OSR

Nazwa projektu
Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości
Data sporządzenia
12 października 2016 r.
Ministerstwo wiodące i ministerstwa współpracujące
Ministerstwo Finansów
Źródło:
Inicjatywa własna
Osoba odpowiedzialna za projekt w randze Ministra,
Sekretarza Stanu lub Podsekretarza Stanu
Piotr Nowak, Podsekretarz Stanu w MF
Nr w wykazie prac:
UD102
Kontakt do opiekuna merytorycznego projektu
Arkadiusz Kowalski, tel. 694-3071
Email: [email protected]
OCENA SKUTKÓW REGULACJI
1. Jaki problem jest rozwiązywany?
Nadrzędnym celem projektu jest pobudzenie działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na
wynajem i zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Umożliwi to przezwyciężenie
słabości krajowego rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych – dominację inwestorów zagranicznych i brak
zaangażowania inwestorów detalicznych. Projektowane rozwiązania wyrównają również szanse wewnątrz Unii
Europejskiej, gdzie w wielu państwach członkowskich z powodzeniem funkcjonują zbliżone rozwiązania.
2. Rekomendowane rozwiązanie, w tym planowane narzędzia interwencji, i oczekiwany efekt
Istotę szczególnego statusu spółek rynku wynajmu nieruchomości stanowić będzie zwolnienie podatkowe, zmierzające do
eliminacji podwójnego opodatkowania dochodów i przychodów związanych z najmem nieruchomości – na poziomie
spółki jako właściciela nieruchomości oraz na poziomie osoby fizycznej jako akcjonariusza. Zgodnie z projektem,
z opodatkowania zwolnione będą dochody uzyskane z najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia
nieruchomości lub ich części i dochody uzyskane z odpłatnego zbycia udziałów lub akcji spółek zależnych lub innych
spółek rynku wynajmu nieruchomości oraz przychody z dywidend wypłaconych przez spółki zależne.
Projekt określa przesłanki uzyskania tych preferencji. Status spółki rynku wynajmu nieruchomości będą mogły uzyskać
spółki publiczne z siedzibą lub zarządem na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, pod warunkiem wypełnienia wymogów
w zakresie struktury aktywów i przychodów oraz poziomu zobowiązań. Jednym z warunków jest również obowiązek
utrzymywania odpowiednio wysokiej dystrybucji zysku w postaci wypłat w formie dywidendy. Zwolnienie podatkowe,
jak również wymagania będą stosować się odpowiednio do spółek zależnych od spółek rynku wynajmu nieruchomości.
Oczekuje się, iż skutkiem wprowadzenia regulacji będzie pobudzenie działalności gospodarczej w sektorze rynku
nieruchomości komercyjnych na wynajem i zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku.
Jednym z celów pośrednich jest uzyskanie pozytywnych synergii dla całej gospodarki narodowej, co powinno skutkować
utrwaleniem wzrostu gospodarczego i wzmocnieniem warunków dla wzrostu dochodów mieszkańców Polski. Istotne
znaczenie, jak się oczekuje, odgrywać będzie umożliwienie uczestnictwa w rynku nieruchomości komercyjnych na
wynajem i korzyściach z nim związanych, inwestorom nie związanym z branżą nieruchomości, w tym inwestorom
nieprofesjonalnym. Inwestowanie w spółki operujące na rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem powinno okazać
się atrakcyjne dla detalicznych inwestorów nieprofesjonalnych, przede wszystkim z uwagi na atrakcyjny profil ryzyka
bazujący na wysokiej jakości nieruchomościach oraz wypłacane dywidendy. Pojawienie się w obrocie na rynkach
regulowanych akcji spółek rynku wynajmu nieruchomości – instrumentów o swoistym profilu ryzyka, stanowiących źródło
dochodu pasywnego w postaci dywidendy, sprzyjać będzie również rozwojowi rynku kapitałowego w Polsce.
3. Jak problem został rozwiązany w innych krajach, w szczególności krajach członkowskich OECD/UE?
Spółki działające na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych funkcjonują w wielu państwach członkowskich Unii
Europejskiej w formie tzw. REITs (Real Estate Investment Trusts). Pierwszym państwem europejskim, w którym
wprowadzono instytucję spółki typu REIT była Holandia (rok 1969), a ważnymi rynkami dla spółek tego typu są również
Belgia (1995), Francja (2003), Wielka Brytania, Niemcy i Włochy (2007), Hiszpania (2009) oraz Irlandia (2013). Aktualnie
spółki typu REIT zostały uregulowane w prawodawstwie 16 państw członkowskich UE. Co do zasady spółki typu REIT
działają na zasadach zbliżonych do regulacji zawartych w projekcie, a dedykowane dla nich preferencje są analogiczne do
preferencji projektowanych. Ewentualne różnice dotyczą kwestii niezwiązanych z opodatkowaniem, jak szczegóły
warunkujące uzyskanie statusu spółki tego typu. Należy przy tym zauważyć, że w wielu jurysdykcjach zwolnienia
podatkowe ograniczone są do spółek, które mają siedzibę lub zarząd na terytorium danego kraju. Rozwiązanie takie
funkcjonuje w Niemczech, a także w Wielkiej Brytanii, Belgii i Włoszech.
4. Podmioty, na które oddziałuje projekt
Grupa
Spółki prowadzące lub
zamierzające prowadzić
działalność na rynku
nieruchomości
komercyjnych na wynajem
Wielkość
Nie więcej niż 1.200
podmiotów
Źródło danych
Rocznik statystyczny RP 2015,
str. 733
Spółki prowadzące rynki
giełdowe
1 – Giełda Papierów
Wartościowych w
Warszawie SA
Rejestr rynków regulowanych
prowadzony przez ESMA
Oddziaływanie
Ułatwienie prowadzenia
działalności, w tym poprzez
zmniejszenie obciążeń
podatkowych, na rynku
wynajmu nieruchomości
komercyjnych
Zwiększenie liczby podmiotów
zainteresowanych
dopuszczeniem akcji do obrotu
5. Informacje na temat zakresu, czasu trwania i podsumowanie wyników konsultacji
Projekt poddany zostanie konsultacjom, w których uczestniczyć będą przedstawiciele instytucji reprezentujących
środowisko rynku kapitałowego, tj.: Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., Izby Domów Maklerskich,
Związku Maklerów i Doradców, Stowarzyszenia Emitentów Giełdowych, Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami,
Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych S.A., a także Komisji Nadzoru Finansowego i Narodowego Banku
Polskiego oraz przedstawiciele instytucji reprezentujących środowisko rynku nieruchomości, tj. Polskiej Federacji Rynku
Nieruchomości, Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości oraz Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości.
6. Wpływ na sektor finansów publicznych
0
1
Skutki w okresie 10 lat od wejścia w życie zmian [mln zł]
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Łącznie (0-10)
Dochody ogółem
budżet państwa
JST
pozostałe jednostki (oddzielnie)
Ubytek wpływów podatkowych z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych. Koszty
mierzalne, ale niemożliwe do oszacowania na podstawie publicznie dostępnych danych. Z
drugiej strony można spodziewać się zwiększenia wpływów podatkowych z tytułu podatku
od dywidendy – w przypadku osiągnięcia zakładanego celu interwencji ustawodawczej.
Korzyści mierzalne, ale niemożliwe do oszacowania na podstawie publicznie dostępnych
danych.
Ubytek wpływów podatkowych z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych. Koszty
mierzalne, ale niemożliwe do oszacowania na podstawie publicznie dostępnych danych. Z
drugiej strony można spodziewać się zwiększenia wpływów podatkowych z tytułu podatku
od dywidendy – w przypadku osiągnięcia zakładanego celu interwencji ustawodawczej.
Korzyści mierzalne, ale niemożliwe do oszacowania na podstawie publicznie dostępnych
danych.
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
budżet państwa
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
JST
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
pozostałe jednostki (oddzielnie)
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
Wydatki ogółem
Saldo ogółem
budżet państwa
JST
Jak wyżej
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
pozostałe jednostki (oddzielnie)
brak
Źródła finansowania
Nie dotyczy
Dodatkowe informacje, Nie dotyczy
w tym wskazanie
źródeł danych i
przyjętych do obliczeń
założeń
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
7. Wpływ na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość, w tym funkcjonowanie przedsiębiorców oraz na
rodzinę, obywateli i gospodarstwa domowe
Czas w latach od wejścia w życie zmian
W ujęciu
duże przedsiębiorstwa
sektor mikro-, małych i
pieniężnym
średnich
przedsiębiorstw
rodzina, obywatele oraz
gospodarstwa domowe
W ujęciu
duże przedsiębiorstwa
niepieniężnym
sektor mikro-, małych i
średnich
przedsiębiorstw
rodzina, obywatele oraz
gospodarstwa domowe
Niemierzalne
0
brak
Skutki
1
brak
2
brak
3
brak
5
brak
10
brak
Łącznie (0-10)
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
brak
Zakłada się, iż wprowadzenie regulacji wpłynie stymulująco na gospodarkę
narodową poprzez budowę nowych nieruchomości komercyjnych i rozbudowę
lub modernizację nieruchomości istniejących. Należy również spodziewać się
zwiększenia dochodów krajowych gospodarstw domowych z zysków
kapitałowych.
Prognozę wpływu wprowadzenia REIT na sektor wynajmu nieruchomości
komercyjnych można przybliżyć poprzez doświadczenia francuskie – od
wprowadzenia konstrukcji REIT do porządku prawnego w 2003 r. wzrost
kapitalizacji spółek tego typu wyniósł 313%. Z kolei wartość rynkowa trzech
hiszpańskich REIT, mimo relatywnie krótkiego okresu funkcjonowania od
wprowadzenia regulacji w roku 2009, osiągnęła kapitalizację około 2,4 mld EUR.
Pojawienie się w obrocie na rynkach regulowanych akcji spółek rynku wynajmu
nieruchomości będzie sprzyjać również rozwojowi rynku kapitałowego w Polsce.
W tym zakresie prognozowany wpływ przybliży wskazanie udziału notowanych
spółek typu REIT w rynku nieruchomości komercyjnych ogółem – 5,95% w Unii
Europejskiej, 5,87% w Holandii i 9,81% we Francji.
„European REITs – a success story” – opracowanie European Public Real Estate Association
rodzina, obywatele oraz
gospodarstwa domowe
gospodarka
Dodatkowe informacje,
w tym wskazanie
źródeł danych i
przyjętych do obliczeń
założeń
8. Zmiana obciążeń regulacyjnych (w tym obowiązków informacyjnych) wynikających z projektu
nie dotyczy
Wprowadzane są obciążenia poza bezwzględnie
tak
nie
wymaganymi przez UE (szczegóły w odwróconej tabeli
nie dotyczy
zgodności).
zmniejszenie liczby dokumentów
zmniejszenie liczby procedur
skrócenie czasu na załatwienie sprawy
inne:
zwiększenie liczby dokumentów
zwiększenie liczby procedur
wydłużenie czasu na załatwienie sprawy
inne:
Wprowadzane obciążenia są przystosowane do ich
elektronizacji.
tak
nie
nie dotyczy
9. Wpływ na rynek pracy
W dłuższej perspektywie działalność spółek rynku wynajmu nieruchomości przyniesie korzyści makroekonomiczne
wynikające z budowy nowych nieruchomości komercyjnych i rozbudowy lub modernizacji istniejących nieruchomości, co
przełoży się, między innymi, na zwiększenie liczby nowych miejsc pracy.
10. Wpływ na pozostałe obszary
środowisko naturalne
sytuacja i rozwój regionalny
inne:
demografia
mienie państwowe
informatyzacja
zdrowie
Omówienie wpływu
Projektowane ustawa nie wpłynie na wymienione obszary
11. Planowane wykonanie przepisów aktu prawnego
Planuje się, że projektowana ustawa wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2017 r. Po wejściu w życie regulacja nie będzie
wymagać podjęcia dodatkowych działań przez organy administracji publicznej.
12. W jaki sposób i kiedy nastąpi ewaluacja efektów projektu oraz jakie mierniki zostaną zastosowane?
Ewaluacja skutków wejścia w życie regulacji będzie mogła nastąpić najwcześniej po upływie ok. 2 lat od wejścia w życie
ustawy.
13. Załączniki (istotne dokumenty źródłowe, badania, analizy itp.)