WROCŁAW: WPŁYW WIELKOŚCI DZIAŁKI NA CENĘ 1M2 GRUNTU

WROCŁAW: WPŁYW WIELKOŚCI DZIAŁKI NA CENĘ 1M2 GRUNTU

WROCŁAW: WPŁYW WIELKOŚCI DZIAŁKI NA CENĘ 1M2 GRUNTU
Paweł Drelich
Joanna Nogal
CZĘŚĆ 2. ZAKRES ANALIZY:
•
NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANE (GRUNTY), PRAWO WŁASNOŚCI – OBSZAR MIASTA
WROCŁAW
•
ANALIZA OBEJMUJE OKRES OD 1 WRZEŚNIA DO 31 GRUDNIA 2006 R.
W trakcie badania transakcji nieruchomościami gruntowymi zauwaŜono, Ŝe wiele transakcji zawartych
we wrześniu 2006 r. zostało ujawnionych z duŜym opóźnieniem. Z uwagi na ich duŜą liczebność, dla
prawidłowego zobrazowania rynku, postanowiono ponownie objąć analizą wrzesień 2006 r. Jednocześnie
skorygowano część 1 analizy usuwając z niej transakcje zawarte w tym miesiącu.
Analizą objęto wszystkie transakcje nieruchomościami niezabudowanymi będącymi przedmiotem prawa
własności. Dodatkowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami niezabudowanymi będącymi
przedmiotem uŜytkowania wieczystego w obrębach: Grabiszyn, Plac Grunwaldzki, Południe, Popowice
oraz Stare Miasto. W badanym okresie, na tym terenie wystąpiły zaledwie dwie transakcje. Obie
dotyczyły działek połoŜonych na Starym Mieście. W związku z małą liczebnością tych transakcji oraz w
celu zachowania przejrzystości rynku prawem własności nieruchomości nie zabudowanych, nie były one
brane pod uwagę w dalszej analizie.
W badanym okresie zanotowano ogółem 218 transakcji prawem własności nieruchomości
niezabudowanych. Najwięcej transakcji zostało zawartych w grudniu: 74 transakcji, we wrześniu
zanotowano 57 transakcji, w październiku – 49, natomiast w listopadzie – 38 transakcji. Ceny
jednostkowe w tych transakcjach, niezmiennie pozostają bardzo zróŜnicowane. Transakcje te
pogrupowano według obrębów tj. lokalizacji ogólnej występowania nieruchomości, której transakcja
dotyczy. PoniŜej przedstawiono obręby, w których zanotowano transakcje i ich ilość:
Tabela nr 1: Ilość transakcji w poszczególnych obrębach
Ilość
Obręb
Obręb
transakcji
Borek
1
Mokra
Brochów
2
Muchobór Mały
Gaj
8
Muchobór Wielki
Gądów Mały
1
Ołtaszyn
Jagodno
9
Oporów
Jerzmanowo
7
Osobowice
Karłowice
2
Partynice
Klecina
7
Pawłowice
Kłokoczyce
5
Pl. Grunwaldzki
Kozanów
1
Polanowice
Krzyki
4
Południe
KsięŜe Wielkie
2
Poświętne
Kuźniki
2
Pracze Odrzańskie
Leśnica
2
Ratyń
Lipa Piotrowska
2
Rędzin
Marszowice
3
RóŜanka
Maślice
4
Ilość
transakcji
2
5
9
21
8
1
2
2
2
10
2
1
3
12
1
1
Obręb
Sępolno
Sołtysowice
Stabłowice
Stare Miasto
Strachocin
Strachowice
Swojczyce
Świniary
Widawa
Wojnów
Wojszyce
Zakrzów
Zgorzelisko
Złotniki
śar
śerniki
Ilość
transakcji
1
3
12
2
1
3
6
3
19
1
10
5
4
2
1
5
Transakcje gruntami wystąpiły ogółem w 49 obrębach (we Wrocławiu wszystkich obrębów jest 68). W 10
obrębach wystąpiła tylko jedna transakcja, w 13 wystąpiły dwie transakcje, w 5 – trzy transakcje, a cztery
i więcej – w 21 obrębach. Najwięcej transakcji wystąpiło na Ołtaszynie – 21.
W analizowanych transakcjach zanotowano bardzo zróŜnicowane ceny jednostkowe. Wstępna analiza
wskazała, Ŝe transakcje z obrębów ścisłego centrum miasta tj. Starego Miasta oraz Pl. Grunwaldzkiego
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
portal: www.mrn.pl
e-mail: [email protected] tel. + 48 12 3783130
od strony północnej oraz Południa od strony południowej mają najwyŜsze ceny jednostkowe. Tak wysokie
ceny inwestorzy najczęściej płacą za grunty pod budowę luksusowych apartamentowców. NiŜszy poziom
cen zaobserwować moŜna w obrębach połoŜonych w południowej części Wrocławia, równieŜ w tych
znajdujących się blisko granic miasta, a więc oddalonych od centrum. W tej samej grupie występują
równieŜ transakcje w obrębach znajdujących się w północnej części miasta, ale są to tylko dwa obręby, z
czego jeden zaliczany jest do najbardziej prestiŜowych w tej części Wrocławia. NajniŜsze transakcje
wystąpiły w obrębach znajdujących się na północnych obrzeŜach Wrocławia: Pracze Odrzańskie – 6,38
zł/m2 oraz Kłokoczycach: 8,00 zł/m 2. NajdroŜsza transakcja wystąpiła w obrębie Południe: 8 242,31 zł/m2.
W stosunku do poprzedniego okresu zaobserwowano wzrost cen zarówno minimalnych jak i
maksymalnych. Obecnie nie wystąpiła ani jedna transakcja poniŜej 1 zł/m 2 a najniŜsza średnia cena
jednostkowa wynosi 24,63 zł/m2 i dotyczy obrębu śar.
PoniŜej pogrupowano nieruchomości będące przedmiotem transakcji w poszczególnych obrębach.
Przeanalizowano obręby w których wystąpiły 4 i więcej transakcji. Obręby te podzielono na cztery grupy.
Kryterium podziału była wysokość średniej ceny jednostkowej w poszczególnych obrębach:
•
I grupa: przedział średniej ceny jednostkowej od 0 do 99 zł/m2
•
II grupa: przedział średniej ceny jednostkowej od 100 do 199 zł/m2
•
III grupa: przedział średniej ceny jednostkowej od 200 do 299 zł/m2
•
IV grupa: przedział średniej ceny jednostkowej powyŜej 300 do 1 000 zł/m2
W stosunku do poprzedniego okresu podwyŜszono górną granicę grupy IV z 600 do 1 000 zł/m2.
Jednocześnie zaznaczyć naleŜy, Ŝe grupa ta powiększyła się o dwa obręby. Grupa V, (średnie ceny
jednostkowe powyŜej 1 000 zł/m2), wystąpiła jedynie w obrębach, w których wystąpiły od jednej do trzech
transakcji. Ostatecznie powstały następujące grupy:
I grupa: przedział średniej ceny od 0 do 99 zł/m2
(ilość transakcji ogółem 49):
śar
Świniary
Lipa Piotrowska
Pracze Odrzańskie
Pawłowice
Kłokoczyce
Jerzmanowo
Marszowice
Brochów
Ratyń
Złotniki
śerniki
Rędzin
Wojnów
24,63 zł/m2
30,51 zł/m2
46,66 zł/m2
54,29 zł/m2
54,65 zł/m2
58,53 zł/m2
65,32 zł/m2
70,52 zł/m2
71,51 zł/m2
74,22 zł/m2
87,75 zł/m2
94,24 zł/m2
95,55 zł/m2
95,98 zł/m2
II grupa: przedział średniej ceny od 100 do 199 zł/m 2
(ilość transakcji ogółem 84):
Zakrzów
Strachowice
Widawa
Polanowice
Jagodno
Mokra
Swojczyce
Zgorzelisko
Maślice
Kozanów
Stabłowice
Muchobór Wielki
100,75 zł/m2
102,42 zł/m2
103,04 zł/m2
120,20 zł/m2
124,17 zł/m2
125,89 zł/m2
135,94 zł/m2
142,91 zł/m2
158,37 zł/m2
181,85 zł/m2
182,00 zł/m2
196,85 zł/m2
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
portal: www.mrn.pl
e-mail: [email protected] tel. + 48 12 3783130
III grupa: przedział średniej ceny od 200 do 299 zł/m2
(ilość transakcji ogółem 45):
KsięŜe Wielkie
Gądów Mały
Kuźniki
Poświętne
Sołtysowice
Strachocin
Osobowice
Wojszyce
200,00 zł/m2
207,66 zł/m2
210,87 zł/m2
230,00 zł/m2
233,09 zł/m2
234,42 zł/m2
234,69 zł/m2
245,60 zł/m2
Sępolno
245,93 zł/m2
251,63 zł/m2
Leśnica
253,18 zł/m2
Ołtaszyn
IV grupa: przedział średniej ceny od 300 do 1000 zł/m2
(ilość transakcji ogółem 33):
RóŜanka
Muchobór Mały
343,28 zł/m2
350,78 zł/m2
374,00 zł/m2
390,85 zł/m2
Klecina
Krzyki
Oporów
Karłowice
Partynice
Gaj
467,27 zł/m2
506,38 zł/m2
544,59 zł/m2
603,78 zł/m2
V grupa: średnie ceny powyŜej 1 000 zł/m2
(ilość transakcji ogółem 7):
Stare Miasto
Borek
Pl. Grunwaldzki
Południe
1 427,77 zł/m2
1 347,89 zł/m2
4 365,99 zł/m2
4 877,36 zł/m2
Ceny gruntów w poszczególnych obrębach Wrocławia
śar
Św iniary
Lipa Piotrow ska
Pracze
Paw łow ice
Kłokoczyce
Jerzmanow o
Marszow ice
Brochów
Ratyń
Złotniki
śerniki
Rędzin
Wojnów
Zakrzów
Strachow ice
Widaw a
Polanow ice
Jagodno
Mokra
Sw ojczyce
Zgorzelisko
Maślice
Kozanów
Stabłow ice
Muchobór
KsięŜe Wielkie
Gądów Mały
Kuźniki
Pośw iętne
Sołtysow ice
Strachocin
Osobow ice
Wojszyce
Ołtaszyn
Sępolno
Leśnica
RóŜanka
Muchobór Mały
Klecina
Krzyki
Oporów
Karłow ice
Partynice
Gaj
Borek
Stare Miasto
Pl. Grunw aldzki
Południe
0
1 00 0
2 000
3 0 00
4 000
5 000
6 00 0
Cena gruntu [zł/m 2]
Zaobserwowane prawidłowości na analizowanym rynku:
• Sezonowość – największe oŜywienie na rynku moŜna zaobserwować z końcem roku zdecydowanie najwięcej transakcji została zawarta w grudniu.
•
Ilość transakcji a cena – najbardziej liczną grupą jest grupa II z 84 transakcjami – w grupie tej
zawierają się obręby, które wcześniej postrzegane były jako mało atrakcyjne (mała ilość
transakcji bądź transakcje o niskich cenach jednostkowych). Obecnie, z uwagi na wysokie ceny
w pozostałych obrębach oraz coraz mniejszą podaŜ (ograniczona ilość nieruchomości
niezabudowanych w modnych miejscach Wrocławia) lokalizacje te zyskują na atrakcyjności. Za
stosunkowo niewysoką cenę moŜna kupić działkę o korzystnych parametrach rynkowych. Nieco
mniej liczną grupą jest grupa I z najniŜszymi cenami jednostkowymi oraz grupa III. z tym, Ŝe na
aŜ 9 transakcji tej grupy dotyczy wykupów gruntów pod drogi. Transakcji czysto rynkowych jest
36, a dotyczyły one gruntów kupowanych głównie przez deweloperów, w związku z czym, nawet
bardzo duŜe działki osiągały wysokie ceny jednostkowe.
Wielkość działki a cena jednostkowa gruntu:
Na następnej stronie przedstawiono wykresy dla poszczególnych grup pokazujące zaleŜność pomiędzy
wielkością działki a ceną jednostkową.
Jak moŜna zaobserwować na przedstawionych poniŜej wykresach ponownie wykazano iŜ potoczne
przekonanie, Ŝe cena 1 m2 gruntu maleje wraz ze wzrostem powierzchni działki nie zawsze jest
prawidłowy. ZauwaŜyć jednak naleŜy, Ŝe zaleŜność powierzchni od ceny jednostkowej zmieniła się w
poszczególnych grupach w stosunku do okresu wcześniej analizowanego (patrz: część 1).
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
portal: www.mrn.pl
e-mail: [email protected] tel. + 48 12 3783130
Sytuacja w której cena jednostkowa maleje wraz ze wzrostem powierzchni występuje obecnie w grupie I
tj. o najniŜszych cenach jednostkowych oraz w grupie III i IV tj. o średnich i wysokich cenach
jednostkowych. Tendencja odwrotna obowiązuje natomiast w grupie II, która jest w badanym okresie
grupą najliczniejszą oraz w grupie V zawierającej grunty najcenniejsze.
Ogólnie zaobserwowano następujące prawidłowości:
GRUPA 1: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1m2
160 zł
W grupie cenowej I sytuacja bez zmian:
cena jednostkowa maleje wraz ze wzrostem
powierzchni. Prawdopodobne przyczyny:
występowanie atrakcyjniejszych lokalizacji
za umiarkowaną cenę, co powoduje brak
silnego zainteresowania lokowaniem w
nieruchomość o niskich cechach rynkowych
obarczonych ryzykiem długiego czekania na
zysk. Brak opłacalności inwestowania w
duŜe powierzchnie gdyŜ wymaga to
zamroŜenia relatywnie większych środków
finansowych.
140 zł
120 zł
100 zł
80 zł
60 zł
40 zł
20 zł
0 zł
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
GRUPA 2: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1M2
400,00
W grupie cenowej II sytuacja bez zmian
jeŜeli chodzi o tendencje wzrostu ceny
jednostkowej wraz ze wzrostem powierzchni.
Nadal prawdopodobną przyczyną jest
występowanie atrakcyjnych lokalizacji za
umiarkowaną cenę, co powoduje krótki
okres czekania na zysk. ZaangaŜowanie
większych środków finansowych powiększa
szybko otrzymany zysk. Zmieniły się
natomiast ceny jednostkowe gdyŜ w
poprzednim okresie nie było transakcji
droŜszej niŜ 250 zł/m2. Obecnie takie
transakcje są dość liczne. Świadczy to o
zwiększonym zainteresowaniu gruntami
pochodzącymi z tego obszaru.
350,00
300,00
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
GRUPA 3: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1 m2
500 zł
450 zł
400 zł
W grupie cenowej III nastąpiła zmiana:
wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena
jednostkowa
gruntu.
Prawdopodobne
przyczyny: ceny jednostkowe wzrosły i za
całą nieruchomość o duŜej powierzchni
trzeba zapłacić wysoką cenę co powoduje
wydłuŜenie oczekiwania na zysk.
350 zł
300 zł
250 zł
200 zł
150 zł
100 zł
50 zł
0 zł
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
portal: www.mrn.pl
e-mail: [email protected] tel. + 48 12 3783130
GRUPA 4: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1 M2
W grupie cenowej IV nadal cena
jednostkowa maleje wraz ze wzrostem
powierzchni ale tendencja ta nie jest tak
silna
jak
w
poprzednim
okresie.
Prawdopodobne przyczyny: są to lokalizacje
niezmiennie postrzegane jako bardzo
atrakcyjne
w
wysokich
cenach
jednostkowych (wyŜszych w stosunku do
okresu
poprzedniego).
Krótki
okres
nakładów i oczekiwania na zysk. Wraz ze
wzrostem powierzchni występuje zbyt
wysoka cena za całą nieruchomość,
trudniejsza do pozyskania dla tej grupy
inwestorów. Inwestorzy z zasobniejszym
portfelem zainteresowani są gruntami
najcenniejszymi.
1 600 zł
1 400 zł
1 200 zł
1 000 zł
800 zł
600 zł
400 zł
200 zł
0 zł
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
GRUPA 5: ZALEśNOŚĆ POWIERZCHNIA - CENA ZA 1 M2
9 000 zł
W grupie cenowej V nastąpiła bardzo
wyraźna zmiana: wraz ze wzrostem
powierzchni
ceny
jednostkowe
są
zdecydowanie wyŜsze. Prawdopodobne
przyczyny:
występowanie
bardzo
atrakcyjnych lokalizacji w ograniczonym
zakresie (niska podaŜ); dodatkowo: rynek
wrocławski postrzegany jest jako jeden z
najatrakcyjniejszych w Polsce. Dzięki temu
zdobył zaufanie zagranicznych inwestorów,
którzy mają duŜo większe moŜliwości
finansowe niŜ inwestorzy polscy (odnosi się
to głównie do deweloperów).
8 000 zł
7 000 zł
6 000 zł
5 000 zł
4 000 zł
3 000 zł
2 000 zł
1 000 zł
0 zł
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
Odniesienie do analizy obejmującej pierwszy okres
Wyraźnie wzrosły ceny jednostkowe gruntów. Zwiększyła się równieŜ liczba transakcji – wrzesień, który
jest zaliczany do miesięcy urlopowych, a więc teoretycznie nieciekawy pod względem inwestycyjnym, w
roku 2006 charakteryzuje się duŜą liczebnością zawartych transakcji. Zmienił się skład poszczególnych
grup cenowych – do tych najniŜszych weszły obręby, w których w poprzednim okresie nie występowały
Ŝadne transakcje. Część obrębów z poprzedniej grupy I weszła do obecnej grupy II. Nastąpiło równieŜ
przesunięcie poziom wyŜej: część obrębów z poprzedniej grupy II weszła do obecnej grupy III. Wrocław
postrzegany jest jako najbardziej dynamicznie rozwijające się miasto w Polsce. Okres wrzesień –
grudzień 2006t to „czas gwałtownych zakupów” – hossa.
Odniesienie do analizy obejmującej trzeci okres
Liczba transakcji zdecydowanie mniejsza. Ceny jednostkowe wyŜsze, ale ich wzrost jest stabilny. Jest to
„czas celowych zakupów, charakteryzują je wysokie ceny”. Analiza rynku za okres od 1 stycznia do 31
marca 2007 r. wraz z podsumowaniem całego okresu przedstawiona zostanie na portalu mrn.pl juŜ
wkrótce.
Autorzy:
Paweł Drelich – rzeczoznawca majątkowy, Wrocław
Joanna Nogal – asystentka rzeczoznawcy majątkowego, Wrocław
Szczegółowe analizy i opracowania rynku nieruchomości moŜna zamawiać
w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
portal: www.mrn.pl
e-mail: [email protected]
tel. + 48 12 3783130
kontakt z autorami: tel. kom. +48601440544 (P.Drelich)
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
portal: www.mrn.pl
e-mail: [email protected] tel. + 48 12 3783130