docJak bezpiecznie nabyć nieruchomość? - Sylwia Barcz
download 
Reklamacja Transkrypt
Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? - Sylwia Barcz
www.barczpopiel.pl Wołomin 2016nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy Jak bezpiecznie Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? Poradnik nabywcy 1 Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy www.barczpopiel.pl SPIS TREŚCI I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. „ Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Księga wieczysta – podstawowe źródło wiedzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Wizja lokalna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Tytuł prawny do nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Ewidencja gruntów, kartoteka lokali, zaświadczenie o braku zameldowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Zagospodarowanie przestrzenne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Podatki, ochrona zabytków, ochrona przyrody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Odrębna własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . . . 10 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Oddajemy w Twoje ręce kolejnego ebooka. Mamy nadzieję że okaże się pomocny, podobnie jak pierwsza publikacja! Już niebawem kolejne wartościowe porady od naszej kancelarii. Sylwia Barcz-Popiel radca prawny właściciel kancelarii 2 www.barczpopiel.pl Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy I. Wstęp Praktycznie każdy z nas miał w swoim życiu do czynienia z zakupem mieszkania lub innej nieruchomości. Czynności te przeważnie wiążą się z dużym stresem po stronie nabywcy, ponieważ nabycie nowego lokum to bardzo ważna decyzja życiowa, związana ze znacznym obciążeniem finansowym. Co należy zrobić jeszcze przed nabyciem mieszkania lub innej nieruchomości, w celu ograniczenia ryzyka prawnego, związanych z zawarciem takiej transakcji? Na to pytanie postaramy się odpowiedzieć w niniejszej publikacji, która ma za zadanie wskazać przyszłemu kupującemu pewne konieczne kroki, które powinien uczyć, aby zminimalizować ryzyko prawne związane z zakupem nowej nieruchomości. Użyty poniżej język jest zrozumiały i trzyma czytelnika z daleka od skomplikowanej terminologii prawniczej. Jest to poradnik dla każdego. Jedną z najważniejszych rzeczy, na którą powinniśmy zwrócić uwagę podczas wybierania swojej wymarzonej nieruchomości jest oczywiście dogłębne zbadanie jej stanu prawnego. Najogólniej rzecz biorąc pojęciem tym objęte są wszelkie informacje odnośnie praw przysługujących do danej nieruchomości (np. prawo własności, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz dane osób, którym przysługują te prawa. Niedopatrzenia, jakich dopuścimy się na tym polu, mogą później spowodować wiele kłopotów i nieprzyjemności. Dlatego poniżej przedstawiliśmy kolejne etapy i sposoby sprawdzania interesujących każdego potencjalnego nabywce informacji. II. Księga wieczysta – podstawowe źródło wiedzy Podstawowym źródłem wiedzy o nieruchomości, którą chcemy nabyć jest księga wieczysta. Każda nieruchomość powinna mieć księgę wieczystą, ale niestety nie każda ją posiada. Dzieje się to przeważnie z uwagi na zaniedbywanie pewnych procedur przez dotychczasowych właścicieli i ich poprzedników prawnych. Księga wieczysta jest dostępnym powszechnie rejestrem publicznym, który uwidacznia stan prawny nieruchomości. Pozwala praktycznie każdemu ustalić, komu i jakie przysługują prawa do konkretnej nieruchomości, niezależnie od tego czy jest to lokal, budynek, czy grunt. Aby uzyskać dostęp do księgi wieczystej powinniśmy przede wszystkim znać jej numer. Zazwyczaj numer można uzyskać od potencjalnego zbywcy. Innym dobrym sposobem jest sprawdzenie numeru w ewidencji gruntów i budynków (ewentualnie w kartotece lokali) prowadzonej przez starostwa powiatowe (lub jednostki podległe). Uzyskując informacje z ewidencji gruntów powinniśmy wykazać się interesem prawnym, to znaczy uprawdopodobnić, iż uzyskanie informacji będzie miało przełożenie na nasze prawa i obowiązki. Jeśli zdobędziemy numer księgi wieczystej, następnym krokiem jest zapoznanie się jej treścią. Można to zrobić pobierając odpis z jakiegokolwiek sądu rejonowego, w ramach którego istnieje wydział ksiąg wieczystych. Taki odpis ma walor dokumentu urzędowego. Innym sposobem jest uzyskanie odpisu lub po prostu sprawdzenie księgi wieczystej w internecie, 3 Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy za pośrednictwem strony prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl. Strona ta oferuje możliwość zapoznania się z treścią każdej księgi wieczystej za darmo, po wpisaniu jej numeru oraz specjalnego hasła zabezpieczającego jak na poniższej ilustracji. przeciętnego czytelnika, jednakże są ułożone w sposób racjonalny i po dłuższej lekturze większość osób z pewnością zrozumie co jest w nich zawarte. Księga każdej nieruchomości dzieli się na cztery działy: Zarówno w Sądzie, jak i przez internet możemy sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej oraz prześledzić całą historię zmian w niej dokonywanych. Przy starych księgach dużych nieruchomości odpis pełny może zajmować nawet kilkaset stron. O ile samo sprawdzanie informacji przez internet jest bezpłatne, o tyle za dokument sądowy trzeba zapłacić 30 zł – w przypadku odpisu aktualnego, 60 zł – w przypadku odpisu pełnego (zawierające także wpisy historyczne). W dziale I znajdziemy dokładne oznaczenie nieruchomości (dział I-O), gdzie wskazane będą dane pochodzące z ewidencji gruntów, takie jak powierzchnia, położenie, adres, ewentualny fakt zabudowania budynkiem. Ta część księgi wieczystej ma niebagatelne znaczenie dla potencjalnego nabywcy, gdyż może on sprawdzić, czy oficjalne dane sądowe pokrywają się z tym co twierdzi sprzedający. Jeżeli, którakolwiek informacja nie pokrywa się z księgą wieczystą, to jest to znak pewnej nieścisłości, którą należy przed zakupem wyjaśnić i w miarę możliwości skorygowaną informację zamieścić w księdze wieczystej. W praktyce bardzo często zdarza się, iż Księga wieczysta od strony wizualnej jest po prostu zbiorem różnych tabelek, które, co prawda nie są zbyt przystępne dla 4 www.barczpopiel.pl www.barczpopiel.pl Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy powierzchnia gruntu w księdze wieczystej jest inna niż w rejestrze gruntów. Może to wynikać na przykład z aktualizacji pomiarów geodezyjnych. W takiej sytuacji należy naciskać na właściciela nieruchomości, aby ten złożył stosowne informacje z rejestru gruntów do sądu wieczystoksięgowego w celu aktualizacji treści księgi jeszcze przed transakcją. Dział I zawiera także spis praw związanych z własnością (dział I- Sp), gdzie znajdziemy wszelkie informacje o ewentualnych służebnościach gruntowych i innych prawach należnych każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Ma to znaczenie na przykład w przypadku gruntów, które bezpośrednio nie mają dostępu do drogi publicznej i ten dostęp otrzymują za pośrednictwem innych gruntów. Najczęstszym sposobem prawnego uregulowania takiego dostępu jest po prostu ustanowienie (odpłatnej lub nieodpłatnej) służebności przychodu i przejazdu do drogi publicznej. Jeżeli wiemy, że nieruchomość nie ma fizycznego dostępu do drogi, to w księdze wieczystej możemy sprawdzić, czy prawo przychodu i przejazdu jest prawnie uregulowane. Tam też możemy uzyskać wiadomość co do odpłatności za korzystanie z cudzej drogi. Na marginesie można zaznaczyć, iż innymi sposobami rozwiązania kwestii przejazdu i przychodu może być nieujawniona w księdze umowa cywilnoprawna lub po prostu nabycie chociażby małego udziału w nieruchomości przez którą będziemy przejeżdżać. W takiej sytuacji zbywca powinien dokładnie udokumentować przysługujące mu prawa, to znaczy okazać umowę lub inny dokument potwierdzający tytuł do korzystania z wewnętrznej drogi. Przykładowy wygląd działu I przedstawia poniższy obrazek. 5 Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy Praktycznie najważniejszym działem księgi wieczystej jest dział II, który obejmuje oznaczenie właściciela i ewentualnie użytkownika wieczystego nieruchomości. Internetowy wygląd tego działu znajdą Państwo poniżej. To tutaj dowiemy się od kogo de facto kupujemy nieruchomość i czy osoba, która nam ją oferuje jest do tego uprawniona. Bardzo ważne jest także sprawdzenie od kiedy nasz zbywca jest właścicielem i pod jakim tytułem prawnym nabył nieruchomość. Te informacje należy później zestawić z tym co mówi sam zbywca. Jak już wcześniej zostało zaznaczone to z tego działu dowiemy się, czy przedmiotem transakcji będzie prawo własności, czy też prawa użytkowania wieczystego. Są to prawa do siebie zbliżone, jednakże użytkowanie wieczyste gruntów jest prawem słabszym i wiąże się z koniecznością dokonywania opłat rocznych na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, co trzeba wziąć pod uwagę w momencie podejmowania decyzji o ewentualnym zakupie. Także w tym dziale dowiemy się, 6 www.barczpopiel.pl czy nieruchomość ma jednego czy więcej właścicieli (współwłasność). Dział III księgi wieczystej opisuje ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). To tutaj uzyskamy dokładny opis tego jakie obowiązki (w szczególności wobec sąsiednich działek) będziemy musieli spełniać po zakupie nieruchomości. Zazwyczaj są tutaj ujmowane służebności przysługujące innym osobom, to jest informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, czyli użytkowania i służebności. W tym miejscu mogą być również ujawnione roszczenia i prawa osobiste, takie jak np. prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia, wynikające z umowy o prawo korzystania z pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku (time shearing), a także roszczenia o przeniesienie własności albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. www.barczpopiel.pl Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy Dział IV obejmuje opis hipotek, które obciążają nieruchomość z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki. Naszym zdaniem zasadą przy dokonywaniu zakupu nieruchomości powinno być nabywanie nieruchomości bez żadnych obciążeń hipotecznych. Znaczy to tyle, że dział IV powinien być pusty. Czasami jednak istnieje sytuacja, kiedy to nieruchomość kupuje się wraz z hipoteką (na przykład, gdy w cenie uwzględniony jest duży rabat). Ważne by w takim przypadku zrobić to świadomie, po przejrzeniu wszelkiej dokumentacji związanej z ustanowieniem hipoteki. Czasami konieczne jest także wspomaganie się przeróżnymi instrumentami prawa, takimi jak kary umowne weksel czy umowa przedwstępna. Przed zakupem nieruchomości powinniśmy zbadać księgę wieczystą nieruchomości zwracając szczególną uwagę na to czy zostały w niej wpisane: ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji. Ostrzeżenie i wzmianki sugerują nam, że księga wieczysta może być niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Zarówno ostrzeżenie jak i wzmianka wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a zatem nie chronią nabywcy, który powinien się wstrzymać z przeprowadzeniem transakcji – o czym będzie mowa poniżej. Jeżeli nie wiemy czego dotyczy wzmianka lub ostrzeżenie możemy taką informację uzyskać w sądzie wieczysto-księgowym podając numer wzmianki znajdujący się w odpowiednim dziale księgi wieczystej. Swoją drogą zasadą powinno być, iż nabywamy nieruchomość z księgą wieczystą nie zawierającą żadnych wzmianek i ostrzeżeń. Wzmianki i ostrzeżenia są umieszczane zawsze na górze każdego z działów, którego dotyczą. Jeżeli zatem sąd zarejestrował już złożenie wniosku o zmianę właściciela danej nieruchomości, ale jeszcze nie dokonał wpisu, to wzmianka będzie uwidoczniona na górze działu II księgi. Warto zaznaczyć, że polskie prawo nie zakazuje w żaden sposób nabywania nieruchomości, dla których nie jest prowadzona księga wieczysta. Brak księgi wieczystej jest dość częstym zjawiskiem, zwłaszcza w stosunkach wiejskich. Nie należy go jednak traktować jako coś normalnego. Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej jest bowiem dużo bardziej ryzykowny od nabycia domu, działki czy lokalu z księgą wieczystą nie tylko ze względu na uzyskanie potrzebnych informacji o stanie prawnym nieruchomości, ale także z uwagi na tak zwaną rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to instytucja nadająca swoistą moc prawną ksiąg wieczystych polegająca na tym, że osoba dokonująca czynności prawnej na przykład nabycia nieruchomości z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej (czyli wpisaną do księgi jako właściciel lub wieczysty użytkownik) nabywa własność lub inne prawo rzeczowe, choćby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Innymi słowy siłą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystej nabywa się własność od osoby wymienionej w księdze wieczystej, chociażby ta osoba nawet nie była faktycznym właścicielem nieruchomości – i nikt nie ma możliwości unieważnić tej transakcji. Księga wieczysta daje zatem pewność obrotu, której nigdy nie będziemy mieć w przypadku transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość bez księgi wieczystej. W tym miejscu warto zaznaczyć, że powyżej opisana rękojmia nie działa we wszystkich przypadkach. I tak poza przypadkami nieodpłatnego nabycia oraz, gdy nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym rękojmia nie działa przeciwko: •prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, •prawu dożywocia, 7 Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy •służebności drogi koniecznej albo prawom ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia •służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. III. Wizja lokalna W tym miejscu należy przyjrzeć się bliżej w szczególności kwestii dożywocia. Powyższe regulacje stanowią, iż nawet jeżeli kupi się dom lub mieszkanie z dożywotnikiem, a więc osobą, która na mocy umowy może zamieszkiwać tam do końca swojego życia, to taka umowa jest ważna – nawet jeżeli nabywca o tej osobie nie wiedział. Podobnie ma się sprawa ze służebnościami. W związku z powyższym, przed zakupem nieruchomości, oprócz przeanalizowania księgi wieczystej i innych dokumentów, należy także osobiście odwiedzić interesującą nas nieruchomość i zobaczyć, czy nie ma na niej śladów obciążeń. Bardzo dobrym pomysłem jest także zasięgniecie języka w tym zakresie od ludzi mieszkających w pobliżu. IV. Tytuł prawny do nieruchomości Inną rzeczą, która może ustrzec nas od nabycia nieruchomości z nieznanymi nam 8 www.barczpopiel.pl obciążeniami jest przejrzenie ostatnich tytułów prawnych do tej nieruchomości. Można je uzyskać od właściciela. Jeżeli właściciel ich nie posiada, to zawsze można takie tytuły prawne uzyskać w odpowiednim sądzie, urzędzie lub u notariusza. To jednak w większości przypadków musi zrobić właściciel lub jego pełnomocnik (którym także może być przyszły nabywca). Przeczytanie treści tytułów prawnych do nieruchomości utwierdzi nas w przeświadczeniu, iż nieruchomość nie została w jakiś sposób obciążona. V. Ewidencja gruntów, kartoteka lokali, zaświadczenie o braku zameldowania Innym kolejnym dokumentem, który powinniśmy przejrzeć jest wypis (i ewentualnie wyrys) z ewidencji gruntów, a w przypadku mieszkania – wypis z kartoteki lokali. Przyda się również zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu, które może dostarczyć nam właściciel. Sami również możemy udać się do właściwego ze względu na położenie interesującej nas nieruchomości urzędu gminy celem jego uzyskania. Najbardziej czystą sytuacją pod tym względem dla kupującego jest uzyskanie zaświadczenia, które wskazuje, że nikt w danym lokalu lub domu nie jest zameldowany. Istnienie meldunków w chwili nabywania nieruchomości łączy się z dużym ryzykiem, iż te osoby będą uzurpowały sobie prawo do mieszkania na przedmiotowej nieruchomości i trzeba je będzie eksmitować. Jednakże cała procedura eksmisji wliczając w to proces sądowy i postępowanie egzekucyjne może potrwać nawet kilka lat. www.barczpopiel.pl Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy VI. Zagospodarowanie przestrzenne W przypadku nabywania nieruchomości gruntowych, na których w przyszłości będziemy chcieli wybudować nowy dom lub przebudować istniejący budynek – zasadniczą kwestią jest zagospodarowanie przestrzenne. W pierwszej kolejności przyszły nabywca powinien sprawdzić, czy przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie jest, to sam proces inwestycyjny będzie trudniejszy, bowiem przed wybudowaniem budynku inwestor będzie musiał uzyskać warunki zabudowy, czyli decyzje administracyjną wskazującą ogólny charakter budynku, który może stanąć na przedmiotowej działce. Może to trochę wydłużyć budowę oraz dodatkowo stwarza pewne ryzyko, iż urzędnicy uprawnieni do podjęcia decyzji nie wyrażą zgody na naszą koncepcję zagospodarowania działki. Inaczej się ma sytuacja, kiedy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możemy się z nim zapoznać we właściwym ze względu na miejsce położenia mieszkania urzędzie gminy. Powszechną praktyką jest także umieszczanie takich planów na stronie internetowej urzędów gmin. Dzięki temu upewnimy się, czy w najbliższych latach nie planuje się w okolicy żadnych inwestycji, które zniweczą nasze plany na przyszłość, chociażby spalarni śmieci w pobliżu naszego planowanego domu. Dodatkowo z planu dowiemy się, co dokładnie możemy postawić na działce i jak to później wykorzystywać. W planie mogą być także przewidziane pewne inwestycje (zwłaszcza infrastrukturalne), których budowa w przyszłości będzie się wiązała z wywłaszczaniem nieruchomości. Warto sprawdzić, czy nasza przyszła nieruchomość nie będzie (chociażby w części) wywłaszczona na przykład pod poszerzenie drogi publicznej. Omawiając kwestie zawiązane z planem zagospodarowania przestrzennego warto także pochylić się nad rozmiarami działki, a zwłaszcza jej szerokością. Plan może bowiem określać minimalną szerokość działki, na której może stanąć budynek mieszkalny. Warto zatem sprawdzić, czy kupując nieruchomość, będziemy mogli cokolwiek tam wybudować. VII. Podatki, ochrona zabytków, ochrona przyrody Z uwagi na fakt, iż nabywca nieruchomości w pewnych aspektach odpowiada za zaległości podatkowe związane z nieruchomością warto także zatroszczyć, się o to by dotychczasowy właściciel przedstawił nam zaświadczenie z urzędu gminy o nieistnieniu jakichkolwiek zaległości z tytułu podatku od nieruchomości. Innymi trudnościami, które musimy wziąć pod uwagę wybierając lokalizację naszego przyszłego lokum jest sprawdzenie, czy nieruchomość podlega jakiejkolwiek ochronie konserwatora zabytków. Nie wchodząc w szczegóły od strony prawnej objęcie ochroną łączy się zazwyczaj z uzyskiwaniem zgód administracyjnych na przeprowadzenie remontu bądź przebudowy obiektu, od strony finansowej zawsze pociąga to za sobą dużo wyższy koszt remontu budynku. Innym poważnym problemem, z którym może się zmierzyć przyszły właściciel są nieowocowe, stare (powyżej 10 lat) drzewa na działce. Wycięcie każdego takiego drzewa łączy się z uzyskaniem odpowiedniej decyzji i ewentualnie z pewnymi kosztami. 9 Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy VIII. Odrębna własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Osoby chcące kupić mieszkanie bardzo często postawione są przed pytaniem dotyczącym tytułu prawnego do nabywanej nieruchomości. W polskim prawie istnieją dwie bardzo podobne formy uprawnienia do władania nieruchomością lokalową: odrębna własność lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Każda z tych form ma swoje wady i zalety. Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, iż to własność uprawnia do możliwie najszerszego korzystania z rzeczy. W praktyce właściciel lokalu mieszkalnego może go wykorzystywać w dowolny sposób, a także nim rozporządzać pod warunkiem, że nie narusza praw innych osób i zasad współżycia społecznego. Regulacje dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Pomimo, iż jest to ograniczone prawo rzeczowe posiadanie go upoważnia do korzystania i rozporządzania mieszkaniem. Formalnym właścicielem mieszkania jest jednak spółdzielnia mieszkaniowa i to od spółdzielni zależy wiele kwestii. Lokal tego typu jest zatem niejako ograniczony regulacjami spółdzielni. W związku z tym wybrane czynności dotyczące lokalu (tak jak zmiana jego przeznaczenia) wymagają zgody spółdzielni. Następna różnica polega na tym, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi mieć założonej księgi wieczystej, a zatem nie korzysta z ochrony gwarantowanej przez tę instytucję (rękojmia publicznej wiary 10 www.barczpopiel.pl ksiąg wieczystych). W praktyce oznacza to, iż chcąc kupić spółdzielcze mieszkanie zazwyczaj bazujemy na zaświadczeniu ze spółdzielni, które jak każdy ludzki dokument może zawierać błędy. Te błędy mogą natomiast przekładać się na skuteczność przeniesienia danego prawa. Z kolei korzystanie z mieszkania spółdzielczego jest troszkę łatwiejsze, gdyż zasadniczo odpadają przeróżne obowiązki, w tym te związane z opłacaniem podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste – co czyni za nas Spółdzielnia. Ważnym aspektem jest również wysokość opłat eksploatacyjnych związanych z mieszkaniem. Co do zasady rodzaj tytułu prawnego nie ma znaczenia dla wysokości opłat, jednakże zdarza się, iż spółdzielnie jako duże podmioty potrafią wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki chociażby od dostawców mediów niż wspólnoty mieszkaniowe. Dlatego też „właściciele” mieszkań spółdzielczych nierzadko płacą po prostu mniej. Ceny rynkowe obu typów mieszkań są porównywalne. Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. Obydwa prawa mogą być zbywane bez ograniczeń, także drogą dziedziczenia. Obydwa podlegają egzekucji. Obydwa mogą być obciążane, m. in. poprzez ustanowienie hipoteki. Tytułem podsumowania można powiedzieć, iż różnica pomiędzy omawianymi tytułami do lokalu nie jest duża jednakże prawo własności jest nieco szerszym i pewniejszym prawem, natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wiąże się z nieco mniejszym zakresem obowiązków. www.barczpopiel.pl Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość? / Poradnik nabywcy IX. Podsumowanie Nabycie nieruchomości jest dość skomplikowanym procesem. Powyżej przedstawiono sposoby identyfikowania najbardziej standardowych typów problemów, które mogą się pojawić w jego toku. Mamy nadzieje, że nasza publikacja rozjaśni nieco Państwa wątpliwości i pomoże zapobiec potencjalnym niebezpieczeństwom. 11 ul. Wileńska 32 lok. 212, II piętro 05-200 Wołomin +48 500 367 337 [email protected] więcej ebooków na www.barczpopiel.pl
