ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI

1
ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI.
1.0. DEFINICJE NIERUCHOMOŚCI.
Wg. prawa amerykańskiego, nieruchomość oznacza wydzielony
obszar ziemi wraz z budynkami oraz innymi urządzeniami na nim
wzniesionymi.
Obejmuje także zasoby naturalne znajdujące się pod jej powierzchnią
( lub lustrem wody), a także przestrzeń nad nią.
Definicja
nieruchomości
jest
uregulowana
prawnie
i wykazuje podobieństwo w poszczególnych krajach.
Według prawa amerykańskiego nieruchomość obejmuje grunt, obiekty trwałe
związane z gruntem (obiekty naturalne, połączone korzeniami, takie jak drzewa
czy krzewy i obiekty sztuczne, będące dziełem człowieka, jak np. budynki,
budowle), minerały, znajdujące się pod powierzchnią ziemi, a także przestrzeń
ponad ziemią.
Definicja
nieruchomości,
obowiązująca
w
Polsce,
wynika
z:
 Kodeksu Cywilnego oraz uregulowań zawartych w innych przepisach, np.
 z
przepisów
ustawy
z
dnia
6
lipca
1982r.,
o księgach wieczystych i hipotece,
 z przepisów o ewidencji gruntów i budynków z dnia 17 maja 1989
roku (Prawo Geodezyjne i Kartograficzne),
 z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
DEFINICJA ZAWARTA W KODEKSIE CYWILNYM (ART. 46) STANOWI,
ŻE „NIERUCHOMOŚCIAMI SĄ CZĘŚCI POWIERZCHNI ZIEMSKIEJ,
STANOWIĄCE ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI (GRUNTY), JAK
RÓWNIEŻ BUDYNKI TRWAŁE Z GRUNTAMI ZWIĄZANE LUB CZĘŚCI
TAKICH BUDYNKÓW, JEŻELI NA MOCY PRZEPISÓW SZCZEGÓLNYCH
STANOWIĄ ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT WŁASNOŚCI”.
2.0. PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI:
Podstawowym kryterium wydzielania nieruchomości jest zatem
własność.
2.1. W świetle przepisów można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:
 nieruchomość gruntową,
 nieruchomość budynkową,
1
2
 nieruchomość lokalową.
2.2. Ze względu na formę własności wyróżniamy nieruchomości:


prywatne
publiczne ( ogólnie dostępne)
Podział
ten
ma
istotne
konsekwencje
dla
zarządzania
nieruchomościami. Większość nieruchomości jest przedmiotem
własności prywatnej, wspieranej swobodą negocjacji i zawierania
umów prawnych.
Swoboda w dysponowaniu nieruchomością objawia się w :





użytkowaniu
korzystaniu ( osiąganie korzyści)
obrocie ( zbywaniu i nabywaniu)
kontrolowaniu
zmianie substancji i formy własności
2.3. W JĘZYKU POTOCZNYM CZĘSTO JEST UŻYWANA INNA
KLASYFIKACJA NIERUCHOMOŚCI, NIŻ WSKAZANA WCZEŚNIEJ.
WYRÓŻNIA SIĘ NASTĘPUJĄCE NIERUCHOMOŚCI:
 NIERUCHOMOŚCI
MIESZKANIOWE,
obejmujące
wszystkie
nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Mamy tu na uwadze budynki
mieszkalne, w których dominuje funkcja mieszkaniowa takie jak:
 Budynki mieszkalne jednorodzinne – w zabudowie szeregowej, bliźniaczej,
wolnostojącej,
 Pojedyncze lokale mieszkalne.
 NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE, obejmujące:
 Nieruchomości biurowe: biurowce wolnostojące, zespoły budynków
biurowych tzw. Office Parks, powierzchnie biurowe Np. w budynkach
mieszkalnych;
 Nieruchomości handlowe: centra handlowe, sklepy wolnostojące lub
pojedyncze, zespoły sklepów;
 Powierzchnie magazynowe: centra dystrybucyjne – logistyczne,
powierzchnie magazynowe wolnostojące;
2
3
 Nieruchomości mieszkaniowe na wynajem Np. kamienice;
 Nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na sprzedaż: to wszystkie
nieruchomości budowane przez firmy deweloperskie;
 Hotele.
 NIERUCHOMOŚCI PRZEMYSŁOWE, zawierające: budynki fabryczne,
kopalnie, magazyny, hurtownie, portowe terminale przeładunkowe itp.
 NIERUCHOMOŚCI ROLNE I LEŚNE, do których należą: gospodarstwa
rolne i leśne, obszary lasu, pastwiska, sady i tereny ogrodnicze, grunty rolne,
stawy i jeziora.
 NIERUCHOMOŚCI SPECJALNEGO przeznaczenia, obejmujące:
szpitale, szkoły, obiekty
administracji rządowej - samorządowej itp.,
cmentarze, obiekty sakralne, obiekty obronne.
 NIERUCHOMOŚCI REKREACYJNE i wypoczynkowe: Do tej grupy
można zaliczyć: motele i pensjonaty, pola kempingowe, obiekty sportowe, parki
wodne, pola golfowe itp.
3.0. FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI.
FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI TO:
- TOWAROWOŚĆ.
- DOCHODOWOŚĆ.
- LOKACYJNOŚĆ.
- SPEKULACYJNOŚĆ.
- OBCIĄŻALNOŚĆ.
- FISKALNOŚĆ.
3.1. FUNKCJA TOWAROWA.
-
-
UŻYTKOWALNOŚĆ: właściciel może użytkować nieruchomość na potrzeby
własne lub własnej działalności gospodarczej po warunkiem zachowania
praw osób trzecich a szczególni sąsiadów.
PRZEDMIOT OBROTU TOWAROWEGO: według uznania właściciela
nieruchomość może zostać włączona do obrotu towarowego.
FORMA PŁATNOŚCI: wykorzystanie do płatności odroczonych lub
skapitalizowanych.
FORMA MAJATKOWA: nieruchomość stanowi majątek właściciela
podwyższając jego wiarygodność.
3
4
3.2. FUNKCJA DOCHODOWA.
- BEZPOSREDNIA: nieruchomość może być przedmiotem działalności
gospodarczej polegającej na pośrednictwie nieruchomościami (prowadzący
działalność nie jest jej właścicielem) lub nabywaniu nieruchomości celem jej
usprawnienia prawnego, funkcjonalnego a następnie szybkiej sprzedaży.
- POŚREDNIA – GOSPODARCZA: nieruchomość nabywana jest celem jej
gospodarczego wykorzystania (nieruchomość komercyjna) a dochód stanowi
korzyści z jej użytkowania (najem) lub działalności gospodarczej
(przemysłowe wykorzystanie nieruchomości)
3.3. FUNKCJA LOKACYJNA.
- KLASYCZNA: nieruchomość stanowi system lokowania wolnych
środków w systemie długookresowym, gdyż jej wartość rośnie
szybciej niż bezpieczne zarządzania pieniądzem zagrożeniem może
być nagła utrata wartości wskutek społecznej, technicznej lub
ekologicznej degradacji otoczenia.
- ŚREDNIOTERMINOWA: obrót nieruchomością przy wykorzystaniu
trendów rynku (bessa – kupno, hossa –sprzedaż).
- HYBRYDOWA: stosowanie form złożonych nabywanie nieruchomości
celem jej obciążenia kredytem na zakup kolejnej.
3.4. FUNKCJA SPEKULACYJNA.
- LOKALIZACYNA: wykorzystanie efektu lokalizacji, nagła zmiana wartości w
wyniku rozwoju kierunkowego otoczenia.
- PRAWNA: wykorzystanie wiedzy w zakresie trendów zmian prawa ich
wpływu na atrakcyjność nieruchomości, często występuje w krajach
rozwijających się lub gospodarczo atrakcyjnych.
- FINANSOWA: wykorzystanie nieruchomości w powiązaniu z elementami
rynku finansowego i aktywnym obrotem pieniądza.
- HYBRYDOWA – umiejętne zintegrowanie wszystkich trzech czynników.
3.5. FUNKCJA OBCIĄŻENIOWA.
HIPOTEKA UMOWNA – nieruchomość stanowi wiarygodną formę
zabezpieczenia kredytów i pożyczek, ustanawiana jest celem zabezpieczenia
kapitału.
HIPOTEKA KAUCYJNA – ustanawiana jest na zabezpieczenie należności
nieokreślonych w momencie jej ustanawiania.
HIPOTEKA PRZYMUSOWA – zabezpieczenie należności publicznoprawnych
– sankcja.
INNE OBCIĄŻENIA – zabezpieczenia umowne na przykład przewłaszczenie
lub czasowe przeniesienie.
4
5
3.6. FUNKCJA FISKALNA.
 PODATKI BEZPOŚREDNIE: występuje w trakcie władania
nieruchomością ( podatek od nieruchomości) lub obrotu (podatek od
towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek
dochodowy).
 PODATKI POŚREDNIE: występują w przypadku wykorzystania
produkcyjnego lub inwestycyjnego nieruchomości – analogiczne jak w poz.
1.
 PODATKI MAJĄTKOWE: nieruchomość stanowi majątek osób
prawnych lub fizycznych a podatki uzależnione są od jej wykorzystania,
jednocześnie kreują koszty działalności gospodarczej.
4.0. RYNEK NIERUCHOMOŚCI.
NAJBARDZIEJ PEŁNĄ DEFINICJĄ WYDAJE SIĘ STWIERDZENIE, ŻE
RYNEK NIERUCHOMOŚCI TO OGÓŁ WARUNKÓW, W KTÓRYCH
ODBYWA SIĘ TRANSFER PRAW DO NIERUCHOMOŚCI I SĄ
ZAWIERANE UMOWY STWARZAJĄCE WZAJEMNE PRAWA I
OBOWIĄZKI, POŁĄCZONE Z WŁADANIEM NIERUCHOMOŚCIAMI1.
Rynek nieruchomości to również całokształt stosunków zachodzących
między sprzedającymi, zgłaszającymi oferty rynkowe sprzedaży
nieruchomości, tj. reprezentującymi podaż nieruchomości, a
inwestorami,
zgłaszającymi
zapotrzebowanie
na
określone
nieruchomości poparte gotowością zapłaty, tj. reprezentującymi
popyt na nieruchomości.
Rynek nieruchomości obejmuje:
1. podmioty rynkowe – sprzedający i inwestujący w nieruchomości,
niektóre prawa własności do nieruchomości oraz aktywa majątkowe
składające się na nieruchomość,
2. przedmioty rynkowe – są nimi nieruchomości lub ich składniki
majątkowe,
3. stosunki rynkowe – wzajemne stosunki między podmiotami
rynkowymi.
W polu zainteresowania zarządcy nieruchomości znajdują się również pochodne
obszary rynku, do których należą:
1
Kucharska – Stasiak E., Nieruchomość a rynek, op. cit., s. 26.
5
6


rynek użytkowników
rynek usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami.
5.0. SPECYFIKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH:
 Podaż zmienia się stosunkowo wolno ( długi okres powstawania
nieruchomości);
 Duży wpływ otoczenia na wartość rynkową nieruchomości;
 Specyficzne właściwości:

wysoka cena,

ograniczona siła nabywcza,

trudna dostępność do kredytu.
Specyficzny charakter transakcji rynkowych:

jednostkowy charakter, zmuszający do gruntownego
przygotowania transakcji,

wysokie koszty transakcji,

asymetria informacji - strony transakcji nie maja
równomiernego dostępu do informacji na temat
przedmiotu transakcji,

rozłożenie płatności w czasie ze względu na wysoka
wartość przedmiotu transakcji,

Badanie rynku nieruchomości.
6.0. KLASYFIKACJA NIERUCHOMOŚCI ZE WZGLĘDU NA SPOSÓB
GENEROWANIA DOCHODU:

• nieruchomości komercyjne,
• nieruchomości spekulacyjne,
• nieruchomości kapitałowe.
6
7
6.1. NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE:
NIERUCHOMOŚĆ KOMERCYJNA TO OBIEKT, KTÓRY Z TYTUŁU JEGO
DZIERŻAWY PRZEZ NAJEMCÓW JEST ŹRÓDŁEM DOCHODÓW DLA
JEGO WŁAŚCICIELA.
Nieruchomości komercyjne mogą generować dochody z następujących
źródeł:
czynsz najmu, właściciel otrzymuje w okresowo czynsz najmu od
najemców, który stanowi jego przychód z nieruchomości.
dochody poza-czynszowe Np. reklama na budynkach, anteny, parkingi
itp.,
zwrot z kapitału w chwili sprzedaży nieruchomości.
6.2. NIERUCHOMOŚĆ SPEKULACYJNA, nabywana jest w celu szybkiej
odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych. Kupujący nabywa
nieruchomość okazyjnie i odsprzedaje ją z zyskiem. Kupujący nie inwestuje kapitału
w wyraźną poprawę jakości inwestycji, nie dokonuje generalnych remontów oraz
nie przeprowadza rozbudowy czy procesu deweloperskiego.
6.3. NIERUCHOMOŚCI KAPITAŁOWE to takie, co do których inwestorzy
oczekują wzrostu ich wartości w dłuższym czasie. Nie nastawiają się na przychody
z najmu, ale na zysk, który zostanie zrealizowany przy sprzedaży nieruchomości.
Celem inwestowania w tego typu nieruchomości jest m. in. zabezpieczenie
kapitału przed utratą jego wartości wskutek inflacji.
7.0. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI KOMERCYJNYMI.
Nieruchomości komercyjne, to nieruchomości które wykorzystywane
są przez ich właścicieli do osiągania dochodów.
Nieruchomości komercyjne dzieli się na:
- nieruchomości biurowe,
- nieruchomości handlowe,
- nieruchomości usługowe.
7
8
Szacowane powierzchnie nieruchomości komercyjnych w wybranych
miastach Polski w 2005 r. (w tys. m2)
MIASTO
POWIERZCHNIA HANDLOWA
POWIERZCHNIA BIUROWA
istniejąca
planowana
istniejąca
planowana
Trójmiasto
279,3
140,4
150,0
brak danych
Poznań
400,4
151,0
81,1
33,5
Katowice
128,4
65,0
108,0
brak danych
Kraków
292,5
130,0
147,6
60,0
Warszawa
735,0
77,0
586,25
130,0
7.1. NIERUCHOMOŚCI BIUROWE: to pojedyncze lokale a przede wszystkim
budynki przeznaczone na prowadzenie dużych biur.
Wg klasyfikacji amerykańskiej, w zależności od lokalizacji, wieku budynków,
stanu technicznego obiektu, standardu wyposażenia łatwości dojazdu, wyróżnia
się następujące klasy nieruchomości biurowych:
Klasa A: nowy obiekt o prestiżowej lokalizacji, wysokim standardzie
wyposażenia, z miejscami do parkowania i dobrym dojazdem;
Klasa B: obiekt starszy, zmodernizowany, dobrze wyposażony, z dobrym
dojazdem i miejscami do parkowania;
Klasa C: starszy i nie zmodernizowany obiekt, ale o dobrej kondycji
technicznej, położony dalej od centrum, z miejscami parkingowymi;
Klasa D: budynek o wysokim zużyciu funkcjonalnym, położony daleko od
centrum, w złej kondycji technicznej.
7.2. NIERUCHOMOŚCI HANDLOWE: to pojedyncze obiekty wolnostojące,
jak również ciągi kilku lub kilkunastu obiektów o różnych branżach, nastawione
na handel detaliczny, jak:
- tradycyjne sklepy,
- centra handlowe w zabudowie ulicznej,
- sklepy osiedlowe,
- lokalne centra handlowe (typu galerie handlowe, jak Np. Galeria Mokotów,
Blue City),
8
9
-
ponad lokalne centra handlowe - Np. Centrum handlowe
JANKI
k/Warszawy,
tzw. ”walls”, przypominające swoją strukturą miasteczko handlowe,
zlokalizowane w strefie podmiejskiej dużych aglomeracji.
Przykładowy metraż:
- sklepy do 400 m2 - jednokondygnacyjne,
- supermarkety od 400 m2 do 2,5 tys.m2,
- hipermarkety - powyżej do 2,5 tys.m2 - jednokondygnacyjne,
- centra handlowe - powyżej do 5 tys.m2 -jedno-i wielokondygnacyjne,
- galerie handlowe - powyżej 10 tys.m2 - wielokondygnacyjne z funkcjami
gastronomicznymi i rekreacyjnymi.
Szczególną grupą nieruchomości komercyjnych są centra logistyczne:
centra magazynowe i przeładunkowe.
Rynek warszawski obejmuje 75 % nowoczesnej powierzchni
magazynowej.
W zależności od odległości od głównego zaopatrzenia dzieli się je na 3
strefy:
 strefa-do 15 Km,
 strefa II - od 15 do 30 Km,
 strefa III - powyżej 30 Km.
7.3. NIERUCHOMOŚCI USŁUGOWE: towarzyszące zwykle obiektom
handlowym, ale stanowią odrębne obiekty, Np. centra gastronomiczne, stacje
benzynowe, myjnie, parkingi. Do grupy tej należą też hotele, szpitale kliniki
obiekty sportowe, domy opieki, teatry, kina, pod warunkiem, że celem ich
posiadania jest osiąganie profitów finansowych. W niektórych krajach
klasyfikuje się je jako nieruchomości specjalnego przeznaczenia.
8.0. ROLA ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH.
Zakres obowiązków zarządcy tych nieruchomości określa Ustawa o
gospodarce
nieruchomościami. Ustawa ta też daje możliwość
pełnienia przez zarządcę funkcji doradczej - doradztwo na rynku
nieruchomości.
-
Zarządca występuje również jako audytor nieruchomości uczestnicząc przy
kontrolach na Zlecenie właściciela z zewnątrz.
9
10
-
Zarządca występuje również jako kreator rynku nieruchomości komercyjnej,
doradzając właścicielowi w tworzeniu strategii zarządzania.
Zarządca reprezentuje też właściciela z urzędami i służbami miejskimi.
8.1. PROCESY POSTĘPOWANIA W
KOMERCYJNYCH W ZARZĄDZANIE.
PRZEJMOWANIU
OBIEKTÓW
8.1.1. Przykład przejęcia nieruchomości biurowej w zarządzanie:
- Wizja lokalna - zarządca.
- Przejęcie dokumentacji finansowo-księgowej - zarządca i główny księgowy.
- Przejęcie dokumentacji technicznej - zarządca i specjalista ds. technicznych.
- Przejęcie dokumentacji prawnej - zarządca i radca prawny.
- Przejęcie dokumentacji eksploatacyjnej - zarządca.
- Sporządzenie listy braków – zarządca
- Inwentaryzacja urządzeń i wyposażenia - zarządca i specjalista ds.
technicznych.
- Protokół przejęcia nieruchomości - zarządca.
- Inwentaryzacja umów, wykorzystania powierzchni, plan wynajmu - zarządca.
- Spotkanie z najemcami – zarządca
- Spotkanie z dostawcami i usługodawcami.
Ze względu na poszukiwanie najemców konieczna jest współpraca z
pośrednikami w obrocie nieruchomościami.
Wskazane jest zlecanie na zewnątrz usług - konserwacja, sprzątanie,
obsługa terenu, przeglądy itp.
8.1.2. Znacznie bardziej skomplikowane jest przejmowanie
nieruchomości bezpośrednio po zakończeniu procesu inwestycyjnego,
dochodzi tu:
- Uczestnictwo w finalnej fazie procesu inwestycyjnego.
- Przejęcie dokumentacji technicznej po uzyskaniu pozwolenia na
użytkowanie.
- Przygotowanie dokumentów o dostawę mediów.
- Wprowadzenie najemców, aranżacja pomieszczeń.
- Opracowanie procedur tzw. planowej konserwacji.
- Kontrola obowiązkowa budowy – służby budowlane –pozwolenie na
użytkowanie obiektu.
8.1.3. Strategie marketingowe:
- Poznanie szczegółowe rynku - szczególnie segmentu naszych zainteresowań.
10
11
- Opracowanie strategii marketingowej.
- Ustalenie budżetu marketingowego.
- Wprowadzenie planu marketingowego w życie.
- Ocena wyników planu.
Ważne Informacje uzyskuje się z ankiet wypełnianych przez własnych
najemców, których niektóre uwagi krytyczne mogą mieć duży wpływ
na pozyskanie dalszych klientów.
8.1.4. Inspekcja kontrolna nieruchomości
marketingu obejmuje:
- wygląd ogólny,
- estetykę,
- oznakowanie zewnętrzne i wewnętrzne,
- ukształtowanie terenu i zieleń,
- wystrój wejścia, holu i recepcji,
- środki bezpieczeństwa przeciwpożarowego,
- powierzchnię usługową (handlowa),
- powierzchnię wspólną (korytarze, toalety itp.),
- sale konferencyjne,
- rozkład lokali i wyposażenie.
z
punktu
widzenia
8.1.5. Inspekcja z punktu widzenia konserwacji i napraw obejmuje:
- system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji,
- system wodno-kanalizacyjny i instalacje elektryczne,
- windy i klatki schodowe,
- dachy,
- środki bezpieczeństwa (zamknięcia, alarmy itp.),
- oświetlenie,
- parkingi,
- wywóz śmieci i śmietniki,
- systemy przeciwpożarowe.
11
12
Rys. 1.1 Kategorie Nieruchomości komercyjnych:
NIERUCHOMOŚCI
KOMERCYJNE
Nieruchomości
usługowe
Nieruchomości
biurowe
Nieruchomości
handlowe





hotele, motele
obiekty rekreacyjne
obiekty kulturalno
oświatowe
stacje benzynowe,
parkingi
 centra logistyczno –
magazynowe
 parki przemysłowe
zajęte przez
jednego
użytkownika
- instytucjonalne
- pojedynczy
najemca
zajęte przez
kilku
użytkowników
- instytucjonalne
- jeden typ
użytkowników
- kilka typów
użytkowników
Obiekty
wolnostojące
Specjalistyczne
centra
Faktory Outlet
Malls
( parki
handlowe)
Tradycyjne
obiekty
handlowe
- osiedlowe
- w ciągach
ulicznych
- lokale centra
- ponadlokalne
centra
12
13
9. CHARAKTERYSTYKA INSTYTUCJI NAJMU.
UMOWA NAJMU:
UMOWA NAJMU JEST UMOWĄ CYWILNOPRAWNĄ POMIĘDZY
NAJEMCĄ A WYNAJMUJĄCYM (WŁAŚCICIELEM). UMOWA TA
POWODUJE, ŻE POWSTAJE ZALEŻNOŚĆ POMIĘDZY STRONAMI
UMOWY. WYSZCZEGÓLNIA PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA
(WYNAJMUJĄCEGO) I UŻYTKOWNIKA (NAJEMCY). UMOWA TA MUSI
BYĆ SPORZĄDZONA ZE SZCZEGÓLNĄ STARANNOŚCIĄ I POWINNA
JASNO OKREŚLAĆ ZOBOWIĄZANIA STRON.
Wartość najmu dla najemcy - to głównie prawo do zajmowania i korzystania z
wynajętej powierzchni. Jeżeli umowa nie zabrania lub nie ogranicza prawa
do podnajmu to najemca może czerpać dodatkowe korzyści z podnajmu.
Wartość najmu dla właściciela - w zamian za zgodę na użytkowanie
nieruchomości przez najemcę właściciel otrzymuje okresowe płatności
czynszu. Dodatkową wartością dla właściciela jest możliwość zaciągnięcia i
zabezpieczenia kredytu pod terminową umowę najmu. Jest to zjawisko bardzo
często spotykane na rynku nieruchomości. Z tej możliwości korzystają również
inwestorzy indywidualni.
 prawo zobowiązaniowe,
 umowa najmu - K. Cywilny Księga III
§ 659 - 679 - przepisy ogólne
§ 680 - 692 - najem lokali mieszkalnych i użytkowych
 może być na czas oznaczony lub nieoznaczony,
 dochód z najmu jest źródłem właściciela,
 umowa dla zabezpieczenia praw i obowiązków właściciela powinna być
zawarta na piśmie i w obecności prawnika
 wszelkie zmiany do umowy wymagają formy pisemnej.
9.1. Działalność związana z najmem nieruchomości to:
- Opracowanie i wprowadzenie w życie efektywnego programu najmu.
Program ten musi uwzględniać bezpośrednią działalność mającą na celu
wynajem nieruchomości, jak również koordynację wysiłków firm
zewnętrznych zaangażowanych w działalność brokerską.
- Określenie zakresu usług preferowanego przez potencjalnych najemców.
- Planowanie składu najemców umożliwiającego efektywne wykorzystanie
przestrzeniu oraz ograniczenie konfliktów pomiędzy najemcami.
- Przeprowadzenie badań i dokonanie analizy rynku w celu uzyskania
pewności, że wszystkie nieruchomości (uwzględniając ograniczenia
finansowe) są konkurencyjne na rynku oraz, że przynoszą maksymalny
możliwy dochód.
- Aktywne zapobieganie o przedłużenie umów najmu.
13
14
-
-
-
Kształtowanie ogólnego wizerunku nieruchomości.
W ramach
przewidzianych
zasobów
finansowych,
dbanie
o czysty, zadbany wygląd nieruchomości w celu uzyskania maksymalnie
pozytywnego
wrażenia
z
ulicy
zarówno
w oczach potencjalnych jak i aktualnych najemców oraz sąsiedztwa.
Korzystanie z tych formatów umów najmu, które są zatwierdzone przez
właściciela.
W miarę potrzeby przygotowywanie ogłoszeń i materiałów promocyjnych na
temat nieruchomości.
W razie potrzeby, koordynowanie z lokalnymi brokerami czynności
koniecznych do efektywnego wynajmu nieruchomości oraz kontrolowanie
tych działań.
Współpraca i wspieranie właściciela (i wyznaczonych brokerów) przy
sprzedaży nieruchomości.
Oferowanie każdej pomocy służącej uzyskaniu przez właściciela
maksymalnego wpływu ze sprzedaży nieruchomości.
9.2. Cele zarządzania najmem.
- Zarządzanie najmem to ogół stosunków pomiędzy zarządca, najemcami a
właścicielem,
- Należy dążyć do zapewnienia przyjaznych stosunków pomiędzy nimi,
- Należy sprecyzować jednoznacznie prawa i obowiązki wszystkich stron,
- Należy opracować instrukcje na wypadek zdarzeń nadzwyczajnych.
9.3. Zadania zarządzającego.
- Planowanie struktury najmu zorientowane na uzyskanie stabilnej struktury
najmu,
- Osiąganie regularnych, pełnych stawek czynszowych,
- Zawieranie umów najmu,
- Nadzór nad wykonaniem umów najmu,
- Kształtowanie odpowiedniej polityki czynszowej.
10.0. ZNACZENIE NAJMU DLA FUNKCJONOWANIA
BUDYNKU
-
Ograniczenie pustostanów,
Utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym,
Zwiększenie dochodów z całej nieruchomości,
Poprawa kondycji finansowej nieruchomości,
Określa pozycję nieruchomości na rynku,
14
15
-
Określa docelowych najemców (takich na jakich nam zależy),
Wpływa na popyt i podaż.
10.1. Pozyskiwanie najemców:
- W tym celu wymagana jest gruntowna wiedza o budynku - walory mające
wpływ na decyzję najmu (parking, energooszczędność, bliskość parku,
restauracji, Np. dla prawników - bliskość sądu).
- Najważniejsze są rozmowy osobiste a nie telefoniczne. Akwizycja oprócz
szczegółowego omówienia zalet lokalu powinna omówić korzyści jakie
wynikają dla wynajmującego z podpisania umowy o najem.
- Jaki jest nasz docelowy rynek - jakich najemców będziemy starać się
pozyskać,
- Musimy mieć opracowaną strategię kierowaną do potencjalnych najemców,
- Ustalić przeciętną stopę czynszu ( rentowności) liczoną jako:
roczny dochód z nieruchomości ( netto )
----------------------------------------------------- x 100
nakłady kapitałowe
10.2. Struktura najemców.
- Ważnym elementem zabiegów o znalezienie odpowiednich najemców jest
znalezienie strategicznego najemcy.
- Musi to być firma znacząca na rynku, która przyciągnie dalszych dobrych
najemców. W przypadku centrów handlowych wybiera się często kilku
najemców strategicznych z różnych branż handlowych.
- Pozostałych klientów centrów handlowych dobiera się w taki sposób, aby
kupujący mogli znaleźć w centrum wszystko czego pragną zakupić.
- Sklepy powinny być rozmieszczone wg klucza logicznego ułatwiając
znalezienie poszukiwanego punktu sprzedaży określonego towaru, tak by
kupujący musiał przejść obok różnych sklepów, którymi może się
zainteresować.
- W centrach połączonych z punktami rozrywkowymi najemcami
strategicznymi są kina multipleksowi, kręgielnie, piwiarnie itd.
10.3. W jaki sposób możemy dotrzeć do najemców:
-
-
Poprzez listy wysyłkowe, spisy adresowe, kontaktowanie się z organizacjami
handlowymi (Izba gospodarcza, stowarzyszenia handlowe), odstępowanie
sobie wzajemne klientów, współpraca z uczciwymi pośrednikami.
Akwizycja telefoniczna musi być wykonywana bardzo ostrożnie.
15
16
-
-
Metody zachęcania przyszłego najemcy do wynajmu to Np. oferowanie mu
specjalnej obniżki ceny lub przesłanie drobnego upominku.
Bezpośrednie rozmowy - w wypadku odmowy, zapisujemy kiedy kończy mu
się obecny najem, za ile i po jakimś czasie przychodzimy ponownie,
Ogłaszamy w prasie (gdzie witamy go w naszym budynku), ogłoszenie na
budynku, na dworcu,
Można też zaproponować Np. bezpłatną przebudowę pomieszczenia wg
projektu najemcy.
Jeśli okaże się, że klient jest poważnie zainteresowany wynajmem, należy
zbadać sytuację finansową tego klienta i reputację w środowisku. Na
zbadanie sytuacji finansowej klient powinien podpisać zgodę.
Przez obecnych naszych najemców (powinno być tak, że obecni nasi
najemcy przyciągają nowego najemcę).
10.4. Zachęty dla najemców:
- Darmowy czynsz (w okresie recesji potencjalni najemcy mogą zapytać ile
dostaną darmowego czynszu – wtedy przez pewien okres najemca nie płaci
czynszu, natomiast płaci za utrzymanie budynku),
- Zróżnicowanie stawek czynszu w zależności o wielkości powierzchni ( za
m2), oraz długości okresu najmu, można opracować odpowiedni taryfikator,
- Umożliwienie rozwinięcia się najemcy – otrzymanie dodatkowych
pomieszczeń,
- Klauzula wyłączności w tym budynku tzn. że drugiej takiej firmy w tym
budynku nie będzie,
- Pokryć koszty przeprowadzki najemcy,
- Pokryć koszty reklamy firmy najemcy.
10.5. Jak ocenić potencjalnych najemców:
- Jaka panuje o nim opinia,
- Czy pasuje do tej charakterystyki jaką zaplanowaliśmy, musimy sprawdzić
przyszłego klienta pod względem finansowym,
- Jaka jest wartość jego majątku,
- Im więcej sprawdzimy tym więcej czasu zaoszczędzimy w przyszłości,
- Niektórzy z potencjalnych najemców mówią że nie podadzą nam informacji
finansowej, w takiej sytuacji próbujemy uzyskać dane w banku informacji
gospodarczej,
- Jeżeli staramy się pozyskać klienta słabszego finansowo, to powinien on
wpłacić kaucję,
- Jeżeli mamy dużą powierzchnię, możemy przyjąć klienta o słabej kondycji
finansowej,
- Musimy rejestrować wszystkie rozmowy które prowadziliśmy,
16
17
-
Każdy Najemca nawet ten, który nie przyjął oferty musi mieć kartotekę.
11.0. UMOWA NAJMU.
Dokument umowy najmu jest formalnym dowodem wiążącego stosunku
umownego, pomiędzy właścicielem a najemcą nieruchomości.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do
używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz.
Umowa najmu jako dokument prawny:
1. Wymaga prawnika – przed podpisaniem umowy zaciągnąć opinii
prawników.
2. Musi
dokładnie
sprecyzować
wszystkie
warunki
i
zobowiązania
powstałe
pomiędzy
wynajmującym
a najemcą.
3. Dostarcza podstawy do zawiązania relacji zarządca nieruchomości –
najemcy.
Podstawowe wymogi ważnej umowy najmu:
-
-
-
Data i miejsce,
Strony – prawidłowe imiona i nazwiska oraz podpisy prawnie
upoważnionych stron,
Natychmiast rozpoznawalny i szczegółowy opis przedmiotu najmu
(winien to być opis prawny),
Określenie
wzajemnych
świadczeń
–
przekazywanie
i
płacenie
czynszu,
wysokość
kwoty,
metody
płatności
i miejsce lub osoba której czynsz należy przekazywać.
Data wejścia w życie i wygaśnięcia umowy. W przypadku umowy
zawartej na czas nieoznaczony należy podać warunki i okres
wypowiedzenia umowy,
Czynsz (wysokość i sposób płatności),
Prawa i obowiązki stron umowy najmu. W przypadku sporządzania
umowy najmu na kilka lat należy być bardzo ostrożnym przy
uzgadnianiu warunków.
Prawa i obowiązki stron umowy – dwie grupy.
A. Ogólne warunki umowy.
B. Szczegółowe warunki umowy.
17
18
12.0. OGÓLNE WARUNKI UMOWY NAJMU:
- Płatność czynszu - kiedy, gdzie i w jaki sposób,
- Nieskrępowane użytkowanie nieruchomości – do spokojnego,
niezakłóconego i wyłącznego użytkowania,
- Ograniczenia w użytkowaniu
- Utrzymanie i eksploatacja budynku – dozór, porządek,
- Przestrzeganie prawa i regulaminu – dostosowanie wynajętego lokalu
do obowiązującego prawa,
- Terminy płatności opłat dodatkowych,
- Odsetki za zwlokę w płatnościach
- Media miejski, które opłaca najemca, a które wynajmujący,
- Ogrzewania, wentylacja, klimatyzacja – godziny urzędowania,
możliwość ograniczenia temperatury,
- Ubezpieczenia – typy polis, zastrzeżenia że nieruchomość nie może
być wykorzystywana w sposób, który mógłby spowodować
zwiększenie stawek ubezpieczeniowych,
- Prace adaptacyjne i przeróbki – zakazanie przeprowadzania zmian bez
zgody właściciela,
- Cesja lub podnajem,
- Szkody częściowe – np. ogień – umowa najmu nie zostaje rozwiązana,
natomiast w okresie naprawy obniża lub zawiesza się czynsz,
- Naruszenie terminów i postanowień umowy – Kodeks Cywilny –
niedotrzymanie przez najemcę postanowień umowy,
- Przekazanie przedmiotu najmu – opóźnienie w oddaniu lokalu do
użytkowania,
- Klauzula – czas na wykonanie danego zadania,
- Klauzula o wywłaszczeniu – w tym przypadku umowa na żądanie
jednej ze stron może być rozwiązana,
- Elementy graficzne – restrykcje – mocowanie elementów graficznych
bez pisemnej zgody właściciela jest zabronione,
- Normy obciążenia stropów – należy odpowiedzialnością obarczyć
najemcę,
- Ochrona – identyfikatory,
- Potrzeby i zgłoszenia najemców – do kogo najemcy mogą
przekazywać informacje,
- Podział kosztów ryzyka związanego z użytkowaniem nieruchomości.
18
19
13.0. SZCZEGÓŁOWE WARUNKI UMOWY NAJMU:
- Wzrost czynszu – ustanawia automatyczny wzrost czynszu – wskaźnik
wzrostu czynszów.
- Wzrost kosztów operacyjnych,
- Wzrost podatków,
- Prawo do przemieszczania najemcy,
- Poświadczenie o zobowiązaniu najemcy w stosunku do właściciela – w
przypadku starania się o kredyt,
- Dzierżawa procentowa – czynsz ustalany od obrotów najemcy,
- Renegocjowanie opłat czynszowych – np. inflacja,
- Prawo pierwowykupu – pierwszeństwo najmu lub kupno dodatkowej
powierzchni,
- Klauzula wyłączności – nie wynajmowanie lokali najemcom
prowadzącym ten sam typ działalności,
- Przechowywanie i korzystanie z niebezpiecznych materiałów – prawo
właściciela do kontrolowania sposobu przechowywania,
- Najem kapitałowy – najem lokalu w zamian za możliwość czerpania
korzyści z budynku na zasadach współwłasności.
14.0. CO DAJE DOBRA UMOWA:
- Minimalizacja ryzyka – bo moja umowa jest precyzyjna, pisemna i jest
dokumentem prawnym,
- Zapobiega konfliktom – bo określa prawa i obowiązki stron,
- Określa płatności,
- Odpowiedzialność za szkody,
- Umożliwia podnajem,
- Ułatwia
prowadzenie
kontroli
lokalu,
egzekucję
napraw
i ściąganie czynszu,
- Staje się przejrzysta, przyjazna i wszystkie strony są zadowolone.
15.0. ŚWIADCZENIA WNOSZONE PRZEZ NAJEMCÓW.
- Oplata za najem,
- Kaucja – prawo zastawu na rzeczach ruchomych,
- Remonty bieżące w celu utrzymania wynajmowanego lokalu w stanie
nie pogorszonym,
- Jeżeli rzecz wynajmowana zostanie zniszczona obowiązek naprawy
ciąży na najemcy,
- Może w umowie być zagwarantowane, że w czasie zwłoki opłaty za
wynajem, najemca płaci odsetki ustawowe lub określone w umowie
najmu,
19
20
-
Lub wypowiedzenie umowy
z lokalu 200% czynszu itp.
–
za
bezumowne
korzystanie
16.0. PRAWA I OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO
I NAJEMCY.
Wynajmujący:
- Przekazać lokal zdatny do użytku,
- Zagwarantować warunki do zasiedlenia,
- Powiadomić najemcę o zmianach warunków najmu,
- Prawidłowo informować o zmianie właściciela,
- Kreować przepisy obowiązujące na terenie domu,
- Właściwie rozwiązać umowę najmu,
- Zwrócić kaucję.
Najemca:
- Utrzymać lokal we właściwym stanie,
- Rozsądnie korzystać z nieruchomości i otoczenia,
- Przestrzegać zasad wprowadzonych przez właściciela,
- Przestrzegać obowiązujące przepisy,
- Prawidłowo informować o zamiarze wypowiedzenia,
- Naprawiać szkody powstałe z jego winy,
- Zdać lokal.
17.0. ZASADY WYNIKAJĄCE Z PRAW I OBOWIĄZKÓW WŁAŚCICIELA (
ZARZĄDCY).
- Prowadzenie ewidencji najemców, dzierżawców i osób korzystających
z nieruchomości,
- Prowadzenie bieżącej księgowości,
- Prowadzenie dokumentacji prawnej i finansowej,
- Monitorowanie wpływów i kosztów,
- Badanie rynku,
- Prowadzenie marketingu i reklamy,
- Prowadzenie publice relations,
- Prowadzenie analizy ekonomiczno – finansowej,
- Bieżący kontakt z biurami pośredników nieruchomości.
18.0. PRZELICZANIE POWIERZCHNI
UŻYTKOWEJ NA WYNAJMOWANĄ.
20
NAJMU
NA
UŻYTKOWĄ
I
21
Zasady podziału i określenia rodzajów powierzchni budynków oraz
ogólne zasady obliczania tych powierzchni reguluje Polska Norma –
PN-70 B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady
obmiaru”.
Powierzchnia netto: to powierzchnia wszystkich pomieszczeń budynku
mierzona w świetle ścian nośnych i nienośnych. Powierzchnia pomieszczeń lub
ich
części
o
wysokości
w świetle ≥ 2,20 m należy zaliczyć do obliczeń w 100%,
o wysokości ≥ 1,40 < 2,20 m – w 50%, a o wysokości < 1,40 pomija się
całkowicie.
Powierzchnia użytkowa: to powierzchnia pomieszczeń służących do
zaspokajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku (lub
jego wydzielonej części – na wszystkich kondygnacjach. Powierzchnia użytkowa
budynku składa się z powierzchni podstawowej i pomocniczej.
Powierzchnia najmu: która stanowi podstawę do obliczenia należnego
czynszu (pow. najmu * stawka czynszu), składa się z powierzchni podstawowej
oraz pomocniczej. W przypadku obiektów biurowych, powierzchnia podstawowa
to powierzchnia netto pokoi biurowych, zaś powierzchnia pomocnicza to z
reguły powierzchnia netto sanitariatów oraz korytarzy.
Powierzchnia najmu to powierzchnia wyłącznie użytkowana przez danego
klienta oraz udział we wspólnych częściach (powierzchni) budynku lub
kondygnacji.
21
22
19.0. POWIERZCHNIA PODSTAWOWA, NAJMU I NETTO.
PLAN KONDYGNACJI
POKÓJ
BIUROWY
WINDA
WINDA
POKÓJ
BIUROWY
KORYTARZ
PUBLICZNY
POKÓJ
BIUROWY
WINDA
SZYBY
POWIETRZNE
ORAZ RURY
←
POKÓJ
BIUROWY
WSPÓLNA
TOALETA
POWIERZCHNIA
←
PODSTAWOWA
←
POWIERZCHNIA NAJMU
POWIERZCHNIA NETTO
Przykład: Powierzchnia najmu / podstawowa
250 m2
375 m2
500 m2
625 m2
350 m2
Powierzchnia najmu (ogółem)
2 100 m2
- Powierzchnia wspólna
350 m2
Powierzchnia podstawowa (ogółem)
1 750 m2
22
→
→
→
23
POWIERZCHNIA NAJMU/ PODSTAWOWA –
Formuły przekształceń
WSPÓŁCZYNNIK KORYTARZOWY
POW.
PODSTAWOWA
x
N

P
POWIERZCHNIA NAJMU
POWIERZCHNIAPODSTAWOWA
WSPÓŁCZYNNIK
N
P
=
POWIERZCHNIA
NAJMU
POWIERZCHNIA PODSTAWOWA =
N

P
POWIERZCHNIA NAJMU
N
WSPÓŁ .
P
POWIERZCHNIA NAJMU
=
POWIERZCHNIAPODSTAWOWA
NAJEMCA
2 100
1 750
= 1,20
N
P
POW. PODSTAWOWA
NAJMU
A
250 m2
B
375 m2
C
500 m2
D
625 m2
RAZEM POWIERZCHNIA NAJMU
1,20
1,20
1,20
1,20
=
=
=
=
=
2 100
Czynsz z pow. najmu = czynsz z pow. podstawowej x
Czynsz z pow. podstawowej =
CZYNSZ POW . NAJMU
N
WSPÓŁ .
P
Czynsz efektywny :
23
=
300 m2
450 m2
600 m2
750 m2
m2
N
P
lub
POW.
24
Stosuje się trzy sposoby ustalania opłat z tytułu najmu powierzchni:
1. brutto
2. netto
3. procentowy.
Czynsz efektywny – to suma wszystkich przychodów właściciela z tytułu
wynajmu danej nieruchomości lub konkretnego lokalu. Z drugiej strony
efektywny czynsz jest to całkowity koszt najemcy związany z wynajmem
powierzchni.
CZYNSZ MINIMALNY I CZYNSZ RYNKOWY:
CZYNSZ MINIMALNY=
Koszty Operacyjne  Obsluga Dlugu  Zwrot z Kapitalu Wlasnego
Calkowita PowierzchniaNajmu
Czynsz rynkowy to czynsz, który możemy uzyskać dla naszej
nieruchomości zakładając, że wystawimy posiadane powierzchni do
wynajmu na wolnym rynku, przy zastosowaniu rozsądnej reklamy i
odpowiednio długiego (dla danego obiektu) okresu ekspozycji oraz przy
założeniu, że potencjalny klient jest świadom wszelkich zalet i wad
nieruchomości.
19.1. STOPA ABSORBCJI
Jest stopa określającą zapewnienie nowej lub wolnej powierzchni w ciągu
danego okresu czasu.
Obliczenie:
Powierzchnia wolna na początku okresu 1595
Nowa powierzchnia wybudowana w danym okresie 300
Powierzchnia wyburzona ( zlikwidowana ) w danym okresie 0
Powierzchnia wolna na koniec okresu 1450
STOPA ABSORBCJI ( 1595 +300) – 1450 =445
24
25
20.0. RODZAJE NAJMU.
20.1. Najem całkowity.
Występuje gdy stawka czynszu obejmuje całość obciążeń finansowych najemcy
z tytułu użytkowania wynajmowanej powierzchni.
Stawka czynszu jest
określana na poziomie brutto, zaś w umowie najmu nie występują inne
dodatkowe obciążenia najemcy.
Może on jednak ponosić koszty drobnych napraw bieżących.
20.2. Najem z pojedynczym potrąceniem.
Najemca jest obciążony czynszem brutto, jednakże z potrąceniem obciążeń
podatkowych od nieruchomości. Najemca uiszcza dodatkowo podatek od
nieruchomości.
Stosuje się go szczególnie przy wynajmie całych nieruchomości.
20.3. Najem z potrójnym potrąceniem.
Wynajmujący pobiera czynsz brutto z potrąceniem:

Obciążeń podatkowych

Ubezpieczeń

Kosztów użytkowania budynku.
Wszystkie trzy składniki potrąceń stanowią podstawę dodatkowych obciążeń
najemcy.
W tym przypadku stawka czynszu brutto zbliża się do stawki czynszu netto.
20.4. Najem według czynszu netto.
Jest to stawka czynszu brutto pomniejszona o wszystkie koszty związane z
gospodarowaniem nieruchomością.
20.5. Czynsz w formie prowizji.
Stosuje się prowizyjne stawki czynszu tj. stanowiące procentowy udział
wynajmującego w dochodach lub wielkości obrotu z działalności gospodarczej
najemców. Ta forma czynszu powoduje silne uzależnienie wynajmującego od
najemcy, ponieważ partycypuje on w ryzyku gospodarczym najemcy.
Problemem jest tu kontrola najemcy oraz sposób wzajemnych rozliczeń.
25