„Focus On Górny Śląsk”.

Wojciech Zoń – konsultant
Jones Lang LaSalle odpowiedzialny za
rynek magazynowy Górnego Śląska
ma przyjemność przedstawić
najnowszy przegląd rynku
nieruchomości magazynowych na
Górnym Śląsku, pt:
„Focus On Górny Śląsk”.
Paradoks rynkowy na Górnym Śląsku –
duża dostępność powierzchni
magazynowej i rosnące czynsze
“Powierzchnie magazynowe na Górnym Śląsku są jednymi z
najbardziej poszukiwanych przez najemców. Silny popyt
połączony z ciągle małą aktywnością budowlaną
deweloperów niewątpliwie wpłynie na dalsze obniżenie
wskaźnika pustostanów w regionie. W 2011 będziemy
obserwować dalszy wzrost czynszów najmu.”
Podaż na Górnym Śląsku wg deweloperów IV kw. 2010
Największe umowy najmu, bardzo wysoki poziom popytu na powierzchnie
magazynowe, to tylko niektóre fakty o najprężniejszym rejonie Polski pod
kątem nowoczesnych centrów dystrybucyjnych - Górnym Śląsku.
Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl
Konurbacja katowicka była zawsze obszarem o charakterze przemysłowym, dzięki temu infrastruktura drogowa w tym rejonie była dobrze rozwinięta. Jest dobrze, a w
najbliższej przyszłości będzie jeszcze lepiej dzięki węzłowi w Sośnicy koło Gliwic. Ten niedawno ukończony węzeł, największy w całej Europie Środkowej, będzie łączył
autostradę A1 z A4. Od Sośnicy do Strykowa koło Łodzi dojedziemy autostradą A1 najwcześniej w 2015 roku, lecz w stronę południową, czyli do Czech autostradą A1
dostaniemy się już w 2012 roku.
Tam, gdzie dobra infrastruktura drogowa, tam i nowoczesne powierzchnie magazynowe oraz skupiona uwaga zarówno deweloperów jak i najemców centrów logistycznych. Do
końca 2010 roku na Górnym Śląsku deweloperzy zrealizowali ponad 1 168 900 mkw nowoczesnych magazynów, jest to 18% całej podaży w Polsce. Centra logistyczne
ulokowane są w głównych miastach konurbacji katowickiej, takich jak Chorzów, Gliwice, Mysłowice, Sosnowiec, Czeladź, Będzin, Dąbrowa Górnicza, Tychy, jak również przy
zlokalizowanym bardziej na południe Bielsku-Białej. Udział tego regionu w podaży powinien nadal rosnąć, ponieważ najemcy zgłaszają zapotrzebowanie na nowe magazyny w
tym rejonie, a za popytem musi nadążyć podaż. Deweloperzy, nauczeni doświadczeniami z końca roku 2008 i 2009, nadal nie są jednak zbyt chętni do rozpoczynania obiektów
w 100% spekulacyjnych, czyli bez uprzedniego zabezpieczenia umowami najmu. Poszukują raczej klientów, z którymi mogliby podpisać umowy na tzw. przednajem (pre-let),
czyli zawrzeć transakcje przed rozpoczęciem budowy. Klient na wybudowanie magazynu musiałby poczekać około 6 do 9 miesięcy. Gro magazynów powstaje właśnie na tej
zasadzie.
Dla większości deweloperów obiekty typu pre-let są jedyną możliwością pozyskania dużego najemcy, ponieważ posiadają znikomą wolną powierzchnią magazynową w
istniejących parkach. Wyjątkiem jest tutaj ProLogis, który w swoim obiekcie w Chorzowie dysponuje 42 000 mkw i 29 200 mkw w Dąbrowie Górniczej. Powierzchnie
niewynajęte w centrach logistycznych ProLogisu wraz z nielicznymi, małymi wakatami w parkach innych deweloperów, dawały na koniec 2010 w sumie ponad 147 000 mkw
wolnej powierzchni, co przekłada się na współczynnik powierzchni niewynajętej w wysokości 12,6% w IV kw. 2010.
Mogłoby się wydawać, że relatywnie wysoki współczynnik pustostanów ma wpływ na obniżenie czynszów najmu tak jak w przypadku innych regionów Polski. Okazuje się
natomiast, że niekoniecznie tak jest. Znaczna część wolnej powierzchni magazynowej jest skupiona w rękach jednego dewelopera i duży najemca poszukujący dużego
magazynu od ręki nie ma wielkiego wyboru. Dzięki temu czynsze najmu są utrzymywane na poziomie wyższym niż w innych rejonach Polski i oscylują efektywnie, (czyli po
wszelkich ulgach finansowych) na poziomie 2,20-3,00 €/mkw/miesiąc. Spodziewane obniżanie wskaźnika pustostanów niewątpliwie wpłynie na dalszy wzrost stawek najmu.
Wyższe stawki najmu niż w innych częściach Polski nie zniechęciły
najemców. W 2010 roku zarejestrowaliśmy umowy najmu zawarte na ponad
407 000 mkw, co jest najlepszym wynikiem w Polsce. Najbardziej aktywne
były firmy logistyczne, których udział w całym popycie na Górnym Śląsku
stanowił ponad 38%. Kolejnym dynamicznie rozwijającym się sektorem były
sieci handlowe, które wynajęły 26% powierzchni.
Popyt na powierzchnię magazynową na Górnym Śląsku
wg sektorów w 2010 r.
Ciekawym zjawiskiem na Górnym Śląsku jest to, że deweloperzy chętnie
zawierają z najemcami krótkie umowy najmu (np. na 3 lata), ponieważ liczą
na wzrost stawek czynszów najmu i na renegocjacje umów, bądź pozyskanie
nowych najemców na jeszcze lepszych warunkach.
O wysokiej dynamice rynku Górnego Śląska nie świadczy jedynie popyt
zgłaszany przez firmy, ale również aktywność budowlana deweloperów, a ta
w 2010 roku była tu najwyższa w Polsce. W całym ubiegłym roku
deweloperzy oddali do użytku ponad 92 000 mkw, co powierzchniowo można
porównać do ponad 12 pełnowymiarowych boisk piłkarskich.
Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl
Wśród wybudowanych magazynów znajdował się największy uruchomiony w
2010 roku obiekt w Polsce – magazyn „szyty na miarę” (ang. built-to-suit) dla
Tesco w Gliwicach (56 700 mkw) zrealizowany przez Panattoni. Aktualnie w
regionie powstaje tylko jedna hala magazynowa o powierzchni 9 700 mkw
realizowana przez SEGRO również w Gliwicach. Ponad 85% magazynu jest
już zabezpieczone umowami przednajmu.
Górny Śląsk to niewątpliwie bardzo przyszłościowa lokalizacja. Duży wpływ
na rejon ma uruchomienie węzła w Sośnicy, który powinien przenieść środek
ciężkości rynku w stronę Gliwic.
Na rynku nadal jest przestrzeń dla nowych deweloperów, którzy planują wejść
do Polski, jak również miejsce dla nowych formatów magazynowych takich jak
obiekty typu „small units” oferujące mniejsze powierzchnie magazynowe dla
najemców.
Podsumowanie regionu
Górny Śląsk
Podaż (mkw)
Popyt netto w 2010r.
(mkw)
Popyt brutto w 2010r.
(mkw)
Poziom pustostanów
Czynsz bazowy
(€/mkw/ miesiąc)
Czynsz efektywny
(€/mkw/ miesiąc)
1 168 895
231 207
407 676
12,6%
2.50-3.80
2.20-3.00
Tesco – 56 700 mkw
Panattoni BTS Gliwice
Carrefour – 45 800 mkw
Główne transakcje
w 2010 r.
ProLogis Park Będzin
Fiege – 30 200 mkw
ProLogis Park Dąbrowa
Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl IV kw. 2010
Focus On jest najnowszą publikacją Jones Lang LaSalle opartą na dokładnej analizie poszczególnych rynków nieruchomości
magazynowych w Polsce. Focus On jest przygotowany przez Specjalistów działu powierzchni magazynowo przemysłowych Jones
Lang LaSalle. Analiza jest oparta nie tylko na długim doświadczeniu Specjalistów Jones Lang LaSalle, ale i szczegółowym śledzeniu
wszystkich wydarzeń na rynku lokalnym powierzchni magazynowo produkcyjnych.