Komentarz ekspercki

Komentarz ekspercki
Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland
Ułatwień dla deweloperów nie będzie. Wzrosną ceny za mkw.?
Rynek mieszkaniowy czekają zmiany prawne. Część z nich nie ułatwi działalności
deweloperom, zwłaszcza tym, którzy budują osiedla mieszkaniowe. 28 czerwca
wejdzie w życie nowelizacja prawa budowlanego, która likwiduje obowiązek uzyskania
pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Ten przywilej nie obejmie jednak
deweloperów mieszkaniowych realizujących duże inwestycje. Dla nich ustawodawca
szykuje kolejne obostrzenia. Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym obecnie trwają prace, rozszerza listę
kryteriów, które deweloper musi spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy
(WZ). Uzyskanie tzw. WZ dla większych inwestycji mieszkaniowych może być, w
obecnym brzmieniu projektu, jeszcze trudniejsze niż obecnie. Z kolei postulowana
przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) likwidacja otwartych
rachunków powierniczych może dodatkowo obciążyć deweloperów, zwłaszcza tych
mniejszych, od których banki finansujące inwestycje wymagają większej
wiarygodności i silniejszych zabezpieczeń.
Ani nowelizacja prawa budowlanego ani procedowany obecnie projekt ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje, zapowiadanych wcześniej, ułatwień dla
deweloperów w postaci uelastycznienia procedur administracyjnych. Ustawa liberalizująca
prawo budowlane służy głównie inwestorom prywatnym, którzy będą mogli szybciej i
sprawniej postawić lub przebudować własny dom. To tylko część wszystkich nowych lokali w
Polsce. Od 28 czerwca więcej typów inwestycji będzie zwolnionych z dotychczasowego
obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę. Teraz wystarczające będzie zgłoszenie i
przekazanie projektu budowlanego do starostwa powiatowego. Nie trzeba będzie załączać
ani oświadczeń o zapewnieniu wody, energii, ciepła i gazu, ani dokumentów o warunkach
przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych itp. Ustawodawca likwiduje wiele
uciążliwych z punktu widzenia inwestora prywatnego obowiązków, jak na przykład
obowiązek zgłoszenia planowego rozpoczęcia prac budowlanych nadzorowi budowlanemu.
„To krok w dobrą stronę, ale nadal brakuje szytych na miarę rozwiązań dla
deweloperów. Nie chodzi o to, żeby więksi gracze działali na specjalnych
warunkach, ale o to, aby procedury administracyjne nie spowalniały procesu
inwestycji, zwłaszcza na terenach przeznaczonych już pod zabudowę
postanowieniami planu miejscowego”
Czy jesteśmy gotowi na likwidację WZ i rachunków otwartych?
Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który ma wprowadzić bardziej elastyczne
formy pozwolenia na budowę dla deweloperów może wejść w życie, według szacunków
Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dopiero za około 2 lata. Tymczasem, w tworzonym
projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, znajduje się
postulat, aby uzyskanie tzw. WZ odbywało się w oparciu o uchwałę rady gminy
potwierdzającą zgodność założeń inwestora z przyszłą koncepcją zagospodarowania terenu.
W rezultacie proces inwestycji, jeśli w ogóle dojdzie do skutku, może być dodatkowo
rozciągnięty w czasie.
„Procedura uzyskiwania tzw. wuzetki już teraz trwa dłużej niż przewidują
regulujące to przepisy. Postulat, aby o przyznaniu lub nie decyzji o warunkach
zabudowy przesądzała opinia rady gminy może doprowadzić do zamrożenia
znacznej puli gruntów, które wprawdzie posiadają odpowiednią infrastrukturę
(np. kanalizacyjną, transportową), ale nie są dziś objęte aktualnym miejscowym
planem zagospodarowania”
Deweloper będzie mógł wystąpić z wnioskiem o uchwalenie planu zagospodarowania na
interesującym go terenie, ale gmina będzie w praktyce mogła obwarować to warunkiem
wybudowania przez niego całej infrastruktury technicznej wokół inwestycji (m.in. sieci
przesyłowe, obiekty dostarczające podstawowe usługi w zakresie energii, dostarczania
ciepła, wody, usuwania odpadów, ścieków, transportu itd.) i przekazania jej na rzecz gminy
nieodpłatnie. To budzi wątpliwości z punktu widzenia biznesowego, czyli rentowności
potencjalnej inwestycji, w której koszty będzie trzeba wpisać wybudowanie dodatkowej
infrastruktury, a to może przełożyć się na wysokie ceny mieszkań.
Równolegle UOKiK proponuje likwidację otwartych rachunków powierniczych, która może
skutkować ograniczeniem konkurencji na rynku pierwotnym, eliminując głównie mniejszych
deweloperów, którzy mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania całej inwestycji.
Projekt UOKiK może także dotknąć większych graczy i znacznie ograniczyć konkurencję.
Skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i cała branża budowlana oraz klienci, którzy
prawdopodobnie będą musieli zapłacić znacznie więcej za metr kwadratowy mieszkania.
Wstępne szacunki Polskiego Związku Firm Deweloperskich wykonane w związku z pracami
nad zaopiniowaniem projektu wykazały, że same koszty finansowe zastąpienia rachunków
otwartych zamkniętymi mogą skutkować podniesieniem cen lokali na rynku warszawskim o
kilkaset złotych za metr kwadratowy. Poziom ochrony konsumenta wprowadzony ustawą
deweloperską z 2012 r. znacznie ogranicza ryzyka związane z zakupem mieszkania, a
dalsze ograniczenia biznesu mogą nie okazać się w cale korzystne dla nabywców.
Nowelizacja projektu ustawy ma być gotowa do końca czerwca br.
Wzrosną ceny?
Dla inwestorów jednym z największych problemów jest przewlekłość postępowania
administracyjnego, a tym samym rosnące koszty i przeciąganie procesu inwestycyjnego. O
ile prywatni właściciele mają już pewną swobodę w projektowaniu i budowaniu swoich
domów, o tyle skala proponowanych restrykcji narzucanych na deweloperów
może znacząco osłabić pozycję zwłaszcza tych, którzy nie posiadają rezerw w bankach
ziemi.
„Ograniczenie możliwości zagospodarowywania nowych terenów wpłynie zapewne na
wzrost cen gruntów, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową. Postulowane
zmiany są motywowane chęcią powstrzymania dalszego rozlewania się miast na rzecz
bardziej zwartej zabudowy. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby likwidacja
WZ była skutecznym panaceum na puchnięcie przedmieść. Znacznie lepszym
pomysłem byłoby uproszczenie procedur planistycznych i zmniejszenie
szczegółowości regulacji w uchwalanych planach miejscowych, które przyspieszyłyby
możliwość zagospodarowania i uwalniało nowe grunty pod inwestycje”
Skanska Residential Development Poland
Skanska Residential Development Poland Sp. z o.o. jest deweloperem realizującym wysokiej jakości
projekty mieszkaniowe w Polsce. Firma czerpie ze 125-letniej historii działalności Grupy Skanska na
świecie i ponad 100-letniego doświadczenia w budowie domów i osiedli w takich krajach jak Wielka
Brytania, Szwecja, Norwegia, Finlandia, Czechy i Słowacja. Rocznie Skanska oddaje w ręce
międzynarodowych klientów ponad 3500 mieszkań.
Charakterystyczną cechą wszystkich projektów mieszkaniowych Skanska jest dbałość nie tylko o daną
inwestycję, ale także o jej otoczenie. W ten sposób powstają innowacyjne, zielone osiedla przyjazne
dla ich mieszkańców, doskonale wpisujące się w tkankę miejską i pozostające w harmonii z szeroko
rozumianym otoczeniem. Wszystko po to, aby otworzyć człowieka na miasto, a miasto na człowieka.
Ponadto Skanska Residential Development Poland stawia w swoich projektach na skandynawską
jakość i prostotę, połączoną z ponadczasową elegancją. Spółka obecnie realizuje 2 inwestycje
mieszkaniowe w stolicy: osiedle Mickiewicza przy ulicy Rudzkiej oraz Park Ostrobramska na PradzePołudnie przy ulicy J. Nowaka-Jeziorańskiego. Atutem projektów Skanska jest doskonałe
skomunikowanie z centrum miasta, funkcjonalny układ wnętrz oraz przyjazna przestrzeń wspólna.
Więcej informacji na stronie: http://mieszkaj.skanska.pl
Dodatkowych informacji udziela:
Marta Kaczmarek
Linkleaders
e-mail: [email protected]
telefon: +48 502 842 659