Operat - Ewelina Łącka

Transkrypt

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 186/2014
wycena nieruchomości gruntowej położonej w Myślenicach
w obrębie 1, zabudowanej budynkiem bazy magazynowo - handlowej,
obejmującej działki nr 1494/1, 1494/3, 1494/4, objętej księgą wieczystą
nr KR1Y/00049941/4 Sądu Rejonowego w Myślenicach
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w
postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 564/13
autor opracowania:
Myślenice, 29 sierpnia 2014 r.
Wycena nieruchomości, KR1Y/00049941/4, Myślenice obręb 1, dz. 1494/1, 1494/3, 1494/4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/27
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. Nr 186/2014
Określenie nieruchomości: Myślenice obręb 1, gmina i powiat Myślenice, woj.
małopolskie, działki ewidencyjne nr 1494/1, 1494/3 i 1494/4, objęte KW nr
KR1Y/00049941/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
zabudowane budynkiem bazy magazynowo – handlowej przy ulicy Kazimierza
Wielkiego
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
2
Opis nieruchomości: działki o łącznej powierzchni 4076 m , stanowiące funkcjonalną
całość, ogrodzone w całości, w przeważającej części z nawierzchnią z kostki
betonowej; na działce numer 1494/3 posadowiony jest budynek produkcyjnomagazynowy o kubaturze 1569 m3, budynek o konstrukcji szkieletowej mieszanej,
ściany z bloczków PGS, dach kryty papą
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel nieruchomości: Przemysław Solarz syn Bogusława i Ewy w całości
Metoda wyceny: podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji
prostej; podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 29 sierpnia 2014 r.
Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR):
1 045 000 zł
słownie złotych: jeden milion czterdzieści pięć tysięcy
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 29 sierpnia 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice sierpień 2014 r.
strona 3/27
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 6
4. Cel wyceny ...................................................................................... 6
5. Daty wyceny .................................................................................... 6
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 7
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 10
1. Lokalizacja ...................................................................................... 10
2. Przeznaczenie nieruchomości ……….............................................. 10
3. Działki gruntu .................................................................................
11
4. Budynek produkcyjno - magazynowy ............................................. 12
III. Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej ........................... 13
1. Analiza rynku ................................................................................... 13
2. Wycena nieruchomości ………..…………………………................... 15
IV. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej ....................... 21
1. Analiza rynku ................................................................................... 21
2. Arkusz wyceny ………………..…………………………..................... 24
V. Wycena części składowych nieruchomości ……….......................... 25
VI. Wynik końcowy .................................................................................. 26
VII. Klauzule i zastrzeżenia ..................................................................... 27
VIII. Załączniki .......................................................................................... 27
strona 4/27
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana składająca się z
działek ewidencyjnych nr 1494/1, nr 1494/3 i nr 1494/4 o łącznej powierzchni 0,4076 ha
obręb 1 Myślenice, objęta KW nr KR1Y/00049941/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach.
Zakresem opracowania objęto prawo własności nieruchomości w granicach ewidencyjnych
działek nr 1494/1, 1494/3 i 1494/4 ze wszystkimi częściami składowymi.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr
KR1Y/00049941/4 dla nieruchomości położonej w Myślenicach w obrębie 1, gmina i powiat
Myślenice, województwo małopolskie, składającej się z działek ewidencyjnych nr 1494/1,
1494/3 i 1494/4 o łącznej powierzchni 0,4076 ha wraz z budynkiem bazy magazynowohandlowej przy ulicy Kazimierza Wielkiego na działkach nr 1494/3 i 1494/4.
Właścicielem tej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Przemysław Solarz
syn Bogusława i Ewy (Pesel 64042712190) w całości, na podstawie umowy darowizny z
dnia 26 lutego 2007 r. do Rep. A numer 1053/2007 sporządzonej w Kancelarii Notarialnej
w Krakowie przed Notariusz Joanną Cicio.
Dział I Sp. tej księgi jest wolny od wpisów.
Dział III tej księgi zawiera wpis o treści:
-
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Przemysława Solarz,
położonej
w
miejscowości
Myślenice,
celem
wyegzekwowania
następujących
należności: należność główna w kwocie 31.618,27zł, odsetki wyliczone na dzień 17-092013 w wysokości 4.818,74 zł i dalsze odsetki w kwocie 11,26 zł za każdy dzień aż do
dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie 2.879,00 zł, opłata stosunkowa w kwocie
5.898,00zł koszty zastępstwa procesowego w kwocie 600,00 zł wydatki gotówkowe na
strona 5/27
dzień 17-09-2013 w kwocie 235,11 zł - na rzecz Gum Truck Servis M. Baliga, M.
Kowalczyk Sp. Jawna z siedzibą w Krakowie.
Dział IV tej księgi zawiera wpis hipotek o treści:
-
Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 300.000,00 zł (słownie: trzysta tysięcy), odsetki
zmienne – 11 %, ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty kredytu przeznaczonego
na działalność gospodarczą udzielonego na podstawie umowy z dnia 6 listopada
2008 r. w wysokości 200.000,00 zł z terminem zapłaty do dnia 31.10.2009 r. – na rzecz
Banku Spółdzielczego z siedzibą w Mszanie Dolnej.
-
Hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie 900.000,00 zł (słownie: dziewięćset
tysięcy), na zabezpieczenie spłaty kredytu na działalność gospodarczą udzielonego
umową nr 130039-27011-100 z dnia 27 października 2010 r. z terminem zapłaty do
dnia 31.10.2011 r. – na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej.
-
Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 55091,92 zł (słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy
dziewięćdziesiąt jeden 91/100), na zabezpieczenie spłaty należności objętej tytułem
wykonawczym – zadłużenie obejmuje składki na FUS, FUZ oraz opłatę dodatkową
(należność składkowa) za okres X. 2009 – III 2010 r. – na rzecz Zakładu Ubezpieczeń
Społecznych Inspektorat Podgórze
-
Hipoteka umowna łączna w kwocie 1.350.000,00 zł (słownie: jeden milion trzysta
pięćdziesiąt tysięcy), odsetki zmienne – 8,23 %, na zabezpieczenie spłaty roszczeń
banku wynikających z umowy o kredyt obrotowy z terminem zapłaty do dnia
30.11.2016 r. – na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej
-
Hipoteka umowna w kwocie 425.000,00 zł (słownie: czterysta dwadzieścia pięć
tysięcy), na zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu o
zmiennej stopie oprocentowania, która na dzień złożenia niniejszego oświadczenia
wynosi 8,40 % w stosunku rocznym. Odsetki są naliczane w okresach miesięcznych i
pobierane w okresach miesięcznych, przy czym spłata zadłużenia nastąpi w 35 ratach
według harmonogramu ustalonego przez bank z terminem zapłaty 30.09.2015 r. – na
rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej – punkt obsługi klienta w Myślenicach.
-
Hipoteka umowna w kwocie 340.000,00 zł (słownie: trzysta czterdzieści tysięcy), celem
zabezpieczenia spłaty wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, kosztów oraz
odsetek kredytowych wynikających z umowy kredytowej – na rzecz Banku
Spółdzielczego w Mszanie Dolnej – punkt obsługi klienta w Myślenicach.
-
Hipoteka przymusowa w kwocie 14.514,90 zł (słownie: czternaście tysięcy pięćset
czternaście 90/100), na zabezpieczenie spłaty zadłużenia obejmującego składki na
FUS, FUZ, FP i FGŚP za okres 09/2012 -10/2012, koszty upomnienia oraz należne
odsetki za zwłokę – na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oddział w Krakowie.
strona 6/27
-
Hipoteka przymusowa w kwocie 64.885,60 zł (słownie: sześćdziesiąt cztery tysiące
osiemset
osiemdziesiąt
pięć
60/100),
na
zabezpieczenie
spłaty
zadłużenia
obejmującego składki FUS, FUZ, FP i FGŚP, koszty upomnienia, koszty egzekucji za
okres 11/2012-04/2013 i należne odsetki za zwłokę - na rzecz Zakładu Ubezpieczeń
Społecznych oddział w Krakowie.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie 1 Myślenice numer jednostki rejestrowej G.1122.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania opisu i oszacowania nieruchomości – postanowienie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z
nieruchomości z dnia 16 maja 2014 r., sygn. akt KM 564/13.
I.4. Cel wyceny.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny,
podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen
na datę sporządzenia wyceny.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 29 sierpnia 2014 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 29 sierpnia 2014 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 3 lipca 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 3 lipca 2014 r.
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102,
poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
strona 7/27
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie
czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
2. Dane ewidencji gruntów, Myślenice obręb 1.
3. Mapa zasadnicza.
4. Studium
uwarunkowań
i
kierunków
zagospodarowania
przestrzennego
Gminy
Myślenice.
5. Dokumentacja techniczna budynku.
6. Oględziny nieruchomości i obmiar własny budynku.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej
zabudowanej
określono
przy
zastosowaniu
podejścia
dochodowego,
metody
inwestycyjnej, techniki kapitalizacji prostej. Zastosowano podejście dochodowe,
metodę inwestycyjną, ponieważ nieruchomość może przynosić dochód w postaci czynszu.
Analiza lokalnego rynku nieruchomości wykazuje stabilizację czynszów, co skłania do
posłużenia się techniką kapitalizacji prostej dochodu netto.
W podejściu dochodowym rynkową wartość nieruchomości określa się w relacji do
wartości przyszłych dochodów, które nieruchomość ta przynosi lub może przynieść
aktualnemu lub potencjalnemu właścicielowi. Warunkiem koniecznym jest aby wysokość
tego dochodu była znana lub możliwa do określenia. Metodę inwestycyjną stosuje się przy
strona 8/27
określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość
można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu
lub dzierżawy. Technika kapitalizacji prostej odnosi się do jednorocznych dochodów, które
są zamieniane (kapitalizowane) na wartość kapitałową przez współczynnik kapitalizacji,
rozumiany jako okres zwrotu środków, wydatkowanych na zakup nieruchomości, z
dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do
wyceny nieruchomości, dla której uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna
wartość dochodu pozostanie w przyszłości
na poziomie dochodu obecnego, oraz, że
poziom tego dochodu będzie stały. Przy wykorzystaniu tej techniki wartość nieruchomości
„V” wyznacza się jako iloczyn przynoszonego przez nią dochodu rocznego „D” i
współczynnika kapitalizacji „W K” (V = D x W K). Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala
się na podstawie badania rynku nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną
transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej
nieruchomości.
Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto
obejmuje następujące czynności:
- określenie potencjalnego dochodu brutto
- określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejsze potencjalnego dochodu
brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami
czynszowymi i poziomem pustostanów
- określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem
nieruchomości wycenianej
- określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i
wydatków operacyjnych
- analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i
dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości
- ustalenie współczynnika kapitalizacji
- określenie wartości nieruchomości jako iloczynu dochodu operacyjnego netto i
współczynnika kapitalizacji.
Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu
oraz wartość części składowych gruntu. Wartość rynkową gruntu przedmiotowej
nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody
korygowania ceny średniej.
strona 9/27
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
Wartość
poszczególnych
budynków
i
budowli,
będących
częściami
składowymi
przedmiotowej nieruchomości, ustalono w oparciu o proporcję wynikającą ze stosunku
kosztów ich wytworzenia, określonych podejściem kosztowym, metodą odtworzeniową,
techniką wskaźnikową.
strona 10/27
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Nieruchomość położona jest w Myślenicach przy ulicy Kazimierza Wielkiego, gmina i
powiat Myślenice, województwo małopolskie, w strefie przemysłowej miasta. W strefie tej
zlokalizowane są zakłady produkcyjne, magazyny, hurtownie i składy budowlane, w tym
kilka dużych zakładów przemysłowych (m. in. Coopers Automotive Polska, Telefonika
Kable, Readymix – Zibet, ZPM Górka, Polplast) oraz urzędów administracji (m. in. Urząd
Skarbowy, KRUS). Lokalizacja ogólna dobra, w odległość ok. 450 m od drogi wojewódzkiej
nr 967 Myślenice – Łapczyca (w granicach miasta Myślenice ulica Słowackiego), odległość
od centrum miasta ok. 2,8 km. Sąsiedztwo bezpośrednie przeciętne, od strony wschodniej
nieruchomość przemysłowa (betoniarnia), po drugiej stronie drogi skład materiałów
budowlanych, od strony południowej stara zabudowa zagrodowa, w dalszej odległości w
kierunku północnym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w kierunku południowym
zabudowa handlowo – usługowa, w odległości ok. 600 m znajduje się komunalna
oczyszczalnia ścieków, w odległości ok. 150 m rzeka Raba. Dostępność komunikacyjna
bardzo dobra, wjazd bezpośrednio z drogi publicznej – ulica Kazimierza Wielkiego.
II.2. Przeznaczenie nieruchomości
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego z dniem 1.01.2004 r.
miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego utracił moc prawa miejscowego.
Według starego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Myślenice, przedmiotowe
działki położone były w terenie oznaczonym na planie symbolem D.66.PB/UR tj. w terenie
przeznaczonym dla potrzeb przemysłu, materiałów budowlanych i usług rzemieślniczych
oraz rzemiosła produkcyjnego.
Zgodnie
z
aktualnym
przestrzennego
miasta
studium
uwarunkowań
Myślenice
(uchwała
i
Rady
kierunków
Miejskiej
zagospodarowania
w
Myślenicach
nr
407/LVIII/2010 z dnia 31 maja 2010 r.), przedmiotowa nieruchomość położona jest w
przeważającej części w obszarze typu „U” tj. w terenach przeznaczonych dla funkcji
usługowej. Są to istniejące tereny usług o charakterze publicznym (szkoły, przedszkola,
biblioteki, ośrodki zdrowia, budynki OSP, kościoły i inne obiekty użyteczności publicznej),
tereny
usług
o
charakterze
komercyjnym
(obiekty
handlowe,
rzemieślnicze,
gastronomiczne i inne o podobnym charakterze) oraz nowe tereny predysponowane dla
strona 11/27
rozwoju tej funkcji, zazwyczaj są one położone w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących
terenów usługowych, zwartych terenów mieszkaniowych i przylegają do terenów
komunikacji. Podstawowym kierunkiem działań w terenach zabudowy usługowej jest
utrzymanie, poprawa standardu i rozbudowa istniejących obiektów usługowych, ich lepsze
wykorzystanie, skoncentrowanie i realizacja nowych obiektów i urządzeń wraz z pełną
infrastrukturą techniczną i komunikacyjną obejmującą dojazdy i zaplecza parkingowe.
Przeznaczeniem dopuszczalnym w terenach zabudowy usługowej jest mieszkalnictwo oraz
ograniczona, nie obniżająca standardów środowiska działalność gospodarcza, w tym
produkcyjna. Użytkowaniem uzupełniającym w terenach zabudowy usługowej jest zieleń
urządzona, która winna stanowić ważny element systemu zieleni.
Niewielka południowa część nieruchomości znajduje się terenie oznaczonym w studium
symbolem ZR tj. tereny zieleni łąkowej w strefie urbanizacji
II.3. Działki gruntu
Działka nr 1494/1 o powierzchni 437 m2, działka nr 1494/3 o powierzchni 1590 m2 oraz
działka nr 1494/4 o powierzchni 2049 m2 przylegają do siebie i tworzą jedną funkcjonalną i
gospodarczą całość. Teren posiada kształt nieregularnego wielokąta. Teren działek płaski.
Konfiguracja przeciętna.
Uzbrojenie terenu w sieci: elektryczną, wodną z własnej studni (studnia głębinowa),
kanalizacyjną sanitarną i opadową. Teren nieruchomości w całości objęty monitoringiem
wizyjnym. Stan zagospodarowania nieruchomości bardzo dobry. Ogrodzenie w całości z
siatki stalowej na słupkach w cokole betonowym, dwa wjazdy na nieruchomość, bramy
stalowe przesuwne o szerokości ok. 8 m. Teren działek w przeważającej częściej
utwardzony, nawierzchnia z kostki betonowej (podwójne T) o grubości 8 cm, na podsypce
cementowo – piaskowej i podbudowie z kruszywa łamanego, wykonano odprowadzenie
wód opadowych do studzienek osadowych. Łączna powierzchnia tej nawierzchni to około
2500 m2, z czego ok. 400 m2 stanowią drogi wewnętrzne niezbędne do obsługi
2
komunikacyjnej nieruchomości, natomiast ok. 2100 m to plac składowo - parkingowy. Na
działce nr 1494/3 znajduje się budynek bazy magazynowo-handlowej (pakowalnia
cementu). Przy budynku od strony południowej znajduje się zadaszenie z blachy na
konstrukcji stalowej oraz nadziemny zbiornik paliwowy z dystrybutorem (własna stacja
paliw).
strona 12/27
II.4. Budynek produkcyjno - magazynowy
Budynek wolnostojący, parterowy nie podpiwniczony, typu halowego z dobudowanym od
południa zadaszeniem o konstrukcji stalowej. Rok budowy 1994. Konstrukcja nośna
szkieletowa mieszana. Słupy żelbetowe posadowione na betonowych ławach, rygle
dachowe kratownice stalowe. Dach jednospadowy, pokrycie z papy na deskowaniu
szczelnym. Ściany z pustaków żużlowo-betonowych, tynkowane i ocieplone styropianem.
Posadzki w części produkcyjno – magazynowej betonowe, w części biurowej płytki
ceramiczne. Okna PCV. Drzwi wejściowe i wewnętrzne płycinowe, wrota do hali stalowe.
Nadproża i wieńce żelbetowe. Wewnątrz antresole technologiczne stalowe.
W części budynku wydzielono ściankami działowymi z płyt OSB i GKF na ruszcie
aluminiowym pomieszczenia socjalne (sanitariaty, szatnia, pokój socjalny, łącznie 40,5 m2)
oraz biurowe (trzy pomieszczenia biurowe, łącznie 44,4 m2).
Powierzchnia zabudowy - 243 m2
Powierzchnia użytkowa - 206 m2
w tym:
biurowa – 44,4 m2
socjalna – 40,5 m2
produkcyjno - magazynowa – 121,1 m2
Kubatura - 1569 m3
Stan techniczny budynku dobry/średni, elementy budynku nie wykazują większego zużycia,
występują nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania szczególnie mechaniczne.
Niektóre elementy wymagają konserwacji. Celowy jest remont bieżący polegający na
drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Szacowany stopień
zużycia technicznego mieści się w przedziale 15 - 20%.
Budynek produkcyjny wykorzystywany był jako pakowalnia cementu ze specjalistyczną
linią technologiczną (pakowaczki, silosy, taśmociąg). Funkcja budynku przystosowana do
specjalistycznego przeznaczenia. Dwa silosy stalowe lejkowate o pojemności każdy 60T,
wiek ok. 30 lat. Silosy powiązane konstrukcyjnie z konstrukcją dachu budynku, ich
ewentualny demontaż wymaga przebudowy dachu budynku.
strona 13/27
III. WYCENA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ.
III.1. Analiza rynku.
Dla potrzeb wyceny całej nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek najmu powierzchni biurowo - socjalnej oraz produkcyjno - magazynowej i placów
składowych
∗ obszar miasta Myślenice
∗ okres badania cen: 2012 – 2014 r.
Powiat Myślenicki leży w południowej części Województwa Małopolskiego. Większość
Powiatu Myślenickiego leży w malowniczej dolinie Raby okolonej górami Beskidu
Średniego i Wyspowego, a północną jego część stanowią wzniesienia Pogórza Wielickiego
oraz Dolina Skawinki. Powierzchnia powiatu liczy 673 km2, a jego ludność wynosi ok.
114.000 osób. W skład Powiatu Myślenickiego wchodzi 9 gmin: 3 miejskie (Dobczyce,
Myślenice, Sułkowice) i 6 wiejskich (Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia,
Wiśniowa). Przez teren powiatu przebiega droga krajowa nr 7 popularnie zwana
„Zakopianką”, o znaczeniu międzynarodowym.
Myślenice to dzisiaj miasto liczące ok. 18 tys. mieszkańców, siedziba gminy zamieszkanej
przez ok. 39 tys. osób i powiatu posiadającego ok. 110 tys. mieszkańców. Miasto zajmuje
powierzchnie 30,1 km2, gmina 153,7 km2 a powiat 673,3 km2. Myślenice są siedzibą
powiatu
i
ważnym
ośrodkiem
usług
publicznych
i
komercyjnych
o znaczeniu
ponadlokalnym. Miasto cieszy się dużym zainteresowaniem wśród potencjalnych
inwestorów, przede wszystkim ze względu na dobre połączenie komunikacyjne z
Krakowem, chłonność rynku, jakość rynku pracy oraz możliwości wypoczynkowe.
Wykonana modernizacja drogi krajowej Kraków – Zakopane sprawia, że analizowany
obszar nabiera dodatkowo znaczenia jako rynek potencjalnie rozwojowy.
W
gminie
Myślenice,
w
skład
której
wchodzi
17
sołectw
działa
obecnie
około 3140 podmiotów gospodarczych, co w przeliczeniu na ilość mieszkańców stawia
Myślenice w czołówce gmin małopolski. Jest to efektem prężnie działającego na tych
terenach rzemiosła, które w warunkach gospodarki wolnorynkowej zasadniczo zmieniło
swój wymiar. Warsztaty te zmieniły się w dynamiczne firmy produkujące wysokiej jakości
wyroby na polski rynek i na eksport.
strona 14/27
Na terenie gminy Myślenice wydzielono dwie duże strefy przemysłowe: „Dolne
Przedmieście” w Myślenicach w obrębie 1 w rejonie ulic Słowackiego, Drogowców i
Przemysłowej oraz „Jawornik – Polanka” przy drodze krajowej nr 7 na granicy miasta oraz
wsi Jawornika i Polanki. Ze względów na stosunkowo mały zakres powierzchniowy
badanego rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele usługowe,
produkcyjne i magazynowe jest stosunkowo niewiele, rocznie rejestruje się maksymalnie
kilka transakcji.
Czynnikiem decydującym o poziomie czynszu jest przede wszystkim lokalizacja
nieruchomości, rozumiana jako położenie, otoczenie, usytuowanie w budynku, dostępność
komunikacyjna, a następnie stan techniczny i standard wykończenia lokali. Najemcy
podpisujący umowy dotyczące lokali w złym stanie technicznym i standardzie często
zmuszeni są ponieść znaczne nakłady na przystosowanie lokalu do danej działalności
handlowej lub usługowej, niemniej wpływ wspomnianego czynnika na wysokość stawek
czynszowych jest zdecydowanie mniejszy niż lokalizacji danej nieruchomości. Na
wysokość czynszu wpływa także powierzchnia lokalu. Z lokalami użytkowymi o większej
powierzchni związane są najczęściej nieco niższe czynsze jednostkowe.
Na lokalnym rynku nieruchomości dzierżawa gruntów pod działalność komercyjną dotyczy
dwóch przypadków:
- dzierżawa większych powierzchni na cele placów składowych i wystawowych (materiały
budowlane, opałowe itp.),
- dzierżawa mniejszych działek na cele budowy małych kiosków i pawilonów handlowych.
Czynsz dzierżawny zależny jest głównie od lokalizacji. Grunty z pierwszej kategorii
dzierżawione są za stawki w przedziale 1,00 – 4,00 zł/m² miesięcznie. Są to przeważnie
grunty położone w terenach przemysłowych, poza centrum miejscowości, najczęściej
o powierzchniach rzędu kilku tysięcy metrów kwadratowych. Na gruntach tych najemcy nie
budują obiektów kubaturowych trwale związanych z gruntem, lecz wykorzystują je
najczęściej na cele składowe, manewrowe, parkingowe itp.
Znacznie wyższe czynsze dzierżawne uzyskują działki wykorzystywane pod działalność
handlowo – usługową. Są to przeważnie małe działki o powierzchni najwyżej
kilkudziesięciu metrów kwadratowych. W tym przypadku czynsz dzierżawny sięga
kilkudziesięciu zł za 1 m².
strona 15/27
Przeciętne wysokości stawek czynszu za wynajem powierzchni komercyjnych na terenie
powiatu myślenickiego zawiera poniższa tabela.
Powierzchnie
handlowo usługowe
Lokalizacja
biurowe
produkcyjne
magazynowe place składowe
zł za 1 mkw. miesięcznie
Myślenice - centrum
50 - 80
20 - 40
-
-
-
Myślenice - poza centrum
30 - 50
15 - 25
10 - 20
5 - 10
1-3
Dobczyce
20 - 50
10 - 25
10 - 15
3-8
1-2
Tereny wiejskie
10 - 30
10 - 15
5 - 10
3-8
0,5 - 1,5
III.2. Wycena nieruchomości
Potencjalny dochód brutto.
Dochód możliwy do uzyskania z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określono
przy założeniu, iż potencjalny właściciel (inwestor) będzie ją wykorzystywał w sposób
zapewniający jej najlepsze i najintensywniejsze zagospodarowanie przy przeciętnym
poziomie zarządzania i kwalifikacji personelu. Najlepszym możliwym jej wykorzystaniem,
biorąc pod uwagę warunki lokalne, jest wynajęcie budynku na cele, które narzuca funkcja
obiektu.
Biorąc pod uwagę stawki czynszu najmu rejestrowane na terenie miasta Myślenice dla
obiektów podobnych, oraz stan nieruchomości przedmiotowej (jej położenie, funkcję, stan
techniczny i standard budynku oraz nawierzchni będących częścią składową gruntu),
przyjęto następujące jednostkowe stawki czynszu możliwe do uzyskania z poszczególnych
powierzchni przedmiotowej nieruchomości:
strona 16/27
Powierzchnia produkcyjno – magazynowa budynku:
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
10,00
cena maksymalna
20,00
u min
0,6667
cena średnia
15,00
u max
1,3333
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Położenie - lokalizacja
0,40
0,2667
0,5333
0
2
1
0,4000
Powierzchnia i funkcja
0,20
0,1333
0,2667
0
2
2
0,2667
Standard wykończenia
0,20
0,1333
0,2667
0
2
1
0,2000
Stan techniczny i
media
0,20
0,1333
0,2667
0
2
1
0,2000
1,00
0,6667
1,3333
Vj = 15,00
*
1,0667
1,0667
16,00
=
Powierzchnia socjalno – biurowa budynku:
cena minimalna
15,00
cena maksymalna
25,00
u min
0,7500
cena średnia
20,00
u max
1,2500
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Położenie - lokalizacja
0,40
0,3000
0,5000
0
2
1
0,4000
Powierzchnia i funkcja
0,20
0,1500
0,2500
0
2
2
0,2500
Standard wykończenia
0,20
0,1500
0,2500
0
2
1
0,2000
Stan techniczny i
media
0,20
0,1500
0,2500
0
2
0
0,1500
1,00
0,7500
1,2500
Vj = 20,00
*
1,0000
=
20,00
1,0000
strona 17/27
Plac składowo - parkingowy:
3,00 zł/m
2
Powyższe kwoty mieszczą się w zakresie rejestrowanym na rynku lokalnym, mają swoje
uzasadnienie w lokalizacji nieruchomości oraz stanie technicznym i standardzie
wykończenia obiektów. Wartości wyrażone są w cenach netto, uwzględniają fakt, że
właściciel ponosi koszty operacyjne natomiast najemcy ponoszą koszty mediów
(ogrzewanie, prąd, woda), wg wskazań liczników lub faktycznego zużycia rozliczanego
proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni.
Efektywny dochód brutto.
Na podstawie analizy rynku lokalnego, obserwacji zachowań inwestorów, informacji
uzyskanych od właścicieli i zarządców nieruchomości, określa się dla przedmiotowej
nieruchomości straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku
zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów na poziomie
10% potencjalnego dochodu brutto. W związku z powyższym potencjalny dochód brutto
pomniejsza się o 10%, a wynik tego umniejszenia stanowi efektywny dochód brutto.
Wydatki operacyjne.
Wydatki
operacyjne
związane
z
eksploatacją
i
funkcjonowaniem
przedmiotowej
nieruchomości to:
• podatek od nieruchomości od powierzchni budynku: 20,90 zł/m2 (zgodnie z uchwałą nr
343/XXXIX/2013 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia 28.11.2013 r.)
• podatek od nieruchomości od gruntu: 0,83 zł/m2 (zgodnie z uchwałą nr 343/XXXIX/2013
Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia 28.11.2013 r.)
• podatek od budowli (plac manewrowo – składowy) 2% od jego wartości, którą szacuje
się w oparciu o przeciętne koszty robót dla obiektów podobnych i stopień zużycia 20%
tj. [(400 m2 x 180 zł/m2) + (2100 m2 x 160 zł/m2)] x 0,8 x 0,02 = 6.528 zł
• fundusz remontowy, który szacuje się na poziomie 2% efektywnego dochodu brutto (na
podstawie analizy własnej, w oparciu o stan techniczny budynków oraz typowe dla rynku
lokalnego zachowania właścicieli i zarządców nieruchomości)
• koszty administracji i dozoru obiektu wycenianego przyjęto na poziomie 3%
potencjalnego dochodu brutto (na podstawie analizy własnej, w oparciu o średnie stawki
rejestrowane na rynku lokalnym w umowach pomiędzy właścicielami i zarządcami
nieruchomości)
strona 18/27
• ubezpieczenie obiektu przyjęto na postawie analizy własnej, w oparciu o typowe stawki
dla obiektów podobnych, przyjęte według informacji od towarzystw ubezpieczeniowych
oraz właścicieli i zarządców nieruchomości
• koszty mediów – w oparciu o typowe umowy najmu na rynku lokalnym przyjęto, że
ponosi je najemca we własnym zakresie, nie obciąża to dochodu z nieruchomości, w
związku z czym pominięto je w niniejszej wycenie.
Współczynnik kapitalizacji.
Wysokość współczynnika kapitalizacji jest uzależniona od ogólnego poziomu rentowności
na rynku inwestycyjnym - odzwierciedlającym oczekiwania inwestorów odnośnie zysku od
ich kapitału oraz związanych z daną nieruchomością elementów ryzyka. W niniejszej
wycenie współczynnik kapitalizacji określono w oparciu o porównanie dokonanych
transakcji i ofert sprzedaży obiektów podobnych pod względem przeznaczenia do
przedmiotowego.
Współczynnik
kapitalizacji
wyznacza
się
jako
okres
zwrotu
zainwestowanego kapitału z dochodu rocznego, generowanego przez sprzedaną
nieruchomość, do ceny transakcyjnej uzyskanej za tę nieruchomość, czyli:
K=
W
D
Ustalenie współczynnika kapitalizacji wykonano w oparciu o porównanie
obiektów
komercyjnych, będących przedmiotem sprzedaży, dla których dochód z czynszu najmu lub
dzierżawy był znany lub możliwy do określenia. Zestawienie zebranych transakcji i
obliczenie w oparciu o nie współczynnika kapitalizacji prezentuje poniższa tabela.
strona 19/27
Data transakcji
Nr
repertorium
2013-07-18 2967/2013
Miejscowość
Opis
Cena
sprzedaży
Dochód
Operacyjny
Netto (DON)
Współczynnik
kapitalizacji Wk
Dobczyce
budynek handlowy z częścią mieszkalną o
pu 367,90 m2 posadowiony na działce o
pow. 1016 m2
710 000
59 205
11,99
budynek produkcyjno-magazynowy z
częścią socjalno-biurową oraz budynek
portierni oraz wiaty magazynowe o pu
2078,1m2 i działki opow. 7160 m2
2 231 467
179 998
12,40
budynek usługowo-handlowy o pu 110 m2
posadowiony na działce o pu 131 m2
420 000
34 271
12,26
na dzialce o pow. 2242 m2 posadowione
Myślenice
trzy budynki; usługowo-handlowy o pu
obręb 2 402,2 m2 , budynek garażowy o pu 40 m2 i
budynek mieszkalny o pu 233,8 m2
700 000
62 794
11,15
1 008 990
82 087
12,29
Myslenice
2013-06-26 5269/2013
obręb 1
2013-06-26 6662/2013
2013-01-03
3/2013
Siepraw
2012-12-31 6898/2012
Myślenice
obręb 3
budynek usługowy o pu 467,80 m2 oraz
dzialka o pow. 1507 m2
2012-04-11
697/2012
Myslenice budynek usługowy o pu 215 m2, parterowy,
na działce o pow. 2067 m2
obręb 2
675 000
49 322
13,69
2012-02-27 1766/2012
budynek o pow. 458,80 m2 uslugowy;
Myślenice
piętrowy z poddaszem; dzialka o pow. 1087
obręb2
m2
800 000
88 335
9,06
Siepraw
budynek usługowo-handlowy o pu 217,7
m2; działka o pow. 2800 m2
280 000
22 924
12,21
2012-12-12 6238/2012
Jawornik
na dzialce o pow. 8545 m2 posadowione
trzy budynki; jeden biurowo-ekspozycyjny i
dwa budynki produkcyjne o powierzcni
1500 m2
2 300 000
167 314
13,75
2012-04-25 1124/2012
Jawornik
budynek hali blacharsko-lakierniczej,
apreterowy pu 640 m2; działka o pow. 2341 1 900 000
m2;
153 473
12,38
2012-12-28 4312/2012
Wartość średnia
12,12
Biorąc pod uwagę lokalizację nieruchomości przedmiotowej oraz jej pozostałe cechy
wpływające na ryzyko inwestycyjne związane z tą nieruchomością, przyjęto poziom
współczynnika kapitalizacji na poziomie 12,00.
strona 20/27
Arkusz wyceny.
2
Pow. (m )
Stawka
(zł)
Potencjalny dochód brutto
(P.D.B.)
Wartość
Uwagi
119 227
w tym:
Pow. produkcyjno - magazynowa
121,10
16,00
23 251
Pow. socjalno - biurowa
84,90
20,00
20 376
2100,00
3,00
75 600
Plac składowo - parkingowy
Straty i zaległości czynszowe
10%
Efektywny dochód brutto
(E.D.B.)
107 304
Wydatki operacyjne (W.O.)
20 239
P.D.B. - 10%
w tym:
pod. od nieruch. - użytkowa
206,0
20,90
4 305
podatek od nieruch. - działka
4076
0,83
3 383
podatek od nieruch. - budowle
ubezpieczenie
6 528
300
analiza własna
fundusz remontowy
2 146
2% E.D.B.
koszty administracji i dozoru
3 577
3% P.D.B.
Dochód operacyjny netto
(D.O.N.)
87 065
E.D.B. - W.O.
Współczynnik kapitalizacji (WK)
12,00
Wartość nieruchomości
1 044 776
W zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości
gruntowej zabudowanej wynosi: 1.045.000 zł
strona 21/27
IV. WYCENA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ.
IV.1. Analiza rynku.
Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych,
położonych na terenie strefy przemysłowej miasta Myślenice w obrębie 1, przeznaczonych
pod zabudowę przemysłową. Analizą objęto okres od sierpnia 2012 r. do sierpnia 2014 r.
W analizowanym okresie nie zaobserwowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen
nieruchomości przemysłowych.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotowej nieruchomości
przedstawiono w poniższej Tabeli.
Obręb
Data
transakcji
Nr
repertorium
Pow. działki
2495
Myślenice Obręb 1
25 lut 14
253/14
Myślenice Obręb 1
22 sty 14
296/2014
Myślenice Obręb 1
15 sty 14
180/14
1314
Myślenice Obręb 1
16 paź 13
6906/13
835
Myślenice Obręb 1
27 cze 13
2639/13
Myślenice Obręb 1
19 kwi 13
Myślenice Obręb 1
Przeznaczenie
Cena
przemysłowo-usługowe
18228 brak obowiązującego planu, teren strefy przemysłowej
Cena jedn.
435 000
174,35
2 915 041
159,92
240 000
182,65
83 500
100,00
300 000
242,52
1969/13
933 brak obowiązującego planu, studium: przemysł i usługi
87 500
93,78
19 kwi 13
1969/13
327 500
255,86
Myślenice Obręb 1
19 kwi 13
1969/13
87 500
93,78
Myślenice Obręb 1
18 kwi 13
1911/13
3097
Myślenice Obręb 1
27 lut 13
709/2013
781
Myślenice Obręb 1
11 paź 12
5685/12
pow. min.:
pow. max.:
przemysłowo-usługowe
brak obowiązującego planu, studium: mieszkaniowousługowe
komunikacja, PRZEMYSŁOWO-USŁUGOWE
brak obowiązującego planu, studium: mieszkaniowousługowe
781
18228
750 000
242,17
80 000
102,43
467 280
cena śr.:
cena min.:
cena max.:
220,00
169,77
93,78
255,86
strona 22/27
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Myślenice, obręb 1, ul. Słowackiego
Data transakcji: kwiecień 2013
Repertorium A: 1969/2013
Powierzchnia nieruchomości: 933 m²
Cena transakcyjna: 87 500 zł
Przeznaczenie w planie: brak obowiązującego planu, studium: przemysł i
usługi
Wraz z działką nabyto udział 1/3 w drodze wewnętrznej - działce o
powierzchni 65 m² Otoczenie – tereny niezabudowane, przeznaczone pod
zabudowę komercyjną oraz zabudowa komercyjna. Dojazd przez
nieruchomość sąsiednią, nabytą w tym samym akcie notarialnym oraz
drogą wewnętrzną. Działka ma kształt zbliżony do równoległoboku o
szerokości około 13 m, długości około 70 m. Teren jest płaski. Przez
południowy kraniec działki przechodzi rów.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Myślenice, obręb 1, ul. Słowackiego
Data transakcji: kwiecień 2013
Repertorium A: 1969/2013
Powierzchnia nieruchomości: 1280 m²
Cena transakcyjna: 327 500 zł
Przeznaczenie w planie: brak obowiązującego planu, studium: przemysł i
usługi
Wraz z działką nabyto udział 1/3 w drodze wewnętrznej o powierzchni 96 m²
oraz 1/24 w drodze wewnętrznej o łącznej powierzchni 622 m². Otoczenie –
zabudowa komercyjna oraz tereny niezabudowane, przeznaczone pod
zabudowę komercyjną. Dojazd drogą asfaltową. Działka ma kształt zbliżony
do równoległoboku o szerokości około 15 m, długości około 80 m. Teren
jest płaski. Przez południowy kraniec działki przechodzi rów.
strona 23/27
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, stanowiących
tereny przemysłowe, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale
zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Waga
cechy
Wartość cechy
2 - bardzo dobra (bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo –
Lokalizacja – położenie,
otoczenie
25 %
zabudowa komercyjna, bliskość głównych szlaków
komunikacyjnych)
1 – dobra (dobre sąsiedztwo, bliskość głównych szlaków
komunikacyjnych)
0 – przeciętna (przeciętne sąsiedztwo – tereny
niezainwestowane)
1 – dobre (zabudowa przemysłowo - usługowa wg planu
Przeznaczenie –
przeznaczenie wynikające z
planu miejscowego lub studium
15 %
miejscowego)
0 – przeciętne (brak planu – zabudowa przemysłowo usługowa w studium)
2 – korzystna (kształt regularny, prostokątny, teren płaski lub
o nieznacznych deniwelacjach)
Konfiguracja – kształt działki
i topografia terenu
15 %
1 – przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony)
0 – niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub
nieforemna, teren mocno nachylony, o znacznych
deniwelacjach)
3 – bardzo dobre (wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie, z możliwością przyłączenia)
2 – dobre (część mediów na działce lub w bezpośrednim
Uzbrojenie – dostęp do
mediów
15 %
sąsiedztwie, z możliwością przyłączenia)
1 – przeciętne (część mediów w niewielkiej odległości od
nieruchomości)
0 – słabe (brak mediów w sąsiedztwie lub brak możliwości
przyłączenia)
2 – dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową)
1 – przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną,
Dojazd – stan prawny i jakość
drogi dojazdowej
10 %
utwardzoną)
0 – słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą
wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku
nieurządzoną)
Powierzchnia nieruchomości
10 %
2 – przeciętna (do 30 arów)
1 – duża (30 – 50 arów)
0 – bardzo duża (powyżej 50 arów)
2 – korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń
środowiskowych)
Inne – w tym ograniczenia
w możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
1 – przeciętne (brak ograniczeń w zabudowie lub niewielkie
10 %
ograniczenia, niewielkie zagrożenia środowiskowe)
0 – niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne lub/i wysokie
zagrożenia środowiskowe)
100%
strona 24/27
IV.2. Arkusz wyceny.
Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości gruntowej (działki ewidencyjne nr 1494/1, 1494/3 i 1494/4 o łącznej
powierzchni 4076 m²) metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu
porównawczym. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do
ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
cena minimalna
93,78
cena maksymalna
255,86
cena średnia
Atrybuty
Wagi
0,5524
u min
169,77
u max
Zakres zmienności współczynnika
korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
1,5071
Atrybut
nieruch.
Wartość
współczynnika
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,25
0,1381
0,3768
0
2
1
0,2500
Przeznaczenie
0,15
0,0829
0,2261
0
1
0
0,0829
Konfiguracja
0,15
0,0829
0,2261
0
2
1
0,1500
Uzbrojenie
0,15
0,0829
0,2261
0
3
2
0,1754
Dojazd
0,10
0,0552
0,1507
0
2
2
0,1507
Powierzchnia
0,10
0,0552
0,1507
0
2
1
0,1000
Inne
0,10
0,0552
0,1507
0
2
1
0,1000
1,00
0,5524
1,5071
1,0090
Szacowana wartość przedmiotowej nieruchomości:
Vj = 169,77
*
1,0090
=
171,30
Wartość rynkowa nr 1494/1, 1494/3 i 1494/4 o łącznej powierzchni 4076 m² wynosi :
171,30 zł/ m2 x 4076 m2 = 698.219 zł w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
698.000 zł
strona 25/27
V. WYCENA CZĘŚCI SKŁADOWYCH NIERUCHOMOŚCI.
Wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości stanowi różnicę oszacowanej w
punkcie III niniejszego operatu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej i
oszacowanej w punkcie IV wartości rynkowej gruntu i wynosi:
1.045.000 zł – 698.000 zł = 347.000 zł
Wartość
poszczególnych
budynków
i
budowli,
będących
częściami
składowymi
przedmiotowej nieruchomości, ustalono w oparciu o proporcję wynikającą ze stosunku
kosztów ich wytworzenia. Obliczenia zawiera poniższa tabela.
budynek produkcyjno magazynowy
drogi wewnętrzne
plac składowy
ogrodzenie
silosy
Cena
jednostkowa
Sopień
zużycia
Wartoć
odwtorzeniowa
Udział w
wartości
Wartość
rynkowa
206,0 m2
1500
20%
247 200
41,31%
143 000
400 m2
180
20%
57 600
9,63%
33 000
2 100 m3
160
20%
268 800
44,92%
156 000
260 mb
120
30%
21 840
3,65%
13 000
2 szt
3000
50%
3 000
0,50%
2 000
598 440
100%
347 000
Ilość jednostek
Obiekt
strona 26/27
VI. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej księgą
wieczystą nr KR1Y/00049941/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
Myślenicach, składającej się z działek ewidencyjnych nr 1494/1, 1494/3 i 1494/4, położonej
w Myślenicach w obrębie 1 przy ulicy Kazimierza Wielkiego, gmina Myślenice, powiat
myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
1 045 000 zł
słownie złotych: jeden milion czterdzieści pięć tysięcy
w tym:
działka gruntu -
698.000 zł
budynek -
143.000 zł
drogi wewnętrzne plac składowy -
33.000 zł
156.000 zł
ogrodzenie -
13.000 zł
silosy -
2.000 zł
Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 29 sierpnia 2014 r.
strona 27/27
VII. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o
projekt budowlany i obmiar wlasny. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto projektu
budowlanego – nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o
budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VIII. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego
2. Protokół badania księgi wieczystej
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Dokumentacja fotograficzna

Operat - Ewelina Łącka

Transkrypt

Podobne dokumenty

Biuro Podrozy "Go-Travel" Dawid Sosnicki, Myslenice, Reja 7 a

Producent stolarki artystycznej oraz drzwi drewnianych - Antyk-Styl

załącznik do regulaminu

95 LAT KS DALIN

trzemeśnia - Stowarzyszenie Gmin Polska Sieć „Energie Cités”

Bezpieczne centrum świata

EntePrinthouse

Regulamin biegu - Biegigorskie.pl