Usďugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiČzań

Problemy ZarzÈdzania, vol. 10, nr 4 (39), t. 1: 242 – 257
ISSN 1644-9584, © Wydziaï ZarzÈdzania UW
DOI 10.7172.1644-9584.39.16
Usïugi finansowe typu equity release
w Polsce na tle rozwiÈzañ
miÚdzynarodowych.
Stan obecny i propozycje zmian
Sebastian Skuza
PowiÚkszajÈce siÚ grono emerytów, których Ăwiadczenia emerytalne ksztaïtujÈ siÚ na poziomie znacznie niĝszym od dotychczasowych wynagrodzeñ za
pracÚ, poszukuje alternatywnych ěródeï finansowania. Moĝliwym do przyjÚcia
rozwiÈzaniem problemu polskiego potencjalnego emeryta jest stworzenie mechanizmów umoĝliwiajÈcych czerpanie korzyĂci finansowych z majÈtku niefinansowego zgromadzonego w ciÈgu ĝycia zawodowego. Takie skïadniki majÈtku
mogÈ staÊ siÚ ěródïem bieĝÈcego dodatkowego dochodu. Jednym z instrumentów umoĝliwiajÈcych emerytom uzyskanie dodatkowych Ărodków finansowych
moĝe byÊ usïuga finansowa tzw. equity release. Na rynkach Ăwiatowych usïuga
ta jest oferowany osobom w wieku emerytalnym od kilkudziesiÚciu lat.
1. WstÚp
¥wiadczenia emerytalne z reguïy ksztaïtujÈ siÚ na poziomie niĝszym od
dotychczasowych wynagrodzeñ za pracÚ, uzyskiwanych przez osoby koñczÈce swÈ aktywnoĂÊ zawodowÈ. WbzwiÈzku z powyĝszym co najmniej czÚĂÊ
zbnich poszukuje alternatywnych ěródeï finansowania, zwïaszcza w krajach,
w których przeciÚtny poziom emerytur znacznie odbiega od poziomu co
najmniej przeciÚtnego wynagrodzenia. W niektórych przypadkach rozwiÈzaniem problemów tego typu moĝe byÊ podjÚcie dodatkowego zajÚcia
zarobkowego, korzystajÈc równoczeĂnie z pobieranego Ăwiadczenia emerytalnego. W niektórych krajach, np. w Polsce, wb sposób mniej lub bardziej
formalny i oficjalny osobom starszym ogranicza siÚ dostÚp do niektórych
produktów finansowych, np. polis ubezpieczeniowych, produktów kredytowych ibpoĝyczkowych, szczególnie umów kredytowych zawieranych na dïugie
okresy. Wynika to gïównie z faktu, ĝe banki, bÚdÈce instytucjami zaufania
publicznego, sÈ zobligowane normami nadzorczymi (w interesie deponentów) do ograniczania ryzyka swojej dziaïalnoĂci, gïównie wbzakresie ryzyka
kredytowego.
RozwiÈzaniem powyĝszych problemów mogïoby byÊ przygotowanie
oferty produktowej skierowanej dla powyĝej okreĂlonego grona potencjal242
Problemy ZarzÈdzania
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
nych Ăwiadczeniobiorców. Osoby starsze czÚsto bowiem dysponujÈ znacznym majÈtkiem niefinansowym zgromadzonym podczas okresu aktywnoĂci
zawodowej. Przykïadem takiego majÈtku moĝe byÊ nieruchomoĂÊ, zwïaszcza
mieszkalna.
Celem niniejszej publikacji jest przedstawienie obecnych i planowanych
rozwiÈzañ w zakresie equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ brytyjskich
ib amerykañskich oraz próba analizy porównawczej korzyĂci i zagroĝeñ
modelu sprzedaĝowego i kredytowego, a takĝe przedstawienie autorskich
wnisoków odnoĂnie docelowych uregulowañ prawnych w tym temacie. Ninijeszym opracowaniem autor podejmie siÚ równieĝ próby wykazania w polskich
uwarunkowaniach prawnych i spolecznych koniecznoĂci jak najszybszego
wprowadzenia nowych rozwiÈzañ dotyczÈcych odwróconego kredytu hipotecznego, jak rownieĝ zmian przepisów w kontekscie konsutrukcji funkcjonujÈcej w oparciu o przepisy prawa cywilnego instytucji doĝywocia.
2. DoĂwiadczenia zagraniczne
w zakresie equity release
Usïugi finansowe stwarzajÈce mozliwoĂÊ „upïynniania“ posiadanych
nieruchomoĂci przy zachowaniu gwarancji doĝywotniego zamieszkiwania
wb danej nieruchomoĂci (equity release) znane sÈ w praktycre od ponad
40b lat. System taki najbardziej rozpowszechniony jest wb Wielkiej Brytaniii
oraz Stanach Zjednoczonych.
Powyĝsze usïugi moĝna zaoferowaÊ w formie jednego z dwóch poniĝej
wymienionych modeli:
– sprzedaĝowego (home reversion),
– kredytowego (reverse mortgage).
W modelu sprzedaĝowym Ăwiadczenioobiorca w zamian za Ăwiadczenia
finansowe (najczÚĂciej doĝywotnie) przenosi na ĂwiadczeniodawcÚ prawo
do nieruchomoĂci, przy jednoczesnym zagwarantowaniu Ăwiadczeniobiorcy
prawa doĝywotniego zamieszkiwania w tej nieruchomoĂci.
W modelu kredytowym kredytodawca zobowiÈzuje siÚ do wypïaty na
rzecz kredytobiorcy (wïaĂciciela nieruchomoĂci) okreĂlonej kwoty Ărodków
(jednorazowo lub w ratach), przy jednoczesnym braku koniecznoĂci spïaty
kredytu. Spïata dokonywana jest z kwoty uzyskanej ze sprzedaĝy nieruchomoĂci zabezpieczajÈcej kredyt, czÚsto istnieje równieĝ opcja spïaty kredytu
przez spadkobierców.
Zgodnie z wymaganiami Komisji Europejskiej usïuga moĝe byÊ uznana za
equity release wbprzypadku gdy speïnia poniĝsze warunki (Reifner i in. 2009):
– jest oferowana jako usïuga finansowa;
– dziaïalnoĂÊ podmiotu oferujÈcego takÈ usïugÚ powinno gwarantowaÊ
dïugoterminowe zapewnienie pïynnoĂci finansowej;
– usïugodawca musi gwarantowaÊ prawo doĝywotniego zamieszkiwania
wb nieruchomoĂci;
vol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
243
Sebastian Skuza
– spïata wypïaconych Ăwiadczeñ wraz z dodatkowymi kosztami powinna
ograniczaÊ siÚ wyïÈcznie do moĝliwoĂci uzyskania Ărodków ze sprzedaĝy
nieruchomoĂci.
Model kredytowy
Kraj
WartoĂÊ
otwartych
umów
(mlnb EUR)
Model sprzedaĝowy
¥rednia
wartoĂÊ
umowy
(EUR)
Liczba
umów
WartoĂÊ
otwartych
umów
(mlnb EUR)
¥rednia
wartoĂÊ
umowy
(EUR)
Liczba
umów
Francja
20
100b 000
200
n/a
n/a
n/a
Niemcy
10
100b 000
100
n/a
n/a
12
WÚgry
3,2
n/a
n/a
214
41b 961
5b 100
Wïochy
74,3
247b 500
300
n/a
n/a
n/a
1b 268
352b 222
3b 600
n/a
n/a
n/a
Szwecja
110
44b 000
2b 500
n/a
n/a
n/a
Wielka
Brytania
1b 825
55b 303
33b 000
1b 131
77b 466
14b 600
Hiszpania
Tab. 1. Ogólna wartoĂÊ usïug equity release w roku 2007 w krajach Unii Europejskiej.
½ródïo: U. Reifner, S. Clerc-Renaud, F.E. Perez-Carillo, A. Tiffe i M. Knobloch 2009.
Study on Equity Release Schemes in the EU, Project No. MARKT/2007/23/H, Institut fur
Finanzdienstleistungen e.V.
2.1. RozwiÈzanie amerykañskie
Najbardziej rozpowszechnionym programem oferujÈcym odwrócony kredyt hipoteczny jest regulowany prawem federalnym Home Equity Conversion Mortgage (HECM) nadzorowany przez Departament Gospodarki
Mieszkaniowej i Rozwoju Obszarów Miejskich (Department of Housing
and Urban Development – DHUD) oraz FederalnÈ AgencjÚ Gospodarki
Mieszkaniowej (Federal Housing Administration – FHA).
Usïuga odwróconego kredytu hipotecznego zostaïa uregulowana przez
Kongres aktem prawnym The Housing and Community Development Act
z 1987b r. W ramach tego aktu prawnego Kongres uprawniï DHUD oraz
FHA do przygotowania zasad przyznawania oraz nadzoru kredytów HECM.
Nowa usïuga finansowa zostaïa powszechnie wprowadzona w 1989br. ibstanowi okoïo 90% oferowanych kredytów tej kategorii na rynku. Podmioty
ĂwiadczÈce usïugi wbramach odwróconego kredytu hipotecznego podlegajÈ
regulacjom federalnym okreĂlonym wb wyĝej wymienionym akcie prawnym
zb 1987b r. (wraz z jego nowelizacjami), ponadto sÈ kwalifikowane przez
DHUD. Rynek odwróconego kredytu hipotecznego nadzorowany jest przez
DHUD. W celu ochrony beneficjentów programu przed potencjalnymi naduĝyciami zostaï wprowadzony prawny obowiÈzek konsultacji z podmiotem
oferujÈcym usïugi przed zaakceptowaniem przez DHUH wniosku beneficjenta o ubezpieczenie kredytu. Podstawowym warunkiem ubiegania siÚ
244
Problemy ZarzÈdzania
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
obprzyznanie kredytu HECM jest osiÈgniÚcie wieku 62 lat, a wysokoĂÊ przyznanego kredytu zaleĝy od wieku kredytobiorcy (Ministerstwo Finansów
2012; Skuza 2011: 120–121).
2.2. RozwiÈzania brytyjskie
Zgodnie z brytyjskimi regulacjami prawnymi Financial Supervisory Authority (FSA) zostaïo umocowane przez HM Tresury (brytyjskie Ministerstwo
Skarbu, peïniÈce równieĝ funkcjÚ Ministerstwa Finansów) do wydawania
regulacji prawnych w szerokim zakresie transakcji finansowych dotyczÈcych
rynku mieszkaniowego (home finance transaction), w tym dwóch róĝnych
form equity release (Wachnicka 2009: 26):
– lifetime mortgages – gdzie udzielana poĝyczka jest zabezpieczona na aktywach stanowiÈcych wïasnoĂÊ poĝyczkobiorcy;
– home reversion schemes – gdzie konsument sprzedaje caïoĂÊ albo czÚĂÊ
nieruchomoĂci mieszkaniowej w zamian za korzyĂci finansowe oraz najem
pozostaïej czÚĂci takiej nieruchomoĂci.
Lifetime mortgages jest to doĝywotnia poĝyczka zabezpieczona hipotekÈ
na nieruchomoĂci, uregulowana umowÈ, która speïnia nastÚpujÈce warunki
(Ministerstwo Finansów 2012; Skuza 2011: 125–126):
1) uzyskanie takiej poĝyczki hipotecznej jest moĝliwe wyïÈcznie przez osoby
starsze, które przekroczyïy okreĂlonÈ granicÚ wieku;
2) poĝyczkodawca hipoteczny moĝe, ale nie musi, okreĂliÊ dïugoĂÊ okresu
poĝyczkowego, ale jednoczeĂnie udzielona poĝyczka hipoteczna nie musi
byÊ spïacona w caïoĂci (wraz zbnaleĝnymi odsetkami i innymi kosztami)
przed wystÈpieniem jednego lub kilku zb nastÚpujÈcych zdarzeñ:
– Ămierci klienta,
– opuszczenia przez klienta zajmowanej nieruchomoĂci objÚtej umowÈ
w celu zamieszkania w innym miejscu i brak perspektywy powrotu
(fakt ten oceniany jest na podstawie zasad zdrowego rozsÈdku,
np.b zamieszkanie w domu opieki),
– nabycia przez klienta innego mieszkania w celu uĝywania go jako
gïównego miejsca zamieszkania,
– sprzedaĝy przez klienta nieruchomoĂci obciÈĝonej hipotekÈ,
– wykonania przez poĝyczkodawcÚ hipotecznego jego uprawnieñ
wb zakresie objÚcia posiadania obciÈĝonej nieruchomoĂci, zgodnie
zb warunkami zawartej umowy;
3) w przypadku gdy klient w dalszym ciÈgu zajmuje nieruchomoĂÊ obciÈĝonÈ
hipotekÈ jako swoje gïówne miejsce zamieszkania:
– ĝadne spïaty rat kapitaïowych poĝyczki hipotecznej, jak i pïatnoĂci
odsetkowych, nie bÚdÈce pïatnoĂciami odsetkowymi wymaganymi
wb sytuacji dobrowolnych, przedterminowych spïat poĝyczki przez
klienta nie sÈ wymagalne albo w danych warunkach nie ma podstaw,
aby staïy siÚ wymagalne,
vol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
245
Sebastian Skuza
– pomimo ĝe pïatnoĂci odsetkowe mogÈ staÊ siÚ wymagalne, ĝadne
pïatnoĂci kapitaïowe nie sÈ wymagalne ani nie ma podstaw, by
wb danych warunkach staïy siÚ wymagalne,
– pomimo ĝe pïatnoĂci odsetkowe oraz czÚĂciowo spïaty rat kapitaïowych mogÈ staÊ siÚ wymagalne, to nie jest wymagalna spïata caïoĂci
kapitaïu, jak równieĝ nie ma podstaw, aby staïa siÚ wymagalna.
Home reversion schemes/home reversion plans stanowiÈ natomiast uzgodnienia zawierajÈce jeden lub wiÚcej instrument lub umowÚ, które w czasie
ich zawierania speïniajÈ poniĝsze warunki:
1) na podstawie takiego uzgodnienia osoba dostarczajÈca ten instrument
finansowy kupuje caïoĂÊ lub czÚĂÊ udziaïu w nieruchomoĂci od innej
osoby fizycznej lub instytucji powierniczej;
2) osoba korzystajÈca (w przypadku osoby fizycznej, lub osoba fizyczna,
która jest beneficjentem instytucji powierniczej, gdy osoba korzystajÈca
jest instytucjÈ powierniczÈ) lub osoba spokrewniona z niÈ na mocy
zawartego uzgodnienia jest uprawniona do zajmowania co najmniej
40% przedmiotowej nieruchomoĂci w zwiÈzku z celami mieszkaniowymi,
ab porozumienie obejmuje takie postanowienia;
3) uzgodnienie precyzuje, ĝe uprawnienie do zajmowania nieruchomoĂci
mieszkaniowej wygaĂnie w przypadku wystÈpienia jednej lub wiÚcej nastÚpujÈcych okolicznoĂci:
– osoba, o której mowa w punkcie 2, stanie siÚ rezydentem domu
opieki,
– osoba, o której mowa w punkcie 2, umrze,
– upïynie okreĂlony umowÈ okres, nie krótszy niĝ 20 lat, od dnia zawarcia umowy pomiÚdzy osobÈ dostarczajÈcÈ ten instrument a osobÈ
korzystajÈcÈ.
Definicja osób spokrewnionych obejmuje maïĝonka lub partnera danej
osoby, osobÚ (bez wzglÚdu na fakt posiadania przeciwnej pïci), której relacje
z danÈ osobÈ majÈ charakter relacji maïĝeñskich, rodziców, rodzeñstwo,
dzieci, dziadków lub wnuki danej osoby.
Przepisy obowiÈzujÈce w zakresie equity release zawarte sÈ w zbiorze
aktów prawnych FSA Handbook. Usïugi finansowe typu equity release sÈ
uregulowane przez prawo w zakresie dotyczÈcym:
– poĝyczkodawcy w przypadku doĝywotnich kredytów hipotecznych (lifetime
mortgage),
– administrowania/zarzÈdzania kontraktami o doĝywotnie kredyty hipoteczne,
– doradców lub aranĝerów doĝywotnich takich transakcji.
Analogicznie prawo reguluje Ăwiadczenie usïug:
– dostarczyciela (providera),
– administratora/zarzÈdzajÈcego,
– doradcy,
– aranĝera w zakresie sprzedaĝy nieruchomoĂci z prawem doĝywocia.
246
Problemy ZarzÈdzania
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
Uregulowane prawem usïugi finansowe mogÈ byÊ wykonywane wyïÈcznie
przez podmioty, które podlegajÈ regulacjom FSA, a tym samym sÈ odpowiednio umocowane do oferowania tego typu usïug i podlegajÈ nadzorowi
finansowemu.
Brytyjskie rozwiÈzania prawne nie wskazujÈ konkretnego minimalnego wieku konsumentów zarówno w przypadku kontraktów o doĝywotnie
poĝyczki hipoteczne, jak i w transakcjach sprzedaĝy nieruchomoĂci z prawem
doĝywocia. Jednakĝe sÈ to produkty finansowe adresowane do starszych
konsumentów i brytyjskie regulacje prawne uwzglÚdniajÈ ten fakt poprzez
definicjÚ lifetime mortgage. To podmioty podlegajÈce regulacjom FSA i oferujÈce tego typu usïugi majÈ obowiÈzek okreĂliÊ minimalny wiek klientów,
uwzglÚdniajÈc wystÚpujÈce okolicznoĂci.
3. Polskie rozwiÈzania prawne
dotyczÈce equity release
3.1. Model sprzedaĝowy
W aktualnym stanie prawnym instytucja przeniesienia prawa do nieruchomoĂci na osoby trzecie z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy
prawa doĝywotniego zamieszkiwania w nieruchomoĂci uregulowana jest
wb art.b 908–916 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964b r. cywilny (Dz.U. Nr 16,
poz.b93, z póěn. zm.), regulujÈcych problematykÚ umowy doĝywocia. Umowa
taka z reguïy opiera siÚ na dwustronnych zobowiÈzaniach, tj. Ăwiadczeniobiorca przenosi prawo wïasnoĂci nieruchomoĂci na ĂwiadczeniodawcÚ
wbzamian za zapewnienie doĝywotniego mieszkania (np. jako domownika),
pokrycie kosztów utrzymania oraz dodatkowych Ăwiadczeñ (np. opieka nad
chorym). W umowie doĝywocia moĝna zawrzeÊ zobowiÈzanie Ăwiadczeniodawcy do speïniania powtarzajÈcych siÚ Ăwiadczeñ pieniÚĝnych (rodzaj
renty doĝywotniej) w zamian za obciÈĝenie nieruchomoĂci na rzecz zbywcy
okreĂlonÈ sïuĝebnoĂciÈ mieszkania (prawo doĝywotniego zamieszkiwania).
Zbreguïy umowa doĝywocia ma szczególne uzasadnienie spoïeczne i opiera
siÚ na silnych wiÚzach rodzinnych, co moĝe powodowaÊ drugoplanowÈ kwestiÚ ekwiwalentnoĂci przyznawanych Ăwiadczeñ i brak zwiÈzku z ewentualnÈ
wartoĂciÈ mieszkania.
Na rynku polskim dziaïajÈ równieĝ podmioty prowadzÈce dziaïalnoĂÊ
gospodarczÈ w zakresie Ăwiadczenia umów oferowania renty doĝywotniej
wb zamian za przeniesienie praw do nieruchomoĂci (z moĝliwoĂciÈ doĝywotnego zamieszkiwania w danej nieruchomoĂci). Podmioty te dziaïajÈ na
podstwie przepisów kodeksu spóïek handlowych oraz ustawy ob swobodzie
dziaïalnoĂci gospodarczej, nie podlegajÈ natomiast ĝadnym regulacjom szczególnym.
Z danych Open Finance wynika, ĝe w Funduszu Hipotecznym „Dom”
mÚĝczyzna w wieku 65 lat za 50 metrowe mieszaknie na warszawskim Mokovol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
247
Sebastian Skuza
towie warte 400 tys. zï mógïby liczyÊ na Ăwiadczenie w wysokoĂci 677 zï
miesiÚcznie, wypïacane doĝywotnio. Natomiast wbprzypadku, gdyby wïaĂcicielem tego mieszkania byïa kobieta, Ăwiadczenie to wyniosïoby 529bzï. Oferta
Centralnego Fundusz Hipotecznego dla kobiety w wieku 65 lat opiewaïyby
na 605 zï, natomiast mÚĝczyzna, rówieĂnik mógïby liczyÊ na 784 zï (Wielgo
2012: 1).
3.2. Model kredytowy
W aktualnym stanie prawnym brak szczególnych regulacji dla odwróconego kredytu hipotecznego. ObowiÈzujÈce przepisy nie zakazujÈ wprawdzie
w sposób bezpoĂredni udzielania tego typu kredytów, tym niemniej istnieje
szereg ograniczeñ, w wyniku których ĝaden zbdziaïajÈcych na polskim rynku
banków nie zdecydowaï siÚ na wprowadzenie odwróconych kredytów hipotecznych do swojej oferty.
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997b r. Prawo bankowe (Dz.U. z 2002b r.
Nrb72, poz. 665, z póěn. zm.) definiuje umowÚ kredytu jako umowÚ, w której
bank zobowiÈzuje siÚ oddaÊ do dyspozycji kredytobiorcy, na czas oznaczony
wb umowie, kwotÚ Ărodków pieniÚĝnych z przeznaczeniem na ustalony cel,
a kredytobiorca zobowiÈzuje siÚ do korzystania z niej na warunkach okreĂlonych wbumowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami
w oznaczonych terminach spïaty.
Umowa poĝyczki jest zdefiniowana w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964br.
Kodeks cywilny jako umowa, przez którÈ dajÈcy poĝyczkÚ zobowiÈzuje siÚ
przenieĂÊ na wïasnoĂÊ biorÈcego okreĂlonÈ iloĂÊ pieniÚdzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorÈcy zobowiÈzuje siÚ zwróciÊ tÚ samÈ iloĂÊ
pieniÚdzy albo tÚ samÈ iloĂÊ rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakoĂci.
Naleĝy podkreĂliÊ, ĝe powyĝsze definicje wskazujÈ na zwrotny charakter zaoferowanych usïug finansowych. Ponadto naleĝy zwróciÊ uwagÚ na
art.b70 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997br. Prawo bankowe, zgodnie z którym
warunkiem udzielenia kredytu oraz poĝyczki pieniÚĝnej jest posiadanie przez
klienta zdolnoĂci kredytowej. Udzielenie kredytu lub poĝyczki osobie nieposiadajÈcej zdolnoĂci kredytowej jest moĝliwe wyïÈcznie w ĂciĂle okreĂlonych
warunkach, np. posiadania pïynnego zabezpieczenia przewyĝszajÈcego wartoĂÊ kredytu lub akceptacji planu inwestycyjnego, generujÈcego potencjalne
przyszïe przepïywy finansowe.
3.2.1. Propozycje zaïoĝeñ do projektu ustawy
o odwróconej hipotece
W realiach polskiego stanu prawnego optymalnym rozwiÈzaniem bÚdzie
opracowanie odrÚbnego aktu prawnego regulujÈcego odwrócony kredyt
hipoteczny lub nowelizacja Ustawy dnia 29 sierpnia 1997br. Prawo bankowe
(Ministerstwo Finansów 2012).
UwzglÚdniajÈc powyĝsze uwarunkowania Ministerstwo Finansów przygotowaïo zaïoĝenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
248
Problemy ZarzÈdzania
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
Poniĝej autor pragnie przedstawiÊ najwaĝniejsze postulaty przygotowanego
projektu zaïoĝeñ.
3.2.1.1. Definicja umowy odwróconego kredytu hipotecznego
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego stanowiïaby szczególny
rodzaj umowy kredytu. Ze wzglÚdu na jej specyficzny charakter (brak
koniecznoĂci spïaty przez kredytobiorcÚ) konieczne jest jednak opracowanie
dla niej definicji odrÚbnej niĝ definicja umowy kredytu okreĂlona w art. 69
ust. 1 ustawy prawo bankowe. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego
zobowiÈzywaïaby instytucjÚ kredytujÈcÈ do wypïaty na rzecz kredytobiorcy
przez okreĂlony czas oznaczonej w umowie kwoty Ărodków pieniÚĝnych lub
udostÚpnienia kwoty kredytu w formie wypïaty jednorazowej. ¥rodki uzyskane przez kredytobiorcÚ z tytuïu zawartej umowy odwróconego kredytu
hipotecznego mogïyby zostaÊ przeznaczone na dowolny cel.
3.2.1.2. Podmioty uprawnione do oferowania umów
odwróconego kredytu hipotecznego
Do Ăwiadczenia tego typu usïugi finansowej uprawnione byïyby wyïÈcznie
banki. Powyĝsza propozycja jest konsekwencjÈ zaprojektowania odwróconego kredytu hipotecznego jako szczególnego rodzaju umowy kredytu oraz
wynika z potrzeby zapewnienia pewnoĂci i bezpieczeñstwa dla beneficjentów
tego rodzaju umowy. Banki sÈ bowiem odpowiednio wyposaĝone kapitaïowo
do prowadzenia tego rodzaju dziaïalnoĂci oraz zobowiÈzane do przestrzegania i utrzymywania okreĂlonych norm pïynnoĂci pïatniczej, co ma szczególne
znaczenie z punktu widzenia zapewnienia ciÈgïoĂci realizacji Ăwiadczeñ,
ab takĝe podlegajÈ nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.
Wybór banków jako podmiotów wyïÈcznie uprawnionych do zawierania
umów odwróconego kredytu hipotecznego oparty byï równieĝ na wynikach raportu Diagnoza spoïeczna 2009. Warunki i jakoĂÊ ĝycia Polaków.
Zbpowyĝszego raportu wynika bowiem, ĝe w 2009br. 44,4% respondentów,
w tym blisko 40% osób w wieku powyĝej 65. roku ĝycia, darzy zaufaniem
sektor bankowy (Czapiñski i Panek 2009). Zgodnie natomiast z badaniem
Gfkb Polonia1 z wrzeĂnia 2010b r. banki obdarza zaufaniem 60% respondentów, zakïady ubezpieczeñ – 48%, a fundusze inwestycyjne – 25% (Gfk
Polonia 2010). Zgodnie z badaniem Zaufanie do wybranych instytucji sektora
finansowego, przygotowanym przez TNS Pentor na zlecenie Komisji Nadzoru Finansowego w marcu 2012b r., bankom ufa 76% klientów banków,
71% czïonków spóïdzielczych kas oszczÚdnoĂciowo-kredytowych oraz 75%
klientów innych instytucji oferujÈcych produkty quasi-depozytowe. Z kolei
innym instytucjom finansowym, które nie sÈ ani bankami, ani spóïdzielczymi
kasami oszczÚdnoĂciowo-kredytowymi, a oferujÈ produkty podobne do lokat
bankowych, ufa tylko 16% klientów banków, 14% czïonków spóïdzielczych
kas oszczÚdnoĂciowo-kredytowych oraz 85% klientów tych instytucji (TNS
Pentor 2012).
vol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
249
Sebastian Skuza
3.2.1.3. Osoby uprawnione do zawierania umów odwróconego
kredytu hipotecznego oraz rodzaje praw do nieruchomoĂci
uprawniajÈce do zawarcia umowy
Bank mógïby zawrzeÊ umowÚ odwróconego kredytu hipotecznego z osobÈ
fizycznÈ posiadajÈcÈ: prawo wïasnoĂci nieruchomoĂci lub prawo wïasnoĂci
uïamkowej czÚĂci nieruchomoĂci, lub prawo wieczystego uĝytkowania gruntu
zabudowanego budynkiem lub budynkami, o ile posiada jednoczeĂnie prawo
wïasnoĂci tych budynków, lub spóïdzielcze wïasnoĂciowe prawo do lokalu.
PoczÈtkowo projektodawca chciaï ograniczyÊ katalog osób do osób powyĝej 60. roku ĝycia, jednak w trakcie uzgodnieñ miÚdzyresortowych pojawiïy
siÚ stwierdzenia o moĝliwej niekonstytucyjnoĂci takiego rozwiÈzania (dyskryminacja wiekowa). W praktyce prawdopodobnie beneficjentem usïugi
bÚdÈ osoby w wieku emerytalnym, niemniej projektodawca nie wykluczyï
moĝliwoĂci oferowania takiej usïugi osobom aktywnym zawodowo.
3.2.1.4. Zasady zabezpieczenia spïaty odwróconego
kredytu hipotecznego
Zabezpieczenie spïaty odwróconego kredytu hipotecznego stanowiïaby
hipoteka ustanowiona na nieruchomoĂci, uïamkowej czÚĂci nieruchomoĂci, wieczystym uĝytkowaniu lub spóïdzielczym wïasnoĂciowym prawie do
lokalu. Hipoteka zabezpieczajÈca spïatÚ odwróconego kredytu hipotecznego
mogïaby zostaÊ ustanowiona na wiÚcej niĝ jednej nieruchomoĂci, jeĝeli speïnione byïyby warunki co do rodzaju tytuïu prawnego do nieruchomoĂci.
3.2.1.5. ZdolnoĂÊ kredytowa kredytobiorcy
Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie byïoby obwarowane koniecznoĂciÈ dokonania oceny zdolnoĂci kredytowej. Zgodnie zbart. 70
ust. 1 ustawy prawo bankowe przez pojÚcie zdolnoĂci kredytowej naleĝy rozumieÊ zdolnoĂÊ do spïaty zaciÈgniÚtego kredytu wraz z odsetkami w terminach
okreĂlonych w umowie. Odwrócony kredyt hipoteczny jest bowiem usïugÈ
finansowÈ, w której spïata nastÚpuje – co do zasady – zb kwoty uzyskanej
ze sprzedaĝy nieruchomoĂci, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Naleĝy jednak wziÈÊ pod uwagÚ, ĝe ocena stanu zobowiÈzañ klienta
wobec innych podmiotów moĝe byÊ istotna z punktu widzenia poziomu
ryzyka instytucji kredytujÈcej. Wysoki poziom zobowiÈzañ potencjalnego
kredytobiorcy rodzi ryzyko pojawienia siÚ ewentualnych wierzycieli. Przed
zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank byïby zatem
zobligowany do dokonania oceny stanu i historii zobowiÈzañ potencjalnego
kredytobiorcy, ab takĝe oceny stanu prawnego nieruchomoĂci majÈcej stanowiÊ zabezpieczenie przyszïej spïaty udzielonego odwróconego kredytu.
3.2.1.6. Zaspokojenie roszczenia instytucji kredytujÈcej
Roszczenie o zwrot odwróconego kredytu hipotecznego, wraz ze skapitalizowanymi odsetkami ib pozostaïymi kosztami, stawaïoby siÚ wymagalne wb momencie wystÈpienia jednego z trzech poniĝej wymienionych
przypadków:
250
Problemy ZarzÈdzania
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
– upïynÈï okres 12 miesiÚcy od dnia Ămierci kredytobiorcy, a przed jego
upïywem spadkobiercy kredytobiorcy nie dokonali spïaty kredytu lub
nie zobowiÈzali siÚ do jego spïaty;
– upïynÈï termin 30 dni od dnia wypowiedzenia umowy przez instytucjÚ
kredytujÈcÈ na podstawie przepisów ustawy;
– upïynÈï trzymiesiÚczny okres wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcÚ.
Bankowi przysïugiwaïoby roszczenie o przeniesienie wïasnoĂci okreĂlonej
w umowie odwróconego kredytu hipotecznego nieruchomoĂci lub odpowiednio roszczenie o przeniesienie prawa wieczystego uĝytkowania nieruchomoĂci
albo spóïdzielczego wïasnoĂciowego prawa do lokalu, o ile spadkobiercy
kredytobiorcy nie spïacÈ kredytu po jego Ămierci, lub nie przeniosÈ na instytucjÚ kredytujÈcÈ wyĝej okreĂlonego prawa do nieruchomoĂci (roszczenie
przyszïe), lub jeĝeli kredytobiorca nie dokonaïby wczeĂniejszej spïaty kredytu
lub spïaty wskutek wypowiedzenia umowy przez instytucjÚ kredytujÈcÈ.
Bank byïby zobligowany do umoĝliwienia spadkobiercom kredytobiorcy
dokonania spïaty odwróconego kredytu hipotecznego wraz ze skapitalizowanymi odsetkami.
Bank mógïby dochodziÊ roszczeñ z tytuïu zawartej umowy odwróconego
kredytu hipotecznego wyïÈcznie z nieruchomoĂci okreĂlonej w tej umowie,
tj. bez moĝliwoĂci zaspokojenia siÚ zb innych skïadników majÈtku kredytobiorcy, nawet w przypadku gdyby wierzytelnoĂÊ banku byïa wyĝsza niĝ
wartoĂÊ nieruchomoĂci.
Od powyĝszej zasady projektodawca zaproponowaï dwa wyjÈtki, w przypadku których odpowiedzialnoĂÊ osobista kredytobiorcy lub jego spadkobierców byïaby nieograniczona:
– w przypadku przeniesienia przez kredytobiorcÚ lub jego spadkobierców
prawa do nieruchomoĂci na osoby trzecie bez uzgodnienia z bankiem;
– wskutek niezrealizowania przez kredytobiorcÚ obowiÈzków powodujÈc
przez takie zaniechanie zmniejszenie wartoĂci nieruchomoĂci stanowiÈcej
zabezpieczenie udzielonego odwróconego kredytu hipotecznego.
W przypadku gdy wysokoĂÊ Ărodków uzyskanych ze sprzedaĝy nieruchomoĂci przewyĝszaïaby wartoĂÊ przysïugujÈcych bankowi Ăwiadczeñ, bank
byïby zobowiÈzany przekazaÊ nadwyĝkÚ do masy spadkowej.
3.2.1.7. ObowiÈzek zarzÈdzania ryzykiem dïugowiecznoĂci
Prowadzenie dziaïalnoĂci w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych powodowaïoby naraĝenie banku na ryzyko dïugowiecznoĂci. W zwiÈzku
z powyĝszym instytucje kredytujÈce, w których skala dziaïalnoĂci w obszarze
odwróconych kredytów hipotecznych byïaby znaczÈca, byïyby zobligowane
powierzyÊ czynnoĂci zwiÈzane z szacowaniem ryzyka aktuariuszowi.
3.2.1.8. UpadïoĂÊ banku
W przypadku ogïoszenia upadïoĂci banku w momencie, gdy Ărodki pieniÚĝne z tytuïu umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostaïyby udostÚvol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
251
252
396b 446,70
495b 558,38
Zadïuĝenie z tytuïu wypïaconego odwróconego
kredytu hipotecznego (80% LTV na ostatni rok
wypïaty) (w zï)
WartoĂÊ nieruchomoĂci w ostatnim roku wypïaty
odwróconego kredytu hipotecznego (w zï)
319b 872,09
255b 897,67
98b 010,00
544,50
241 058,00
Szczecin,
mieszkanie
wïasnoĂciowe
523b 112,51
418b 490,01
166b 318,20
923,99
394 221,50
DolnoĂlÈskie,
grunt orny
(21 ha)
753b 906,13
603b 124,90
231b 001,20
1b 283,34
568 150,00
Biaïystok,
budynek
jednorodzinny
Tab. 2. Przykïad 1. ½ródïo: ZwiÈzek Banków Polskich, Ministerstwo Finansów oraz legislacja.rcl.gov.pl, odczyt: 29.03.2012.
ObjaĂnienia:
– pïeÊ – kobieta;
– wiek beneficjenta w chwili otrzymania kredytu – 65 lat;
– okres wypïaty odwróconego kredytu hipotecznego – 15 lat;
– przeciÚtne trwanie ĝycia od chwili otrzymania kredytu – 19 lat.
151b 830,00
Razem wartoĂÊ wypïaconego kredytu (w zï)
843,50
373 456,50
WartoĂÊ lokalu w dniu zawarcia umowy kredytowej
w zaleĝnoĂci od rodzaju i miejsca (w zï)
WysokoĂÊ raty miesiÚcznej (w zï)
Warszawa,
mieszkanie
spóïdzielcze
Lokalizacja i rodzaj nieruchomoĂci
411b 354,21
329b 083,37
126b 041,40
700,23
310 000,00
Kraków, grunt
pod zabudowÚ
Sebastian Skuza
Problemy ZarzÈdzania
vol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
403 589,22
504 486,52
Zadïuĝenie z tytuïu wypïaconego odwróconego kredytu
hipotecznego (80% LTV na ostatni rok wypïaty)
WartoĂÊ nieruchomoĂci w ostatnim roku wypïaty
odwróconego kredytu hipotecznego
325 635,01
260 508,01
96 587,08
679,23
241 058,00
Szczecin,
mieszkanie
wïasnoĂciowe
532 537,08
426 029,66
157 956,61
1 110,81
394 221,50
DolnoĂlÈskie,
grunt orny
(21 ha)
767 489,70
613 991,76
227 646,25
1 600,89
568 150,00
Biaïystok,
budynek
jednorodzinny
Tab. 3. Przykïad 2. ½ródïo: ZwiÈzek Banków Polskich, Ministerstwo Finansów oraz legislacja.rcl.gov.pl, odczyt: 29.03.2012.
ObjaĂnienia:
– pïeÊ – mÚĝczyzna;
– wiek beneficjenta w chwili otrzymania kredytu – 65 lat;
– okres wypïaty odwróconego kredytu hipotecznego – 15 lat;
– przeciÚtne trwanie ĝycia od chwili otrzymania kredytu – 15 lat.
149 636,49
1 052,30
373 456,50
Warszawa,
mieszkanie
spóïdzielcze
Razem wartoĂÊ wypïaconego kredytu
WysokoĂÊ raty miesiÚcznej
WartoĂÊ lokalu w dniu zawarcia umowy kredytowej
wb zaleĝnoĂci od rodzaju i miejsca
Lokalizacja i rodzaj nieruchomoĂci
418 765,83
335 012,66
124 210,75
873,49
310 000,00
Kraków, grunt
pod zabudowÚ
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
253
Sebastian Skuza
pnione kredytobiorcy tylko w czÚĂci, zb chwilÈ ogïoszenia upadïoĂci banku
umowa o odwrócony kredyt hipoteczny ulegaïaby rozwiÈzaniu w zakresie
niewykonanej czÚĂci. Po ogïoszeniu upadïoĂci syndyk byïby zobowiÈzany do
zïoĝenia do sÈdu wniosku o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty odpowiadajÈcej wysokoĂci udostÚpnionej kwoty kredytu wraz z odsetkami ibinnymi
kosztami okreĂlonymi w umowie – naliczonymi do dnia ogïoszenia upadïoĂci.
3.3. Symulacje wypïat odwróconego kredytu hipotecznego
Przykïady podane w tabelach 2 i 3 obrazujÈ sytuacjÚ potencjalnej wysokoĂci wypïat z tytuïu odwróconego kredytu hipotecznego w zaleĝnoĂci od
pïci, wieku oraz rodzaju i miejsca poïoĝenia nieruchomoĂci2.
4. Konkluzja i wnioski dla Polski
Prognoza liczby ludnoĂci Polski na lata 2008–2035 wskazuje na coraz
wiÚkszy ujemny przyrost naturalny. KonsekwencjÈ takiej sytuacji demograficznej jest równieĝ prognoza, ĝe udziaï osób w wieku poprodukcyjnym
wyniesie 26,7% w 2035b r. (naleĝy równieĝ zwróciÊ uwagÚ na prognozowane wydïuĝenie przeciÚtnego trwania ĝycia z 71 lat w 2007b r. do 77 lat
w 2035b r., oraz kobiet z 79,7 w 2007b r. do 82,9 lat w 2035b r.). Oznacza to
wydïuĝenie Ăredniego okresu pobierania Ăwiadczeñ emerytalnych. MajÈc
na uwadze istotÚ zreformowanego systemu emerytalnego, który zakïada
przechodzenie od systemu repartycyjnego do kapitaïowego, gdzie wysokoĂÊ
emerytury uzaleĝniona jest od sumy wpïaconych skïadek, wydïuĝenie przeciÚtnego dalszego trwania ĝycia w sposób istotny przeïoĝy siÚ na wysokoĂÊ
Ăwiadczeñ emerytalnych. Wbrealiach polskiej gospodarki celowe wydaje siÚ
zatem jak najszybsze stworzenie podstaw prawnych w zakresie pozyskiwania
dodatkowych ěródeï finansowania okresu „spokojnej staroĂci” (GUS 2008).
W tym miejscu naleĝy równieĝ dodaÊ, ĝe tylko 13% osób w wieku produkcyjnym decyduje siÚ na oszczÚdzanie podczas pracy zawodowej z myĂlÈ
o wysokoĂci przyszïej emerytury, natomiast 55% badanych deklaruje brak
woli i zainteresowania tego rodzaju dziaïaniami (CBOS 2010).
Zdaniem autora aktualne przepisy prawa cywilnego regulujÈce instytucjÚ
renty i doĝywocia (wbtym równiez modelu sprzedaĝowego) sÈ bardzo ogólne
i dostoswane do stosunków rodzinnych.
Ze wzglÚdu na materiÚ kwestii przeniesienia prawa wïasnoĂci nieruchooĂci oraz troskÚ obkonsumenckie prawa seniorów profesjonalne oferowanie
usïug w tym zakresie powinno zostaÊ szczegóïowo uregulowane w odrÚbnym
akcie prawnym stanowiÈcym lex specialis wbstosunku do ogólnych rozwiÈzañ
prawa cywilnego. RozwiÈzania takie powinny obejmowaÊ zwïaszcza:
– licencjonowanie oraz nadzór finansowy podmiotów oferujacych usïugi
doĝywocia;
– minimalne wymogi kapitaïowe oraz normy ostroĝnoĂciowej dla takich
podmiotów;
254
Problemy ZarzÈdzania
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
– okreĂlenie zakresu informacji, jakie osoba powinna otrzymaÊ przed
zawarciem umowy.
W ocenie autora usïuga wzorowana na prawie doĝywocia i renty doĝywotniej, uzupeïniona obdodatkowe uregulowania niezbÚdne dla ochrony praw
Ăwiadczeniobiorców (podobne np. do rozwiÈzañ stosowanych w przepisach
ustawy o kredycie konsumenckim) w sytuacji oferowania tego rodzaju usïug
przez podmioty prowadzÈce dziaïalnoĂÊ gospodarczÈ (umowa doĝywocia
powinna dotyczyÊ wyïÈcznie relacji pomiÚdzy osobami fizycznymi, gïównie
wbkrÚgach rodzinnych), powinna zwiÚkszyÊ bezpieczeñstwo obrotu w zakresie
tego rodzaju usïug.
PodstawowÈ róĝnicÈ pomiÚdzy modelem sprzedaĝowym a kredytowym
jest kwestia rozliczenia czÚĂci wartoĂci nieruchomoĂci, która nie zaostaïaby
„skonsumowana” wypïatÈ Ăwiadczeñ wb trakcie trwania ĝycia beneficjenta.
Wbprzypadku modelu sprzedaĝowego ĂmierÊ beneficjenta oznacza moĝliwoĂÊ
zbycia przez podmiot oferujÈcy usïugÚ nieruchomoĂci zwolnionej zbciÈĝÈcej
do tego momentu obciÈĝeñ (doĝywocie) i moĝliwoĂÊ osiÈgniÚcia potencjalnego zysku (istnieje bowiem ryzyko straty poprzez „przeĝycie” oraz spadku
wartoĂci nieruchomoĂci).
W modelu kredytowym, zaproponowanym w projekcie zaïoĝeñ, wbmomencie Ămierci beneficjenta bank miaïby obowiÈzek zwróciÊ siÚ do spadkobierców
z propozycjÈ dokonania spïaty kredytu (wraz z odsetkami ibinnymi kosztami)
w zamian za zachowania prawa do nieruchomoĂci. Wbprzypadku braku zainteresowania spadkobierców bank dokonywaïby spieniÚĝenia nieruchomoĂci,
pokrywajÈc swoje roszczenia z tytuïu udzielonego odwróconego kredytu
oraz przekazujÈc uzyskanÈ nadwyĝkÚ spadkobiercom.
W zwiÈzku z powyĝszym trafne wydaje siÚ stwierdzenie, ĝe w modelu
sprzedaĝowym jak najszybsze wygaĂniecie umowy w wyniku Ămierci beneficjenta byïoby z ekonomicznego punktu widzenia zjawiskiem poĝÈdanym
(moĝliwoĂÊ realizacji zysku), natomiast w modelu kredytowym – ze wzglÚdu
na kapitalizacjÚ odsetek – jak najpóěniejsze wygaĂniÚcie umowy. Zysk ten
bÚdzie tym wyĝszy, im póěniej nastÈpi ĂmierÊ kredytobiorcy3.
W ocenie autora istotnÈ kwestiÈ jest fakt oferowania produktu poczÈtkowo wyïÈcznie przez banki oraz przeniesienia prawa wïasnoĂci dopiero
po Ămierci kredytobiorcy. ¥wiadomoĂÊ bycia wïaĂcicielem nieruchomoĂci
wb poïÈczeniu z umowÈ zawartÈ z instytucjÈ zaufania publicznego wydajÈ
siÚ byÊ rozwiÈzaniem jak najbardziej poĝÈdanym. Do Ăwiadczenia usïug
wbzakresie odwróconych kredytów hipotecznych uprawnione byïyby, zgodnie
z projektem, równieĝ spóïdzielcze kasy oszczÚdnoĂciowo-kredytowe, pod
warunkiem jednak, ĝe zostanÈ objÚte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Wedïug badañ TNS Pentor zaufanie do spóïdzielczych kas oszczÚdnoĂciowo-kredytowych wykazuje 91% ich czïonków, 44% klientów banków oraz
47% klientów innych instytucji oferujÈcych produkty quasi-depozytowe (TNS
Pentor 2012). Wb dalszej fazie rozwoju tego produktu zasadne wydaje siÚ
rozwaĝenie ustawowego poïÈczenia instytucji odwróconej hipoteki z trzecim
vol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
255
Sebastian Skuza
(dobrowolnym) filarem systemu emerytalnego. RozwiÈzanie takie mogïoby
polegaÊ na „uiszczeniu” w przyszïoĂci skïadki za pomocÈ nieruchomoĂci
(opierajÈc siÚ na modelu sprzedaĝowym) (Skuza, S. 2011: 132).
Informacje o autorze
Dr Sebastian Skuza – Zakïad BankowoĂci i Rynków PieniÚĝnych, Katedra Systemów Finansowych Gospodarki, Wydziaï ZarzÈdzania Uniwersytetu Warszawskiego. E-mail: [email protected]
Przypisy
1
2
Badanie Omnibus na zlecenie dziennika Rzeczpospolita przeprowadzone przez Gfk
Polonia we wrzeĂniu 2010 r. Próba 984 osób w wieku powyĝej 18 lat.
Dla symulacji przyjÚto nastÚpujÈce zaïoĝenia ZwiÈzku Banków Polskich:
1) wykorzystano tablice przeciÚtnego trwania ĝycia publikowane przez GUS dla mÚĝczyzn i kobiet, jako przeciÚtne wartoĂci dla caïego kraju, bez wyróĝniania wybranego regionu (w peïnych latach);
2) lokal mieszkalny o powierzchni – 50 m2, budynek jednorodzinny – 140 m2 (limit
stosowany w finansowaniu preferencyjnym kredytem w ramach programu Rodzina
na Swoim), grunt pod zabudowÚ – 500b m2 i grunt rolny – 21 ha;
3) wartoĂci nieruchomoĂci wskazane sÈ dla faktycznych Ărednich cen transakcyjnych
nieruchomoĂci pozyskanych z systemu ZwiÈzku Banków Polskich – AMRON;
4) prognozy dla wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji oparto na Wytycznych
dotyczÈcych zaïoĝeñ makroekonomicznych na potrzeby wieloletnich prognoz finansowych jednostek samorzÈdu terytorialnego, aktualizacja grudzieñ 2011 r., staïej
stopie oprocentowania kredytów na caïy okres kredytowania w wysokoĂci 7,9%
oraz staïym wzroĂcie wartoĂci nieruchomoĂci w wysokoĂci 1,5% w skali rocznej;
5) wartoĂÊ odwróconego kredytu hipotecznego i naleĝnych odsetek nie moĝe przekroczyÊ 80% wartoĂci nieruchomoĂci w roku, w którym nastÚpuje zaprzestanie
kredytowania.
3
Zob. legislacja.rcl.gov.pl, odczyt: 29.03.2012.
Bibliografia
CBOS 2010. Polacy o dodatkowym oszczÚdzaniu na emeryturÚ. Raport CBOS, Warszawa:
CBOS.
Czapiñski, J. i T. Panek (red.) 2009. Diagnoza spoïeczna 2009. Warunki i jakoĂÊ ĝycia
Polaków, Warszawa: Rada Monitoringu Spoïecznego.
Gfk Polonia 2010. Badanie Omnibus na zlecenie Rzeczpospolitej.
GUS 2008. Prognoza ludnoĂci Polski na lata 2008–2035 – notatka informacyjna, Warszawa:
Gïówny UrzÈd Statystyczny.
Ministerstwo Finansów 2012. Zaïoĝenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 5 stycznia 2012b r.
Reifner, U., Clerc-Renaud, S., Perez-Carillo, F.E., Tiffe, A. i M. Knobloch 2009. Study
on Equity Release Schemes in the EU, Project No. MARKT/2007/23/H, Institut fur
Finanzdienstleistungen e.V.
256
Problemy ZarzÈdzania
Usïugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiÈzañ miÚdzynarodowych...
Skuza, S. 2011. Some aspects of reverse mortgage in selected European countries and
in the USA. Current state of the Polish legal system and suggested changes,
w:b A.T.b Szablewski i M. Martin (red.) Rynek kapitaïowy a koniunktura gospodarcza
2010. Perspektywa makroekonomiczna, ’ódě: Politechnika ’ódzka.
TNS Pentor 2012.b Zaufanie do wybranych instytucji sektora finansowego.
Wachnicka, A. 2009. Sprzedaĝowy model equity release – rynek w krajach Unii Europejskiej ib perspektywy dla Polski. Finansowanie NieruchomoĂci, nr 04–06.
Wielgo M., 2012. Odwrócona hipoteka czy doĝywotnia renta. Gazeta Wyborcza, 29.03.2012.
vol. 10, nr 4 (39), t. 1, 2012
257