operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

KANCELARIA
NCWR
02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376 fax 22 649 16 18
NIP 522 001 36 16; email [email protected]
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ
położonej w Sopocie
Pl. Konstytucji 3 Maja 1
działki ewidencyjne 23/6 i 23/7 z obrębu 0001
o łącznej powierzchni 904 m2.
AUTOR OPERATU:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska
biegły sadowy przy Sądzie Okręgowym dla Warszawy
i Warszawy Pragi
Warszawa, 19 lipca 2011 r.
Nieruchomość zabudowana Sopot Pl. Konstytucji 3 Maja 1
____________________________________________________________________________________
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Położenie nieruchomości
Sopot Pl. Konstytucji 3 Maja 1
Oznaczenie nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 23/6 o powierzchni 825 m2 z obrębu 0001 i
23/7 o powierzchni 79 m2 z obrębu 0001uregulowane w KW
GD1S/00004538/2.
Określenie wartości rynkowej udziału 174902/206302 w nieruchomości
zabudowanej do celu postępowania upadłościowego IX GUp 20/09
prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w
Warszawie IX Wydział Gospodarczy.
Cel wyceny
Wartość rynkowa nieruchomości
według stanu i cen aktualnych w
podejściu mieszanym
4 399 798 zł
(słownie: cztery miliony trzysta dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy
siedemset dziewięćdziesiąt osiem złotych )
Data sporządzenia operatu
19 lipca 2011 r.
Opracowanie:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska
Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie
____________________________________________________________
Warszawa, lipiec 2011r.
2
____________________________________________________________________________________
SPIS TREŚCI
1.
PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................4
2.
CEL WYCENY ..........................................................................................................................................4
3.
PODSTAWY FORMALNOPRAWNE I ŹRÓDŁA INFORMACJI. ......................................................4
3.1.
Zleceniodawca. ...........................................................................................................................................4
3.2.
Autor opracowania .....................................................................................................................................4
3.3.
Warunki sporządzenia wyceny. ..................................................................................................................4
3.4.
Podstawy materialno-prawne wyceny.........................................................................................................4
3.5.
Podstawy metodologiczne ..........................................................................................................................5
3.6.
Daty istotne dla sporządzenia wyceny ........................................................................................................5
3.7.
Źródła danych merytorycznych ..................................................................................................................5
4.
OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ...............................................................................5
4.1.
Stan prawny przedmiotu wyceny ................................................................................................................5
5.
LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI. ......................................................................................................6
6.
FUNKCJA W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. .............................................7
7.
OPIS NIERUCHOMOŚCI .........................................................................................................................7
8.
WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ....................................................................9
8.1.
Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny w podejściu mieszanym..........................................................10
Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym stosuje się następujący wzór: .............10
9.
OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG STANU DOCELOWEGO PO
ZAKOŃCZENIU BUDOWY OKREŚLONA WEDŁUG CEN AKTUALNYCH..................................................10
9.1.
Oszacowanie wartości rynkowej części nieruchomości stanowiącej lokale mieszkalne. ............................10
9.2.
Założenia projektowe inwestycji ................................................................................................................10
9.3.
Wskazanie rodzaju określanej wartości ......................................................................................................11
9.3.1. Analiza i charakterystyka rynku .................................................................................................................11
9.4.
Oszacowanie wartości rynkowej 1m2 powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej na podstawie rynku
wtórnego
12
9.4.1. Ocena rynku i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych ...............................................................13
9.4.2. Obliczenie wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości - lokalu mieszkalnego ..............................................14
Oszacowanie kosztów inwestycji budowlanej ..........................................................................................................15
Oszacowanie zysku inwestora ...................................................................................................................................15
Określenie zysku inwestora.......................................................................................................................................16
10.
WYNIK KOŃCOWY WYCENY. .............................................................................................................16
11.
KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE...........................................................................................17
Załączniki:
1. Lokalizacja
2. Wypis z rejestru Gruntów
3. Wypis z Planu zagospodarowania
4. Inwentaryzacja budynku
5. Rzuty poszczególnych kondygnacji z projektu przebudowy
6. Kosztorys wykonania przebudowy
____________________________________________________________
3
____________________________________________________________________________________
1.
PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiotem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej udziału 174902/206302 cz. w nieruchomości
zabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 623/6 i 23/7 z obrębu 0001o łącznej powierzchni 904 m2,
położonej w Sopocie przy Pl. Konstytucji 3 Maja 1.
Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości według stanu na dzień
wyceny
2.
CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do celu postępowania upadłościowego IX
GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział
Gospodarczy.
3.
3.1.
PODSTAWY FORMALNOPRAWNE I ŹRÓDŁA INFORMACJI.
Zleceniodawca.
Wycenę sporządzono na zlecenie Syndyka masy upadłości firmy INVED BUD sp. z o.o. w osobie Dariusza
Siewicza.
3.2.
Autor opracowania
Autorem opracowania jest:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska - rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 4124
- biegły sądowy, przy Sądzie Okręgowym dla Warszawy i Warszawy Pragi w Warszawie
3.3.
Warunki sporządzenia wyceny.
Wartość rynkową nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu:
- celu wyceny,
- rodzaju i położenia nieruchomości,
- funkcji wyznaczonej dla niej w planie zagospodarowania przestrzennego,
- stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
- stanu jej zagospodarowania,
- dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych.
Wartość rynkową nieruchomości oszacowano według stanu na dzień oględzin i cen aktualnych.
3.4.



Podstawy materialno-prawne wyceny
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity: Dz. U. Nr 102, poz.
651 z 2010r.);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. nr 307/2004 , poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) ;
____________________________________________________________
4
____________________________________________________________________________________
 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – jako noty interpretacyjne
3.5.
Podstawy metodologiczne
1. Wycena nieruchomości – wydanie polskie . Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych. Warszawa 2000r;
2. Nieruchomość a rynek – Ewa Kucharska – Stasiak . Wydawnictwo Naukowe PWN – Warszawa 2000r;
3. Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod redakcją Sabiny Źróbek Olsztyn 2007
4. Przykłady wyceny nieruchomości – IDM baranowski i wspólnicy Warszawa 2008
5. Międzynarodowe standardy wyceny – Polska Federacja Stowarzyszeń Majątkowych, Warszawa 2005r.
Daty istotne dla sporządzenia wyceny
3.6.



Data sporządzenia wyceny
Data, na którą określono wartość nieruchomości
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan
przedmiotu wyceny
Data dokonania oględzin nieruchomości

3.7.














19 lipca 2011r.
19 lipca 2011r.
19 lipca 2011 r.
6 lipca 2011 r.
Źródła danych merytorycznych
Informacje uzyskane od Zleceniodawcy
Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjno – Kartograficznej w Sopocie
Wypis i wyrys z rejestru gruntów
Odpis z Księgi wieczystej
Wypis z planu zagospodarowania
Akt notarialny Rep. A nr 2136/2007
Inwentaryzacja budowlana obiektu
Projekty zagospodarowania – przebudowy poszczególnych kondygnacji
Wgląd do elektronicznych ksiąg wieczystych
Analiza rynku wtórnego sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i miejsc postojowych w Sopocie
Baza danych autora
Dane transakcyjne uzyskane w PODGiK Sopot
Wizja lokalna nieruchomości i otoczenia
Dokumentacja fotograficzna
4.
3.8.
OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
Stan prawny przedmiotu wyceny
Przedmiotowa nieruchomość uregulowana jest w księdze wieczystej GD1S/00004538/2. Zgodnie z odpisem
z KW z dnia 2011-01-17 i wglądu do elektronicznej bazy ksiąg wieczystych w dniu 17.07.2011 r.
stwierdzono następujące zapisy:
____________________________________________________________
5
____________________________________________________________________________________
Nr
KW
GD1S/00004538/2
5.
Dział I
Dział II
Dział III
Dział IV
Sopot,
woj.
pomorskie,
Pl. Konstytucji
3 Maja
Działka ewid.
23/6
o
powierzchni
0,0825 ha
Działki
zabudowane
Działka 23/7
Łączna
powierzchnia
działek 0,0904
ha
31400/206302
cz – Bank
Millenium S.A.
z siedzibą w
Warszawie
174902/206302
cz. – Inved Bud
sp. z o.o. z
siedzibą
w
Warszawie
Sposób
korzystania
z
nieruchomości
wspólnej
obejmujący budynek i grunt
wokół budynku, w ramach
którego Bank Millenium S.A. z
siedzibą w Warszawie Regon
001379728 będzie korzystał z
wyłączeniem
pozostałego
współwłaściciela
nieruchomości
z
części
budynku oznaczonej jako lokal
nr 1 i działki nr 23/7.
Spółka Inved Bud sp. z o.o.
regon:
012935402
będzie
korzystała
z
wyłączeniem
pozostałego współwłaściciela z
pozostałej, poza lokalem nr 1
części budynku oraz działki nr
23/6.
Hipoteka umowna kaucyjna na kwotę
13 mln zł – wierzytelności
wynikające z 488 obligacji serii A0 o
nr od 001 do 488 o wartości
nominalnej 10 tys. ł każda
nieoprocentowanych z terminem
wykupu po cenie nominalnej, na
dzień 26 kwietnia 2008 r.
wyemitowanych przez spółkę dnia
24.06.2007 r. na mocy uchwały
nadzwyczajnego
zgromadzenia
wspólników Inved Bud S.A.
Hipoteka umowna zwykła 4 214 190
zł
Hipoteka
umowna
kaucyjna
1 222 116 zł- tytułem kredytu i
odsetek od kredytu zaciągniętych
przez Inved Bud S.A. na rzecz PKO
Bank Polski S.A.
LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI.
Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Sopocie przy Pl. Konstytucji 3 Maja 1, u zbiegu
z ul. Bohaterów Monte Cassino. Jest to jedna z najlepszych lokalizacji w Sopocie, na początku głównego
turystycznego ciągu pieszego.
Nieruchomość znajduje się w odległości około 700 m od wejścia na Sopockie Molo i ok. 150 m od Al.
Niepodległości stanowiącej jedną z głównych tras komunikacyjnych.
Dojazd do nieruchomości możliwy jest Al. Niepodległości, następnie ul. Kościuszki.
____________________________________________________________
6
____________________________________________________________________________________
Sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowią kamienice przedwojenne i budynki wielorodzinne. W
sąsiedztwie znajduje się hotel i kościół.
Punkty handlowe i usługowe zlokalizowane są wzdłuż ul. Bohaterów Monte Cassino oraz Kościuszki.
Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej autobusowej znajdują się przy ul. Kościuszki.
6.
FUNKCJA W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO.
Zgodnie z uchwałą rady Miasta Sopotu Nr XI/161/2007 z dnia 30 listopada 2007 r. w sprawie uchwalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego centrum, rejonu ulic Kościuszki, Jagiełły, Chopina,
Sobieskiego w mieście Sopocie przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym
symbolem 06.MU – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej o charakterze śródmiejskim (fragment
centrum usługowego). Zakres dopuszczalnych funkcji usługowych: gastronomia, kultura, handel, hotele,
pensjonaty, biura, ochrona zdrowia, lecznictwo uzdrowiskowe i specjalistyczne.(wypis z planu
zagospodarowania w załączeniu).
7.
OPIS NIERUCHOMOŚCI
Przedmiotowa nieruchomość stanowi zabudowaną działkę o powierzchni 904 m2 o kształcie zbliżonym do
prostokąta.
Teren nieruchomości jest płaski
Zabudowę przedmiotowej nieruchomości stanowi przedwojenna kamienica.
Jest to budynek murowany o charakterze biurowo – usługowym, podpiwniczony, czterokondygnacyjny o
powierzchni użytkowej 2 067,76 m2 i kubaturze 38 700 m2.
Budynek jest objęty ochroną konserwatora zabytków.
Na parterze wyodrębniono samodzielny lokal użytkowy nr 1 o powierzchni 316,10 m2 – zgodnie z
inwentaryzacją z 10.02.2007 r.
Parametry techniczne budynku:
 Według stanu aktualnego
Wyszczególnienie
Powierzchnia
[m2]
Powierzchnia użytkowa budynku
2067,76
Powierzchnia lokalu użytkowego nr 1 stanowiącego
część nieruchomości będącą własnością Banku
Millenium S.A.
316,10
Powierzchnia użytkowa wycenianej części budynku
o przeznaczeniu biurowym
1 751,66
Zestawienie powierzchni według inwentaryzacji sporządzonej przez biuro projektów „Architectonica” Sopot
ul. Słowackiego 25.
____________________________________________________________
7
____________________________________________________________________________________
Rodzaj powierzchni
Powierzchnia
[m2]
Piwnica – LU nr 2
384,1
Parter – LU nr 1
316,10
Parter – LU nr 2
128,21
I Piętro – LU Nr 2
422,00
II Piętro – LU nr 2
427,35
Poddasze – LU Nr 2
390,00
Szczegółowa inwentaryzacja budynku stanowi załącznik do niniejszego operatu.
Właściciel udziału 175166/206776 cz. sporządził projekt budowlany oraz złożył wniosek na oddania w
przebudowę i adaptację istniejącego budynku. Zgodnie z założeniami adaptacji i modernizacji w części
budynku należącej do Inved Bud sp. z o.o. i stanowiącej przedmiot wyceny mają powstać apartamenty
mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej 1138,51m2, podwyższonym standardzie z pomieszczeniami
przynależnymi typu komórki lokatorskie.
W budynku znajdzie się ponadto jedno pomieszczenie usługowe o powierzchni 59,22 m2 oraz garaż
podziemny na 10 miejsc postojowych. Ponadto, w podpiwniczeniu budynku oprócz garażu podziemnego
zostanie urządzony fitness club przeznaczony do użytku mieszkańców, a na podwórku 4 naziemne miejsca
postojowe.

Według stanu po zakończeniu inwestycji:
Rodzaj powierzchni
Powierzchnia mieszkalna
Powierzchnia
[m2]
1 138,51
Powierzchnia usług
59,22
Powierzchnia komunikacji
583,39
Powierzchnia pomocnicza i techniczna
418,86
Powierzchnia hali garażowej
97,96
Ilość stanowisk parkingowych w hali garażowej
10
Ilość miejsc parkingowych naziemnych
4
W wyniku przebudowy na poszczególnych kondygnacjach zaplanowano następujące powierzchnie, które
oprócz powierzchni wspólnej mogą być przedmiotem sprzedaży.
Rodzaj powierzchni
Piwnica, w tym:
hala garażowa
komórki lokatorskie
Powierzchnia
[m2]
617,72
317,22
76,98
____________________________________________________________
8
____________________________________________________________________________________
Fitness club – lokal użytkowy
90,58
Parter, w tym:
lokal użytkowy
452,89
 59,22
I Piętro, w tym:
Apartament A
Apartament B
Apartament C
Apartament D
Apartament E
439,61
 78,87
 86,48
 90,22
 84,40
 50,46
II Piętro, w tym:
Apartament A
Apartament B
Apartament C
Apartament D
Apartament E
439,61
 87,87
 86,48
 90,22
 84,40
 50,46
Poddasze, w tym:
Apartament A
Apartament B
Apartament C
Apartament D
397,15

74,43

99,11
 125,08

50,03
Przedmiotem sprzedaży może być następująca powierzchnia użytkowa:
- lokale mieszkalne
- lokale użytkowe
- komórki lokatorskie
- miejsca postojowe w hali garażowej i miejsca postojowe naziemne
Koszt adaptacji nieruchomości został oszacowany na podstawie ofert z rynku na poziomie 9 060 3000 zł.
8.
WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY
Wartość rynkowa (WR) w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podejściu
mieszanym, metodą pozostałościową.
Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają
być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,
przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.
Wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu
robót (roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,
przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego) oraz wartości przeciętnych kosztów
tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
____________________________________________________________
9
____________________________________________________________________________________
Metodę pozostałościową stosuje się przy wycenie nieruchomości, jeśli znany jest program budowy
na nim obiektów budowlanych, a zwłaszcza projektowane nakłady (koszty) budowy.
8.1.
Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny w podejściu mieszanym
Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym stosuje się następujący
wzór:
Wn = WN – (K + Z)
gdzie:
Wn – wartość nieruchomości, według stanu i cen na dzień wyceny,
WN – wartość rynkowa nieruchomości według stanu docelowego po zakończeniu budowy
określona według cen rynkowych,
K – koszty inwestycji budowlanej określone według cen rynkowych,
Z – zysk inwestora, określony jako ustalony procent od poniesionych całkowitych kosztów.
Do oszacowania wartości rynkowej powierzchni mieszkalnej, użytkowej oraz miejsc postojowych
w garażu podziemnym zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej .
9.
8.1.
OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG STANU
DOCELOWEGO PO ZAKOŃCZENIU BUDOWY OKREŚLONA WEDŁUG CEN
AKTUALNYCH
Oszacowanie wartości rynkowej części nieruchomości stanowiącej lokale mieszkalne.
Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości według stanu docelowego przeprowadzono analizę
rynku transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych z obszaru miasta Sopot.
8.2.
Założenia projektowe inwestycji
Po przebudowie kamienicy zaplanowano wybudowanie:
Powierzchnia użytkowa
lokale mieszkalne
m2
1138,51
Lokal użytkowy
59,22
Klub fitness ogólnodostępny dla
mieszkańców
90,58
Komórki lokatorskie
76,98
Miejsca postojowe – 10 w hali
317,22
Miejsca postojowe –4 naziemne
____________________________________________________________
10
____________________________________________________________________________________
Wskazanie rodzaju określanej wartości
8.3.
Wartość rynkowa nieruchomości, powinna być określana przy założeniu, że wartość rynkową tej
nieruchomości stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
[1] strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy
zamiar zawarcia umowy,
[2] upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków
umowy.
Zgodnie z obowiązującym Standardem Zawodowym KSWP1 Polskiej Federacji Rzeczoznawców
Majątkowych, wartość rynkowa jest określana dla optymalnego użytkowania i oznacza najbardziej
prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio
uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość
wycenianej nieruchomości.
Zgodnie ze zleceniem oszacowano:
 aktualną wartość rynkowa nieruchomości
 wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji
 wartość pozostałościowa udziału w nieruchomości
8.4.
Analiza i charakterystyka rynku
Dla potrzeb wyceny określono :
 Rynek lokalny - jako rynek lokali mieszkalnych , usługowych i miejsc postojowych położonych w
budynkach wielorodzinnych
 Obszar rynku – Sopot
 Okres badania cen – 2010 – czerwiec 2011 r.
Do analizy porównawczej wybrano transakcje sprzedaży prawa własności lokali mieszkalnych, usługowych i
miejsc postojowych z obszaru miasta Sopot, położonych w najbliższej okolicy przedmiotowej nieruchomości,
zlokalizowanych w budynkach o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Wybrano transakcje, które
miały miejsce na przestrzeni 2010 r. do czerwca 2011 r. na tzw. rynku wtórnym.
W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że:




ceny lokali na badanym rynku są zróżnicowane, a cena 1 m2 zależy od lokalizacji , rodzaju budynku
(kamienica przedwojenna, budynek współczesny) stanu technicznego i standardu budynku i
standardu lokalu, powierzchni lokalu.
lokale w tym rejonie, ze względu na lokalizację i sąsiedztwo centrum Sopotu cieszą się stosunkowo
dużym popytem ;
w wyniku analizy rynku stwierdzono , że w przebudowywanych kamienicach, zlokalizowanych w
centrum Sopotu, w ramach ceny transakcyjnej lokali mieszkalnych zawarte są udziały w
pomieszczeniach wspólnych przeznaczonych najczęściej na cele rekreacyjne lub sale fitness;
ceny lokali mieszkalnych kształtują się średnio na poziomie ok 12 297 zł/m2 w przedziale ok. 10 229 –
19 940 zł/m2
____________________________________________________________
11
____________________________________________________________________________________
Analizę ograniczono do lokali o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej, usytuowanych w
podobnych budynkach, położonych w najbliższej okolicy i o podobnym dostępie do sieci handlowo – usługowej
i komunikacji.
Na podstawie analizy transakcji oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
ustalono cechy mające największy wpływ na ceny.
8.5.
Oszacowanie wartości rynkowej 1m2 powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej na
podstawie rynku wtórnego
Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości według stanu docelowego przeprowadzono analizę
transakcji nieruchomościami lokalowymi zlokalizowanymi w Sopocie.
Cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku lokalnego są następujące:
Lokalizacja
25%
Stan techniczny i standard budynku
30%
Stan techniczny i standard lokalu
15%
Rozkład pomieszczeń, funkcjonalność
lokalu
20%
Powierzchnia lokalu
10%
W poniższej tabeli przedstawiono transakcje lokalami mieszkalnymi jakie miały miejsce w badanym
okresie w przedmiotowym rejonie:
Tab. 1 - Transakcje – próbka reprezentatywna
Lp
Data transakcji
Ulica
Powierzchnia
Cena
transakcyjna
Cena zł/m2
1
2011-06-24
Chmielewskiego
95,9
1525000
15 902
2
2011-01-14
Jana J. Haffnera
59,75
920000
15 397
3
2011-01-11
B .Chrobrego
42,6
648000
15 211
4
2011-05-30
Armii Krajowej
56,6
760000
13 428
5
2011-03-28
Żeromskiego
116,5
1530000
13 133
6
2011-03-24
Boh. Monte Cassino
84,6
1050000
12 411
7
2011-04-27
Parkowa
56,61
690000
12 189
8
2011-01-25
W. Łokietka
60,6
737000
12 162
9
2011-04-01
W. Łokietka
50,7
605000
11 933
10
2011-05-11
Grunwaldzka
77,25
890000
11 521
11
2011-02-25
Wybickiego
49,89
555000
11 124
12
2011-04-29
Lipowa
74,73
800000
10 705
13
2011-03-25
F.Ceynowy
28,39
300000
10 567
____________________________________________________________
12
____________________________________________________________________________________
14
2011-06-16
Parkowa
52,21
550000
10 534
15
2010-06-11
Morska
143,2
1475000
10 300
16
2011-02-24
Kościuszki
52,79
540000
10 229
17
2011-01-04
W. Łokietka
80,64
1608000
19 940
18
2011-01-04
W. Łokietka
94,97
1890000
19 901
Na podstawie próbek reprezentatywnych z Tab. 1 określono:
Cenę średnia 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego
Cenę minimalna
Cenę maksymalną
C śr
C min
C max
= 13 144
= 10 229
= 19 940
Określenie sumy współczynników korygujących:
C min
Cmax
_________
_________
= 0,778
C śr
8.6.
= 1,517
Cśr
Ocena rynku i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych
Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen:
Tab. 2
Cechy rynkowe
Ocena
bardzo dobra
Lokalizacja
dobra
słaba
bardzo dobry
Stan techniczny i
standard budynku
Rozkład
pomieszczeń,
funkcjonalność
lokalu
Powierzchnia
lokalu
Przy ul. Bohaterów Monte Cassino
W bocznych ulicach od ul. Bohaterów Monte Cassino
Pozostałe lokalizacje
Nowy budynek lub po wykończony w wysokim standardzie
dobry
Budynek zadbany, wymagający niedużych remontów, wykończony w dobrym
standardzie
słaby
Budynki wymagające remontu, wykończone w dobrym standardzie
bardzo dobry
Stan techniczny i
standard lokalu
Opis
Nowy lokal lub po generalnym remoncie
dobry
Lokal wymagający drobnych napraw i remontów
słaby
Lokal w stanie developerskim lub do remontu
bardzo dobry
dobry
słaby
bardzo dobra
średnia
słaba
Lokal rozkładowy, dostęp do wszystkich pomieszczeń z przedpokoju, taras
Pokoje ładne, widna kuchnia, balkon
Pokoje przejściowe, lub aneks kuchenny
60 – 100 m2
40 – 60 m2
Pozostałe
Dla szacowanego lokalu przyjęto następujące charakterystyki:
____________________________________________________________
13
____________________________________________________________________________________
Tab. 4
Lp.
Cechy rynkowe
Charakterystyka
1
Lokalizacja
2
3
słaby
4
Rozkład pomieszczeń, funkcjonalność lokalu
dobry
5
Powierzchnia lokalu
średnia
dobra
bardzo dobry
Obliczenie wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości - lokalu mieszkalnego
8.7.
W tabeli nr 5 przedstawiono procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny, określono
wartości współczynników korygujących i ich sumę.
Tab. 5
Lp
Zakres współczynników
korygujących
Udział cechy w
ΔC - waga
cechy
Rodzaj cechy
Cmin/Cśr *
waga
Cmax/Cśr *
waga
Wartość
współczynników
1
Lokalizacja
25%
0,195
0,379
0,287
2
30%
0,233
0,455
0,455
4
15%
0,117
0,228
0,117
5
Rozkład pomieszczeń, funkcjonalność
lokalu
20%
0,156
0,303
0,230
6
Powierzchnia lokalu
10%
0,078
0,152
0,115
100%
0,778
1,517
1,203
Razem
Rynkową wartość 1 m2 określa się wg wzoru:
n
Wm kw. = Cśr x  Ui
i =1
gdzie:
Cśr – średnia cena = 13 144 zł/m2;
Ui – suma współczynników korygujących = 1,203
Stąd wartość 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oszacowano w wysokości:
W m kw. = 13 144 zł/m2 x 1,203 = 15 813 zł/m2
Przyjęto wartość miejsc postojowych na podstawie średnich cen z rynku:
- naziemnych 10 tys zł/miejsce
- w garażu podziemnym – 20 tys zł/ miejsce
____________________________________________________________
14
____________________________________________________________________________________
Wartość powierzchni komórek lokatorskich oszacowano na podstawie danych z rynku deweloperskiego w
wysokości 50% oszacowanej wartości 1 m2 pu lokali mieszkalnych
Wartość 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu użytkowego przyjęto w wysokości 15 813 zł/m2
-Lokal przeznaczony na klub fitness zaliczono do powierzchni wspólnej do użytku wszystkich mieszkańców
tak jak to jest w innych kamienicach o podobnym standardzie.
Tak więc wartość rynkową nieruchomości po zakończeniu inwestycji oszacowano w wysokości:
Lokale mieszkalne
Komórki lokatorskie
PU
Cena
zł/m2
Wartość docelowa
1138,51
15 813
18 003 259
76,98
7 907
598 642
14
240 000
15 813
936 446
miejsca postojowe
Lokal użytkowy
59,22
RAZEM
1274,71
19 778 347
Oszacowanie kosztów inwestycji budowlanej
W poniższej tabeli przedstawiono zestawienie kosztów realizowanej inwestycji budowlanej. Koszty
inwestycji przyjęto na podstawie dokumentu przedstawionego przez zleceniodawcę.
Koszty budowy
Rezerwa na koszty dodatkowe
9 060 000
906 000
Zakup gruntu grunt
5 150 000
Koszty finansowe
724 800
Obsługa projektu -Koszty projektu
480 000
Koszty marketingu
593 350
Całkowite koszty inwestycji
16 914 150
Oszacowanie zysku inwestora
Zysk deweloperski (inwestora) został określony na podstawie analizy runku inwestycji komercyjnych.
Aktualnie kształtuje się on na warszawskim rynku nieruchomości średnio na poziomie ok. 15 - 20% ogółu
całkowitych kosztów.
Biorąc pod uwagę stan nieruchomości do celów wyceny dla przedmiotowej nieruchomości zysk
deweloperski przyjęto na poziomie 20% ogółu całkowitych kosztów – wysokość zysku przedstawiono w
poniższej tabeli.
____________________________________________________________
15
____________________________________________________________________________________
Określenie zysku inwestora
Wartość
procentowa [%]
Wartość
[PLN]
20 %
3 382 830
ZYSK INWESTORA
Oszacowanie wartości rynkowej udziału w n nieruchomości wg. stanu obecnego (podejście
mieszane)
Wartość rynkowa nieruchomości w podejściu mieszanym określona wg poniższego wzoru wynosi:
WG = WN – (K + Z)
gdzie:
 WG – wartość gruntu, według stanu i cen na dzień wyceny,
 WN – wartość rynkowa nieruchomości według stanu docelowego po zakończeniu budowy określona
według cen rynkowych,
 K – koszty inwestycji budowlanej określone według cen rynkowych,
 Z – zysk inwestora, określony jako ustalony procent od poniesionych całkowitych kosztów.
Wartość
[PLN]
Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu docelowego po zakończeniu
budowy
19 778 347
K
Koszty inwestycji budowlanej
11 764 150
Z
Zysk inwestora
3 382 830
Wartość udziału w nieruchomości obliczona metodą pozostałościową
4 631 366
WN
WG
Ze względu na fakt, że nieruchomość znajduje się pod opieką konserwatora zabytków oraz, że
przedmiotem sprzedaży jest udział w nieruchomości zastosowano współczynnik ekspercki w
wysokości K = 0,95 , stąd wartość rynkową przedmiotowego udziału oszacowano w wysokości:
WR = 4 631 366 zł * 0,95 = 4 399 798 zł
9. WYNIK KOŃCOWY WYCENY.
4 399 798 zł
Wartość rynkowa udziału nieruchomości według
stanu i cen aktualnych
(słownie: cztery miliony trzysta dziewięćdziesiąt
dziewięć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt osiem
złotych )
____________________________________________________________
16
____________________________________________________________________________________
10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.













Niniejszy operat zawiera 17 ponumerowanych stron
Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i
prawnym.
Operat został sporządzony zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7.07.1998r w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, a
także zgodnie ze “Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych".
Wyciąg z operatu, o którym mowa w art.158 ustawy z dnia 21.07.1997r. o gospodarce
nieruchomościami, zostanie przekazany do właściwego organu, zgodnie z wyżej wymienionym
Rozporządzeniem.
Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 1.2 i autor nie bierze odpowiedzialności
wobec osób trzecich wykorzystujących operat w innym celu, niż ten, dla którego został sporządzony.
Operat jest opracowaniem autorskim, nie może być publikowany w całości lub w części
w jakikolwiek sposób bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści tej publikacji. Treść
operatu szacunkowego nie może być ujawniana osobom trzecim z wyjątkiem sytuacji
przewidzianych przez przepisy prawa polskiego lub zagranicznego oraz na podstawie nakazu
sądowego.
Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły dokumenty i materiały
wymienione w pkt. 1.7., udostępnione przez zamawiającego.
Rzeczoznawca dołożył wszelkich starań by operat zawierał kompletne i prawdziwe informacje
dotyczące przedmiotu wyceny. Jednakże oględziny nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotu
wyceny, a rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których
występowania nie mógł stwierdzić przy dokonaniu oględzin, ani też na podstawie powołanych w
operacie źródeł danych merytorycznych. Rzeczoznawca przyjął wszystkie dane otrzymane od
Zamawiających w dobrej wierze nie ponosi odpowiedzialności za rzetelność. Nie gwarantuje to, że
nieruchomość jest wolna od wad.
Operat został opracowany na podstawie informacji i dokumentów uzyskanych od Zamawiającego
oraz na podstawie wizji lokalnej. Przyjęto, iż uzyskane informacje są wiarygodne, kompletne i
prawidłowe.
Obliczenia wykonane zostały z pomocą arkusza kalkulacyjnego. Wyniki pośrednie mogą być
obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń do liczb całkowitych.
Oszacowana wartość może ulec zmianie w wyniku zmian koniunktury gospodarczej oraz zmian rynku
lokalnym. Oszacowana wartość nie obejmuje podatku VAT.
Wyceniający są ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców majątkowych
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres
12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub
istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. (Art. 156 UGN). Operat szacunkowy może
być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności
przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie
stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. (Art. 156
UGN).
Opracowanie:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska,
____________________________________________________________
17

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny

WYCENA OSTATECZNA PRZYZNANO MEDAL

Wykaz nieruchomości zamieszkałych

Koszalin, ul. 1 Maja 14/2 - Nieruchomości Orange Polska.

Pojęcie nieruchomości komercyjnej w Polsce i cechy nieruchomości

Article