nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Dr hab. Konrad Turkowski prof. UWM
Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie
NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE
(materiały do wykładu)
1. Cechy nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny
1.1. Cechy fizyczne
1.2. Cechy ekonomiczne
1.3. Cechy instytucjonalno-prawne
2. Funkcje nieruchomości w gospodarce rynkowej
-----------------------------------------------------Nieruchomość (definicje)
1. Ogólnie: wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami oraz innymi urządzeniami
wzniesionymi
2. Prawo amerykańskie: grunt, obiekty trwale związane z gruntem (obiekty naturalne,
połączone korzeniami, jak drzewa, krzaki i obiekty sztuczne, będące dziełem człowieka,
jak, np. budynki, budowle)
3. Kodeks cywilny (art. 46): części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności.
Podstawowe rodzaje nieruchomości (wg Kodeksu cywilnego)
nieruchomość gruntowa,
nieruchomość budynkowa,
nieruchomość lokalowa.
Podstawowe części składowe nieruchomości
grunt – nieruchomość gruntowa,
budynki, zabudowania, budowle, urządzenia trwale złączone z gruntem fundament),
nasadzenia, zadrzewienia,
wody stojące, rowy, stu dnie (do 30 m głębokości).
Rodzaj prawa do nieruchomości (Kodeks cywilny)
własność,
użytkowanie wieczyste (grunty skarbu państwa, samorządów terytorialnych –
komunalne),
ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze prawo do
lokalu oraz hipoteka.
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
2
CECHY NIERUCHOMOŚCI I ICH WPŁYW NA PROCE S WYCENY
 Cechy fizyczne
 Cechy ekonomiczne
 Cechy instytucjonalno-prawne
Cechy fizyczne
•
•
•
•
•
złożoność fizyczna,
nieruchomość - stałość w miejscu,
trwałość,
różnorodność,
niepodzielność.
Złożoność fizyczna
Nieruchomość jest złożona - składa się z wielu elementów – części składowych
nieruchomości: grunty, budynki, budowle, inne urządzenia trwale związane z gruntem,
zadrzewienia, zakrzaczenia, uprawy, wody (stojące i podziemne), rowy, studnie itd.
Nieruchomość - stałość w miejscu
Tak grunt, jak i pozostałe części składowe nieruchomości są nieruchome.
„Nieruchomość" jako cecha fizyczna niesie skutki prawne - brak możliwości
przemieszczania majątku nieruchomego dla uniknięcia wpływu praw skierowanychprzeciw
niemu - i ekonomiczne, np. (Kucharska – Stasiak 2006):
1)
możliwość opodatkowania nieruchomości i egzekwowania ciążących na niej
powinności, nawet jeżeli zajdzie konieczność sprzedaży nieruchomości;
2)
lokalny charakter rynku nieruchomości- nieruchomość „czeka" na zapotrzebowanie na
nią; zgłaszane zapotrzebowanie w jednym mieście nie może być zaspokojone przez
nieruchomość zlokalizowaną w innym, co oznacza, że wartość nieruchomości będzie
wypadkową zmian zachodzących między popytem i podażą na lokalnym rynku;
3)
wartość nieruchomości jest bardzo podatna na zmiany w otoczeniu, przykładowo, dom
jednorodzinny położony w zacisznym otoczeniu straci na wartości, gdy zostanie
wybudowana w jego bliskim sąsiedztwie autostrada;
4)
jako obiekty nieruchome, nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytów formą zabezpieczenia jest hipoteka na nieruchomości.
Trwałość
Dotyczy przede wszystkim gruntów, które z perspektywy naszego życia są wieczne.
Fizyczna niezniszczalność powoduje, że ą one postrzegane jako lokata kapitału. Fizyczna
niezniszczalność nie musi oznaczać ekonomicznej trwałości. Wartość ziemi na ogół rośnie
wraz z upływem czasu jednak, w szczególnych warunkach, na skutek negatywnych zmian w
otoczeniu, wartość może maleć, a z powodu, np. zanieczyszczeń może przyjmować tzw.
wartość negatywną (ujemną). Inną okoliczność mogą tworzyć ciążące na nieruchomości
hipoteki.
2
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
3
Budynki i budowle podlegają zużyciu i wymagają nakładów na remonty, likwidujących
przejawy zużycia fizycznego, oraz nakładów na modernizację, skierowanych na likwidację
zużycia funkcjonalnego. Jednak w porównaniu z innymi dobrami zachowują relatywnie
wysoką trwałość, sięgającą od kilkudziesięciu do kilkuset lat. Np. podstawowa stawka
amortyzacyjna budynków wynosi 2,5% - przewidywany okres amortyzacji to 40 lat,
porównanie - dla samochodów odpowiednio 20% i 5 lat. Stąd budynki i budowle, podobnie
jak grunty, funkcjonują również jako lokata kapitału.
Różnorodność
Każda nieruchomość gruntowa jest inna pod względem położenia, wielkości i kształtu.
Rów nież budynki i budowle różnią się, podnosząc różnorodność nieruchomości. Nawet
zbudowane według tego samego projektu, mogą różnić się zastosowanymi rozwiązaniami
materiałowymi, jakością wykonania, usytuowaniem w terenie. Każdy z budynków ma
indywidualny charakter. Konsekwencją różnorodności jest trudność w porównywaniu
nieruchomości, co stanowi źródło problemów przy ich wycenie. Wartość każdej
nieruchomości (gruntowej, budynkowej, a także lokalowej) jest nieznana dla rynku i musi być
indywidualnie i każdorazowo oszacowana.
Niepodzielność
Zmiany w popycie na obiekty kubaturowe, wynikające ze zmienności koniunktury
gospodarczej czy sytuacji rodzinnej gospodarstwa domowego, nie mogą wywołać łatwego
„dopasowania" przestrzeni do zmieniających się warunków. Tak rozumiana niepodzielność
wymusza często decyzje o rozbudowie lub podnajęciu czy nawet sprzedaży nieruchomości.
Negatywne skutki niepodzielności mogą być łagodzone kosztownymi zabiegami
technicznymi czy też poprzez transfer praw do nieruchomości. Przyczyną niepodzielności jest
również fizyczne połączenie budynku z gruntem. Stąd błędy lokalizacyjne są trudne lub wręcz
niemożliwe do ich usunięcia.
-----------------------------------------------------------------------------
Cechy ekonomiczne
•
•
•
•
•
rzadkość (deficy towość),
lokalizacja,
współzależność,
duża kapitałochłonność,
mała płynność.
Rzadkość (deficytowość)
Podaż ziemi ustalona jest przez naturę i nie może być dowolnie zmieniana. Deficyt
może dotyczyć w szczególności nieruchomości gruntowych o wysokie j jakości i dobrej
lokalizacji - np. podaż uzbrojonych terenów miejskich, podaż sklepów w centralnych
częściach miast. Cecha deficytowości dotyczy głównie krótkiego okresu. W długim okresie
podaż nieruchomości gruntowych o określonych cechach można zwiększyć dzięki
dodatkowym nakładom inwestycyjnym. Również liczba obiektów budowlanych jest
3
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
4
ograniczona w stosunku do potrzeb. Zwiększenie tej liczby w krótkim okresie nie jest
możliwe, ich przyrost zawsze będzie wymagać wysokich nakładów inwestycyjnych i czasu
niezbędnego do ich realizacji. Przyrost obiektów budowlanych nie jest duży - rocznie wynosi
około 1% w odniesieniu do istniejącego zasobu (Kucharska – Stasiak 2006 ). Deficytowość
powoduje fluktuację wartości nieruchomości. W okresach, w których zapotrzebow anie na
grunty i budynki nie jest wysokie, maleje wartość, gdy popyt wzrasta, wartość również rośnie.
Lokalizacja
Dotyczy zarówno fizycznych elementów lokalizacji, jak i położenia ekonomicznego.
Elementy fizycznej lokalizacji obejmują m.in. kierunek wiatrów, nasłonecznienie, wystawę
działki, pofałdowanie terenu, wzniesienie itd. Położenie ekonomiczne, które ma
zdecydowanie większe znaczenie, obejmuje: dostępność usług, zakładów użyteczności
publicznej, środków komunikacji lokalnej, położenie centrów handlowych, produkcyjnych,
oświatowych i administracyjnych. Efektem lokalizacji, głównie położenia ekonomicznego,
jest sposób użytkowania nieruchomości gruntowej i budynkowej oraz jego zmiany. Różnie
zlokalizowane podobne pod innymi względami nieruchomości z regułu charakteryzują różne
wartości.
Współzależność - sąsiedztwo
Cecha ta wynika ze wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych
zmian i w rezultacie również zmian wartości nieruchomości. Powoduje ona ukształtowanie
się „lepszych” lub „gorszych" obszarów dla danego sposobu użytkowania - np. wybudowanie
moteli i restauracji przy ruchliwej autostradzie, a następnie zbudowanie drogi objazdowej,
zmniejszającej dostępność do danej nieruchomości. W efekcie jakość samej nieruchomości
gruntowej i zabudowy mo że mieć drugorzędny wpływ na wartość. Czasami efekt
współzależności mogą wykorzystać właściciele nieruchomości, którzy sami doprowadzają do
wzrostu wartości gruntu nabywając więcej gruntu niż potrzeba. Przykładem wykorzystania
„współzależności" może być po lityka firmy IKEA (Kucharska – Stasiak 2006 ). Firma ta,
znana również w Polsce, dostrzegła, że na jej rosnącej popularności korzystają również inni,
wznosząc wokół niej centra usługowo-handlowe. Postanowiła więc wykorzystać swoją
popularność, inwestując w znacznie większe tereny, niż sama potrzebowała. Powołana
specjalna spółka „IKEA PROPERTY" opracowała na pozyskanych terenach plan ich
zagospodarowania. Budynek IKEI stanowi główny obiekt, wokół niego wydzierżawiano teren
lub budowano i wynajmowano powierzc hnie. Powyższy przykład udowadnia, że rozwój
jednej nieruchomości wpływa pozytywnie na otoczenie i odwrotnie.
Obserwacje przeprowadzone w Europie Zachodniej wyraźnie wskazują, że w
bogatych i ustabilizowanych społeczeństwa wzrasta zainteresowanie i zapotrzebowanie na
obszary charakteryzujące się szerokim zakresem funkcji środowiskowych i krajobrazowych. .
Np. Ceny sprzedaży apartamentów na zachodnim Massachusetts (USA) z widokiem na
pobliski małe jeziora były od 4 do 12% wyższe w stosunku do takich samych apartamentów
pozbawionych takiego widoku. Wymóg ochrony środowiska naturalnego z reguły powoduje
lokalne obniżenie wartości rynkowych nieruchomości, zwłaszcza na obszarach objętych
rygorystycznymi ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości. Z drugiej str
ony chronione
zasoby środowiskowe, czystsze i o wysokich walorach ekologicznych i krajobrazowych,
przyczyniają się do wzrostu atrakcyjności danych obszarów, a tym samym do ogólnego
wzrostu poziomu wartości nieruchomości w całym regionie (Turkowski 2006 ).
4
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
5
Duża kapitałochłonność
Nabycie nieruchomości gruntowej, jako dobra rzadkiego i niezniszczalnego, jak
również wzniesienie obiektów budowlanych wymaga wysokich nakładów. Konsekwencją
wysokiej kapitałochłonności jest konieczność włączenia zewnętrznego zasilania finansowego
w postaci kredytu na etapie realizacji, długi okres zwrotu wyłożonych nakładów, relatywnie
długi okres trwałości ekonomicznej. Trwałość ekonomiczna w dużym stopniu zależy od
lokalizacji i otoczenia nieruchomości. Wzrost popytu na powierzchnie biurowe może
spowodować wyburzenie dotychczasowych budynków, np. o funkcji mieszkalnej, i
zainwestowanie w budowę nowoczesnych biurowców. Utrzymanie trwałości ekonomicznej
wymaga ponoszenia nakładów modernizacyjnych na likwidację zużycia wywołanego
postępem techniczno-ekonomicznym (Kucharska-Stasiak 2006 ).
Mała płynność
Płynność (w sensie finansowym) to zdolności do zamiany danego dobra (aktywów) na
postać pieniężną lub odwrotnie. Pojęcie to w sensie ekonomicznym oznacza łatwość wejścia i
wyjścia z rynku za cenę zbliżoną do wartości rynkowej. Płynność mierzona jest czasem
potrzebnym do zawarcia transakcji (obrót nieruchomości). Badania brytyjskie, obejmujące
187 transakcji, ujawniły, że na rynku nieruchomości komercyjnych przeciętny czas transakcji
wyniósł 298 dni, czyli ponad 9 miesięcy, przy medianie 190 dni, czyli ponad 6 miesięcy. Jest
to czas nieporównywalnie dłuższy, niż potrzebuje go uczestnik rynku papierów
wartościowych. Liczba transakcji zawieranych w danym okresie czasu (tzw. obrót) jest cechą
charakterystyczną danego lokalnego rynku nieruchomości.
Cechy instytucjonalno-prawne – nieruchomość jako obiekt prawny
Nieruchomość jest specyficznym obiektem prawnym. Świadczy o tym nie tylko definicja
prawna nieruchomości. Wszystkie fazy życia nieruchomości: faza obrotu, faza projektowania
zabudowy gruntu, faza realizacji, faza dopuszczenia do eksploatacji, faza użytkowania, a także
faza likwidacji obiektów budowlanych, mają bogate regulacje prawne. Przykładowo, w fazie
obrotu przepisy prawne regulują np. formę aktu notarialnego, umowę przedwstępną, umowę
sprzedaży nieruchomości, umowę zamiany nieruchomości, umowę darowizny, dożywania czy
zniesienia współwłasności nieruchomości. W fazie realizacji procesu inwestycyjnego przepisy
prawa regulują m.in. warunki zabudowy, zasady uzyskiwania pozwolenia na budowę, zasady
zawierania umów w procesach inwestycyjnych (np. z generalnym wykonawcą, umowę o
zastępstwo inwestycyjne czy o roboty budowlane). Regulacje prawne dotyczące nieruchomości
wykraczają poza gałąź prawa cywilnego, sięgając prawa finansowego, a także
administracyjnego.
Regulacjom prawnym podlegają również osoby zajmujące się zawodowo rynkiem
nieruchomości, jak: rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami,
zarządcy nieruchomości.
Źródłami prawa, regulującymi problematykę nieruchomości, są (m.in.):
 Konstytucja RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. Nr 78, poz. 483) która chroni prawo
własności,
 ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (D.U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.),
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2004 r.
Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).
5
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
6
 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).
 Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. jedn. z
2005 r. Dz.U. Nr 41, poz. 399, z późn. zm.).
 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. z 2001 r. Dz.U. Nr
124, poz. 1361, z późn. zm.).
 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (t. jedn. z
2003 r. Dz.U. Nr 99, poz. 919, z późn. zm.).
 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych
stawek taksy notarialnej (Dz.U. Nr 148, poz.1564, z późn. zm.).
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (jt. z 2000 r. Dz.U. Nr 80, poz. 903, z
późn. zm.).
 Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t. jedn. z 2006 r.
Dz.U. Nr 121, po z.844, z późn. zm.)
 Ustawa z dnia 21 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. z 2000
r. Dz. U. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.)
 Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz.535; z
późn. zm.)
 Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r (Dz.U. Nr 167,
poz.1398).
-----------------------------------Ustalenia planu miejscowego
Istotne jest przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego zarówno
nieruchomości wycenianej jak i sąsiedztwa. Zgodnie z ustawą (art. 154) w przypadku braku
planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania teren u. W przypadku braku studium lub decyzji
uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości .
-----------------------------------------------------------------------
Nieruchomość jako obiekt techniczny
•
•
•
•
•
•
zużycie techniczne,
zużycie funkcjonalne,
zużycie środowiskowe,
zużycie środowiskowe,
zużycie strategiczne,
zużycie ekonomiczne.
---------------------------------------------------------------------
FUNKCJE NIERUCHOMOŚC I W GOSPODARCE RYNKO WEJ
•
funkcje wymiany – alokacja poprzez rynek,
•
funkcje informacyjne – cena transakcyjna, wartość wymienna,
6
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
7
•
funkcje korygowania wykorzystania przestrzeni – w warunkach rynkowych –
maksymalizacja wartości nieruchomości.
Ekonomiczna analiza rynku
Podstawą przyjętych do wyceny założeń powinny być zbadane przez rzeczoznawcę
majątkowego relacje między podażą i popytem na nieruchomości tego samego typu, potencjał
rozwojowy i poziom zamożności potencjalnych nabywców nieruchomości ( na badanym
obszarze – najczęściej rynku lokalnego).
Ograniczenia związane z przepisami prawa
Istotne są ograniczenia ciążące na nieruchomościach z tytułu wpisu do rejestru
Zabytków, położenia na terenach objętych nadzorem Konserwatora Zabytków lub opieką
Konserwatora Przyrody, ograniczenia praw do nieruchomości: w tym ustanowienie
ograniczonych praw rzeczowych: służebności gruntowe i osobiste, hipoteka, spółdzielcze
ograniczone prawo rzeczowe oraz inne wynikające e stosunków zobowiązaniowych – najem,
dzierżawa, dożywocie.
------------------------------------------------------------------Cechy rynkowe nieruchomości - atrybuty
Cechy rynkowe (atrybuty) nieruchomości to te które w sposób zasadniczy wpływają
na ceny nieruchomości, a w następstwie na ich wart ość rynkową. Cechy rynkowe
nieruchomości są to w szczególności ich właściwości:
- lokalizacyjne,
- fizyczne,
- techniczne
- użytkowe,
co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.
Cechy rynkowe mają z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na
wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na
podstawie analizy rynku lokalnego.
Najważniejsze cechy wpływające na wartość nieruchomości w dużych miastach to:
A. Położenie – atrakcyjność lokalizacyjna: usytuowanie na terenie dzielnicy, elementy
sąsiedztwa, dostępność do obiektów handlowo -usługowych, administracji, oświaty i kultury,
komunikacji, możliwość łatwego dojazdu oraz parkowania samochodów, odległość od
terenów zieleni, zanieczyszczenie środowiska oraz hałas komunikacyjny.
B. Przeznaczenie w planie miejscowym – pod zabudowę mieszkaniową, usługową, biurową,
handlową, produkcyjno-techniczną, pod trasy komunikacyjne, tereny zieleni, wysypisko
śmieci, do celów rolnych, upraw sadowniczych. Poza przeznaczeniem, plan określa
intensywności zabudowy, liczbę kondygnacji podziemnych i naziemnych oraz procent
zabudowy terenu. Istotna jest również funkcja terenów sąsiednich (bliższe i dalsze
sąsiedztwo).
7
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
8
Typowe cechy wpływające na kształtowanie się wartości nieruchomości rolnych to:
a. nieruchomości rolne niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę :
a)
lokalizacja i położenie,
b)
różnorodność rodzajów użytków gruntowych,
c)
różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter,
d)
występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej,
e)
występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb
w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin,
kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość,
f)
wyposażenie w budo wle i urządzenia służące produkcji rolnej,
g)
możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.
b. nieruchomości rolne zabudowane lub przeznaczone do zabudowy :
a)
lokalizacja i położenie,
b)
różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy,
c)
występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy,
d)
wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej.
--------------------------------------------------ŚRODKI PRODUKCJI
a. środki obrotowe
b. b1) wyposażenie – księgowość uproszczona; b2) małocenne składniki
majątku trwałego – księgowość pełna
c. środki trwałe, wartości niematerialne i prawne.
d. Zapasy.
AMORTYZACJA ŚRODKÓW TRWAŁYCH ORAZ WARTOŚ CI NIEMATERIALNYCH I
PRAWNYCH
(na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych)
Za środki trwałe uznaje się, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub
wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do
używania:
1. nieruchomości (grunty budowle i budynki, w tym także lokale będące odrębną
własnością),
2. maszyny urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby
związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używani
a na podstawie
umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
8
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
9
Do środków trwałych podatnika zalicza się również, niezależnie od przewidywanego okresu
używania:
1) przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej
„inwestycjami w obcych środkach trwałych”,
2) środki trwałe nie stanowiące własności lub współwłasności podatnika,
wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na
podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze ,
zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych środków – jeżeli zgodnie z
odrębnymi przepisami środki te są zaliczane do składników majątku podatnika,
3) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.
Jeżeli wartość początkowa składników majątku nie prze kracza 3500 zł, podatnik może nie
zaliczać tych składników do środków trwałych.
Za wartości niematerialne i prawne uznaje się nabyte prawa majątkowe , nadające się do
gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:
1) prawo użytkowania wieczystego gruntu,
2) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
3) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
4) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
5) autorskie prawa majątkowe,
6) pokrewne prawa majątkowe,
7) licencje,
8) prawa do: wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów użytkowych, wzorów
zdobniczych,
9) wartość stanowiącą równowartość uzyskanych informacji związanych z wiedzą w
dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how).
- o przewidywanym okresie używaniadłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby
związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo
oddane przez niego do używania na
podstawie umowy dzierżawy umowy najmu, umowy licencyjnej (sublicencji) lub innej umowy o podobnym
charakterze.
Do wartości niematerialnych i prawnych podatnika zalicza się również wartość firmy.
Odpisów amortyzacyjnych nie dokonuje się od:
1) gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynków mieszkalnych, wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lub lokali
mieszkalnych; podatnicy mogą we własnym zakresie podjąć decyzję o amortyzowaniu
tych budynków lub lokali, które wykorzystywane są do prowadzenia działalności
gospodarczej lub są wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Odpisy amortyzacyjne:
-
od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej:
nalicza się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 %.
Przy wartości początkowej budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:
wynajmowanych,
wydzierżawianych albo
używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej,
9
Konrad Turkowski
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
10
ustalonej przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącąiloczyn metrów kwadratowych
wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub
lokalu i kwoty 988 zł, (za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celówpodatku od
nieruchomości), roczna stawka amortyzacyjna wynosi1,5 %
odpisy amortyzacyjne od kiosków, domków kempingowych o konstrukcji trwałej wzniesionej na fundamencie
trwałym, budek towarowych, kontenerów mieszkalnych i zaplecza technicznego
nalicza się przy stawce amortyzacyjnej równej10,0 %
Podwyższone stawki amortyzacyjnych można stosować dla budynków i budowli
używanych w warunkach pogorszonych lub złych przy zastosowaniu współczynników nie
wyższych niż 1,2 lub 1,4.
Za pogorszone warunki , uważa się używanie tych środków trwałych pod ciągłym
działaniem wody; par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych
czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu.
Za złe warunki uważa się używanie tych środków trwałych pod wpływem niszczących
środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub
przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego
działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w
atmosferze, wodzie lub wydzielających się w posta ci oparów, których źródłem są inne
obiekty znajdujące się w pobliżu.
Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub
ulepszonych środków trwałych , po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji, z tym że:
-
dla budynków i budowli okr es amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat ,
dla kiosków, domków kempingowych o konstrukcji trwałej wzniesionej na fundamencie
trwałym, budek towarowych, kontenerów mieszkalnych i zaplecza technicznego nie
może krótszy niż 36 miesięcy.
Budynki lub budowle uznaje się za:
a) używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co
najmniej przez okres 60 pełnych miesięcy;
b) ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji lub wykazu wydatki poniesione
przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.
-------------------------------------------------------------------
LITERATURA
Bryx M. 2007. Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie. Wyd. Poltext Warszwa.
Brzeski W.J. Dobrowolski G., Sędek Sz. 2004. Vademecum pośrednika nieruchomości. KIN, Kraków.
Kucharska-Stasiak E. 2006. Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wyd. PWN Warszawa.
Milewski R. (red.) 2002. Podstawy ekonomii. PWN Warszawa.
Uwaga: literatura do tematu nieruchomości wUnii Europejskiej
Skoczylas J.J. 2005. Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców. Wyd. LexisNexis,
Warszawa.
Źrobek S., Żrobek R., Kuryj J. 2006. Gospodarka nieruchomościami. Wyd. Gall, Katowice.
10