rynek nieruchomości mieszkaniowych w polsce

RYNEK NIERUCHOMOŚCI
MIESZKANIOWYCH W POLSCE
Kwiecień 2008
Raport Gratka.pl i Home Consulting
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – kwiecień 2008
Raport Gratka.pl i Home Consulting
KWIECIEŃ – POCZĄTEK WIOSENNYCH WYPRZEDAŻY?
Używając terminu „wtórny rynek mieszkań” mamy na myśli rynek mieszkań „z drugiej ręki” czyli nie
kupowanych bezpośrednio od dewelopera, ale od osoby trzeciej. Jednak na rynku wtórnym nie
koniecznie znajdujemy lokal, który był przez wiele lat zamieszkiwany, jest zużyty, wymaga remontu.
Często są to mieszkania zlokalizowane w nowych, atrakcyjnych budynkach charakteryzujących się
podwyższonym standardem. Po okresie boomu inwestycyjnego ostatnich lat na rynku obserwujemy
wzrost liczby mieszkań niezamieszkanych i niewykończonych – oferowanych w standardzie
deweloperskim. W opinii Home Consulting niezbędnym jest dokonanie podziału i wyselekcjonowanie
mieszkań nowych, których jakość znacznie odbiega od mieszkań starych, zużytych technicznie,
realizowanych kilkadziesiąt lat temu. Dla potrzeb niniejszej analizy dokonano selekcji dostępnej oferty i
podzielono ją na „nowy rynek wtórny” oraz „stary rynek wtórny”. Do kategorii „nowego rynku
wtórnego” zaliczono mieszkania zrealizowane w ciągu ostatniej dekady (od 1998 roku) oraz mieszkania
będące w fazie realizacji. Kategoria „starego rynku wtórnego” obejmuje mieszkania starsze niż 10 lat.
W I kwartale 2008r. średnia cena 1m² mieszkania oferowanego na warszawskim
wtórnym rynku nieruchomości wynosiła 9.549zł, w kwietniu 2008r. cena ta spadła
do poziomu 9.501zł. Oznacza to, że na rynek nie wróciła jeszcze wraz
z rozpoczęciem wiosny fala optymizmu, wzmożonych zakupów, czy chociażby
umiarkowanych wzrostów. Zdecydowanie daje się odczuć wyczekiwanie i ostrożność:
potencjalni kupujący czekają na dalsze korekty,
a sprzedający na klientów w nadziei, iż ceny osiągnęły poziom, który zachęci
to zakupów.
Zdecydowanie największe korekty cenowe obserwowane są na „nowym rynku
wtórnym”, szczególnie w odniesieniu do lokali zakupionych w „systemach inwestorskich”
(mieszkania będące w trakcie realizacji, bądź oddane do użytku w ubiegłym roku).
Dzięki tym spadkom obserwować można zbliżanie się cen pomiędzy „nowym”
a „starym wtórnym rynkiem” nieruchomości. W chwili obecnej trudno jest jeszcze
przesądzać, czy mamy do czynienia ze stałą tendencją, czy tylko chwilowym
zjawiskiem wywołanym schłodzoną koniunkturą na rynku mieszkaniowym.
W kwietniu 2008roku, w porównaniu z I kwartałem br., ceny spadły w 11 spośród
18 dzielnic Warszawy. Największe spadki średnich cen zaobserwowano w Wawrze
(o 2,2%), na Mokotowie (o 2,1%) oraz w Wilanowie (o 1,8%), a najwyższe wzrosty
zarejestrowane zostały w prawobrzeżnych dzielnicach stolicy na Pradze Południe
(o 3,3%) oraz stanowiącej jej integralną część Saskiej Kępie (o 2%), jak również
na Rembertowie.
„Nowy rynek wtórny” dla Warszawy, w kwietniu „polubił” kolor czerwony, gdzie
ceny spadły w 15 dzielnicach, z czego najwyraźniej (bo ponad 4%) na Pradze Północ
i w Wawrze. Średnie ceny dla tej części rynku wzrosły w obrzeżnych dzielnicach
stolicy: we Włochach (o 2,6%), Rembertowie (o 1,9%) oraz Wesołej (o 1,1%).
Zdecydowanie stabilniej wygląda sytuacja na „starym wtórnym rynku”, gdzie
w porównaniu z I kwartałem 2008r. średni poziom cen w kwietniu spadł jedynie
o 0,2%. Jednakże i w tej części rynku zaobserwowano dzielnice, w których ceny
wyraźnie wzrosły – na Pradze Południe (o 3,7%), w Wawrze (o 2,9%) oraz Białołęce
(o 2,6%). Najmocniej ceny spadły na Bemowie i Wilanowie (po 1,8%) oraz Mokotowie
(o 1,5%).
Po ostatnich spadkach nie zmienił się układ najdroższych dzielnic Warszawy,
do których obok Śródmieścia zalicza się Żoliborz, Mokotów oraz stanowiącą część
Pragi Południe, Saską Kępę.
2/4
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – kwiecień 2008
Raport Gratka.pl i Home Consulting
Średnia cena 1m² mieszkań w dzielnicach Warszawy z uwzględnieniem ofert z „nowego” oraz „starego rynku wtórnego”
nowy rynek wtórny
stary rynek wtórny
zmiana
I kw 2008
kwi-08
Bemowo
9 488
9 394
-1,0%
Białołęka
7 860
7 735
-1,6%
Bielany
10 116
9 998
-1,2%
Mokotów
11 864
11 754
-0,9%
Ochota
10 720
10 497
-2,1%
dzielnica
Praga Południe*
9 667
9 614
-0,5%
Saska Kępa*
13 743
13 427
-2,3%
Praga Północ
8 982
8 571
-4,6%
Rembertów
7 690
7 833
1,9%
Śródmieście
14 768
14 286
-3,3%
Targówek
8 856
8 600
-2,9%
Ursus
8 859
8 822
-0,4%
Ursynów
10 620
10 465
-1,5%
Wawer
8 644
8 290
-4,1%
Wesoła
7 904
7 987
1,1%
Wilanów
10 179
9 945
-2,3%
Włochy
8 625
8 851
2,6%
Wola
11 272
11 188
-0,7%
Żoliborz
11 252
11 101
-1,3%
WARSZAWA
10 015
9 973
-0,4%
średnia cena
zmiana
I kw 2008
kwi-08
7 939
7 795
-1,8%
7 027
7 211
2,6%
8 485
8 486
0,0%
9 497
9 357
-1,5%
9 608
9 632
0,3%
8 104
8 404
3,7%
9 856
10 312
4,6%
8 101
8 210
1,3%
7 098
7 196
1,4%
12 218
12 288
0,6%
7 371
7 432
0,8%
7 406
7 352
-0,7%
8 460
8 360
-1,2%
7 273
7 487
2,9%
7 260
7 177
-1,1%
8 662
8 505
-1,8%
8 058
8 030
-0,3%
9 083
9 165
0,9%
10 097
10 056
-0,4%
9 195
9 181
-0,2%
zmiana
I kw 2008
kwi-08
8 779
8 695
-1,0%
7 744
7 688
-0,7%
8 836
8 822
-0,2%
10 266
10 048
-2,1%
9 963
9 982
0,2%
8 511
8 795
3,3%
10 248
10 450
2,0%
8 242
8 275
0,4%
7 473
7 659
2,5%
12 709
12 587
-1,0%
7 835
7 774
-0,8%
8 432
8 406
-0,3%
9 430
9 344
-0,9%
8 277
8 093
-2,2%
7 793
7 803
0,1%
9 940
9 761
-1,8%
8 408
8 547
1,6%
9 534
9 604
0,7%
10 279
10 161
-1,1%
9 549
9 501
-0,5%
* ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe
Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl, kwiecień 2008r.
Podobne zmiany zachodzą w cenach największych miejscowości leżących w obrębie
aglomeracji warszawskiej. Najbardziej w kwietniu 2008r. zdrożały mieszkania
oferowane na wtórnym rynku w Piasecznie (o 4,5%) oraz w Konstancinie – Jeziornej
(o 3,3%), a największe spadki zanotowano w miejscowościach leżących na prawo
od Wisły w Markach (o 4,8%) oraz Wołominie (o 3,7%).
Średnia cena 1m² mieszkań aglomeracji warszawskiej z uwzględnieniem ofert z „nowego” oraz „starego rynku wtórnego”
2
średnia cena m mieszkania
miasto
I kw 2008
kwi-08
zmiana
Grodzisk Mazowiecki
6 225
6 050
-2,8%
Konstancin Jeziorna
7 174
7 410
3,3%
Legionowo
5 781
5 876
1,6%
Marki
6 458
6 148
-4,8%
Otwock
6 606
6 592
-0,2%
Piaseczno
7 250
7 575
4,5%
Pruszków
6 806
6 822
0,2%
Wołomin
5 658
5 448
-3,7%
Ząbki
7 000
6 906
-1,3%
Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl, kwiecień 2008r.
Poza Warszawą sytuacja przedstawia się dużo bardziej niekorzystnie dla sprzedających.
W porównaniu z I kwartałem 2008r. w kwietniu średnie ceny były niższe w zdecydowanej
3/4
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – kwiecień 2008
Raport Gratka.pl i Home Consulting
większości dużych, obserwowanych miast Polski. Nieznacznie cena wzrosła tylko
w Katowicach (o 0,2%), a we Wrocławiu utrzymała się na niezmienionym poziomie.
Spadki średnich cen w dużych miastach kraju w kwietniu 2008roku były wyraźne
i kształtowały się przedziale od 1,1% dla Lublina do 5,5% dla Łodzi.
Jednakże w odniesieniu do „nowego rynku wtórnego” widać ucieczkę inwestorów,
którzy pozbywają się lokali mieszkalnych zakupionych z myślą o spekulacyjnym
wzroście cen - dotyczy to tak mieszkań nowo oddawanych do użytku, jak również
będących w realizacji. Lokale te oferowane są po cenach niższych niż sprzedawane
bezpośrednio przez dewelopera (od 4 – 7%), wpływając w ten sposób tak na średnią
cenę na „nowym rynku wtórnym” jak również zaostrzenie konkurencji cenowej
na pierwotnym rynku nieruchomości. Na tym polu przodują dwa miasta – Łódź i Poznań,
które niedawno cieszyły się ogromnym zainteresowaniem wśród inwestorów, a które
teraz zmierzają w kierunku realizacji marży i wycofywania środków finansowych.
Na tle innych miast Trójmiasto plasuje się w środku stawki. Średnie ceny co prawda
spadły, ale umiarkowanie i osiągnęły poziom (7.222zł/1m²) zbliżony do poziomu
średnich cen mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym (7.198zł/1m²).
Średnia cena 1m² mieszkań w największych miastach z uwzględnieniem ofert z „nowego” oraz „starego rynku wtórnego”
nowy rynek wtórny
dzielnica
I kw 2008
kwi-08
stary rynek wtórny
zmiana
Katowice
5 790
5 521
-4,6%
Kraków
8 082
7 949
-1,6%
Lublin
5 596
5 557
-0,7%
Łódź
6 183
5 841
-5,5%
Poznań
7 488
7 062
-5,7%
Szczecin
5 827
5 584
-4,2%
Trójmiasto
7 812
7 653
-2,0%
Wrocław
7 479
7 483
0,0%
I kw 2008
kwi-08
średnia cena
zmiana
4 340
4 489
3,4%
7 684
7 440
-3,2%
5 028
5 004
-0,5%
4 427
4 428
0,0%
5 677
5 786
1,9%
5 063
5 173
2,2%
7 040
7 033
-0,1%
6 938
6 934
-0,1%
I kw 2008
kwi-08
zmiana
4 544
4 552
0,2%
7 845
7 590
-3,3%
5 198
5 143
-1,1%
4 818
4 553
-5,5%
6 614
6 265
-5,3%
5 501
5 310
-3,5%
7 374
7 222
-2,1%
7 175
7 175
0,0%
-
Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl, kwiecień 2008r.
Sytuacja na mieszkaniowym rynku wtórnym wskazuje, iż zapowiadana wiosenna
wyprzedaż właśnie nadeszła. Jej początek przebiega łagodnie bez dramatycznego
cięcia cen, kupujący czekają na dalsze korekty, a sprzedający na silniejszy impuls
świadczący o tym, że ceny się ustabilizowały.
Rynek wtórny wyprzedza zachowania rynku pierwotnego, a obserwowane na nim
spadki wpływać mogą na prowadzenie przez deweloperów aktywniejszej polityki
marketingowej i stosowanie przez nich dalszych działań pro-sprzedażowych, takich
jak, stosowanie promocji cenowych na wybrane mieszkania, oferowanie dodatkowych
korzyści w postaci darmowych miejsc parkingowych, elementów wyposażenia wnętrz lub
na przykład samochodu znanej marki. Jednakże w perspektywie najbliższych miesięcy
należy raczej spodziewać się wahań cen tak w odniesieniu do rynku wtórnego, we
wszystkich jego segmentach, jak również rynku pierwotnego, niż utrwalenia się
wyraźnej tendencji spadkowej bądź powrotu boomu.
Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu jedynie pod warunkiem zamieszczenia pełnej nazwy oraz źródła
(„Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – kwiecień 2008. Raport Gratka.pl i Home Consulting” lub informacji, iż
„Dane pochodzą z Raportu Gratka.pl i Home Consulting „Rynek nieruchomości mieszkaniowych”). W razie jakichkolwiek
pytań prosimy i kontakt: hom e @h o me co ns u lti ng . p l lub do m @g r at k a . p l .
4/4