List i odpowiedź

List do Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Koło”
W październiku 2007 r. złoŜyłem wiosek o przekształcenie własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego w odrębną własność. Przy piśmie DWW/371/08, z dnia 9 czerwca 2008 r. otrzymałem
uchwałę nr 110/2008 Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Koło” z dnia 22 maja 2008 roku, w sprawie:
określenia odrębnej własności lokali nieruchomości opisanej w KW 30035 obejmującej działkę
ewidencyjną nr 140/2 z obrębu 60614 wraz z budynkiem mieszkalnym połoŜonym w Warszawie przy
ul. Małego Franka 8., załącznikami 1 i 2. Po roku, 4 czerwca 2009 r., otrzymuje pismo l. dz.
DWW/3330/09 informujące, Ŝe: „W związku z kolejną negatywną opinią Wydziału Architektury i
Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wola odnośnie przygotowanych przez Spółdzielnię podziałów
geodezyjnych zmierzających do utworzenia nieruchomości jedno budynkowych Spółdzielnia
Mieszkaniowa „Koło” postanowiła realizować przekształcenia mieszkań Spółdzielczych w odrębną
własność w oparciu o dotychczasowe działki ewidencyjne w ramach nieruchomości wielo
budynkowych.” Okazuje się, Ŝe Spółdzielnia zamiast podzielić teren połoŜony między ulicami:
Astronomów i Małego Franka na cztery działki, na których usytuowane są budynki: Astronomów 5
i 7 i Małego Franka 6 i 8 (jak na rys. 1), podzieliła go na 6 działek, tworząc dodatkowe dwie działki –
zmniejszając tym samym powierzchnie działek dla budynków: Astronomów 5 i Małego Franka 6. Te
nowe działki (rys. 2) stały się powodem odrzucenia proponowanego planu podziału, poniewaŜ nie
spełniają wymogów prawnych dla działek, dlatego Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu
Dzielnicy Wola po raz kolejny wydał negatywną opinię odnośnie przedłoŜonego planu podziału,
wnioskując dokonanie zmian w planie podziału gruntów (pismo Urzędu Dzielnicy do SM „Koło”, z dnia
20.05.2009 r. informuje Spółdzielnię, Ŝe dodatkowe działki w tym: działka nr 105/2 nie ma dostępu do
drogi, a działka nr 140/4 jest za wąska aby mogła być samodzielna). Jak widać, rezultaty działania
Spółdzielni, w okresie ostatnich dwóch lat w zakresie uporządkowania nieruchomości gruntowych w
przypadku mojego osiedla „Górczewska” są Ŝadne i ograniczają się jedynie do wydawania pieniędzy,
bo nie dokonano dotychczas Ŝadnych wymaganych podziałów jedno budynkowych, czyli wydano
pieniądze, naprodukowano papierów, ale wszystko pozostanie jak było. Dotychczasowe postępowanie
Spółdzielni powoduje zagroŜenie dla wprowadzenia jedno budynkowych nieruchomości, których
moŜliwość indywidualnego rozliczania jest podstawowym warunkiem racjonalnej gospodarki w
Spółdzielni. W tej sytuacji Rada Nadzorcza powinna dokładnie rozliczyć koszty poniesione na
„podziały” i spowodować, aby Ŝadna złotówka wydana na pozorną w efekcie działalność Spółdzielni w
zakresie planów podziałowych, nie c.d. na str. 6 obciąŜała członków Spółdzielni, ale pomysłodawców
tych działań, na które planowano wydanie setki tys. zł. Kto wpadł na taki pomysł aby grunt w połowie
juŜ podzielony na cztery nieruchomości jedno budynkowe : Małego Franka 10 i 12 oraz Astronomów 9
i 11, i który w naturalny sposób dzieli się na drugie cztery nieruchomości jedno budynkowe : Małego
Franka 6 i 8 oraz Astronomów 5 i 7 – wszystkie spełniające wymagania ustawowe (samodzielne i
dostęp do ulicy) – „uzupełnić” o dwie „dodatkowe” działki: nr 105/2 i nr 140/4, wykrojone z istniejących
działek niezgodnie z ustawą (art. 41.3.). Cytat – „Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeŜeli
projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej...” spowodowało to
odrzucenie planu podziału? I to dwukrotnie! Proponowane obecnie przez Spółdzielnię
„...przekształcenie mieszkań Spółdzielczych w odrębną własność w oparciu o dotychczasowe działki
ewidencyjne w ramach nieruchomości wielo budynkowych” jest to niezgodne z art. 42.3.1 ustawy.
Cytat – „nieruchomość wielo budynkowa moŜe być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są
posadowione w sposób umoŜliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest
budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej”. A taki przypadek tu nie
występuje. Dotychczasowe postępowanie Spółdzielni przypomina raczej sabotowanie niŜ wdraŜanie
postanowień ustawy. Zarząd Spółdzielni zamiast stać „z załoŜonymi rękami” i narzekać na opieszałość
władz samorządowych, powinien bezzwłocznie dostarczyć do urzędu dzielnicy poprawiony plan
podziałowy bez „dodatkowych” działek, które były powodem braku uzgodnień dotychczasowych
planów podziału. Informuję, Ŝe składam skargę do stosownych władz na dotychczasową działalność
Spółdzielni w zakresie realizacji postanowień ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Władysław Chlebowski
Odpowiedź Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej
„Koło”
Warszawa, dnia 29 lipca 2009 r.
Szanowny Panie
W odpowiedzi na Pana pismo datowane 21 lipca 2009 roku, złoŜone w siedzibie Spółdzielni w dniu 22
lipca 2009 roku, wyjaśniamy co następuje. Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która weszła w Ŝycie w dniu
31 lipca 2007 roku, narzuciła obowiązek tworzenia nieruchomości jedno budynkowych , jako
podstawowych nieruchomości ewidencyjnych, w których ustanawia się odrębną własność lokali.
Ustawa dopuściła odstępstwo od powyŜszej reguły jedynie w przypadku, gdy budynki są posadowione
w sposób uniemoŜliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której posadowiony jest budynek,
pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej, przy czym ustawa nie wskazuje, iŜ musi
to być dostęp bezpośredni. Kierując się powyŜszymi regulacjami Spółdzielnia zleciła uprawnionemu
geodecie dokonanie podziału m. in. działki gruntu, na której posadowione są budynki przy ul. Małego
Franka 6 i 8 oraz przy ul. Astronomów 5 i 7 w Warszawie. Geodeta sporządzając plan podziału
powyŜszej nieruchomości wydzielił działkę o nr 105/2, dojazd do której miał być obsługiwany przez
drogę wewnętrzną utworzoną na działce nr 140/4 oraz działkę 168/1, dojazd do której miał być
realizowany przez działkę 150/2, w oparciu o słuŜebność przejścia i przejazdu. PowyŜszy projekt
został zaakceptowany przez Biuro Geodezji i Katastru Urzędu m. st. Warszawy – Ośrodek
Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i wprowadzony do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i
Kartograficznego pod numerem KEM – 6.06.14-100/08. Ten sam projekt nie został jednak
zaakceptowany przez Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Wola, pomimo iŜ spełniał
wszystkie wymogi formalne i prawne. Wbrew stanowisku Urzędu, projektowana działka 168/1 miała
dostęp do drogi publicznej przez działkę 150/2, zaś działka 140/4 projektowana była pod drogę
wewnętrzną, a więc sąsiadująca z nią działka 105/2, miałaby zapewniony dostęp do drogi
wewnętrznej. Działka ta nie była przeznaczona pod zabudowę, nie musiała więc spełniać wymogów
przewidzianych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku o warunkach
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Wobec zaistniałej sytuacji Spółdzielnia mogła bądź
podwaŜać stanowisko Urzędu, co spowodowałoby dalsze przesunięcie, o bliŜej nie określony czas,
moŜliwości ustanawiania prawa odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na
przedmiotowej działce, bądź odstąpić od dokonywania podziału na nieruchomości jednobudynkowe i
określić przedmiot odrębnej własności lokali w oparciu o istniejące podziały geodezyjne. Biorąc pod
uwagę oczekiwania części mieszkańców, dąŜących do jak najszybszego uzyskania prawa odrębnej
własności lokali, Spółdzielnia odstąpiła od kwestionowania stanowiska Urzędu i postanowiła podjąć
uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności lokali w oparciu o dotychczasowy podział
geodezyjny.
Prezes Zarządu
Dyrektor
mgr inŜ. Janusz Szmigiera
Członek Zarządu
Zastępca Dyrektora
mgr Ewa Siemiątkowska