Czynsz Czynsz

11/25/2014
Czynsz
∗ W stosunkach najmu regulowanych przez OchrLokU
wynajmujący może pobierać dwa rodzaje opłat, a mianowicie
czynsz i „opłaty niezależne od właściciela” – opłaty za dostawy
do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i
nieczystości ciekłych. Innych opłat, jak również w szerszym
zakresie opłat nazwanych „niezależnymi od właściciela”
wynajmujący nie może pobierać.
∗ czynsz powinien zapewniać pokrycie wydatków związanych z
utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału, godziwy zysk a jeżeli tak nie
jest, za uzasadnioną uważa się podwyżkę czynszu (por. art. 8a
ust. 4a i 4b )
∗ Art. 688^1 k.c. za zapłate czynszu odpowiadają solidarnie
najemca i zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (za okres ich
stałego zamieszkiwania)
Czynsz
∗ Ograniczenie w zakresie ustalania wysokości czynszu występują, gdy
przedmiotem najmu są lokale należące do publicznego zasobu
mieszkaniowego.
Przy ustalaniu stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej w lokalach
należących do gminy organ wykonawczy jest związany zasadami polityki
czynszowej określonymi w uchwale rady gminy. W piśmiennictwie czynsz
ten określa się jako „limitowany”.
∗ W konsekwencji swoistego „limitowania” czynszu w zasobach
gminnych, nie jest ustalany swobodnie czynsz najmu za lokale socjalne,
którego stawka nie może przekraczać połowy stawki najniższego
czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.
Poza sytuacjami, w których czynsz podlega limitowaniu, jego ustalenie
przy zawarciu umowy najmu następuje na uzgodnionym przez strony
poziomie,
- nie oznacza to dowolności, a zwłaszcza określenia według uznania
wynajmującego - najemca może kwestionować zawyżony czynsz na
drodze sądowej, powołując się na ogólne instytucje prawa cywilnego,
które stanowią podstawę kontroli treści czynności prawnych i ich
realizacji.
1
11/25/2014
Podwyżka czynszu
Bez względu na to, w jaki sposób została ustalona wysokość czynszu,
jego podwyżka może nastąpić z zachowaniem ograniczeń
przewidzianych w OchrLokU dla wszystkich stosunków najmu lokali
podlegających regulacji tej ustawy.
∗ W dodanym przez OchrLokU art. 685 1 k.c. została przewidziana
możliwość podwyższenia czynszu przez wynajmującego, w drodze
wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu, najpóźniej na
miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
W OchrLokU znalazły również miejsce regulacje dotyczące
częstotliwości podwyżek oraz limitujące ich wysokość.
Wynajmujący może wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu
najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3 –
miesięcznego terminu wypowiedzenia, chyba że w umowie został
zastrzeżony termin dłuższy. Dla oświadczenia o wypowiedzeniu jest
wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności.
Podwyżka czynszu
∗ Ograniczenie częstotliwości podwyżek czynszu: art. 9 ust. 1 b OchrLokU
nie można ich dokonać częściej niż co 6 miesięcy, a termin ten biegnie
od dnia, w którym podwyżka „zaczęła obowiązywać” (można bardziej
korzystnie wumowie).
Podwyżka prowadząca do przekroczenia przez czynsz w skali roku 3 %
wartość odtworzeniowej lokalu albo odnosząca się do czynszu
przewyższającego ten poziom może nastąpić w uzasadnionych
przypadkach określonych bliżej w art. 8a ust 4a oraz 4 e OchrLokU.
Wynajmujący ma wówczas obowiązek przedstawić najemcy na piśmie
przyczynę i kalkulację podwyżki, na jego pisemne żądanie, w terminie 14 dni
od otrzymania tego żądania, pod rygorem „nieważności” podwyżki.
∗ W reakcji na podwyżkę czynszu najemca może odmówić przyjęcia
podwyżki – na piśmie, w ciągu 2 miesięcy „od dnia wypowiedzenia”
wysokości czynszu, ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu z upływem
okresu wypowiedzenia. Do tego czasu uiszcza czynsz w dotychczasowej
wysokości.
∗ Podwyżkę dopuszczalną jedynie w uzasadnionych przypadkach
najemca może zakwestionować w ciągu 2 miesięcy od dnia
wypowiedzenia wysokości czynszu, wnosząc pozew o ustalenie, że
podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości
2
11/25/2014
Podwyżka czynszu
∗ Czynsz – najem
∗ Inne opłaty za używanie lokalu – opłaty analogiczne do
czynszu, lecz uiszczane za korzystanie z lokalu na podstawie
innego niż najem stosunku prawnego
∗ Wyrok TK z 17 V 2006 (K 33/05) – zlikwidowanie czynszu
regulowanego i zastąpienie go dyrektywami w zakresie
ustalania i podwyższania czynszu (innych opłat).
∗ Opłaty niezależne od właściciela – przypomnienie: zasady
podwyżki tych opłat reguluje dość liberalnie art. 9 ust. 2
u.o.p.l.
Lokator
∗ najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego
tytułu prawnego niż prawo własności
„współlokator” odnosi się do lokatora, któremu przysługuje tytuł
prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem
Lokatorem w rozumieniu OchrLokU jest każda osoba, której
przysługuje jakikolwiek tytuł prawny do używania lokalu, poza
prawem własności. Dla najmu lokali ma to takie znaczenie, że
przepisy OchrLokU dotyczą nie tylko najemcy, ale także podnajemcy
oraz osoby, której najemca oddał lokal do bezpłatnego używania lub
ustanowił na jej rzecz inne prawo (np. użytkowanie, służebność
mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dożywocie,
itp.)
Małżonkowie – współlokatorzy: art. 680^1 (zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych, najem – majątek wspólny
3
11/25/2014
Lokator
∗ Małżonkowie – małżonek lokator: w oparciu o art. 28^1 kro
Lokator – to także osoba, która wywodzi swój tytuł prawny do
korzystania z lokalu z tytułu innego lokatora (np. dzieci lokatora)
- poza zakresem pojęcia lokator znajdują się:
∗ Właściciele i użytkownicy wieczyści
∗ Osoby używające lokalu bez tytułu prawnego
- W szczególności tzw. prekarzyści (osoby korzystające
grzecznościowo – trudno w praktyce odróżnić precearium od
użyczenia)
Lokator
∗ Najemcy lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy –
tylko osoby fizyczne
∗ Najemcy lokali socjalnych – tylko podmioty, którym sąd w wyroku
eksmisyjnym przyznał takie uprawnienie lub:
- osoby, które nie mają innego tytułu do lokalu i legitymują się
odpowiednio niskim dochodem
Szeroki zakres pojęcia lokator – zmniejszenie możliwości obchodzenia
ustawy
powstanie stosunku najmu z mocy prawa, przewidziane w art. 30 ust.1
OchrLokU oznacza uregulowanie sytuacji osób, które zajmowały lokal bez
tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (10.07.2001r.), nie krócej
jednak niż 10 lat; pozycję najemcy uzyskały te osoby po upływie 12
miesięcy od tej daty, jeżeli w tym terminie właściciel nie wytoczył
powództwa o eksmisję lub nie wniesiono o ustalenie nieistnienia
stosunku najmu.
4
11/25/2014
Lokator
∗ Szczególny tryb nawiązania stosunku najmu lokali mieszkalnych art.
33 ust. 4 OchrLokU - realizacja przysługującego określonym osobom
roszczenia o zawarcie umowy najmu.
∗ Konstrukcja wprowadzona w celu uporządkowania sytuacji w zakresie
tzw. mieszkań zakładowych.
∗ Przepisy OchrLokU zapewniają byłym najemcom takich lokali, a także
osobom pozostającym w lokalu po śmierci najemcy prawo do lokalu
zamiennego, który powinien dostarczyć wynajmujący.
∗ Jeżeli minie bezskutecznie 12 miesięcy od dnia utraty tytułu prawnego
do zajmowanego lokalu, osobie uprawnionej do lokalu zamiennego
przysługuje roszczenie o zawarcie umowy najmu dotychczas
zajmowanego lokalu na czas nieoznaczony. Osoba ta może więc
wystąpić o stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia
potrzebnego do zawarcia umowy, a prawomocne orzeczenie
uwzględniające powództwo zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.)
Wypowiedzenie najmu/prawa do korzystania z lokalu
∗ Art. 11 i nast. – dotyczą nie tylko najmu, ale także innych tytułów
prawnych do odpłatnego korzystania z lokalu
∗ Wypowiedzenie przez właściciela umowy o odpłatne używanie
lokalu mieszkalnego – tylko art. 11 uopl, art. 19 d uopl(najem
okazjonalny) i art. 21 ust 4 i 5 + art. 25 uopl (lokal socjalny)
∗ Lokator może wypowiedzieć w każdym czasie i z każdej
przyczyny (przy czym nie musi jej podawać), w odniesieniu do
najmu okresy wypowiedzenia będą uregulowane w oparciu o
k.c., zwłaszcza art. 688 k.c., 673 k.c.
∗ Zawsze można rozwiązać za porozumieniem stron
∗ Z art. 11 ust. 2 pkt 3 wynika zakaz wynajmowania,
podnajmowania i oddawania do bezpłatnego używania osobie
trzeciej lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela –
sankcja: możliwość wypowiedzenia – ale art. 688^2 k.c. (upr. Do
alimentów)
5
11/25/2014
Wypowiedzenie najmu/prawa do korzystania z lokalu
∗ stosunki prawne, które nie ustają przez wypowiedzenie i tak
nie mogą ustać w sposób i z przyczyn mniej korzystnych
∗ Artykuł 11 u.o.p.l. dopuszcza wypowiedzenie stosunku najmu
zawartego na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w ust. 2.
∗ Przepis ten jako lex specialis wyłącza zastosowanie art. 673 § 3
k.c. w sytuacjach opisanych w art. 11 ust. 2 u.o.p.l.
∗ Nie można mówić w tym wypadku, iż na podstawie art. 3
u.o.p.l. powinno stosować się korzystniejsze dla najemcy
uregulowania wynikające z § 3 art. 673 k.c., bowiem prawo
wypowiedzenia stosunku najmu z art. 11 ust. 1 i 2 u.o.p.l. jest
szczególnym prawem kształtującym właściciela w rozumieniu
u.o.p.l., podczas gdy zasada wyrażona w art. 3 u.o.p.l. odnosi
się do praw lokatora
Wypowiedzenie najmu/prawa do korzystania z lokalu
∗ Art. 11 ust. 10
∗ Ważną przyczynę (ocenia sąd) może stanowić zarówno potrzeba
wynajmującego do dysponowania lokalem (w szczególności
zamieszkania w nim) bądź zbędność tego lokalu dla najemcy, np.
ze względu na dużą powierzchnię, która przekracza ich
możliwości płatnicze.
∗ Art. 32. W razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2
pkt 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień
wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek
zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia
kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na
właściwej gminie.
6
11/25/2014
Wypowiedzenie najmu/prawa do korzystania z lokalu
∗ Art. 13. 1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub
uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator
lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć
powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego
uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego
opróżnienia.
∗ 2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez
sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego
współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco
nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne
zamieszkiwanie.
∗ Możliwe orzeczenie sądu o braku uprawnienia do lokalu
socjalnego (nawet jeżeli chodzi o osbę z art. 14 ust 4 u.o.p.l)
Wypowiedzenie najmu/prawa do korzystania z lokalu
∗ Najem okazjonalny: 19 d + 19 e
Art. 25. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania
terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i
może używać tego lokalu.
Art. 25c. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec
której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego w którym orzeczono
obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez
prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, z zastrzeżeniem art. 25d.
Art. 25d. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:
1) z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało
orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub
uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego
zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że
dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;
2) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie
umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b
ust. 1;
3) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.
7
11/25/2014
Wypowiedzenie najmu/prawa do korzystania z lokalu
∗ Art.. 21
∗ 4. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania
mieszkaniowym zasobem gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b,
mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę do wypowiadania
umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu
wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania
wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego
wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal
zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi
uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do
lokalu zwalnianego.
∗ 5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego
lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis
ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano
wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z
przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.
Hutten-Czapska v. Polska 35014/97
∗
∗ Naruszenie prawa własności w niniejszej sprawie nie jest wyłącznie związane z kwestią
wysokości należnego czynszu, lecz raczej dotyczy łącznego skutku wadliwych przepisów w
sprawie ustalania wysokości czynszu oraz różnych ograniczeń praw właścicieli nieruchomości w
odniesieniu do możliwości wypowiedzenia najmu, ustawowych obciążeń finansowych na nich
nałożonych oraz braku jakichkolwiek dróg i sposobów prawnych umożliwiających im albo
zrównoważenie, albo zmniejszenie strat ponoszonych w związku z utrzymywaniem
nieruchomości, albo uzyskanie od Państwa dofinansowania koniecznych napraw w
uzasadnionych przypadkach. Ponadto, twierdzenie rządu podniesione na rozprawie, iż taki
mechanizm istniał, nie zostało poparte żadnymi konkretnymi przykładami z krajowego prawa lub
praktyki.
∗ W tej mierze należy jeszcze raz odwołać się do linii orzeczniczej Trybunału potwierdzającej, iż w
wielu przypadkach związanych z ograniczeniami praw właścicieli - które były i są częste w
państwach dotykanych przez problem w postaci braku mieszkań - stosowane ograniczenia były
uznawane za uzasadnione i proporcjonalne do celów realizowanych przez Państwo w interesie
powszechnym. W żadnej z tych spraw, jednakże, organy władzy nie ograniczały praw skarżących
w tak poważnym zakresie, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie.
∗ Przede wszystkim, skarżąca nigdy nie zawarła jakiejkolwiek dobrowolnie wynegocjowanej
umowy najmu ze swymi lokatorami; jej dom został wynajęty lokatorom przez Państwo. [...] W
niniejszej sprawie ustawodawstwo polskie uzależniało zakończenie umowy najmy od szeregu
warunków, tym samym poważnie ograniczając prawa właścicieli w tej mierze. [...] System polski
nie przewidywał i nie przewiduje jakiejkolwiek procedury składania się na utrzymanie
nieruchomości lub subsydiowania jej przez Państwo, tym samym powodując nieuchronne
pogorszenie się stanu takiej nieruchomości ze względu na brak odpowiednich inwestycji oraz
brak jej modernizacji.
8
11/25/2014
Hutten-Czapska v. Polska 35014/97
∗
∗ 1. Na art. 1 Protokołu nr 1 składają się trzy różne zasady: zasada pierwsza, wskazana w zdaniu
pierwszym akapitu pierwszego, ma charakter ogólny i stanowi zasadę poszanowania własności;
zasada druga, zawarta w drugim zdaniu akapitu pierwszego, dotyczy pozbawienia mienia i
poddaje je pewnym warunkom; zasada trzecia, wskazana w akapicie trzecim, uznaje, iż
Układające się Państwa są uprawnione, między innymi, do regulowania sposobu korzystania z
własności zgodnie z interesem powszechnym. Te trzy zasady nie są, jednakże, odmienne w tym
sensie, iż są niepowiązane. Zasady druga i trzecia dotyczą konkretnych przypadków ingerencji w
prawo do poszanowania własności, a co za tym idzie powinny być interpretowane w świetle
zasady ogólnej wskazanej w zdaniu pierwszym akapitu pierwszego.
∗ Skarżąca uznała, iż zaskarżone ograniczenia wyszły poza to, co można uznać za jedynie
"uregulowanie sposobu korzystania z własności", a także iż ich ciągłe stosowanie przez wiele lat
przyniosło skutek w postaci praktycznego wygaszenia podstawowych elementów jej prawa
własności. Skarżąca w rzeczywistości była jedynie właścicielem "na papierze". Nie miała
możliwości zdecydowania, kto będzie mieszkał w jej domu i przez jaki czas. Wynajęcie lokali
mieszkalnych zostało na niej wymuszone w drodze sprzecznych z prawem decyzji
administracyjnych, lecz mimo to skarżąca nie mogła rozwiązać umów najmu i odzyskać posiadania
swego domu, ponieważ ustawowe warunki związane z wypowiadaniem umów najmu, włącznie z
obowiązkiem zapewnienia lokatorowi mieszkania zastępczego, sprawiały, iż wypowiedzenie
najmu stawało się w praktyce niemożliwe. Skarżąca nie miała żadnego wpływu na wymiar czynszu
płaconego przez jej lokatorów. W rzeczy samej, w świetle zaskarżonych ustaw wymiar czynszu
był ustalany bez żadnego rozsądnego związku z kosztami utrzymania nieruchomości w dobrym
stanie, co przyniosło skutek w postaci poważnego zmniejszenia wartości i standardu domu
należącego do skarżącej. Zgodnie z oświadczeniem skarżącej, całokształt wpływu wskazanych
czynników spowodował powstanie sytuacji podobnej do wywłaszczenia.
9