Koszt zerwania umowy z deweloperem

raport nieruchomości
Koszt zerwania umowy
z deweloperem
Pozycja dewelopera, który ma problem z klientami odmawiającymi odbioru lokalu
– i zapłaty – zależy od postanowień umowy deweloperskiej oraz od tego, czy zawarł ją
okresie boomu
na rynku nieru­
chomości przy­
słowiowy Ko­
walski, posiada­
jący wolne środki i zdolność kredyto­
wą, postanowił szybko i łatwo zarobić
pieniądze. Plan był prosty. Szybko za­
wrzeć umowę z deweloperem, najlepiej
na kilka mieszkań w interesującej lo­
kalizacji. Wpłacić niewielką kwotę przy
umowie zobowiązującej do wybudo­
wania i ustanowienia odrębnej wła­
sności lokalu i jego sprzedaży, zwanej
„umową deweloperską”, a następnie
wyjść z inwestycji z zyskiem przed jej
ukończeniem, przenosząc prawa i obo­
wiązki z umowy na inną osobę.
Jak każdy prosty plan nie uwzględniał
wszystkich ważnych okoliczności, w tym
– załamania na rynku. Szybkie wyjście
z inwestycji z zyskiem nie powiodło się.
Teraz Kowalski nie ma praktycznie szans
na przeniesienie praw i obowiązków
z umowy deweloperskiej po cenie z daty
jej zawarcia, nie mówiąc już o zysku.
W 2007 r. zawierając umowę z dewelo­
perem, płacił 12–18 tys. zł za mkw., obec­
nie takie mieszkanie klient może kupić
taniej bezpośrednio od dewelopera.
Kowalski został więc z umową de­
weloperską, w której zobowiązał się
nabyć kilka mieszkań, marnymi szan­
sami na uzyskanie kredytu oraz, naj­
częściej, wpłaconą zaliczką rzędu 15
proc. wartości przedmiotu umowy.
Zwykle tacy klienci nie przystępują
do odbiorów technicznych lokali i nie
46 forbes 07 | 10
Rafał Trusiewicz
partner
w Kancelarii
Trusiewicz Siwko
pojawiają się w wyznaczonym terminie
ich wydania. Starają się też udowodnić,
że to deweloper nie wywiązał się nale­
Trusiewicz/Siwko
Kancelaria Prawna
www.ts-kancelaria.pl
życie ze swoich zobowiązań, sądząc, że
jeśli uda im się wykazać choć drobne
niedociągnięcia w wybudowanym lo­
kalu, będą mogli bezkarnie oraz bez­
kosztowo wyjść z umowy, twierdząc,
iż lokal nie odpowiada uzgodnionemu
standardowi.
Zapominają, że nawet jeśli umowa nie
przewidywała prawa dewelopera do od­
stąpienia od niej, deweloper nie jest bez­
prawo dla przedsiębiorcy
FoT.: materiały prasowe
W
z konsumentem, czy de facto z innym przedsiębiorcą
silny. Może bowiem korzystać z przepi­
sów ogólnie obowiązujących.
Umowa deweloperska jest umową
wzajemną, a zatem mają do niej w pełni
zastosowanie przepisy kodeksu cywilne­
go dotyczące skutków niewykonywania
takich zobowiązań. Dla skutecznego sko­
rzystania z ustawowych uprawnień do
odstąpienia od umowy muszą zostać
spełnione pewne przesłanki:
– kupujący pozostaje w zwłoce z wy­
konaniem zobowiązań z umowy dewe­
loperskiej, np. prawidłowo zawiadomio­
ny przez dewelopera o terminie nie
przystąpił do odbioru technicznego lo­
kalu, a nie istniały obiektywne przesłan­
ki, które by to uniemożliwiały;
– deweloper wyznaczył klientowi
dodatkowy i odpowiedni termin na wy­
konanie zobowiązania z zastrzeżeniem,
że w razie bezskutecznego jego upływu
będzie uprawniony do odstąpienia od
umowy.
Z mojego doświadczenia wynika, że
doręczenie pisma zawierającego treść, o ja­
kiej mowa powyżej, oraz uprzedzenie, iż
w razie odstąpienia od umowy deweloper
będzie uprawniony do żądania odszkodo­
wania za szkodę, działają dyscyplinująco
na większość klientów, którzy zaczynają
reagować na korespondencję.
Klient, widząc, że deweloper ma moc­
ne argumenty, z reguły zastanawia się,
czy i w jaki sposób może zerwać umo­
wę, aby odzyskać zaliczkę. W grę wcho­
dzi kilka rozwiązań w zależności od
tego, czy Kowalski, zawierając umowę
z deweloperem, działał jako konsument,
czyli w celach bezpośrednio niezwią­
zanych z prowadzoną działalnością gos­
podarczą lub zawodową, czy też jako
przedsiębiorca. Oczywiście pozycja
konsumenta w ewentualnym sporze jest
silniejsza. Odzyskanie zaliczki nie zawsze
jednak będzie możliwe.
Klienci, którzy wynegocjowali w umo­
wie postanowienie, że do określonego
terminu mogą od niej odstąpić bez poda­
wania przyczyny, muszą tylko przed
jego upływem doręczyć deweloperowi
oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa.
Umowa będzie uważana za niezawartą
Prawo dla przedsiębiorcy
Barbara Szczytowska
radca prawny w Kancelarii Trusiewicz Siwko
i pociągnie za sobą obowiązek zwrotu
wzajemnych świadczeń.
Często zdarza się jednak, że dewe­
loper przyznaje klientowi w umowie
prawo do odstąpienia od niej bez poda­
wania przyczyny, uzależniając je od
zapłaty odstępnego. Jego wysokość by­
wa różna, od 5 proc. do nawet 20 proc.
wartości netto lokalu!
Jeśli klient zawarł umowę jako przed­
siębiorca lub konsument, lecz negocjował
indywidualnie warunki umowy i miał
realny wpływ na wysokość odstępnego,
nie ma możliwości odstąpienia od umo­
wy bez zapłaty odstępnego. Co jednak z
klientami, którzy działali jako konsu­
menci i nie mieli wpływu na narzucony
przez dewelopera wzorzec?
W orzecznictwie Sądu Ochrony Kon­
kurencji i Konsumentów oraz w decyzjach
Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów (UOKiK) prezentowany
jest pogląd, że zastrzeżenie odstępnego
na poziomie 5 proc. wartości lokalu jest
rażąco wygórowane i jako sprzeczne z do­
brymi obyczajami stanowi klauzulę nie­
dozwoloną, niewiążącą konsumenta.
Powstaje jednak pytanie, czy taka klau­
zula nie wiąże konsumenta tylko w czę­
ści zastrzegającej rażąco wygórowaną
wysokość odstępnego, czy też nie wiąże
go w całości, czyli także w części prze­
widującej prawo do odstąpienia od umo­
wy bez podania przyczyny.
W mojej ocenie słuszne jest stanowi­
sko drugie – cała klauzula przewidująca
umowne prawo do odstąpienia jest nie­
wiążąca i klient nie może od umowy
odstąpić. Wynika to z faktu, że do rejestru
klauzul niedozwolonych prowadzonego
przez Prezesa UOKiK wpisano całe po­
stanowienie przewidujące prawo do od­
stąpienia od umowy, a nie tylko część
dotyczącą wygórowanego odstępnego.
Podkreślmy, że na klauzule niedozwo­
lone z rejestru prowadzonego przez Pre­
zesa UOKiK nie może powołać się przed­
siębiorca, który zawarł umowę z dewe­
loperem. Przedsiębiorcy pozostają nego­
cjacje i rozwiązanie umowy na mocy
porozumienia stron.
Nie polecam natomiast bierności, gdyż
może ona być kosztowna dla tej strony,
która nie wykonuje zobowiązań. Dewe­
loper, który spełnił przesłanki umożliwia­
jące mu skorzystanie z ustawowego prawa
do odstąpienia od umowy, o których by­
ła mowa wyżej, i odstąpił od umowy, jest
uprawniony do żądania naprawienia szko­
dy wynikłej z niewykonania zobowiąza­
nia przez drugą stronę. Co istotne, szkodę
stanowi uszczerbek rozumiany jako róż­
nica między aktualnym stanem majątko­
wym a hipotetycznym, jaki istniałby,
gdyby zobowiązanie wykonano. Dewelo­
per, który zawarł z nierzetelnym klientem
umowę z ceną 18 tys. zł za mkw., a na­
stępnie wykazał (np. posiadając opinię
rzeczoznawcy majątkowego), że to samo
mieszkanie może sprzedać w cenie 10 tys.
zł za mkw., poniósł szkodę w wysokości
8 tys. zł za mkw. lokalu.
Rozmiar odszkodowania należnego
deweloperowi, który skutecznie wykonał
ustawowe prawo do odstąpienia od umo­
wy deweloperskiej, nie podlega ograni­
czeniu. Jest on uprawniony do żądania
od nierzetelnego klienta odszkodowania
w pełnej wysokości poniesionej szkody,
a nie tylko w granicach ujemnego inte­
resu umownego. Umowa deweloperska
nie jest bowiem umową przedwstępną,
o której mowa w art. 389 kodeksu cywil­
nego, a zatem zakres odszkodowania
z powodu jej niewykonania podlega ogól­
nym regułom odpowiedzialności kon­
traktowej. Potwierdza to orzecznictwo
Sądu Najwyższego.
Barbara Szczytowska
[email protected]
forbes 07 | 10 47