tabela uwag do założeń do ustawy o odwróconym kredycie

Transkrypt

TABELA UWAG DO PROJEKTU ZAŁOśEŃ DO USTAWY O ODWRÓCONYM KREDYCIE HIPOTECZNYM
Lp.
1.
Miejsce w
projekcie
I.3
Zakres tematyczny
załoŜeń
Potrzeba i cel uchwalenia
ustawy
Podmiot zgłaszający
uwagę
Konferencja
Przedsiębiorstw
Finansowych
Treść uwagi
Stanowisko MF
wskazano, jako jeden z głównych celów wprowadzenia nowej
regulacji, wyeliminowanie rzekomych ryzyk, związanych z
oferowaną obecnie przez podmioty spoza sektora finansowego
usługą finansową, opartą na umowie doŜywocia, uregulowanej
przepisami Kodeksu cywilnego. Aczkolwiek intencja twórców nie
została wyraŜona jasno, to w połączeniu z projektowanym bardzo
wąskim zakresem podmiotowym regulacji, moŜe to wskazywać na
zamiar wprowadzenia jakiegoś rodzaju ustawowego ograniczenia
sposobu
wykorzystania
przez
osoby
starsze
kapitału
zakumulowanego w posiadanych nieruchomościach.
Wskazuje na to takŜe fakt, Ŝe jedynym modelem prawnym, który
został zaprezentowany w załoŜeniach, jest zmodyfikowana umowa
kredytu zabezpieczonego hipoteką („odwrócony kredyt hipoteczny").
Całkowicie natomiast został pominięty, nawet jako opcja, tzw. model
sprzedaŜowy („odwrócona hipoteka", doŜywocie).
KPF podnosi, Ŝe jeŜeli intencją twórców projektu jest ograniczenie
lub zakazanie prowadzenia działalności, polegającej na wypłacie
świadczeń pienięŜnych w zamian za zadysponowanie przez
świadczeniobiorcę - w sposób zgodny z przepisami prawa nieruchomością, do której przysługuje mu tytuł prawny, to intencja ta
nie będzie mogła być zrealizowana ze względu na oczywistą
sprzeczność z obowiązującymi przepisami prawa.
Takie ograniczenie lub zakaz naruszałyby bowiem zarówno
Konstytucję RP, która chroni wolności i prawa ekonomiczne
obywateli, jak i ustawę z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie
działalności gospodarczej oraz Kodeks cywilny.
NiezaleŜnie od powyŜszego KPF wskazuje, Ŝe opisane w
dokumencie ryzyka, związane z wykorzystaniem konstrukcji umowy
doŜywocia, rzekome zagroŜenia dla bezpieczeństwa transakcji oraz
domniemane naruszenia praw beneficjentów zostały przedstawione w
sposób arbitralny, bez oparcia w jakichkolwiek badaniach,
materiałach pochodzących od organów nadzoru (np. UOKiK) lub
przeglądzie stosowanych na rynku dokumentów i procedur.
Ponadto, KPF wskazuje, Ŝe z danych przekazanych do KPF przez
Fundusz Hipoteczny Dom Sp. z o.o. wynika, Ŝe w Unii Europejskiej
omawiana usługa finansowa jest świadczona zarówno z
wykorzystaniem modelu stricte kredytowego jak i modelu
sprzedaŜowego.
Uwaga nieuwzględniona
Z treści cz. II pkt 3 nie moŜna wnioskować, Ŝe
projekt załoŜeń zmierza do ograniczenia lub
zakazania
prowadzenia
działalności
polegającej
na
wypłacie
świadczeń
pienięŜnych w zamian za dysponowanie przez
świadczeniodawcę prawem do nieruchomości.
Brak w projekcie załoŜeń regulacji w zakresie
umów doŜywocia wynika z faktu, Ŝe
instytucja ta uregulowana jest przepisami
kodeksu cywilnego i jest juŜ aktualnie
oferowana na rynku. Uwaga w tym zakresie
jest zatem nieuzasadniona. NaleŜy ponadto
zauwaŜyć, Ŝe w wielu krajach europejskich
funkcjonuje zarówno model kredytowy,
przewidziany w projektowanej regulacji, jak
równieŜ model sprzedaŜowy, który jest
aktualnie
oferowany na polskim rynku.
NaleŜy przy tym podkreślić, Ŝe o ile model
kredytowy najczęściej podlega specyficznym
regulacjom, w szczególności w zakresie
katalogu podmiotów uprawnionych do jego
oferowania, o tyle model sprzedaŜowy jest na
ogół regulowany przepisami prawa cywilnego
lub prawa umów. NaleŜy podkreślić, Ŝe na 8
krajów UE świadczących usługi w zakresie
oferowania modelu sprzedaŜowego tylko w
Wielkiej Brytanii i Irlandii wprowadzono
szczegółowe regulacje w tym zakresie. Projekt
załoŜeń do ustawy o odwróconym kredycie
hipotecznym nie ma na celu ingerencji w
swobodę działalności w zakresie oferowania
modelu sprzedaŜowego, wprowadza natomiast
rozwiązanie alternatywne.
Intencją projektodawców jest aby powyŜsze
modele funkcjonowały na rynku równolegle,
przy czym model kredytowy zostałby
powierzony podmiotom profesjonalnym w
zakresie udzielania kredytów, natomiast
model
sprzedaŜowy
będzie
mógł
2.
I.5
Podmioty, na które
oddziałuje akt prawny
Konferencja
Przedsiębiorstw
Finansowych
kwestią o fundamentalnym znaczeniu dla kształtu przyszłego rynku
nowych usług finansowych oraz dla harmonijnego i szybkiego
rozwoju tego rynku jest prawidłowe określenie zakresu
podmiotowego planowanej regulacji.
W opinii KPF wskazane jest rozszerzenie - w stosunku do propozycji
zawartej w załoŜeniach - kręgu podmiotów, które mogą oferować (w
róŜnych modelach) usługi finansowe oparte o wykorzystanie
posiadanych przez usługobiorcę nieruchomości. ZawęŜenie listy
podmiotów uprawnionych moŜe istotnie ograniczyć rozwój rynku,
czy wręcz stworzyć barierę uniemoŜliwiającą jego powstanie w
określonym, poŜądanym horyzoncie czasowym.
Rozszerzenie katalogu podmiotów uprawnionych moŜe być
połączone z ustanowieniem dla nich odpowiednich wymogów
kapitałowych, organizacyjnych, nadzorczych itp. (vide np. wymogi
ustanowione dla biur informacji gospodarczej w ustawie z dnia 14
lutego 2003 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych).
KPF wskazuje, w ślad za stanowiskiem wyraŜonym powyŜej w
uwagach do „Syntetycznego przedstawienia załoŜeń projektu", Ŝe
przyjęcie tylko jednego modelu prawnego usługi finansowej,
umoŜliwiającej dostęp do kapitału zakumulowanego w
nieruchomościach posiadanych przez potencjalnych beneficjentów,
prowadzi do postawienia poza regulacją znacznego segmentu rynku
takich usług. Nie ulega bowiem wątpliwości, Ŝe podmioty działające
obecnie w tym segmencie rynku lub zamierzające działać na nim w
przyszłości w oparciu o przepisy prawa cywilnego, czy to przepisy o
doŜywociu czy teŜ o poŜyczce, nie mogą w drodze planowanej
regulacji zostać pozbawione prawa do kontynuowania takiej
działalności lub do jej rozpoczęcia. Projektodawcy sami wskazują na
ten aspekt sprawy stwierdzając, Ŝe „(...) zdefiniowana w ustawie z
dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny umowa poŜyczki cechuje
się zwrotnym charakterem, a ponadto przepisy nie ograniczają kręgu
podmiotów uprawnionych do udzielania poŜyczek." Podobnie
przepisy nie ograniczają kręgu pomiotów mogących zawierać
umowy doŜywocia.
Na marginesie powyŜej zacytowanego fragmentu KPF podnosi, Ŝe
powołanie argumentu, iŜ umowa poŜyczki cechuje się zwrotnym
charakterem, dla wykazania, Ŝe umowa kredytu lepiej odpowiada
celom regulacji, jest oczywiście chybione, jako, Ŝe umowa kredytu
bezspornie takŜe cechuje się zwrotnym charakterem, co autorzy
projektu sami podkreślili na str. 3 (w pkt I.2) opracowania.
funkcjonować bez szczególnych regulacji.
Ponadto moŜliwe będzie równieŜ zaistnienie
na rynku usług ubezpieczenia o podobnym
charakterze, oferowanych przez zakłady
ubezpieczeń
na
podstawie
odrębnych
przepisów.
Ograniczenie
katalogu
podmiotów
uprawnionych do oferowania odwróconych
kredytów hipotecznych jest zbieŜne z
praktyką europejską w tym zakresie. W
większości krajów odwróconych kredytów
hipotecznych mogą udzielać wyłącznie
instytucje kredytowe, zakłady ubezpieczeń i
inne instytucje finansowe. Generalną zasadą
jest, Ŝe odwróconych kredytów hipotecznych
mogą udzielać podmioty, które są uprawnione
do udzielania kredytów w ogóle. W krajach,
które dopuszczają prowadzenie tego typu
działalności przez instytucje niebankowe
wymaga się uzyskania licencji oraz
prowadzony jest nadzór finansowy. Natomiast
model sprzedaŜowy w zakresie podmiotowym
nie podlega na ogół Ŝadnym regulacjom
(wyjątkiem jest Wielka Brytania i Irlandia,
które taką działalność regulują).
Projekt załoŜeń nie zawiera propozycji, z
których mogłoby wynikać, Ŝe jego intencją
jest pozbawienie podmiotów oferujących
umowy doŜywocia prawa do prowadzenia
takiej działalności. Intencją projektodawców
jest, aby obydwie usługi funkcjonowały na
rynku równolegle. W opinii Ministerstwa
Finansów to beneficjent powinien dokonać
wyboru usługi, która będzie z jego punktu
widzenia optymalna.
3.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Konfederacja
Pracodawców Polskich
4.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Fundusz Hipoteczny
DOM Sp. z o.o.
Projekt zakłada ograniczenie kręgu podmiotów uprawnionych do
udzielania odwróconych kredytów hipotecznych wyłącznie do
instytucji uprawnionych do udzielania kredytów, działających na
polskim rynku. Budzi nasze wątpliwości czy słuszne jest
wprowadzanie takiego rozwiązania. Wydaje się, Ŝe bardziej
racjonalnym rozwiązaniem byłoby odwołanie się do konstrukcji
poŜyczki (których udzielanie nie jest obwarowane restrykcjami
nałoŜonymi przez Prawo bankowe) lub zastosowanie klauzuli, która
rozszerzyłaby katalog podmiotów uprawnionych na przykład na tzw.
instytucje parabankowe, otwarte fundusze emerytalne lub firmy
ubezpieczeniowe. Słuszne byłoby wprowadzenie wymagań
dotyczących posiadania odpowiedniego poziomu kapitałów własnych
w celu zabezpieczenia seniorów decydujących się na zawarcie
umowy odwróconego kredytu hipotecznego. W ten sposób
zachowana zostałaby konkurencja na rynku, a przy tym
zagwarantowany odpowiedni poziom bezpieczeństwa. Skutkowało
by to realizacją w większym stopniu intencji ustawodawcy
zagwarantowania godnego poziomu Ŝycia osobom w podeszłym
wieku, przy odciąŜeniu budŜetu państwa. Zwiększenie konkurencji
przełoŜyłoby się bowiem na podwyŜszenie oferowanych świadczeń.
Proponowane w dokumencie „ZałoŜenia do ustawy..." ograniczenie
podmiotów oferujących odwrócony kredyt hipoteczny jedynie do
banków i instytucji kredytowych jest naszym zdaniem szkodliwe dla
rozwoju rynku z następujących powodów:
i) - przykłady rozwoju innych rynków europejskich pokazuje, Ŝe w
początkowym stadium hipoteką odwróconą zajmowały się
instytucje wyspecjalizowane w jej oferowaniu. Dodatkowo,
zgodnie z badaniach Equity Release Schemes in the UE1, nadal
wszystkie podmioty oferujące hipotekę odwróconą wskazują na
konieczność specjalizacji w tej usłudze.
Na Węgrzech, które są największym rynkiem hipoteki odwróconej w
Europie Środkowowschodniej, wszystkie podmioty oferujące produkt
są podmiotami wyspecjalizowanymi, a nie bankami. Węgierskie
banki (OTP i FHB), które zdecydowały się na wprowadzenie usługi
powołały w tym celu wyspecjalizowane podmioty.
W Wielkiej Brytanii, największym rynku w Europie, spośród 14
podmiotów oferujących hipotekę odwróconą, będących jednocześnie
członkami stowarzyszenia Safe Home Income Plans (SHIP)
zrzeszającego usługodawców hipoteki odwróconej tylko jeden to
bank, 2 podmioty to zakłady ubezpieczeń a 11 to podmioty
wyspecjalizowane w oferowaniu hipoteki odwróconej. Największym
usługodawcą jest równieŜ podmiot wyspecjalizowany w obsłudze
osób w wieku podeszłych (między innymi, poza hipoteką odwróconą
oferuje usługi domów opieki dla seniorów)
- szacowany przez nas popyt na hipotekę odwróconą w horyzoncie
najbliŜszych 5 lat wynosi w Polsce do 1.000 umów w skali roku.
Naszym zdaniem taki popyt skutkuje, Ŝe duŜe organizacje, takie jak
Uzasadnienie jak do uwagi 1 i 2
Uzasadnienie jak do uwagi 1 i 2.
NaleŜy zgodzić się, Ŝe odwrócony kredyt
hipoteczny
będzie
usługą
niszową,
przynajmniej w początkowym okresie jego
funkcjonowania, oraz Ŝe popyt na tego
rodzaju usługi będzie ograniczony. W opinii
MF przemawia to jednak za ograniczeniem
katalogu podmiotów uprawnionych do ich
oferowania. Mając na uwadze wysoki
wskaźnik zaufania do banków, który pomimo
spadku na skutek kryzysu finansowego
utrzymuje się na wysokim poziomie (blisko
45%), podmioty sektora bankowego wydają
się być odpowiednie do nadania im tego
rodzaju uprawnień (dla porównania zaufanie
do OFE deklaruje 10% respondentów, dla TFI
jedynie 7%).
Źródło: Diagnoza społeczna 2009, Warunki i
jakość Ŝycia Polaków, Rada Monitoringu
Społecznego, Warszawa, listopad 2009 r.
NaleŜy ponadto podkreślić, Ŝe rozwój
europejskiego rynku Equity Release wskazuje
na pewien cykl rozwojowy – w początkowym
stadium na
rynku
dominuje
model
sprzedaŜowy, którego udział zmniejsza się
wraz z ekspansją modelu kredytowego. Na
5.
II.1.
Podmioty, na które
Urząd Komisji Nadzoru
Finansowego
6.
II.2.
Podmioty, na które
Ministerstwo
Sprawiedliwości
działające w Polsce banki detaliczne, nie będą zainteresowane lub
nie będą w stanie dostosować swojej oferty i komunikacji do potrzeb
klientów, a tym samym właściwie edukować klientów i dopasować
rozwiązanie do potrzeb osób starszych. Warto nadmienić, Ŝe analizy
rynku usług bankowych wskazują, Ŝe w Polsce banki nie posiadają
produktów właściwie dopasowanych do potrzeb osób, które
ukończyły 65 rok Ŝycia i niejednokrotnie w mediach zwracano
uwagę na zaniedbanie tej grupy przez instytucje finansowe;
Mając powyŜsze na uwadze proponujemy zdefiniowanie odrębnej
kategorii podmiotów oferujących hipotekę odwróconą w modelu
sprzedaŜowym i kredytowym. Specyficzny rodzaj ryzyk związanych
z tą usługą, ujednolicenie zasad oferowania obu rodzajów hipoteki
odwróconej a tym samym objęcie nadzorem całego rynku
przemawiają za takim rozwiązaniem. Postulujemy przygotowanie
katalogu wymagań kapitałowych i doświadczenia, które musiałyby
spełniać podmioty oferujące hipotekę odwróconą. Podmioty te
powinny zostać objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego.
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego postuluje rozszerzenie katalogu
podmiotów upowaŜnionych do świadczenia usług w zakresie
odwróconego kredytu hipotecznego o zakłady ubezpieczeń.
Prowadzenie tego typu działalności przez zakłady ubezpieczeń naleŜy
uznać za dopuszczalne na gruncie artykułu 3 ustawy o działalności
ubezpieczeniowej, z tym jednak zastrzeŜeniem, iŜ zastosowanie
znajdzie schemat umowy ubezpieczenia oparty na finansowaniu
składki ubezpieczeniowej z wartości nieruchomości. Z omawianym
produktem związane są rodzaje ryzyka o charakterze właściwym
sektorowi ubezpieczeń, dlatego sektor ten pozostaje sektorem
najbardziej właściwym i kompetentnym do oferowania tego typu
produktu. Wydaje się równieŜ, iŜ z punktu widzenia przeciętnego
adresata takiego produktu korzystniejszym rozwiązaniem byłoby
oferowanie tego typu usług przez zakłady ubezpieczeń. Zakłady
ubezpieczeń z racji charakteru prowadzonej działalności,
nierozerwalnie powiązanej z szacowaniem ryzyka i oferowaniem
ochrony ubezpieczeniowej - mogłyby zaoferować tego typu produkt
nie tylko z jednorazową wypłatą środków, czy wypłatą środków przez
określony z góry okres, ale mogłyby na podstawie wskazań
aktuarialnych zaoferować produkt związany z doŜywotnią wypłatą
świadczenia klientowi. Produkt taki byłby zapewne poŜądany i
poszukiwany w szczególności przez osoby nie posiadające bliŜszej
rodziny. Rozwiązanie to pozwoliłoby uniknąć sytuacji, w której po
wyczerpaniu środków z umowy kredytu nastąpiłoby drastyczne
zmniejszenie przychodów osoby starszej.
Wśród podmiotów, na które oddziaływać będzie projektowana
regulacja naleŜy uwzględnić sądy powszechne. WiąŜe się to ze
spodziewanym zwiększeniem liczby spraw w sądach, tak w
wydziałach prawa cywilnego jak i w wydziałach ksiąg wieczystych,
dojrzałych rynkach ERS, jakimi są rynek
brytyjski, czy hiszpański, model sprzedaŜowy
ma relatywnie niewielkie znaczenie. Obydwa
wskazane kraje posiadają szczególne regulacje
w
zakresie
odwróconych
kredytów
hipotecznych. W Hiszpanii udzielać ich mogą
instytucje
kredytowe
i
firmy
ubezpieczeniowe, w Wielkiej Brytanii
podmioty autoryzowane przez FSA. Powołany
w uwadze przykład Węgier jest o tyle
nieadekwatny , Ŝe na Węgrzech nie
funkcjonują odrębne regulacje prawne dla
tego rodzaju usług. Zgodnie z informacjami
Ministerstwa Gospodarki Narodowej Węgier
aktualnie działalność taką prowadzi jedna
instytucja będąca instytucją kredytową i
podlegająca nadzorowi finansowemu.
Uzasadnienie jak do uwag 1, 2 i 4
Projekt ustawy nie ogranicza moŜliwości
oferowania przez zakłady ubezpieczeń umów
ubezpieczenia opartych na finansowaniu
składki
ubezpieczeniowej
z
wartości
nieruchomości, co oznacza Ŝe mogą one tego
rodzaju usługi wykonywać na bazie
obowiązujących przepisów. JeŜeli natomiast
zakłady ubezpieczeń nie będą zainteresowane
tą formą umów ubezpieczenia będą mogły
oferować renty doŜywotnie dla beneficjentów
umów odwróconego kredytu hipotecznego –
moŜliwy będzie szerszy rozwój usług
bancassurance w tym zakresie.
Uwaga uwzględniona
np. spraw o wydanie nieruchomości lub innego prawa będącego
przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego z powództwa instytucji
kredytującej po zrealizowaniu przez nią roszczenia o przeniesienie
własności, spraw o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę
odwróconego kredytu, o wpis roszczenia o przeniesienie własności
nieruchomości, prawa wieczystego uŜytkowania czy spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu, o wpis roszczenia o przeniesienie
hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu na opróŜnione
miejsce hipoteczne. Projektowana regulacja spowoduje pojawienie się
nowej kategorii spraw o ustanowienie kuratora z wniosku instytucji
kredytującej. Okoliczności te wskazują na potrzebę zapewnienia
odpowiedniego
wzmocnienia
kadry
urzędniczej
i orzeczniczej w sadach powszechnych tak, aby nie doszło do
pogorszenia sprawności postępowań. Ocena Skutków Regulacji
powinna być zatem uzupełniona o szacunkowe wyliczenie kosztów
wynikających ze zwiększenia obciąŜenia sądów powszechnych.
7.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Minister Boni
8.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Biuro Informacji
Kredytowej
W projekcie zaproponowano ograniczenie katalogu podmiotów
uprawnionych do zawierania umów odwróconego kredytu
hipotecznego tylko do instytucji ustawowo upowaŜnionych do
udzielania kredytów. Wskazane byłoby uzasadnienie powyŜszego
wyboru pogłębioną analizą:
- rozwiązań przyjętych w tym zakresie w krajach gdzie produkt ten
jest oferowany od wielu lat;
- jakie inne podmioty rynku finansowego działające obecnie i przy
spełnieniu, jakich kryteriów mogłyby zawierać umowy odwróconego
kredytu hipotecznego;
- jakie zagroŜenia wiązałyby się z rozszerzeniem katalogu
podmiotów uprawnionych do zawierania umów odwróconego
kredytu hipotecznego;
- jaki ewentualnie wpływ na rozwój tej usługi w Polsce mogłoby
mieć rozszerzenie zaproponowanego katalogu podmiotów,
Zakłada się, Ŝe odwrócony kredyt hipoteczny będą oferować
podmioty profesjonalne, przygotowane do udzielania kredytów, tj.
banki oraz inne instytucje ustawowo upowaŜnione do udzielania
kredytów podlegające nadzorowi finansowemu i posiadające
odpowiednie wyposaŜenie kapitałowe" (pkt.3 str. 5). Teza ta - moim
zdaniem błędna - nie jest w tekście załoŜeń uzasadniana a jej
podwaŜenie burzy cała konstrukcję załoŜeń.
Istotą odwróconej hipoteki jest świadczenie pienięŜne (jednorazowe ,
w transzach bądź doŜywotnie) w zamian za tytuł własności do
nieruchomości. Przy czym tytuł własności przechodzi na
świadczeniodawcę po śmierci beneficjenta pod warunkiem, Ŝe
świadczenie zostało wykonane zgodnie z umową. Umowa taka ma
charakter cywilny i moŜe być zawarta przez kaŜdego. MoŜe to być
umowa babci z wnuczkiem, z firmą ubezpieczenia na Ŝycie (takŜe
profesjonaliści), w zasadzie z kaŜdym. Jeśli świadczenie jest
Uwaga uwzględniona
Poprawiony projekt będzie zawierał szersze
uzasadnienie dla idei ograniczenia katalogu
podmiotów uprawnionych do oferowania
odwróconych kredytów hipotecznych.
Umowa, zgodnie z którą tytuł własności
nieruchomości
przeszedłby
na
świadczeniodawcę po śmierci beneficjenta,
pod warunkiem Ŝe świadczenie zostało
wykonane zgodnie z umową byłaby
niezgodna z przepisami polskiego prawa.
Zgodnie bowiem z art. 157 § 1 Kodeksu
cywilnego własność nieruchomości nie moŜe
być przeniesiona pod warunkiem ani z
zastrzeŜeniem terminu.
Potrzeba
zapewnienia
odpowiedniego
wyposaŜenia
kapitałowego
podmiotów
uprawnionych do oferowania odwróconych
kredytów hipotecznych podyktowana jest
9.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Ministerstwo
Sprawiedliwości
jednorazowe jest to coś w rodzaju zakupu z „odroczoną" dostawą i w
transakcji takiej musi być zabezpieczony prawnie interes tylko
świadczeniodawcy (wejścia w prawo własności) interes beneficjenta
jest spełniony w momencie podpisania umowy, jeśli jest wypłacany
w transzach (renta) interes beneficjenta zabezpieczać powinien
przepis o niewaŜności umowy jeśli renta nie była zgodnie z umową
wypłacana.
Po co więc „odpowiednie wyposaŜenie kapitałowe" jako warunek
oferowania świadczenia? Jest ono niezbędne tylko w przypadku
finansowania przez świadczeniodawcę operacji ze środków
powierzonych (depozytów) bądź składek ubezpieczeniowych. W
tych przypadkach zasady i wysokość kapitału niezbędnego do
angaŜowania się w takie operacje powinny określać reguły nadzorcze
przy czym sam fakt licencji bankowej nie powinien być
wystarczający do oferowania takich produktów z środków
powierzonych ze względu na ryzyko płynności i wyceny wartości
nieruchomości, co istotnie wymaga kapitału niezbędnego do
pokrycia moŜliwych strat. Tekst załoŜeń informuje, Ŝe rozwaŜane
były „alternatywne w stosunku do uchwalania projektowanej ustawy
środki umoŜliwiające osiągniecie zakładanych celów" W tym
kontekście wymieniane są moŜliwości nowelizacji prawa
bankowego. Tymczasem w projekcie słusznie stwierdza się, Ŝe
główną przeszkodą odwróconej hipoteki są przepisy spadkowe i
księgi wieczyste (egzekucji uprawnienia). Przepisy prawa
bankowego definiujące kredyt i zdolność kredytową oraz kodeksu
cywilnego definiujące poŜyczkę to rzecz drugorzędna - łatwa do
rozwiązania na wiele sposobów. Czy np.: kredyt na zakup papierów
wartościowych oraz linie kredytowe spełniają warunki tych definicji
? Prawdopodobnie niezbędne jest wprowadzenie i nazwanie w jakiś
sposób świadczenia typu odwróconej hipoteki w kodeksie cywilnym
zaś w ustawie prawo bankowe zamieszczenie tego produktu w
katalogu warunkowych czynności bankowych. Taka moŜliwość, jak
wynika z tekstu załoŜeń, nie była rozpatrywana. Definicja w pkt. 2.a
jest w zasadzie do przyjęcia - nie tylko do kredytów ale teŜ do
innych tego typu świadczeń. Choć z drugiej strony - dlaczego
ustawowo wykluczać rentę doŜywotnią? Jeśli ze względu na
bezpieczeństwo depozytów - to ograniczenie takie mógłby
wprowadzić nadzór bankowy i dotyczyłoby tylko banków.
Uznając, Ŝe instytucje, które miałyby świadczyć usługę odwróconego
kredytu hipotecznego powinny dysponować odpowiednim kapitałem,
aby
zagwarantować
kredytobiorcom
ciągłość
świadczeń,
projektodawcy zaproponowali, aby mogły tę usługę świadczyć
jedynie banki oraz inne instytucje ustawowo upowaŜnione do
udzielania kredytów. W związku z tym naleŜy zwrócić uwagę na
następujące problemy.
W prawie polskim istnieje zakaz udzielania kredytów w oparciu o
środki powierzone pod tytułem zwrotnym (por. art. 171 ust. 1 prawa
koniecznością
zabezpieczenia
interesów
beneficjentów. NaleŜy mieć na uwadze, Ŝe
model kredytowy jest odmienny od modelu
sprzedaŜowego,
w
którym
własność
nieruchomości
przechodzi
na
świadczeniodawcę z chwilą zawarcia umowy.
Świadczeniodawca moŜe zatem zyskać na
sprzedaŜy nieruchomości, poniewaŜ pełna
kwota uzyskana ze sprzedaŜy będzie naleŜała
do niego. Konstrukcja umowy odwróconego
kredytu
hipotecznego
przewiduje,
Ŝe
przeniesienie prawa własności nieruchomości
na instytucję kredytującą będzie moŜliwe
dopiero w określonym czasie po śmierci
kredytobiorcy. Ponadto naleŜy zauwaŜyć, Ŝe
instytucja kredytująca nie korzysta na
sprzedaŜy nieruchomości. Z kwoty uzyskanej
ze sprzedaŜy moŜe zaspokoić wyłącznie
wartość roszczenia wraz z kosztami
postępowania, natomiast nadwyŜkę jest
zobowiązana przekazać spadkobiercom, a w
przypadku braku spadkobierców na rzecz
gminy lub skarbu państwa. Odpowiednie
wyposaŜenie kapitałowe jest zatem niezwykle
istotne z punktu widzenia zapewnienia
ciągłości realizowanych świadczeń. Jest to
istotne
równieŜ
przy załoŜeniu,
Ŝe
zaprzestanie wypłaty świadczenia przez
kredytodawcę skutkowałoby uniewaŜnieniem
umowy. Pojawianie się tego rodzaju sytuacji
mogłoby doprowadzić do podwaŜenia
zaufania do usługi odwróconego kredytu
hipotecznego.
Uwaga do dalszego rozwaŜenia
10.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Narodowy Bank Polski
bankowego).
Taką
działalność
mogą
–
w świetle dyrektywy nr 2006/48 WE Parlamentu Europejskiego i
Rady z dnia 14 czerwca 2006 r. w sprawie podejmowania i
prowadzenia działalności przez instytucje kredytowe, zwanej dalej
„dyrektywą 2006/48” - prowadzić wyłącznie instytucje kredytowe (tj.
mogą przyjmować depozyty w celu udzielania kredytów, por.
definicję instytucji kredytowej w art. 4 pkt 1 dyrektywy 2006/48). Nie
ma natomiast przeszkód w udzielaniu kredytów w oparciu o własne
środki podmiotu świadczącego tego rodzaju usługę. W szczególności
mogą ją świadczyć inne niŜ instytucje kredytowe instytucje finansowe
(por. definicję instytucji finansowej w art. 4 pkt 5 dyrektywy w
związku z pkt 2 załącznik nr 1 do dyrektywy 2006/48). Dlatego
ograniczenie przewidziane w projekcie załoŜeń moŜe budzić
wątpliwości co do zgodności z przepisami powołanej dyrektywy
2006/48, a takŜe w świetle art. 63 traktatu o funkcjonowaniu UE, w
szczególności gdyby miało ograniczać świadczenie usługi w zakresie
odwróconego kredytu hipotecznego przez instytucje finansowe z
innych państw członkowskich UE (instytucje te nie są bowiem
ustawowo upowaŜnione do udzielania kredytów).
JeŜeliby nawet, uznając zasadność uwagi sformułowanej powyŜej,
umoŜliwić świadczenie usług w zakresie odwróconego kredytu
hipotecznego przez instytucje finansowe z innych państw
członkowskich UE, to pod znakiem zapytania stałaby sensowność,
proponowanych w załoŜeniach, ograniczeń podmiotowych.
Ograniczenia te dotykałyby podmiotów polskich, które - będąc
instytucjami finansowymi - nie spełniałyby kryterium „ustawowego
upowaŜnienia do udzielania kredytów”. Aby osiągnąć postawiony cel
- zagwarantowanie bezpiecznego świadczenia tej usługi - moŜna
byłoby określić odpowiednie wymagania kapitałowe, które musiałyby
spełniać podmioty, chcące podjąć działalność w tym zakresie.
Projekt zakłada, Ŝe odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły
udzielać wszystkie instytucje upowaŜnione ustawowo do udzielania
kredytów, jeśli tylko będą podlegały nadzorowi finansowemu. Ze
względu na specyfikę produktu lista instytucji upowaŜnionych do
takiej działalności powinna być przedmiotem starannych analiz.
W ZałoŜeniach (str. 4) autorzy zamieścili sformułowanie, Ŝe
instytucje te powinny posiadać „odpowiednie wyposaŜenie
kapitałowe”. Nasuwa się pytanie, co naleŜy rozumieć pod tym
pojęciem (przykładowo czy ustawa powinna nałoŜyć na te instytucje
wymóg wyŜszego współczynnika wypłacalności). Jest to istotny
problem, gdyŜ pojawia się pytanie, jak będą zabezpieczone interesy
kredytobiorcy w przypadku upadłości banku udzielającego takiego
kredytu. Projekt nie zawiera propozycji rozwiązań w takiej sytuacji, a
w opinii NBP powinny one bezwzględnie się tam znaleźć. NaleŜy
zwłaszcza ustalić kto i na jakich warunkach będzie kontynuował
wypłatę środków oraz co stanie się z zabezpieczeniem kredytu. Być
moŜe konieczne będzie stworzenie rozwiązania analogicznego do
Uwaga uwzględniona
Uregulowanie kwestii upadłości instytucji
kredytującej zostanie ujęte w projekcie.
11.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Fundusz Hipoteczny
DOM Sp. z o.o.
12.
II.1.
Podmioty, na które
Fundacja na Rzecz
Kredytu Hipotecznego
13.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Konferencja
Przedsiębiorstw
Finansowych
14.
II.1.
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Fundusz Hipoteczny
DOM Sp. z o.o.
15.
II.2.b)
Podmioty uprawnione do
oferowania umów
odwróconego kredytu
hipotecznego
Rządowe Centrum
Legislacji
systemu gwarantowania depozytów.
Przedstawiony projekt „ZałoŜeń do ustawy." nie określa skutków
upadłości instytucji kredytowej. Istnieje szereg specyficznych dla
beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego zagroŜeń, które nie
były przedmiotem analizy.
Skoro projekt załoŜeń OKHU ogranicza krąg podmiotów
uprawnionych do udzielania odwróconego kredytu hipotecznego,
zasadne jest rozwaŜenie, czy celowe jest wprowadzenie sankcji
karnych za oferowanie tego typu produktu przez podmioty nie
podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.
KPF wskazuje, Ŝe propozycja, aby beneficjentem świadczenia mogła
być tylko osoba w wieku powyŜej 60 lat, a w przypadku, gdy oboje
małŜonkowie są stroną umowy kredytu – oboje powinni spełniać to
kryterium, nie ma uzasadnienia. TakŜe przy uwzględnieniu innego z
przyjętych załoŜeń, Ŝe kredyt staje się wymagalny dopiero z
upływem 6 miesięcy od dnia działu spadku (nie później niŜ 12
miesięcy od śmierci kredytobiorcy) wydaje się, Ŝe instytucje
finansowe i potencjalni kredytobiorcy, bez limitu wieku, powinni
mieć prawo do swobodnego ukształtowania umowy tak, aby
parametry finansowe były dostosowane do okresu trwania umowy z
uwzględnieniem ryzyka, wynikającego z długiego okresu jej trwania.
W ramach proponowane w „ZałoŜeniach do ustawy…” rozwiązania
przewidywaną i najbardziej prawdopodobną formą spłaty kredytu
będzie sprzedaŜ nieruchomości i spłata zobowiązania ze środków
pochodzących ze sprzedaŜy nieruchomości. Tym samym
wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego do oferty banku
detalicznego skutkuje tym, Ŝe ze środków depozytariuszy banku
dokonywana jest inwestycja w nieruchomości o dokładnie
nieokreślonym horyzoncie czasowym. Takie rozwiązanie powoduje,
Ŝe w ramach działalności depozytowo-kredytowej banku
wprowadzany jest mechanizm normujący działalność inwestycyjną
banku w obszarze nieruchomości. Oznacza to wprowadzenie szeregu
ryzyk, nieuwzględnionych na etapie przygotowywania „ZałoŜeń do
ustawy.”.
W pkt 1.5 (str. 5) przewiduje się, Ŝe podmiotami upowaŜnionymi do
udzielania odwróconego kredytu hipotecznego będą m.in.
spółdzielcze kasy oszczędnościowo – kredytowe, o ile zostaną objęte
nadzorem ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Jak naleŜy
Uwaga uwzględniona.
Uregulowanie kwestii upadłości instytucji
kredytującej zostanie ujęte w projekcie .
Uwaga uwzględniona
MF przychyla się do propozycji rezygnacji z
określania
minimalnej
granicy
wieku
beneficjentów umowy odwróconego kredytu
hipotecznego
JuŜ na podstawie obowiązujących przepisów
art. 6 ust. 1 pkt 4 Prawa bankowego banki
mogą dokonywać zamiany wierzytelności na
składniki majątku dłuŜnika, przy czym są
zobowiązane do zbycia tych składników w
okresie nie dłuŜszym niŜ 5 lat od daty
nabycia, w przypadku nieruchomości, i 3 lat w
odniesieniu do pozostałych składników
majątku. Rozwiązanie w którym bank
zaspokaja się ze sprzedaŜy składnika
majątkowego nie jest zatem innowacją w
polskim prawie.
Dodatkowe ryzyka banków związane z
prowadzeniem działalności w obszarze
odwróconych
kredytów
hipotecznych
powinny zostać zdefiniowane i uregulowane
przez organ nadzoru finansowego na poziomie
regulacji nadzorczych, a nie w ustawie
określającej generalne zasady dla tego rodzaju
usługi.
Uwaga uwzględniona
Projekt zostanie doprecyzowany zgodnie z
propozycją zgłoszoną przez RCL.
rozumieć projektodawca nie zamierza rozszerzać regulacji o
określenie zakresu i zasad nadzoru Komisji nad spółdzielczymi
kasami oszczędnościowo- kredytowymi, a uzaleŜnia uwzględnienie
tych podmiotów jako udzielających odwrócony kredyt hipoteczny, od
rozstrzygnięcia przez Trybunał Konstytucyjny o zgodności z
Konstytucją RP uchwalonej przez Sejm ustawy z dnia 5 listopada
2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. W
tym zakresie załoŜenia wymagają uściślenia.
Wobec ograniczenia kręgu podmiotów upowaŜnionych do udzielania
kredytów, zasadne jest wprowadzenie w nowych przepisach takŜe
sankcji dla nielegalnego prowadzenia tego typu działalności.
16.
II.2.b)
Podmioty uprawnione do
oferowania umów
hipotecznego
Związek Banków
Polskich
17.
II.1
Zakres podmiotowy i
przedmiotowy
Ministerstwo
Infrastruktury
W części II. ZałoŜenia szczegółowe, w pkt 1. Zakres podmiotowy i
przedmiotowy (str. 7 projektu załoŜeń) w wyliczeniu wskazującym na
zakres przedmiotowy projektowanej ustawy wskazano, Ŝe jednym z
celów regulacji będzie określenie zasad wyceny nieruchomości (ppkt
7), co znalazło odzwierciedlenie w tytule jednego z dalszych punktów
projektu załoŜeń (pkt 2 lit. f – Zasady wyceny nieruchomości – str.
13). Pragnę wskazać, iŜ zasady wyceny zostały określone w ustawie z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z
2004 r. Nr 261, poz. 2603,z późn. zm.) oraz w rozporządzeniu Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,
poz. 2109, z późn. zm.), tym samym nie znajduje uzasadnienia
regulowanie tej materii w kolejnym akcie prawnym.
Jednocześnie z treści przedmiotowego projektu wynika, Ŝe
faktycznym celem projektodawcy jest określenie podstawy do
ustalania kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, a nie zasad
wyceny nieruchomości. Mając na uwadze powyŜsze, proponuję
odpowiednią zmianę treści przedmiotowego projektu, poprzez
wskazanie, iŜ celem przedmiotowej regulacji jest określenie podstawy
do ustalania kwoty odwróconego kredytu hipotecznego.
Uwaga uwzględniona
Projekt zostanie doprecyzowany zgodnie z
sugestiami Ministerstwa Infrastruktury
18.
II.1.
Podmioty lub sprawy
wyłączone z zakresu
regulacji
Fundacja na Rzecz
Stroną umowy z instytucją kredytującą będzie zawsze konsument
(osoba fizyczna zawierająca z kredytodawcą umowę niezwiązaną
bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową) i na
dodatek, jeśli utrzymane zostanie załoŜenie o ograniczeniach
wiekowych kredytobiorców, konsument będący osobą starszą.
Twierdzeniu, Ŝe taki kredytobiorca będzie w stanie wynegocjować
cokolwiek z instytucją kredytującą, bliŜej do fikcji niŜ prawdy.
Konsument zawsze jest słabszą stroną stosunku prawnego, a
konsument starszy – tym bardziej. Właśnie ze względu na potrzebę
ochrony interesów konsumenta uzasadniona byłaby bardziej
szczegółowa ingerencja ustawodawcy w niektóre stosunki między
stronami, w tym właśnie kwestię sposobu weryfikacji przez
W opinii Ministerstwa Finansów regulowanie
kwestii sposobu i częstotliwości weryfikacji
wartości nieruchomości w okresie trwania
umowy byłoby uzasadnione gdyby wynik
takiej weryfikacji miał wpływ na kwotę
kredytu wypłacaną klientowi zarówno in plus,
jak in minus. O ile moŜna wyobrazić sobie
korektę wysokości świadczeń okresowych, o
tyle korekta świadczenia jednorazowego in
minus
miałaby negatywny
wydźwięk
społeczny. Kwestia weryfikowania wartości
19.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji
Polski Związek
Emerytów, Rencistów i
Inwalidów
instytucję kredytującą wartości nieruchomości w czasie trwania
umowy kredytu. Ustawa powinna zagwarantować moŜliwość
wykorzystania innych metod ustalania wartości nieruchomości niŜ
sporządzanie operatu szacunkowego. Powinna takŜe ogólnie
regulować zasady częstotliwości przeprowadzania weryfikacji
wartości nieruchomości. Pozwoli to na w miarę realne skalkulowanie
kosztów związanych z odwróconym kredytem hipotecznym. Ponadto
dobrze byłoby, gdyby ustawa przesądzała, czy moŜliwe będzie
zwiększanie i zmniejszanie kwoty kredytu wypłacanego okresowo,
gdy w trakcie trwania umowy zmieniać będzie się wartość
przedmiotu zabezpieczenia. Regulacja taka byłaby korzystna takŜe
dla instytucji kredytujących, które uniknęłyby w ten sposób ryzyka
zamieszczania w umowach postanowień niedozwolonych
(abuzywnych).
W związku z powyŜszym Fundacja sugeruje rozwaŜenie, czy
wskazana wyŜej kwestia na pewno powinna zostać wyłączona spod
regulacji Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, czy teŜ
jednak celowe byłoby uregulowanie jej w stopniu ogólnym, co
przyczyniłoby się do większego bezpieczeństwa prawnego, zarówno
po stronie kredytobiorców jak i kredytodawców. To właśnie w tej
kwestii ingerencja ustawodawcy w zasadę swobody umów byłaby
uzasadniona, w przeciwieństwie do innych ograniczeń tej zasady,
przewidzianych w projekcie załoŜeń OKHU.
nieruchomości powinna zatem pozostać poza
regulacją ustawową.
Propozycje przewidziane w projekcie załoŜeń
jednoznacznie wskazują, Ŝe to instytucja
kredytująca ponosi ryzyko spadku wartości
nieruchomości w czasie, a zatem zmniejszanie
kwoty kredytu nie będzie moŜliwe. Natomiast
przewidziany sposób rozliczenia po śmierci
kredytobiorcy,
w
którym
instytucja
kredytująca
będzie
mogła
zaspokoić
wyłącznie wartość swojego roszczenia, będzie
w opinii MF, stanowił zachętę dla instytucji
kredytujących, aby w sytuacji trwałego
wzrostu
wartości
nieruchomości
renegocjować
umowy
i
podwyŜszać
oferowane kwoty kredytu, będzie to bowiem
wiązało się z moŜliwością odniesienia
dodatkowych korzyści finansowych.
Jednocześnie naleŜy wskazać, Ŝe banki juŜ
aktualnie posiadają odpowiednie mechanizmy
i
procedury
monitorowania
wartości
zabezpieczeń i nie ma konieczności
wprowadzania regulacji szczególnych w tym
zakresie.
Pewne wątpliwości budzi katalog spraw wyłączonych z zakresu
regulacji (m. innymi rodzaje nieruchomości, na których instytucja
kredytująca moŜe ustanowić hipotekę, maksymalna kwota kredytu w
relacji do wartości nieruchomości, sposób kalkulacji kwoty kredytu,
wysokość oprocentowania, opłat i prowizji, określenie, która ze stron
ponosi koszty wyceny nieruchomości itp.). Autorzy projektu
uzasadniają, Ŝe regulacja powyŜszych kwestii stanowiłaby
nadmierną ingerencję w działalność instytucji kredytujących. NaleŜy
się jednak obawiać, Ŝe pozostawienie tak szerokiego zakresu spraw,
które (cyt) „...będą mogły być negocjowane pomiędzy stronami",
oznacza w istocie przewagę negocjacyjną instytucji kredytującej nad
kredytobiorcą. A naleŜy pamiętać, Ŝe uczestnikami umów o
„odwróconą hipotekę" będą ludzie starsi, o ograniczonej zazwyczaj
wiedzy ekonomicznej czy prawniczej. Rodzi to niebezpieczeństwo
narzucania przez banki niekorzystnych (abuzywnych) warunków
umów. Nie jest teŜ jasne, czy osoby korzystające z kredytu
odwróconego będą korzystać z ochrony przysługującej
konsumentom (w zakresie np. niedozwolonych klauzul umownych
czy kredytu konsumenckiego).
Uwaga częściowo uwzględniona.
Uwaga dotycząca zawarcia w projekcie
regulacji
dotyczących
prawa
do
przedterminowej spłaty kredytu została
uwzględniona.
Uzasadnienie do części nieuwzględnionej - w
opinii Ministerstwa Finansów rodzaje
nieruchomości, które będą mogły stanowić
zabezpieczenie kredytu nie powinny podlegać
regulacjom ustawowym. Dzięki temu
instytucje kredytujące nie będą ograniczone w
zakresie doboru zabezpieczeń.
Ze względu na zindywidualizowany charakter
umów odwróconego kredytu hipotecznego
równieŜ maksymalna relacja kwoty kredytu
do wartości nieruchomości nie powinna
podlegać regulacjom ustawowym. Ustalenie
sztywnego limitu, np. na poziomie 50%
postawiłoby w niekorzystnej sytuacji osoby
starsze niŜ przeciętny kredytobiorca okh (np.
w wieku powyŜej 80 lat), poniewaŜ takie
rozwiązanie
eliminowałoby
moŜliwość
20.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji
Ministerstwo
Sprawiedliwości
W projekcie nie przewiduje się uregulowania maksymalnej kwoty
kredytu w odniesieniu do wartości nieruchomości (s. 7 załoŜeń). Nie
przekonuje wyjaśnienie, Ŝe byłaby to nadmierna ingerencja w
swobodę instytucji kredytowych. Wydaje się to niespójne z
przyjmowanym w prawie bankowym ograniczaniem podejmowania
nadmiernego ryzyka przez banki w interesie zapewnienia ich stabilnej
sytuacji finansowej. Mając na uwadze konieczność sprawowania
nadzoru nad instytucjami świadczącymi usługę w zakresie
odwróconego kredytu hipotecznego (zarządzania ryzykiem), celowe
wydaje się określenie takich parametrów jak maksymalne
zaangaŜowanie się banku w świadczenie tej usługi, czy właśnie
określenie maksymalnej granicy wypłacanych środków w stosunku
do wartości nieruchomości. W praktyce kwestie te i tak będą
wymagały jakiegoś uregulowania (choćby w zaleceniach nadzorczych
KNF), a jest to materia, która – jak się wydaje - powinna zostać
uregulowana przynajmniej ramowo w ustawie. Chodzi bowiem
o zapewnienie bezpieczeństwa podmiotów świadczących tę usługę w
interesie przede wszystkim depozytariuszy, ale takŜe samych
kredytobiorców.
otrzymania wyŜszych kwot. Nie naleŜy
zapominać, Ŝe na kwotę odwróconego kredytu
hipotecznego wpływ ma nie tylko wartość
nieruchomości,
ale
równieŜ
wiek
kredytobiorcy i wysokość stóp procentowych.
Uwaga dotycząca określenia, czy osoby
korzystające
z
odwróconego
kredytu
hipotecznego będą korzystać z ochrony
przysługującej
konsumentom
została
uwzględniona – w projekcie zawarty zostanie
odrębny
punkt
określający
relację
projektowanej ustawy do ustawy o kredycie
konsumenckim. W stosunku do innych
przepisów mających na celu ochronę
konsumentów naleŜy wskazać, Ŝe nie jest
natomiast dookreślanie w projekcie czy osoby
które zawarły umowę odwróconego kredytu
hipotecznego będą korzystać z takiej ochrony.
Zgodnie z art. 221 Kodeksu cywilnego za
konsumenta uwaŜa się osobę fizyczną
dokonującą czynności prawnej niezwiązanej
bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą
lub zawodową. Zatem w stosunku do osób
zawierających umowy odwróconego kredytu
hipotecznego będą miały zastosowanie
przepisy ustawy o ochronie konkurencji i
konsumentów.
Kwestia ta powinna zostać uregulowana w
regulacjach
ostroŜnościowych
Komisji
Nadzoru Finansowego (przykładowo Prawo
bankowe równieŜ nie reguluje maksymalnej
wysokości wskaźnika LtV w odniesieniu do
klasycznych kredytów hipotecznych).
21.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji
22.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji
23.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji
Zdaniem NBP w ustawie powinny znaleźć się sformułowania
określające maksymalny poziom kwoty kredytu w odniesieniu do
nieruchomości
oraz
rodzaje
nieruchomości
stanowiących
zabezpieczenie takiego kredytu. Zdaniem NBP uregulowanie
powyŜszych kwestii jest uzasadnione koniecznością monitorowania
ryzyka ponoszonego przez banki.
MoŜna ewentualnie uwzględnić wprowadzenie delegacji ustawowej
do ustanowienia standardów w tym zakresie kompetentnym organom.
Autorzy ZałoŜeń proponują bardzo szeroki katalog wyłączeń z
zakresu regulacji (str. 7), co oznacza, Ŝe kluczowe z punktu widzenia
tego produktu kwestie rozstrzygane byłyby na poziomie umownym.
W opinii NBP wydaje się niezbędne, aby niektóre z wyłączonych
kwestii były uregulowane w ustawie, a nie tylko w umowie (np.
moŜliwość wcześniejszej spłaty kredytu, określenie kto ponosi koszty
wyceny nieruchomości, sposób kalkulacji kwoty kredytu). Ze
względu na specyfikę produktu i grupy klientów, do której jest on
adresowany, konieczne jest bowiem zapewnienie kredytobiorcom
właściwej ochrony. ZwaŜywszy na wiek kredytobiorców,
skomplikowaną konstrukcję odwróconego kredytu hipotecznego i
wynikającą stąd prawdopodobną nieznajomość zasad jego
funkcjonowania wśród potencjalnych klientów, moŜliwe problemy z
analizą zapisów umownych, nierówną pozycję banku i klienta,
konieczne wydaje się wprowadzenie rozwiązań instytucjonalnych
wspierających klienta i chroniących jego interesy. Powinny one mieć
na celu ochronę osób korzystających z odwróconego kredytu
hipotecznego,
poczynając
od
obowiązku
szczegółowego
informowania klienta o produkcie, o jego specyfice, związanych z
tym obowiązkami i czynnikami ryzyka. Rozwiązania te powinny
równieŜ obejmować konfrontowanie wycen nieruchomości z
informacjami zawartymi w bazach cen nieruchomości, zarówno przy
wycenie, jak i przy sprzedaŜy, aby uniknąć ewentualnych sporów
dotyczących wartości zabezpieczenia kredytu lub kwoty otrzymanej
ze sprzedaŜy tego zabezpieczenia.
MoŜna się teŜ odwołać do przykładu USA, gdzie szereg kwestii
związanych z odwróconym kredytowaniem hipotecznym jest
szczegółowo uregulowane, a wieloma sprawami z zakresu ochrony
klienta zajmuje się załoŜone w 1997 r. stowarzyszenie National
Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA). Warto teŜ
wspomnieć, Ŝe w USA, osoba zainteresowana zaciągnięciem
odwróconego kredytu hipotecznego musi skorzystać z porady
autoryzowanego doradcy, którego zadaniem jest zapewnienie, Ŝe
potencjalny klient rozumie wszystkie aspekty produktu i związane z
tym czynniki ryzyka.
Projekt nie przewiduje uaktualniania wyceny, choć – zwaŜywszy na
wiek potencjalnego kredytobiorcy i oczekiwaną długość Ŝycia dla
tego wieku – wartość nieruchomości moŜe w tym okresie znacznie
wzrosnąć. W opinii NBP zasadne byłoby zawarcie w ZałoŜeniach
Uzasadnienie jak dla uwagi 19 i 20
Uwaga
częściowo
uwzględniona
Uzasadnienie jak dla uwagi 19 i 20
Przykład USA jest o tyle nieadekwatny, Ŝe na
rynku amerykańskim funkcjonuje program
rządowych gwarancji dla odwróconych
kredytów hipotecznych, gdzie agencja
federalna przejmuje część ryzyk wiąŜących
się z umowami okh. Program rządowy
rzeczywiście
wymaga
konsultacji
z
niezaleŜnym doradcą przed zawarciem
umowy, natomiast przy okh udzielanych na
zasadach w pełni komercyjnych takiego
wymogu nie było.
Uzasadnienie jak dla uwagi. 18
24.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji
Biuro Informacji
Kredytowej
25.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji
Fundusz Hipoteczny
DOM sp. z o.o.
26.
II.1.
Podmioty lub sprawy
regulacji – prawo do
przedterminowej spłaty
Biuro informacji
Kredytowej
konieczności uaktualniania wyceny. Alternatywą mogłoby być
stosowanie wyceny opartej na zasadach analogicznych do wyceny
bankowo-hipotecznej.
Projektowana ustawa powinna określać nie tylko Zasady wyceny
nieruchomości (pkt.II.1.7) przed zawarciem umowy, ale równieŜ
sposób weryfikacji przez instytucję kredytującą wartości nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu. ZałoŜenia do projektu
ustawy zakładają, Ŝe kwestie związane ze sposobem weryfikacji
wartości nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu będą
wyłączone z zakresu regulacji.
Pozostawienie weryfikacji wartości nieruchomości w okresie
kredytowania tylko po stronie instytucji kredytujących stwarza
niebezpieczeństwo, Ŝe weryfikacja wartości nieruchomości moŜe być
niekorzystna dla kredytobiorcy - nie zostaje równieŜ zachowana
równość stron. Zasadnym więc wydaje się aby zarówno wycena
przed zawarciem umowy jak równieŜ weryfikacja wartości
nieruchomości w trakcie umowy były wykonywane przez
rzeczoznawcę.
ZałoŜenia nie określają, kto ma ponosić koszty wyceny. MoŜna
przypuszczać, Ŝe w praktyce najczęściej moŜe być przyjmowane
rozwiązanie niekorzystne dla beneficjentów, zgodnie z którym to
właśnie oni będą ponosić koszty wyceny nieruchomości, co będzie
zwiększać koszty okołokredytowe. Pragniemy dodać, Ŝe obecnie
hipoteka odwrócona zawierana w oparciu o Umowę o DoŜywocie
przenosi wszystkie koszty związane z przygotowaniem umowy
(notariusz, rzeczoznawca, zaświadczenia z urzędów, odpisy z ksiąg
wieczystych) na podmiot wypłacający świadczenie.
Prawo do przedterminowej spłaty odwróconego kredytu
hipotecznego powinno być zagwarantowane - z treści i dotyczącej
Informacji przekazywanych klientowi przed podpisaniem umowy
wynika, Ŝe takie decyzje będą podejmowały banki udzielające
kredytu - pkt.2.k
Uzasadnienie jak dla uwagi 18
NaleŜy spodziewać się, Ŝe przerzucenie
kosztów
wyceny
nieruchomości
na
kredytodawcę
będzie
skutkować
wkomponowywaniem tych kosztów w koszty
kredytu w postaci np. wyŜszej marŜy.
Jednocześnie zrozumiałe jest ponoszenie
kosztów wyceny nieruchomości przez
świadczeniodawcę w modelu sprzedaŜowym.
W odróŜnieniu od modelu kredytowego
świadczeniodawca staje się właścicielem
nieruchomości w momencie podpisania
umowy, a zatem zyskuje na sprzedaŜy
nieruchomości. Instytucja kredytująca moŜe z
kwoty uzyskanej ze sprzedaŜy nieruchomości
zaspokoić wyłącznie wartość swojego
roszczenia.
NaleŜy podkreślić, Ŝe informacja o tym która
ze stron będzie ponosić koszty wyceny
nieruchomości
będzie
musiała
być
udostępniona klientowi juŜ na etapie
formularza informacyjnego.
Uwaga uwzględniona
Projekt będzie przewidywał prawo do
przedterminowej
bezpłatnej
spłaty
odwróconego kredytu hipotecznego.
27.
II.2.a)
Definicja umowy
hipotecznego
Fundacja na Rzecz
W definicji umowy odwróconego kredytu hipotecznego znajduje się
stwierdzenie, Ŝe wypłaty na rzecz kredytobiorcy będą dokonywane
przez czas określony (lub będą opierać się na wypłacie świadczenia
jednorazowego). Samo wprowadzenie moŜliwości wypłacania
środków kredytobiorcy przez czas określony naleŜy ocenić
pozytywnie, jednakŜe wydaje się, Ŝe nie powinno to wykluczać
moŜliwości zawarcia umowy, zgodnie z którą moŜliwe będzie
wypłacanie środków przez czas nieokreślony (a więc przez czas
trwania umowy, najdłuŜej do śmierci kredytobiorcy). UmoŜliwienie
wypłacania środków przez tak rozumiany czas nieokreślony moŜe
mieć duŜe znaczenie dla społecznego odbioru odwróconego kredytu
hipotecznego - zawieranie z osobą 90-letnią umowy o wypłatę
środków przez czas określony moŜe być odbierane jako obliczanie, za
jaki czas osoba taka umrze, co z pewnością nie będzie sprzyjać
popularności społecznej odwróconego kredytu hipotecznego oraz
moŜe odbić się negatywnie na reputacji banków i innych instytucji
kredytujących. Kwestia, czy umowa odwróconego kredytu
hipotecznego będzie mogła być zawarta jako realizowana przez
świadczenie jednorazowe czy teŜ świadczenie okresowe przez czas
określony lub nieokreślony powinna zostać pozostawiona uznaniu
instytucji kredytującej. Ona sama jest w stanie ocenić, jakiego
rodzaju umowę opłaca jej się zawrzeć. Wielość moŜliwości
ukształtowania umowy odwróconego kredytu hipotecznego moŜe
pozytywnie wpłynąć na rozwój konkurencji między instytucjami
kredytującymi.
DoŜywotnia wypłata świadczenia jest
uzasadniona w modelu sprzedaŜowym,
natomiast w modelu kredytowym byłaby
moŜliwa gdyby po śmierci kredytobiorcy
instytucja kredytująca przejmowała prawo do
nieruchomości bez obowiązku rozliczania się
ze spadkobiercami, poniewaŜ mogłaby
wówczas
zyskiwać
na
sprzedaŜy
nieruchomości i w ten sposób finansować
ryzyko klientów, którzy przeŜyli okres
zakładany przez kredytodawcę. NaleŜy
podkreślić,
Ŝe
instytucja
udzielająca
odwróconego
kredytu
hipotecznego
podejmuje juŜ na etapie podpisywania umowy
podwyŜszone ryzyko, nie znając terminu
realizacji przysługującego jej roszczenia.
Dopuszczenie
moŜliwości
wypłaty
świadczenia
doŜywotnio
skutkowałoby
dodatkowo spotęgowaniem tego ryzyka,
brakiem moŜliwości jego oszacowania, a w
konsekwencji
znacznym
obniŜeniem
wysokości wypłacanych świadczeń. Trzeba
mieć na uwadze, Ŝe w przypadku modelu
sprzedaŜowego
doŜywotnia
wypłata
świadczenia jest o tyle uzasadniona, Ŝe
świadczeniodawca
jest
jednocześnie
właścicielem nieruchomości i zyskuje na jej
sprzedaŜy. Biorąc pod uwagę, Ŝe statystycznie
część świadczeniobiorców nie doŜyje
przewidywanego
okresu,
dla
którego
obliczona jest kwota wypłaty, a część ten
okres przeŜyje, świadczeniodawca moŜe
kompensować ryzyko związane z dłuŜszym,
niŜ zakładany, okresem wypłaty świadczeń
dla niektórych beneficjentów. Konstrukcja
umowy odwróconego kredytu hipotecznego
przewiduje, Ŝe w kaŜdym z ww. przypadków
instytucja kredytująca moŜe zaspokoić się
wyłącznie w kwocie przysługującego jej
roszczenia z tytułu kwoty kredytu wraz z
odsetkami i ewentualnie innymi kosztami (np.
koszty
postępowania,
koszty
wyceny
nieruchomości itp.), nie zyskuje natomiast na
sprzedaŜy nieruchomości. Dopuszczenie
moŜliwości
doŜywotniego
dokonywania
wypłat stanowiłoby zatem umoŜliwienie
instytucjom kredytującym podejmowania
nadmiernego ryzyka, bez moŜliwości jego
kompensacji, co odbiłoby się zapewne
negatywnie na kosztach tego rodzaju umów.
28.
II.2.a)
Definicja umowy
hipotecznego
Fundusz Hipoteczny
DOM Sp. z o.o.
29.
II.2.a)
Definicja umowy
ZałoŜenie, Ŝe „Instytucja kredytująca nie będzie zobowiązana do
wypłaty środków z tytułu kredytu doŜywotnio" stoi w sprzeczności z
podstawowymi załoŜeniami systemów świadczeń emerytalnych.
Zagadnienie opisane w pkt. 1a).
Ponadto definicja przedstawiona w załoŜeniach do projektu ustawy
wydaje się być niekompletna. Jak bowiem zapisano na str. 8, pkt. 2.
lit a) załoŜeń:
„Poprzez umowę odwróconego kredytu hipotecznego instytucja
kredytująca zobowiązuje się do wypłaty na rzecz kredytobiorcy,
poprzez określony czas, oznaczonej w umowie kwoty środków
pienięŜnych lub udostępnia kwotę kredytu w formie wypłaty
jednorazowej."
PowyŜsza definicja nie wspomina o obowiązkach osoby, której kredyt
jest wypłacany. Jest to - jak się wydaje - dosyć powaŜny mankament.
Dla zachowania przejrzystości kodyfikacji, definicja umowy powinna
zawierać jej essentialia negotii, czyli elementy przedmiotowo istotne.
Są to takie elementy, bez których czynność prawna danego typu nie
mogłaby dojść do skutku i które ją indywidualizują pod względem
prawnym. Taka technika legislacyjna pozwala zachować
przejrzystość i zrozumiałość treści aktu prawnego. Przykładowo, przy
umowie poŜyczki, dający poŜyczkę zobowiązuje się przenieść na
własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy
oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić
tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego
gatunku i tej samej jakości (art. 720 k.c.).
Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji
kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków
pienięŜnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca
zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych
w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami
w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego
kredytu (art. 69 ust. 1 Prawa bankowego).
PowyŜsze definicje wskazują jednoznacznie, Ŝe tak umowa poŜyczki
jak i umowa kredytu bankowego są umowami dwustronnie
zobowiązującymi. Jasne jest zatem, Ŝe biorący poŜyczkę (kredyt)
bierze na siebie teŜ konkretne zobowiązania. Nie sposób dojść do
podobnej konkluzji w odniesieniu do obowiązków podmiotu
biorącego odwrócony kredyt hipoteczny. Podstawowe obowiązki
tegoŜ, naleŜące do istoty czynności odwróconego kredytu
hipotecznego powinny być jasno określone juŜ w definicji umowy.
Autorzy ZałoŜeń proponują, aby instytucja udzielająca odwróconego
kredytu hipotecznego wypłacała kredytobiorcy oznaczoną w umowie
Uwaga częściowo uwzględniona w zakresie
definicji umowy. W pozostałej części uwaga
nieuwzględniona.
NaleŜy podkreślić, Ŝe projektowana umowa
odwróconego kredytu hipotecznego ma słuŜyć
finansowemu wsparciu, w szczególności osób
starszych, nie będzie natomiast częścią
systemu świadczeń emerytalnych i nie naleŜy
jej w ten sposób interpretować.
Do pozostałej części uwagi uzasadnienie jak
do uwagi 27
Uwaga nieuwzględniona.
hipotecznego – wypłata
świadczeń przez okres
ustalony w umowie
30.
II.2.a)
Definicja umowy
hipotecznego
Finansowego
31.
II.2.a)
Definicja umowy
hipotecznego – nazwa
usługi
Rządowe Centrum
Legislacji
kwotę środków pienięŜnych przez określony czas lub w formie
wypłaty jednorazowej. Takie rozwiązanie sprawia, iŜ polski
kredytobiorca, który „przeŜyłby” przewidziany w umowie okres
kredytowania, nagle utraciłby jedno ze źródeł dochodu, być moŜe
stanowiące istotną część jego wpływów. Analizując doświadczenia
międzynarodowe (np. w USA) takie rozwiązania są moŜliwe, dlatego
zasadne wydaje się przedstawienie szczegółowego uzasadnienia
wyłączenia moŜliwości zawarcia umowy doŜywotniej.
Zgodnie z ustaleniami poczynionymi na spotkaniu roboczym nazwa
produktu powinna odpowiadać jego treści, w związku z powyŜszym
określenie produktu powinno nastąpić dopiero po ustaleniu prawnego
kształtu produktu. Nazywanie danego produktu kredytem pozostaje
niezasadne. Zaproponowana definicja nie odnosi się do kwestii
pobieranych przez instytucję kredytową odsetek, niemniej moŜliwość
w tym zakresie wynika z całokształtu treści przedłoŜonych załoŜeń.
Biorąc pod uwagę specyfikę odwróconego kredytu hipotecznego,
moŜna się skłaniać w tym przypadku bardziej do koncepcji
uprawnienia banku, jednakŜe, aby wyeliminować wątpliwości
interpretacyjne, uprawnienie to powinno być stwierdzone na poziomie
definiowania omawianego produktu. PowyŜsze jest istotne z uwagi na
podkreślaną w załoŜeniach odrębność umowy odwróconego kredytu
hipotecznego.
W projekcie załoŜeń zaproponowane rozwiązania dotyczące
konstrukcji zawartej w nich umowy określono jako „odwrócony
kredyt hipoteczny". Jak wynika z załoŜeń rozwaŜano równieŜ
przyjęcie nazwy tej umowy jako „poŜyczka" (II.2.a, str. 8), jednakŜe
ze względu na zwrotny charakter poŜyczki uznano, Ŝe projektowana
regulacja bardziej odpowiada umowie kredytu przedstawiona
argumentacja nie wydaje się trafna, naleŜy bowiem zauwaŜyć, Ŝe
charakter zwrotny ma równieŜ umowa kredytu Natomiast tym co
„zbliŜa" przedstawione rozwiązanie do poŜyczki jest brak określenia
przeznaczenia środków pienięŜnych. Natomiast w przypadku umowy
kredytu umowa taka określa cel oraz warunki korzystania z kredytu.
Mając to na uwadze RCL proponuje zmianę nazwy umowy na
„odwrócona poŜyczka hipoteczna".
Uwaga częściowo uwzględniona
Kwestia pobierania przez kredytodawcę
oprocentowania od udzielonego kredytu
zostanie doprecyzowana w projekcie załoŜeń.
W praktyce rynkowej granica pomiędzy
umową kredytu i poŜyczki ulega zacieraniu.
Podstawowym kryterium odróŜniającym
powyŜsze umowy jest zdefiniowanie celu
przeznaczenia środków w przypadku umowy
kredytu i jego brak przy umowie poŜyczki.
NaleŜy jednak mieć na uwadze, Ŝe w praktyce
bankowej oferowane są kredyty, których
przeznaczenie definiowane jest w sposób
ogólny, np. kredyt na bieŜące wydatki. W
aktualnych pracach nad nowelizacją ustawy z
dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
postuluje się rezygnację z rozróŜniania
powyŜszych umów i zdefiniowanie umowy
kredytu jako rodzaju umowy poŜyczki,
ograniczonej podmiotowo. Z powyŜszego
względu nie ma przeciwwskazań do
definiowania umowy odwróconego kredytu
hipotecznego jako szczególnego rodzaju
umowy kredytu, w szczególności mając na
względzie
proponowane
ograniczenie
podmiotowe tej usługi.
32.
II.2.a)
Definicja umowy
hipotecznego – nazwa
umowy
Wydaje się, Ŝe zasadne byłoby rozwaŜenie zmiany terminu
„odwrócony kredyt hipoteczny”, uŜywanego w ZałoŜeniach, na „renta
hipoteczna”. Proponowany produkt jest w istocie rzeczy
ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej wypłatę przyszłych rat
wypłacanych przez bank, a jej specyfika polega na tym, Ŝe
spadkobiercy mogą albo spłacić kredyt, albo pozostawić objętą
hipoteką nieruchomość bankowi. Określenia „kredyt odwrócony” czy
,hipoteka odwrócona” mimo Ŝe są juŜ uŜywane w publicystyce
poświęconej temu produktowi, nie oddają istoty rzeczy i mogą
wprowadzać w błąd.
PrzedłoŜony projekt zakłada, iŜ w przypadku, gdy kredytobiorca nie
zdecyduje się na jednorazową wypłatę środków z tytułu kredytu, będą
one wypłacane w postaci świadczeń okresowych tub linii kredytowej.
Wydaje się, iŜ wprowadzenie moŜliwości dokonywania wypłat w
postaci linii kredytowej mogłoby spowodować, iŜ produkt okaŜe się
zbyt skomplikowany dla konsumenta.
33.
II.2.a)
Definicja umowy
hipotecznego
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
34.
II.2.a)
Definicja umowy
hipotecznego
Rządowe Centrum
Legislacji
Zaproponowana definicja odwróconego kredytu hipotecznego (II.2.a,
str. 8), w opisie istotnych składników umowy zawiera obowiązki po
stronie instytucji kredytującej natomiast brak jest sformułowanego
zobowiązania po stronie kredytobiorcy. Określenie zobowiązania
moŜe mieć znaczenie w przypadku osobistej odpowiedzialności
kredytobiorcy w sytuacji opisanej w pkt II.2.1 projektu załoŜeń (str.
19 i 20). W związku z tym definicja umowy kredytu hipotecznego
powinna równieŜ określać obowiązki kredytobiorcy, które
stanowiłyby essentialia negotii tej umowy.
ZałoŜenia powinny określać, czy poza zabezpieczeniem
hipotecznym, dopuszczalne jest ustanowienie innych zabezpieczeń
kredytu.
35.
II.2.c
Beneficjenci odwróconego
kredytu hipotecznego –
ograniczenie wieku
Fundacja na Rzecz
pomysł, aby z odwróconego kredytu hipotecznego mogły skorzystać
tylko osoby 60-letnie i starsze, naleŜy ocenić negatywnie. Przyjęcie
takiego załoŜenia wiąŜe się prawdopodobnie z niewłaściwym
zidentyfikowaniem istoty instytucji odwróconego kredytu
hipotecznego. Ze sformułowań zawartych w projekcie załoŜeń
OKHU wynika, Ŝe odwrócony kredyt postrzegany jest jako instytucja
prawa publicznego. Świadczą o tym sformułowania wskazujące, Ŝe
wspomniany kredyt umoŜliwi rozwiązanie problemów finansowych
emerytów i pozwoli im na pewne uniezaleŜnienie się od pomocy
Przykłady innych krajów pokazują, Ŝe linia
kredytowa jest najpopularniejszą formą
wypłaty środków z tytułu odwróconego
kredytu hipotecznego (np. w USA aŜ 66%).
Niekiedy tworzone są równieŜ kombinacje
róŜnych form wypłat, jak np. wypłata
jednorazowa części środków, a następnie
wypłaty okresowe lub linia kredytowa. W
opinii Ministerstwa Finansów nie naleŜy
ograniczać moŜliwych form wypłaty środków.
Sposób postawienia środków do dyspozycji
kredytobiorcy powinien być określany w
umowie.
Uwaga uwzględniona
Definicja umowy odwróconego kredytu
hipotecznego zostanie doprecyzowana w
zakresie obowiązków kredytobiorcy.
Uwaga uwzględniona.
określania minimalnego wieku beneficjentów
państwa (str. 2, 6 pisma). Podkreślone zostało takŜe, Ŝe udzielenie
odwróconego kredytu hipotecznego nie będzie obowiązkowe (str. 6
pisma). To ostatnie stwierdzenie jest o tyle zbędne, Ŝe odwrócony
kredyt hipoteczny ma zostać wprowadzony jako instytucja prawa
prywatnego, czyli stosunek prawny, który moŜe powstać pomiędzy
podmiotami autonomicznymi i równorzędnymi (zawsze między
przedsiębiorcą i konsumentem), którym dozwolone jest kaŜde
działanie, które nie jest wprost zabronione przez prawo. W związku z
tym, nie ma Ŝadnego uzasadnienia, dlaczego odwrócony kredyt
hipoteczny nie mógłby być udzielany osobom młodszym niŜ 60letnie.
Gdyby odwrócony kredyt hipoteczny miał być udzielany przez
państwo i pełnić funkcję alimentacyjną, takie ograniczenie mogłoby
być zasadne. Kredyty takie będą natomiast udzielane przez podmioty
prawa prywatnego, które, działając na zasadzie autonomii woli, są w
stanie samodzielnie zadecydować, czy z ich punktu widzenia celowe
jest udzielenie odwróconego kredytu hipotecznego osobie liczącej
sobie mniej niŜ 60 lat. To instytucja kredytująca zadecyduje, czy
opłaca jej się udzielić odwróconego kredytu osobie 40- lub 59-letniej
albo osobie młodej i cierpiącej na nowotwór, co do której lekarze
przewidują, Ŝe zostało jej kilka lat Ŝycia. Jeśli natomiast
kredytodawca zdecydowałby się nawet na udzielenie odwróconego
kredytu hipotecznego osobie 20- letniej, nie ma powodów, by
uniemoŜliwiać mu takie działanie. Z punktu widzenia budŜetu
państwa nie ma to Ŝadnego znaczenia - ryzyko udzielenia takiego
kredytu ponosi zawsze bank lub inna instytucja udzielająca kredytu.
To kredytodawca kalkuluje ryzyko i ocenia, czy opłaca mu się czekać
długie lata na zwrot kredytu i związanych z nim opłat. Konieczne jest
poza tym uświadomienie sobie, Ŝe istotą odwróconego kredytu
hipotecznego nie jest zapewnienie utrzymania danej osobie (funkcja
alimentacyjna), ale umoŜliwienie jej korzystania ze środków
pienięŜnych „zamroŜonych" w naleŜących do niej aktywach
trwałych. Środki otrzymane z odwróconego kredytu hipotecznego
mogą być wykorzystane na kaŜdy cel, niekoniecznie związany z
utrzymaniem.
W związku z tym Fundacja postuluje, by załoŜenia projektu do
Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zmienić w ten sposób,
Ŝe odwrócony kredyt hipoteczny będzie mógł zostać udzielony kaŜdej
osobie fizycznej, bez względu na jej wiek. Pozwoli to na uniknięcie
niezgodności projektowanej ustawy z Konstytucją (nieuzasadniona
dyskryminacja ze względu na wiek z perspektywy potencjalnych
kredytobiorców i nieuzasadnione ograniczenie prowadzenia
działalności
gospodarczej
z
perspektywy
potencjalnych
kredytodawców) i przyczyni się do rozwoju konkurencji między
instytucjami udzielającymi odwróconego kredytu hipotecznego
(część instytucji moŜe rzeczywiście ograniczyć udzielanie kredytów
do osób 60-letnich i starszych, inne mogą wyjść z ofertą do osób
36.
II.2.c)
ograniczenie wieku
Minister Boni
37.
II.2.c)
ograniczenie wieku
38.
II.2.c)
ograniczenie wieku
Konfederacja
39.
II.2.c)
kredyt hipotecznego
Fundusz Hipoteczny
DOM Sp. z o.o.
40.
II.2.c)
kredyt hipotecznego
Fundacja na Rzecz
młodszych).
Zaproponowana granica wieku tj. 60 lat, jako warunek uprawniający
do zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, równieŜ w
przypadku umowy zawieranej przez małŜonków wymaga
uzasadnienia, W projekcie brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia
powyŜszej propozycji. Zasadne jest uzupełnienie projektu o
informację, jakie analizy zostały przeprowadzone w tym zakresie
potwierdzające, Ŝe zaproponowany wariant jest optymalny zarówno z
punku widzenia banków jak i kredytobiorców.
W ZałoŜeniach autorzy ustanowili limit wieku kredytobiorcy na
poziomie 60 lat. W związku z powyŜszym wydaje się, Ŝe
ustanowienie takiego limitu wieku kredytobiorcy wymagałoby
uzasadnienia.
Projekt zakłada, Ŝe z odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły
skorzystać osoby, które ukończyły 60 rok Ŝycia. Budzi to nasze
wątpliwości ze względu na brak zróŜnicowania długości Ŝycia kobiet
i męŜczyzn, co moŜe spotkać się z zarzutem dyskryminacji na
gruncie prawa konstytucyjnego. Doktryna przyjmuje, Ŝe z
dyskryminacją mamy do czynienia wtedy, gdy podmioty znajdujące
się w analogicznej sytuacji, traktowane są przez prawo w odmienny
sposób. ZwaŜając na to, Ŝe średnia długość Ŝycia męŜczyzn jest
krótsza niŜ kobiet nie moŜna w aspekcie moŜliwości zawierania
umów odwróconego kredytu hipotecznego traktować ich sytuacji
jako analogicznej. W tym kontekście warto rozwaŜyć wprowadzenie
do projektu ustawy zmian, które były by odwzorowaniem
omówionego zróŜnicowania. W kontekście określenia wieku, od
którego moŜliwe jest zawarcie umowy naleŜy dodatkowo zwrócić
uwagę na to, Ŝe niektóre grupy zawodowe uprawnione są do
wcześniejszego przechodzenia na emeryturę oraz to, Ŝe niektóre
osoby kończą swoją aktywność zawodową na skutek doznania
uszczerbku na zdrowiu, a środki utrzymania czerpią z przyznanych
im świadczeń rentowych. Słusznym wydaje się zatem uwzględnienie
równieŜ sytuacji takich osób przy ustalaniu limitu wieku, od
osiągnięcia którego uzaleŜniona jest moŜliwość zawarcia umowy o
odwrócony kredyt hipoteczny.
Proponujemy usunięcie ograniczenia wiekowego. Wiek beneficjenta
wpływa na wysokość otrzymywanego świadczenie i postulujemy, aby
jedynie warunki finansowe i ich akceptacja przez Klienta decydowały
o zawarciu umowy.
naleŜy zwrócić uwagę, Ŝe w ustawie powinien znaleźć się przepis
stanowiący, Ŝe przedmiotem zabezpieczenia moŜe być nieruchomość,
a nie własność nieruchomości, gdyŜ tak właśnie przedmiot hipoteki
uregulowany jest w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece2. Jak
naleŜy rozumieć, przedmiotem zabezpieczenia będzie mogła być
kaŜda nieruchomość, a więc gruntowa, budynkowa i lokalowa (art. 46
KC), przy czym ta ostatnia wraz z udziałem w prawie własności bądź
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
W projekcie doprecyzowane zostanie, Ŝe
zabezpieczeniem będzie nieruchomość, a
takŜe prawo uŜytkowania wieczystego gruntu
i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
41.
II.2.c)
kredyt hipotecznego
Fundacja na Rzecz
42.
II.2.c)
kredytu hipotecznego
Fundacja na Rzecz
43.
II.2.c)
Fundacja na Rzecz
uŜytkowaniu wieczystym gruntu.
Poza tym niejasne jest sformułowanie dotyczące uŜytkowania
wieczystego (str. 10). Czy podkreślono tylko, Ŝe przedmiotem
zabezpieczenia mogą być budynki, stanowiące przedmiot własności
uŜytkownika wieczystego (czyli odrębny przedmiot własności, która
jako prawo jest jednak związana z uŜytkowaniem wieczystym - art.
235 KC) czy teŜ przedmiotem zabezpieczenia będzie uŜytkowanie
wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na uŜytkowanym
gruncie, stanowiącymi własność uŜytkownika wieczystego (jak jest
to uregulowane w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece)?
NaleŜy poza tym rozwaŜyć, jakie będą dla instytucji kredytującej
konsekwencje wygaśnięcia uŜytkowania wieczystego. Wraz z
wygaśnięciem uŜytkowania wieczystego wygasają bowiem
ustanowione na nim obciąŜenia (art. 241 KC), a więc takŜe hipoteka
(i zapewne roszczenie o przeniesienie na instytucję uŜytkowania
wieczystego/ własności budynków będących własnością uŜytkownika
wieczystego) - jak instytucja kredytująca dojdzie wtedy swoich
naleŜności związanych z udzieleniem odwróconego kredytu
hipotecznego?
W projekcie załoŜeń OKHU raz mowa jest o tym, Ŝe umowa
odwróconego kredytu wygasa wraz ze śmiercią drugiego małŜonka
(str. 10, 11), a raz, Ŝe kredyt staje się wymagalny z tą chwilą (str. 17).
Mówienie o wygaśnięciu zobowiązania jest niezasadne. Zobowiązanie
wygasa wraz ze śmiercią jednej ze stron, jedynie gdy jest ściśle
związane z daną osobą. W przypadku odwróconego kredytu
hipotecznego takiego związku nie ma: kredyt moŜe być przeznaczony
na cel dowolny (a więc niekoniecznie związany ściśle z osobą
kredytobiorcy); jego udzielenie nie jest zaleŜnie od istnienia zdolności
kredytowej; realizacja roszczeń kredytodawcy następuje z określonej
części majątku kredytobiorcy. Trzeba mieć świadomość, Ŝe mówienie
o wygaśnięciu zobowiązania jest niezasadne takŜe dlatego, Ŝe jeśli
zobowiązanie wygasło, to wierzyciel nie moŜe dochodzić jego
spełnienia. Istotą omawianej tu regulacji jest natomiast moŜliwość
dochodzenia roszczeń instytucji kredytującej od określonej chwili – tą
chwilą jest śmierć drugiego z małŜonków. NaleŜy więc mówić o
wymagalności kredytu wraz ze śmiercią drugiego z małŜonków, a nie
o jego wygaśnięciu.
naleŜy szczegółowo rozwaŜyć, jakie będą konsekwencje rozwodu i
separacji dla odwróconego kredytu hipotecznego; kwestie te będą
mieć znaczenie nie tylko, jeśli odwrócony kredyt będzie mógł być
udzielany bez względu na wiek osoby fizycznej, ale takŜe w
przypadku osób starszych, w związku ze zmieniającą się
obyczajowością. Czy jeśli odwrócony kredyt był do tej pory
wypłacany okresowo obojgu małŜonkom, po ustaniu małŜeńskiej
wspólności majątkowej wskutek rozwodu lub separacji zastosowanie
będą miały po prostu przepisy o zobowiązaniach podzielnych (art.
Instytucja kredytująca będzie posiadała
informacje dotyczące okresu pozostałego do
wygaśnięcia uŜytkowania wieczystego i na tej
podstawie oceni swoje ryzyko, a w
konsekwencji podejmie decyzję czy zawrzeć
umowę okh
Uwaga uwzględniona
44.
II.2.c)
współwłasność małŜonków
Fundacja na Rzecz
45.
II.2.c)
Związek Banków
Polskich
46.
II.2.c)
Ministerstwo
Sprawiedliwości
379 KC)? Czy jeśli po podziale majątku wspólnego przedmiot
zabezpieczenia przypadnie tylko jednemu małŜonkowi, a
świadczenie zostało wypłacone jednorazowo, konieczne będzie
„oczekiwanie” na śmierć drugiego małŜonka do wymagalności
kredytu? Czy małŜonek, który utracił prawo do przedmiot
zabezpieczenia będzie odpowiadał subsydiarnie jak w przypadku
zbycia przedmiotu zabezpieczenia, czy teŜ ta regulacja nie będzie go
dotyczyć? Czy przedmiot zabezpieczenia w ogóle będzie mógł być
przedmiotem podziału majątku? Określone regulacje powinny mieć
charakter dyspozytywny lub semiimperatywny. Celowe byłoby takŜe
rozwaŜenie ogólnych konsekwencji uniewaŜnienia lub ustalenia
nieistnienia małŜeństwa dla umowy odwróconego kredytu
hipotecznego.
Jak moŜna rozumieć, z przyjętego załoŜenia wynika, Ŝe jeśli
przedmiot zabezpieczenia stanowiłby przedmiot odrębnej własności
jednego z małŜonków lub współwłasność małŜonków w częściach
ułamkowych, kaŜdy małŜonek mógłby zaciągnąć odwrócony kredyt
hipoteczny na zasadach ogólnych. Powstaje jednak pytanie, czy
małŜonek
będący
wyłącznym
właścicielem
przedmiotu
zabezpieczenia (np. z powodu istnienia między małŜonkami
rozdzielności majątkowej lub nabycia przedmiotu zabezpieczenia
przed zawarcie małŜeństwa) mógłby zaciągnąć odwrócony kredyt
hipoteczny wraz z drugim małŜonkiem lub samodzielnie na jego
rzecz. Nie jest wykluczone, Ŝe małŜonek - w szczególności starszy chciałby zabezpieczyć byt współmałŜonka. Czy w takiej sytuacji
moŜliwe byłoby zawarcie umowy, na mocy której odwrócony kredyt
hipoteczny stawałby się wymagalny dopiero wraz ze śmiercią
małŜonka-niewłaściciela? Jak miałoby się to do prawa spadkowego?
Czy moŜliwe będzie (i ewentualnie, dlaczego nie) zawarcie umowy
odwróconego kredytu hipotecznego przez dwóch współwłaścicieli
nieruchomości stanu wolnego?
Projekt zakłada moŜliwość zawarcia umowy o kredyt oraz tryb
postępowania dla małŜonków, którzy są właścicielami nieruchomości
w ramach wspólności ustawowej. Nie ma doprecyzowania w zakresie
przystąpienia/wykluczenia z kręgu potencjalnych kredytobiorców
małŜonków z rozdzielnością majątkową lub dwóch współwłaścicieli
nieruchomości stanu wolnego.
Projektodawcy dopuszczają moŜliwość udzielenia kredytu
małŜonkom, będącym współwłaścicielami nieruchomości w ramach
wspólności ustawowej (s. 11). W projekcie nie wspomina się jednak,
czy w przypadku małŜonków niepozostających we wspólności
ustawowej dopuszczalne byłoby zawarcie takiej umowy, gdy
nieruchomość stanowi własność tylko jednego z nich albo
współwłasność na zasadach współwłasności ułamkowej (np.
małŜonkowie nabyli ją jeszcze przed zawarciem małŜeństwa).
Ponadto projekt zakłada, Ŝe w takim wypadku spłata kredytu
47.
II.2.c)
współwłasność części
ułamkowej
Związek Banków
Polskich
48.
II.2.c)
współwłasność części
ułamkowej
Ministerstwo
Sprawiedliwości
49.
II.2.c)
prawo spółdzielcze
Związek Banków
Polskich
50.
II.2.c)
śmierć jednego z
małŜonków
Fundacja na Rzecz
stawałaby się wymagalna dopiero po śmierci drugiego małŜonka. Nie
ma jednak mowy w załoŜeniach, czy na spłatę kredytu będzie miało
wpływ np. orzeczenie rozwodu lub separacji między małŜonkami
będącymi kredytobiorcami, jak teŜ zawarcie ponownego małŜeństwa
przez jednego z małŜonków – kredytobiorców. NaleŜałoby te sytuacje
rozwaŜyć.
Wątpliwości budzi kwestia prawa własności ułamkowej, które moŜe
funkcjonować jako odrębna własność nieruchomości. Co prawda, nie
ma problemów z ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego na
części ułamkowej nieruchomości, ale problemem staje się sposób, w
jaki bank miałby tę ułamkową część zbyć i zaspokoić się z tytułu
udzielonego kredytu.
Projekt załoŜeń dopuszcza moŜliwość obciąŜenia hipoteką,
zabezpieczającą spłatę odwróconego kredytu hipotecznego, udziału
kredytobiorcy (kredytobiorców) we współwłasności nieruchomości.
W załoŜeniach stwierdza się ponadto (s. 11), Ŝe obciąŜenie całej
nieruchomości
będzie
moŜliwe
za
zgodą
wszystkich
współwłaścicieli. Nie jest jasne, czy w projekcie miałaby być
powtórzona regulacja art. 199 k.c., co byłoby nieuzasadnioną
nadregulacją, czy teŜ przewiduje się jakąś regulację szczególną
w stosunku do powołanego przepisu kodeksu cywilnego.
W katalogu praw do nieruchomości, które uprawniają do zawarcia
umowy o odwrócony kredyt hipoteczny jest między innymi
spółdzielcze prawo do lokalu, podczas gdy przy prawie własności czy
własności ułamkowej jest to "nieruchomość". Czy oznacza to
wyłączenie z katalogu spółdzielczego prawa do domu
jednorodzinnego?
NaleŜy dogłębnie przemyśleć konsekwencje śmierci jednego z
małŜonków-kredytobiorców dla prawa spadkowego. Przedmiot
zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego - w razie braku
szczegółowych regulacji w tej materii - podlegać będzie
dziedziczeniu na zasadach ogólnych. MoŜe więc dojść do sytuacji, w
której nieruchomość stanowiąca przedmiot zabezpieczenia
odwróconego kredytu hipotecznego stanie się przedmiotem
współwłasności ułamkowej (przykładowo, przy dziedziczeniu
ustawowym, gdyby dziedziczył drugi małŜonek i dziecko). Nie
będzie miało to wpływu na hipotekę, ale moŜe mieć konsekwencje
Kwestia ustanowienia hipoteki powinna
podlegać zasadom ogólnym, a zatem
przepisom ustawy o księgach wieczystych i
hipotece. Nie naleŜy wprowadzać w tym
zakresie rozwiązań szczególnych.
Uwaga uwzględniona
Zastosowanie będą miały przepisy Kodeksu
cywilnego, bez potrzeby regulacji szczególnej.
Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie
ustawy o księgach wieczystych i hipotece i
niektórych innych ustaw zmienia art. 65
przesądzając, co moŜe być przedmiotem
hipoteki - nieruchomość, uŜytkowanie
wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami
na uŜytkowanym gruncie stanowiącymi
własność
uŜytkownika
wieczystego,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
oraz część ułamkowa nieruchomości, jeŜeli
stanowi ona udział współwłaściciela.
NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe pojęcie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu obejmuje
równieŜ dom.
51.
II.2.c)
ponowne zawarcie związku
małŜeńskiego w okresie
kredytowania
Związek Banków
Polskich
52.
II.2.c)
dla realizacji przez instytucję kredytującą roszczenia o przeniesienie
własności przedmiotu zabezpieczenia. W normalnej sytuacji, po
śmierci jedynego kredytobiorcy, przedmiot zabezpieczenia
odwróconego kredytu zostaje nabyty przez inne podmioty dopiero w
drodze spadkobrania. Realizacja przez bank roszczenia nieodpłatnego
przeniesienia własności nieruchomości/ innego prawa jest
uzasadniona m.in. tym, Ŝe przed otwarciem spadku Ŝaden ze
spadkobierców nie był właścicielem/ uprawnionym do przedmiotu
zabezpieczenia. Natomiast w przypadku, w którym nieruchomość
stała się juŜ wcześniej przedmiotem współwłasności, moŜna mieć
wątpliwości co do zasadności Ŝądania przez instytucję kredytującą
nieodpłatnego przeniesienia na nią własności całej nieruchomości. W
konsekwencji mogłoby się okazać, Ŝe kredytodawca miałby jedynie
roszczenie o przeniesienie na siebie ułamkowej części we własności
nieruchomości (którą raczej trudniej będzie sprzedać niŜ całą
nieruchomość). Ponadto fakt odziedziczenia części nieruchomości po
jednym z małŜonków moŜe faktycznie prowadzić do tego, Ŝe na
nieruchomości zamieszkają inne osoby, co znowu utrudni ewentualną
jej sprzedaŜ po śmierci drugiego małŜonka. Celowe byłoby więc
uregulowanie w Ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym
(ewentualnie w Kodeksie cywilnym), czy po śmierci jednego z
małŜonków przedmiot zabezpieczenia odwróconego kredytu
hipotecznego, stanowiący przedmiot ustawowej wspólności
małŜeńskiej, w ogóle podlega dziedziczeniu, a jeśli tak, to jak ten fakt
ma się do zaspokojenia się instytucji kredytującej i jej roszczenia o
przeniesienie własności przedmiotu zabezpieczenia.
Wydaje się, Ŝe w ustawie konieczne byłoby takŜe wprowadzenie
klarownych rozstrzygnięć ustawowych na wypadek, gdyby
owdowiały małŜonek zawarł w okresie obowiązywania umowy
odwróconego kredytu hipotecznego kolejny związek małŜeński –
zgodnie bowiem z załoŜeniami - w ten sposób mógłby się zasadniczo
wydłuŜyć okres oczekiwania na zaspokojenie się z nieruchomości.
Alternatywnym rozwiązaniem byłoby pozostawienie tej kwestii do
uregulowania w umowach bankowych. NaleŜy jednak wskazać, iŜ to
drugie rozwiązanie moŜe generować okresowe problemy
wizerunkowe dla banków oferujących ten produkt
(np. czy
wymagana byłaby zgoda wierzyciela na zawarcie związku
małŜeńskiego etc.) i moŜe w związku z tym być czynnikiem
zniechęcającym do podjęcia tego rodzaju działalności.
W przypadku ustanowienia „odwróconego kredytu hipotecznego” na
rzecz małŜonków (str. 10 i 11), zastosowano rozwiązanie, Ŝe śmierć
jednego z małŜonków nie powoduje wygaśnięcia umowy. Wydaje
się, Ŝe chodzi tutaj o wymagalność kredytu, a nie wygaśnięcie
umowy. Ponadto, zasadne wydaje się zawarcie w ZałoŜeniach
rozwiązania kwestii prawnych losów kredytu w przypadku rozwodu,
orzeczenia separacji lub ustanowienia rozdzielności majątkowej, jak i
ewentualnego ponownego zawiązania związku małŜeńskiego.
Uwaga uwzględniona w części dot.
wymagalności kredytu. W pozostałej części
uwaga do dalszego rozwaŜenia.
53.
II.2.c)
Rodzaje praw do
nieruchomości
Ministerstwo
Infrastruktury
w części dotyczącej rodzaju praw do nieruchomości uprawniających
do zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego wskazano, iŜ
instytucja kredytująca moŜe zawrzeć umowę z osobą fizyczną, która
posiada „prawo wieczystego uŜytkowania gruntu zabudowanego
budynkiem lub budynkami, o ile posiada jednocześnie prawo
własności tych budynków”. PowyŜszy zapis nie jest zgodny z treścią
art. 235 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.
U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.). Zgodnie ze wskazanym przepisem
przysługująca wieczystemu uŜytkownikowi własność budynków i
urządzeń na uŜytkowanym gruncie jest prawem związanym z
uŜytkowaniem wieczystym, co oznacza, Ŝe prawo własności
budynków i urządzeń nie moŜe być przedmiotem samodzielnego
obrotu, a tym samym przysługiwać innej osobie niŜ uŜytkownikowi
wieczystemu. Równocześnie wskazuję, iŜ zgodnie z Kodeksem
cywilnym w przedmiotowym projekcie naleŜy zastąpić zapis
„wieczyste uŜytkowanie” zapisem „uŜytkowanie wieczyste”.
Ponadto poddaję pod rozwagę celowość ograniczania moŜliwości
udzielania odwróconego kredytu hipotecznego jedynie osobom,
którym w uŜytkowanie wieczyste oddano nieruchomości
zabudowane. Brak jest przesłanek do pominięcia w katalogu praw
rzeczowych do nieruchomości, na których moŜna będzie ustanowić
hipotekę zabezpieczającą udzielony odwrócony kredyt hipoteczny,
równieŜ prawa uŜytkowania wieczystego do nieruchomości
niezabudowanej, bądź do nieruchomości na której znajdują się inne
obiekty niŜ budynki. ToŜsame stanowisko zajęli członkowie grupy
roboczej ds. kredytu hipotecznego, którzy wskazali, iŜ z uwagi na
zindywidualizowany charakter odwróconego kredytu hipotecznego to
instytucja kredytująca powinna dokonać oceny, czy dana
nieruchomość daje gwarancję odzyskania zaangaŜowanej kwoty
kredytu wraz z odsetkami w przyszłości.
Mając na uwadze powyŜsze, proponuję w pkt 2 lit. c tiret trzeciemu
nadać następujące brzmienie: „prawo uŜytkowania wieczystego
gruntu”.
Uwaga uwzględniona
54.
II.2.d)
Zasady zabezpieczenia
spłaty odwróconego
Fundacja na Rzecz
Negatywnie naleŜy ocenić propozycję, by zabezpieczeniem
odwróconego kredytu hipotecznego mogła być tylko hipoteka
wpisana w księdze wieczystej na pierwszym miejscu (z
zastrzeŜeniem wyjątku wskazanego w załoŜeniach). Uzasadnieniem
takiego stanu rzeczy ma być ograniczenie ryzyka instytucji
kredytującej jako wierzyciela hipotecznego. Rozwiązanie to
ewidentnie gubi istotę odwróconego kredytu hipotecznego jako
instytucji prawa prywatnego. Fundamentem tego prawa, co
powtarzano juŜ kilkakrotnie, jest zasada autonomii woli - kaŜdy
podmiot prawa prywatnego sam decyduje, co jest dobre dla jego
interesów i jak o nie dbać. KaŜda instytucja kredytująca jest w stanie
samodzielnie ocenić, czy jej interesy zabezpieczy hipoteka na
pierwszym miejscu, hipoteka mieszcząca się w połowie wartości
Uwaga uwzględniona
obowiązku wpisu hipoteki na pierwszym
miejscu w księdze wieczystej
nieruchomości, hipoteka, przed którą znajduje się przedwojenna
hipoteka groszowa, czy teŜ hipoteka na piątym miejscu.
Wprowadzanie wymogu hipoteki na pierwszym miejscu jest niczym
nieuzasadnionym ograniczeniem zasady autonomii woli (swobody
umów).
Gdyby to państwo miało udzielać odwróconego kredytu
hipotecznego, taka regulacja mogłaby być zasadna, ze względu na
konieczność ochrony interesów państwa, jako interesów ogółu
obywateli. Odwrócony kredyt hipoteczny nie będzie jednak udzielany
przez państwo, w związku z czym proponowana regulacja jest
bezprzedmiotowa: podmioty prawa prywatnego same najlepiej
wiedzą, co jest dobre dla ich interesów. Co więcej, proponowana
regulacja moŜe być szkodliwa dla rozwoju konkurencji (bez niej
instytucje kredytujące mogłyby walczyć o klientów, którzy nie
mogliby zaoferować hipoteki na pierwszym miejscu lub mieszczącej
się w wyjątku przyjętym w załoŜeniach) i moŜe ograniczyć
moŜliwość korzystania z odwróconego kredytu przez osoby, na
których nieruchomości/ prawie ustanowiona jest juŜ hipoteka nie
spełniająca wymogów wyjątku, o którym mowa w projekcie załoŜeń
OKHU. Wydaje się, Ŝe pomysł wprowadzenia wymogu ustanawiania
hipoteki na pierwszym miejscu mógł być zainspirowany regulacją
znajdującą się w Ustawie o listach zastawnych i bankach
hipotecznych. Tam jednak funkcja hipoteki na pierwszym miejscu
jest zupełnie inna - chroni ona interesy wierzycieli listów
zastawnych, a więc osób trzecich wobec banku hipotecznego, które
powierzają mu swoje środki na długi okres w zaufaniu, Ŝe zostaną im
one zwrócone wraz z odpowiednim oprocentowaniem. Jedną z
gwarancji zwrotu środków jest właśnie hipoteka na pierwszym
miejscu. Ponownie naleŜy podkreślić, Ŝe nie ma Ŝadnego
uzasadnienia dla kopiowania tej regulacji do Ustawy o odwróconym
kredycie hipotecznym. W tej ustawie regulacja taka będzie sprzeczna
z podstawową normą-zasadą prawa prywatnego, gdyŜ jako wyjątek
od niej nie znajdzie on merytorycznego uzasadnienia, poniewaŜ w
przypadku odwróconego kredytu hipotecznego brak jest osoby
trzeciej, której interesy miałaby chronić hipoteka. Hipoteka na
zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego słuŜy jedynie
instytucji kredytującej. Z punktu widzenia spadkobierców, którzy
mogą otrzymać nadwyŜkę ze sprzedaŜy nieruchomości,
pierwszeństwo hipoteki takŜe nie ma Ŝadnego znaczenia, gdyŜ jeśli
własność nieruchomości (prawa) zostanie przeniesiona na instytucję
kredytującą, hipoteka wygaśnie na skutek konfuzji. Znaczenie będzie
miało jedynie, za ile instytucja kredytująca sprzeda nieruchomość/
prawo na wolnym rynku, co z kwestią hipoteki nie ma nic wspólnego.
NaleŜy więc zrezygnować z wymogu ustanawiania hipoteki na
zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego na pierwszym
miejscu w księdze wieczystej.
55.
II.2.d)
obowiązek wpisu hipoteki
na pierwszym miejscu
Ministerstwo
Sprawiedliwości
56.
II.2.d)
Związek Banków
Polskich
Gdyby jednak nie zrezygnowano z hipoteki na pierwszym miejscu,
celowe byłoby rozwaŜenie, czy katalog celów, na jakie mógłby być
udzielony pierwotny kredyt na nieruchomości będzie zamknięty; czy
w związku z tym będą wykluczone kredyty hipoteczne udzielone np.
na przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu na
spółdzielcze prawo własnościowe lub refinansowanie środków
własnych na nabycie/budowę nieruchomości.
Projekt załoŜeń słusznie zakłada, Ŝe hipoteka zabezpieczająca spłatę
odwróconego kredytu hipotecznego powinna być ustanowiona na
pierwszym
miejscu,
a
jeŜeli
byłaby
–
w drodze wyjątku – wpisana na drugim miejscu (gdyŜ na pierwszym
miejscu jest hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu na nabycie tej
nieruchomości), to kredytodawcy ma przysługiwać roszczenie o
przeniesienie jego hipoteki na pierwsze miejsce (s. 11 załoŜeń)
w ramach nowej instytucji rozporządzania opróŜnionym miejscem
hipotecznym. W ten sposób wzmacnia się bezpieczeństwo spłaty
kredytu.
Nie
jest
jednak
jasne,
czy
roszczenie
o przeniesienie hipoteki na opróŜnione pierwsze miejsce miałoby
przysługiwać kredytodawcy z mocy prawa, czy teŜ zobowiązanie do
przeniesienia na opróŜnione miejsce powinno zostać zamieszczone w
umowie o udzieleniu kredytu (obligatoryjny element umowy). Nie
jest takŜe zrozumiałe załoŜenie, Ŝe „roszczenie o przeniesienie
hipoteki na pierwsze miejsce nie będzie przysługiwało w sytuacji
wpisania w księdze wieczystej hipoteki przymusowej” (s. 12
załoŜeń). Trzeba pamiętać, Ŝe znowelizowane przepisy ustawy o
księgach wieczystych i hipotece (które wejdą w Ŝycie 20 lutego 2011
r.) nie wykluczają rozporządzania opróŜnionym miejscem
hipotecznym w sytuacji, gdy na dalszym miejscu wpisana jest
hipoteka przymusowa (niedopuszczalne jest jedynie wpisanie hipoteki
przymusowej na opróŜnionym miejscu, por. art. 1016 zd. 2 ustawy o
księgach wieczystych i hipotece).
NaleŜałoby ponadto rozwaŜyć dopuszczalność wpisania hipoteki
zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu hipotecznego na
drugim miejscu (jako drugi wyjątek od wspomnianej wyŜej zasady),
jeŜeli na pierwszym miejscu wpisana jest hipoteka zabezpieczająca
zapłacenie ceny nabycia nieruchomości (np. gdy sprzedawca zgodził
się na zapłatę cenyw ratach przez kupującego).
Na nieruchomości zabezpieczającej odwrócony kredyt hipoteczny nie
moŜe być ustanowiona inna hipoteka poza hipoteką na zabezpieczenie
spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie, budowę,
rozbudowę lub remont. Czy katalog celów, na jakie mógłby być
udzielony pierwotny kredyt na nieruchomości będzie zamknięty i czy
w związku z tym będzie wykluczał kredyty hipoteczne udzielone na
np. przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu na
spółdzielcze prawo własnościowe lub refinansowanie środków
własnych na nabycie/budowę nieruchomości?
Uwaga nieaktualna w związku z rezygnacją
z obowiązku wpisywania hipoteki na
pierwszym miejscu.
Uwaga nieaktualna
w związku z
rezygnacją z obowiązku wpisywania
hipoteki na pierwszym miejscu.
57.
II.2.d)
Biuro Informacji
Kredytowej
58.
II.2.d)
Związek Banków
Polskich
59.
II.2.d)
ustanowienie hipoteki na
kilku nieruchomościach
60.
II.2.d)
Fundacja na Rzecz
Fundacja na Rzecz
Dopuszczona została moŜliwość wpisu hipoteki na drugim miejscu,
pod warunkiem, Ŝe z odwróconego kredytu hipotecznego nastąpi w
pierwszej kolejności spłata kredytu hipotecznego z pierwszego
miejsca. Warunkiem jest jednak, aby spłacany kredyt był kredytem
udzielonym na nabycie, buclowę lub remont nieruchomości, na
której ustanowiono zabezpieczenie (II.2.d). Biorąc pod uwagę fakt,
Ŝe odwrócony kredyt hipoteczny nie będzie miał ograniczonego
przeznaczenia, powyŜszy warunek jest niezrozumiały i zbyt
ograniczający moŜliwości skorzystania z nowego produktu. Obecnie
banki oferują wiele produktów (w tym poŜyczek) zabezpieczanych
hipoteką, niekoniecznie na cele mieszkaniowe,
Projekt nie wyjaśnia sposobu ustanawiania hipoteki na kilku
nieruchomościach, w szczególności czy ma to być hipoteka łączna,
czy odrębne samodzielne hipoteki na kaŜdej z nieruchomości?
Uwaga
nieaktualna
w związku z
hipoteki na pierwszym miejscu.
Niejasność budzi sformułowanie, Ŝe: „Instytucji kredytującej
przysługuje roszczenie o przeniesienie hipoteki zabezpieczającej
spłatę odwróconego kredytu hipotecznego na pierwsze miejsce
opróŜnione przez hipotekę zabezpieczającą spłatę wcześniej
zaciągniętego kredytu hipotecznego. Roszczenie to podlega
ujawnieniu w księdze wieczystej.". Z brzmienia tego sformułowania
wynika, Ŝe roszczenie takie miałoby przysługiwać instytucji ex lege w innym wypadku taka regulacja nie miałaby sensu, gdyŜ nowela
Ustawy o księgach wieczystych i hipotece potencjalną moŜliwość
istnienia roszczenia i jego ujawnienia w księdze wieczystej przyznaje
kaŜdemu podmiotowi prawa prywatnego. Z uŜytego sformułowania
wynikałoby, Ŝe skoro roszczenie przysługuje ex lege, to sąd
wieczystoksięgowy powinien wpisywać je z urzędu, z chwilą
wpisania hipoteki zabezpieczającej odwrócony kredyt hipoteczny.
We właściwej ustawie kwestie te powinny zostać przesądzone
właśnie w ten sposób.
zbędna jest regulacja przyznająca z mocy prawa instytucji
kredytującej roszczenie o przeniesienie hipoteki na opróŜnione
miejsce hipoteczne po pierwszej hipotece. Instytucja kredytująca, w
razie uzyskania hipoteki na dalszym niŜ pierwsze miejsce moŜe
umówić się z kredytobiorcą, Ŝe ten zobowiąŜe się do przeniesienia
hipoteki na miejsce wyŜsze, w razie powstania opróŜnionego miejsca
hipotecznego. Na mocy art. 1019 UKWH, wprowadzanego do prawa
hipotecznego ostatnią nowelą Ustawy o księgach wieczystych i
hipotece, roszczenie wynikające dla instytucji z takiego zobowiązania
się właściciela, moŜe zostać ujawnione w księdze wieczystej.
Ponownie konieczne jest przypomnienie, Ŝe UKWH jest częścią
prawa prywatnego, tak więc nie ma Ŝadnej potrzeby, by ustawodawca
wyręczał wierzyciela hipotecznego i przyznawał mu roszczenie, które
on sam - jeśli uzna to za konieczne - moŜe uzyskać dzięki zasadzie
Uwaga
nieaktualna
w związku z
hipoteki na pierwszym miejscu
Kwestia ta nie wymaga rozstrzygnięcia na
gruncie projektowanych regulacji, poniewaŜ
wynika z odrębnych przepisów.
Uwaga
nieaktualna
w związku z
swobody umów.
61.
II.2.d)
62.
II.2.e)
Zdolność kredytowa
kredytobiorcy
Biuro Informacji
Kredytowej
63.
II.2.f)
Zasady wyceny
nieruchomości
Fundacja na Rzecz
W ZałoŜeniach znajduje się zapis (str. 12), Ŝe roszczenie o
przeniesienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z tytułu
odwróconego kredytu hipotecznego na pierwsze miejsce nie będzie
przysługiwało w razie wpisania w księdze wieczystej hipoteki
przymusowej. ZastrzeŜenie to zdaniem NBP moŜe stawiać pod
znakiem
zapytania
wprowadzenie
odwróconego
kredytu
hipotecznego, gdyŜ wiązałoby się to ze znacznym ryzykiem dla
banków
Pomimo tego, Ŝe instytucja kredytowa nie będzie dokonywała oceny
zdolności kredytowej, powinna dokonywać oceny stanu zobowiązań
klienta. Występowanie zadłuŜenia przeterminowanego w innych
instytucjach kredytujących ( i nie tylko) moŜe spowodować wpisanie
hipoteki
przymusowej,
bądź
prowadzenie
postępowania
egzekucyjnego a tym samym podwyŜszyć poziom ryzyka w
instytucji kredytującej. Konieczność weryfikacji stanu zobowiązań
klienta powinna być określona w ustawie bądź rekomendacjach
nadzoru finansowego. TakŜe w okresie kredytowania instytucje
kredytujące powinny prowadzić monitoring stanu zobowiązań klienta
korzystając z dostępnych baz danych, szczególnie baz instytucji
utworzonych na podstawie art. 105 ust.4 Prawa bankowego, w celu
ograniczenia ryzyka.
Fundacja proponuje głębsze rozwaŜenie, na jakiej wartości rynkowej czy bankowo-hipotecznej - oprzeć wycenę przedmiotu
zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Istnieje szeroka
argumentacja za tym, by wartości bankowo- hipoteczna
(przynajmniej opcyjnie) była moŜliwa do wykorzystania przy
odwróconym kredycie hipotecznym.
Wartość rynkowa nieruchomości to wartość „na dziś", wartość
bankowo- hipoteczna jest natomiast wartością długoterminową,
pozwalającą na uniknięcie spekulacji. We wcześniejszych
propozycjach Ministerstwa Finansów pojawiło się stwierdzenie
następujące: „Wprawdzie wartość bankowo-hipoteczna jest wartością
długoterminowa,
pozbawioną
elementów
o
charakterze
spekulacyjnym, jednakŜe naleŜy mieć na uwadze, Ŝe dla przeciętnego
odbiorcy jest ona jednocześnie wartością mniej zrozumiałą. Nie bez
znaczenia pozostaje równieŜ kwestia ceny, poniewaŜ wprowadzenie
obowiązku określania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości
wpłynęłoby na wzrost kosztów, które ponosi poŜyczkobiorca".
Rezygnacja z narzędzia, pozwalającego na długoterminową ocenę
wartości nieruchomości, która chroni przed spekulacjami, w oparciu
o argument, Ŝe narzędzie to byłoby zbyt niezrozumiałe dla
przeciętnego odbiorcy, jest argumentacją nietrafioną. RównieŜ
argumentu, Ŝe bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości
wpłynęłaby na wzrost kosztów, które poniesie kredytobiorca, nie
Uwaga
nieaktualna
w związku z
Uwaga uwzględniona w zakresie obowiązku
badania
stanu
zobowiązań
klienta.
Jednocześnie zgodzić się naleŜy, Ŝe instytucje
kredytujące powinny prowadzić monitoring
zobowiązań klientów w czasie trwania
umowy, jednakŜe w opinii Ministerstwa
Finansów powinno to wynikać z regulacji
nadzoru finansowego.
Kwestia wyceny nieruchomości przed
udzieleniem kredytu konsultowana była z
Ministerstwem Infrastruktury kompetentnym
w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego.
Zgodnie z opinią MI bardziej adekwatne jest
stosowanie aktualnej wartości rynkowej.
Przemawiają za tym następujące przesłanki:
1. kredyt udzielany jest w określonej dacie,
przy posiadaniu określonych, z reguły
ograniczonych,
danych
o
rynku
nieruchomości,
w
szczególności
odnoszących się do jego funkcjonowania w
przyszłości.
Idealnym
rozwiązaniem
byłoby określenie wartości nieruchomości,
jaką ta miałaby w dacie zakończenia
kredytu, co jednak jest w praktyce
niewykonalne. Prognozowanie wartości
nieruchomości według stanu i poziomu cen
przyszłych (za lat 20-30) obarczone byłoby
bowiem zbyt duŜym błędem oraz związane
z faktem, Ŝe na tę wartość wpływałyby
inne, nieznane dzisiaj czynniki rynkowe,
moŜna uznać za trafny. Jako Ŝe wartość bankowo-hipoteczna ma
charakter długoterminowy, moŜliwe jest zrezygnowanie z jej częstej
aktualizacji.
Celowe jest więc wprowadzenie bankowo-hipotecznej wartości
nieruchomości jako podstawy wyceny przedmiotu zabezpieczenia,
jeśli nie jako jedynej moŜliwości to przynajmniej jako moŜliwości dla
instytucji kredytującej.
Natomiast jeśli chodzi o podstawę udzielania kredytu, jej ustalenie
powinno zostać pozostawione instytucjom kredytowym. One same
najlepiej wiedzą, jak ustalać kwotę udzielonego kredytu, jaki winien
być stosunek kwoty udzielonego kredytu do wartości nieruchomości
(LTV) i jaką wartość nieruchomości przyjąć do kalkulacji. NaleŜy
podkreślić, Ŝe w odniesieniu do kredytów hipotecznych podobnych
regulacji brak.
64.
II.2.f)
Zasady wyceny
nieruchomości
Finansowego
W naszej ocenie, projekt powinien zawierać zapis wskazujący na
konieczność dokonywania wyceny nieruchomości w trakcie trwania
np.
mody,
technologie,
zdarzenia
geopolityczne itp. Ewentualny „czynnik
czasowy” nie obejmowałby zatem całego
okresu kredytowania, lecz tylko jego
wycinek, np. 2-3 lata, co juŜ samo w sobie
stanowi o doraźnym charakterze tego
rozwiązania.
2. udzielane przez banki uniwersalne kredyty
hipoteczne oparte są na aktualnej wartości
rynkowej
nieruchomości,
określanej
zgodnie z powszechnymi zasadami
wyceny. ChociaŜ specyfika odwróconego
kredytu hipotecznego jest nieco inna w
porównaniu z kredytem tradycyjnym, to
jednak obie te instytucje są podobne w
swych podstawowych załoŜeniach, w tym
m.in. w kwestiach zabezpieczeń, a tym
samym brak jest podstaw do stosowania
innych reguł dotyczących określania
wartości zabezpieczenia w odniesieniu do
3. prawdopodobne
stosowanie
przez
instytucje kredytujące ograniczeń w
wysokości
udzielanego
kredytu
zminimalizuje
ryzyko
związane
z
wahaniami cen na rynku nieruchomości i
ewentualną utratą wartości przedmiotu
stanowiącego zabezpieczenie udzielonego
kredytu. Tym samym zastosowanie
prostszej, bardziej przejrzystej i znacznie
bardziej intuicyjnej dla kredytobiorcy
aktualnej wartości rynkowej nieruchomości
zamiast wartości skorygowanej o czynnik
czasowy jest słuszne.
4. samo prognozowanie wartości, nie tylko
nieruchomości, jest ze swej natury
obarczone duŜym błędem, w szczególności
w czasach niestabilności ekonomicznej
rynków. Dodatkowo naleŜy wskazać, Ŝe
polski rynek nieruchomości znajduje się
ciągle w fazie rozwoju, stanowi tzw.
emergency
market,
na
którym
prognozowanie jest dodatkowo utrudnione.
Tym samym stosowanie aktualnej wartości
rynkowej jest tym bardziej uzasadnione.
Uzasadnienie jak dla uwagi 63 oraz 18 i 19
65.
II.2.f)
Zasady wyceny
Ministerstwo
umowy oraz o ile wystąpią istotne zmiany cen rynkowych
nieruchomości, określenia skutków tych zmian. Stwierdzenie, kto i w
jakim zakresie ponosi koszty szacowania nieruchomości powinny być
zawarte w umowie o kredyt. ZałoŜenia do projektu powinny
uwzględniać fakt, Ŝe ryzyko projektowanego produktu zaleŜy w duŜej
mierze od zmiany wartości zabezpieczenia. Stąd teŜ przy braku
analizy zdolności kredytowej, naleŜy zwracać szczególną uwagę na
rzetelną analizę wartości zabezpieczenia, zarówno przed udzieleniem
kredytu, jak i w trakcie obowiązywania umowy kredytowej.
Podtrzymujemy równieŜ nasze stanowisko w odniesieniu do ustalania
wartości nieruchomości, która ma być podstawą do ustalenia kwoty
odwróconego kredytu hipotecznego. Zdaniem UKNF, powinna to być
wartość o charakterze długoterminowym, odzwierciedlająca ryzyko
związane z nieruchomością, jako przedmiotem zabezpieczenia spłaty
poŜyczki. Takiego warunku nie spełnia wartość rynkowa
nieruchomości. Z ostroŜnościowego punktu widzenia, mając na
uwadze naraŜenie banku na ryzyko, najbardziej adekwatną wartością
wydaje się bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości, o której
mowa w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Przy
czym, wprowadzenie tej wartości do ustawy o odwróconym kredycie
hipotecznym wymagałoby zmian w ustawie o listach zastawnych i
bankach hipotecznych (obecnie tylko banki specjalistyczne
uprawnione są do ustalania tego typu wartości nieruchomości).
W naszej ocenie, sposób i rodzaj ustalanej wartości nieruchomości,
obok hipotetycznej długości Ŝycia kredytobiorcy, jest podstawowym
rodzajem ryzyka, którym naleŜy zarządzać. Przyjęty w ustawie o
odwróconym kredycie hipotecznym sposób i rodzaj ustalanej wartości
nieruchomości ma kluczowe znaczenia w kontekście prawidłowego
zarządzania ryzykiem, czyli oceną ryzyka związanego z
nieruchomością i ustaleniem jej wartości adekwatnej w długim
okresie.
W załoŜeniach do ustawy wskazuje się, Ŝe „wartość odwróconego
kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości (LtV)
będzie stanowiła odzwierciedlenie oceny ryzyka związanego z takim
kredytem” (str. 6). W sytuacji dopuszczenia w ustawie wartości
rynkowej, nie moŜna wykluczyć, Ŝe kredytobiorca otrzyma od banku
np. 50% wartości rynkowej nieruchomości, poniewaŜ bank w taki
sposób skalkuluje wysokość kredytu, aby zabezpieczyć się przed
spadkiem wartości przedmiotu zabezpieczenia w długim horyzoncie
czasu. Jest bardzo prawdopodobne, Ŝe spotka się to z
niezrozumieniem ze strony potencjalnych kredytobiorców i tym
samym zdecydowanie obniŜy atrakcyjność tego produktu w oczach
kredytobiorców. Ryzyko związane z nieruchomością jako jedynym
źródłem zabezpieczenia spłaty kredytu powinno być uwzględnione
juŜ na etapie ustalania wartości nieruchomości, a nie jedynie na etapie
ustalania wartości kredytu.
W części II. ZałoŜenia szczegółowe pkt 2 lit. f Zasady wyceny
Uwaga uwzględniona
nieruchomości
Infrastruktury
66.
II.2.g)
Informacje przekazywane
klientowi przed
podpisaniem umowy
Fundacja na Rzecz
67.
II.2.g)
Związek Banków
Polskich
68.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
klientowi przed
podpisaniem umowy
Finansowego
nieruchomości (str. 13 projektu załoŜeń), oprócz zastrzeŜenia
zawartego w pkt 1 niniejszego pisma, pragnę wskazać, iŜ przez
pojęcie wartości rynkowej nieruchomości naleŜy rozumieć pojęcie
zdefiniowane w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami.
ZauwaŜyć moŜna rozbieŜność pomiędzy omawianym projektem a
projektem nowej regulacji o kredycie konsumenckim. Z jednej strony
projekt załoŜeń nakłada na bank dopełnienie przedumownych
obowiązków informacyjnych - co moŜe sugerować, Ŝe odwrócony
kredyt podlegać będzie Ustawie o kredycie konsumenckim. Z drugiej
strony, projekt nakłada na bank obowiązek podawania rzeczywistej
rocznej stopy oprocentowania (RRSO), co stoi w sprzeczności z
nowymi regulacjami o kredycie konsumenckim. Ta druga regulacja
wyłącza obowiązek podawania RRSO w umowach kredytu
hipotecznego. Analogicznie została potraktowana kwestia prawa do
odstąpienia od umowy oraz przedterminowej spłaty kredytu. Wydaje
się, więc niezbędnym precyzyjne uregulowanie tych kwestii. Poza
RRSO niejasne jest ponadto, jak będzie miała się kwestia
rekompensaty w przypadku przedterminowej spłaty kredytu w
przypadku ewentualnego stosowania przepisów Ustawy o kredycie
konsumenckim.
Ponadto wątpliwości moŜe budzić ogólnie proponowany zakres
informacji przekazywanych klientom przed podpisaniem przez nich
umowy. Część tych informacji zawarta będzie bowiem w ogólnie
dostępnych dla klientów taryfach prowizji i opłat, czy regulaminach,
które doręczane są przed zawarciem umowy. Informacja ta nie będzie
miała charakteru wiąŜącego, a jedynie symulacyjny. W tym stanie
rzeczy, pomimo poniesienia przez instytucję kredytującą nakładów na
sporządzenie informacji, moŜe nie spełniać ona przewidywanej
funkcji w postaci dostarczenia klientowi danych porównawczych.
Tym bardziej, Ŝe jak wynika z uzasadnienia załoŜeń, symulacja ta
dokonywana jest jedynie na podstawie danych dostarczanych przez
klienta, które nie muszą odpowiadać danym rzeczywistym. Celowe
jest więc rozwaŜenie ograniczenia katalogu zaproponowanych
informacji, które mają być udzielane konsumentom.
Poza tym naleŜy rozwaŜyć moŜliwość doręczania kredytobiorcy
informacji nie tylko w formie papierowej, ale takŜe np. w
formie elektronicznej, na podany przez niego adres e-mail.
RozwaŜyć naleŜy dopuszczenie innej, poza papierową, formy
doręczania klientom obowiązkowych informacji (np. forma
elektroniczna, cyfrowa).
Proponujemy uzupełnić katalog informacji, jakie powinien otrzymać
przyszły kredytobiorca przed podpisaniem umowy o wskazanie, Ŝe
kredytodawca będzie miał prawo przejąć wykonywanie obowiązków
związanych z utrzymaniem nieruchomości, a koszty z tym związane
doliczyć do ogólnej kwoty zadłuŜenia lub pomniejszyć wypłacane
Uwaga częściowo uwzględniona
podawania RRSO oraz przekazywania
informacji przedkontraktowych w formach
innych niŜ papierowa.
Uwaga nieuwzględniona w części dotyczącej
zakresu informacji przekazywanych przed
podpisaniem umowy. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe
koszt związany z wygenerowaniem informacji
będzie de facto kosztem jednorazowym,
ponoszonym w związku z koniecznością
przygotowania systemu informatycznego,
natomiast większość danych system będzie
generował automatycznie. Z punktu widzenia
klienta istotne jest natomiast, aby wszystkie
niezbędne informacje otrzymać w jednym
dokumencie, w sposób czytelny i zrozumiały.
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Kwestie związane ze sposobem rozliczania
pełnomocnictwa udzielonego kredytodawcy
będzie przedmiotem regulacji umownej.
poŜyczkobiorcy raty okresowe
69.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
Przekazanie kredytobiorcy informacji przed podpisaniem umowy,
zgodnie z projektem, powinno nastąpić „w stosownym czasie". W.
ocenie Prezesa Urzędu, mając na uwadze przede wszystkim
szczególny charakter grupy podmiotów do których będzie skierowany
produkt, naleŜałoby rozwaŜyć wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z
którym wskazywany byłby minimalny termin, jaki powinien zostać
zapewniony konsumentowi na zapoznanie się z przekazywanymi
informacjami.
70.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
71.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
72.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
Wśród informacji przekazywanych klientowi przed podpisaniem
umowy wymieniono „warunki dokonywania wypłat". MoŜe budzić
wątpliwość czy pod pojęciem „warunków" rozumie się równieŜ
wysokość postawionych do dyspozycji kredytobiorcy środków
pienięŜnych. Wymóg podania wysokości tych środków
uwzględniony został w ramach informacji, które powinna zawierać
umowa odwróconego kredytu hipotecznego (Pkt II.2 ppkt h) akapit 1
tiret 7). Mając na uwadze fakt, iŜ informacje podawane
konsumentowi na etapie przedkontraktowym mają przyczynić się do
łatwiejszego porównywania ofert, wydaje się zasadnym
zobligowanie kredytodawców do zamieszczania tej informacji
równieŜ w jednolitym arkuszu informacyjnym.
Obowiązek otwarcia jednego lub - tym bardziej - kilku rachunków, na
których zapisywane byłby wypłaty z tytułu udzielonego kredytu
uznać naleŜy za niedozwolone postanowienie umowne. Tym samym,
postanowienie wskazujące, iŜ otwarcie takiego rachunku moŜe być
obowiązkowe nie powinno znajdować się w przepisach omawianej
ustawy. Co więcej, dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości,
zasadnym wydaje się wprowadzenie przepisu materialnego - wzorem
np. przygotowywanego projektu ustawy o kredycie konsumenckim który by wprost zakazywał obligowania konsumentów do otwierania
rachunku bankowego w związku z zawieraną umową kredytu.
Wątpliwości budzi moŜliwość zobowiązywania konsumenta do
zawierania umów dotyczących usług dodatkowych związanych z
umową kredytu, w szczególności ubezpieczenia (innego niŜ
ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych), od których
uzaleŜnione byłoby uzyskanie kredytu. DuŜa ogólność ww.
postanowienia rodzi obawę, iŜ instytucje finansowe korzystałyby z
tego przywileju i zobowiązywały konsumentów do zawierania innych
umów/zakupu innych produktów, niejednokrotnie nie związanych
ściśle z zawieraną umową kredytu i generujących po stronie
konsumenta znaczne koszty.
Formularz nie będzie stanowił wiąŜącej
oferty, a zatem wyznaczanie terminu na jego
dostarczenie nie miałoby uzasadnienia.
Ponadto w projekcie przyjęty zostanie dłuŜszy
niŜ przy kredycie konsumenckim okres na
odstąpienie od umowy (30dni), a zatem klient
który uzna, Ŝe podjął niewłaściwą decyzję
będzie mógł zrezygnować.
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona – projekt załoŜeń
będzie zawierał zastrzeŜenie, zgodnie z
którym niedozwolone będzie zobowiązywanie
klienta do zawarcia dodatkowych umów
związanych z umową kredytu, od zawarcia
których uzaleŜnione byłoby uzyskanie
kredytu.
73.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
Urząd wnosi o rozwaŜenie moŜliwości przyjęcia rozwiązania, zgodnie
z którym przekazywane przed podpisaniem umowy informacje
stanowiłyby wiąŜącą ofertę składaną przez kredytodawcę. Wydaje się
to zasadne w szczególności ze względu na fakt, iŜ w odniesieniu do
przedmiotowego produktu wyłączona zostanie konieczność badania
zdolności kredytowej kredytobiorcy, a tym samym istotny z punktu
widzenia czasu i kosztów składnik przygotowywania oferty. Ponadto,
wydaje się, iŜ dane liczbowe konieczne do sporządzenia dokumentu
w postaci jednolitego arkuszu informacyjnego nie są danymi, które
pochodziłyby od konsumenta (katalog wymieniony w pkt g) na str. 13
i 14 załoŜeń opiera się na danych kredytodawcy). Jednocześnie, nawet
w sytuacji, gdyby do sporządzenia takiej informacji wymagane były
dane pochodzące od konsumenta, moŜliwe jest przyjęcie rozwiązania
(wzorem aktualnie projektowanej ustayw o kredycie konsumenckim),
iŜ oferta wiązałaby tylko, gdy informacje podane przez konsumenta
byłyby prawdziwe.
74.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Minister Boni
75.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
76.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Ministerstwo
Sprawiedliwości
Wyjaśnienia w załoŜeniach wymaga to, czy zaproponowane
obowiązki informacyjne instytucji kredytowych udzielających
odwróconego kredytu hipotecznego są wystarczające do
odpowiedniego zabezpieczenia interesów kredytobiorców. Ponadto,
jako zasadne naleŜy rozwaŜyć wprowadzenie sankcji za nierzetelne
albo niepełne udzielenie informacji.
Z projektu ZałoŜeń wynika, Ŝe umowa dotycząca odwróconego
kredytu hipotecznego zawierana jest doŜywotnio. W pewnych
sytuacjach moŜe wprawdzie zostać rozwiązana, ale mimo to nie jest
jasne dlaczego w informacjach przekazywanych klientowi przed
podpisaniem umowy i zawartych w samej umowie jest mowa o
okresie obowiązywania umowy kredytu, co sugeruje, Ŝe mogłaby ona
zostać zawarta na krótszy okres. Z kolei, gdy mowa o obowiązkach
kredytobiorcy w okresie trwania umowy autor wskazuje na okres
trwania umowy. Wydaje się, Ŝe zasadne byłoby wyeliminowanie tej
wątpliwości i stosowanie jednolitej, precyzyjnie zdefiniowanej
terminologii.
Projekt załoŜeń wymaga, aby w informacjach przedkontraktowych,
jak i w samej umowie została określona roczna rzeczywista stopa
oprocentowania. Nie wyjaśniono jednak, w jaki sposób miałaby ona
być obliczana (czy miałyby zastosowanie w tym zakresie przepisy o
kredycie konsumenckim – wysokość odwróconego kredytu
hipotecznego moŜe być wyŜsza niŜ kwota kredytów, do których
stosuje się przepisy ustawy o kredycie konsumenckim, nawet po
przyjęciu nowej regulacji, wdraŜającej dyrektywę 2008/48).
NaleŜałoby ponadto sprawdzić, czy wyliczenie rocznej rzeczywistej
Wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym
informacje przekazywane przed podpisaniem
umowy
stanowiłyby
wiąŜącą
ofertę,
wiązałoby się z koniecznością dokonania
wyceny nieruchomości, co generowałoby
koszty i stawiało pod znakiem zapytania
podstawowy cel dostarczania informacji
przedkontraktowych, jakim jest ułatwienie
porównywania ofert, poniewaŜ koszty
związane z wygenerowaniem takiej informacji
niejako „wiązałyby” klienta z daną instytucją
kredytująca. Przyjęcie proponowanego przez
UOKiK rozwiązania, zgodnie z którym oferta
wiązałaby tylko gdy informacje podane przez
konsumenta byłyby prawdziwe mogłoby w
istocie oznaczać wprowadzenie przepisu
martwego, poniewaŜ trudno się spodziewać,
aby kredytobiorca był w stanie precyzyjnie
określić wartość posiadanej nieruchomości.
Uwaga uwzględniona
Uwaga do rozwaŜenia
77.
II.2.g)
klientowi przed
podpisaniem umowy
Ministerstwo
Sprawiedliwości
78.
II.2.h)
Informacje zawarte w
umowie
Finansowego
79.
II.2.h)
umowie
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
80.
II.2.h)
umowie
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
81.
II.2.h)
umowie
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
stopy oprocentowania jest w ogóle moŜliwe, gdy nie będzie znana
łączna wysokość odsetek, poniewaŜ będą one naliczane do chwili
spłaty kredytu, a określenie terminu spłaty moŜliwe jest tylko
w przybliŜeniu (nie jest znana chwila śmierci kredytobiorcy). Być
moŜe konieczne byłyby jakieś dodatkowe załoŜenia dla wyliczania
rocznej rzeczywistej stopy oprocentowania.
Projekt załoŜeń zakłada trafnie obowiązek udzielania w ujednolicony
sposób informacji kredytobiorcy jeszcze przed zawarciem umowy (s.
13-14 załoŜeń). Jednocześnie stwierdza się, Ŝe informacje te nie mają
stanowić oferty. Z załoŜeń nie wynika jednak, jaka ma być relacja
tych informacji do zawieranej umowy, a więc czy np. kredytodawca
powinien zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy kredytu, Ŝe jej
treść odbiega od przedstawionych wcześniej informacji, czy w razie
nieuregulowania pewnej kwestii w umowie kredytu mają wiązać
informacje udzielone przed jej zawarciem (np. gdy umowa nie określa
sposobu wypłaty środków kredytobiorcy, a w informacji
przedkontraktowej było podane, Ŝe wypłata ma następować
jednorazowo).
umowa powinna być uzupełniona o następujące pozycje: formę
wypłaty, zasady kapitalizacji odsetek (o ile będą one stosowane),
wskazanie, kto ponosi koszty wyceny nieruchomości i weryfikacji
wartości nieruchomości w trakcie trwania umowy oraz skutki zmian
wyceny, wskazanie, Ŝe kredytodawca będzie miał prawo przejąć
wykonywanie
obowiązków
związanych
z
utrzymaniem
nieruchomości, a koszty z tym związane doliczyć do ogólnej kwoty
zadłuŜenia lub pomniejszyć wypłacane poŜyczkobiorcy raty
okresowe, dane pełnomocnika lub osoby upowaŜnionej oraz zakres
pełnomocnictwa/upowaŜnienia.
W projekcie nie zostało wskazane w jakich walutach moŜliwe będzie
zawarcie umowy kredytu. JeŜeli intencją projektodawcy jest
moŜliwość zawierania umów jedynie w PLN - co jest najbardziej
poŜądane ze względu na mniejszy stopień skomplikowania umów,
wydaje się zasadnym wyartykułowanie tego w przepisie ustawy.
Poza informacją o tym która ze stron będzie zobowiązana do
poniesienia kosztów wyceny nieruchomości, wydaje się, iŜ umowa
powinna równieŜ precyzować z jaką maksymalną częstotliwością taka
wycena nieruchomości mogłaby być dokonywana. Jednocześnie,
obowiązek podania ww. informacji wymieniony został jedynie wśród
informacji przekazywanych kredytobiorcy przed podpisaniem
umowy, nie został natomiast uwzględniony - co wymagałoby
uzupełnienia - w katalogu informacji, które powinny znaleźć się w
samej umowie.
Wydaje się, iŜ w momencie sporządzania dokumentu będącego
projektem umowy, powinny być znane wszelkie dane konieczne do
wyliczenia zarówno rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania
(RRSO) oraz przewidywanej całkowitej kwoty kredytu (CKK), nie
WiąŜące będą postanowienia umowy, przy
czym zastosowanie będą miały przepisy o
przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom
rynkowym.
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego
będzie mogła być zawarta wyłącznie w
walucie polskiej
Uwaga uwzględniona w cześci dotyczącej
obowiązku
zamieszczenia
w
umowie
informacji o tym kto ponosi koszty wyceny
nieruchomości.
Uwaga nieuwzględniona w pozostałej części.
Uwaga nieaktualna w związku z rezygnacją
z obowiązku podawania RRSO
82.
II.2.h)
umowie
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
83.
II.2.h)
umowie
Rządowe Centrum
Legislacji
84.
II.2.i)
Obowiązki kredytobiorcy w
okresie trwania umowy
Fundacja na Rzecz
85.
II.2.i)
Rządowe Centrum
Legislacji
będzie więc konieczne przedstawianie ich za pomocą
„reprezentatywnego przykładu". Sytuacja odwrotna, tj. brak
wszelkich danych niezbędnych do wyliczenia RRSO i CKK moŜe
mieć miejsce w przypadku wyliczania tych wielkości na etapie
przedkontraktowym, stąd teŜ „reprezentatywny przykład" moŜe
okazać się pomocny przy wskazywaniu wysokości RRSO i CKK.
Jednocześnie, wydaje się, iŜ przepis ustawy powinien wskazywać na
sposób wyliczenia tych dwóch wielkości, tak, aby były one
porównywalne na tle kilku ofert i nie umoŜliwiały instytucjom
finansowym dowolności w zakresie metody obliczeń. Wydaje się, iŜ
przede wszystkim naleŜałoby wskazać róŜnicę pomiędzy „kwotą
kredytu" a „przewidywalną całko witą kwotą kredytu".
Dodatkowo, za ujednoliceniem nazewnictwa bądź przyjęciem
definicji poszczególnych pojęć przemawia posłuŜenie się
sformułowaniem „spłata kwoty głównej kredytu" (pkt p) dotyczący
kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym, str. 21 załoŜeń),
które kolejny raz odwołuje się do kwoty kredytu.
UŜyte sformułowanie „opłaty oraz inne koszty związane z
udzieleniem kredytu" moŜe budzić wątpliwość, czy wśród
informacji, do których podawania zobowiązany jest kredytodawca są
teŜ te, które związane są z „wykonywaniem umowy". Takie
wątpliwości interpretacyjne postają na gruncie obecnie
obowiązującego przepisu art. 7a ustawy o kredycie konsumenckim.
W przepisie tym posłuŜono się sformułowaniem „koszty związane z
zawarciem umowy" w związku z czym np. opłata za
administrowanie kredytem pobierana przez niektóre z instytucji
finansowych nie jest obejmowana limitem, o którym mowa w tym
przepisie. Wydaje się zatem, Ŝe doprecyzowanie, iŜ kredytodawca
zobowiązany jest do podawania kwoty kosztów związanych nie
tylko z „udzieleniem", ale i „wykonywaniem" umowy kredytu
pozwoli uniknąć wskazanych wyŜej wątpliwości.
W informacjach, które powinna zawierać umowa odwróconego
kredytu
hipotecznego,
brakuje
informacji
dotyczących
wypowiedzenia tej umowy (II.2.h, str. 15).
Kwestia zawierania umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń
losowych być moŜe powinna być uregulowana w ustawie bardziej
szczegółowo (np. komu ma być wypłacane ubezpieczenie w razie
zdarzenia losowego) w celu zminimalizowania ryzyka wprowadzania
do umów klauzul abuzywnych.
W projekcie załoŜeń przewiduje się, Ŝe do obowiązków
kredytobiorcy w okresie trwania umowy będzie naleŜało m.in.
utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym (II.2 ij, str.
15, 16). W przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę
postanowień umowy w tym zakresie instytucja kredytująca wzywa
kredytobiorcę do usunięcia naruszenia w wyznaczonym terminie, nie
krótszym niŜ 30 dni. Powstaje pytanie w jaki sposób instytucja
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Kwestia ta nie budzi wątpliwości na gruncie
aktualnie obowiązujących przepisów.
Nie wymaga szczególnych regulacji. Banki
przy klasycznych kredytach hipotecznych
mają odpowiednie procedury i mechanizmy
monitorowania nieruchomości.
kredytująca będzie monitorowała stan nieruchomości, i kto poniesie
koszty tych czynności
Szerokie pole do konfliktów pomiędzy kredytobiorcą i bankiem moŜe
stanowić
zobowiązanie
kredytobiorcy
do
„utrzymywania
nieruchomości w stanie niepogorszonym” (str. 15). W opinii NBP
stwierdzenie to wymaga doprecyzowania. Doprecyzowania
wymagałoby czy ustawodawca za stan niepogorszony nieruchomości
uwaŜa stan nieruchomości wynikający z jego zuŜycia
eksploatacyjnego, czy teŜ mowa jest o istotniejszych pogorszeniach
stanu nieruchomości. Wątpliwości moŜe równieŜ budzić długość
terminu zaproponowana przez autorów ZałoŜeń na przeprowadzenie
remontu przez kredytobiorców (30 dni).
86.
II.2.i)
87.
II.2.i)
Związek Banków
Polskich
Wydaje się, Ŝe podany w projekcie załoŜeń katalog zobowiązań
kredytobiorcy do utrzymywania nieruchomości w stanie
niepogorszonym powinien być takŜe uzupełniony o wskazanie, Ŝe
lista tych zobowiązań będzie mogła być uzupełniania w umowie
kredytowej w zaleŜności od uwarunkowań konkretnej nieruchomości
stanowiącej zabezpieczenie.
88.
II.2.i)
Fundusz Hipoteczny
DOM sp. z o.o.
Pragniemy zwrócić uwagę, Ŝe funkcjonująca w oparciu o Umowę o
DoŜywocie hipoteka odwrócona skutkuje tym, Ŝe ubezpieczenie
nieruchomości, uiszczanie podatków i innych opłat związanych z
nieruchomością jest obowiązkiem podmiotu zobowiązanego do
wypłaty świadczenia. Przerzucenie obowiązku ubezpieczenie
nieruchomości na beneficjenta moŜe skutkować podwyŜszaniem opłat
około transakcyjnych podnoszących koszt usługi dla beneficjenta i
jednocześnie nie ujawnionym w łącznych kosztach kredytu (umowy).
89.
II.2.i)
okresie trwania umowy –
okresowe inspekcje
nieruchomości
Związek Banków
Polskich
90.
II.2.j)
Konsekwencje
niedotrzymania
Fundacja na Rzecz
Dobrym rozwiązaniem byłoby wskazanie w treści ustawy pewnych
szczegółowych kwestii dotyczących np. strony umowy ponoszącej
koszty okresowych inspekcji nieruchomości. Jeśli uznano by, Ŝe
takie informacje nie muszą podlegać informacji ustawowej, to
proponujemy, aby je uwzględnić wśród obowiązkowych informacji,
które powinny zostać zawarte w umowie kredytowej.
Doprecyzowania wymaga takŜe tryb postępowania dla instytucji
kredytujących w przypadku nie wypełniania przez kredytobiorcę
Uwaga
uwzględniona
w
zakresie
doprecyzowania, co naleŜy rozumieć przez
stan niepogorszony.
Proponuje
się
aby
pojęcie
stanu
niepogorszonego
zastąpić
obowiązkiem
utrzymywania nieruchomości w naleŜytym
stanie technicznym, nie dopuszczając do
nadmiernego pogorszenia jej właściwości
uŜytkowych i sprawności technicznej.
W zakresie terminu na usunięcie naruszenia
uwaga nieuwzględniona. NaleŜy podkreślić,
Ŝe termin 30 dni jest terminem minimalnym,
natomiast co do zasady instytucja kredytująca
będzie zobligowana do wyznaczenia terminu
adekwatnego do rodzaju naruszenia (np.
termin 30-dniowy będzie wystarczający, aby
uregulować zaległy podatek, ale moŜe być za
krótki na dokonanie remontu).
W
zmienionym
projekcie
załoŜeń
zrezygnowano
z
pojęcia
„stan
niepogorszony”, natomiast proponowane
sformułowanie (patrz uzasadnienie do uwagi
86) jest na tyle szerokie, Ŝe nie wymaga
doprecyzowania.
W modelu sprzedaŜowym przerzucenie
kosztów na świadczeniodawcę jest o tyle
uzasadnione, Ŝe prawo do nieruchomości
przechodzi na niego z chwilą podpisania
umowy. Działa on zatem jako właściciel. W
modelu kredytowym prawo do nieruchomości
zachowuje kredytobiorca. NaleŜy zauwaŜyć,
Ŝe w innych krajach przyjęto analogiczne
zasady dla modelu kredytowego, jak
proponowane w projekcie załoŜeń.
Uwaga uwzględniona
Informacje te znajdą się zarówno w umowie
kredytowej
jak
teŜ
w
formularzu
informacyjnym.
W projekcie zrezygnowano z uŜywania
obowiązków przez
kredytobiorcę
obowiązków w zakresie nieruchomości w okresie trwania umowy i
doprecyzowanie w ustawie kategorii „umyślnego zaniechania"
wykonywania obowiązków
91.
II.2.j)
Konsekwencje
niedotrzymania
obowiązków przez
kredytobiorcę
Finansowego
92.
II.2.j)
Konsekwencje
niedotrzymania
obowiązków przez
kredytobiorcę
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
93.
II.2.j)
Konsekwencje
niedotrzymania
obowiązków przez
kredytobiorcę
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
94.
II.2.j)
Konsekwencje
niedotrzymania
obowiązków przez
kredytobiorcę
Przejęcie przez instytucję kredytującą obowiązków np. wykonania
remontów lokalu związane jest ze wzrostem pierwotnego
zaangaŜowania w odniesieniu do kredytobiorcy. W przypadku, gdy
kwota kredytu obliczona od wartości nieruchomości została
wypłacona jednorazowo na początku, bank ponosi nieplanowane
dodatkowe koszty. W przypadku, gdy kredytobiorca nie zwróci
powyŜszych kosztów bank moŜe np. wypowiedzieć umowę. Ta
sytuacja powoduje natychmiastową wymagalność kredytu.
RozwaŜenia wymaga czy w sytuacji takiej przepisy powinny
szczegółowo określać sytuację kredytobiorcy (łacznie z moŜliwością
eksmisji kredytobiorcy. Dodatkowo umoŜliwienie przejęcia
wykonywania określonych obowiązków konsumenta przez
kredytodawcę, wraz z jednoczesnym obciąŜeniem konsumenta
kosztami
tych
działań
wymaga
doregulowania,
które
uniemoŜliwiałoby kredytodawcom czerpanie z tego tytułu
dodatkowych dochodów oraz ograniczało niniejsze koszty do
przeciętnego poziomu. Zasady rozliczania kosztów wykonywania
obowiązków przejętych od kredytobiorcy powinny zostać
szczegółowo uregulowane w umowie.
JuŜ na etapie projektu załoŜeń do ustawy, pragnę zwrócić uwagę na
konieczność takiego formułowania przepisów ustawy, aby wszelkie
wskazywane wyjątki, nałoŜone na kredytobiorcę obowiązki oraz
ewentualne naruszenia postanowień umowy były moŜliwie jak
najbardziej precyzyjnie ujmowane, a wyliczający je katalog był
katalogiem zamkniętym.
Wydaje się, iŜ sposób rozliczenia kosztów związanych z
realizowanymi przez kredytodawcę obowiązkami powinien być
ujęty moŜliwie jak najprecyzyjniej (w tym sformułowanie „znacznie
przewyŜszają"), tak aby kredytobiorca był przygotowany na
okresowe zmniejszenie wpływów środków pienięŜnych z tytułu
zawartej umowy.
W ZałoŜeniach została umieszczona opcja, Ŝe w przypadku
nieterminowego uiszczania podatków i opłat związanych z
nieruchomością
kredytobiorca
moŜe
udzielić
bankowi
pełnomocnictwa do wykonywania tych obowiązków. Mając na
uwadze, Ŝe odwrócony kredyt hipoteczny będzie skierowany do osób
starszych, moŜe się okazać, Ŝe w sposób istotny zwiększy się
pracochłonność związana z obsługą tego kredytu, a w rezultacie i jego
koszty. Zdaniem NBP ustawodawca powinien dopuścić moŜliwość
pobierania opłat przez bank za świadczenie takich usług (np. poprzez
terminu „umyślne zaniechanie”. Tryb
postępowania instytucji kredytującej w
sytuacji braku realizacji przez kredytobiorcę
obowiązków
względem
nieruchomości
powinien być jednym z postanowień umowy
Zastosowanie będą miały ogólne przepisy
kodeksu cywilnego dotyczące potrącenia.
Projekt przewiduje katalog zamknięty,
natomiast
pozostałe
kwestie
zostaną
dookreślone w umowie.
Uwaga nieaktualna
Tryb postępowania oraz sposób rozliczenia
kosztów związanych z realizacją obowiązków
kredytobiorcy przez instytucję kredytującą
Uwaga nieaktualna
95.
II.2.j)
Konsekwencje
niedotrzymania
obowiązków przez
kredytobiorcę
Związek Banków
Polskich
96.
II.2.k)
Zaspokojenie roszczenia
instytucji kredytującej
Fundacja na Rzecz
97.
II.2.k)
Rządowe Centrum
Legislacji
doliczanie do kwoty kredytu lub zmniejszanie wypłacanej raty).
W przypadku przejęcia obowiązków przez bank związanych z
utrzymaniem nieruchomości w wyniku pełnomocnictwa, bank moŜe
rozliczyć koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, z
podatkami, opłatami, składkami ubezpieczeń itp. m.in. poprzez
powiększenie kwoty aktualnego zadłuŜenia – taka sytuacja spowoduje
trudność w oszacowaniu całkowitej kwoty kredytu.
W kontekście dochodzenia i zaspokojenia roszczeń kredytodawcy
pojawia się pytanie, czy musiałby on koniecznie dochodzić swoich
roszczeń na drodze sądowej w przypadku niedokonania spłaty
kredytu przez spadkobierców. Wskazana droga sądowa i instytucja
kuratora mogłyby pozostać jako moŜliwa opcja sądowego
dochodzenia roszczenia. NaleŜałoby jednak wskazać wyraźnie w
ustawie przypadki, kiedy kredytodawca będzie mógł domagać się
powołania przez sąd kuratora (załoŜenia nie wskazują tego
precyzyjnie). Po podziale spadku kurator wydaje się zbędny roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości będzie moŜna
wytoczyć po prostu przeciwko spadkobiercom, którzy uzyskali tytuły
do nieruchomości.
Celem ominięcia sądowej drogi dochodzenia roszczeń przez
instytucję kredytującą, moŜna by przyjąć obowiązek udzielania przez
kredytobiorcę nieodwołalnego i niewygasającego w następstwie
śmierci pełnomocnictwa dla kredytodawcy (w formie aktu
notarialnego) do sprzedaŜy przedmiotu zabezpieczenia, a takŜe do
objęcia zarządu nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie od chwili
otwarcia spadku do dnia sprzedaŜy nieruchomości (z moŜliwością
udzielenia dalszego pełnomocnictwa). Z uwagi na konsumencki
charakter umowy warto byłoby tę kwestię wyraźnie uregulować w
ustawie, by uniknąć ewentualnych zarzutów abuzywności
postanowień umownych, gdyby strony podobną moŜliwość
zaspokojenia kredytodawcy przewidziały w umowie.
ZałoŜenia (II.2.k, str. 17) przewidują Ŝe w przypadku gdy
postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku nie zakończy się w
terminie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku instytucja kredytująca
moŜe wystąpić do sądu spadku o ustanowienie kuratora, który będzie
miał uprawnienie do zawarcia umowy przenoszącej prawo własności
nieruchomości. Stosownie do art. 667 § 2 kpc kurator będzie
zarządzał nieruchomością pod nadzorem sądu. W projekcie załoŜeń
proponuje się przyznać kuratorowi szczególne uprawnienia, które
niejasno zostały sprecyzowane. Wyjaśnienia wymaga, na czym ma
polegać wyjątek od art. 935 § 3 kpc. Zgodnie z tym przepisem
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca moŜe
wykonać tylko za zgodą stron, a w przypadku jej braku za
zezwoleniem sądu, który w tym zakresie wyda postanowienie.
Powstaje więc pytanie, jaka ma być treść upowaŜnienia, o którym
mowa w załoŜeniach, i czy przepis dotyczący zezwolenia sądu na
Uwaga nieaktualna
Wydaje się, Ŝe naleŜałoby dopuścić sposoby
pozaegekuzycjnego zaspokojenia roszczenia,
jednak pełnomocnictwo nie wydaje się
rozwiązaniem właściwym z uwagi na brak
jakiejkolwiek kontroli i nadzoru. Właściwsza
wydaje się instytucja kuratora działającego
pod nadzorem sądu. Ma to znaczenie równieŜ
w kwestii rozliczenia, poniewaŜ jeŜeli
spadkobiercy nie są znani lub zachodzi spór
ze spadkobiercą, wówczas do rozliczenia z
instytucją kredytującą upowaŜniony będzie
kurator.
Kwestią do rozstrzygnięcia pozostaje, czy
naleŜałoby
odpowiednio
zmodyfikować
przepisy kodeksu postępowania cywilnego
dotyczące
kuratora, rozszerzając jego
uprawnienia, czy teŜ ustawa o odwróconym
kredycie hipotecznym będzie przewidywała w
tej materii rozwiązania szczególne.
98.
II.2.k)
Rządowe Centrum
Legislacji
99.
II.2.k)
instytucji kredytującej –
sprzedaŜ nieruchomości
100.
II.2.k)
Związek Banków
Polskich
101.
II.2.k)
Rządowe Centrum
Legislacji
zbycie nieruchomości w tym przypadku ma zostać wyłączony ?
Przewiduje się, Ŝe przed zawarciem umowy o przeniesienie prawa do
nieruchomości instytucja kredytująca zleca rzeczoznawcy
majątkowemu określenie wartości rynkowej nieruchomości (II.2.k,
str. 18). W celu osiągnięcia większej niezaleŜności proponuje się, by
zlecenia tego dokonywał kurator. NaleŜy pamiętać, Ŝe instytucja
kredytująca jest uprawniona do zaspokojenia roszczenia
wynikającego ze spłaty kredytu i jednocześnie uzyskania ze
sprzedaŜy kwoty pokrywającej to roszczenie. Pozostała część
uzyskanej ze sprzedaŜy kwoty przypadnie spadkobiercom.
Wskazanie więc instytucji kredytującej jako zlecającego dokonanie
wyceny wymaga uzasadnienia. NaleŜy przy tym zaznaczyć, Ŝe koszty
zlecenia będą pomniejszały kwotę przypadającą spadkobiercom.
Dodatkowo w załoŜeniach naleŜy wyraźnie zaznaczyć, czy „zlecenie
rzeczoznawcy majątkowemu określenia wartości rynkowej
nieruchomości" moŜe być rozumiane jako powierzenie oszacowania
w ramach stosunku pracy (art. 174 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603, z późn.
zm.)
W ZałoŜeniach zaproponowano aby sprzedaŜ przez bank
nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu nastąpiła w trybie
„transakcji rynkowej”, która nie została zdefiniowana. Dla banku
priorytetem jest uzyskanie ze sprzedaŜy nieruchomości ceny
przewyŜszającej kwotę roszczeń z tytułu odwróconego kredytu
hipotecznego. W opinii NBP w analizowanym dokumencie lub w
projektach aktów prawnych wdraŜających instytucję odwróconego
kredytu hipotecznego wskazane byłoby bardziej szczegółowe
opisanie trybu sprzedaŜy nieruchomości, uwzględniającego równieŜ
odpowiednie zabezpieczenie interesów spadkobierców, przede
wszystkim maksymalizację ceny uzyskanej ze sprzedaŜy
nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. Dotyczy to
w szczególności sytuacji, gdy kwota zadłuŜenia z tytułu odwróconego
kredytu hipotecznego jest istotnie mniejsza od wartości
nieruchomości.
Niekorzystne dla kredytodawców jest rozwiązanie polegające na
moŜliwości naliczania odsetek od kredytu tylko do momentu
przeniesienia na bank własności nieruchomości, co ma przeciwdziałać
opóźnianiu przez banki sprzedaŜy nieruchomości. NaleŜy jednak
zwrócić uwagę, Ŝe często brak jest faktycznej oraz prawnej
moŜliwości natychmiastowego zbycia przejętej nieruchomości.
Ponadto, doprecyzowania wymaga zobowiązanie banków w
przedmiocie ceny zbycia w świetle uzyskanej wyceny nieruchomości.
W projekcie załoŜeń (II.2.k str. 17) przewiduje się, wyłączenie art. 19
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w
celu zapewnienia instytucji kredytującej moŜliwości skutecznego
dochodzenia roszczenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego.
Uwaga do dalszego rozwaŜenia w związku z
konicznością
opracowania
zasad
zaspokojenia pozaegzekucyjnego
Uwaga nieaktualna w związku z przyjęciem
załoŜenia, zgodnie z którym rozliczenie
będzie następowało na dzień przejęcia
nieruchomości przez kredytodawcę, na
podstawie
wyceny
dokonanej
przez
rzeczoznawcę majątkowego
podstawie
wyceny
dokonanej
przez
Uwaga nieaktualna – projektodawca wycofał
się z propozycji wyłączenia art. 19, w związku
z czym zastosowanie będzie miał art. 19 ust. 3
ustawy o księgach wieczystych i hipotece
NaleŜy jednak zauwaŜyć, Ŝe w razie wpisu roszczenia przyszłego,
bieg terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w
którym stało się ono wymagalne. Kredyt wymagalny będzie w
terminie 6 miesięcy od dnia działu spadku, jednak nie później niŜ 12
miesięcy od dnia otwarcia spadku. W przypadku niedokonania spłaty
kredytu przez spadkobierców instytucja kredytująca ma prawo
zaspokoić roszczenie z hipoteki. JeŜeli, po upływie tego terminu, w
sądzie toczyć się będzie postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku
lub jeŜeli spadek nie został objęty przez spadkobierców, poniewaŜ są
oni nieznani albo znani są tylko niektórzy spadkobiercy lub wszyscy
albo niektórzy spadkobiercy odmówili przeniesienia prawa własności
nieruchomości, instytucja kredytująca występuje do sądu spadku o
ustanowienie kuratora. MoŜna wyobrazić sobie jednak, Ŝe instytucja
kredytująca nie wystąpi z takim wnioskiem do sądu i nie zrealizuje
swojego prawa. W związku z tym naleŜałoby raczej zmienić
brzmienie art. 19 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
poprzez wyznaczenie momentu, od którego bieg tego terminu będzie
liczony. W przeciwnym razie ewentualne niezłoŜenie wniosku o wpis
prawa, którego dotyczy roszczenie spowoduje brak moŜliwości
wykreślenia roszczenia instytucji kredytującej.
W projekcie przewiduje się 5-letni, liczony od dnia nabycia
nieruchomości przez instytucję kredytującą termin do jej zbycia
(II.2.k, str. 19). NiezaleŜnie od konsekwencji w postaci nienaliczania
odsetek w tym czasie, naleŜy przewidziećkonsekwencje, na wypadek
gdyby instytucja kredytująca nie zbyła nieruchomości w tym
terminie.
102.
II.2.k)
obowiązek zbycia
nieruchomości w ciągu 5 lat
Rządowe Centrum
Legislacji
103.
II.2.k)
obowiązek zbycia
nieruchomości w ciągu 5 lat
Związek Banków
Polskich
NaleŜy określić tryb postępowania w sytuacji, gdy przez 5 lat nie
będzie moŜna sprzedać nieruchomości.
104.
II.2.k)
wezwanie potencjalnych
spadkobierców do spłaty
kredytu
Fundacja na Rzecz
Projekt załoŜeń OKHU zakłada obowiązek umieszczania informacji o
kredytobiorcach w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim oraz na stronie
internetowej przez instytucję kredytującą w celu odszukania
potencjalnych spadkobierców. Regulacja taka budzi wątpliwości w
związku z przepisami dotyczącymi tajemnicy bankowej. Z przepisu
art. 104 ust. 1 Prawa bankowego wynika, Ŝe bank, osoby w nim
zatrudnione oraz osoby, za których pośrednictwem bank wykonuje
czynności bankowe, są obowiązane zachować tajemnicę bankową,
która obejmuje wszystkie informacje dotyczące czynności bankowej,
uzyskane w czasie negocjacji, w trakcie zawierania i realizacji
umowy, na podstawie, której bank te czynność wykonuje. Natomiast
w przepisie art. 105 PrBank wskazany został krąg podmiotów, które
Uwaga nieaktualna, w związku z przyjęciem
podstawie
wyceny
dokonanej
przez
Uwaga nieaktualna, w związku z przyjęciem
podstawie
wyceny
dokonanej
przez
MoŜna rozwaŜyć wprowadzenie przepisów
szczególnych w stosunku do postanowień
prawa
bankowego,
umoŜliwiających
opublikowanie
w
prasie
stosownego
ogłoszenia.
105.
II.2.k)
kredytu
Finansowego
106.
II.2.k)
kredytu
Związek Banków
Polskich
uprawnione są do występowania do banku z Ŝądaniem ujawnienia
informacji stanowiących tajemnicę bankową. Wśród nich nie
wymieniono osób fizycznych, będących członkami rodziny zmarłego
kredytobiorcy. W związku z tym, brak jest aktualnie podstaw
prawnych do dokonywania takiego ujawnienia. MoŜliwe będzie to
dopiero po wprowadzeniu do krajowego porządku prawnego
stosownych przepisów w Prawie bankowym.
Ustawa powinna zapewnić minimalna ochronę równieŜ
spadkobiercom. Postanowieniami ustawy powinien zostać
uregulowany tryb powiadamiania spadkobierców oraz tryb zbywania
nieruchomości
przez
bank.
Ograniczenie
powiadomienia
spadkobierców do ogłoszenia w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim
oraz umieszczenie stosownej informacji na stronie internetowej banku
moŜe nie być wystarczające do zgłoszenia się spadkobierców, w
szczególności, gdy spadkobiercy zamieszkują lub przebywają
zagranicą. Rozwiązaniem powyŜszego problemu mogłoby być
wskazanie juŜ na etapie rozpatrywania wniosku osoby lub osób, jako
pełnomocnika czy osoby upowaŜnionej przez klienta, która w
określonych sytuacjach podjęłaby współpracę z bankiem czy
zakładem ubezpieczeń. Niezbędnym jest równieŜ szczegółowe
uregulowanie zasad zbywania tego prawa przez kredytodawcę, aby
zapobiec występowaniu ewentualnych nieprawidłowości w tym
zakresie. W kwestii tej warto nawiązać do zasad zbywania
nieruchomości przyjętych w trybie przetargowym (w szczególności w
zakresie trybu ogłaszania o zamiarze zbycia prawa do nieruchomości,
czy minimalnej ceny, po której jest moŜliwa sprzedaŜ tego prawa w
terminie.
Projekt
zakłada
obowiązek
umieszczania
informacji
o
kredytobiorcach w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim przez
instytucję
kredytując
w
celu
odszukania
potencjalnych
spadkobierców. Zapis ten budzi wątpliwości zwłaszcza w
korespondencji z przepisami dotyczącymi tajemnicy bankowej. Z
art. 104 ust. 1 ustawy Prawo bankowe wynika, Ŝe bank, osoby w nim
zatrudnione oraz osoby, za których pośrednictwem bank wykonuje
czynności bankowe, są obowiązane zachować tajemnicę bankową,
która obejmuje wszystkie informacje dotyczące czynności bankowej,
uzyskane w czasie negocjacji, w trakcie zawierania i realizacji
umowy, na podstawie, której bank tę czynność wykonuje. Natomiast
w treści art. 105 ustawy wskazany został krąg podmiotów, które
uprawnione są do występowania do banku z Ŝądaniem ujawnienia
informacji stanowiących tajemnicę bankową. Wśród tych podmiotów
nie wymieniono osób fizycznych będących członkami rodziny
zmarłego kredytobiorcy. W związku z powyŜszym, w naszej opinii,
brak jest aktualnie podstaw prawnych do dokonywania takiego
ujawnienia. MoŜliwe będzie to dopiero po wprowadzeniu do
krajowego porządku prawnego stosownych przepisów.
Uwaga częściowo nieaktualna, w związku z
przyjęciem załoŜenia, zgodnie z którym
rozliczenie umowy odwróconego kredytu
hipotecznego będzie następowało na dzień
przejęcia nieruchomości przez kredytodawcę,
na podstawie wyceny dokonanej przez
rzeczoznawcę majątkowego. W części
dotyczącej ustanowienia pełnomocnika
uwaga nieuwzględniona – obowiązek
ustanowienia pełnomocnika mógłby zostać
potraktowany jako ograniczanie swobody
obywateli, ponadto powstaje pytanie, co
będzie się działo w sytuacji kiedy
pełnomocnik
umrze
wcześniej
niŜ
kredytobiorca a instytucja kredytująca nie
zostanie o tym fakcie poinformowana. Do
kogo wówczas zwróci się po śmierci
kredytobiorcy.
Uwaga
do
dalszego
analogicznie do uwagi nr 104
rozwaŜenia,
107.
II.2.k)
kredytu
Biuro informacji
Kredytowej
108.
II.2.k)
kredytu
Związek Banków
Polskich
109.
II.2.k)
110.
II.2.k)
Propozycja dwukrotnego ogłaszania w dzienniku ogólnopolskim oraz
umieszczenia stosownej informacji na swojej stronie internetowej
jest w naszej ocenie niewystarczająca. Banki korzystają z usług
instytucji utworzonych i działających zgodnie z zasadami art. 105 ust
4 ustawy Prawo Bankowe, które powinny obowiązkowo otrzymywać, przechowywać i udostępniać informacje związane z tego
typu transakcjami (zakres informacyjny punkt 2.h ) potencjalnym
spadkobiercom w postaci raportu. W tym przypadku BIK juŜ na
etapie formułowania konkretnych zapisów ustawy powinien mieć
moŜliwość aktywnego uczestnictwa w pracach nad ustawą.
Jest to równieŜ waŜne z punktu widzenia Banków - naleŜy liczyć się
z dalszym rozwojem tego produktu i moŜliwością stosowania cesji z
wypłat otrzymywanych w ramach umowy odwróconego kredytu
hipotecznego jako zabezpieczania innych kredytów (rozwiązanie
stosowane na rozwiniętych rynkach reverse mortgage).
Specyfika produktu powoduje, Ŝe kluczowe dla rozliczenia
kredytu/losów nieruchomości są osoby spadkobierców kredytobiorcy
– proponujemy, aby w procesie zawierania umowy potencjalni
spadkobiercy (którzy na podstawie załoŜeń mają prawo spłaty kredytu
i przejęcia nieruchomości) byli wskazywani kredytodawcy. W
przeciwnym razie istnieje ryzyko, Ŝe spadkobiercy nie dowiedzą się o
spadku w przewidywanym terminie 6 miesięcy i stracą moŜliwość
spłaty kredytu i przejęcia nieruchomości.
Niektóre z propozycji ZałoŜeń w istotnym stopniu ingerują w
funkcjonowanie zasad prawa spadkowego. W ZałoŜeniach pojawia
się opcja odrzucenia przez spadkobierców spadku w zakresie
wchodzącego do spadku długu kredytowego i obciąŜonego hipoteką
mieszkania, mimo Ŝe przyjmą spadek w pozostałej części (projekt
nie zakłada – jak się wydaje – by spadkobiercy musieli odrzucić cały
spadek). Jest to odstępstwo od zasady, Ŝe spadku (z jednej podstawy)
nie moŜna częściowo odrzucić a częściowo przyjąć
(art. 1014 § 3 kodeksu cywilnego) (zob. uwaga 19).
Termin 6 miesięczny, z upływem którego kredyt hipoteczny ma stać
się wymagalny został ustalony prawdopodobnie ze względu na 6
miesięczny termin złoŜenia oświadczenia o przyjęciu bądź odrzuceniu
spadku. Termin na złoŜenie oświadczenia o przyjęciu, względnie
odrzuceniu spadku jest terminem 6 miesięcznym biegnącym
od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o spadku (art. 1015 §
Nie ma konieczności, aby Biuro Informacji
Kredytowej przekazywało spadkobiercom
informacje dotyczące umów odwróconego
kredytu hipotecznego, poniewaŜ mogą oni
uzyskać stosowne informacje z wielu innych
źródeł (np. księgi wieczyste)
Uwaga nieuwzględniona (bez sprzeciwu
ZBP)
Wprowadzenie
ustawowego
obowiązku
wskazywania
przez
kredytobiorcę
potencjalnych spadkobierców, warunkującego
zawarcie umowy odwróconego kredytu
hipotecznego mogłoby zostać uznane za próbę
ograniczania jego zdolności do czynności
prawnych. NaleŜy mieć na uwadze, Ŝe osoba
zawierająca umowę odwróconego kredytu
hipotecznego moŜe nie chcieć wskazywać
swoich spadkobierców. Ponadto katalog
spadkobierców określony na dzień zawarcia
umowy moŜe ulegać zmianom, a zatem
informacje te mogą się okazać nieprawdziwe
na dzień wymagalności kredytu.
NBP)
Projekt załoŜeń nie ma intencji wprowadzania
innowacji
w
odniesieniu
do
zasad
spadkobrania, ewentualne niejasności w tym
zakresie zostaną doprecyzowane.
111.
II.2.k)
Ministerstwo
Sprawiedliwości
112.
II.2.k)
113.
II.2.k)
Urząd Ochrony
1 kodeksu cywilnego). MoŜe się zdarzyć, Ŝe informacja o śmierci
takiej osoby dotrze do spadkobiercy ze znacznym opóźnieniem. W
rezultacie moŜe dojść do sytuacji, w której nie upłynął jeszcze termin
do złoŜenia oświadczenia o przyjęciu względnie odrzuceniu spadku, a
upłynął juŜ 12 miesięczny termin dla wymagalności kredytu
hipotecznego. Ponadto, w przypadku braku zgodności wśród
spadkobierców odnośnie decyzji czy spłacać kredyt czy odrzucić dług
kredytowy moŜliwą formą rozgrywania konfliktu przez jednego
spadkobiercę z innymi spadkobiercami moŜe być działanie
spadkobiercy, który będzie świadomie i z premedytacją przedłuŜał
postępowanie o dział spadku poza termin 12 miesięczny (str. 17).
Ponadto, dział spadku nie musi być działem sądowym i moŜe być
dokonany umownie. Pojawia się zatem pytanie, czy w ZałoŜeniach
został uwzględniony tylko sądowy dział spadku (nie jest on często
dokonywany), czy równieŜ pozasądowy i jaki dowód spadkobiercy
muszą dostarczyć bankowi jako dowód na dokonanie działu (zob.
uwaga 19).
W związku z powyŜszymi uwagami odnośnie zagadnień związanych
z prawem spadkowym, wynika, Ŝe jest wymagane dokładniejsze
rozwaŜenie stosunku zasad, które mają być przyjęte w przewidywanej
ustawie, do prawa spadkowego. ZałoŜenia nie udzielają bowiem
odpowiedzi, czy przewidywana jest zmiana kodeksu cywilnego w
części dotyczącej prawa spadkowego.
Kilkakrotnie w załoŜeniach określa się, Ŝe spłata kredytu miałaby
następować nie wcześniej niŜ 6 miesięcy od daty działu spadku i nie
później niŜ 12 miesięcy od otwarcia spadku (vide s. 8, 9, 17). W
innym miejscu natomiast stwierdza się, Ŝe odwrócony kredyt
hipoteczny ma być wymagalny po upływie 6 miesięcy od otwarcia
spadku (vide s. 18 załoŜeń). Wydaje się, Ŝe właśnie termin 6
miesięcy od otwarcia spadku powinien być terminem wymagalności
roszczenia o zwrot kredytu, gdyŜ jest to minimalny czas, w którym
spadkobiercy mogą zdecydować, czy przyjąć spadek, czy go odrzucić
(por. art. 1015 k.c.). Jest to najwcześniejszy w zasadzie termin, w
którym
moŜna
takŜe
wydać
orzeczenie
o stwierdzeniu nabycia spadku (por. art. 1026 k.c.). Nie ma Ŝadnego
powodu, a przynajmniej nie podano go w projekcie załoŜeń, aby
termin wymagalności zwrotu kredytu łączyć z działem spadku (który
moŜe w ogóle nie nastąpić, gdy jest tylko jeden spadkobierca).
W ZałoŜeniach (str. 19) pojawia się sformułowanie „JeŜeli w terminie
6 miesięcy od dnia otwarcia spadku spadkobiercy nie dokonają spłaty
kredytu, instytucja kredytująca zrealizuje przysługujące jej roszczenie
o przeniesienie prawa do nieruchomości”. Analizując wcześniejsze
sformułowania, wydaje się, Ŝe wkradł się tutaj błąd i autorzy ZałoŜeń
mieli na myśli termin 6 miesięcy od działu spadku lub 12 miesięcy od
otwarcia spadku.
W części projektu wskazano, iŜ „wymagalność odwróconego
wymagalność kredytu
Konkurencji i
Konsumentów
kredytu hipotecznego jest zasadniczo odroczona do 6 miesięcy od
dnia działu spadku", podczas, gdy w innych posłuŜono się
sformułowaniem „odwrócony kredyt hipoteczny staje się
wymagalny nie wcześniej niŜ po upływie 6 miesięcy od dnia
otwarcia spadku". W związku z powyŜszym, zasadne wydaje się
usunięcie przedmiotowej niespójności.
Doprecyzowania wymaga, w jaki sposób bank ustali czy i kiedy
kredytobiorca zmarł.
114.
II.2.k)
Związek Banków
Polskich
115.
II.2.k)
Minister Boni
Wyjaśnienia wymaga, czy proponowane rozwiązanie polegające na
wprowadzeniu obowiązku dokonania wyceny nieruchomości przez
uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego przed zbyciem
nieruchomości przez instytucję kredytującą jest jednoznaczne ze
sprzedaŜą nieruchomości po cenie nie niŜszej niŜ wynikająca z
wyceny.
116.
II.2.k)
Związek Banków
Polskich
Doprecyzowania wymaga, czy bank będzie mógł doliczyć koszty
związane np. z remontem nieruchomości przed jej sprzedaŜą w
ramach transakcji rynkowej?
117.
II.2.k)
Związek Banków
Polskich
Projekt zakłada, iŜ w terminie 30 dni od zbycia nieruchomości
instytucja kredytująca ma obowiązek rozliczyć się ze spadkobiercami
lub kuratorem, tj. przekazać na ich rzecz nadwyŜkę ze sprzedaŜy
prawa do nieruchomości, jeŜeli zostało ono sprzedane z nadwyŜką.
Jak naleŜy rozumieć tę nadwyŜkę, jako nadwyŜkę ponad wartość
rynkową, czy jako róŜnicę pomiędzy ceną a zadłuŜeniem?
118.
II.2.k)
Rządowe Centrum
Legislacji
W projekcie załoŜeń przewiduje się, Ŝe kredyt stanie się wymagalny z
upływem 6 miesięcy od dnia działu spadku, jednak nie później niŜ po
upływie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku (II.2.a, str. 9 i II.2.k, str.
17). Jednocześnie (II.2.k, str. 19), jeŜeli w terminie 6 miesięcy od
chwili śmierci spadkodawcy (otwarcia spadku) spadkobiercy nie
MoŜna
rozwaŜyć
doprowadzenie
do
umoŜliwienia
bankom
elektronicznego
dostępu do systemu PESEL (prace nad tym
trwają aktualnie pomiędzy ZBP oraz MSWiA)
podstawie
wyceny
dokonanej
przez
Najprawdopodobniej
przyjęte
zostanie
rozwiązanie zgodnie z którym, o ile
nieruchomość zostanie przejęta za Ŝycia
kredytobiorcy
wskutek
wypowiedzenia
umowy, wówczas koszty remontu będzie
moŜna doliczyć do ogólnej kwoty zadłuŜenia,
natomiast jeŜeli nieruchomość zostanie
przejęte juŜ po śmierci kredytobiorcy, naleŜy
zakładać, Ŝe skoro umowa nie została
wcześniej wypowiedziana, to nieruchomość
była utrzymywana w naleŜytym stanie, a
zatem koszty ewentualnego remontu nie będą
doliczane do kwoty zadłuŜenia.
Uwaga uwzględniona
Instytucja
kredytująca
ma
obowiązek
przekazać
spadkobiercom
nadwyŜkę
rozumianą jako róŜnica pomiędzy kwotą
uzyskaną ze sprzedaŜy nieruchomości a
wartością
swojego
roszczenia.
JeŜeli
spadkobiercy nie są znani, wówczas
nadwyŜka zostanie przekazana do depozytu
sądowego na zasadach ogólnych.
Uwaga do dalszego rozwaŜenia w kwestii
ustalenia okresu, po upływie którego kredyt
stanie się wymagalny (6 czy 12 miesięcy od
dnia otwarcia spadku)
dokonają spłaty kredytu, instytucja kredytująca zrealizuje
przysługujące jej roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości.
W związku z tym powstaje wątpliwość, czy dokonanie spłaty przez
spadkobierców po upływie 6 miesięcy od dnia otwarcia spadku a
przed upływem 12 miesięcy będzie moŜliwe przed przejęciem przez
kredytobiorcę nieruchomości
Nie przewidziano moŜliwości zachowania prawa do nieruchomości
przez
spadkobierców
poprzez
zaciągnięcie
przez
nich
kredytu/poŜyczki hipotecznej na spłatę hipoteki odwróco- nej(przy
załoŜeniu posiadania przez nich zdolności kredytowej),
Doprecyzowania wymaga moment przeniesienia prawa własności
nieruchomości na bank przez spadkobierców albo kuratora, gdy
spadkobiercy nie zgłosili się albo odmówili przyjęcia spadku.
Propozycja załoŜeń reguluje, co prawda, kwestię wymagalności
kredytu (dając czas spadkobiercom na spłatę kredytu), jednakŜe nie
określa przedziału czasowego, w którym spadkobiercy lub kurator
mają czas na przeniesienie własności.
Po śmierci kredytobiorcy/kredytobiorców w określonym czasie
zakłada się moŜliwość spłaty zobowiązania kredytobiorcy przez
spadkobierców - nie ma natomiast wskazania, w jakiej formie
mogłaby być ta spłata dokonana - wydaje się, Ŝe nie moŜna tego
dokonać na podstawie umowy przejęcia długu. Tryb postępowania
wymaga doprecyzowania w ustawie.
119.
II.2.k)
Biuro Informacji
Kredytowej
120.
II.2.k)
Związek Banków
Polskich
121.
II.2.k)
forma spłaty przez
spadkobierców
Związek Banków
Polskich
122.
II.2.k)
Związek Banków
Polskich
NaleŜy przewidzieć mechanizmy zapewniające, aby przedmiotowa
nieruchomość miała przez czas od śmierci beneficjenta do czasu
zaspokojenia się banku uregulowaną sytuację prawną i była
utrzymana w naleŜytym stanie?
123.
II.2.k)
Związek Banków
Polskich
124.
II.2.l)
Ograniczenie zaspokojenie
roszczenia wyłącznie do
nieruchomości
Fundacja na Rzecz
Bank udzielający odwróconego kredytu określa w umowie jego
wysokość oraz sposób wypłaty (jednorazowo lub w transzach). Jak
powinno wyglądać postępowanie banku wobec spadkobierców w
przypadku, gdy wypłacając kredyt w transzach, kredytobiorca nie
wykorzysta w całości przyznanej kwoty? Czy powinien wypłacić
spadkobiercom pozostałą część „kredytu” wraz z nadwyŜką uzyskaną
ze sprzedaŜy nieruchomości? Czy w przypadku, gdy spadkobiercy nie
przyjmą spadku, pozostała niewypłacona część kredytu ma być
przekazana kuratorowi?
Wątpliwości moŜe budzić sposób rozumienia subsydiarnej
odpowiedzialności kredytobiorcy, która istnieje w przypadku zbycia
przedmiotu zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Jak
moŜna rozumieć z projektu załoŜeń OKHU, sam fakt zbycia
przedmiotu zabezpieczenia nie powoduje natychmiastowej
Biuro Informacji Kredytowej wycofało
uwagę
ZBP)
To
instytucja
kredytująca
podejmuje
czynności zmierzające do zaspokojenia, a
zatem nie ma potrzeby ustalania okresu na
przeniesienie prawa do nieruchomości na
kredytodawcę
ZBP)
Ustawa powinna regulować wyłącznie
obowiązek
przeniesienia
prawa
do
nieruchomości, natomiast nie jest konieczne
regulowanie
sposobu
spłaty
przez
spadkobierców.
ZBP)
Wierzyciel moŜe wystąpić, na podstawie art.
635 kodeksu postępowania cywilnego o
zabezpieczenie spadku lub ewentualnie
skorzystać z mechanizmu prowadzenia
cudzych spraw bez zlecenia. Nie ma zatem
potrzeby regulowania trybu.
Tego rodzaju ustalenia powinny zostać
uregulowane w umowie odwróconego kredytu
hipotecznego
wymagalności kredytu; staje się on więc wymagalny po śmierci
kredytobiorcy lub za jego Ŝycia w przypadkach określonych w
ustawie (naruszenie postanowień umowy przez kredytobiorcę). Jeśli
kredyt stałby się wymagalny za Ŝycia kredytobiorcy, jego
odpowiedzialność osobista aktualizowałaby się dopiero w razie
niemoŜności zaspokojenia się instytucji kredytującej
z
nieruchomości. Nie jest do końca jasne, czy w takiej sytuacji
instytucja kredytująca mogłaby dochodzić zaspokojenia roszczeń
tylko poprzez realizację hipoteki (a więc w drodze postępowania
egzekucyjnego), czy takŜe przez sprzedaŜ na wolnym rynku - projekt
załoŜeń OKHU co do zasady wspominaja o moŜliwości realizacji
roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w razie śmierci
kredytobiorcy; w innym miejscu (str. 21) mowa jest o realizacji
roszczenia w razie wypowiedzenia umowy. Celowe byłoby
doprecyzowanie, Ŝe roszczenie o przeniesienie własności przysługuje
takŜe za Ŝycia kredytobiorcy, jeśli umowa o odwrócony kredyt
hipoteczny stanie się wymagalna, a kredytobiorca nie spłaci kredytu
w określonym czasie. Dopiero gdy instytucja kredytująca nie
uzyskałaby zaspokojenia swoich roszczeń ze sprzedaŜy
nieruchomości, mogłaby domagać się zapłaty bezpośrednio od
kredytobiorcy. JednakŜe jego odpowiedzialność jest ograniczona
tylko do wartości przedmiotu zabezpieczenia. Pytanie brzmi, o jaką
wartość chodzi: ustaloną przy zawieraniu umowy wartość bankowohipoteczną (ewentualnie rynkową) nieruchomości, czy teŜ wartość
rynkową, jaką miała nieruchomość (prawo) w chwili jej zbywania.
To drugie rozwiązanie prowadziłoby do wniosku, Ŝe kredytobiorca
nigdy nie będzie odpowiadał osobiście, gdyŜ wartość nieruchomości
(prawa) wynosi tyle, za ile została ona zbyta; jeśli została zbyta za
zbyt małą sumę, ryzyko tego faktu ponosi kredytodawca. Pierwsze
rozwiązanie moŜe za to rodzić ryzyko zarzutu, Ŝe instytucja
kredytująca nieprawidłowo wyceniła wartość nieruchomości (jeśli
przy zawieraniu umowy oceniła ją na wyŜszą niŜ później udało się za
nią uzyskać), co moŜe znowu prowadzić do prób podwaŜenia
umowy. Poza tym przyjęcie pierwszego rozwiązania staje się
niespójne z załoŜeniem, Ŝe jeśli po śmierci kredytobiorcy instytucja
kredytująca sprzeda przedmiot zabezpieczenia za mniejszą kwotę niŜ
wynoszą jej wierzytelności, nie moŜe zaspokoić się ona z innego
majątku spadkodawcy ani spadkobierców. Wskazane jest więc
szczegółowe
przemyślenie
konstrukcji
subsydiarnej
odpowiedzialności kredytobiorcy za jego Ŝycia.
Podobny problem dotyczy drugiego wariantu, tj. gdy
kredytobiorca zbyłby przedmiot zabezpieczenia, a w razie jego
śmierci, zobowiązania z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego
wchodziłoby do spadku na zasadach ogólnych. Jeśli spadkobiercy
przyjęliby spadek, nie jest pewne, czy ich odpowiedzialność takŜe
byłaby subsydiarna. Poza tym tutaj takŜe pojawia się problem, jak
rozumieć odpowiedzialność spadkobierców ograniczoną do wartości
125.
II.2.l)
nieruchomości
Minister Boni
nieruchomości: według ceny rynkowej z chwili sprzedaŜy czy teŜ
wartości ustalonej przy zawieraniu umowy odwróconego kredytu
hipotecznego. Kwestie te wymagają szczegółowego opracowania w
ustawie.
Zgodnie z projektem załoŜeń OKHU, spadkobiercy kredytobiorcy nie
mają obowiązku, ale mają prawo do spłaty odwróconego kredytu
hipotecznego. Skoro odwrócony kredyt hipoteczny jako
zobowiązanie nie wchodzi do spadku (tak przynajmniej wydaje się
wynikać z lektury załoŜeń; kwestia ta powinna zostać doprecyzowana
w prawie spadowym), konieczne jest uregulowanie, na jakiej zasadzie
spadkobiercy spłacają dług kredytobiorcy - na zasadzie przejęcia
długu nieŜyjącego podmiotu czy jednak przyjęcia (części?) spadku.
Wątpliwość moŜna mieć takŜe co do momentu przeniesienia
przedmiotu zabezpieczenia na instytucję kredytującą przez
spadkobierców albo kuratora, gdy spadkobiercy nie zgłosili się albo
odmówili przyjęcia spadku. Propozycja załoŜeń reguluje kwestię
wymagalności odwróconego kredytu (dając czas spadkobiercom na
jego spłatę) jednakŜe nie określa przedziału czasowego, w którym
spadkobiercy lub kurator mają czas na dobrowolne przeniesienie na
instytucję przedmiotu zabezpieczenia. Jest to o tyle istotne, Ŝe
dobrowolne przeniesienie ograniczy koszty związane z
występowaniem na drogę sądową.
Rodzi się takŜe pytanie, czy bank ma pełną dowolność w sposobie
przeprowadzenia zbycia przedmiotu zabezpieczenia. Jest to o tyle
celowe, Ŝe kredytodawca jako profesjonalista działający na wolnym
rynku lepiej przeprowadzi zbycie samodzielnie niŜ przez opieranie
się o przepisy prawa (celem instytucji odwróconego kredytu
hipotecznego jest m.in. ominięcie kosztownej, długotrwałej i
nieefektywnej procedury sądowego postępowania egzekucyjnego). Z
drugiej strony zasadne byłoby wprowadzenie regulacji, które
ograniczyłyby ewentualne roszczenia spadkobierców wobec
instytucji kredytującej, motywowane tym, Ŝe instytucja ta sprzedała
przedmiot zabezpieczenia za zbyt niską cenę (a więc spadkobiercy
nie dostali nic lub bardzo niewiele z przedmiotu zabezpieczenia). W
samej ustawie moŜliwe będzie się posłuŜenie odpowiednimi
klauzulami generalnymi (jak „zachowanie naleŜytej staranności" w
zbywaniu czy „godziwa cena").
Projekt załoŜeń OKHU przewiduje ponadto, Ŝe instytucja kredytująca
powinna przekazać spadkobiercom nadwyŜkę ze zbycia przedmiotu
zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Powstaje jednak
pytanie, jak rozumieć ową „nadwyŜkę": jako nadwyŜkę ponad
oszacowaną przy zawieraniu umowy wartość rynkową (bankowohipoteczną) czy jako róŜnicę między ceną a zadłuŜeniem?
Doprecyzowania wymaga scenariusz postępowania kredytodawcy w
przypadku przeniesienia przez kredytobiorcę na inne osoby prawa do
nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie odwróconego
MoŜna rozwaŜyć wprowadzenie w ustawie,
jako elementu umowy, zezwolenia na
zawarcie w umowie zobowiązania się
126.
II.2.l)
nieruchomości
Związek Banków
Polskich
127.
II.2.l)
Związek Banków
Polskich
128.
II.2.m)
nieruchomości –
odpowiedzialność osobista
MoŜliwość wypowiedzenia
umowy przez kredytobiorcę
129.
II.2.n)
umowy przez instytucję
kredytującą
Finansowego
Ministerstwo
Sprawiedliwości
Zgodnie z projektem ustawy bank moŜe dochodzić roszczenia
wyłącznie z nieruchomości określonej w umowie. Wyjątkiem jest
zachowanie osobistej odpowiedzialności kredytobiorcy (do
wysokości wartości nieruchomości) w przypadku przeniesienia przez
niego prawa do nieruchomości na inne osoby. Z uwagi na problemy,
jakie mogą się wiązać z dochodzeniem roszczenia z nieruchomości
naleŜącej do osoby trzeciej, jak równieŜ z oceną wartości
nieruchomości proponujemy bezwzględne ograniczenie dochodzenia
roszczeń do nieruchomości określonej w umowie, z równoczesnym
ograniczeniem - tylko w przypadku hipoteki zabezpieczającej
odwrócony kredyt hipoteczny - swobody rozporządzania
nieruchomością (zbycia) bez uzgodnienia z wierzycielem
hipotecznym. Wymagana byłaby wtedy najprawdopodobniej zmiana
w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.
W zakresie ograniczenia odpowiedzialności osobistej dłuŜnika
wyłącznie do określonego składnika majątku konieczne jest ustalenie,
jaki ma to być zakres odpowiedzialności dłuŜnika. Powinien on
znaleźć się w tytule wykonawczym.
W projekcie załoŜeń dopuszcza się moŜliwość wypowiedzenia
umowy przez kredytobiorcę w kaŜdym czasie (vide s. 20 załoŜeń).
Projekt nie reguluje kwestii opłaty za przedterminową spłatę kredytu.
Kwestia ta nie jest uregulowana takŜe w prawie bankowym,
a jedynie w odniesieniu do kredytów, do których stosuje się przepisy
o kredycie konsumenckim. Wydaje się, Ŝe naleŜałoby ograniczyć
moŜliwość Ŝądania przez kredytodawcę opłaty za przedterminową
spłatę,
określając
górną
granicę
takiej
opłaty
w sposób procentowy (np. na wzór regulacji art. 16 dyrektywy
Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia
2008 r. w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylająca
dyrektywę Rady 87/102/EWG, zwanej dalej „dyrektywą 2008/48”).
Istotną kwestią pozostaje potrzeba precyzyjnego wskazania sytuacji,
w których instytucja kredytująca będzie uprawniona do
wypowiedzenia umowy. WęŜsza sfera uznaniowości kredytobiorcy
gwarantuje wyŜsze bezpieczeństwo kredytobiorcy. Urząd Komisji
Nadzoru Finansowego uznaje za zasadne zawarcie w ustawie
zamkniętej listy przypadków uzasadniających wypowiedzenie
kredytobiorcy do nierozporządzania prawem
do nieruchomości na podstawie art. 57 § 2
kodeksu cywilnego. JeŜeli jednak, pomimo
zobowiązania, kredytobiorca rozporządzi
prawem do nieruchomości, instytucja
kredytująca będzie mogła na zasadach
ogólnych domagać się naprawienia szkody.
Wówczas
rozporządzenie
prawem do
nieruchomości stanowiłoby podstawę do
wypowiedzenia umowy kredytu.
W tym przypadku zastosowanie znajdzie
najprawdopodobniej mechanizm określony w
uzasadnieniu do uwagi 125, tj. zawarte w
umowie zobowiązanie się kredytobiorcy do
nierozporządzania prawem do nieruchomości.
Uwaga uwzględniona
Przewidziano wprowadzenie prawa do
przedterminowej
spłaty
kredytu
bez
wynagrodzenia dla kredytodawcy.
Uwaga uwzględniona
Przewiduje się wprowadzenie zamkniętego
katalogu
przypadków
uprawniających
kredytodawcę do wypowiedzenia umowy, tj.
brak realizacji obowiązków względem
nieruchomości określonych dla kredytobiorcy
130.
II.2.n)
kredytującą
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
131.
II.2.n)
kredytującą
Biuro Informacji
Kredytowej
132.
II.2.n)
kredytującą
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
133.
II.2.n)
Urząd Ochrony
Konkurencji i
umowy przez bank czy zakład ubezpieczeń. Zasadne bowiem wydaje
się ograniczenie moŜliwości wypowiadania umowy przez
kredytobiorcę tylko do takich naruszeń umowy, które generują
dodatkowo ryzyko po stronie kredytodawcy, w takim stopniu, iŜ nie
jest moŜliwe kontrolowanie poziomu ryzyka w inny sposób niŜ
wypowiedzenie umowy. Ponadto naleŜy zwrócić uwagę, iŜ
powyŜsze przypadki powinny być dookreślone w miarę
jednoznacznie. Przykładowo warunek utrzymania nieruchomości w
stanie niepogorszonym moŜe budzić spore wątpliwości
interpretacyjne, to samo dotyczy opłat związanych z
nieruchomością. NaleŜy rozwaŜyć czy przykładowo do takiego
naruszenia powinna zostać zaliczona zwłoka w płatnościach na rzecz
firmy ochroniarskiej czy firmy dostarczającej sygnał telewizji
kablowej. PoŜądane pozostaje równieŜ doprecyzowanie zakresu
wymaganej ochrony ubezpieczeniowej.
W pewnych przypadkach uzasadnione wydaje się przeniesienie na
grunt ustawowy kwestii, które obecnie pozostawiono swobodnej
regulacji kredytodawcy. W szczególności wskazać naleŜy tu na
sytuacje, które będą za sobą niosły szczególnie dolegliwą dla
konsumenta sankcję w postaci wypowiedzenia umowy oraz
pozbawienia go prawa do zamieszkiwania w nieruchomości. Tytułem
przykładu wskazać moŜna na postanowienie, o którym mowa na str,
9, tj. iŜ kredytobiorca będzie miał prawo zamieszkiwać w
nieruchomości do dnia śmierci, o ile nie naruszy (...) „innych
postanowień umowy", ze względu na dolegliwość sankcji naleŜy
rozwaŜyć wprowadzenie w drodze regulacji ustawowej zamkniętego
katalogu, któryby precyzyjnie wskazywał w przypadku naruszeń
jakich postanowień umowy moŜliwe byłoby pozbawienie
kredytobiorcy prawa do zamieszkiwania w nieruchomości przed
dniem śmierci. Ustawowe wyliczenie takich przypadków
ograniczałoby w tym zakresie swobodę kredytodawców w zakresie
odmiennego i rozszerzającego ujmowania „przypadków naruszeń
umowy" jedynie do sytuacji wymienionych w ustawie.
Wypowiedzenie umowy moŜe dojść do skutku w sytuacji kiedy
kredytobiorca naruszy postanowienia umowy. Banki będą skłonne do
wprowadzania zapisów, które będą trudne do wykonania przez
kredytobiorców albo niekorzystne. Ustawodawca powinien zadbać
aby umowy nie zawierały klauzul niedozwolonych, krzywdzących
kredytobiorców,
Wydaje się, iŜ naleŜałoby doprecyzować, czy przez porozumienie, o
którym mowa w pkt II.2 ppkt n) akapicie 2 zdaniu 2 rozumie się
propozycję wyraŜenia zgody na udzielenie pełnomocnictwa do
wykonywania całości lub części obowiązków kredytobiorcy.
W projekcie zastrzeŜono, iŜ w sytuacji wypowiedzenia przez
kredytodawcę umowy kredytu, kredytobiorca będzie zobowiązany
w ustawie oraz przeniesienie prawa do
nieruchomości na osoby trzecie bez zgody
kredytodawcy.
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
W tekście projektu załoŜeń znajdzie się
doprecyzowanie, Ŝe porozumienie obejmuje
równieŜ
propozycję
przyjęcia
pełnomocnictwa.
Uwaga uwzględniona
Zachowany zostanie 30-dniowy termin
kredytującą
Konsumentów
134.
II.2.n)
kredytującą
Biuro Informacji
Kredytowej
135.
II.2.o)
Prawo odstąpienia od
umowy
Finansowego
136.
II.2.o)
Prawo do odstąpienia od
umowy
Urząd Ochrony
Konkurencji i
Konsumentów
do niezwłocznej spłaty kredytu. Postanowienie to nie uwzględnia
jednak przynajmniej 30 dniowego terminu wypowiedzenia umowy,
o którym mowa w art. 75 ust. 2 ustawy Prawo bankowe. Wydaje się
iŜ charakter produktu nie uzasadnia ograniczenia uprawnień
kredytobiorcy w tym zakresie.
Projekt zakłada, Ŝe wypowiedzenie umowy przez instytucję
kredytującą powoduje natychmiastową wymagalność kredytu.
Powinien zostać zastosowany minimum miesięczny okres
wypowiedzenia umowy (zgodnie z ogólnie przyjętymi praktykami),
W projekcie zaproponowano uregulowanie instytucji odstąpienia od
umowy odwróconego kredytu hipotecznego w sposób analogiczny do
rozwiązań przyjętych w obowiązującej ustawie o kredycie
konsumenckim. Warto rozwaŜyć dostosowanie zaproponowanego
rozwiązania do nowej dyrektywy 2008/48/WE w sprawie umów o
kredyt konsumencki, która powinna zostać zaimplementowana do
polskiego porządku prawnego do dnia 12 maja 2010 r.
W ocenie Prezesa, ze względu na szczególny rodzaj produktu oraz
grupę podmiotów do której skierowany będzie produkt, termin do
odstąpienia od umowy powinien wynosić 30 dni. Ponadto,
wątpliwość budzi uŜyte w projekcie sformułowanie o następującej
treści: „termin do odstąpienia jest zachowany, jeŜeli kredytobiorca
przed jego upływem złoŜy pod wskazanym przez instytucję
kredytującą adresem oświadczenie o odstąpieniu od umowy".
Literalne brzmienie przywołanego przepisu wydaje się uzaleŜniać
skuteczność oświadczenia od jego rzeczywistego dojścia do adresata
przed upływem terminu, co prowadziłoby do faktycznego skrócenia
czasu przeznaczonego na podjęcie decyzji w przedmiocie zawarcia
umowy o kilka dni, a ponadto przerzucałoby na konsumenta ryzyko
opóźnienia w doręczeniu oświadczenia spowodowanego np.
niesprawnym działaniem przedsiębiorstwa pocztowego. W związku
z faktem, iŜ w praktyce postanowienie to zaczerpnięte z
obowiązującej ustawy o kredycie konsumenckim budzi wątpliwości,
proponuje się przyjęcie rozwiązania, z którego jasno wynikałoby, iŜ
dla zachowania terminu do odstąpienia od umowy wystarczające
będzie wysłanie przez konsumenta oświadczenia o odstąpieniu przed
upływem tego terminu. Rozwiązanie takie przewiduje
opracowywany projekt ustawy o kredycie konsumenckim („Termin
do odstąpienia od umowy jest zachowany, jeŜeli konsument przed
jego upływem złoŜy pod wskazany przez kredytodawcę lub
pośrednika kredytowego adres oświadczenie o odstąpieniu od
umowy. Do zachowania tego terminu wystarczy wysłanie
oświadczenia przed jego upływem.").
Ponadto, wydaje się, iŜ zmiany wymaga przyjęte rozwiązanie
dotyczące wzajemnych rozliczeń między stronami umowy w
przypadku skorzystania przez kredytobiorcę z prawa do odstąpienia
wypowiedzenia
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Projekt będzie przewidywał dłuŜszy, niŜ w
projektowanej
ustawie
o
kredycie
konsumenckim, termin odstąpienia od
umowy. W celu szczególnej ochrony
beneficjentów umów odwróconego kredytu
hipotecznego przewidziano 30-dniowy termin
na odstąpienie od umowy.
Uwaga uwzględniona w całości
137.
II.2.o)
umowy
Minister Boni
138.
II.2.o)
umowy
139.
II.2.o)
umowy
Ministerstwo
Sprawiedliwości
od umowy. Proponuję rozwaŜenie koncepcji, zgodnie z którą w razie
odstąpienia, to co strony świadczyły ulegałoby zwrotowi, jednakŜe
kredytodawcy od kwoty juŜ udostępnionej przysługiwałyby odsetki
umowne od dnia udostępnienia tej kwoty do daty jej zwrotu. Wydaje
się, iŜ moŜliwość zatrzymania przez kredytodawcę opłaty
przygotowawczej stanowiłaby istotne ograniczenie przyznanego
konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy. Wysokość opłat
przygotowawczych
pobieranych
przez
kredytodawców
niejednokrotnie stanowi kilka procent kwoty kredytu, a
uwzględniając fakt, iŜ w przypadku umowy odwróconego kredytu
hipotecznego, kwota kredytu będzie wyraŜana w setkach tysięcy
PLN, opłata przygotowawcza okazać się moŜe kwotą, która prawo do
odstąpienia od umowy uczyni iluzorycznym. W ocenie Prezesa
Urzędu, zasadne byłoby uregulowanie przedmiotowej kwestii w
sposób analogiczny do propozycji znajdującej się w obecnym
projekcie ustawy o kredycie konsumenckim („Konsument nie ponosi
jakichkolwiek kosztów związanych z odstąpieniem od umowy o
kredyt konsumencki z wyjątkiem kapitału i odsetek od kapitału, które
konsument jest zobowiązany zwrócić kredytodawcy za okres od dnia
wypłaty kredytu do dnia spłaty kapitału").
W projekcie w zakresie prawa do odstąpienia od umowy
zaproponowano termin 10 dniowy zgodny z aktualnie obowiązującą
ustawą u kredycie konsumenckim. JednakŜe w związku z przyjętymi
przez Radę Ministrów 5 stycznia 2010 r. załoŜeniami do ustawy o
kredycie konsumenckim, klóre przewidują wydłuŜenie tego terminu
do 14 dni, proponuje się przyjęcie równieŜ w przedmiotowym
projekcie terminu 14 dniowego na odstąpienie od umowy. Wydaje
się równieŜ zasadne, w celu ochrony kredytobiorcy, wprowadzenie w
przedłoŜonym projekcie analogicznie jak w ww. projekcie załoŜeń do
ustawy o kredycie konsumenckim określenia momentu w którym
rozpoczyna się bieg tego terminu tj.:
a) w dniu zawarcia umowy lub
b) w dniu» w którym kredytobiorca otrzymał warunki umowy
oraz wszystkie informacje, które powinny być w umowie, jeŜeli
dzień len przypada po dniu zawarcia umowy.
Wskazany w ZałoŜeniach termin 10 dniowy na odstąpienie od umowy
bez podawania przyczyny, został ustalony analogicznie do terminu
ustalonego w przepisach dla innych umów zawieranych z
konsumentami, jednak wydaje się być dla proponowanej umowy zbyt
krótki. Wiek kredytobiorcy, waga zawartej umowy oraz jej istotny
wpływ na warunki Ŝyciowe kredytobiorcy, przemawiałaby za
rozwaŜeniem dłuŜszego terminu na odstąpienie od umowy.
Projekt załoŜeń przewiduje dla kredytobiorcy prawo do odstąpienia
od umowy o odwrócony kredyt hipoteczny. Ma ono zostać
ukształtowane na wzór regulacji przyjętej w ustawie o kredycie
konsumenckim, choć niedługo ma ją zastąpić nowa regulacja,
Uwaga uwzględniona
Uzasadnienie jak do uwagi 135
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona w zakresie terminu
odstąpienia. W pozostałym zakresie uwaga
nieuwzględniona
Przyjmując 30-dniowy termin na odstąpienie
140.
II.2.o)
umowy
Konferencja
Przedsiębiorstw
Finansowych
141.
II.2.p)
Kwestie opodatkowania
podatkiem dochodowym
Fundacja na Rzecz
142.
II.2.p)
Kwestie opodatkowania
podatkiem dochodowym
Ministerstwo Pracy i
Polityki Społecznej
wdraŜająca przepisy dyrektywy 2008/48, która zawiera rozwiązania
róŜniące się dość istotnie od obecnie obowiązujących (np. dłuŜszy jest
termin na odstąpienie od umowy – wynosi 14 dni). Dlatego
naleŜałoby postulować, aby projektowana ustawa o odwróconym
kredycie hipotecznym miała na względzie przyszłą zmianę regulacji
prawa odstąpienia od umowy o kredyt konsumencki, uwzględniającą
przepisy powyŜszej dyrektywy.
Budzi wątpliwości rozwiązanie, zgodnie z którym do wypłaty
środków z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego moŜe dojść
jeszcze przed upływem terminu do odstąpienia od umowy, zwłaszcza
gdyby wypłata miała następować jednorazowo. Zmiana tego
załoŜenia ograniczyłaby istotnie ryzyko instytucji kredytującej, zaś
opóźnienie w wypłacie środków nie byłoby nadmierne.
wskazany w „ZałoŜeniach szczegółowych" 10-dniowy termin do
odstąpienia od umowy nie uwzględnia okoliczności, Ŝe Dyrektywa
Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia
2008 r. przewiduje 14- dniowy termin do odstąpienia, który (ze
względu na model harmonizacji przyjęty w Dyrektywie) będzie
wprowadzony równieŜ do polskiej ustawy implementującej
NaleŜy rozwaŜyć, jakie będą dla instytucji kredytującej skutki
podatkowe z powodu przeniesienia na nią przedmiotu zabezpieczenia.
Skutków takich być nie powinno, poniewaŜ sam fakt przeniesienia
własności na instytucję kredytującą ma charakter czasowy; jest
niejako jednym z etapów „prywatnego postępowania egzekucyjnego".
Z ustawowej definicji dochodu wynika, Ŝe za dochód naleŜy uznawać
jedynie takie jego składniki, które powodują przysporzenie
majątkowe. Natomiast poŜyczka czy kredyt są
przychodami
podlegającymi co do zasady zwrotowi. Interpretację taką potwierdza
wyrok NSA z dnia 20.11.2002 r. (sygn. akt II S.A./Ka 460/01).
Wydany do nieobowiązującej juŜ ustawy dnia 29 listopada 1990 r. o
pomocy społecznej, zachował aktualność w zakresie interpretacji
pojęcia dochodu pod rządami nowej ustawy o pomocy społecznej.
Sąd uznał, Ŝe przez dochód w rozumieniu art. 2a ust. 1 pkt 2 ustawy
o pomocy społecznej naleŜy rozumieć jedynie przysporzenie
majątkowe, do których nie naleŜy poŜyczka jako podlegająca z istoty
zwrotowi. Odmienne rozumowanie prowadziłoby bowiem do
podwójnego naliczenia kwoty poŜyczki jako dochodu, gdyŜ spłata
poŜyczki musi pochodzić z określonych środków stanowiących
dochód.
NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe rzecznictwo NSA nie jest w tej kwestii
jednolite. Przeciwne stanowisko wyraŜone zostało m.in. w wyroku
NSA z dnia 8 grudnia 2006 r. (sygn. akt I OSK 700/06). NSA
stwierdził m.in.: „Pomoc społeczna jest instytucją publiczną mającą
na celu zapewnienie niezbędnych środków utrzymania osobom
znajdującym się w trudnej sytuacji materialnej, które nie dysponują
od umowy ustawa nie powinna ograniczać
moŜliwości wypłaty środków przed upływem
tego terminu. Ewentualne ustalenia w tym
zakresie powinny być dokonane między
stronami w umowie.
Uwaga uwzględniona
Projektowana usługa finansowa ma na celu
poprawę sytuacji finansowej osób starszych, a
nie jej pogorszenie. Odwrócony kredyt
hipoteczny jest de facto zobowiązaniem
kredytobiorcy, niezaleŜnie od tego, jaka jest
forma jego spłaty. Świadczenie z tytułu
odwróconego kredytu hipotecznego, pomimo
Ŝe w momencie dysponowania nim moŜe być
uznane za dodatkowy dochód, jest w istocie
zobowiązaniem i będzie podlegało zwrotowi.
Zaliczenie tego świadczenia do dochodu w
rozumieniu przepisów o pomocy społecznej
byłoby krzywdzące dla beneficjentów tego
rodzaju usługi, którzy próbują poprawić swoją
sytuację materialną kosztem dorobku całego
Ŝycia, jakim niewątpliwie jest nieruchomość,
a przez to tracą uprawnienia do świadczeń z
pomocy społecznej.
143.
II.4.
Zmiany w przepisach
obowiązujących
Rządowe Centrum
Legislacji
środkami finansowymi na poziomie ustalonego kryterium
dochodowego – w dacie ubiegania się o pomoc społeczną. Z tej
przyczyny nie ma znaczenia tytuł i źródło uzyskiwania tych środków,
albowiem poŜyczka, podobnie ja kredyt, jest przychodem mogącym
stanowić źródło utrzymania w okresie dysponowania kwotą poŜyczki
(kredytu). Dlatego teŜ nawet kwoty poŜyczek, kredytów,
wydatkowanych na podstawowe utrzymanie stanowią z punktu
widzenia ustawy o pomocy społecznej przychód podlegający
wliczeniu do dochodu”.
Zgodnie z aktualna definicją dochodu i utrwalonym orzecznictwem
sądowym kredyt i poŜyczka stanowią dochód w rozumieniu ustawy o
pomocy społecznej.
Abstrahując od kwestii, czy dochód i poŜyczka stanowią dochód w
rozumieniu ustawy o pomocy społecznej, czy nie, nie moŜna się
zgodzić by środki uzyskane z odwróconego kredytu hipotecznego nie
stanowiły dochodu w rozumieniu ustawy o pomocy społecznej.
Środki uzyskane w ten sposób mają co do zasady charakter
bezzwrotny za Ŝycia beneficjenta umowy. W projekcie załoŜeń
wskazano równieŜ, Ŝe dzięki tej nowej usłudze finansowej seniorzy
posiadający określone prawa do nieruchomości uzyskają instrument
wsparcia swoich dochodów emerytalnych środkami pochodzącymi z
kapitału zakumulowanego w nieruchomościach. UmoŜliwi to
zmniejszenie zaleŜności beneficjentów ww. usługi od finansowej
pomocy członków rodziny czy teŜ pomocy państwa.
Pomoc społeczna jest instytucją polityki społecznej państwa, mającą
na celu umoŜliwienie osobom i rodzinom przezwycięŜanie trudnych
sytuacji Ŝyciowych, których nie są one w stanie pokonać,
wykorzystując własne uprawnienia, zasoby i moŜliwości. Pomoc
społeczna wspiera osoby i rodziny w wysiłkach zmierzających do
zaspokojenia niezbędnych potrzeb. Rodzaj, forma i rozmiar
świadczenia powinny być odpowiednie do okoliczności
uzasadniających udzielenie pomocy. Potrzeby osób i rodzin
korzystających z pomocy powinny zostać uwzględnione, jeŜeli
odpowiadają celom i mieszczą się w moŜliwościach pomocy
społecznej.
Biorąc więc pod uwagę główne cele i załoŜenia pomocy społecznej,
jak równieŜ charakter i konstrukcję odwróconego kredytu
hipotecznego naleŜy uznać, iŜ w Ŝadnym wypadku świadczenie to nie
powinno zostać wyłączone spod dochodu w rozumieniu ustawy o
pomocy społecznej.
W załoŜeniach naleŜy równieŜ uszczegółowić zakres wymaganych
zmian w ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i
naprawcze (Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1631, z późn. zm.), jak
równieŜ usystematyzować zakres zmian w ustawie - Prawo bankowe,
z uwzględnieniem koniecznych wyłączeń.
Uzupełnienia wymaga równieŜ zakres niezbędnych zmian w ustawie
z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 2009 r. Nr
Uwaga uwzględniona
144.
II.4.
Zmiany w przepisach
obowiązujących
Biuro Informacji
Kredytowej
145.
II.4.
Zmiany w przepisach
obowiązujących
Ministerstwo
Sprawiedliwości
146.
Kwestie nieuwzględnione
w projekcie załoŜeń
Konferencja
Przedsiębiorstw
Finansowych
147.
Fundacja na Rzecz
148.
Rządowe Centrum
Legislacji
175, poz. 1362, z późn. zm.) oraz w ustawie z dnia 9 września 2000
r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. Nr 68,
poz. 450, z późn. zm.)
W związku z tym, Ŝe regulacje dot. odwróconego kredytu
hipotecznego mają być zawarte w odrębnym akcie prawnym,
naleŜałoby w pewnych kwestiach odnieść się do Prawa bankowego
lub przenieść (ewentualnie zmodyfikowane) zapisy do projektowanej
ustawy, dotyczy to m.in. kwestii nadzoru finansowego czy teŜ części
artykułów z Rozdziału 5 - Kredyty i poŜyczki pienięŜne oraz zasady
koncentracji zaangaŜowań,
W projekcie wskazuje się wprawdzie na potrzebę dokonania zmian w
innych aktach prawnych, w szczególności w ustawie o księgach
wieczystych i hipotece, Kodeksie postępowania cywilnego, jednakŜe
nie określa się kierunku tych zmian. Nie wspomina się takŜe, czy
konieczne będą jakieś zmiany w Kodeksie cywilnym.
Wobec przyjęcia w opiniowanych „ZałoŜeniach do ustawy o
odwróconym kredycie hipotecznym", Ŝe źródłem stosunku prawnego
pomiędzy beneficjentem a podmiotem oferującym odwrócony kredyt
hipoteczny jest umowa kredytu (aczkolwiek zmodyfikowana) oraz
wobec załoŜenia, Ŝe zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu
hipotecznego stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości,
wydaje się, Ŝe kredyty udzielane na podstawie projektowanej nowej
regulacji będą takŜe objęte zakresem ustawy o kredycie
konsumenckim
implementującej
Dyrektywę
Parlamentu
Europejskiego i Rady 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia 2008 r. Brak
uwzględnienia tego aspektu i brak wskazania w jaki sposób
rozstrzygnięta miałaby być ewentualna kolizja norm obu ustaw
powoduje, Ŝe przyjęte w opiniowanym dokumencie rozwiązania
dotyczące informacji przedumownych oraz obligatoryjnej treści
umowy mogą okazać się niewystarczające w myśl nowej ustawy o
kredycie konsumenckim, a więc sprzeczne z obowiązującym
prawem.
Konieczne jest przy tym uregulowanie, czy odwrócony kredyt
hipoteczny będzie podlegał - analogicznie do kredytów hipotecznych
- zasadom Ustawy o kredycie konsumenckim oraz stosowanie
których postanowień Prawa bankowego będzie wyłączone wobec
banków udzielających odwróconego kredytu hipotecznego.
W załoŜeniach pominięto kwestię relacji przepisów o odwróconym
kredycie hipotecznym do przepisów o kredycie konsumenckim.
Mając w szczególności na uwadze przyjęte załoŜenia do ustawy o
kredycie konsumenckim, w których zakłada się objęcie regulacją
kredytów (poŜyczek) o wysokości nie większej niŜ 255 550 zł oraz
zawarcie w samej ustawie formularza informacyjnego dotyczącego
kredytu hipotecznego, która ponadto odmiennie niŜ w obecnej
ustawie ma regulować ten rodzaj kredytu, naleŜałoby wyłączyć jej
stosowanie do odwróconego kredytu konsumenckiego.
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
Odwrócony kredyt hipoteczny powinie być,
co do zasady, wyłączony spod zakresu
projektowanej
ustawy
o
kredycie
konsumenckim. Jest to podyktowane faktem,
Ŝe w stosunku do tego rodzaju usługi
finansowej przewiduje się szerszy zakres
ochrony
niŜ
dla
innych
kredytów
zabezpieczonych
hipoteką,
tj,
poza
informacjami umownymi i przedumownymi
równieŜ prawo do odstąpienia od umowy,
prawo do przedterminowej spłaty.
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona
149.
150.
151.
w projekcie załoŜeń –
relacja do przepisów
ustawy o kredycie
konsumenckim
w projekcie załoŜeń –
Skierowanie egzekucji do
nieruchomości
przez
wierzyciela hipotecznego
innego niŜ instytucja
kredytująca
Związek Banków
Polskich
Fundacja na Rzecz
Fundacja na Rzecz
W związku z tym załoŜenia naleŜy uzupełnić o powyŜszą kwestię.
W tekście przyszłej ustawy doprecyzowane powinny być takŜe
relacje pomiędzy ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym a
ustawą o kredycie konsumenckim. Jako jeden z przykładów zapisów
mogących rodzić wynikające z tego wątpliwości moŜna podać
zawarte w pkt II pkt 2 lit h) pojęcia rzeczywistej rocznej stopy
kredytu, przewidywanego całkowitego kosztu kredytu oraz
rekompensaty w przypadku przedterminowej spłaty.
Projekt załoŜeń OKHU nie odnosi się do kwestii, co działoby się w
sytuacji, w której jeden z wierzycieli hipotecznych skierowałby
egzekucję do przedmiotu zabezpieczenia juŜ po przeniesieniu go na
instytucję kredytującą. Rozpoczęcie postępowania egzekucyjnego
burzy ideę zbycia nieruchomości/ prawa na wolnym rynku za cenę
wyŜszą niŜ moŜliwa do uzyskania w razie egzekucji. Poza tym, w
przypadku nabycia przedmiotu zabezpieczenia przez kredytodawcę,
wygasa jego hipoteka ustanowiona na tym przedmiocie. MoŜe to
doprowadzić do absurdalnej sytuacji: instytucja kredytująca, która
miała np. hipotekę na pierwszym miejscu, traci ją wskutek stania się
właścicielem nieruchomości/ prawa. W tym czasie inny wierzyciel
hipoteczny kieruje egzekucję do tej nieruchomości/ prawa. Z sumy
uzyskanej z egzekucyjnej sprzedaŜy przedmiotu zabezpieczenia
zaspokajani są w pierwszej kolejności wierzyciele hipoteczni.
Instytucja kredytująca otrzyma pieniądze ze sprzedaŜy przedmiotu
zabezpieczenia tylko, jeśli zostanie jakakolwiek nadwyŜka po
zaspokojeniu wierzycieli hipotecznych. MoŜliwa jest więc
potencjalnie sytuacja, w której instytucja kredytująca nie otrzymuje
prawie nic ze sprzedaŜy nieruchomości (prawa) i nie moŜe zaspokoić
się z Ŝadnego innego majątku. Celowe byłoby więc uregulowanie w
Ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym, Ŝe:
- niemoŜliwe jest wszczęcie egzekucji, dopóki instytucja kredytująca
będąca
właścicielem
nieruchomości/
prawa
stanowiącego
zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, nie zbędzie tej
nieruchomości/ prawa albo
- wszczęcie egzekucji skutkować będzie tylko tym, Ŝe sprzedaŜ i tak
dokonywana będzie przez instytucję kredytująca na wolnym rynku, a
wierzyciele będą zaspokajani w kolejności ich hipotek (instytucja
kredytująca mogłaby być zaspokajana jako pierwsza albo w
kolejności adekwatnej do przysługującej jej wcześniej hipoteki), albo
• hipoteka instytucji kredytującej nie wygasa, pomimo nabycia przez
tę instytucję własności przedmiotu zabezpieczenia; hipoteka
wygasałaby wraz ze sprzedaŜą przedmiotu zabezpieczenia przez tę
instytucję; w razie skierowania do nieruchomości egzekucji,
instytucja kredytująca byłaby zabezpieczana jak kaŜdy wierzyciel
hipoteczny, zgodnie z przepisami o postępowaniu egzekucyjnym.
Zawarcie umowy o odwrócony kredyt hipoteczny nie pozbawia
Uwaga uwzględniona
w projekcie - Problem
zamieszkiwania
nieruchomości stanowiącej
przedmiot zabezpieczenia
przez osoby inne niŜ
spadkobierca po jego
śmierci
152.
Polski Związek
Emerytów, Rencistów i
Inwalidów
153.
Rządowe Centrum
Legislacji
właściciela (uprawnionego) przedmiotu zabezpieczenia prawa do
rozporządzania nim, a więc np. do wynajęcia nieruchomości
lokalowej innym osobom lub zezwolenia im na nieodpłatne
zamieszkiwanie wraz z kredytobiorcą. Powstaje pytanie, jak
powinien postąpić kredytodawca w przypadku, gdy po śmierci
kredytobiorcy najemca nie wyprowadzi się z zajmowanej
nieruchomości? Ewentualna eksmisja moŜe wygenerować wysokie
koszty, które być moŜe przekroczą zysk ze sprzedaŜy nieruchomości.
Sytuacja zamieszkiwania przedmiotu zabezpieczenia przez róŜne
osoby moŜe realnie zmniejszyć szansę na sprzedaŜ nieruchomości/
prawa stanowiącego zabezpieczenie i w związku z tym na
zaspokojenie roszczeń wierzyciela. Jeśli nieruchomość jest
wynajmowana, podobne problemy mogą powstać wskutek przepisu
art. 691 KC, przewidującego wstąpienie określonych osób w
stosunek najmu w razie śmierci najemcy. Kwestie te powinny zostać
uregulowane w ustawie tak, by z jednej strony nie ograniczać
nadmiernie właściciela w rozporządzaniu nieruchomością, ale z
drugiej strony, by zapewnione było realne zaspokojenie się instytucji
kredytującej z przedmiotu zabezpieczenia - oczywiste jest, Ŝe
nieruchomość z lokatorami nie jest łatwa do zbycia.
w projekcie brakuje informacji odnośnie takich szczegółowych
kwestii, jak: -kto będzie dokonywał wyboru rzeczoznawcy
wyceniającego nieruchomość - instytucja kredytująca czy
kredytobiorca,
-co się będzie działo z realizacją umowy kredytowej w przypadku
upadłości instytucji kredytującej,
-czy lokale z tytułem spółdzielczego prawa własności, ale bez
ustalonej hipoteki i załoŜonej księgi wieczystej, będą mogły być
przedmiotem umów o kredyt odwrócony.
W załoŜeniach naleŜałoby przesądzić, jakie skutki dla wzajemnych
zobowiązań
umownych
(termin
wymagalności
kredytu,
wypowiedzenie umowy) spowoduje przeniesienie własności
nieruchomości przed śmiercią kredytobiorcy. Po przeniesieniu
własności nieruchomości na osobę trzecią egzekwowanie
obowiązków wobec kredytobiorcy polegających na utrzymywaniu
przez niego nieruchomości w stanie niepogorszonym, terminowego
uiszczania podatków i opłat związanych z nieruchomością czy teŜ
utrzymywania nieruchomości nie będzie moŜliwe. JeŜeli przyjąć, w
tym
przypadku
zachowanie
osobistej
odpowiedzialności
kredytobiorcy za spłatę kredytu i zachowanie wymagalności kredytu
nie później niŜ po upływie 12 miesięcy od dnia śmierci
kredytobiorcy, to instytucja kredytująca, w przypadku niemoŜliwości
zaspokojenia z nieruchomości, mogłaby zaspokoić roszczenie
Uwaga uwzględniona w zakresie upadłości
instytucji kredytującej.
Uwaga nieuwzględniona w pozostałym
zakresie. Kwestia wyboru rzeczoznawcy
majątkowego powinna pozostać regulacją
umowną. Natomiast w kwestii obciąŜenia
hipoteką spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu zastosowanie będą miały
przepisy ogóle ustawy o księgach wieczystych
i hipotece, a w szczególności art. 67, który
stanowi, Ŝe do powstania hipoteki niezbędny
jest wpis w księdze wieczystej.
dopiero z masy spadkowej kredytobiorcy. Z załoŜeń wynika jednak
ograniczenie odpowiedzialności za zobowiązania wynikające z
kredytu do jednego składnika majątkowego tj. nieruchomości
obciąŜonej hipoteką. W związku z tym wyraźnie naleŜy przesądzić,
czy w przypadku osobistej odpowiedzialności kredytobiorcy, w
przypadku zbycia nieruchomości, zobowiązanie wynikające z
zaciągniętego kredytu wchodzi do długu spadkowego.
Istotne jest skonsultowanie z Komisją Nadzoru Finansowego, czy
odwrócony kredyt hipoteczny będzie traktowany przez KNF w
kategoriach „kredyt zabezpieczony na nieruchomości" z wszelkimi
tego konsekwencjami stosowania przepisów i uchwał KNF.
NaleŜy mieć takŜe pełną świadomość, Ŝe bez zmian w przepisach
prawa powszechnie obowiązującego, w szczególności w prawie
spadkowym, przepisach dotyczących eksmisji i Kodeksie
postępowania cywilnego, nie będzie moŜliwe realne zaistnienie
odwróconego kredytu hipotecznego w praktyce rynkowej. Brak
takich zmian spowoduje zbyt duŜe ryzyko dla instytucji
kredytujących, co będzie skutkować albo rezygnacją z udzielania
odwróconego kredytu hipotecznego przez te instytucje, albo próbami
przerzucenia całego ryzyka na towarzystwa ubezpieczeniowe. Jeśli
jednak ryzyko będzie nazbyt wielkie, ubezpieczyciele nie zaakceptują
go, co sprawi, Ŝe odwrócony kredyt hipoteczny (reverse mortgage)
stanie się kredytem martwym dla praktyki („mort"mortgage).
Kwietnia zmian w innych ustawach powinna być rozwaŜona z taką
samą wnikliwością, z jaką trwają prace nad Ustawą o odwróconym
kredycie hipotecznym.
154.
Uwagi ogólne
Fundacja na Rzecz
155.
Uwagi ogólne
Fundacja na Rzecz
156.
Uwagi ogólne
Fundacja na Rzecz
NaleŜy rozwaŜyć, czy w związku z faktem, Ŝe instytucja kredytująca
nie moŜe dochodzić zaspokojenia z całego majątku osobistego
kredytobiorcy (a więc istnieje ryzyko niespłacenia kredytu, jeśli
wartość nieruchomości okaŜe się zbyt niska), dozwolone będzie
ustanawianie innych zabezpieczeń (np. poręczenia; moŜliwe, Ŝe
byłyby to zabezpieczenia o charakterze subsydiarnym wobec
zbywania
nieruchomości/
prawa
stanowiących
główne
zabezpieczenie), czy teŜ takie działanie zostałoby uznane za
sprzeczne z naturą odwróconego kredytu hipotecznego.
157.
Uwagi ogólne
Finansowego
naleŜy rozwaŜyć, czy zapisy ustawy powinny przewidywać
moŜliwość udzielenia odwróconego kredytu hipotecznego w
konsorcjum zawiązanym przez kilka podmiotów uprawnionych do
oferowania takich umów. NaleŜy równieŜ zdecydować, czy banki
hipoteczne, działające na podstawie ustawy o listach zastawnych i
bankach hipotecznych będą uprawnione do udzielania tego typu
kredytów i emitowania na ich podstawie hipotecznych listów
Część zmian moŜe zostać wprowadzonych
ustawą na zasadzie lex specialis
Cechą
charakterystyczną
odwróconego
kredytu hipotecznego jest oparcie jego spłaty
wyłącznie o wartość nieruchomości oraz
wyłączenie, co do zasady, odpowiedzialności
osobistej. Zatem ustanawianie dodatkowych
zabezpieczeń byłoby sprzeczne z tą ideą. Nie
jest natomiast wykluczone zawarcie przez
kredytodawcę umowy ubezpieczenia od
ryzyka „przeŜycia” przez kredytobiorcę
okresu zakładanego na moment zawarcia
umowy.
Uwaga uwzględniona
Zawarcie umowy odwróconego kredytu
hipotecznego w konsorcjum złoŜonym z kilku
instytucji uprawnionych powinno być
dopuszczone, natomiast powstaje pytanie czy
mając na względzie charakter tego typu umów
(detaliczny) będzie to popularna praktyka.
zastawnych. Ewentualna pozytywna decyzja pociągnie za sobą
konieczność zmian w ustawie o listach zastawnych i bankach
hipotecznych. Wątpliwości UKNF budzi planowane nadanie
uprawnień do świadczenia usług w zakresie odwróconych kredytów
hipotecznych spółdzielczym kasom oszczędnościowo - kredytowym.
Zbyt długi okres czasu pomiędzy udzieleniem kredytu i wypłatą
środków, a terminem ewentualnego zaspokojenia się przez kasę z
nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu
hipotecznego moŜe przyczynić się do problemów płynnościowych
sektora spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych.
158.
Uwagi ogólne
Finansowego
159.
Uwagi ogólne
Finansowego
160.
Uwagi ogólne
Z uwagi na specyfikę beneficjentów produktu istotną kwestią
pozostaje wprowadzenie do ustawy mechanizmów chroniących ich
interesy. Zasadnym byłoby zapisanie zakazu zachęcania klientów do
odblokowania zamroŜonego w nieruchomości kapitału zawarcia
umowy o odwróconym kredycie hipotecznym z jednoczesnym
zainwestowaniem pozyskanych środków w ryzykowny produkt
finansowy oferowany przez tego przedsiębiorcę. Przykładem
mechanizmu chroniącego konsumenta przed takimi praktykami jest
obecnie obowiązujący artykuł 13 ustawy o przeciwdziałaniu
nieuczciwym praktykom rynkowym, który wprowadza przerzucenie
cięŜaru dowodu na przedsiębiorcę, któremu konsument zarzuca
stosowanie nieuczciwej praktyki rynkowej.
naleŜy ustalić czy postanowienia projektowanej ustawy będą
dopuszczać i regulować ewentualne prawo instytucji kredytującej do
przeniesienia praw z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu
hipotecznego na podmiot trzeci w drodze sprzedaŜy wierzytelności.
Czy w przypadku takim naleŜy ograniczyć krąg potencjalnych
nabywców jedynie do podmiotów uprawnionych do świadczenia
takiej usługi.
zwracamy uwagę na potrzebę wydania regulacji ograniczających
Odwrócone kredyty hipoteczne nie powinny
stanowić podstawy emisji hipotecznych listów
zastawnych
ze
względu
na
swoje
podwyŜszone ryzyko w stosunku do
tradycyjnych kredytów hipotecznych. Zatem
banki hipoteczne naleŜałoby wyłączyć z
katalogu podmiotów uprawnionych do
oferowania
odwróconych
kredytów
hipotecznych.
W odniesieniu do skok-ów naleŜy wskazać, Ŝe
moŜliwość udzielania przez nie odwróconych
kredytów hipotecznych została uzaleŜniona od
objęcia ich nadzorem ze strony KNF. Będą
one mogły świadczyć tego rodzaju usługi
wyłącznie wówczas, jeŜeli nie będzie to stało
w sprzeczności z przepisami regulującymi ich
działalność, a zatem jeŜeli dopuszczona
zostanie moŜliwość udzielania przez nie
kredytów długoterminowych.
Uwaga uwzględniona
Mając na względzie interesy osób będących
beneficjentami tego rodzaju usługi finansowej
obrót wierzytelnościami z tytułu odwróconych
kredytów hipotecznych (fizyczna sprzedaŜ)
powinien być moŜliwy wyłącznie pomiędzy
instytucjami uprawnionymi do ich udzielania.
Natomiast w odniesieniu do transakcji
sekurytyzacyjnych, w celu zapewnienia
bezpieczeństwa kredytobiorców, naleŜałoby
dopuścić moŜliwość dokonywania transakcji
sekurytyzacji przez subpartycypację, gdzie
instytucja
kredytująca
pozostanie
administratorem wierzytelności.
Uwaga uwzględniona
Finansowego
161.
Uwagi ogólne
Minister Boni
162.
Uwagi ogólne
163.
Uwagi ogólne
ryzyko nowego produktu oraz zawarcia w treści ustawy delegacji do
ich wydania.
Jak wskazano w przedmiotowym dokumencie odwrócony kredyt
hipoteczny jest produktem finansowym funkcjonującym na świecie
od wielu lat. W związku z tym wydaje się zasadne uzupełnienie
projektu załoŜeń o przedstawienie rozwiązań przyjętych w tym
zakresie w innych krajach. Dla podjęcia ostatecznych decyzji, co do
kształtu projektowanej ustawy istotne wydają się równieŜ informacje
o skali zainteresowania banków w oferowaniu tego produktu oraz
szacowanej liczbie potencjalnych kredytobiorców (rozwiązania
raczej dla osób samotnych). Ponadto istotne jest równieŜ
podkreślenie w projekcie załoŜeń, w jaki sposób zachowane zostaną
właściwe proporcje między korzyścią kredytobiorcy a instytucji
kredytującej, biorąc pod uwagę, iŜ oferta będzie kierowana do
szczególnej grupy klientów.
Odwrócony kredyt hipoteczny jest produktem od dawna dostępnym w
USA oraz w niektórych krajach członkowskich UE. Pozwala to na
dokonanie kompleksowej analizy przyjętych rozwiązań i
ewentualnych kosztów/problemów z nich wynikających. W związku z
powyŜszym wydaje się zasadne uzupełnienie ZałoŜeń do ustawy
o odwróconym kredycie hipotecznym o analizę doświadczeń tych
krajów w zakresie instytucji odwróconego kredytu hipotecznego,
zawierającą m.in. rozwiązania instytucjonalno–prawne, rozwiązania z
zakresu nadzoru nad tą działalnością oraz sposób ochrony
konsumenta, standardy rynkowe i/lub regulacyjne w zakresie relacji
pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą/ratą kredytu i okresem
kredytowania oraz związanymi z tym stosowanymi wartościami LTV.
Szczególnie waŜne byłoby porównanie kwoty wypłaconej
kredytobiorcy i naliczonych w tym samym okresie odsetek
przypadających bankowi, w zaleŜności od wieku w momencie
zaciągania kredytu i od oczekiwanego czasu Ŝycia.
Proponowany w ZałoŜeniach odwrócony kredyt hipoteczny jest
przedstawiany jako produkt zupełnie nowy w polskim
prawodawstwie. Porównywany jest on (str. 4) z umową doŜywocia
unormowaną w kodeksie cywilnym (art. 908 i nast.), która odgrywa
podobną rolę: w zamian za przeniesienie własności nieruchomości
doŜywotnik otrzymuje doŜywotnio środki utrzymania. Tymczasem
identyczne lub podobne cele spełniała i moŜe spełniać instytucja renty
(obecnie art. 903 kodeksu cywilnego, w powojennym kodeksie
zobowiązań art. 592-598). Wydaje się, Ŝe zasadne byłoby
uzupełnienie ZałoŜeń o porównanie instytucji odwróconego kredytu
hipotecznego z rentą ze wskazaniem róŜnic i podobieństw. W
sytuacji, gdyby róŜnice pomiędzy rentą i instytucją odwróconego
kredytu hipotecznego były niewielkie, zasadne mogłoby być
przeanalizowanie jakim zmianom naleŜałoby poddać instytucję renty,
aby mogła spełniać zadanie postawione przed odwróconym kredytem
Uwaga uwzględniona
Uwaga uwzględniona w zakresie w jakim
moŜliwe było uzyskanie informacji na temat
rynków odwróconego kredytu hipotecznego w
innych krajach.
Charakterystyczną cechą renty jest to, Ŝe jest
ona świadczeniem okresowym. Świadczenie
to nie moŜe więc być świadczeniem z góry
określonym co do wysokości. Natomiast
odwrócony kredyt hipoteczny moŜe być
świadczeniem płatnym w ratach, poniewaŜ
jego wysokość jest określona na dzień
zawarcia umowy.
164.
Uwagi ogólne – kwestie
oprocentowania kredytu
165.
Uwagi ogólne – przepisy o
dyskryminacji
Związek Banków
Polskich
166.
Uwagi ogólne –
przedterminowa spłata
kredytu
Związek Banków
Polskich
167.
Uwagi ogólne – kwestia
wynajmu nieruchomości
przez kredytobiorcę
Związek Banków
Polskich
168.
Uwagi ogólne – kwestia
zameldowania innych osób
Biuro Informacji
Kredytowej
hipotecznym, rezygnując z jego wprowadzenia.
Autorzy ZałoŜeń przewidują, Ŝe w okresie kredytowania bank
wypłaci pewną część wartości nieruchomości (sugeruje się, Ŝe
najprawdopodobniej mniej niŜ 50%), pozostawiając pozostałą kwotę
jako zabezpieczenie. MoŜna się domyślać, Ŝe będą z niej finansowane
odsetki od kredytu, choć nie jest to jednoznacznie stwierdzone.
NaleŜy domniemywać, Ŝe ten bufor będzie finansował równieŜ
odsetki za okres od zakończenia okresu kredytowania do śmierci
kredytobiorcy. Wszelkie niejasności dotyczące odsetek powinny być
jednoznacznie rozstrzygnięte w ZałoŜeniach. Projekt pozostawia
wszystkie kwestie finansowe rozstrzygnięciom umownym zakładając,
iŜ
konkurencja
na rynku wymusi korzystne dla klientów rozwiązania, co zdaniem
NBP budzi wątpliwości.
Projekt ZałoŜeń przewiduje, Ŝe zarówno w informacji przekazywanej
klientowi przed podpisaniem umowy, jak i w samej umowie, ma być
zawarta wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany.
Wynika stąd, Ŝe kredyt moŜe być udzielany na zmienną stopę
procentową. Niestety, nie towarzyszy temu Ŝadne postanowienie
dotyczące uaktualnienia wyceny zabezpieczenia oraz kwestia
kapitalizacji odsetek. ZwaŜywszy na fakt, iŜ kredyt ten będzie
spłacany dopiero po śmierci kredytobiorcy, niezapłacone odsetki
byłyby zapewne kapitalizowane, przez co kwota zadłuŜenia rosłaby w
czasie znacznie szybciej niŜ w wypadku standardowego kredytu.
Wydaje się takŜe, iŜ w załoŜeniach naleŜy na wszelki wypadek
wyraźnie wskazać, iŜ do odwróconego kredytu hipotecznego nie
stosuje się przepisów dotyczących przeciwdziałania dyskryminacji ze
względu na wiek, płeć, religię etc., podobnie jak stosowane to jest w
przypadku
firm ubezpieczeniowych. Obliczanie wysokości
świadczeń wypłacanych przez bank będzie bowiem uzaleŜnione co
najmniej od wieku oraz od płci (co najczęściej implikuje średnią
przewidywaną długość Ŝycia).
NaleŜałoby doprecyzować, jak miałaby wyglądać przedterminowa
spłata kredytu - czy (w przypadku wypłat okresowych) klient
rezygnowałby z pozostałej kwoty kredytu do wypłaty i jednorazowo
spłacał juŜ wypłaconą przez kredytodawcę kwotę? Jakie zasady
obowiązywałyby tu w przypadku wypłaty jednorazowej?
Proponowane załoŜenia, poprzez brak zakazu w swoich
postanowieniach, dopuszczają np. wynajem nieruchomości osobom
trzecim. Jak powinien postąpić bank w przypadku, gdy po śmierci
kredytobiorcy najemca nie wyprowadzi się z zajmowanej
nieruchomości? Ewentualna eksmisja moŜe wygenerować wysokie
koszty, które być moŜe przekroczą zysk ze sprzedaŜy nieruchomości.
JeŜeli w nieruchomości zameldowane będą inne osoby niŜ
kredytobiorcy - czy instytucja kredytująca będzie mogła
Uwaga uwzględniona
W opinii Ministerstwa Finansów, o ile
zasadne wydaje się uregulowanie prawa do
wcześniejszej spłaty, o tyle jej forma powinna
być przedmiotem porozumienia między
stronami umowy.
w nieruchomości
wymeldować osoby z przejętej nieruchomości? Czy będzie musiała
przy sprzedaŜy nieruchomości zapewnić lokal zastępczy dla osób
eksmitowanych?,
Wskazane byłoby ustalenie sposobu udostępnienia kwoty przez bank
w przypadku gdy bank nie ma moŜliwości wpływania na utrzymanie
nieruchomości w naleŜytym stanie.
169.
Uwagi ogólne
Związek Banków
Polskich
170.
Uwagi ogólne
Prokuratoria Generalna
Projektowana ustawa reguluje pozycję prawną wyłącznie jednej
strony stosunku prawnego, a mianowicie instytucji finansowej. W
odniesieniu do drugiej strony - osoby fizycznej nie reguluje jej
uprawnień w sposób chroniący jej podstawowe interesy.
Zasadniczym mankamentem jest brak propozycji rozstrzygnięć w
zakresie gwarancji wypłaty umownie ustalonego świadczenia przez
określony w umowie czas trwania stosunku umownego, zwłaszcza w
sytuacji gdy łączna wartość wypłacanych świadczeń przekroczy
wartość nieruchomości zabezpieczającej ich zwrot do instytucji
finansowej. Wydaje się, Ŝe tworzona instytucja cywilnoprawnej
umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie moŜe cięŜaru ryzyka
przerzucać wyłącznie na beneficjenta, ale musi nim obciąŜyć równieŜ
instytucję finansową udzielającą odwróconego kredytu hipotecznego,
podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy ubezpieczenia czy
umowy o doŜywocie. W przeciwnym razie projektowana ustawa
moŜe spotkać się z zarzutem naruszenie elementarnej zasady prawa
cywilnego - zasady równości stron stosunku umownego, pomimo
dobrowolności projektowanej instytucji prawnej.
171.
Uwagi ogólne
Bankowy Fundusz
Gwarancyjny
Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie
oznaczało powstanie po stronie banku wierzytelności w stosunku do
kredytobiorcy. Z uwagi na specyficzny charakter odwróconego
kredytu hipotecznego rozwaŜenia wymaga kwestia jego znaczenia w
przypadku dokonywania wypłat środków gwarantowanych przez
Bankowy Fundusz Gwarancyjny, przy obliczaniu wartości
świadczenia gwarancyjnego w kontekście dokonywania potrąceń
wierzytelności przysługujących wzajemnie deponentowi i bankowi
(art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 14.12.1994 r o Bankowym Funduszu
Gwarancyjnym - tzw. saldo dodatnie). RozwaŜenia wymagać więc
będzie czy wierzytelność banku wynikająca z umowy odwróconego
kredytu hipotecznego będzie uwzględniana przy określaniu wartości
salda dodatniego, o którym mowa w przepisach ustawy o Bankowym
Funduszu Gwarancyjnym. Będzie to miało istotne znaczenie z
punktu widzenia kredytobiorcy, bowiem ewentualne potrącenie
wzajemnych wierzytelności (przy załoŜeniu ich istnienia na dzień
ustalania wartości środków gwarantowanych) moŜe spowodować, iŜ
ustanowione zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu
Uwaga uwzględniona
JeŜeli wypłata realizowana będzie w formie
rat wówczas instytucja kredytująca wstrzyma
udostępniania środków w sytuacji, w której
nie będzie miała wpływu na utrzymywanie
nieruchomości w naleŜytym stanie.
W opinii MF w projekcie zostało
jednoznacznie rozstrzygnięte, Ŝe ryzyko iŜ
wartość udostępnionych środków przewyŜszy
wartość nieruchomości ponosi instytucja
kredytująca.
Uwaga
nieaktualna
w
kontekście
proponowanych zmian do ustawy o
Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, w
których przewiduje się rezygnację z
wyliczania salda dodatniego.
172.
Uwagi ogólne
Biuro Informacji
Kredytowej
173.
Uwagi ogólne
Biuro Informacji
hipotecznego będzie niewspółmierne w stosunku do pozostałej do
spłaty kwoty kredytu.
Ponadto, z uwagi na charakter nowego produktu finansowego trudno
byłoby, naszym zdaniem, wycenić wartość zobowiązania deponenta
wobec banku, wynikającego z zawartej umowy odwróconego
kredytu hipotecznego, według stanu na określony dzień
obowiązywania tej umowy. Ta informacja zaś, zgodnie z projektem
ustawy
nowelizującej
ustawę
o
Bankowym
Funduszu
Gwarancyjnym, będzie niezbędna do bieŜącego określania wartości
przysługującej bankowi wierzytelności wobec deponenta, w związku
z realizacją przez banki nowych obowiązków informacyjnych.
ZałoŜenia określają szereg parametrów kredytu : komu moŜe być
udzielony (od 60 roku Ŝycia)j jak ma być wypłacany (jednorazowo
bądź w transzach), pod jakie nieruchomości, obowiązkowa opcja
spłaty dla spadkobierców, zakres informacji umownej i
przedumownej przeniesiony z ustawy o kredycie konsumenckim itp.
Nie jest to materia ustawowa. Produkty powinny tworzyć banki i
inne instytucje oferujące produkt. Być moŜe potrzebne są przepisy
chroniące kredytobiorcę, ale tych przewiduje się niewiele.
Opracowanie szczegółowego katalogu obowiązków informacyjnych
dla produktu, którego jeszcze nie ma, jest chyba przedwczesne,
pewne istotne dla kredytobiorcy kwestie mogą zostać pominięte. Z
uwagi docelową grupę kredytobiorców, złoŜony charakter produktu
zasadnym byłoby wy- standaryzowanie minimalnego zakresu
informacyjnego zamieszczanego w załączniku do umowy. W
załoŜeniach brak analizy ryzyk po stronie kredytobiorcy. Więcej jest
przepisów motywowanych ryzykiem banku, a nawet przyszłych
spadkobierców. Ryzyko trwałego spadku cen nieruchomości jest
tylko po stronie banków. Wliczenie kosztu ryzyka spadku cen
nieruchomości w wysokość proponowanego kredytu lub w jego cenę
spowoduje małą atrakcyjność produktu. ZałoŜenia nie przewidują
moŜliwości podwyŜszenia wartości kredytu w przypadku trwałego
istotnego wzrostu cen nieruchomości
W projekcie nie przewidziano moŜliwości sprzedaŜy nieruchomości
Projekt
przewiduje
wystandaryzowany
formularz informacyjny, który będzie
otrzymywał obligatoryjnie klient przed
podpisaniem umowy odwróconego kredytu
hipotecznego.
Standaryzacja
informacji
przedumownych ma zapewnić moŜliwość
porównywania
ofert
poszczególnych
kredytodawców.
Ryzykiem kredytobiorcy jest moŜliwość
egzekucji z nieruchomości w sytuacji jeŜeli
nie
będzie
realizował
określonych
obowiązków wobec nieruchomości, co
wynika z projektu załoŜeń. Natomiast ryzyko
trwałego
spadku
cen
nieruchomości
intencyjnie pozostawione zostało po stronie
kredytodawcy, poniewaŜ trudno sobie
wyobrazić, aby było ono przerzucone na
kredytobiorców
i
skutkowało
np.
zaprzestaniem udostępniania środków w
sytuacji kiedy wartość nieruchomości
zbliŜyłaby się do „krytycznego” z punktu
widzenia instytucji kredytującej, poziomu.
NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe rynek nieruchomości
charakteryzuje się cyklicznością. Zawierając
umowę odwróconego kredytu hipotecznego
instytucja kredytująca ma świadomość w
jakiej fazie cyklu znajduje się rynek oraz w
jakiej fazie moŜe się znajdować na dzień
realizacji roszczenia.
Projekt załoŜeń nie wprowadza moŜliwości
podwyŜszenia kwoty kredytu w przypadku
trwałego wzrostu wartości nieruchomości, ale
równieŜ tej moŜliwości nie eliminuje (patrz
uzasadnienie dla uwagi 18)
Uwaga niezrozumiała
Kredytowej
174.
Uwagi ogólne
Biuro Informacji
Kredytowej
175.
Uwagi ogólne
Biuro Informacji
Kredytowej
176.
Uwagi ogólne
Biuro Informacji
Kredytowej
177.
Uwagi ogólne
Biuro Informacji
Kredytowej
178.
Uwagi ogólne
Polska Izba Ubezpieczeń
na prośbę spadkobierców przez instytucję kredytującą - w sytuacji
gdy cena nieruchomości wzrosła w stosunku do wyceny, która była
podstawą umowy pieiwotnej, takie rozwiązanie byłoby korzystne dla
spadkobierców i zaspokajałoby jednocześnie roszczenia banku,
Czy ustawa będzie szczegółowo regulowała kwestię naliczania
odsetek - co prawda w wyjaśnieniach do pkt.2. k) jest zapis
„Odwrócony kredyt hipoteczny, wraz ze skapitalizowanymi
odsetkami, ...) ale czy banki będą mogły odsetki kapitalizować
miesięcznie w trakcie trwania umowy (i tym samym będą naliczane
odsetki od odsetek oraz wzrastać będzie kwota kredytu) czy teŜ
odsetki będą wyłącznie naliczane a bank będzie je kapitalizował na
koniec umowy. Czy banki będą zobligowane do informowania
klienta o wysokości odsetek naliczonych (skapitalizowanych) w
trakcie umowy czy tez taka informacja będzie przekazywana
spadkobiercom?
W jaki sposób banki będą monitorowały klientów - czy umoŜliwi się
bankom dostęp do danych systemu ewidencji ludności PESEL w
zakresie aktów zgonu?. W jaki sposób będą banki pozyskiwać
informacje o śmierci klienta z którym zawarły umowę? MoŜe warto
w tym miejscu wskazać, Ŝe instytucje typu BIK powinny mieć
uprawnienia do gromadzenia i przetwarzania tego typu informacji...
w celu uniknięcia kłopotów w wymianie danych jaka ma np. miejsce
przy tzw. upadłości konsumenckiej.
Czy banki będą posiadały uprawnienia ustawowe do pozyskiwania
informacji o wywiązywaniu się klienta z obowiązku terminowego
uiszczania podatków i opłat związanych z nieruchomością. Jeśli te
obowiązki banki przeniosą na klientów wówczas, z uwag na wiek
osób kredytowanych będzie to rozwiązanie utrudniające relacje bankklient
Wypowiedzenie umowy z tytułu niewypełniania przez klienta
zapisów umowy i dochodzenie naleŜności banku w drodze egzekucji
moŜe być społecznie nieakceptowane - moŜe przydatna byłaby
instytucja zarządcy komisarycznego nieruchomości
Zaproponowana formuła uregulowania odwróconego kredytu
hipotecznego jako szczególnego rodzaju umowy kredytu ogranicza
krąg podmiotów potencjalnie zainteresowanych prowadzeniem takiej
działalności wyłącznie do banków i spółdzielczych kas
oszczędnościowo-kredytowych. Zdaniem Izby wskazane jest
rozpatrzenie rozwiązania opartego o konstrukcję umowy poŜyczki,
które zwiększy krąg podmiotów uprawnionych do oferowania
„odwróconej hipoteki” o pozostałe instytucje regulowanego rynku
finansowego. NajwaŜniejszym kryterium powinno być zapewnienie
pewności i bezpieczeństwa dla beneficjentów umowy, a lista
podmiotów uprawnionych do udzielania „odwróconej hipoteki”
Szczegółowe
zasady
naliczania
oraz
kapitalizacji oprocentowania będą musiały
być określone w umowie kredytu, a
informacje o nich przekazane klientowi w
formularzu informacyjnym. Sam projekt
załoŜeń nie będzie się szczegółowo odnosił do
tej kwestii.
Katalog przypadków, w których instytucja
kredytująca moŜe wypowiedzieć umowę jest
ściśle określony. W pewnych sytuacjach
wypowiedzenie umowy moŜe być procedurą
nieuniknioną i nie naleŜy z niej rezygnować.
poszerzona o instytucje odpowiednio wyposaŜone kapitałowo i dające
gwarancję ciągłości realizacji świadczeń oraz podlegające nadzorowi
ze strony Komisji Nadzoru Finansowego.
179.
Uwagi ogólne
Konfederacja
180.
Uwagi ogólne
Fundusz Hipoteczny
DOM Sp. z o.o.
181.
Uwagi ogólne
Fundusz Hipoteczny
DOM Sp. z o.o.
182.
Uwagi ogólne
Fundusz Hipoteczny
DOM sp. z o.o.
Kontrowersje moŜe budzić sytuacja, w której wkrótce po zawarciu
umowy o odwróconym kredycie hipotecznym dojdzie do śmierci
kredytobiorcy. Projekt zabezpiecza spadkobierców takiej osoby
poprzez to, ze prawni spadkobiercy zmarłego będą mieli pół roku na
spłacenie kredytu, jeśli nie chcą aby własność nieruchomości przeszła
na kredytodawcę (po stosunkowo niskiej cenie). Rozwiązanie takie
wydaje się budzić wątpliwość jaka jest właściwie intencja
ustawodawcy. Z jednej strony chce on chronić interesy
spadkodawców kredytobiorcy, zastrzegając im przy tym bardzo
krótki okres na zebranie kwoty na spłacenie kredytu, z drugiej zaś
strony moŜna zastanawiać się czy takie uregulowanie nie wskazuje,
Ŝe ustawodawca w sposób świadomy zdecydował się na
ukształtowanie instytucji kredytu odwróconego jako instytucji
prawnej, która podobnie jak umowa ubezpieczenia, odnosi się do
elementów losowości.
Zwracamy uwagę na brak technicznych moŜliwości oraz
doświadczenia banków w zakresie oszacowania momentu pojawienia
się przychodu z tytułu zbycia nieruchomości i spłaty zobowiązania, a
tym samym oszacowania łącznego kosztu kredytu. Odwrócony kredyt
hipoteczny wraz z odsetkami stanie się wymagalny dopiero w
momencie śmierci beneficjenta. Pomimo określonego terminu
wypłaty świadczenia nie jest określony moment wymagalności
kredytu, a tym samym nie jest określony okres za jaki będą naliczane
opłaty związane z obsługą kredytu, w tym odsetki.
Funkcjonująca w oparciu o Umowę o DoŜywocie hipoteka
odwrócona związana jest z pobraniem podatku od czynności cywilno
prawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości będącej
przedmiotem umowy. Wartość nieruchomości określana jest
operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego. Przy
załoŜeniu, Ŝe roczny popyt na hipotekę odwróconą będzie wynosił
1.000 umów, a średnia wartość nieruchomości będących
przedmiotem umowy to 300 tysięcy złotych, roczne przychody gmin
z tytułu podatku będą wynosiły 6 milionów złotych.
Wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego moŜe ograniczyć
wpływy z tytułu podatku od czynności cywilno prawnych o kilka
milionów rocznie. W przypadku wzrostu zainteresowania usługą do
poziomu 5 tysięcy rocznie moŜliwe jest ograniczenie wpływów
budŜetowych o 30 mln złotych rocznie.
W „ZałoŜeniach do ustawy." brakuje analizy skutków spadku
wartości nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia.
Wydaje się, Ŝe nie została zrozumiana idea
załoŜeń.
Banki, poza zakładami ubezpieczeń, są
instytucjami posiadającymi mechanizmy i
procedury w zakresie szacowania oraz
ograniczania ryzyka.
Wprowadzenie na polski rynek instytucji
odwróconego kredytu hipotecznego nie
ogranicza moŜliwości funkcjonowania modelu
sprzedaŜowego i jest neutralne z punktu
widzenia
podatku
od
czynności
cywilnoprawnych.
W załoŜeniach wskazano, Ŝe ryzyko spadku
wartości nieruchomości ponosi instytucja
kredytująca.
183.
Ocena skutków regulacji
Minister Boni
W zakresie oceny skutków regulacji dokument naleŜy uzupełnić o
omówienie wyników przeprowadzonych konsultacji społecznych, w
tym z podmiotami reprezentującymi beneficjentów odwróconego
kredytu hipotecznego.
Uwaga uwzględniona

tabela uwag do założeń do ustawy o odwróconym kredycie

Transkrypt

Podobne dokumenty

Odwrócony kredyt hipoteczny

SPECYFIKACJA PRODUKTU KREDYT KONSUMPCYJNY

Dyspozycja wcześniejszego rozwiązania umowy kredytowej

formularz zgłoszeniowy - Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

„Odwrócony kredyt hipoteczny – kapitał pozyskany z nieruchomości

SPECYFIKACJA PRODUKTU KREDYT MIESZKANIOWY

SPECYFIKACJA PRODUKTU KREDYT KONSOLIDACYJNY

Kredyt finans. deficytu 10

Oferta kredytowa dla Klientów firmy Olczyska Sp. z o.o.:

Gazetka Studenckiego Koła Naukowego Menedżer Nieruchomości