Uwagi protest przeciw rozwiązaniom proponowanym w

Pruszków, dnia ……………………………
…………………………………………….
…………………………………………….
Imiona i Nazwiska
……………………………….....................
Adres
PREZYDENT MIASTA PRUSZKOWA
Uwagi protest przeciw rozwiązaniom proponowanym w projekcie miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Żbików –Bąki Obszar I
W związku z wyłożeniem do publicznego wglądu projektu miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego obszaru Żbików –Bąki Obszar I , kwestionując ustalenia przyjęte w projekcie planu
miejscowego wnosimy następujące zastrzeżenia i propozycje zapisów:
1. Protest dotyczący braku ograniczenia do 9 lokali mieszkalnych w jednym budynku dla
terenu MWU-4 w odróżnieniu do pozostałych terenów rozważanych w rozdziale 13
Zgodnie z §51 punkt 8) z rozdziału 13 projektu planu zagospodarowania, teren oznaczony symbolem
MWU-4 uzyskuje specjalne przywileje w postaci braku ograniczenia do 9 lokali mieszkalnych w jednym
budynku.
Teren MWU-4 praktycznie ze wszystkich stron sąsiaduje z terenami budownictwa jednorodzinnego (oprócz
niewielkiego fragmentu sąsiedztwa z MW-8 i MW-7) i powinno się wszelkimi możliwymi sposobami
ograniczać a nie potęgować uciążliwości na styku budownictwa jednorodzinnego i wielorodzinnego.
Dotychczasowa praktyka budownictwa wielorodzinnego w naszej okolicy, nawet ta z wpisanym
ograniczeniem do 9 lokali w jednym budynku ukazuje duże uciążliwości oraz powoduje odwołania i
protesty mieszkańców. Deweloperzy, tak jak pokazano na zdjęciu nr 1, manipulują warunkami planu
zagospodarowania budując domy oddalone jeden od drugiego o 2,5 metra posadowione na sztucznie
utworzonych nasypach garaży dążąc jedynie do zmaksymalizowania własnego zysku. Umieszczanie w
treści planu zagospodarowania dodatkowych możliwości powiększania uciążliwości sąsiedztwa
budownictwa wielorodzinnego uważamy za całkowicie nieuzasadnione.
Taka propozycja szczególnego przywileju dla terenu MWU-4 wydaje się nielogiczna i sprzeczna z
potrzebami i oczekiwaniami lokalnej społeczności. Zdecydowanie protestujemy przeciwko takiej
propozycji.
Wnioskujemy o wykreślenie punktu 8) z §51 w rozdziale 13.
2. Protest dotyczący specjalnych przywilejów w warunkach zaspokojenia potrzeb
parkingowych dla terenu MWU-4 w odróżnieniu do pozostałych terenów
rozważanych w rozdziale 6 oraz rozdziale 12.
Zgodnie z punktami 1.g) i 1.h) z §20 w rozdziale 6 oraz z punktem 8) z §46 w rozdziale 12 projektu
planu zagospodarowania, teren oznaczony symbolem MWU-4 uzyskuje specjalne przywileje w postaci
mniejszej minimalnej ilości miejsc do parkowania niż ma obowiązywać dla wszystkich innych terenów
1
zabudowy wielorodzinnej.
Aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wymusza
warunek zaspokojenia potrzeb parkingowych w postaci: minimalnie 1,3 miejsca na lokal mieszkalny o
powierzchni do 60m2, a dla mieszkań powyżej 60m2 1,5 miejsca i nie przewiduje żadnych specjalnych
złagodzeń dla jakiegokolwiek innego terenu zabudowy wielorodzinnej. W projekcie nowego planu
umieszczono aktualnie obowiązujący warunek oraz umieszczono szczególne złagodzenie dla terenu MWU4 w postaci minimalnie 1 miejsce na lokal mieszkalny o powierzchni do 60m2, a dla mieszkań powyżej
60m2 1,3 miejsca.
Na samej ulicy Studziennej, przy której leży teren MWU-4 oraz w okolicy MWU-4 z biegiem lat powstał
niedobór miejsc parkingowych (zdjęcie nr 2). Trudno oceniać jednoznacznie co było przyczyną. Z
pewnością przyczyniły się do tego pochopne decyzje urzędników zezwalających na uwzględnianie w
bilansie miejsc parkingowych płatnych garaży podziemnych oferowanych przez okolicznych deweloperów,
które ponoć wypełniają warunek zaspokojenia potrzeb parkingowych narzucony przez miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego. W rzeczywistości okazuje się, że płatne garaże stoją puste a samochody
okupują okoliczne ulice. Kolejne inwestycje budownictwa wielorodzinnego ze szczególnie złagodzonymi
warunkami zaspokojenia minimalnej ilości miejsc parkingowych doprowadzą do eskalacji niedoboru miejsc
parkingowych i wzrostu uciążliwości ponad przeciętną miarę dla lokalnej społeczności.
Zdecydowanie protestujemy przeciwko takiej propozycji.
Wnioskujemy o wykreślenie punktów 1.g) i 1.h) z §20 w rozdziale 6 oraz o pozostawienie w treści
punktu 8) z §46 w rozdziale 12 jedynie zapisu „minimalna liczba miejsc do parkowania zgodnie z
§20”.
3. Propozycje zapisów w projekcie planu dotyczące zmniejszenia uciążliwości na styku
budownictwa jednorodzinnego i wielorodzinnego.
W aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania dla obszaru Żbików –Bąki zostały umieszczone
pewne zapisy potencjalnie zmniejszające uciążliwości na styku budownictwa jednorodzinnego i
wielorodzinnego. Nawet takie działania nie uchroniły okolicznych mieszkańców od działań inwestorów,
którzy sztuczkami projektowymi i proceduralnymi obchodzą ograniczenia miejscowego planu
zagospodarowania wprowadzane celowo, żeby zmniejszyć uciążliwości na styku zabudowy wielorodzinnej
i jednorodzinnej. Uciążliwości dotyczą głównie zbyt dużego zagęszczenia zabudowy, jej zbyt dużej
wysokości oraz braku parkingów.
Dopuszczenie do spełnienia warunku minimalnej ilości miejsc postojowych tylko przez parkingi podziemne
niesie wiele uciążliwości. Warto zwrócić uwagę, że miejsca postojowe są potrzebne nie tylko do parkowania
samochodów osobowych mieszkańców ale również dla zapewnienia wykonywania działalności usługowej
w tym różnych usług publicznych. Z samej swojej konstrukcji projektowane parkingi podziemne nie nadają
się do postoju większych pojazdów np. samochodów dostawczych firm kurierskich czy różnych firm
usługowych lub budowlano-remontowych. Na podstawie praktyki dodatkowo płatne miejsca w parkingach
podziemnych wielokrotnie stoją puste a nawet te zakupione powinny być właściwie traktowane jedynie jako
wykupione, prywatne garaże a nie miejsca parkingowe spełniające warunek zaspokojenia potrzeb
parkingowych.
Mając powyższe na uwadze wnioskujemy o dopisanie kolejnych punktów do §20 w rozdziale 6 o
brzmieniu:
„4) Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej dopuszcza się miejsca parkingowe w parkingach
podziemnych gdy koszt miejsca parkingowego jest wliczony w ceną mieszkania”.
„5) Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej minimum 25% miejsc parkingowych musi zostać
zrealizowane w postaci parkingów naziemnych”.
4. Propozycja zapisu w projekcie planu dotycząca zmniejszenia niejednoznaczności
parametrów stosowanych w planie.
W aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania używany był parametr „maksymalna wysokość
zabudowy” a w treści planu był on określany opisowo jako „maksymalna wysokość zabudowy od poziomu
2
terenu do najwyżej położonego elementu dachu”.
Nawet tak podana interpretacja nie była niestety wystarczająco jednoznaczna ponieważ budziła wątpliwości
mieszkańców co do określenia rzeczywistej wysokości budynku w czasie starań okolicznych deweloperów
o pozwolenia na budowę. Urzędnicy Starostwa uważali, że poziom terenu jest to poziom liczony przy
wejściu do budynku a dla budynków budowanych np. na podniesionych garażach podziemnych
uformowanych przykładowo w 1,5 metrowy nasyp, wejście do budynku znajduje się właśnie na takim
nasypie i przez to rzeczywista wysokość budynku liczona od poziomu ulicy była systematycznie zaniżana.
W zaprezentowanym projekcie planu nie ma natomiast ani definicji pojęcia „wysokość zabudowy” ani
nawet tej niejednoznacznej, opisowej interpretacji z aktualnie obowiązującego planu - podaje się jedynie
maksymalną jej wartość. Jest to bardzo niejednoznaczna i niekorzystana dla okolicznych mieszkańców
sytuacja. Rozumiejąc, że ustawodawca podaje maksymalną wartość wysokości zabudowy aby ograniczyć
nadmierną wysokość budynków oraz w jakimś sensie unormować zabudowę, trudno zaakceptować fakt, że
brak jednoznaczności może umożliwiać budowanie budowli na sztucznych nasypach w rzeczywistości
znacznie przekraczających dopuszczalną wysokość liczoną od poziomu ulicy przy której posadowiony jest
budynek. Jako przykład na zdjęciu nr 3 pokazano wcześniej wybudowany 4-kondygnacyjny budynek TBS
Zieleń Miejska, który jest praktycznie takiej samej wysokości jak nowo wybudowane 3-kondygnacyjne
budynki dewelopera LW Development (wybudowane zgodnie z aktualnie obowiązującym planem
zagospodarowania). Jest to możliwe ponieważ można żonglować pojęciem maksymalnej wysokości
zabudowy.
Mając to na względzie proponujemy dołożenie do §5 w rozdziale 1 jednoznacznej definicji wysokości
zabudowy w takim brzmieniu na jakim zależy ustawodawcy. Wnioskujemy o dodanie takiego punktu do §5
w rozdziale 1 o następującej treści:
wysokość zabudowy - należy przez to rozumieć wysokość liczoną od poziomu ulicy przy której stoi
budynek do najwyżej położonego elementu dachu.
……………………………… …………………………. ………………………….
podpisy
3
Załącznik do "Uwagi protest przeciw rozwiązaniom proponowanym w projekcie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego obszaru Żbików –Bąki Obszar I"
Zdjęcie nr 1
Zdjęcie nr 2
Zdjęcie nr 3
Więcej na stronie http://s33.eu/blog
4