Kredyt do góry nogami

Kredyt do góry nogami
Wpisany przez Małgorzata Alicja Dudek
Podstawą ?odwróconej hipoteki" jest umowa podpisana między bankiem lub towarzystwem
ubezpieczeń a właścicielem nieruchomości, który w zamian za zrzeczenie się po swojej śmierci
praw do mieszkania lub domu, otrzymuje comiesięczną wypłatę z instytucji finansowej.
Od wielu miesięcy bankowcy pracują nad skonstruowaniem i wprowadzeniem do oferty
produktu reverse martgage, czyli lustrzanego odbicia kredytu hipotecznego. Szanse na
wprowadzenie odwróconej hipoteki jeszcze w tym roku są jednak nikłe.
O ile w Polsce o rozwiązaniu tym słyszało stosunkowo niewiele osób, o tyle w Stanach
Zjednoczonych czy Europie Zachodniej jest to bardzo popularny produkt i źródło dodatkowych
wpływów do domowego budżetu. Warto więc szerzej zastanowić się nad jego konstrukcją.
- Podstawą „odwróconej hipoteki" jest umowa podpisana między bankiem lub towarzystwem
ubezpieczeń a właścicielem nieruchomości, który w zamian za zrzeczenie się po swojej śmierci
praw do mieszkania lub domu, otrzymuje comiesięczną wypłatę z instytucji finansowej - mówi
Piotr Krawczyński, główny analityk DK NOTUS. - Brzmi to dość prosto, ale tak też jest w
rzeczywistości. Najłatwiej jest tę sytuację porównać do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na
zakup własnego M, w którym co miesiąc następuje płatność raty. Jednak role kredytodawcy i
kredytobiorcy zostały odwrócone.
Ponieważ nieruchomość przechodzi na własność banku lub towarzystwa dopiero po śmierci
obecnego jej właściciela, dlatego jest to produkt skierowany głównie do osób starszych, które
posiadają prawo własności nieruchomości, ale z różnych względów nie mają lub nie chcą
wyznaczać spadkobierców. Na podpisanie umowy dotyczącej odwrotnej hipoteki decydują się
również osoby, których wypłaty z tytułu emerytury nie pokrywają wszystkich wydatków,
ponieważ pieniądze z takiego kredytu można przeznaczyć na dowolny cel. Dlaczego zatem
produktu tak fantastycznego wciąż nie można kupić w Polsce?
Co z podatkiem?
1/5
Kredyt do góry nogami
Wpisany przez Małgorzata Alicja Dudek
Reverse mortgage można zdefiniować jako odwrotny kredyt hipoteczny (niekiedy pojawia się
nazwa umowa dożywocia, choć obie umowy różnią się) lub jako formę pośrednią pomiędzy
bankowością hipoteczną i systemem emerytalnym. Nie ulega jednak wątpliwości, że reverse
mortgage pozwala klientowi wycofać pieniądze z nieruchomości i jednocześnie użytkować ją aż
do śmierci.
Odwrócona hipoteka jest niekiedy błędnie nazywana umową dożywocia. Obie umowy mają co
prawda na celu przekazanie nieruchomości w zamian za świadczenia na rzecz właściciela
nieruchomości, ale te świadczenia są inne. Do tego dochodzi jeszcze kwestia podatku.
Umowa dożywocia stanowi, że nabywca w zamian za przeniesienie na niego własności
nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że
nabywca ma obowiązek przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie i ubranie i
utrzymać lub podnieść jego dotychczasowy standard życia, a także zapewnić pomoc i opiekę
podczas choroby, natomiast po śmierci zbywcy na własny koszt sprawić mu pogrzeb
odpowiadający miejscowym zwyczajom. Jednak w odróżnieniu od darowizny i umowy reverse
mortgage umowa dożywocia, podobnie jak sprzedaż jest opodatkowana podatkiem od
czynności cywilnoprawnych (z wyjątkiem gospodarstw rolnych powyżej 1 ha). Ta niewielka
zdawałoby się różnica oraz to, że zbywca do śmierci będzie pozostawał pod opieką nabywcy
sprawia, że to rozwiązanie nie jest często stosowane.
W praktyce
Produkt ma już ugruntowaną pozycję za oceanem, gdzie kierowany jest do osób, które
skończyły 62 lata i posiadają własną nieruchomość. Inaczej niż w przypadku tradycyjnego
kredytu hipotecznego, kredytobiorcy nie muszą wykazywać dochodów, a nawet nie muszą ich w
ogóle posiadać. To bank lub inna instytucja finansowa (np. firma ubezpieczeniowa) jest
dłużnikiem wobec klienta, ale dług nigdy nie przekroczy połowy wartości zabezpieczenia
2/5
Kredyt do góry nogami
Wpisany przez Małgorzata Alicja Dudek
kredytu, czyli wartości nieruchomości należącej do klienta. Wypłata kredytu może nastąpić na
jeden z czterech sposobów. Najpowszechniej stosowane są wypłaty w ratach miesięcznych
(czasem również kwartalnych, półrocznych lub rocznych) lub jednorazowe wypłaty całej kwoty
kredytu. Klient ma jednak prawo skorzystać z linii kredytowej o ustalonym umową limicie lub
wybrać kombinację wszystkich trzech, lub tylko dwóch poprzednich możliwości. W przypadku
wypłaty kredytu w ratach, całkowita spłata może nastąpić tylko po śmierci kredytobiorcy lub
wówczas, gdy pozostaje on poza domem przez co najmniej 12 kolejnych miesięcy.
Instytucja finansowa nie określa przeznaczenia kredytu, ale wymaga (w umowie) by stan
techniczny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu nie pogorszył się w czasie
trwania umowy. Słowem, umowa zobowiązuje kredytobiorcę do dokonywania bieżących napraw
i konserwacji nieruchomości, opłacania wszelkich opłat związanych z użytkowaniem
nieruchomości, w tym również podatków. I jeśli już mowa o podatkach, to warte podkreślenia
jest również to, że comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy kredytowej nie
podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie są brane pod uwagę w dokumentach
stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów kredytobiorcy. Jest to szczególnie ważne
dla osób korzystających z pomocy społecznej.
W praktyce - być może
Umowa reverse mortgage zobowiąże bank do wypłaty 50 proc. (zakładając, że polskie banki
posłużą się przykładem zza oceanu) wartości nieruchomości właścicielowi tej nieruchomości,
który w zamian przeniesie prawo własności lokalu na bank. W efekcie, przy założeniu, że
wypłata kredytu będzie następowała w miesięcznych ratach, do portfela właściciela
nieruchomości o wartości ok. 400 tys. zł co miesiąc wpadnie ok. 1700 do 1900 zł wolnych od
podatku. Przeliczając tę kwotę można założyć, że taka wypłata jest możliwa przez ok. 20 lat.
Wszystko niestety około, ponieważ żaden z pytanych polskich banków (a pytaliśmy 11) nie ma
jeszcze gotowego produktu i nie do końca wie, jak taki produkt skonstruować.
- Jestem fanem odwróconej hipoteki, ponieważ uważam, że może być doskonałym
rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego
zabezpieczenia na emeryturę - mówi Mateusz Żelechowski z MultiBanku. - Niestety, obawiam
3/5
Kredyt do góry nogami
Wpisany przez Małgorzata Alicja Dudek
się, że prace nad wprowadzeniem do oferty takiego produktu mogą trwać jeszcze długo.
Ogromnie duże znaczenie ma mentalność naszego społeczeństwa. Przez wiele
bowiem lat wierzyliśmy, że mieszkanie jest dobrem najwyższym, na które pracujemy całe życie i
musimy przekazać je w spadku następnym pokoleniom. Realia zmieniły się co prawda, ale
stereotypy trudno zmienić
.
BRE od dawna pracuje nad reverse mortgage. Produkt miałyby dystrybuować zarówno
MultiBank, jak i mBank. Żelechowski przyznaje, że szkielet już jest, ale nie ma decyzji, by go
doszlifować. W MultiBanku nie wyznaczono deadlinu dla odwróconej hipoteki.
Nad umożliwieniem obywatelom upłynnienia kapitału zamrożonego w nieruchomości myślą
także politycy. Minister Andrzej Aumiller miał w ubiegłym roku namawiać władze miast, by te
podpisywały z emerytami umowy, na mocy których w zamian za przeniesienie praw własności
do nieruchomości na gminę emeryt dożywotnio otrzymywał miesięczne świadczenie w
wysokości od 300 do 600 zł. Po śmierci emeryta mieszkanie przeszłoby na własność gminy i
zostało sprzedane, a za uzyskane pieniądze gmina remontowałaby inne mieszkania do niej
należące. Skończyło się jednak na pomyśle.
Sto lat!
Tyle właśnie życzy się jubilatom. A co, jeśli taki jubilat rzeczywiście dożyje setki, zaciągając
zawczasu kredyt hipoteczny odwrócony? Zakładając, że nieruchomość sześćdziesięcioletniego
klienta jest warta ok. 400 tys. zł, a wypłacane miesięczne raty wynoszą ok. 1800 zł, to po ok. 20
latach źródełko się wyczerpie. Nie ma zatem pewności, czy bank lub inna instytucja finansowa
nie zechce skonsumować swojej części umowy. Jaka przyszłość czeka osiemdziesięciolatka?
- Nie mam pojęcia - mówi Michał Wydra ze Związku Banków Polskich. - Na takie pytania
jeszcze nie znamy odpowiedzi. Trzeba czekać, aż poszczególne banki będą gotowe do
wprowadzenia produktu na rynek
- dodaje.
Dylemat to poważny, ponieważ średnia długość życia wydłuża się coraz bardziej. Odwrócona
hipoteka ma zatem więcej wspólnego z polisą na życie niż z kredytem hipotecznym. Dlatego
4/5
Kredyt do góry nogami
Wpisany przez Małgorzata Alicja Dudek
wiele towarzystw ubezpieczeniowych działających w Polsce (np. PZU) pracuje nad
przygotowaniem się do obsługi takich umów. Problemem jest jednak oszacowanie wielkości
wypłaty miesięcznej raty, a tym samym długości życia klienta. Czy zatem instytucje finansowe,
wzorem towarzystw ubezpieczeniowych sprzedających polisy na życie, będą życzyły sobie
zaświadczenia lekarskiego od emeryta zamierzającego upłynnić swoje mieszkanie? To już
czarny humor. Ale pytań jest więcej, jak choćby o przełamanie stereotypów, mentalność czy w
końcu, jeśli uda się pokonać dwa pierwsze elementy - wielkość rynku. Tu do głosu dochodzi
bowiem znowelizowana niedawno Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i około miliona
mieszkań, które trafią prędzej czy później na rynek wtórny.
5/5