Slajd 1

Finansowanie strukturalne
nieruchomości oferowane przez
PKO Bank Polski S.A.
WARSZAWA
Przygotował: Edmund Cumber
19 MARCA 2012
Bankowość inwestycyjna
Finansowanie projektów inwestycyjnych
•
•
•
•
•
Departament Finansowania Projektów Inwestycyjnych zajmuje się
udzielaniem kredytów na budowę lub modernizację nieruchomości
komercyjnych typu: biurowce, magazyny, galerie handlowe, hotele.
Minimalna kwota kredytu w naszym departamencie to 50 mln PLN, mniejsze
projekty finansują oddziały korporacyjne Banku. Wielkie projekty finansujemy
kredytami konsorcjalnymi.
Kredyty inwestycyjne na okres budowy i następnie spłaty w ciągu 10 do 15
lat. Możliwa spłata balonowa na koniec w wysokości 20 do 40%.
Preferujemy kredyty w PLN, gdyż waluta, w tym EUR, jest droga ze względu na
sytuację na rynkach europejskich. Marże dla kredytów walutowych muszą być
o co najmniej 1 pkt. proc. wyższe niż w PLN.
Waluta kredytu powinna być zgodna z walutą przychodów i z powyższych
względów zachęcamy do stosowania w czynszach PLN. Magazyny, biurowce
w mniejszych miastach, a nawet mniejsze galerie handlowe mogą być
przykładem obiektów z czynszem w PLN.
2
Bankowość inwestycyjna
Finansowanie projektów inwestycyjnych
•
•
•
•
•
Udział własny inwestora na poziomie nie niższym niż 25%, często
wystarczająca jest wartość działki oraz nakładów poniesionych na prace
przygotowawcze i projektowe obiektu.
Ostateczny poziom wymaganego udziału własnego zależy od wielu czynników i
waha się od 25% do 45% a nawet 50%; najwyższy udział własny w przypadku
hoteli, gdzie nie mamy najemców płacących określony czynsz przez wiele lat i
stąd duża niepewność co do poziomu przychodów, zwłaszcza w pierwszych
latach po oddaniu do użytku.
Okres amortyzacji kredytu nie powinien przekraczać 20 lat, akceptujemy
spłaty annuitetowe.
Projekcje finansowe dla projektu powinny zapewniać poziom wskaźnika
pokrycia długu DSCR w wysokości 1,15 – 1,25 przez cały okres kredytowania
za wyjątkiem ostatniego roku z ratą balonową.
Niektóre banki żądają zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej Wibor/Euribor,
my jesteśmy elastyczni, wiedząc, jak drogie to są instrumenty.
3
Bankowość inwestycyjna
Finansowanie projektów inwestycyjnych
•
•
•
•
•
Jednym z warunków zawieszających wypłatę kredytu inwestycyjnego na
nieruchomości komercyjne może być uzyskanie odpowiedniego poziomu najmu.
Dążymy do tego, żeby wypłata kredytu była możliwa, gdy wskaźnik obsługi
zadłużenia DSCR jest >1.
W Warszawie, gdzie rynek jest najbardziej rozwinięty, możliwe jest finansowanie
z naszej strony bardziej spekulacyjne, tzn. przy DSCR < 1, ale inne miasta raczej
są wykluczone. Możliwe jest podwyższenie kwoty kredytu stosownie do jego
rynkowej wartości (wycena dokonana przez specjalistyczną firmę) po
ukończeniu budowy i wynajęciu obiektu.
Umowy najmu na biura mogą być np. 5-letnie, ale gdy jest jeden najemca na
cały budynek to preferujemy 10-letnią umowę.
W galeriach umowy 3-5 –letnie, ale najwięksi najemcy powinni być związani
umową 10-letnią, dla magazynów umowy dłuższe niż 5 lat powinny być normą.
Oceniamy proponowane stawki czynszu pod kątem ich długoterminowej
racjonalności na danym rynku. Nie możemy ryzykować obniżenia stawek po
zakończeniu pierwotnych umów najmu.
4
Bankowość inwestycyjna
Finansowanie projektów inwestycyjnych
•
•
•
•
•
Kredytobiorcą powinna być spółka celowa, tzw. SPV, realizująca projekt i
otrzymująca przychody z tytułu najmu, nie prowadząca innej działalności
gospodarczej niż związana z daną nieruchomością.
Oceniamy również sponsora, czyli jej właściciela, pod kątem doświadczenia
branżowego, zdolności do wsparcia projektu w przypadku przekroczenia
planowanych kosztów inwestycji, umiejętności pozyskania renomowanych
najemców w przypadku bardziej spektakularnych projektów.
W wyjątkowych przypadkach finansujemy spółki holdingowe, ale na krótsze
okresy. Takie finansowanie „pod bilans” deweloperów jest obarczone dużym
ryzykiem w przypadku wystąpienia kryzysu i znacznej przeceny aktywów.
Emisje obligacji przez deweloperów w obecnych warunkach rynkowych trudne
do uplasowania wśród inwestorów instytucjonalnych.
Obecnie raczej niechętnie finansujemy zakup gruntów pod przyszłe,
nieokreślone projekty. Uważamy, że grunty powinny być finansowane z kapitału
firm deweloperskich.
5
Bankowość inwestycyjna
Finansowanie projektów inwestycyjnych
•
•
•
•
Inwestycje modernizacyjne również finansujemy w naszym banku, o ile istnieje
możliwość pierwszorzędnego zabezpieczenia kredytu bankowego hipoteką i/lub
przelewem z umów najmu.
W przypadku, gdy jest inny bank finansujący daną nieruchomość, możemy
rozważyć zrefinansowanie tego banku wraz z udzieleniem dodatkowego kredytu
na potrzebną modernizację obiektu.
Kredyty na modernizację będą miały raczej krótszy okres spłaty niż na nowy
obiekt.
Bank korzysta z doradców technicznych nadzorujących w jego imieniu budowę,
w tym dotrzymywanie harmonogramu i budżetu inwestycji. W razie problemów
potwierdzonych raportem doradcy bank może wstrzymać finansowanie.
6
Bankowość inwestycyjna
Finansowanie projektów inwestycyjnych
•
•
•
•
•
Wysokość marży i prowizji jest indywidualnie negocjowana przez Bank z każdym
klientem korporacyjnym.
Oprocentowanie jest sumą Wiboru (ewentualnie Euribor lub Libor dla
odpowiedniej waluty) dla 1 lub 3 miesięcy oraz marży.
Prowizje: przygotowawcza oraz od zaangażowania.
Standardowe zabezpieczenia: hipoteka, przelew praw z umów najmu, polis
ubezpieczeniowych, kontraktu budowlanego.
W bardziej nietypowych projektach możemy żądać, aby sponsor dał gwarancję
ukończenia projektu i pokrycia nieprzewidzianych kosztów ponad założony
budżet.
7
Bankowość inwestycyjna
Finansowanie projektów inwestycyjnych
Osoby do kontaktu w Departamencie Finansowania Projektów Inwestycyjnych:
Dyrektor Ilona Wołyniec
Zastępcy dyrektora: Edmund Cumber, Bogdan Palinowski, Allan Wodzyński
Tel. 22 521 88 25
Fax 22 521 88 62
Mail: [email protected]
8