Opinia Instytutu Infrastruktury Liniowej nt. KSWS 4

Instytut Infrastruktury Liniowej s.c.
Dariusz Konieczny & Cezary Kowalczyk
10-089 Olsztyn, ul. Iwaszkiewicza 35 lok. 22
www.sluzebnosc-przesylu.pl
NIP: 739-3773-500
REGON: 280 470 869
mail: [email protected]
Opinia dotycząca treści zawartych w
projekcie:
KRAJOWY STANDARD WYCENY
SPECJALISTYCZNY NR 4
Opracowanie
Instytut Infrastruktury Liniowej s. c.
Dariusz Konieczny, Cezary Kowalczyk
z siedzibą w Olsztynie
przy ul. Iwaszkiewicza 35/22, 10-089 Olsztyn
Autorzy
dr inż. Dariusz Konieczny
dr inż. Cezary Kowalczyk
Data wykonania
20 lipca 2012 r.
1
1. Tytuł
standardu
WYCENA
ODSZKODOWAŃ
I
WYNAGRODZEŃ
DLA
URZĄDZEŃ PRZESYŁOWYCH wprowadza odbiorcę w błąd, ponieważ wskazuje,
że treści zawarte w standardzie dotyczą określania odszkodowań i wynagrodzeń,
natomiast w pkt 1.1. zapisano, że niniejszy standard dotyczy m. in. określania
obniżania wartości nieruchomości oraz wartości służebności przesyłu (odnośnik
pierwszy i drugi).
Wątpliwość budzi sprzeczność tytułu z zapisami art. 174 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, gdzie jest mowa o zakresie czynności, jakie wykonuje
rzeczoznawca majątkowy. W katalogu tym nie zapisano, że rzeczoznawca majątkowy
ma prawo określania odszkodowań oraz wynagrodzeń. Trzeba zaznaczyć, że
odszkodowanie jest ustalane na podstawie wartości szkody określonej przez
rzeczoznawcę majątkowego natomiast wynagrodzenie może być określane przez
strony na podstawie wartości prawa, którą określa rzeczoznawca majątkowy.
2. W punkcie 1.1. (trzeci odnośnik) wskazano, iż standard dotyczy również określania
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości – ponownie dokonano
rozszerzenia czynności rzeczoznawcy majątkowego poza katalog określony w ustawie
o gospodarce nieruchomościami.
3. W punkcie 1.2. i 1.3. wprowadzono różne pasy, gdzie wartość służebności przesyłu
jest określana w pasie służebności przesyłu natomiast bezumowne korzystanie w pasie
technologicznym. Należy podkreślić, iż w treści standardu brak jest wyjaśnienia
pojęcia „pas technologiczny”. W aktualnie obowiązujących przepisach prawnych
również nie pojawia się definicja takiego pasa.
W pkt 3.4 i 3.5 utożsamiono pas technologiczny dla linii elektroenergetycznych
odpowiednio ze strefą ochronną, a następnie z pasem służebności przesyłu, co może
sugerować, że pasy te są tożsame. Trzeba zaznaczyć, że zależność ta nie jest
obowiązująca. Do innych sieci nie zastosowano odniesienia.
W pkt 1.2 stwierdzono, iż wartość służebności przesyłu stanowi podstawę do ustalania
wysokości wynagrodzenia za korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z
nieruchomości w pasie służebności przesyłu w okresie eksploatacji urządzenia.
Można z tego wywnioskować, że nie można ustanowić służebności przesyłu dla
projektowanych linii przesyłowych lub dystrybucyjnych, co jest sprzeczne z pkt 1.1. i
2.2. projektu standardu oraz ustawą Prawo budowlane.
2
4. W pkt. 2.1. jako zakres stosowania standardu wskazano między innymi określanie
obniżenia wartości nieruchomości powstałego na skutek wprowadzenia lokalizacji
urządzenia przesyłowego do aktualnie obowiązujących opracowań planistycznych.
Pominięto
inne
decyzje,
jakie
były
wydawane
na
podstawie
wcześniej
obowiązujących przepisów. W związku z powyższym nasuwają się pytania:
Czy można określić wartości służebności przesyłu dla urządzeń wybudowanych na
obcych gruntach przed 1 stycznia 1995 r.? Jeżeli tak, to trzeba zmienić formę zapisu
pkt 2.1., 4.1.1. lub doprecyzować definicje zawarte w standardzie.
Czy wskazanie lokalizacji słupa lub innego elementu sieci wyłączającego w całości
dany grunt z użytkowania wpływa na obniżenie wartości nieruchomości? Jeżeli tak, to
dlaczego w pkt 5.2.3. stosuje się „współczynnik służebności przesyłu” określony na
podstawie pkt 5.4., który zawiera w sobie m.in. skutki „pogorszenia stanu
techniczno-użytkowego nieruchomości”, powstałe „w wyniku zbudowania na
nieruchomości urządzenia i związanego z lokalizacją naziemnych elementów
infrastruktury technicznej oraz okoliczności powodujących trwałe ograniczenie w
korzystaniu z nieruchomości”?
Czy stosując zasady opisane w pkt 5.2.3. i 5.4. można ustanowić służebność przesyłu
dla projektowanych urządzeń infrastruktury liniowej? Jeżeli tak, to znaczy, że skutki
pogorszenia stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, mogące powstać w wyniku
zbudowania na nieruchomości urządzenia infrastruktury liniowej można przewidzieć i
należy je traktować jako element szkody, za które należy się odszkodowanie a nie
jako element służebności przesyłu, za które należy się wynagrodzenie za korzystanie z
nieruchomości, możliwe do wypłaty w sposób okresowy. Odszkodowanie za szkody
powinno być rozliczone jednorazowo i nie powinno być składnikiem dochodu
uzyskiwanego z opłaty za korzystanie z nieruchomości.
5. W punkcie 2.3. zapisano, iż wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z
nieruchomości określa się w strefie bezumownego korzystania, gdzie w punkcie 1.3.
wskazuje się pas technologiczny. Wprowadzanie różnych pojęć powoduje, że zasady
są mało czytelne.
Dlaczego
powierzchnia
terenu
odnoszona do
bezumownego
korzystania z
nieruchomości nie odpowiada powierzchni służebności przesyłu? Jeżeli może być
inna, to jakie przesłanki muszą wystąpić?
Czy powierzchnia lub przestrzeń potrzebna do korzystania z nieruchomości przez
właściciela urządzeń liniowych (służebność przesyłu) jest zawsze równoznaczna z
3
powierzchnią ograniczeń występujących w związku z istnieniem tych urządzeń (różne
szkody)? Jeżeli nie, to dlaczego wprowadza się pojęcie pasa technologicznego do
służebności przesyłu, a następnie do bezumownego korzystania z nieruchomości?
Jak wspomniano w pkt 1 opinii rzeczoznawca majątkowy nie ma uprawnień do
określania jakiegokolwiek wynagrodzenia, może natomiast określić wartość
bezumownego korzystania z nieruchomości.
6. W punkcie 2.5. wskazano, iż wartość służebności przesyłu oraz kwoty wynagrodzenia
za bezumowne korzystanie określa się sposobami: bezpośrednim i pośrednim. Czy to
oznacza, że takie same sposoby stosowane są do określenia wartości ograniczonego
prawa rzeczowego i wynagrodzenia za to prawo? Czy wartość służebności przesyłu
określa się takimi samymi sposobami jak wartość bezumownego korzystania z
nieruchomości? W dalszej części standardu autor stosuje różne sposoby wyliczeń.
Obecnie nie wydaje się również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu (patrz: pkt 14 opinii).
7. W
punkcie 2.6.
zapisano,
że wyboru
odpowiedniego
sposobu
określenia
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości dokonuje rzeczoznawca
majątkowy. Czy to znaczy, że właściciel urządzeń infrastruktury liniowej nie ma
prawa do określenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości np. w
drodze negocjacji z właścicielem obciążonej nieruchomości? Czy to nie jest
przekroczenie uprawnień rzeczoznawcy majątkowego?
8. W punkcie 2.7. (podobnie jak w pkt 2.6.) autor projektu standardu wprowadza zasady
dotyczące określania wartości odszkodowań za szkody związane z obniżeniem
wartości nieruchomości lub jej części na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp) lub decyzji o
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ulicp). Zatem od razu powstaje
pytanie. Kto określa wysokość odszkodowań za szkody: właściciel urządzeń
liniowych, wójt (burmistrz lub prezydent miasta), starosta, wojewoda czy
rzeczoznawca majątkowy? Przywołany zapis standardu jest niezgodny np. z zapisami
art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
9. W punkcie 3.5. podano definicję pasa służebności. Definicja ta budzi pewne
wątpliwości, a mianowicie autor wskazuje jako źródło szerokości tego pasa
obowiązujące przepisy prawa, normy techniczne albo wytyczne techniczne
właściwych przedsiębiorców przesyłowych. W aktualnie obowiązujących przepisach
brak jest przywoływania pasa służebności. Nie zdefiniowano także pojęcia: „właściwy
4
przedsiębiorca”. Pojęcie to może oznaczać zarówno właściciela urządzenia
przesyłowego jak i przedsiębiorcę właściwego ze względu na lokalizację urządzenia.
10. Z treści pkt 3.7. wynika, że strefa bezumownego korzystania z nieruchomości powinna
odpowiadać szerokości (a w konsekwencji powierzchni) pasa służebności przesyłu. W
takim razie dlaczego zostało wprowadzone inne nazewnictwo? Czy ta zasada dotyczy
również przedsiębiorstwa dystrybucyjnego?
11. W pkt 4.2.1. zapisano, że „obniżenie wartości rynkowej nieruchomości jest możliwe
do określenia jako iloczyn wartości rynkowej strefy ochronnej urządzenia i
współczynnika obniżenia wartości, którego zakres mieści się w przedziale [0 ÷ 1]”. Z
zapisu tego wynika, że o wielkości obniżenia wartości rynkowej nieruchomości
decyduje
„współczynnik
obniżenia
wartości
nieruchomości”
ustalany
przez
rzeczoznawcę majątkowego.
Jaką powierzchnię należy wziąć do analizy, skoro w innym pasie wystąpi ograniczenie
lub zakaz zabudowy a w innym pasie zakaz sadzenia drzew zagrażających
urządzeniom infrastruktury? Ograniczenia te (zakaz zabudowy oraz zakaz sadzenia
drzew) mogą być zapisane w opracowaniach planistycznych np. w studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (z reguły nie
podawano szerokości terenu, w którym wystąpi zakaz sadzenia drzew tylko szerokość
terenu, w którym wystąpią ograniczenia w zabudowie) lub wynikać z ustaleń
operatora sieci - w przypadku eksploatacji linii.
Jak należy postąpić, jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego zostanie ustalone
położenie naziemnych urządzeń wyłączających w sposób trwały grunt z użytkowania?
Jaką wówczas przyjąć powierzchnię do analizy? W pkt 3.4. projektu standardu
napisano, że „strefa ochronna urządzenia przesyłowego lub dystrybucyjnego albo
pas ochrony funkcyjnej są rozumiane jako pas terenu wzdłuż osi urządzenia,
ustalony na etapie jego lokalizacji … w którym ograniczony jest sposób korzystania z
nieruchomości, skutkujący obniżeniem jej wartości”. Przytoczona definicja świadczy
o liniowym a nie punktowym charakterze urządzenia.
Czy w przypadku istniejących naziemnych urządzeń infrastruktury liniowej w
granicach obcych nieruchomości wystąpi obniżenie wartości nieruchomości? Czy to
jest szkoda? Jeżeli tak, to na jakim obszarze terenu wystąpi? Czy za szkody należy się
odszkodowanie czy wynagrodzenie? Jeżeli za szkody ustanawia się odszkodowania,
to dlaczego w pkt 5.1.1. i 5.1.2. część szkód jest „wprowadzona” do wynagrodzenia za
5
służebność przesyłu (szkody powstałe po wybudowaniu urządzeń infrastruktury, takie
jak: zakaz sadzenia drzew w określonym przez operatora pasie terenu, występowanie
przeszkód terenowych związanych z istnieniem naziemnych urządzeń infrastruktury
oraz fizyczne wyłączenie gruntów z użytkowania pod urządzeniami naziemnymi)?
Czy przy ustalaniu „współczynnika obniżenia wartości nieruchomości” uwzględnia się
wszystkie szkody, czy tylko te, które są związane z zakazem lub ograniczenim
zabudowy nieruchomości?
Czy w przypadku wystąpienia szkody infrastrukturowej na nieruchomości
„współczynnik obniżenia wartości nieruchomości” może przyjąć wartość „0”? Jeżeli
szkoda nie występuje, to po co ją analizować (wielkość współczynnika zawiera się w
przedziale [0 ÷ 1])?
12. W pkt 4.2.2. uwagi, jak wyżej. Skoro lokalizacja urządzenia przesyłowego wpływa
na zmianę walorów użytkowych nieruchomości lub jej części, to dlaczego
dopuszcza się zerową wartość „współczynnika obniżenia wartości nieruchomości”?
Czy może wystąpić sytuacja, w której mimo obniżenia walorów użytkowych
nieruchomości jej wartość nie obniży się?
Z treści analizowanego punktu wynika, że przy określaniu obniżenia wartości
nieruchomości należy wziąć pod uwagę wartość rynkową nieruchomości lub jej
części. W przypadku obniżenia wartości całej nieruchomości należałoby w
obliczeniach uwzględnić jej powierzchnię. Ze standardu nie wynika jednak, że taka
opcja jest dopuszczalna (dotyczy nieruchomości szerszych od pasa ograniczeń). Autor
projektu standardu przytacza różne powierzchnie do analizy (pasy, strefy) i nie
uwzględnił innych przypadków, takich jak: powierzchnia nieruchomości lub działki
albo powierzchnia wyłączona z użytkowania. Problem ten dotyczy głównie zakazu lub
ograniczenia zabudowy nieruchomości lub jest związany z występowaniem
naziemnych urządzeń infrastruktury w granicach nieruchomości.
13. W punkcie 5 wprowadzono wyjaśnienie W3. Budzi wątpliwość czy jest to wartość
rynkowa nieruchomości, która została obciążona służebnością przesyłu przy
rozliczeniu jednorazowym za ustanowienie tego prawa czy rocznym? Jest to bardzo
istotne, ponieważ są to różne wartości nieruchomości. Podobnie należałoby
doprecyzować WSP, czy dotyczy służebności przesyłu rozliczonej jednorazowo czy z
płatnościami rocznymi.
14. Punkt 5.1.1. jest nieprecyzyjny i wprowadza chaos merytoryczny. Zapisano w nim, że
sposób bezpośredni określania wartości służebności przesyłu jest możliwy do
6
realizacji w przypadku istnienia m.in. „cen transakcyjnych podobnych nieruchomości
obciążonych lokalizacją podobnych urządzeń w planie miejscowym lub w decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przed ich budową” oraz „cen
transakcyjnych podobnych nieruchomości obciążonych podobnymi urządzeniami
przesyłowymi”.
Z treści pkt 5.1.1. tym razem wynika, że służebność przesyłu można ustanowić dla
nowo budowanych urządzeń infrastruktury liniowej. Zatem, w jaki sposób należy
postąpić w przypadku sieci istniejących w terenie? Gdyby literalnie odnieść się do
treści pierwszego i drugiego odnośnika punktu 5.1.1. oraz treści punktu 5.1.2. można
domniemywać, że różnica wartości rynkowej nieruchomości lub jej części przy
ustalonych założeniach odpowiada wielkości szkody związanej z istnieniem
wybudowanych urządzeń infrastruktury liniowej a nie wartości współkorzystania z
zajętej przestrzeni.
Autor projektu standardu poprzez niedookreślenie próbuje przemycić szkody
związane z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości po wybudowaniu
infrastruktury (np. zakaz sadzenia drzew, występowanie przeszkód terenowych w
postaci naziemnych urządzeń infrastruktury) wraz ze szkodami wynikającymi z
trwałego zajęcia nieruchomości przez urządzenia naziemne - do wynagrodzenia za
służebność przesyłu.
Bo
jak
inaczej
zrozumieć aspekt
budowy urządzeń
infrastruktury? Odzwierciedlenie koncepcji przyjętej w projekcie standardu znajduje
się w pkt 5.2.2. i 5.4.
Powstaje więc kolejne pytanie: czy służebność przesyłu określona dla sieci
projektowanych ma taką samą wartość jak w przypadku sieci istniejących?
Odpowiedź brzmi: przy proponowanych założeniach w projekcie standardu - nie.
Różnica będzie wynikała z tego, że do określenia wartości służebności przesyłu dla
nieruchomości obciążonych istniejącymi sieciami infrastruktury będzie podstawiana
wartość
gruntu
obciążonego
urządzeniami
przesyłowymi
(spadek
wartości
nieruchomości) lub dystrybucyjnymi (w niektórych przypadkach dotyczących
przyłączy do nieruchomości wystąpi wzrost wartości nieruchomości), a w przypadku
sieci projektowanych takich urządzeń w terenie nie ma, więc wartość gruntu będzie
inna (występujące ograniczenia zostały zredukowane przez autora projektu standardu
do możliwości zabudowy nieruchomości, co stanowi znaczne uproszczenie problemu,
patrz: pkt 11 opinii). To znaczy, że przyjęte założenie jest złe, bowiem służebność
przesyłu określana dla projektowanych oraz istniejących sieci liniowych powinna
7
mieć takie same wartości, przy założeniu podobieństwa nieruchomości i obciążenia
potencjalnymi lub istniejącymi urządzeniami infrastruktury.
Trzeba zaznaczyć także, że obecnie nie ma decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu (wzizt). Decyzja o wzizt była wydawana od stycznia 1995 r.
do lipca 2003 r. podczas obowiązywania poprzedniej ustawy planistycznej. Obecnie
wydaje się decyzję o warunkach zabudowy (wz) lub o ustaleniu lokalizacji inwestycji
celu publicznego (ulicp).
15. Zapis w punkcie 5.2.2. jest zapisem wewnętrzne sprzecznym. Zapisano w nim, że
„jeżeli lokalizacja urządzenia nie wpływa na zmianę walorów użytkowych
nieruchomości ……… po uwzględnieniu obniżenia wartości spowodowanego
negatywnymi skutkami lokalizacji urządzenia …………… oraz współczynnika
służebności przesyłu, którego zakres mieści się w przedziale [0 – 1]”. Czytelnik nie
wie czy jest to przypadek, gdy lokalizacja wpływa czy nie wpływa na wartość
nieruchomości. Trudno także wyobrazić sobie sytuację, w której „współczynnik
służebności przesyłu” będzie wynosił 0. Czy wówczas pomimo istnienia prawa
służebności przesyłu wartość tego prawa również wyniesie 0?
Wraz z punktem 5.2.2. do projektu standardu wprowadzono nowe, wyżej przytoczone
pojęcie pod nazwą „współczynnik służebności przesyłu”. Z przytoczonego opisu
wynika, że współczynnik ten odzwierciedla szkody związane z ograniczeniami w
użytkowaniu (zakres stosowanego współczynnika zależy od tego, czy lokalizacja
urządzenia wpływa na walory użytkowe), za które należy się odszkodowanie.
Wyliczanie wartości szkody na potrzeby ustalenia wartości prawa służebności jest
niezgodne z zapisami ustawy Kodeks cywilny, gdzie stwierdzono, że za służebność
przesyłu należy się wynagrodzenie a nie odszkodowanie.
16. W punkcie 5.2.3. zapisano, że „jeżeli lokalizacja urządzenia wpływa na zmianę
walorów użytkowych nieruchomości lub jej części, wartość służebności przesyłu jest
możliwa do określenia jako iloczyn wartości rynkowej nieruchomości lub jej części
…”. Z przytoczonego zapisu jednoznacznie wynika, że służebność przesyłu
polegająca na współkorzystaniu z pasa służebności przesyłu w tym przypadku może
wykroczyć poza ten pas i dotyczyć całej nieruchomości. Jest to sprzeczne z
założeniem głównym opisanym w pkt 1.2. projektu standardu.
17. W punkcie 5.2.4. wprowadzono współczynnik współkorzystania bez wcześniejszego
zdefiniowania. Zgodnie z zapisami projektu standardu współczynnik współkorzystania
może przyjmować wartość równą 1. Może to prowadzić do nadużyć przy określaniu
8
wartości prawa służebności przesyłu. Wątpliwości budzi sytuacja, dla której proponuje
się przyjmować współczynnik współkorzystania na poziomie równym 1. W
przypadku, gdy sieć została wybudowana wcześniej a w dniu dzisiejszym ustalana jest
wartość prawa służebności przesyłu, przyjmowanie współczynnika równego jeden
spowoduje, że do wartości służebności przesyłu zostanie doliczona kwota szkody,
która została wyrządzona w innej dacie a tym samym w innym stanie nieruchomości.
Podobna sytuacja wystąpi w przypadku, gdy w opracowaniu planistycznym zostały
wskazane lokalizacje elementów naziemnych. W punkcie 5.3. podano definicję
wskaźnika współkorzystania. Z definicji tej wynika, że do ustalenia tego wskaźnika
można wykorzystać informacje o sposobie korzystania z nieruchomości. Takie
podejście powoduje, że przy określaniu wartości prawa służebności przesyłu
uwzględniamy sposób korzystania z nieruchomości (w rozwinięciu znaczenia jest to
sposób ograniczenia w użytkowaniu) a to winno być uwzględnione przy określaniu
wartości szkody powstałej na skutek lokalizacji sieci.
18. W punkcie 5.4. zdefiniowano współczynnik służebności przesyłu, który jest określany
z uwzględnieniem „współczynnika współkorzystania z nieruchomości przez
przedsiębiorstwo przesyłowe”. Z zamieszczonego opisu wynika, że współczynnik ten
nie dotyczy współkorzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo dystrybucyjne,
co powoduje, iż pkt 5.4. nie ma spójności z pkt 2.2. analizowanego projektu.
Według autora projektu standardu współczynnik służebności przesyłu odzwierciedla
między innymi skutki pogorszenia stanu techniczno-użytkowego nieruchomości. Taki
zapis powoduje powielanie kwot, które wpływają na wartość szkody powstałej na
skutek opracowań planistycznych lub wybudowania sieci. Stan nieruchomości, który
jest bardzo istotny podczas określania wartości praw związanych z nieruchomością,
jak również wartości szkód infrastrukturowych powinny być ustalone na datę
określania wartości prawa służebności przesyłu w celu określenia wartości
nieruchomości obciążonej urządzeniam i infrastruktury liniowej. W przypadku sieci,
które zostały wybudowane w latach ubiegłych należy przyjmować stan nieruchomości
na dzień ustanowienia służebności przesyłu, czyli przedmiotem analizy powinna być
nieruchomość, na której ograniczenia w użytkowaniu już istnieją. Zatem nie można
doliczać wartości szkód do wartości prawa służebności przesyłu, ponieważ dochodzi
wówczas do przyjmowania różnych dat dla stanu nieruchomości (data wystąpienia
szkody, która wpłynie na potencjalne przeznaczenie nieruchomości i jej obecną
wartość oraz data określania wartości ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest
9
służebność przesyłu) i dublowania wartości szkód (istnieją przedsiębiorstwa będące
właścicielami urządzeń infrastruktury liniowej, które wypłaciły odszkodowania za
szkody związane z występowaniem tych urządzeń właścicielom obciążonych
nieruchomości).
19. Tytuł punktu 5.5. jest sformułowany niezgodnie z metodologią określania wartości
ograniczonego prawa rzeczowego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest
określenie wartości prawa służebności przesyłu a nie wynagrodzenia, które jest
pochodną tejże wartości i jest ustalane przez uprawione do tego podmioty (patrz: pkt 8
niniejszej opinii). Pewną analogią jest określanie przez rzeczoznawcę majątkowego
wartości rynkowej nieruchomości a nie ceny sprzedaży. Cena sprzedaży jest ustalana
jako pochodna wartości i innych kosztów lub upustów, które strony uznają za istotne
dla ceny sprzedaży.
Zapisy punktu 5.5. pozbawiają strony umowy o ustanowienie służebności przesyłu
możliwości swobodnego ustalania wynagrodzenia. Hipotetycznie strony dochodząc do
porozumienia mogłyby postanowić, że np. do wartości prawa służebności przesyłu
doliczą podatek od nieruchomości. Z treści projektu standardu wynika jednak, że nie
będą mogły tego uczynić, ponieważ to rzeczoznawca ustali za nich wysokość
wynagrodzenia. Jak zareaguje rzeczoznawca majątkowy określający wynagrodzenie
za ustanowienie służebności przesyłu, jeżeli właściciel urządzeń infrastruktury
liniowej będzie skłonny zapłacić o 10% wyższe wynagrodzenie właścicielowi
nieruchomości od wartość tego prawa?
20. Z treści punktu 6.1. i 6.2. wynika, że należy ustalić udziały poszczególnych urządzeń
w łącznym obniżeniu wartości nieruchomości. Pytanie brzmi: czemu to służy? Przy
określaniu wartości prawa służebności przesyłu należy uwzględnić wartość
nieruchomości obciążonej wszystkimi urządzeniami infrastruktury liniowej a nie
wartość nieruchomości obciążonej analizowaną infrastrukturą (siecią lub linią).
21. W punkcie 7. przedstawiono zasady ustalania wynagrodzenia za bezumowne
korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Na niekonsekwencje
zapisów odnoszonych wyłącznie do przedsiębiorstw przesyłowych zwrócono uwagę w
pkt 18 opinii. Należy mieć na uwadze, że proponowany standard będzie służył
rzeczoznawcom majątkowym jako wytyczna zawodowa i jako taka nie może
rozszerzać zakresu czynności jakie może wykonywać rzeczoznawca majątkowy w
oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca nie może określać
wynagrodzenia skoro ustawa nie daje im takiego mandatu.
10
22. W punktach 7.1 i 7.2 wprowadzono pojęcie strefy bezumownego korzystania, gdzie
wcześniej w punkcie 1.3. napisano o pasie technologicznym. Nie można używać pojęć
w sposób przypadkowy bez podania definicji – świadczy to o braku przejrzystości
projektu standardu.
23. W punkcie 7.1.1. stwierdzono, że „sposób bezpośredni określania kwoty
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stosowany jest w
przypadku istnienia nominalnych, umownych czynszów dzierżawnych za 1 m2
stref bezumownego korzystania … w okresie bezumownego korzystania z
nieruchomości, wykazanych w umowach …”.
Powyższy zapis jest chyba nieprzemyślany. Jeżeli właściciele urządzeń infrastruktury
liniowej płacili czynsze umowne za „strefę bezumownego korzystania dla podobnych
urządzeń, istniejących na podobnych nieruchomościach” wykazane w umowie, to
znaczy, że nie były to czynsze za bezumowne korzystanie z nieruchomości (była
przecież umowa). Te czynsze mogły dotyczyć wynagrodzenia za służebność przesyłu.
A to znaczy, że jeżeli można je wykorzystać do ustalenia wynagrodzenia za
bezumowne korzystanie z nieruchomości, to powinny się odnosić do tego samego pasa
terenu, czyli do pasa służebności przesyłu a nie pasa technologicznego, jak
zasugerowano w pkt 1.3. projektu standardu.
24. W punkcie 7.1.1. i 7.1.2. nie podano jakich nieruchomości powinien dotyczyć
pozyskany z rynku czynsz. Czy mają to być nieruchomości obciążone siecią
infrastruktury czy też nieruchomości nieobciążone. Pośrednio odpowiedź na powyższą
wątpliwość można znaleźć w pkt. 7.2.2. gdzie zapisano, że analizujemy nieruchomość
nieobciążoną. Korzystanie z nieruchomości nieobciążonej siecią jest błędem
metodologicznym prowadzącym do nieuprawnionego wypłacania dla właściciela
nieruchomości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, które miało
miejsce podczas lokalizacji sieci i od tamtego czasu jest to już nieruchomość w stanie
obciążonym siecią. Czyli w dacie bezumownego korzystania jest to nieruchomość o
stanie, w którym istnieją ograniczenia. Ponadto roszczenia majątkowe zgodnie z art.
117 §1 kc ulegają przedawnieniu. Dotyczy to również odszkodowań za szkody
infrastrukturowe.
Wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r. (sygn. akt IV CKN 5/2000) oraz
z dnia 15 września 2005 r. (sygn. akt II CK 61/2005) podkreśliły, iż podstawą
obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki
11
cywilne, jakie z tej nieruchomości mogła uzyskać strona powodowa zawierająca
umowę najmu czy też dzierżawy nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim
była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia.
25. W punkcie 7.2.1. użyto stwierdzenia: „powierzchnię części strefy bezumownego
korzystania wyłączoną z produkcji rolnej lub leśnej …”. Za powierzchnie wyłączone z
produkcji rolnej i leśnej płaci się należności, opłaty roczne oraz odszkodowanie za
przedwczesny wyrąb drzewostanu na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i
leśnych. Właściwszym określeniem byłoby stwierdzenie: „powierzchnie wyłączone z
użytkowania”, tak jak w pkt 7.2.3.
Autor projektu standardu raz używa pojęcia produkcja rolna a następnie produkcja
rolnicza. Dobrze byłoby usystematyzować stosowane wyrażenia.
26. Uwagi do punktu 7.2.3. jak w pkt 17 opinii.
27. W punkcie 7.3.1. stwierdzono, że „szerokości stref bezumownego korzystania z
nieruchomości powinny być ustalone na podstawie przepisów prawnych, norm
technicznych
albo
wytycznych
technicznych
przedsiębiorstw
przesyłowych,
obowiązujących w okresie bezumownego korzystania z nieruchomości”.
Przepisy prawne i normy techniczne nie regulują „szerokości stref bezumownego
korzystania z nieruchomości”, dlatego zasadne wydaje się stosowanie zasad zawartych
w punkcie 7.3.2.
Podsumowanie
1) Należy rozdzielić szkody od korzystania z nieruchomości. Za szkody należy ustalać
odszkodowania a za korzystanie z nieruchomości wynagrodzenia.
2) Rzeczoznawca majątkowy powinien ograniczyć wycenę do określania wartości szkód,
prawa służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości.
3) Wysokość odszkodowań i wynagrodzeń powinna pozostać w kwestii podmiotów do tego
uprawnionych.
4) Wartość służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości powinna być
określana w oparciu o wartość nieruchomości obciążonej urządzeniami infrastruktury
liniowej (z uwzględnieniem wszystkich szkód związanych z istnieniem urządzeń w
granicach przestrzennych nieruchomości), a nie tylko na podstawie obniżenia wartości
wynikającej z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedna z kilku
szkód infrastrukturowych).
12
5) Wartość służebności przesyłu powinna być taka sama dla obiektów planowanych i
istniejących w graniach nieruchomości, co nie wynika z projektu standardu. W
projekcie wyraźnie zapisano, że wartość służebności przesyłu jest może być określona
„sposobem bezpośrednim jako różnica wartości rynkowej nieruchomości lub jej części,
obciążonej
lokalizacją
urządzenia
w
miejscowym
planie
zagospodarowania
przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
wartości rynkowej nieruchomości lub jej części obciążonej urządzeniem po jego
wybudowaniu” lub sposobem pośrednim „jako iloczyn wartości rynkowej pasa
służebności
przesyłu,
po
uwzględnieniu
obniżenia
wartości
spowodowanego
negatywnymi skutkami lokalizacji urządzenia w planie miejscowym albo w decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz współczynnika służebności
przesyłu”. Uzyskane w ten sposób wartości służebności przesyłu będą inne dla sieci
projektowanych i sieci istniejących, które mają ustaloną lokalizację urządzeń naziemnych
zmniejszających wartość nieruchomości.
6) Współczynnik służebności przesyłu jest tworem sztucznym i niepotrzebnym. Za pomocą
tego współczynnika następuje przerzucanie niektórych szkód infrastrukturowych do
wynagrodzenia za służebność przesyłu.
7) Zdaniem autorów opinii „szerokość strefy bezumownego korzystania z nieruchomości”
powinna odpowiadać szerokości pasa terenu, dla którego ustanawia się służebność
przesyłu a nie szerokości pasa technologicznego.
8) Pas technologiczny, co autor projektu standardu sam zauważa w 3.4. i 3.5. może być
zastosowany do różnych celów: określania odszkodowań za szkody związane z
ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości a także w niektórych przypadkach do
określania wartości służebności przesyłu. Dlatego należy stosować nomenklaturę
stosowną do rodzaju szacowanej wartości (właściwe nazewnictwo odpowiednich pasów
terenu), aby nie wprowadzać w błąd użytkowników standardu.
9) Nie
ma
uzasadnienia
określanie
zmniejszenia
wartości
nieruchomości
dla
poszczególnych sieci występujących w granicach nieruchomości, ponieważ wartości tych
szkód dla operatora powinny być szacowane w momencie ich wystąpienia (na etapie
budowy, a dla sieci istniejących - w przypadku określania odszkodowania za własną sieć,
co nie jest związane bezpośrednio z ustanawianiem służebności przesyłu dla
nieruchomości obciążonej wieloma rodzajami sieci). W momencie szacowania wartości
służebności przesyłu należy uwzględniać wartość nieruchomości obciążonej wszystkimi
urządzeniami infrastruktury liniowej, bowiem bez względu na ilość sieci znajdujących się
13
w granicach obciążonej nieruchomości jej wartość będzie wynikała z łącznego obciążenia
nieruchomości.
10) Projekt standardu powinien być ograniczony do ustalenia zasad określania wartości
służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości.
11) Ogólne zasady określania wartości szkód infrastrukturowych podaje tymczasowa nota
interpretacyjna TNI V.8, która po modyfikacji powinna stanowić obowiązujący standard
zawodowy rzeczoznawców majątkowych. Nie należy dublować tych standardów.
12) W obecnej formie projekt standardu nie powinien być zatwierdzony.
14