Prognoza skutkow finansowych Baranowo - BIP

Prognoza skutkow finansowych Baranowo - BIP

FIRMA PROJEKTOWO – BUDOWLANA
mgr inŜ. arch. Aleksander Wietrow
07 – 400 Ostrołęka
ul. Gorbatowa 3/18
tel. fax. (0–29)764 66 59
NIP: 758–113–70–45
Opracowanie:
PROGNOZA SKUTKÓW
FINANSOWYCH
UCHWALENIA ZMIAN MIEJSCOWEGO PLANU
ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
GMINY BARANOWO
Zamawiający:
GMINA BARANOWO
Autor
opracowania:
mgr inŜ. arch. Aleksander Wietrow
Asystent:
mgr inŜ. arch. Marta Mierzejewska
PROJEKT PODLEGA OCHRONIE PRAWA
AUTORSKIEGO I JAKIEKOLWIEK
WYKORZYSTANIE TEGO OPRACOWANIA
BEZ ZGODY AUTORA JEST NIEDOPUSZCZALNE
SPIS TREŚCI
1.
2.
3.
4.
5.
Wprowadzenie …………………………………………………………..…….……3
Podstawa prawna opracowania …………………………………………………..3
Materiały źródłowe ………………………………………………………………....4
Cel i zakres opracowania ……………………………………………..………….…4
Charakterystyka obszaru planu …………………………………………………..4
1) PołoŜenie i teren ……………………………………………………………...4
2) Stan zainwestowania terenu ……………………………………………….…5
3) Sytuacja formalno – prawna ……………………………………………………5
4) Rozwiązania przyjęte w projekcie planu ………………………………….…....5
6. Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy ………………………….....6
1) Podatek od nieruchomości …………………………………………………...…7
2) Opłata planistyczna ……………………………………………………....…..7
3) Opłaty adiacenckie. ………………………………………………………..…7
7. Wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej,
które naleŜą do zadań własnych gminy - w okresie 10 lat. ……………………....8
8. Wnioski. ……………………………………………………………………...…..9
Prognoza skutków finansowych uchwalenia Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
Strona 2 z 8
1.
WPROWADZENIE
Niniejsze opracowanie jest prognozą skutków finansowych przedsięwzięcia, jakim jest
uchwalenie i realizacja załoŜeń zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
gminy Baranowo.
Zidentyfikowane koszty i przychody, które potencjalnie mogą się pojawić po
uchwaleniu miejscowego planu, dotyczą budŜetu gminy.
Uchwalenie planu jest ustanowieniem prawa gminnego, które poprzez ustalenie
przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania, powoduje określone skutki
przestrzenne, ekonomiczne, prawne. Skutki te wynikają na przykład ze zmiany funkcji terenu,
a więc i zmiany wartości gruntów (spadek, wzrost lub utrzymanie obecnej wartości
nieruchomości).
Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego określa skutki
wpływu ustaleń zawartych w planie pod względem ich realności i efektywności
ekonomicznej. Przyjęte rozwiązania planistyczne ocenia się w formie szacowania
przybliŜonych kosztów realizacji ustaleń planu i osiągnięcia prawdopodobnych zysków
lub korzyści innego typu.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego wykonywana zgodnie z ustawowym obowiązkiem określonym w art. 17 pkt. 5
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr
80, poz. 717 z późniejszymi zmianami) i stanowi jeden z etapów trybu sporządzenia planu
miejscowego.
Niniejsza prognoza stanowiąca element miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, którego tryb sporządzenia wywołany został Uchwałą Nr XXXIII/195/2009
Rady Gminy Baranowo z dnia 23 lipca 2009 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia
zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo i Uchwałą Nr
XXXIX/236/2010 Rady Gminy Baranowo z dnia 26 marca 2010 r. zmieniającą uchwałę w
sprawie przystąpienia do sporządzenia zmian miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego gminy Baranowo.
Niniejszego opracowania nie naleŜy traktować jako wyceny inwestycji ani wyceny
wartości nieruchomości. Wartości zamieszczone w opracowaniu są wartościami
przybliŜonymi – orientacyjnymi i nie moŜna ich wykorzystywać jako podstawy
do wydawania decyzji administracyjnych.
2.
PODSTAWA PRAWNA
Podstawę prawną stanowią następujące akty prawne, przepisy wykonawcze i przepisy
prawa miejscowego:
1) ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.
Nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami);
2) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2010r. Nr
102 poz. 651);
3) ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz. 1240
z późniejszymi zmianami);
4) rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie wymaganego
zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164,
poz. 1587);
Prognoza skutków finansowych uchwalenia Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
Strona 3 z 8
5) Uchwała Nr XXXIII/195/2009 Rady Gminy Baranowo z dnia 23 lipca 2009 r. w sprawie
przystąpienia do sporządzenia zmian miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego gminy Baranowo;
6) Uchwała Nr XXXIX/236/2010 Rady Gminy Baranowo z dnia 26 marca 2010 r.
zmieniająca uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmian miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo;
7) uchwała Nr XV/97/2011 Rady Gminy Baranowo z dnia 2 grudnia 2011r. w sprawie
określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości.
3.
1)
2)
3)
4)
5)
4.
MATERIAŁY ŹRÓDŁOWE
Prognozę wykonano na podstawie:
projektu zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo;
rysunku projektu planu w skali 1 : 1000;
informacji uzyskanych z Urzędu Gminy w Baranowie;
Opracowania ekofizjograficznego podstawowego gminy Baranowo;
Prognozy oddziaływania na środowisko do Zmiany Miejscowego Planu
Zagospodarowania Przestrzennego gminy Baranowo.
CEL I ZAKRES OPRACOWANIA
Celem opracowania prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego
jest określenie skutków finansowych wynikających z samego faktu prawnego, jakim jest
uchwalenie planu. Skutki te mogą mieć charakter konsekwencji prawnych i ekonomicznych,
za które odpowiada samorząd gminy z uwzględnieniem regulacji zawartych w art. 36 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
5.
CHARAKTERYSTYKA OBSZARU OPRACOWANIA
1) PołoŜenie i obszar
Obszar opracowania znajduje się w województwie mazowieckim, powiecie ostrołęckim,
gminie Baranowo, na częściach gruntów wsi: Baranowo, Bakuła, Błędowo, Brodowe Łąki,
Budne Sowięta, Cierpięta, Czerwińskie, Dąbrowa, Dłutówka, Gaczyska, Gutocha, Jastrząbka,
Kalisko, Lipowy Las, Majdan, Oborczyska, Orzoł, Rycica, Zawady i Ziomek.
Obszar objęty opracowaniem stanowią tereny rolne i tereny budowlane.
2) Zainwestowanie
Obszar objęty opracowaniem stanowią głównie tereny niezabudowane i nieuzbrojone, ale
połoŜone są one w sąsiedztwie istniejącej zabudowy.
Ustalenia planu zakładają przekształcenia powierzchni terenu związane z realizacją:
zabudowy mieszkaniowej, zabudowy techniczno - produkcyjnej, infrastruktury technicznej
oraz dróg.
3) Sytuacja prawno – formalna terenu
Teren, objęty opracowaniem stanowi własność prywatną, Gminy Baranowo oraz
Nadleśnictwa Parciaki.
4) Rozwiązania przyjęte w projekcie planu
Prognoza skutków finansowych uchwalenia Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
Strona 4 z 8
Dla terenu objętego opracowaniem, Gmina Baranowo posiada obowiązujący plan
zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Nr XXXIX/248/05 Rady Gminy
Baranowo z dnia 17 października 2005 r.
Projekt zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
określa następujące przeznaczenie terenów (zgodne z obowiązującym Studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Baranowo):
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
MNU – tereny zabudowy mieszkalno - usługowej,
RM – tereny zabudowy zagrodowej.
R – tereny rolne,
PBS – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.
ZL – tereny leśne,
ZLz – tereny przeznaczone pod zalesienia,
WS – tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki, stawy, strumienie, kanały,
zbiorniki wodne),
WU – ujęcie wód,
KS – tereny komunikacji samochodowej,
KD – tereny dróg gminnych – dojazdowych,
KDw – tereny dróg wewnętrznych, gospodarczych.
Zestawienie powierzchni poszczególnych wydzieleń terenu w projekcie zmian
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo:
L.p.
Rodzaj przeznaczenia
1.
2.
tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
tereny zabudowy mieszkalno - usługowej
tereny zabudowy zagrodowej
tereny rolne
tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów
tereny leśne
tereny przeznaczone pod zalesienia
tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki,
stawy, strumienie, kanały, zbiorniki wodne),
ujęcie wód
tereny komunikacji samochodowej
tereny dróg gminnych publicznych dojazdowych,
tereny dróg niepublicznych wewnętrznych,
gospodarczych
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Oznaczenie
symbol na
planie
MN
MNU
Powierzchnia
w m2
139 242,85
253 551,26
RM
61 681,00
R
66 442,65
PBS
8 181,02
ZL
26 712,83
ZLz
69 178,36
WS
7 119,84
WU
2 526,08
KS
8 175,15
KD, KDw
4 208,73
Razem
647 019,77
Powierzchnia gruntów objętych planem wynosi ca 64,7019 ha.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
Strona 5 z 8
6.
PROGNOZA
WPŁYWU
USTALEŃ
MIEJSCOWEGO
PLANU
ZAGOSPODAROWANIA
PRZESTRZENNEGO
NA
DOCHODY
WŁASNE I WYDATKI GMINY
Dochody własne gminy z tytułu realizacji miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego stanowią:
1. podatek od nieruchomości,
2. opłata planistyczna,
3. opłaty adiacenckie.
1. Podatek od nieruchomości - opłaty od gruntów budowlanych, opłaty od budynków
mieszkalnych i powierzchni usługowych.
Prognozowane wpływy z podatku od nieruchomości (wzrost podatku):
Wzrost podatku od nieruchomości spowodowany będzie głównie zmianą przeznaczenia
terenów z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny zabudowy
mieszkaniowo - usługowej, terenów obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,
terenów komunikacji samochodowej oraz zainwestowaniem tych terenów. W pierwszej
kolejności nastąpi wzrost podatku od gruntu, a w miarę oddawania do uŜytku budynków,
podatku od powierzchni uŜytkowej budynków.
[podatek od gruntów] = [powierzchnia nowych terenów budowlanych w m2] x [stawka
podatku od gruntu za 1m2]
Powierzchnia nowych terenów budowlanych: 20 367,79 m2 (MN, MNU, RM, PBS, KS).
[podatek od gruntów] = 470 831,28 x 0,51 = 240 123,95 zł.
Projekt planu zakłada maksymalną powierzchnię zabudowy;
• w wysokości 50% dla terenów MN:
powierzchnia zabudowy: 139 242,85 x 0,5 = 69 621,42 zł.
• w wysokości 60% dla terenów MNU:
powierzchnia zabudowy: 253 551,26 x 0,6 = 152 130,75 zł.
• w wysokości 85% dla terenów PBS:
powierzchnia zabudowy: 8 181,02 x 0,85 = 6 953,86 zł.
2. Opłata planistyczna - z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z
uchwaleniem planu miejscowego.
Zgodnie z uchwałą MPZP ustala się jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości
w wysokości:
1) 0% - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: R, ZL, ZLz, WS, WU, KS,
KD i KDw.
2) 20 % - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: MN, MNU, RM i PBS.
3. Opłaty adiacenckie - opłaty wynikające z budowy urządzeń infrastruktury
technicznej i dróg publicznych.
Następstwem uchwalenia planu miejscowego mogą być działania związane
z podziałem nieruchomości, ewentualnie scalenie i podział, budowa infrastruktury
Prognoza skutków finansowych uchwalenia Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
Strona 6 z 8
technicznej. Działania te powodują wzrost wartości nieruchomości, z którego gmina moŜe
skorzystać
poprzez
pobranie
opłat
adiacenckich.
Opłata
adiacencka
jest
to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową
urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek
samorządu
terytorialnego
albo
scaleniem
i
podziałem
nieruchomości,
a takŜe podziałem nieruchomości. Opłata ta ma w części lub w całości pokryć koszty, jakie
ponosi gmina z związku z wykonywaniem i realizacją wyodrębnionych zadań własnych.
Opłaty adiacenckie to opłaty o charakterze publiczno – prawnym uwarunkowane
zaistnieniem określonych warunków a mianowicie:
1) wykonaniem infrastruktury technicznej;
2) scaleniem i podziałem nieruchomości;
3) podziałem nieruchomości.
JeŜeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie
jej wartość, wójt gminy moŜe ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały.
Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zaleŜą od wzrostu wartości nieruchomości
spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.
Opłata adiacencka moŜe być na wniosek właściciela nieruchomości rozłoŜona
na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłoŜenia na raty określa się
w decyzji o ustaleniu opłaty.
Opłaty adiacenckie z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej
Opłata ta związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku budowy urządzeń
infrastruktury technicznej - nie przewiduje się.
Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości
Opłata ta związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku dokonania
podziału nieruchomości - nie przewiduje się.
Na terenie objętym planem ustalono następujące zasady i warunki scalania i podziału
nieruchomości:
1. W stosunku do terenów przeznaczonych pod zabudowę postuluje się podział działek:
1) minimalna powierzchnia działek nowo wydzielanych:
a) 800 m2 dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
b) 1000 m2 dla zabudowy mieszkalno - usługowej,
c) 1500 m2 dla zabudowy produkcyjnej,
2) w szczególnych przypadkach, dla terenów o róŜnych funkcjach, posiadających pełne
uzbrojenie, dopuszcza się minimalną powierzchnię działek nowo wydzielanych
500m2.
3) minimalna szerokość frontu nowo wydzielanych działek - 18,0 m dla działek z
zabudową jednorodzinną.
2. Dopuszcza się podział gruntu o szerokości i/lub powierzchni innej niŜ ustalona w ust.1
niniejszego paragrafu, w celu powiększenia sąsiedniej działki, zmiany granic sąsiedzkich,
powiększeniu lub wydzieleniu nowych terenów zieleni urządzonej wzdłuŜ dróg i ulic oraz
powiększeniu terenów komunikacyjnych.
3. Warunkiem realizacji inwestycji jest dokonanie podziału całego terenu określonego
liniami rozgraniczającymi (wydzielenie dróg oraz działek budowlanych) zgodnie z
ustaleniami planu.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
Strona 7 z 8
4. W przypadku realizacji inwestycji w miejscach wymagających wyznaczeń nowych
ciągów drogowych i dojazdów, gdy parcelacja moŜe spowodować utrudnienia w
funkcjonowaniu lub racjonalnym zagospodarowaniu terenów sąsiednich, ustala się
bezwzględny obowiązek wykonania koncepcji urbanistycznej zagospodarowania terenu
poprzedzającej dokonanie podziału geodezyjnego.
[opłata adiacencka] = [procentowa stawka opłaty] x [wzrost wartości nieruchomości] x
[pow. terenów budowlanych w m2].
7.
WYDATKI ZWIĄZANE Z REALIZACJĄ INWESTYCJI Z ZAKRESU
INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ, KTÓRE NALEśĄ DO ZADAŃ
WŁASNYCH GMINY – W OKRESIE 10 LAT
W kalkulacji nie uwzględnia się kosztów niezbędnej przebudowy infrastruktury
technicznej poza terenem objętym projektem mpzp.
Powiązanie sieci infrastruktury technicznej z układem zewnętrznym, w tym w
szczególności sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowej,
elektroenergetycznej i telekomunikacyjnej.
W zakresie sieci wodociągowej docelowo zaopatrzenie w wodę z sieci gminnej, z
dopuszczeniem do czasu realizacji sieci wodociągowej zaopatrzenia terenu z własnego ujęcia
wody.
W zakresie kanalizacji sanitarnej docelowo odprowadzenie ścieków socjalno bytowych do gminnej sieci kanalizacji, do czasu realizacji sieci kanalizacji sanitarnej
odprowadzenie ścieków sanitarnych do bezodpływowych zbiorników.
W zakresie kanalizacji deszczowej docelowo odprowadzenie ścieków opadowych do
gminnej sieci kanalizacji deszczowej z dopuszczeniem zagospodarowania wód opadowych z
powierzchni utwardzonych i dachów na terenie działki po ich uprzednim podczyszczeniu
zgodnie z przepisami odrębnymi.
Koszty dróg niepublicznych pokrywają inwestorzy prywatni.
Koszty dróg publicznych pokrywa gmina.
8.
WNIOSKI
Wzrost podatku od nieruchomości (grunty) – załoŜono wzrost podatku od
nieruchomości gruntowych od pierwszego roku funkcjonowania planu. Powierzchnia nowych
terenów budowlanych: 20 367,79 m2 (MN, MNU, RM, PBS, KS). Podatek od gruntów =
470831,28 x 0,51 = 240 123,95 zł.
Renta planistyczna – zgodnie z uchwałą MPZP proponuje się stawkę procentową
wynoszącą:
• 0% - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: R, ZL, ZLz, WS, WU, KS, KD
i KDw.
• 20 % - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: MN, MNU, RM i PBS.
Opłaty adiacenckie – nie przewiduje się.
Prognozowany poziom dochodów wykazany w niniejszej analizie moŜe i na
pewno ulegnie zmianie z uwagi na nieprzewidywalność cen rynkowych oraz zmienność
uwarunkowań w czasie.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo
Strona 8 z 8