akt - Dziennik Urzędowy Województwa Kujawsko

ROZSTRZYGNIĘCIE NADZORCZE NR 59/2013
WOJEWODY KUJAWSKO - POMORSKIEGO
z dnia 27 maja 2013 r.
Działając na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r.
Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.)
stwierdzam nieważność
§ 2. ust. 2 pkt 5, § 3 ust. 4 pkt 1 i 3, § 6 ust. 2 i 3 uchwały nr XXVI/197/2013 Rady Miejskiej w Janikowie
z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego
zasobu Gminy i Miasta Janikowo oraz zasad powoływania Komisji Mieszkaniowej.
Uzasadnienie
W dniu 26 kwietnia 2013 r. Rada Miejska w Janikowie działając na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2, ust.3
i art. 25a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) oraz art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy
z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.), podjęła
uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy i Miasta
Janikowo oraz zasad powoływania Komisji Mieszkaniowej.
Przedmiotowa uchwała wpłynęła do organu nadzoru 30 kwietnia 2013 r.
Zawiadomieniem z dnia 16 maja 2013 r. znak: WNK.IV.4131.95.2013, organ nadzoru wszczął postępowanie
nadzorcze w sprawie stwierdzenia nieważności przedmiotowej uchwały. Przewodniczący Rady Miejskiej
w Janikowie w piśmie z dnia 21 maja 2013 r. znak: OR.BR.004.8.2013, nie zgodził się w części ze
stanowiskiem Wojewody Kujawsko-Pomorskiego w wyrażonym w przedmiotowym zawiadomieniu.
Na wstępie należy wskazać że: „Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego
zasobu gminy powinny określać w szczególności”:
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na
czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą
zastosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas
nieoznaczony i lokalu socjalnego;
4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany
pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali
socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub
w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
kodeksu cywilnego do zadań własnych gminy należy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie,
zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspakaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych
o niskich dochodach (art. 4 ust. 2 ustawy).
Wobec powyższego organ nadzoru pragnie zauważyć, iż Rada Miejska w uchwale w § 2 ust. 2
pkt 5 w postanowieniu stwierdzającym, że „Uprawnionymi do najmu lokalu mieszkalnego na czas
nieoznaczony są osoby” - „nie posiadające tytułu prawnego do innego lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych” oraz § 6 ust. 3 „Umowy najm z osobami wymienionymi w ust. 2 nie można zawrzeć jeżeli
dotychczasowy najemca nabył tytuł prawny do innego lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych” - naruszyła prawo. W myśl powołanej ustawy niedopuszczalne jest wyłączenie z kręgu osób
mogących ubiegać się o wynajem lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego, osób posiadających tytuł prawny
Id: FE9E85B0-832A-4DBD-A55E-512767981750. Podpisany
Strona 1
do innego lokalu lub jego części. Ponadto, posiadanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego nie przesądza
jednoznacznie o braku po stronie zainteresowanego przesłanki „niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych”.
Wyłączenie to znajduje zastosowanie jedynie w przypadku najmu lokalu socjalnego, stosownie do treści art. 23
ust. 2 ustawy. Podstawowym kryterium decydującym o istnieniu uprawnienia do zawarcia umowy najmu
lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy jest istnienie po stronie danej osoby niezaspokojonych potrzeb
mieszkaniowych, nie zaś posiadanie bądź nie tytułu prawnego do innego lokalu. Pogląd o braku ustawowego
upoważnienia do wyłączenia przez radę z kręgu podmiotów uprawnionych do ubiegania się o najem lokalu
osób posiadających tytuł prawny do innego lokalu jest utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych
(vide: wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 23 lutego 2001 r., sygn. akt II SA/Go 29/11, wyrok
WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 22 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Go 320/11, wyrok WSA we
Wrocławiu z dnia 17 maja 2006 r., sygn. akt IV SA/Wr 451/05, wyrok WSA w Lublinie z dnia 20.10.2011 r.,
sygn. akt III SA/Lu 412/11, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1155/12).
W § 3 ust. 4 pkt 1 i 3 wskazanej uchwały Rada Miejska postanowiła, że „Umowę najmu lokalu socjalnego
zawiera się na okres 2 lat” oraz „Umowa może być przedłużona o 1 rok”, co pozostaje w sprzeczności
z przepisami art. 23 ust. 1 i 3 uopl. Ww. przepisy stanowią bowiem jedynie, że umowę najmu lokalu socjalnego
można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się
w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Art. 23 ustawy nie zawiera zatem ograniczeń co do terminu
(oznaczonego czasu), na jaki może być zawarta umowa najmu lokalu socjalnego, a jedynie art. 661 kodeksu
cywilnego przewiduje, iż najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu
za zawarty na czas nie oznaczony.
Ponadto, organem uprawnionym do zawierania i przedłużania umów najmu w imieniu gminy jest organ
wykonawczy gminy. Ustalenie przez Radę Miejską w Janikowie arbitralnie okresu na jaki ma być zawierana
umowa najmu lokalu socjalnego należy uznać za istotne naruszenie prawa, gdyż stanowi ograniczenie
uprawnień organu wykonawczego gminy przewidzianych w art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym
(vide: wyrok WSA w Lublinie z dnia 30 października 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 412/11).
Powołany art. 30 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że do zadań organu wykonawczego gminy – wójta
(burmistrza, prezydenta miasta) należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Art. 43 ustawy
– „Mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe gminy”. Natomiast art. 31 tejże ustawy
stanowi, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) kieruje bieżącymi sprawami gminy i reprezentuje ją na
zewnątrz. Powyższe przepisy wskazują na dominującą rolę organu wykonawczego gminy – wójta (burmistrza,
prezydenta miasta) w zakresie gospodarowania nieruchomościami.
Należy wskazać, że w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa, w tym treść upoważnienia
określonego w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a oraz art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, rada
nie posiada kompetencji do regulowania w akcie prawa miejscowego okresu na jaki umowa najmu może być
zawarta. Przedmiotowe postanowienia może zawierać jedynie umowa, a podmiotem uprawnionym do
dokonania czynności w wymienionym zakresie jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) (vide: wyrok WSA we
Wrocławiu z dnia 29 października 2008 r., sygn. akt IV SA/Wr 286/08).
Postanowienia zaskarżonej uchwały jako aktu prawa miejscowego o charakterze wykonawczym nie mogą
wykraczać poza zakres ustawowego upoważnienia do jej wydania, być niezgodne z innymi powszechnie
obowiązującymi przepisami prawa ani powtarzać regulacji w tych przepisach zawartych. Naruszenie
któregokolwiek z wymienionych wymogów będzie, co do zasady, skutkować nieważnością wadliwego
postanowienia uchwały. Tego rodzaju wady legislacyjne są bowiem traktowane w utrwalonym orzecznictwie
sądów administracyjnych jako przypadki istotnego naruszenia prawa (wyrok NSA z dnia 30.09.2009 r., II OSK
1077/09, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 29 października 2008 r., sygn. akt IV SA/Wr 286/08).
W rozdziale VI uchwały zatytułowanym „Zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały
w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy”,
uregulowane zostały kwestie wymienione w art. 21 ust. 3 pkt 6 uopl.
Regulacje zawarte w § 6 ust. 2 wskazanego rozdziału w istotny sposób naruszają prawo. Należy zauważyć,
że ustawodawca w art. 4 ustawy wprowadził jako przesłanki niski dochód i niezaspokojone potrzeby
mieszkaniowe. W ocenie organu nadzoru w przepisie § 6 ust. 2 uchwały zostały wprowadzone pozaustawowe
przesłanki ubiegania się o najem lokalu:
- wymóg stałego zamieszkiwania z najemcą przez okres co najmniej 2 lat,
Id: FE9E85B0-832A-4DBD-A55E-512767981750. Podpisany
Strona 2
- brak posiadania tytułu prawnego do innego lokalu,
- brak możliwości zabrania ze sobą osób pozostałych w lokalu przez najemcę opuszczającego lokal.
Powyższy przepis uchwały pozbawia określoną grupę mieszkańców gminy (które pozostały w lokalu
opuszczonym, a nie spełniają pozaustawowych przesłanek) prawa do zawarcia umowy najmu lokalu
komunalnego. Wymóg zamieszkiwania z najemcą do chwili opuszczenia lokalu przez okres co najmniej 2 lat,
bez stosownej podstawy ustawowej różnicuje sytuacje prawną mieszkańców gminy, którzy spełniają
przewidziane art. 4 uopl przesłanki do ubiegania się o najem lokali (vide: wyrok WSA w Lublinie z dnia
20 października 2011 r., sygn. akt II SA/Lu 412/11).
Ponadto, należy wskazać, iż niniejsza uchwała jest aktem prawa miejscowego i została już opublikowana
w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko-Pomorskiego z dnia 7 maja 2013 r., pozycja 1832.
Mając na uwadze zaistniały stan faktyczny i prawny należało orzec jak na wstępie.
Rozstrzygnięcie jest ostateczne.
Na niniejsze rozstrzygnięcie przysługuje prawo wniesienia skargi za pośrednictwem Wojewody KujawskoPomorskiego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035
Bydgoszcz, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia.
wz. Wojewody KujawskoPomorskiego
Wicewojewoda
Zbigniew Ostrowski
Id: FE9E85B0-832A-4DBD-A55E-512767981750. Podpisany
Strona 3