy 30 %
2. Stan techniczny budynku – budynki nowe wybudowane wg nowoczesnych technologii są
droższe od budynków już użytkowanych. Po analizie przyjęto wagę cechy 25 %.
3. Charakter zabudowy – na rynku lokalnym najchętniej kupowane są budynki w zabudowie
wolnostojącej. Po analizie przyjęto wagę cechy 10 %
4. Wielkość działki – działki o średniej wielkości osiągają najwyższe ceny, każde dobro
ograniczone a jest nim grunt jest w cenie. Po analizie przyjęto wagę cechy 20 %.
5. Wielkość powierzchni budynku – budynki o powierzchni użytkowej w przedziale 100 – 150
m2 , osiągają wyższe ceny na badanym rynku. Po analizie przyjęto wagę cechy 15 %.
lp.
1
2
3
4
5
Obliczenie zakresu kwotowego
waga cechy
zakres kwotowy cechy
cecha rynkowa
rynkowej w %
w zł/m2
Lokalizacja budynku
30
508
Stan techniczny
25
424
budynku
Charakter zabudowy
10
169
Wielkość działki
20
339
Wielkość pow.
15
254
budynku
RAZEM
100
1 694
Ze zbioru wykorzystano 3 transakcje najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości.
Nieruchomości porównawcze oznaczono symbolem A,B,C natomiast nieruch. wycenianą symbolem
X
Nieruchomość A, dwa budynki mieszkalne w zabudowie wolnostojącej i garaż, wybudowane wg
technologii tradycyjnej murowanej z pustaków i cegły, dwukondygnacyjne, ze strychem, dach kryty
dachówką ceramiczną, dobrze utrzymane z przydomowym ogrodem, położony w Lwówku Śląskim ul.
Tarnopolska
- data transakcji – grudzień 2013 r.
- Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku – 2 050 zł/m2
- Lokalizacja - dobra
- Stan techniczny budynku – dobry
- Charakter zabudowy – wolnostojący ( dobry )
- Wielkość powierzchni użytkowej budynku – 239 m2 ( zła )
- Wielkość działki – 0,3242 ha ( dobra )
Nieruchomość B, budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, wybudowany wg
technologii tradycyjnej murowanej z pustaków ceramicznych, dach pokryty dachówką ceramiczną,
dwukondygnacyjny, zamieszkały, położony w Ścinawie ul. Cisowa, pow. lubiński
11
………………………………………………………………………………………………………………………
-
data transakcji – wrzesień 2012 r.
Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku – 1 503 zł/m2
Lokalizacja - średnia
Stan techniczny budynku – dobry
Charakter zabudowy – w zabudowie wolnostojącej ( dobry )
Wielkość powierzchni użytkowej budynku – 232,9 m2 ( zła )
Wielkość działki – 0,0896 ha ( dobra )
Nieruchomość C, budynek mieszkalny jednorodzinny, w zabudowie wolnostojącej, wybudowany wg
technologii tradycyjnej, murowanej, z pustaków ceramicznych, jednokondygnacyjny z poddaszem
mieszkalnym, dach kryty dachówką ceramiczną, zamieszkały, położony w miejscowości Gryfów
Śląski ul. Wł. Andersa
- data transakcji – styczeń 2013 r.
- Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku – 2 375 zł/m2
- Stan techniczny budynku – dobry
- Charakter zabudowy – wolnostojący ( dobry )
- Wielkość powierzchni użytkowej budynku – 120 m2 ( dobra )
- Wielkość działki – 0,1152 ha ( dobra )
Nieruchomość wyceniana
- data wyceny – 27 czerwca 2014 r.
- Stan techniczny budynku – średni
- Charakter zabudowy – zabudowa zwarta ( zła )
- Wielkość powierzchni użytkowej budynku – 419 m2 ( zła )
- Wielkość działki – 0,0328 ha ( zła )
Dla potrzeb wyceny, w ramach określonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen
- Lokalizacja budynku : dobra (centralna część miejscowości, malownicze widoki krajobrazowe w
pobliżu terenów zielonych ( lasów ), dogodny dostęp komunikacyjny, w niewielkiej odległości od
ośrodków administracyjnych, bliskość placówek handlowych i usługowych), średnia ( w pobliżu
sklepów, niewielka odległość od przystanków komunikacyjnych, niewielkie zagęszczenie
zabudowy ), słaba ( brak zieleni, duże zagęszczenie zabudowy, znaczna odległość od ośrodków
handlowych, peryferyjna część miejscowości)
- Stan techniczny budynku: dobry( budynki nowe), średni (budynki już użytkowane), zły ( budynki
do remontu)
- Charakter zabudowy: budynki w zabudowie wolnostojącej – dobry, budynki w zabudowie
bliźniaczej – średni, budynki w zabudowie szeregowej, zwartej – zły,
- Wielkość działki: duża powyżej 2000 m2 i w przedziale 300 – 500 m2 – średnia waga cechy,
średnia w przedziale 500 – 2000 m2 – dobra waga cechy, mała poniżej 300 m2 – zła waga cechy
- Wielkość powierzchni użytkowej budynku - budynki w przedziale 100 – 150 m2 – dobra, budynki
w przedziale od 150 – 200 m2 i poniżej 100 m2 – średnia, budynki powyżej 200 m2 – zła
12
………………………………………………………………………………………………………………………
Lp.
1
2
3
4
5
Tabela cech rynkowych
Nieruchomoś
Nieruchomości przyjęte do porównań
ć
A
B
C
wyceniana X
Lokalizacja
Dobra
Dobra
Średnia
Dobra
Stan techniczny budynku
Średni
Dobry
Dobry
Dobry
Charakter zabudowy
Zły
Dobry
Dobry
Dobry
Wielkość działki
Średnia
Dobra
Dobra
Dobra
Wielkość budynku
Zła
Zła
Zła
Dobry
Cechy rynkowe
Zestawienie w parach porównawczych
X–A
Lp.
Cechy różnicujące
Waga cechy w %
1
2
3
Charakter zabudowy
Wielkość działki
25
10
20
Zakres kwotowy
w zł/m2
424
169
339
Razem
Poprawki w zł/m2
- 212
- 169
- 169
- 550
Cena skorygowana wynosi 2 050 – 550 = 1 500 zł/m2
X–B
Lp.
Waga cechy w %
1
2
3
4
Lokalizacja
Charakter zabudowy
Wielkość działki
30
25
10
20
Zakres kwotowy
w zł/m2
508
424
169
339
Razem
Poprawki w zł/m2
+ 254
- 212
- 169
- 169
- 296
X–C
Lp.
Waga cechy w %
1
2
3
4
Charakter zabudowy
Wielkość działki
Wielkość budynku
25
10
20
15
Zakres kwotowy
w zł/m2
424
169
339
254
Razem
Poprawki w zł/m2
- 212
- 169
- 169
- 254
- 804
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości
Ostateczną wartość rynkową 1 m2 nieruchomości zabudowanej oszacowano jako średnią arytmetyczną
z cen określanych w trzech parach porównawczych
CŚR =
1500 + 1207 + 1571
= 1426 zł/m2
3
Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej
WN = P x CŚR
P – powierzchnia użytkowa budynku
CŚR – średnia wartość 1 m2 nieruchomości zabudowanej, w której ujęta jest wartość budynku i
wartość działki gruntu
WN = 419 x 1 426 = 597 494 zł
Przyjęto:
WN = 597 500 zł
13
………………………………………………………………………………………………………………………
W tym:
Oszacowanie aktualnej wartości rynkowej działki gruntu
Dane przyjęte do wyceny:
 obszar rynku – miasto Lwówek Śląski i miejscowości wg wykazu analizowanych transakcji
(rynek rozszerzono o miasta ościenne, ponieważ na terenie Lwówka Śląskiego, działek gruntu
przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno – usługową i usługową powierzchniowo małych
zanotowano ograniczoną ilość, w obrocie występują działki powierzchniowo większe
przeznaczone pod budowę marketów wielkopowierzchniowych )
 działki przeznaczone pod zabudowę mieszkalno – usługową, usługi
 okres badania cen od stycznia 2012r do czerwca 2014r. ( okres analizy wydłużono ze względu na
niewielka ilość transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie gminy )
- cena minimalna CMIN = 60,44 zł/m2
- cena maksymalna CMAX = 115,07 zł/m2
Wykaz analizowanych transakcji
Lp.
lokalizacja
Data transakcji
1
2
Lwówek Śląski obr. 1
Lwówek Śląski obr. 1 ul. Szpitalna
Lwówek Śląski, obr. 1 ul.
Oświęcimska
30.04.2014r.
27.11.2013r.
4
Lwówek Śląski, obr. 2 ul. Rzeczna
22.11.2012r.
5
Gryfów Śląski obr. 2
06.08.2013r
6
Wleń ul. Wojska Polskiego
27.06.2013r.
7
Bolesławiec ul. Starzyńskiego
12.02.2013r.
3
10.09.2013r.
Opis działki, pow.
w m2
dz. niezab.- 494 wł
Dz. niezab. – 91 wł
Dz. niezab. – 187
wł
Dz. niezab. – 343
wł
Dz. niezab. – 869
wł
Dz. niezab. – 1014
wł
Dz. niezab. – 882
wł
Cena 1 m2 pow.
działki w zł
61,11
60,44
81,02
74,34
115,07
90,90
64,25
∆C = CMAX – CMIN = 115,07 – 60,44 = 54,63 zł/m2
Po przeanalizowaniu cen transakcyjnych i zbadaniu rynku ustalono następujące cechy rynkowe dla
potrzeb obliczenia wartości gruntu:
1. Lokalizacja :
– dobra ( w pobliżu obiektów handlowo – usługowych, zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, dróg
krajowych, przy głównej ulicy, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej,)
– średnia ( przy ulicy asfaltowej, w niewielkiej odległości od przystanków autobusowych, obiektów
handlowych,)
– zła ( w znacznej odległości od centrum miasta, od głównych ulic, znaczne oddalenie od
przystanków autobusowych i innych obiektów handlu, usług)
-
2. Wielkość działki:
dobra ( powierzchnia działki pomiędzy 500 – 1500 m2 )
średnia (powierzchnia działki pomiędzy 100 a 500 m2 i pomiędzy 1500 – 2000 m2 )
zła (powierzchnia działki powyżej 2001 m2 i poniżej 100 m2 )
-
4. Wyposażenie w infrastrukturę
dobre ( pełne: instalacja wodna, elektryczna, kanalizacyjna, teleinformatyczną, gazowa)
średnie ( nie pełne: instalacja elektryczna, wodna, kanalizacyjna)
złe: brak wyposażenia w infrastrukturę
Cechy rynkowe i ich wagi :
Lokalizacja - 50 %
Wielkość działki – 20 %
14
………………………………………………………………………………………………………………………
Wyposażenie w infrastrukturę – 30 %
Obliczenie zakresu kwotowego
lp
cecha rynkowa
waga cechy w %
1
2
3
Lokalizacja
wielkość działki
wyposażenie w infrastrukturę
RAZEM
50
20
30
zakres
kwotowy
cechy w zł/m2
27,32
10,92
16,39
54,63
Ze zbioru wykorzystano 3 transakcje najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości.
Nieruchomości porównawcze oznaczono symbolem A,B,C natomiast nieruchomość wycenianą symb.
X
Nieruchomość A, działka, położona w miejscowości Lwówek Śląski, obr. 2 ul. Rzeczna
- data transakcji – listopad 2012 r.
- Cena 1 m2 pow. użytkowej – 74,34 zł/m2
- Wielkość działki – 343 m2( średnia )
- wyposażenie w infrastrukturę – pełne ( dobre )
Nieruchomość B, działka, położona w miejscowości Wleń ul. Wojska Polskiego
- data transakcji – czerwiec 2013 r.
- Wielkość działki – 1014 m2( dobra )
- wyposażenie w infrastrukturę – pełne( dobre )
Nieruchomość C, działka położona w miejscowości Lwówek Śląski, obr. 1 ul. Oświęcimska
- data transakcji – wrzesień 2013 r.
- Wielkość działki – 187 m2 ( średnia cecha )
- wyposażenie w infrastrukturę – pełne( dobre )
działka wyceniana
- data wyceny – 27 czerwca 2014r.
- Wielkość działki – 328 m2 ( średnia cecha )
- wyposażenie w infrastrukturę – pełne uzbrojenie energia elektryczna, sieć wodno – kanalizacyjna,
gazowa ( dobre )
Lp.
1
2
3
Tabela cech rynkowych
Nieruchomość
Cechy rynkowe
wyceniana X
Lokalizacja
Dobra
Wielkość działki
Średnia
Wyposażenie w infrastrukturę
Dobre
Nieruchomości
A
Dobra
Średnia
Dobre
przyjęte do porównań
B
C
Dobra
Dobre
Dobra
Średnia
Dobre
Dobre
15
………………………………………………………………………………………………………………………
Zestawienie w parach porównawczych
X–A
Cena skorygowana wynosi 74,34 zł/m2
X–B
Zakres kwotowy w
Lp.
Waga cechy w %
zł/m2
1
Wielkość działki
20
10,92
Razem
Cena skorygowana wynosi 90,90 – 5,46 = 85,44 zł/m2
X–C
Cena skorygowana wynosi 81,02 zł/m2
Poprawki w zł/m2
- 5,46
- 5,46
Oszacowanie wartości rynkowej działek gruntu
Ostateczną wartość rynkową 1 m2 działek gruntu oszacowano jako średnią arytmetyczną z cen
określanych w trzech parach porównawczych
CŚR =
74,34 + 85,44 + 81,02
= 80,27 zł/m2
3
Wartość rynkowa działek gruntu
WN = P x CŚR
P – powierzchnia działki
CŚR – średnia cena 1 m2 działki gruntu
WD = 328 x 80,27 = 26 329 zł Przyjęto:
WD = 26 330 zł
Słownie: dwadzieścia sześć tysięcy trzysta trzydzieści złotych
8. USTALENIA KOŃCOWE
Szacuję aktualną wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym
WN = 597 500 zł
Oszacowana wartość rynkowa wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych
uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym na badanym rynku. Wartość została
określona na podstawie przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości na terenie miast
objętych analizą z uwzględnieniem stanu nieruchomości z dnia oględzin nieruchomości.
Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie
rynkowym.
9. ZASTRZEŻENIA I OŚWIADCZENIA
1. Opinia została sporządzona zgodnie z przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi
Rzeczoznawców Majątkowych
2. Wielkość powierzchni użytkowej budynku została przyjęta
z operatu szacunkowego
udostępnionego przez Panią Dworak w czasie oględzin nieruchomości, który został
sporządzony przez Rzeczoznawcę Majątkowego Bogdana Mejer w dnia 09.05.2007r.
3. Stan prawny w Księdze Wieczystej jest zgodny z Wypisem z rejestru gruntów.
4. Niniejsza opinia sporządzona została w czterech jednobrzmiących
egzemplarzach ,
uprawnione jest wykorzystanie tylko oryginalnych opracowań, i tylko do celów w jakim
została opracowana.
5. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej
nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej
dokumentacji technicznej i prawnej.
16
………………………………………………………………………………………………………………………
6.
7.
8.
9.
10.
Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu
wykorzystania opinii w innym celu niż została sporządzona.
Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu egzekucji oraz
tych, które nie są znane autorowi.
Oszacowana wartość nie uwzględnia obciążeń, o których rzeczoznawca zachowując należytą
staranność nie mógł się dowiedzieć bez pomocy dłużnika.
Ocena stanu technicznego i użytkowego budynku przeprowadzona w czasie oględzin
nieruchomości nie stanowi ekspertyzy technicznej.
W oszacowanej wartości nie ujęto podatku VAT.
ZAŁĄCZNIKI
1. Fragment z mapy ewidencyjnej
2. Wypis z rejestru gruntów
3. Decyzja Burmistrza Gminy i Miasta Lwówek Śląski w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości
4. Akt notarialny Rep. A nr 2434/2001 z dnia 30.09.2001r.
5. Odpis z Księgi Wieczystej
6. Protokół z oględzin nieruchomości
7. Ksero nadania powiadomienia o oględzinach nieruchomości
8. Opracowanie fotograficzne
PODPIS WYCENIAJĄCEGO
17

Operat Szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

wyceny nieruchomosci - Kompleksowe usługi projektowe InPro

Wyceny - WarsawFlats.PL

Generuj PDF

WYCENA OSTATECZNA PRZYZNANO MEDAL

Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny

Skarga dłużnika na opis i oszacowanie

KURSY JĘZYKA ANGIELSKIEGO KURSY JĘZYKA NIEMIECKIEGO

3. LWÓWEK ŚLĄSKI