Pobierz plik pdf - axis

PATRONI DEBATY
Warszawa, 22. marca 2013 r.
Czekając na odpływ
Rok 2013 dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych powinien być równie dobry, co
poprzednie 12 miesięcy. Prawdziwym okresem próby dla całego sektora będzie jednak 2014 r. - tak
w skrócie można podsumować ożywione dyskusje podczas pierwszej edycji debaty „Inwestowanie
w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej Rady Biznesu w Warszawie
Już pierwsza edycja nowego cyklu spotkań najważniejszych graczy na polskim rynku nieruchomości
przyciągnęła śmietankę sektora komercyjnego. Wśród uczestników debaty dominował pogląd, że
choć o zainteresowanie inwestorów zewnętrznych nie musimy się martwić, sytuacja całego sektora
komercyjnego będzie zależeć od kondycji spowalniającej polskiej gospodarki.
Wielu uczestników z pierwszej ręki przekazywało pozytywne opinie o atrakcyjności polskich
nieruchomości komercyjnych, jakie mieli okazje usłyszeć podczas najważniejszej światowej imprezy w
branży - targów inwestycji nieruchomościowych MIPIM w Cannes, które odbyły się w zeszłym
tygodniu. – Fundusze inwestycyjne - zwłaszcza emerytalne - z krajów arabskich, Chin, Singapuru czy
Korei uważają inwestowanie w krajach
południowej Europy za nadto ryzykowne.
Zachód jest dla nich zbyt drogi, dlatego
kierują się na rynek polski. Ich
zainteresowanie
naszymi
nieruchomościami potwierdza opinię firm
konsultingowych, według których Polska
jest obecnie wymieniana jako trzeci kraj
po Wielkiej Brytanii i Niemczech pod
względem atrakcyjności inwestycyjnej –
mówił Adrian Karczewicz (fot.), dyrektor
ds. inwestycji w firmie Echo Investment,
jednego z wystawców podczas targów MIPIM. Wtórował mu Mirosław Januszko, wiceprezes ds.
inwestycji Peakside Polonia Management: – Polska nie jest już wrzucana do jednego kociołka z
Czechami, Węgrami, Rumunią i Bułgarią. W przeciwieństwie do tych krajów jest u nas – choć
umiarkowany - popyt wewnętrzny, stabilniejsza jest też sytuacja polityczna.
SPONSORZY i PARTNERZY
PATRONI DEBATY
Lubią Polskę, bo u nich jest gorzej
Popularność Polski wśród inwestorów bierze się nie tylko z powodu dobrej kondycji naszego rynku,
ale również klimatu niepewności utrzymującego się na rynkach zachodnich. – Dziś wśród inwestorów
w sektorze biurowym możemy zaobserwować dwa rodzaje zachowań - strach i „parkowanie
pieniędzy” na 3-4 proc. w bezpiecznych projektach w Paryżu czy Londynie, albo inwestowanie w
Warszawie, oferującej korzystną relację poziomu stopy zwrotu do ryzyka. Dominują u nas jednak
podmioty, które już tu inwestowały. Nowi potrzebują więcej czasu, aby się do nas przekonać – mówił
Wojciech Rumian, dyrektor zarządzający projektami deweloperskimi w Hines Polska. Podobnego
zdania był Maciej Zajdel, prezes zarządu IVG Poland. – Dziś inwestorzy nie patrzą za bardzo na miks
najemców czy sam budynek. Zamiast tego zadają sobie pytanie: „gdy przyjdzie tu kryzys, to czy ja to
sprzedam?” Dla nich kluczowym kryterium jest teraz możliwość szybkiego wyjścia z inwestycji.
W podobnym tonie wypowiadał się Mirosław Januszko: – Polska miała sporo szczęścia: nie weszliśmy
do strefy euro, dostaliśmy sporo pieniędzy z Unii Europejskiej, co „przeciągnęło” nas przez kryzys 2009
r., którego skutki zaczynamy odczuwać dopiero teraz. Wszyscy deweloperzy czuli wiatr w żaglach, bo
gospodarka się kręciła, najemcy wynajmowali, a teraz mamy w samym tylko Białymstoku pięć galerii
handlowych, z których żadna nie funkcjonuje jak należy. W sektorze powierzchni biurowych też
możemy się spodziewać zastoju, czynsze już spadają i jeszcze spadną. Jeżeli nasza gospodarka będzie
zapadać się dalej, możliwy jest nawet scenariusz budapesztański z przejmowaniem budynków przez
banki włącznie.
SPONSORZY i PARTNERZY
PATRONI DEBATY
Jak bumerang przy takich okazjach powraca zawsze temat barier prawnych, jakie inwestorom stawia
polski porządek prawny. – W rankingu Banku Światowego ‘Doing Business 2013’ pod względem
łatwości przebiegu procesu inwestycyjnego Polska znalazła się na 161. pozycji na 183 państwa – ten
smutny fakt odzwierciedla poziom naszego prawa. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z
2003 roku miała wymusić na miastach uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego, ale niestety nie zadziałało to odpowiednio we wszystkich dużych aglomeracjach
Polski. Brakuje po prostu działek z planami w dobrych lokalizacjach, na których można szybko
budować. W dodatku nowych barier wciąż przybywa - niedawno ukazało się orzeczenie Sądu
Administracyjnego mówiące, że jeśli dla danego terenu nie istnieje plan zagospodarowania
przestrzennego, nie mogą powstawać tam obiekty komercyjne o powierzchni większej niż 2000 m kw.
Może to spowodować wzrost cen najmu w istniejących obiektach – mówił Wojciech Wachacki,
partner w kancelarii prawnej Squire Sanders.
Magazyny poza zainteresowaniem
Mniej optymizmu wykazywali przedstawiciele rynku nieruchomości magazynowego. – Nie da się
ukryć, że na rynku magazynowym trwa spowolnienie. W obliczu dwucyfrowych wskaźników
pustostanów deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje, ograniczając się do projektów typu Built-ToSuit. W ubiegłym roku połowę podpisanych umów najmu stanowiły renegocjacje i przedłużenia,
nowego popytu jest bardzo mało. Inwestorzy
interesują się tylko obiektami funkcjonującymi
od dłuższego czasu na rynku, wynajętymi i
sprawdzonymi, w których umowy najmu już
kilkukrotnie rotowały. Rynek magazynowy nie
jest faworytem inwestorów. Ze względu na
łatwość odtwarzania powierzchni - zaledwie
12-miesięczny proces inwestycyjny, mniej
barier
administracyjnych
dzisiejszy
sprzedający jutro może być konkurencyjnym
deweloperem – mówiła Renata Osiecka (fot.),
partner zarządzający w Axi Immo Group. Jej
słowa potwierdziła Ewa Zawadzka, Business Development Director w Prologis Poland: – Rzeczywiście
możemy mówić obecnie o okresie stabilizacji i uważnego obserwowania rynku. Nasze nowe
inwestycje okujemy tylko w takich lokalizacjach, które zapewniają nam bezproblemową sprzedaż,
czyli głównie na Górnym i Dolnym Śląsku oraz w okolicach Poznania.
SPONSORZY i PARTNERZY
PATRONI DEBATY
Hoteli nie sprzedajemy
Problem może być również... brak odpowiedniego produktu na sprzedaż, o czym mogą przekonać się
nasi krajowi hotelarze. – Zainteresowanie inwestorów rynkiem hotelowym jest, zwłaszcza wśród
funduszy austriackich, które spoglądają w stronę Polski z dużo większym optymizmem niż my sami.
Brakuje jednak transakcji, bo bardzo niewiele produktów przeznaczanych jest na sprzedaż. Polski
rynek hotelowy wciąż jest mocno niedorozwinięty, mamy tylko ok. dwa tysiące hoteli ze 100 tys.
pokoi. To niewiele więcej, niż znajduje się w samym tylko Berlinie – podkreślał Janusz Mitulski, parter
w firmie doradczej HTL Horwath.
Quo vadis rynku komercyjny?
Jak długo potrwa jeszcze 15 minut Polski na międzynarodowej scenie inwestycyjnej? – Polska na
radarze inwestorów będzie jeszcze przez jakieś 6-12 miesięcy. Później na Zachód dotrze informacja, że
warunki u nas wyhamowują. 2014 rok to dobry czas na zebranie kapitału, który chce u nas
inwestować. Potem możemy mieć rok lub dwa lata „dziury inwestycyjnej” – przewiduje Maciej Zajdel.
Uczestnicy debaty byli zgodni, że 2014 r. będzie rokiem weryfikacji dla wielu rynkowych podmiotów.
Dobrze przygotowane i odpowiednio zarządzane inwestycje powinny się obronić, natomiast
deweloperzy, którzy zbyt szybko uwierzyli branżowe odbicie po apogeum kryzysu w latach 2009-2010
mogą znaleźć się w poważnych kłopotach. Idealnie spuentował to Grzegorz Pękalski, prezes zarządu
Libra Project, który zacytował znanego amerykańskiego finansistę Warrena Buffeta: – Kiedy
przychodzi odpływ, widać, kto nie ma kąpielówek. W Polsce odpływ zacznie się już niebawem.
Organizatorem cyklu debat „Inwestowanie w Nieruchomości” jest firma Studio Promocji. Pierwszą
edycję patronatem objęły Klub Polskiej Rady Biznesu, Radio PiN oraz firma Axis Mundi, a
sponsorami wydarzenia były kancelaria prawnicza Squire Sanders, firma Robert Majkut Design oraz
Boryszew S.A.
SPONSORZY i PARTNERZY