Capital Park SA - Noble Securities

DEBT RESEARCH
9 września 2015 r.
Capital Park S.A.
Monitoring kredytowy 1H2015
Celem raportu jest przybliżenie aktualnej sytuacji
kredytowej Grupy Capital Park (Grupa, Grupa CP) oraz
spółki Capital Park S.A. (Spółka, Capital Park, CP) wraz ze
szczególnym umiejscowieniem w niej oceny ryzyka
kredytowego dla wyemitowanych obligacji. Pierwsza część
raportu poświęcona jest opisowi wyników finansowych
Grupy CP za okres 1H2015. W kolejnej części skupiono się
na analizie sytuacji bilansowej od strony pasywów, ocenie
kluczowych miar kredytowych, analizie zapadalności
zadłużenia w kontekście aktualnej płynności finansowej
oraz ocenie kowenantów obligacyjnych. Na końcu
przedstawiono najistotniejsze wydarzenia z punktu
widzenia obligatariuszy.
Sytuacja kredytowa w pigułce
Wskaźniki płynności znajdują się na bezpiecznych
poziomach (wskaźnik płynności natychmiastowej
liczony jako stosunek środków pieniężnych do zobowiązań
krótkoterminowych na koniec 1H2015 wyniósł 1,1x), a
środki pieniężne w kwocie 93,2 mln zł przewyższają
zobowiązania krótkoterminowe Grupy, które wyniosły 84,3
oraz krótkoterminowe zobowiązania finansowe, które
wyniosły 34,3 mln zł. W lipcu Spółka wykupiła zgodnie z
warunkami emisji pozostałe do wykupu obligacje serii A o
wartości 10,0 mln zł, a w sierpniu wyemitowała obligacje
serii G o wartości 1,9 mln zł. Emisja obligacji serii G
zamknęła Prospekt. Ponadto pod koniec sierpnia bank
PKO S.A. przejął finansowanie projektu Delta w
kompleksie Eurocentrum.
Kowenanty, których jednoznaczna weryfikacja była
możliwa pozostały nienaruszone. Wskaźniki długu
netto do kapitałów własnych Grupy oraz Spółki
wyniosły odpowiednio 0,86x oraz 0,22x i nie
przekroczyły wartości określonych w kowenantach
(odpowiednio 1,2x oraz 0,35x).
W 1H2015 Grupa odnotowała wzrost przychodów z
wynajmu na poziomie 61% w stosunku do analogicznego
okresu rok wcześniej. Wzrost ten spowodowany był
zakupem dwóch nieruchomości komercyjnych, oddaniem
do użytkowania jednego centrum handlowego oraz
powierzchni biurowej w budynkach Beta i Gamma w
kompleksie
Eurocentrum,
a
także
wzrostem
komercjalizacji
powierzchni
w
posiadanych
nieruchomościach. Pod koniec sierpnia został oddany do
użytkowania budynek Royal Wilanów, w którym
aktualny poziom komercjalizacji powierzchni biurowej
wynosi 62%, a powierzchni handlowej 88%.
1
Wyemitowane obligacje
Seria
Kwota
nominalna
(mln zł)
%
Termin
wykupu
WIBOR6M
2017-06-13
+ 5,5%
WIBOR6M
C*
20,0
2017-09-23
+ 5,3%
WIBOR6M
D*
53,9
2017-12-23
+ 4,3%
WIBOR3M
E*
11,1
2018-03-18
+ 4,3%
WIBOR3M
F*
33,1
2018-06-03
+ 4,3%
WIBOR3M
G
1,9
2018-08-14
+ 4,3%
* - Seria notowana na Catalyst.
Seria A została w całości spłacona w dniu 9 lipca 2015 r.
w kwocie 10 mln zł.
Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 1H2015 oraz
informacje ze strony internetowej dot. Publicznego
Programu Emisji Obligacji.
B*
35,0
STRUKTURA AKCJONARIATU NA 25.08.2015 r.
(wg. liczby akcji)
CP Holding S. á r. l.*
73,43%
Jan Motz
2,66%
Jerzy Kowalski
2,65%
Michał Koślacz
0,30%
Marcin Juszczyk
0,29%
Pozostali
20,67%
* - współkontrolowany przez Fundusze Patron
Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 1H2015.
PROFIL SPÓŁKI
Grupa Capital Park jest inwestorem i deweloperem
działającym na rynku nieruchomości w Polsce.
Głównym przedmiotem działalności Grupy jest
nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem
budowy wartości, np. poprzez zmianę warunków
zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie
pozwolenia na budowę, budowę nowych lub
przebudowę istniejących obiektów, lub poprawę
zarządzania istniejącymi budynkami.
Magdalena Sadowska
Analityk, Doradca Inwestycyjny
licencja nr 418
+48 783 990 375
[email protected]
DEBT RESEARCH
Wśród możliwych do wykorzystania źródeł płynności w pierwszej kolejności należy wymienić rosnące
przepływy z działalności operacyjnej. Ponadto, na początku września Spółka poinformowała o planie
sprzedaży kompleksu Eurocentrum. Środki ze sprzedaży nieruchomości mają zostać wykorzystane w
pierwszej kolejności na spłatę kredytów zaciągniętych na budowę nieruchomości oraz wykup obligacji,
których celem było finansowanie budowy poszczególnych etapów kompleksu biurowego Eurocentrum.
Wyniki finansowe
Wybrane dane z rachunku zysków o strat Grupy Capital Park.
(w tys. zł)
Przychody z wynajmu
nieruchomości
Koszty funkcjonowania
nieruchomości
1H2015 1H2014 y-o-y
2014
2013*
2013
2012
34 996
21 672
61%
54 833
38 722
38 832
41 463
(9 785)
(5 804)
69%
(13 312)
(9 444)
(9 559)
(9 074)
25 211
15 868
59%
41 521
29 278
29 273
32 390
Strata/zysk z aktualizacji
wyceny nieruchomości
(48 112)
12 849
(60 976)
25 323
24 290
(108 395)
Koszty odsetek
(17 617)
(6 467) 172% (18 906) (15 568) (16 943)
(25 696)
Strata/zysk brutto
(34 921)
13 434
(64 371)
33 472
28 083
(100 237)
Strata/zysk netto
(39 033)
10 760
(63 615)
27 448
27 448
(115 034)
Zysk operacyjny netto
* - Dane porównywalne na podstawie przekształconego sprawozdania finansowego na dzień 31 grudnia 2013 r. w związku z
retrospektywnym zastosowaniem MSSF 11 Wspólne ustalenia umowne.
Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park.
Grupa Capital Park zamknęła 1H2015 przychodami z wynajmu na poziomie 35,0 mln zł względem
21,7 mln zł w analogicznym okresie rok wcześniej. Wzrost przychodów z wynajmu powierzchni w
projektach handlowych z 11,5 mln zł w 1H2014 do 14,4 mln zł w 1H2015 (wzrost o 25%) spowodowany
był zakupem dwóch nowych nieruchomości komercyjnych w Toruniu oraz Olsztynie w 2H2014 oraz
oddaniem do użytkowania lokalnego centrum handlowego Vis à Vis w Łodzi w grudniu 2014 r. (aktualny
poziom komercjalizacji wynosi 93%) . Przychody z wynajmu powierzchni w projektach biurowych wzrosły
z 9,2 mln zł w 1H2014 do 18,4 mln zł w 1H2015 (wzrost o 101%) w skutek oddania do użytkowania
budynku biurowego Beta i Gama w kompleksie Eurocentrum w 2Q2014 (aktualny poziom komercjalizacji
wynosi 76%). Wzrost przychodów z wynajmu powierzchni w projektach wielofunkcyjnych spowodowany
był pozyskaniem nowych najemców dla budynku wielofunkcyjnego w Warszawie przy ul. Sobieskiego
(aktualny poziom komercjalizacji wynosi 96%). W związku z tym, że pod koniec sierpnia został oddany do
użytkowania kolejny projekt wielofunkcyjny – Royal Wilanów (RW) Spółka przewiduje, utrzymanie się
wysokiej dynamiki wzrostu przychodów operacyjnych (aktualnie 62% powierzchni biurowej i 88%
powierzchni handlowej w RW zostało już wynajęte, a pierwsi najemcy już się wprowadzili).
Struktura przychodów z wynajmu Grupy Capital Park.
Udział
w 1H2015
41%
53%
6%
0%
(w tys. zł)
Projekty handlowe
Projekty biurowe
Projekty wielofunkcyjne
Projekty pozostałe
1H2015
14 416
18 421
2 158
1
Udział
w 1H2014
53%
42%
4%
0%
1H2014
11 517
9 163
908
84
Źródło: Skonsolidowane sprawozdanie Grupy Capital Park na koniec 1H2015.
W 1H2015 Grupa CP odnotowała stratę na aktualizacji wyceny nieruchomości w wysokości 48,1 mln zł,
która w dużym stopniu wynikały ze spadku kursu EUR/PLN. Kurs EUR/PLN na dzień 31.12.2014 r. wynosił
4,2623 natomiast na koniec 1H2015 odpowiednio 4,1944. Taki spadek kursu spowodował stratę na
wycenie nieruchomości o ponad 26 mln zł (2% spadek kursu vs. wartość nieruchomości 1,7 mld zł).
Wrażliwość wyceny nieruchomości na kurs EUR/PLN wynika z faktu, że wycena większości nieruchomości
2
DEBT RESEARCH
inwestycyjnych jest denominowana w EUR (czynsze stanowiące podstawę tejże wyceny są również
denominowane w EUR). W konsekwencji, każde wahanie kursu EUR/PLN generuje zysk z wyceny w
kwartałach, w których występuje umocnienie kursu EUR względem PLN oraz stratę w kwartałach, w
których występuje osłabienie kursu EUR względem PLN.
Koszty odsetkowe wzrosły z 6,5 mln zł w 1H2014 do 17,6 mln zł w 1H2015. Wzrost kosztów odsetkowych
spowodowany był zakończeniem budynku biurowego Beta i Gama w kompleksie Eurocentrum w 2Q2014,
co spowodowało, że odsetki od kredytu nie są już kapitalizowane tylko zaliczane do kosztów finansowych.
Można się spodziewać, że zakończenie projektu RW spowoduje dalszy wzrost kosztów odsetkowych.
Wybrane dane z rachunku przepływów pieniężnych Grupy Capital Park.
(w tys. zł)
1H2015
1H2014
2014
2013*
CFO
2 371
CFI
22 632
10 483
(150 376) (165 715) (279 595)
(53 471)
CFF
Przepływy pieniężne netto razem
Środki pieniężne na początek
okresu
Środki pieniężne na koniec okresu
293
2013
2012
10 807
18 356
(44 764) (176 417)
71 586
265 962
358 535
46 652
37 969
188 299
(76 419)
100 540
101 572
3 664
4 012
30 238
169 586
68 014
68 014
64 350
65 767
35 529
93 167
168 555
169 586
68 014
69 779
65 767
* - Dane porównywalne na podstawie przekształconego sprawozdania finansowego na dzień 31 grudnia 2013 r. w związku z
retrospektywnym zastosowaniem MSSF 11 Wspólne ustalenia umowne.
Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park.
W 1H2015 Grupa CP w toku działalności operacyjnej wygenerowała środki pieniężne o wartości równej
2,4 mln zł. Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej, na które w przeważającej większości składały
się wydatki na nabycie inwestycji w nieruchomości (-152,1 mln zł), wyniosły -150,4 mln zł. Na przepływy z
działalności finansowej w wysokości 71,6 mln zł składały się wpływy z emisji obligacji (44,2 mln zł),
wpływy z kredytów i pożyczek (123,9 mln zł), wypłata dywidendy dla posiadaczy certyfikatów REIA FIZ AN
(-2,2 mln zł), odsetki (-22,4 mln zł), wykup obligacji (-55,0 mln zł) oraz spłata kredytów, pożyczek i
zobowiązań leasingowych (-16,9 mln zł). W pierwszej połowie 2015 r. środki pieniężne Grupy CP spadły o
76,4 mln zł i na koniec czerwca b.r. wyniosły 93,2 mln zł. Spadek środków pieniężnych spowodowany był
przede wszystkim wydatkami na dokończenie projektu RW i budowę budynku biurowego Delta w
kompleksie Eurocentrum oraz wykupem obligacji serii A.
Wzrost wartości portfela nieruchomości
1800
1700
149
-26
-17
1 726
Nakłady
inwestycyjne
Różnice kursowe
Odpis aktualizujący
30.06.2015
1 620
1600
1500
1400
1300
1200
31.12.2014
Źródło: Prezentacja wyników za I półrocze 2015 r. Grupy Capital Park.
Nakłady inwestycyjne w 1H2015 wyniosły 149 mln zł. Strata z tytułu spadku kursu EUR/PLN, która
wpływa na wycenę nieruchomości inwestycyjnych Grupy CP w 1H2015 wyniosła 26 mln zł. Odpis
aktualizujący w wysokości 17 mln zł związany był z odpisami aktualizującymi wartość nieruchomości
mieszkaniowych w Krakowie i Grudziądzu oraz dostosowaniem wartości gruntu w Krakowie, który miał
być przeznaczony na budowę projektu mieszkaniowego.
Ponad 50% nakładów inwestycyjnych zostało poniesionych na dokończenie projektu wielofunkcyjnego RW,
który został oddany do użytkowania pod koniec sierpnia b.r. Ponad 31% nakładów inwestycyjnych zostało
3
DEBT RESEARCH
poniesionych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum, który ma zostać oddany do
użytkowania na przełomie 2015 i 2016 r.
Struktura nakładów inwestycyjnych w 1H2015
Inne
ArtN 5%
4%
EC Delta
31%
149 mln zł
Royal Wilanów
56%
EC Beta &
Gamma
5%
Źródło: Prezentacja wyników za I półrocze 2015 r. Grupy Capital Park.
Sytuacja kredytowa
Zadłużenie odsetkowe
Dług odsetkowy Grupy CP (mln zł) oraz dług netto/kapitały własne
1,0
800
0,8
600
0,6
400
0,4
200
0,2
0
0,0
30.09.2013 31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania krótkoterminowe
DN/KW
Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park.
Na dzień 30.06.2015 r. dług odsetkowy Grupy Capital Park wynosił 898,4 mln zł i składał się z: kredytów
bankowych (688,6 mln zł), zobowiązań leasingowych (42,3 mln zł), pochodnych instrumentów
finansowych1 (IRS, 6,5 mln zł) oraz obligacji (161,0 mln zł).
Na koniec 1H2015 długoterminowe zobowiązania finansowe wynosiły 864,1 mln zł i stanowiły 96%
wszystkich zobowiązań finansowych, a krótkoterminowe zobowiązania finansowe wyniosły 34,3 mln zł.
Przewaga zobowiązań długoterminowych wpisuje się w profil działalności Grupy CP. Okres realizacji
projektów od momentu rozpoczęcia budowy do skomercjalizowania i rozpoczęcia generowania środków, a
następnie sprzedaży ma charakter długoterminowy.
Instrumenty pochodne dotyczą zabezpieczeń Grupy CP przed zmianą stóp procentowych i kursu EUR/PLN
w zaciągniętych przez Grupę zobowiązaniach i nie są przedmiotem obrotu.
1
4
DEBT RESEARCH
Struktura zadłużenia odsetkowego
Zapadalność kredytów i obligacji w okresie 5 lat
150
100
2
35
118
20
31
33
2H15
-1H16
2H16
- 1H17
2H17
- 1H18
50
0
Kredyty
119
63
2H18
- 1H19
2H19
- 1H20
Obligacje
Źródło: Opracowanie własne na podstawie prezentacji wyników za I półrocze 2015 r. Grupy Capital Park oraz informacji ze strony
internetowej dot. Publicznego Programu Emisji Obligacji.
Na wykresie dot. zapadalności nie znalazły się zobowiązania dot. obligacji serii A, które zostały wykupione
w lipcu b.r. (10 mln zł do końca 1H2016). Ponadto, w ostatnim tygodniu sierpnia został uruchomiony
kredyt na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum. Umowa kredytu w PKO S.A. dotyczy
finansowania w wysokości 36,3 mln EUR i podzielona jest na dwie transze: 129,2 mln zł – kredyt
budowlany i 5,6 mln EUR refinansowanie istniejącego zobowiązania. Ostateczny termin spłaty dla ostatniej
jego transzy przypada na dzień 31.03.2021 r. Na wykresie zostały przedstawione również obligacje serii G
(1,9 mln zł) wyemitowane po 30.06.2015, które zapadają w 2H2018.
Ok. 151 mln zł zobowiązań Grupy z tytułu kredytów i wyemitowanych obligacji zapada w okresie
2H2017 – 1H2018. W okresie tym zapadają obligacje serii C – F, z których środki zostały przeznaczone na
finansowanie nakładów inwestycyjnych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum (seria C)
oraz refinansowanie obligacji serii A, której celem było m.in. finansowanie projektu Eurocentrum (serie D –
F). Zgodnie z przewidywaniami przedstawicieli Spółki do połowy 2017 r. uda się sprzedać projekt
Eurocentrum (budynki Alfa, Beta, Gamma i Delta), który na początku września został przeznaczony do
sprzedaży i spłata obligacji serii C – F nastąpi ze środków pozyskanych z jego zbycia. Wartość kompleksu na
koniec czerwca b.r. wyniosła 674,3 mln zł. Wartość ewidencyjna projektu wynikająca w księgach
rachunkowych na dzień 02.09.2015 r. wynosi ok. 724,1 mln zł. Wzrost wartości nieruchomości
spowodowany jest trwającymi pracami budowlanymi (budynek Delta, który ma zostać oddany do
użytkowania na przełomie 2015 i 2016 r.).
Dodatkowo, na zobowiązania finansowe składają się zobowiązania leasingowe, które na koniec 1H2015
wyniosły 42,3 mln zł (w tym 6,3 mln zł to krótkoterminowa część zobowiązań długoterminowych), oraz
zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych, które zabezpieczają Grupę przed zmianą
stóp procentowych i kursu EURPLN w wysokości 6,5 mln zł.
5
DEBT RESEARCH
Płynność
6,0
Wskaźniki płynności
4,0
1,9
2,0
1,7
1,1
0,0
31.12.2013
31.03.2014
30.06.2014
31.09.2014
Wskaźnik bieżacej płynności
31.12.2014
31.03.2015
30.06.2015
Wskaźnik płynności szybkiej
Wskaźnik płynności natychmiastowej
Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park.
Aktywa obrotowe Grupy Capital Park na koniec 1H2015 wynosiły 162,0 mln zł i stanowiły ok. 9% sumy
bilansowej. Główną pozycję aktywów obrotowych oraz drugą pozycję sumy aktywów stanowiły środki
pieniężne w wysokości 93,2 mln zł. Zobowiązania krótkoterminowe wyniosły 84,3 mln zł, w tym
krótkoterminowe zobowiązania finansowe (kredyty, leasing, obligacje) 34,3 mln zł.
Wskaźnik bieżącej płynności, liczony jako iloraz aktywów obrotowych i zobowiązań krótkoterminowych,
wzrósł z 1,6x na koniec 1Q2015 do 1,9x na koniec 1H2015. Wskaźnik płynności szybkiej, liczony jako
stosunek aktywów obrotowych pomniejszonych o zapasy do zobowiązań krótkoterminowych, wzrósł z 1,3x
na koniec 1Q2015 do 1,7x na koniec 1H2015. Wskaźnik płynności natychmiastowej, liczony jako iloraz
środków pieniężnych i zobowiązań krótkoterminowych, wzrósł z 1,0x na koniec 1Q2015 do 1,1x na koniec
1H2015.
Wskaźniki płynności od 1Q2014 ulegają jedynie nieznacznym wahaniom. Spadek środków pieniężnych w
1H2015 związany był z budową budynku Delta w kompleksie Eurocentrum oraz spłatą obligacji serii A, co
jednocześnie obniżyło krótkoterminowe zobowiązania finansowe i nie wpłynęło istotnie na sytuację
płynnościową Grupy. Uruchomienie kredytu na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum obniży
zapotrzebowanie na środki pieniężne (do tej pory projekt był finansowany ze środków własnych), a
rozpoczęcie generowania przychodów przez projekt RW przełoży się na wyższe przychody oraz przepływy
z działalności operacyjnej.
Analiza kowenantów
Z względu na obowiązujące kowenanty typu cross-default dokonano analizy kowenantów wszystkich serii
na dzień 30.06.2015 r.
Legenda:
ZIELONY
kowenant niezłamany;
kowenant, którego jednoznaczna weryfikacja nie jest możliwa, nie ma podstaw aby uznać,
ŻÓŁTY
że został złamany;
CZERWONY kowenant złamany.
6
DEBT RESEARCH
Kowenanty z warunków emisji (WE)
Seria
B
C
D, E, F, G
7.1.B.2.a
8.1.B.2.a
7.1.1
7.1.B.2.b
8.1.B.2.b
7.1.2
7.1.B.2.c
8.1.B.2.c
7.1.3
7.1.B.2.d 8.1.B.2.d
7.1.4
7.1.B.2.e
8.1.B.2.e
7.1.5
7.1.B.2.f
8.1.B.2.f
7.1.6
7.1.B.2.g
8.1.B.2.g
7.1.7
7.1.B.2.h
8.1.B.2.h
7.1.8
7.1.B.2.i
8.1.B.2.i
7.1.9
7.1.B.2.j
8.1.B.2.j
7.1.10
7.1.B.2.k
8.1.B.2.k
7.1.11
7.1.B.2.l
7.1.B.3.1
8.1.B.2.l
8.1.B.3.1
7.1.12
7.2.1
7.1.B.3.b
8.1.B.3.b
7.2.2
7.1.B.3.c
8.1.B.3.c
7.2.3
7.1.B.3.d 8.1.B.3.d
7.2.4
7.1.B.3.e
8.1.B.3.e
7.2.5
7.1.B.3.f
8.1.B.3.f
7.2.6
7.1.B.3.g
8.1.B.3.g
7.2.7
Zadłużenie netto do kapitałów własnych Grupy Capital Park i Capital Park.
31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015
Grupa Capital
0,45
0,39
0,49
0,55
0,65
0,75
0,86
Park
Capital Park
0,19
0,10
0,13
0,17
0,16
0,17
0,22
Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych i jednostkowych sprawozdań Grupy CP.
Zgodnie z zapisami warunków emisji dla wszystkich serii obligacji współczynnik zadłużenia netto Grupy CP
nie może być wyższy niż 1,2, a jednostkowy wskaźnik zadłużenia netto nie porze przekroczyć poziomu 0,35.
Obecny poziom wskaźników zadłużenia netto jest istotnie niższy od poziomu określonego w kowenantach.
Ryzyka dla obligatariuszy



Dalsze osłabienie kursu EUR/PLN będzie powodować straty w wycenie nieruchomości
inwestycyjnych, które w momencie sprzedaży nieruchomości mogą spowodować obniżenie ceny
sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji, środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się
niższe niż przewidywane i nie wystarczyć na spłatę zobowiązań finansowych.
Straty w wycenie nieruchomości inwestycyjnych spowodowane umocnieniem PLN względem EUR
negatywnie wpływają na wartość kapitałów własnych zarówno CP jak i Grupy CP. Dalszy spadek
kursu EUR/PLN i w konsekwencji spadek kapitałów własnych może spowodować naruszenie
kowenantu dot. maksymalnego poziomu współczynnika zadłużenie netto. Spadek stawek czynszu,
wzrost pustostanów oraz wzrost stóp kapitalizacji mogą spowodować obniżenie ceny sprzedaży
nieruchomości. W konsekwencji, środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż
przewidywane i nie wystarczyć na spłatę zobowiązań finansowych.
Znaczna część zobowiązań finansowych z tytułu kredytów i obligacji zapada w okresie
01.07.2017 – 30.06.2018 r. (151 mln zł). Brak sprzedaży w ciągu najbliższych dwóch lat kompleksu
7
DEBT RESEARCH
Eurocentrum lub innego istotnego aktywa generującego przychody może spowodować, że Spółka
nie będzie w stanie spłacić swoich zobowiązań w terminie i będą one musiały zostać zrolowane.
Istotne zdarzenie w okresie i po dniu bilansowym
W dniu 03.03.2015 r. nastąpiła rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego Capital Park z
104 744 107 zł do kwoty 105 348 131 zł w drodze emisji 604 024 akcji na okaziciela serii D
dokonane w ramach warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego poprzez wykonanie praw
z 604 024 warrantów subskrypcyjnych.
W dniu 18.03.2015 r. Capital Park wyemitował obligacje serii E o wartości nominalnej 11,12 mln zł
(w ramach Prospektu).
W dniu 03.06.2015 r. Capital Park wyemitował obligacje serii F o wartości nominalnej 33,12 mln zł
(w ramach Prospektu).
W dniu 09.07.2015 r. Capital Park zgodnie z warunkami emisji wykupił wszystkie pozostałe do
wykupu obligacje serii A o wartości 10,00 mln zł.
W dniu 14.08.2015 r. Capital Park wyemitował obligacje serii G o wartości nominalnej 1,88 mln zł.
Emisja obligacji serii G zamknęła Prospekt CP.
Finansowania projektu Eurocentrum etap Delta zostało przejęte przez PKO S.A. W ostatnim
tygodniu sierpnia został uruchomiony kredyt na budowę budynku Delta w kompleksie
Eurocentrum. Umowa kredytu w PKO S.A. dotyczy finansowania w wysokości 36,3 mln EUR i
podzielona jest na dwie transze: 129,2 mln zł – kredyt budowlany i 5,6 mln EUR refinansowanie
istniejącego zobowiązania. Ostateczny termin spłaty jego ostatniej transzy przypada na dzień
31.03.2021 r.
Pod koniec sierpnia projekt Royal Wilanów został oddany do użytkowania. Aktualne obłożenie
projektu to 62% dla powierzchni biurowej i 88% dla powierzchni handlowej. Pierwsi najemcy już
się wprowadzili.
W dniu 02.09.2015 Capital Park poinformował o przeznaczeniu na sprzedaż i poszukiwaniu
potencjalnego nabywcy kompleksu biurowego Eurocentrum (budynki Alfa, Beta, Gamma i Delta),
którego wartość ewidencyjna w księgach rachunkowych na dzień publikacji raportu bieżącego
wynosi 724,1 mln zł. Wartość kompleksu na koniec czerwca b.r. wyniosła 674,3 mln zł. Wzrost
wartości nieruchomości spowodowany jest trwającymi pracami budowlanymi (budynek Delta,
który ma zostać oddany do użytkowania na przełomie 2015 i 2016 r.).








Ceny obligacji z dnia wydania raportu
Seria
Nazwa
Catalyst
B
C
D
E
F
G
CAP0617
CAP0917
CAP1217
CAP0318
CAP0618
-
Kurs
obligacji
(%)
98,39
97,10
98,50
99,99
100,00
-
Oprocentowanie
WIBOR6M + 5,5%
WIBOR6M + 5,3%
WIBOR6M + 4,3%
WIBOR3M + 4,3%
WIBOR3M + 4,3%
WIBOR3M + 4,3%
Źródło: Opracowanie własne na podstawie Catalyst.
8
Oprocentowanie
w bieżącym
okresie
odsetkowym
(%)
7,27
6,96
6,01
6,01
6,02
6,02
Najbliższy
dzień
wypłaty
odsetek
Termin
wykupu
2015-09-13
2015-09-23
2015-09-23
2015-09-18
2015-11-22
2015-11-14
2017-06-13
2017-09-23
2017-12-23
2018-03-18
2018-06-03
2018-08-14
DEBT RESEARCH
Zastrzeżenia prawne
Niniejszy materiał („Raport”) wyraża wyłącznie wiedzę oraz poglądy Analityka, według stanu wiedzy na dzień
jego sporządzenia.
Podstawą do opracowania Raportu były tylko i wyłącznie publicznie dostępne informacje na dzień sporządzenia
Raportu.
Przedstawione w Raporcie prognozy oraz elementy oceny oparte są wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez
Analityka opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne.
Noble Securities S.A. ani żaden Analityk nie udzielają żadnego zapewnienia, że podane prognozy sprawdzą się.
POWIĄZANIA I OKOLICZNOŚCI, KTÓRE MOGŁYBY WPŁYNĄĆ NA OBIEKTYWIZM RAPORTU ANALITYCZNEGO
Analityk nie jest stroną jakiejkolwiek umowy zawartej ze Spółką i nie otrzymuje wynagrodzenia od Spółki.
Wynagrodzenie przysługujące Analitykowi z tytułu sporządzenia Raportu należne od Noble Securities S.A. nie jest
uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej,
dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią
powiązane. Nie można wykluczyć, że wynagrodzenie, które może przysługiwać w przyszłości Analitykowi od Noble
Securities S.A. z innego tytułu, może być w sposób pośredni uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych
w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki,
dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane.
Wskazuje się, iż na dzień sporządzenia niniejszego Raportu Noble Securities S.A. jest związana umową
o świadczenie usług na rzecz Spółki.
Ponadto Noble Securities S.A. informuje, że:
 Spółka nie jest akcjonariuszem Noble Securities S.A.,
 Analityk nie posiada papierów wartościowych Spółki ani papierów wartościowych lub udziałów jej spółek zależnych,
jak również jakichkolwiek instrumentów finansowych powiązanych bezpośrednio z papierami wartościowymi
Spółki,
 jest możliwe, że Noble Securities S.A., jego akcjonariusze, podmioty powiązane z akcjonariuszami Noble Securities
S.A., członkowie władz lub inne osoby zatrudnione przez Noble Securities S.A. posiadają, mogą zamierzać zbywać lub
nabywać papiery wartościowe Spółki lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami
wartościowymi Spółki albo papiery wartościowe emitenta (emitentów) lub instrumenty finansowe powiązane
bezpośrednio z papierami wartościowymi emitenta (emitentów) działającego (działających) w branży, w której
działa Spółka,
 Noble Securities S.A. nie wykonuje czynności dotyczących instrumentów finansowych Spółki w zakresie nabywania
lub zbywania instrumentów finansowych na własny rachunek w ramach i celem realizacji umów o subemisje
inwestycyjne lub usługowe,
 ani Analityk, ani osoby blisko z nimi związane, o których mowa w art. 160 ust. 2 pkt 1 – 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005
r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94,
z późn. zm.) nie pełnią funkcji w organach podmiotu będącego Spółką, ani nie zajmują stanowiska kierowniczego w
tym podmiocie,
 ani Analityk, ani Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane nie pozostają stroną umowy ze Spółką której
zakres obejmuje lub dotyczy sporządzenia Raportu.
Zgodnie z wiedzą Analityka, pomiędzy Spółką a Noble Securities S.A., osobami powiązanymi z Noble Securities
S.A. oraz Analitykiem nie występują inne niż wskazane w treści Raportu lub w zastrzeżeniach zamieszczonych
poniżej treści Raportu powiązania lub okoliczności, które mogłyby wpłynąć na obiektywność Raportu.
POZOSTAŁE INFORMACJE I ZASTRZEŻENIA
Analityk zapewnia, iż Raport został przygotowany z należytą starannością i rzetelnością w oparciu
o ogólnodostępne fakty oraz na podstawie informacji otrzymanych od Spółki uznanych przez Analityka za
wiarygodne, rzetelne i obiektywne, jednak Noble Securities S.A. ani Analityk nie gwarantują, że są one w pełni
dokładne i kompletne, w szczególności w przypadku gdyby informacje, na których oparto się przy
sporządzaniu Raportu okazały się niedokładne, niekompletne lub nie w pełni odzwierciedlały stan faktyczny.
Noble Securities S.A. ani Analityk nie ponoszą odpowiedzialności za efekty i skutki jakichkolwiek decyzji
podjętych na podstawie Raportu lub jakiejkolwiek informacji w nim zawartych. Odpowiedzialność za decyzje
podjęte na podstawie Raportu ponoszą wyłącznie osoby lub podmioty z niego korzystające. Osoby lub podmioty
korzystające
z
Raportu
nie
mogą
rezygnować
z
przeprowadzenia
niezależnej
oceny,
z uwzględnieniem różnych czynników ryzyka oraz innych okoliczności niż te wskazane w Raporcie.
9
DEBT RESEARCH
Raport ani żaden z jego zapisów nie stanowi:
 rekomendacji w rozumieniu rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji
stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. z 2005 r., Nr
206, poz. 1715).
 oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz.
121),
 podstawy do zawarcia jakiejkolwiek umowy lub powstania jakiegokolwiek zobowiązania którego stroną byłaby
Noble Securities S.A.,
 publicznego proponowania nabycia instrumentów finansowych ani oferty publicznej instrumentów finansowych
w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów
finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r. poz.
1382 z późn. zm.),
 zaproszenia do negocjacji, zaproszenia czy zachęty do złożenia oferty nabycia lub subskrypcji papierów
wartościowych Spółki,
 usługi doradztwa inwestycyjnego, ani usługi zarządzania aktywami w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.)
 porady inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja lub
strategia jest odpowiednia i adekwatna do poziomu wiedzy o inwestowaniu w zakresie instrumentów finansowych
oraz doświadczenia inwestycyjnego osoby lub podmiotu korzystającego z Raportu.
Raport
 jest adresowany w szczególności do wybranych Klientów profesjonalnych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005
r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.),
 będzie udostępniany nieodpłatnie powyższym adresatom w drodze elektronicznej lub podczas indywidualnych
spotkań, a ponadto Noble Securities S.A. nie wyklucza również przekazania Raportu: Klientom Noble Securities S.A.,
potencjalnym Klientom Noble Securities S.A., pracownikom Noble Securities S.A oraz innym użytkownikom strony
internetowej Noble Securities S.A, poprzez umieszczenie go na stronie internetowej www.noblesecurities.pl w
późniejszym terminie
 jest przeznaczony do rozpowszechniania wyłącznie na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, a nie jest przeznaczony do
rozpowszechniania lub przekazywania, bezpośrednio ani pośrednio, na terenie Stanów Zjednoczonych Ameryki,
Kanady, Japonii lub Australii, ani obszaru żadnej innej jurysdykcji, gdzie rozpowszechnianie takie stanowiłoby
naruszenie odpowiednich przepisów danej jurysdykcji lub wymagało dokonania uprzedniej rejestracji lub zgłoszenia
w tej jurysdykcji,
 nie zawiera wszystkich informacji o Emitencie i nie umożliwia pełnej oceny Spółki, w szczególności w zakresie
sytuacji finansowej Spółki, gdyż do Raportu zostały wybrane tylko niektóre dane dotyczące Spółki,
 ma wyłącznie charakter informacyjny, w związku z czym nie jest możliwa kompleksowa ocena Spółki na podstawie
Raportu.
 integralną częścią Raportów umieszczonych na stronie internetowej www.noblesecurities.pl jest Słownik
Terminologii Fachowej wykorzystywany w tego typu raportach, opracowaniach, rekomendacjach, który jest
umieszony w osobnym pliku o nazwie STF.pdf na stronie internetowej www.noblesecurities.pl
Inwestowanie w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, wiąże się z różnego rodzaju ryzykami.
Szczegółowe informacje w zakresie ryzyk jakie są związane z inwestowaniem w instrumenty finansowe,
w tym w papiery wartościowe, są zamieszczone na stronie internetowej www.noblesecurities.pl. Podkreśla się,
iż wyeliminowanie ryzyk w inwestowaniu w instrumenty finansowe jest praktycznie niemożliwe.
UWAGI KOŃCOWE
Dodatkowe informacje o Noble Securities S.A. i kwestiach związanych z ryzykami w inwestowanie w instrumenty
finansowe za pośrednictwem Noble Securities S.A. oraz związanych ze sposobem zapobiegania przez Noble Securities
S.A. konfliktom interesów występujących w prowadzonej działalności są zamieszczone na stronie internetowej
www.noblesecurities.pl.
Rozpowszechnianie lub powielanie, przetwarzanie lub jakiekolwiek inne wykorzystanie lub modyfikowanie treści
Raportu (w całości lub w jakiejkolwiek części) bez uprzedniej pisemnej zgody Noble Securities S.A. jest zabronione.
Niniejszy materiał stanowi informację handlową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2002 r.
o oświadczeniu usług drogą elektroniczną (tekst jednolity z dnia 15 października 2013 r. Dz.U. z 2013 r. poz.
1422) i jest upowszechniany wyłącznie w celu reklamy lub promocji usług Noble Securities S.A. z siedzibą
w Warszawie oraz na jej zlecenie.
Noble Securities S.A. podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Niniejszy materiał nie był przedmiotem
uzgodnień, weryfikacji ani nie został zatwierdzony lub zaakceptowane przez Komisję Nadzoru Finansowego.
10