Publikacja darmowa

dr Jerzy Jacyszyn
Uniwersytet Wrocławski
P o c z ą t e k drogi p r z e k s z t a ł c e ń w P G R - a c h
1. S t a n w y j ś c i o w y
Proces likwidacji państwowych gospodarstw rolnych opiera
się na ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U.Nr 107, poz.464). 1
Z chwilą likwidacji przedsiębiorstwa następuje przekształcenie własnościowe państwowego gospodarstwa rolnego, prowadzące do jego wykreślenia z r e j e s t r u p r z e d s i ę b i o r s t w
państwowych. Konsekwencją czego j e s t wygaśnięcie z a r z ą d u ,
ustanowionego na państwowych nieruchomościach rolnych i innych nieruchomościach oraz składnikach mienia. W tej sytuacji
organ założycielski przekazuje Agencji Własności Rolnej Skarbu
P a ń s t w a m a j ą t e k oraz wierzytelności i zobowiązania zlikwidowanego przedsiębiorstwa, natomiast Agencja wyznacza tymczasowego zarządcę m a j ą t k u przedsiębiorstwa.
Ten dość klarowny, normatywny tryb przekształceń własnościowych w rolnictwie państwowym, napotyka w praktyce rozliczne p r o b l e m y i w ą t p l i w o ś c i , z w i ą z a n e z t r a n s f e r e m p r a w
majątkowych na inne podmioty, uczestniczące w tym procesie
przemian gospodarczych. J a k sygnalizuje obsługa prawna, istnieje wiele różnych wątków, jakie wywołuje ścieżka likwidacyjna
państwowych gospodarstw rolnych. Brak wyraźnych, jednoznacznych i czytelnych reguł interpretujących obowiązujące przepisy powoduje, iż proces ten jest niespójny, krytycznie oceniany
przez różne grupy społeczne żyjące na wsi bądź też zajmujące się
tą problematyką od strony profesjonalnej. Na tle przekształceń
własnościowych w państwowych gospodarstwach rolnych wycho-
37
REJENT Nr 1 - styczeń 1993 r.
dzą różne, nieuporządkowane od wielu lat stany prawne, dotyczące nieruchomości, stanowiących m a j ą t e k tychże przedsięb i o r s t w . Rodzą s i ę t e ż p o w a ż n e w ą t p l i w o ś c i c o d o t r y b u
zbywania nieruchomości, a zwłaszcza do ich rzetelnej wyceny.
Dość często pojawia się problem podstawianych przez zagranicznych kontrahentów-nabywców atrakcyjnych obiektów po przekształconych (likwidowanych) p a ń s t w o w y c h g o s p o d a r s t w a c h
rolnych. Tajemnicą poliszynela jest obsługiwanie przez notariuszy transakcji (umów o nabycie nieruchomość rolnych) na rzecz
obywateli polskich, podstawionych przez zagranicznych mocodawców.
2. A g e n c j a W ł a s n o ś c i S k a r b u P a ń s t w a i j e j e w o l u c y j n a
rola
S t a t u s organizacyjno - p r a w n y Agencji Własności S k a r b u
Państwa 2 został określony we wspomnianej wyżej ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Tam
też ustanowiono zadania kompetencyjne, jakie wiążą się z obsługą p r z e k s z t a ł c e ń własnościowych w rolnictwie p a ń s t w o w y m .
Może warto przypomnieć, iż celem Agencji jest:
- tworzenie warunków sprzyjających racjonalnemu wykorzystaniu potencjału produkcyjnego Zasobu Skarbu Państwa,
- restrukturalizacja oraz prywatyzacja mienia Skarbu Państwa,
użytkowanego na cele rolnicze,
- obrot nieruchomościami i innymi składnikami m a j ą t k u Skarbu
Państwa, użytkowanego na cele rolne,
- administrowanie zasobami majątkowymi Skarbu Państwa,
przeznaczonymi na cele rolne,
- tworzenie gospodarstw rolnych; zabezpieczenie m a j ą t k u Skarbu Państwa,
- przeprowadzenie prac urządzeniowo-rolnych na g r u n t a c h
Skarbu Państwa oraz popieranie organizowania na gruntach
Skarbu Państwa prywatnych gospodarstw rolnych,
- tworzenie miejsc pracy, związanych z restrukturyzacją gospodarki rolnej.
Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa jest instytucją powierniczą i jako osoba prawna, skonstruowana została na „wzór
Skarbu Państwa" 3 . W skali kraju, do końca 1993 r., Agencja ma
38
Początek drogi przekształceń w PGR-ach.
p r z e j ą ć d o Z a s o b u W ł a s n o ś c i Rolnej S k a r b u P a ń s t w a około
3,1 min ha gruntów, użytkowanych dotychczas przez państwowe
gospodarstwa rolne oraz około 0,8 min ha gruntów Państwowego
F u n d u s z u Ziem. Te liczby oddają ogrom m a j ą t k u , który Agencja
ma przejąć, a następnie rozdysponować w różnych formach kontraktowych, a zwłaszcza poprzez sprzedaż lub dzierżawę.
Agencja Własności Rolnej S k a r b u P a ń s t w a występuje wobec
niektórych nieruchomości j a k o wierzyciel, zaś w stosunku do innych j e s t o r g a n e m założycielskim, wykonującym swoje u p r a w n i e n i a w ł a s n o ś c i o w e p r z e z i n n e p o d m i o t y (np.spółki). T a k i
k s z t a ł t o r g a n i z a c y j n o - p r a w n y rodzi rozliczne p y t a n i a - czy
Agencja ma pełnić głownie funkcje właścicielskie, czy też tylko
administracyjne, czy ma być zarządcą, czy również, bądź tylko,
s p r z e d a w c ą p o s i a d a n e g o m i e n i a , a może głównym z a d a n i e m
Agencji j e s t opieka i nadzór nad powierzonym jej mieniem? Zasadniczym pytaniem jest, w j a k i m stopniu Agencja ma być swoistego
rodzaju
„biurem
pośrednictwa"
w
obrocie
nieruchomościami rolnymi, a w j a k i m k r e a t o r e m nowych podmiotów gospodarczych, tworzących t a k i e g o s p o d a r s t w a rolne,
które będą w stanie przejmować - na podstawie odrębnych kont r a k t ó w - mienie z n a j d u j ą c e się w gestii Agencji. A zatem, czy
można j u ż teraz sformułować opinię, że głównym strategicznym
zadaniem Agencji j e s t promocja nowych rozwiązań organizacyjnoprawnych, poprawiających efektywność gospodarowania
w w a r u n k a c h gospodarki lynkowej? Wydaje się, iż do tych powinności Agencja jeszcze się s a m a przygotowuje, przyjmując inicjatywę w kształtowaniu ofert zawierających propozycje
zbywania bądź wydzierżawiania nieruchomości rolnych S k a r b u
P a ń s t w a . A d r e s a t e m tych ofert j e s t głownie s e k t o r prywatny,
w tym także rolnicy indywidualni. Natomiast, cudzoziemcy mogą być nabywcami, o ile posiadają zgodę ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości, stosownie do przepisów
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 4 .
Tymczasem niemiecki Urząd Powierniczy (Treuhand) 5 sprzedaje całe zakłady i nie patrzy, s k ą d przychodzi nabywca, ważne
jest, by złożył gwarancje przyszłych inwestycji i określił, ilu ludzi zatrudni w przyszłości. Jeśli inwestor tych warunków nie do-
39
REJENT Nr 1 - styczeń 1993 r.
trzyma, płaci wysokie kary. Z tym j e d n a k zastrzeżeniem, że najwolniej idzie właśnie prywatyzacja rolnictwa - sprzedano zaled w i e 1% z i e m i p r z e j ę t e j p r z e z U r z ą d Powierniczy. A z a t e m
i u nas nie należy się dziwić, iż zainteresowanie ziemią nie rośnie ze strony obcego kapitału, a obowiązujące przepisy nie zac h ę c a j ą do tego typu t r a n s a k c j i , nie s t a n o w i ą też s k u t e c z n e j
zapory przed chętnymi z innych krajów. Na tle doświadczeń krajów gospodarczo rozwiniętych, a zwłaszcza wobec zachodnioniemieckich rozwiązań przekształceń własnościowych, n a s u w a j ą się
dodatkowe uwagi. Otóż, może warto powiedzieć, że zgodnie z misją zjednoczeniową Urząd Powierniczy miał zająć się przeorgan i z o w a n i e m byłych przedsiębiorstw p a ń s t w o w y c h w celu
zapewnienia im zdolności konkurencyjnych, a następnie ich prywatyzacji. Oznaczało to, że przedsiębiorstwa przekształcono najpierw w spółki kapitałowe, a później oferowano udziały
prywatnym inwestorom. Okazało się dość szybko, że pojawiły się
osoby (firmy) zainteresowane nabyciem tych udziałów wszędzie
tam, gdzie działalność przedsiębiorstwa wiązała się z konsumpcją (tj. w handlu, gastronomii, przemyśle spożywczym), a także
w przemyśle samochodowym i bankowości. W pozostałych przedsiębiorstwach rozpoczęto procesy sanacyjne, które pod auspicjami Urzędu Powierniczego miały doprowadzić do poprawy
kondycji przedsiębiorstwa tak, aby mogło ono wyjść z kryzysowej
sytuacji. U r z ą d Powierniczy dbał bowiem o to, by zachowując
dotychczsowe miejsca pracy nie pogłębiać rosnącego bezrobocia,
by p r z e p r o w a d z i ć r e s t r u k t u r y z a c j ę i m o d e r n i z a c j ę w t r a k c i e
przekształceń, nie antagonizując g r u p pracowniczych. Powyższe
uwagi porównawcze, o sposobie działania Urzędu Powierniczego
w Niemczech, prowadzą do wniosku, że instytucja ta j e s t moder a t o r e m p r z e m i a n organizacyjnoprawnych, którego celem j e s t
zapewnienie dalszego z a t r u d n i e n i a , w t e j czy w i n n e j formie,
pracownikom przedsiębiorstw z a r z ą d z a n y c h przez t e n U r z ą d .
J e s t to bardziej kosztowne w skali całej gospodarki, ale bardziej
ludzkie i - j a k sądzę - sensowne, zamiast wypłacania zasiłku dla
bezrobotnych. 6
Konkludując, taki model Agencji ma - moim zdaniem - rację
bytu i u nas, choć trzeba wyraźnie powiedzieć, że obecnie Agen-
40
Początek drogi przekształceń w PGR-ach.
cja Własności Rolnej Skarbu Państwa jest zawieszona gdzieś pośrodku, w rozgrzebanym systemie instytucjonalnego wspierania
procesu przekształceń własnościowych w Polsce. Na barki Agencji złożono zadanie „zrobienia porządku" z państwowymi gospod a r s t w a m i r o l n y m i i to pod k a ż d y m w z g l ę d e m ( p r a w n y m ,
organizacyjnym, finansowym, socjalnym). Najbardziej mozolna
i długotrwała praca wiąże się ze sprzedażą (dzierżawą) m a j ą t k u ,
a ta właściwie się jeszcze się nie zaczęła. Skąd znajdą się kandydaci do m a j ą t k u po PGR-ach? Może się okazać, że budujemy kap i t a l i z m bez k a p i t a ł u i n w e s t y c y j n e g o (krajowego), a z a t e m
pozostanie droga dzierżaw i to wcale nie na atrakcyjnych warunkach, gdyż pod presją rosnących potrzeb Agencji-na pokrycie
przejmowanych długów po likwidowanych państwowych gospodarstwach rolnych.
3. N a d z i e j e w s p ó ł k a c h p r a c o w n i c z y c h
Duże szanse widzą w restrukturyzacji państwowych gospodarstw rolnych pracownicy - a zwłaszcza kadra - w zapisie ustawy o g o s p o d a r o w a n i u nieruchomościami rolnymi S k a r b u
Państwa-umożliwiającym tworzenie spółek pracowniczych
i przejmowaniu w dzierżawę m a j ą t k u likwidowanych przesiębiorstw. J u ż s a m o sformułowanie „spółki pracownicze" budzi
w środowisku jurystów rozliczne wątpliwości, chociażby takie,
że aktualnie obowiązujące przepisy prawa (cywilnego i handlowego), dotyczące powstawania spółek, nie znają takiej instytucji.
Prawo cywilne stoi na stanowisku istnienia numerus clausus
(zamkniętej listy) form spółek. Takie kategoryczne traktowanie
form i typów spółek nie powinno budzić żadnych wątpliwości,
szczególnie wobec spółek mających osobowość prawną. Oznacza
to, że spółki mogą powstawać tylko w takich formach i trybie, jakie przewidziane są w obowiązujących przepisach, zapewniających osobom t r z e c i m wiedzę i informację o p o w s t a n i u osoby
prawnej, dając im dostęp do podstawowych źródeł dokumentujących fakt tworzenia spółki prawa handlowego. Tym celom służą
rejestry handlowe. A zatem, „spółki pracownicze" to wytwór praktyki, znajdujący swoje odbicie w literaturze fachowej na ten tem a t , p r o w a d z ą c y j e d n a k do wielu uproszczeń i stereotypów,
a nawet pozaprawnych ulg i preferencji. Rozbudzone nadzieje
41
REJENT Nr 1 - styczeń 1993 r.
wśród załóg likwidowanych państwowych gospodarstw rolnych,
iż to oni staną się właścicielami m a j ą t k u tychże przedsiębiorstw,
z chwilą utworzenia spółek pracowniczych i przejęcia tego maj ą t k u , doprowadzić mogą do sytuacji konfliktowych, zwłaszcza
wtedy, gdy okażą się konieczne, ze względów ekonomicznych, redukcje pracowników - wspólników tych spółek.
4. S p r z e d a ż m i e s z k a ń z a k ł a d o w y c h
Duże emocje budzą zasady i procedura sprzedaży mieszkań
w budynkach należących do likwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej. U j m u j ą je art.42-59 o m a w i a n e j
ustawy. Nie dość, że jest to tryb szczególny, wykluczający przepisy prawa lokalowego o mieszkaniach zakładowych, to nie rozw i ą z u j ą one w i e l u r o d z ą c y c h s i ę n a j e g o t l e w ą t p l i w o ś c i .
Przykładowo, czy prawo pierwszeństwa nabycia mieszkania to
jest to samo prawo, co prawo pierwokupu, uregulowane
w art. 586 k.c.? Jeżeli nie jest to samo, to j a k je należy rozumieć,
bowiem ani w k.c., ani w orzecznictwie nie jest wyraźnie powiedzianego oznacza „pierwszeństwo nabycia." 7
Gdy mowa o kręgu osób uprawnionych do nabycia mieszkania - wymienia je art. 43 tej ustawy - to j a k zakwalifikować osoby, k t ó r e w l a t a c h u b i e g ł y c h , a l e t a k ż e i o b e c n i e , są
m i e s z k a ń c a m i budynków należących do państwowych gospodarstw rolnych, świadcząc na ich rzecz określone usługi, a nie
będąc jednocześnie ich pracownikami. Dotyczy to wcale niemałej
grupy osób, np. pracujących w oświacie i służbie zdrowia, kulturze, a nawet w policji. Czy ich potraktować jako osoby trzecie,
czy też udzielić im preferencji takich samych, j a k pracownikom
państwowych gospodarstw rolnych? Ma to olbrzymie znaczenie
przy ustalaniu ceny nabycia mieszkania należącego do PGR-ów,
a zwłaszcza możliwość jego obniżenia o 3% za każdy przepracowany przez nabywcę rok w państwowym gospodarstwie rolnym.
Pojawia się też problem mieszkańców (pracowników PGR-ów),
zajmujących obiekty wpisane do rejestru zabytków, ich bowiem
w s p o m n i a n a u s t a w a p o t r a k t o w a ł a w sposób szczególny, gdyż
odesłano sprawę regulacji dotyczących m.in. tych osób do ustawy, której jeszcze nie ma. A tymczasem, podobno ok. 4 min Polaków m i e s z k a w zabytkowych d o m a c h , w p i s a n y c h do
42
Początek drogi przekształceń w PGR-ach.
odpowiednich rejestrów. Obecnie t r w a j ą prace nad tym projektem, w myśl którego miałaby powstać Państwowa Agencja Zabytkowych
Nieruchomości
Skarbu
Państwa,
która
zaopiekowałaby się wszelkimi państwowymi obiektami zabytkowymi, w tym należącymi do PGR-ów.
P o w s t a j e t a k ż e problem m a j ą t k o w y wobec wspólnych u r z ą dzeń, będących częściami składowymi osiedli mieszkaniowych
pracowników PGR-ów. Zdaniem ustawodawcy (art.44 omawianej
ustawy), a d m i n i s t r a t o r e m tego mienia mogłyby być tylko spółdzielnie mieszkaniowe, którym nieodpłatnie Agencja, w drodze
umowy, przekazałaby ten wspólny m a j ą t e k . Chodzi tu oczywiście
o umowę zawartą w formie a k t u notarialnego. Poza tym, przekazanie tego m i e n i a może n a s t ą p i ć na rzecz gminy nieodpłatnie
1 w drodze odpowiedniej umowy (art.48). Z przepisu tego wynika, iż t a k i e p r z e k a z a n i e przez organ założycielski na wniosek
gminy, tzn. do czasu przejęcia mienia przez Agencję, nie wymaga
zachowania formy a k t u notarialnego. J e s t to-jak można przyjąćforma komunalizacji mienia, stanowiącego własność Skarbu
P a ń s t w a . Warto dodać, że umowy obejmujące sprzedaż mieszk a ń , działek, n a których b u d y n e k j e s t postawiony, ogródków
p r z y d o m o w y c h o r a z b u d y n k ó w gospodarczych, k o r z y s t a j ą ze
zwolnienia z opłat skarbowych (art.49). Zwolnienie to nie rozciąga się oczywiście na o p ł a t y s ą d o w e i n o t a r i a l n e , o b e j m u j ą c e
m.in. wynagrodzenie notariuszy. Sprawy te n o r m u j e rozporządzenie M i n i s t r a Sprawiedliwości z dnia 12 k w i e t n i a 1991 r.,
w s p r a w i e t a k s y notarialnej (Dz.U.Nr 33, poz.146 z późn.zm.).
Stosownie do postanowień § 2 u s t . l rozporządzenia, wysokość
m a k s y m a l n e g o w y n a g r o d z e n i a (może być niższe, zależnie od
umowy) wynosi:
- przy wartości czynności notarialnych do 100.000.000 zł -3%,
- powyżej tej s u m y - do 200.000.000 zł - 3 min oraz 2% od
nadwyżki ponad 100 min zł,
- powyżej 200 min zł do 500 min zł - wynagrodzenie wynosi
5 m i n zł plus 1% od nadwyżki ponad 200 min zł, itp.
Natomiast opłatę skarbową normuje rozporządzenie Ministra
Sprawiedliwości z dnia 2 października 1991 r. w sprawie opłaty
skarbowej (Dz.U.Nr 90, poz.405). Zgodnie z § 57 u s t . l p k t l w/w
rozporządzenia od sprzedaży nieruchomości lub p r a w a użytko-
43
REJENT Nr 1 - styczeń 1993 r.
w a n i a wieczystego g r u n t u n o t a r i u s z pobiera opłatę s k a r b o w ą
w wysokości 5% wartości nieruchomości lub p r a w a użytkowania
wieczystego. O p ł a t a s k a r b o w a z t y t u ł u u s t a n o w i e n i a hipoteki
wynosi 0,1% wartości hipoteki (§ 72 u s t . l pkt.l).
Odpisy i wypisy a k t ó w n o t a r i a l n y c h podlegają doręczeniu
z u r z ę d u różnym organom, np. wydziałowi k s i ą g wieczystych.
Poza tym strony umowy, z tego tytułu, mają prawo otrzymać odpisy tych aktów 8 .
44
Początek drogi przekształceń w PGR-ach.
Przypisy
1. P r e z e n t u j e ją bliżej B.Załęska-Świątkiewicz, Zasób Własności Rolnej S k a r b u
P a ń s t w a , Rejent 1992, nr 3-4.
2. Zob.B.Załęska-Świątkiewicz, S t a t u t Agencji Własności Rolnej S k a r b u P a ń s t w a ,
Rejent 1992, nr 6.
3. Por. u w a g i na t e n t e m a t J.Jaęyszyn, Wokół instytucji S k a r b u P a ń s t w a , Rejent
1992, n r 10.
4. Bliżej R.Sztyk, N a b y w a n i e nieruchomości przez cudzoziemców, Rejent 1991,
nr 4, B.Załęska-Świątkiewicz, Zasób. ..
5. U r z ą d t e n był właścicielem 9000 przedsiębiorstw, rozmieszczonych w 14,5 tys.
zakładów, w t y m t a k ż e g r u n t ó w rolnych i budowlanych, lasów, m a j ą t k ó w p a r t i i
i organizacji politycznych oraz własności k o m u n a l n e j nowej landów. Zob. szerzej
na t e n t e m a t : R.Polsakiewicz, Niemiecki l a m u s , Polityka 1992, nr 49.
6. Od wiosny 1991 r. znacznie wzmogło się t e m p o piywatyzacji. W ciągu pół r o k u
liczba s p r z e d a n y c h przedsiębiorstw wzrosła do 3788. Ich łączna wartość wyniosła
niecałe 14 mld m a r e k . W końcu września 1992 r. bilans wyglądał n a s t ę p u j ą c o : 9988
sprywatyzowanych przedsiębiorstw, na nabywców czekało jeszcze 3451 f i r m . Największe t r u d n o ś c i przy r e s t r u k t u r a l i z a c j i gospodarki wiązały się z wielkimi przedsiębiorstwami (kombinatami), w t y m zwłaszcza rolnymi.
T r e u h a n d s t o s u n k o w o n i e d a w n o zaproponowała utworzenie M e n a g e r s k i c h Spółek
Komandytowych, k t ó r e od niej przyjęłyby Firmy „nie chciane", aby je j a k najszybciej
uzdrowić, a n a s t ę p n i e sprzedać. Przedsiębiorstwa, których nie u d a się sprzedać
w ciągu trzech lat, zostaną po t y m t e r m i n i e zlikwidowane. „Uzdrowiciele", oprócz
stałej pensji, m a j ą udział w sukcesie: im szybciej u d a się sprzedać firmę, t y m
większy ich udział w cenie sprzedaży.
7. W s k a z u j e na to B.Załęska-Świątkiewicz, Zasób
8. Notariusz pobiera z tego t y t u ł u opłatę kancelaiyjną w wysokości 5.000 zł za
każdą s t r o n ę wypisu lub odpisu, a to stosownie do § 1 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 31 m a r c a 1991 r. w sprawie wysokości opłat k a n c e l a r y j n y c h
w s p r a w a c h cywilnych (Dz.U.Nr 32, poz.135 z późn.zm.).
45