Gdów dz. 390p2 - Palonek

Transkrypt

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 141/2015
Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości gruntowej zabudowanej,
objętej KW nr KR2Y/00004447/1, Sądu Rejonowego w Myślenicach,
Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach,
położonej w Gdowie, gmina Gdów, powiat myślenicki, składającej się
z działki ewidencyjnej nr 390/4
cel opracowania: określenie wartości nieruchomości
w postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 594/14,
Km 902/13
autor opracowania:
Myślenice, czerwiec 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00004447/1 – dz. nr 390/4, Gdów, gmina Gdów
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/22
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 141/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 390/4, obręb Gdów, gmina Gdów,
powiat wielicki, księga wieczysta nr KR2Y/00004447/1, Sądu Rejonowego
w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą
w Dobczycach.
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 390/4 o powierzchni 0,4283 ha, kształt
nieregularny, wydłużony, teren płaski; stan zagospodarowania - dobry, dostęp do
sieci infrastruktury technicznej – bardzo dobry; brak planu miejscowego, w studium
obszary M1 – zabudowa mieszkaniowa w centrum Gdowa. Dojazd drogą publiczną
asfaltową. Częściami składowymi nieruchomości są: wiata stalowa, budynek stodoły,
ogrodzenie oraz nawierzchnia.
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym
Właściciel nieruchomości: Jacek Stanisław Palonek syn Józefa i Anny
Metoda wyceny: podejście kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika
wskaźnikowa
Data określenia wartości rynkowej: 26 czerwca 2015 r.
Wartość nieruchomości:
654 500 zł
słownie złotych: sześćset pięćdziesiąt cztery tysiące pięćset
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 26 czerwca 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice czerwiec 2015 r.
strona 3/22
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 8
4. Cel wyceny ...................................................................................... 8
5. Daty wyceny .................................................................................... 8
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 8
7. Źródła informacji .............................................................................. 9
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 9
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 11
1. Lokalizacja ...................................................................................... 11
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 11
3. Działka gruntu .................................................................................. 12
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 12
5. Stodoła ....................................................................................
12
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 13
1. Analiza rynku ................................................................................... 13
2. Określenie wartości nieruchomości ………
……………….
16
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 21
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 22
VI. Załączniki ............................................................................................. 22
strona 4/22
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Gdowie, gmina
Gdów,
powiat
wielicki,
województwo
małopolskie,
objęta
księgą
wieczystą
nr KR2Y/00004447/1, Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg
Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składająca się z zabudowanej działki ewidencyjnej
nr 390/4 o powierzchni 0,4283 ha. Częściami składowymi działki nr 390/4 są: wiata
stalowa, budynek stodoły, ogrodzenie oraz nawierzchnia.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 390/4 ze wszystkimi częściami składowymi.
I.2. Stan prawny.
Sąd
Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą
w Dobczycach
prowadzi
dla
przedmiotowej
nieruchomości
księgę
wieczystą
KR2Y/00004447/1.
Własność nieruchomości położonej w Gdowie, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo
małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 390/2 o powierzchni 0,4227 ha wpisana
jest w księdze wieczystej KR2Y/00004447/1 na rzecz Jacka Stanisława Palonek syna
Józefa i Anny, na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności
z 13 czerwca 2011 r., Rep. A 2430/2011.
Dział I Sp. – ‘wolny od wpisów’
W Dziale III wpisano:
•
ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Jacka Palonek na
rzecz wierzyciela: VB LEASING POLSKA S.A. z siedzibą we Wrocławiu
•
przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Jacka Palonek nowego
wierzyciela: MAN FINANCIAL SERVICES POLAND sp. z o. o.
•
wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Jacka Palonek - Naczelnik Urzędu
Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa
strona 5/22
•
ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym przeciwko ujawnionemu w księdze wieczystej prawu własności Jacka
Palonek na rzecz prawa własności Województwa Małopolskiego w zakresie działki
nr 390/3 o pow. 0,0017 ha. Działka nr 390/3 powstała z podziału działki nr 390/2 –
Województwo Małopolskie
W Dziale IV wpisano:
•
hipoteka przymusowa, suma: 135 605,50 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje
FUS, koszty upomnienia za okres 07/2011 - 02/2012 i należne odsetki za zwłokę,
stosunek prawny: decyzja nr 1803411DZP-DZ12/0491 z dnia 11.052012 - Zakład
Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie
•
hipoteka przymusowa w kwocie 50 497,64 zł, wierzytelność: podatek dochodowy od
osób fizycznych 2011r. w wysokości - należność główna 29 233,60 zł, oraz kwota
odsetek 4431,39 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 1/2177/12 z dnia
18.06.2012r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący
Skarb Państwa
•
hipoteka przymusowa w kwocie 35 287,68 zł, wierzytelność: podatek od towarów i
usług VAT za miesiąc 02.2012 w łącznej wysokości - należność główna 20 193 zł,
oraz kwota odsetek 3332,12 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/2736/12 z
dnia 29.06.2012r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ
reprezentujący Skarb Państwa
•
usług VAT za miesiąc 04.2012, kwota należności głównej 13 552 zł, odsetki za
zwłokę 1921,41 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/2813/12 z dnia
Skarb Państwa
•
usług VAT za miesiąc 07.2012r., kwota należności głównej: 3977 zł, odsetki za
zwłokę 415,35 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy sm 6/3579/12 z dnia
Skarb Państwa
•
usług VAT za miesiąc 08.2012r., kwota należności głównej : 9393 zł, odsetki za
strona 6/22
Skarb Państwa
•
hipoteka przymusowa w kwocie 418,35 zł, wierzytelność: podatek od towarów i
usług VAT za miesiąc 09.2012r., kwota należności głównej: 258,00 zł, odsetki za
Skarb Państwa
•
osób fizycznych pit 4 za miesiąc 05.2012r., kwota należności głównej: 1144,00 zł,
odsetki za zwłokę 150,38 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/1140/13 z
dnia 13.03.2013r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ
reprezentujący Skarb Państwa
•
hipoteka przymusowa w kwocie 537,40 zł, wierzytelność: podatek dochodowy od
osób fizycznych pit - 4 za miesiąc 06.2012r., 07.2012r., 08.2012r. w łącznej
wysokości: kwota należności głównej 323,00 zł, odsetki za zwłokę 35,36 zł,
stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/1141/13 z dnia 13.03.2013r. - Naczelnik
Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa
•
osób fizycznych pit-4 za miesiące 01.2012r., 02.2012r., 03.2012r., 04.2012r.
w łącznej wysokości: kwota należności głównej 8092 zł, odsetki za zwłokę
1351,31 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/1138/13 z dnia 13.03.2013r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa
•
hipoteka przymusowa w kwocie 28 858,64 zł, wierzytelność: podatek od towarów
i usług VAT za miesiące 10.2011r., 11.2011r., 12.2011r. w łącznej wysokości:
kwota należności głównej 16 033 zł, odsetki za zwłokę 3206,09 zł, stosunek
prawny: tytuł wykonawczy SM 6/2031/13 z dnia 15.05.2013r. - Naczelnik Urzędu
Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa
•
hipoteka przymusowa w kwocie 26 148,03 zł, wierzytelność: podatek od towarów
i usług VAT za miesiące 05.2011r., 06.2011r., 08.2011r., 09.2011r. w łącznej
wysokości: kwota należności głównej 14 102,00 zł odsetki za zwłokę 3330,02 zł,
stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM /6/2029/13 z dnia 15.05.2013r. - Naczelnik
Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa
•
usług VAT za miesiące 01.2012r., 02.2012r., 03.2012r. w łącznej wysokości: kwota
strona 7/22
należności głównej 12 660,00 zł, odsetki za zwłokę 2093,58 zł - Naczelnik Urzędu
Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa.
Oznaczenie nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej nie jest zgodne z danymi
zawartymi w rejestrze gruntów w obrębie ewidencyjnym Gdów [Nr 0005], w jednostce
ewidencyjnej Gdów [121902_2], numer jednostki rejestrowej G2383. W księdze wieczystej
nieruchomości nie ujawniono podziału działki nr 390/2 na działki nr 390/3 oraz 390/4.
Z
treści
decyzji
Wojewody
Małopolskiego
z
13
stycznia
2015
r.,
znak
WS.IV.7533.1.7696.2013.KO wynika, iż działka nr 390/2, zgodnie z projektem podziału
nieruchomości przyjętym do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego
Starostwa Powiatowego w Wieliczce 2 lutego 2010 r. pod nr 3740/319/08 podzieliła się na
działki nr 390/3 o powierzchni 0,0017 ha oraz 390/4 o powierzchni 0,4283 ha. W w/w
decyzji Wojewoda stwierdził, iż 1 stycznia 1999 r. Województwo Małopolskie nabyło
z mocy prawa nieruchomość położoną w Gdowie, oznaczoną jako działka nr 390/3
o powierzchni 0,0017 ha, zajętą pod drogę wojewódzką nr 967 relacji Myślenice –
Dobczyce – Łapczyca.
W Dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości widnieje ostrzeżenie
o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko
ujawnionemu w księdze wieczystej prawu własności Jacka Palonek na rzecz prawa
własności Województwa Małopolskiego w zakresie działki nr 390/3 o pow. 0,0017 ha.
Zgodnie z kartoteką budynków, poz. 121902_2.0005.G2383, na działce nr 390/4 w Gdowie
posadowiony jest parterowy budynek w kategorii „budynki produkcyjne, usługowe i
gospodarcze dla rolnictwa, budynki gospodarstw rolnych” o powierzchni zabudowy 74 m²
oraz parterowy budynek w kategorii „pozostałe budynki niemieszkalne” o powierzchni
zabudowy 84 m².
Zgodnie z aktualnym stanem, działka zabudowana jest obiektami opisanymi w dalszej
części operatu szacunkowego, w pkt. II.4, II.5.
strona 8/22
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9.
I.4. Cel wyceny.
Celem
sporządzenia
operatu
szacunkowego
jest
opis
i
oszacowanie
wartości
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia operatu szacunkowego:
26 czerwca 2015 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny:
26 czerwca 2015 r.
Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:
29 kwietnia 2015 r.
Stan prawny:
26 czerwca 2015 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości:
29 kwietnia 2015 r.
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia
23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie
czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
strona 9/22
I.7. Źródła informacji.
1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Gdów.
2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obręb Gdów.
4. Mapa zasadnicza.
5. Oględziny nieruchomości.
6. Obmiar budynków na potrzeby wyceny.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość odtworzeniową działki nr 390/4 określono przy
zastosowaniu
podejścia
kosztowego,
metody
kosztów
odtworzenia,
techniki
wskaźnikowej, z uwagi na brak możliwości określenia jej wartości rynkowej, ponieważ
brak jest wystarczającej liczby wiarygodnych informacji o transakcjach nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi obiektami podobnymi do części składowych przedmiotowej
nieruchomości, co uniemożliwia wycenę przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu
podejścia porównawczego. Brak jest także informacji o czynszach uzyskiwanych za
dzierżawę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co uniemożliwia
wycenę przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego.
Z treści Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - Krajowy Standard Wyceny
Podstawowy Nr 1 - KSWP 1 - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa pkt 1.11 i kolejny
wynika, że w szczególnych przypadkach, przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości
i stanu rynku nieruchomości, wartość odtworzeniowa, określona w wyniku zastosowania
podejścia kosztowego, może być wykorzystana do celów, dla których powinna być
określona wartość rynkowa – jeżeli realizacja metod i procedur przewidzianych dla tego
podejścia oparta będzie na danych i relacjach rynkowych zarówno w odniesieniu do
wartości rynkowej gruntu, jak i kosztów budowy oraz występującego zużycia. Przyjęcie
wartości odtworzeniowej, zamiast wartości rynkowej, może dotyczyć nieruchomości
zabudowanych oraz nieruchomości z innymi odtwarzalnymi częściami składowymi.
Odnosić się to może do wycen na potrzeby rynkowe (np. sprzedaż, aport), nieruchomości
niewystępujących lub rzadko występujących w obrocie rynkowym, dla których nie ma liczby
strona 10/22
danych rynkowych wystarczających do określenia wartości rynkowej. Warunkiem
koniecznym jest przyjęcie do wyceny gruntu oraz zużycia jego części składowych
parametrów opartych na danych rynkowych.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniem w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość odtworzeniowa
nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.
Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich
odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części
składowych.
Przy użyciu techniki wskaźnikowej, koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz
liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową
stosujemy wówczas, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z
obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Uwzględnia się także koszty
dokumentacji i nadzoru.
Wartość wyznaczono według wzoru:
Vo = Vg + Kb
gdzie:
Vo – wartość odtworzeniowa nieruchomości
Vg – wartość rynkowa gruntu
Kb – koszt odtworzenia ogrodzenia z uwzględnieniem zużycia
Wartość gruntu określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody
porównywania parami.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany
poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane
ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
strona 11/22
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównywania parami porównuje się
nieruchomość
będącą
przedmiotem
wyceny,
której
cechy
są
znane,
kolejno
z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których
znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości..
Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość gruntu oraz
wartość części składowych gruntu.
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Gdów, gmina Gdów, powiat
wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna – bardzo dobra, w odległości około
900 m od centrum Gdowa, około 15 km od centrum Wieliczki, około 30 km od centrum
Krakowa. Dojazd bardzo dobry, dwustronny – od południa bezpośrednio z drogi
wojewódzkiej nr 967 – ulicy Myślenickiej, od północy z ulicy Grzybowej. Sąsiedztwo
bezpośrednie - dobre – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa
oraz zabudowa komercyjna. Dostęp do infrastruktury społecznej - dobry.
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma obowiązującego planu miejscowego. Zgodnie ze
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Gdów,
zatwierdzonym uchwałą nr XXVI/164/2008 Rady Gminy Gdów z dnia 17 kwietnia 2008 r.,
wyceniana nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem:
M1 - tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej w centrum Gdowa. Dopuszcza się
większą intensywność zabudowy przy dopuszczalnej mniejszej powierzchni działek.
strona 12/22
II.3. Działka gruntu
Powierzchnia działki wynosi 0,4283 ha. Według rejestru gruntów stanowi w przeważającej
części grunt orny klasy IIIb (0,3183 ha), w pozostałej części grunty rolne zabudowane (BrRIIIb – 0,11 ha). Kształt działki jest nieregularny, wydłużony, złożony z części inwestycyjnej
zbliżonej kształtem do równoległoboku, o szerokości około 22 m długości około 180 m oraz
wjazdu z ulicy Grzybowej o szerokości około 3 m, długości około 70 m. Teren jest płaski.
Działka zabudowana jest wiatą stalową oraz budynkiem stodoły, opisanymi w dalszej
części operatu. Nieruchomość ma dostęp do sieci energetycznej, wodociągu, kanalizacji
oraz gazociągu. Stan zagospodarowania działki – dobry – nieruchomość ogrodzona – od
ulicy Myślenickiej ogrodzenie stalowe, z brama przesuwną; od strony północnej ogrodzenie
stalowe, brama stalowa, dwuskrzydłowa; w niewielkiej części, w sąsiedztwie wiaty stalowej
- ogrodzenie z blachy, na pozostałej długości siatka na metalowych słupkach, na
betonowej podmurówce. Dojazd od strony południowej utwardzony nawierzchnią asfaltową
o szerokości około 3 m, plac zajmujący około 30 – 40% powierzchni działki utwardzony
nawierzchnią luźną, mieszaną / szutrową. Dojazd od strony północnej częściowo
utwardzony (utwardzone dwa pasy przejazdowe). W południowej części działki – studnia
kopana. Dodatkowo na działce niewielkie obiekty niezwiązane trwale z gruntem, nieobjęte
zakresem wyceny.
II.4. Wiata stalowa
Wiata posadowiona jest w północnej części działki. Obiekt o konstrukcji stalowej, osłonięty
i kryty blachą trapezową. Okna stalowe, trzy bramy stalowe wypełnione blachą. Posadzka
betonowa z kanałem naprawczym. Instalacje: elektryczna oraz monitoring wizyjny. Wiata
ma powierzchnię 84 m² Przeciętna wysokość wiaty wynosi około 4 m. Stan techniczny
budynku jest przeciętny – obiekt wybudowany około 20 lat temu, w przeciętnym
standardzie wykończenia.
II.5. Stodoła
Budynek stodoły posadowiony jest w południowej części działki. Słupy murowane
z pustaka, ściany wypełnione deskami. Dach o konstrukcji drewnianej kryty dachówką
cementową. Wrota drewniane. Budynek w słabym stanie technicznym. Budynek stodoły
ma powierzchnię 74 m². Na budynku zainstalowano monitoring nieruchomości.
strona 13/22
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
1
Gmina Gdów znajduje się około 30 km od Krakowa, na przecinających się szlakach
komunikacyjnych Myślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Część Gminy,
położona na północ od rzeki Raby, charakteryzująca się równinnym, płaskim położeniem
należy do Pogórza Bocheńskiego. Natomiast pozostała część Gminy o charakterystycznej
wyżynno - pagórkowatej rzeźbie terenu należy do Pogórza Wielickiego. Administracyjnie
Gmina sąsiaduje: od zachodu z Gminą Dobczyce, od wschodu z Gminą Bochnia, od
południa z Gminą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy
wynosi 108 km². Liczba mieszkańców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi.
Analiza rynku nieruchomości zabudowanych
Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych zlokalizowanych na terenie powiatu
wielickiego oraz sąsiedniego powiatu myślenickiego, który charakteryzuje się podobnym
charakterem oraz stopniem rozwoju, z wyłączeniem miast powiatowych. Analiza dotyczy
nieruchomości zabudowanych obiektami podobnymi do części składowych przedmiotowej
nieruchomości, tj. wiatami magazynowymi oraz budynkami gospodarczymi. Analizą objęto
okres od czerwca 2013 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie zarejestrowano
jedynie kilka transakcji nieruchomościami podobnymi, które zestawiono poniżej.
Powiat
Gmina
Obręb
Data
transakcji
Nr
repertorium
Pow.
działki
Wielicki
Niepołomice
Wola Batorska
3 mar 15
563/15
1139
Wielicki
Biskupice
Sławkowice
20 sie 14
6676/14
2174
Myślenicki Myślenice
Osieczany
7 sie 14
2543/14
1869
Myślenicki Pcim
Pcim
8 maj 14
2401/14
2186
Wielicki
Sułów
9 sty 14
125/14
1379
min.:
1139
Biskupice
Różnica pomiędzy ceną maksymalną a
ceną minimalną:
44,45
Przeznaczenie
bud. mieszk. Mn
(plan)
bud.mieszk.-usługowe
(plan)
zab. mieszk.usługowa, zieleń
(plan)
usługi komercyjne
(plan)
bud. mieszk. Mn
(plan)
Cena
Cena 1 mkw.
gruntu
Opis zabudowań
110 000
96,58
152 000
69,92
Murowany, parterowy budynek gospodarczy ,
pz. 90 mkw.
Murowany budynek gospodarczy, parterowy, z
1970 r.
170 000
90,96
Wiaty magazynowe o pow. 300 mkw. o
konstrukcji stalowej
250 000
114,36
Wiaty o konstrukcji mieszanej, pz. ok.. 350
mkw.
137 000
99,35
Stary budynek gospodarczy
110 000
69,92
max.:
2186
250 000
114,36
śr.:
1 749
163 800
94,23
Z uwagi na ograniczoną ilość transakcji oraz ich duże zróżnicowanie pod względem
lokalizacji stwierdzono, iż dostępne dane uniemożliwiają przeprowadzenie wiarygodnej
wyceny w oparciu o te dane. Określono wartość odtworzeniową nieruchomości.
1
www.gdow.pl
strona 14/22
Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych
Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych,
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową oraz usługową, a w przypadku
braku planu z potencjalną możliwością zabudowy. Analizą objęto obszar miejscowości
Gdów oraz miejscowości położonych w niewielkiej odległości od Gdowa, o podobnym
charakterze, tj. miejscowości, będące siedzibami gminy – Biskupice, Raciechowice oraz
Dobczyce. Analizą objęto nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach – blisko centrum
miejscowości lub przy głównych szlakach komunikacyjnych. Analizą objęto okres od
kwietnia 2013 do dnia sporządzenia niniejszej wyceny. Zalecany 2-letni okres analizy
rozszerzono o parę miesięcy z uwagi na niewielką liczbę transakcji nieruchomościami
podobnymi oraz względną stabilizację rynku. W oparciu o analizę zarejestrowanych na
rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym
okresie miała miejsce względna stabilizacja cen nieruchomości gruntowych. Nie
zanotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar miejscowości, które
stanowią siedziby gmin – lokalizacje blisko centrum lub przy głównych szlakach
komunikacyjnych), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa
własności), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy a w przypadku
braku planu z potencjalną możliwością zabudowy), sposób korzystania (nieruchomości
niezabudowane, przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość
(kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie
oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca
przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że
różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
odpowiednich
współczynników korygujących i
poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości
wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
strona 15/22
Miejscowość
Data transakcji Nr repertorium
Powierzchnia
działek
Biskupice
Gdów
Gdów
Dobczyce
Gdów
Biskupice
Gdów
Biskupice
Biskupice
Dobczyce
Biskupice
11 mar 15
23 lip 14
15 lip 14
17 mar 14
27 gru 13
10 gru 13
28 lis 13
18 lis 13
1 sie 13
26 lip 13
18 lip 13
529/15
3850/14
2672/14
1317/14
8818/13
1437/13
5175/13
4306/13
1487/13
2509/1
1276/13
956
952
4902
981
2661
1046
700
900
1300
775
1123
Raciechowice
20 cze 13
2593/13
1592
Dobczyce
Gdów
18 cze 13
4 kwi 13
3918/13
1919/13
1163
700
700
4902
pow. min.:
pow. max.:
Przeznaczenie w planie
Cena działek
bud. mieszk. mn
brak obowiązującego planu
bud. mieszk. mn
bud. mieszk. mn
BUD. MIESZK. MN, komunikacja
BUD.MIESZK.-USŁUGOWE, komunikacja
bud. mieszk. mn
BUD. MIESZK. MN, komunikacja
brak planu, decyzja wz dla zabudowy handlowo usługowej
usługi-handel
60,67
42,02
163,20
171,25
76,48
66,92
42,86
88,89
80,77
81,29
80,14
230 000
144,47
150 000
125 000
128,98
178,57
cena śr.:
cena min.:
Różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną:
136,55
Cena 1 mkw
58 000
40 000
800 000
168 000
203 505
70 000
30 000
80 000
105 000
63 000
90 000
cena max.:
100,46
42,02
178,57
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, o chrakterze
budowlanym, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera
poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Waga
cechy
Wartość cechy
3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury
2–
Lokalizacja – położenie,
otoczenie, dostępność
komunikacyjna
30 %
1–
0–
Przeznaczenie – możliwości
zabudowy
Konfiguracja – kształt działki
i topografia terenu
15 %
2–
1–
0–
1–
10 %
0–
2–
Uzbrojenie – dostęp do
mediów
15 %
1–
0–
Stan zagospodarowania
15 %
Powierzchnia nieruchomości
15 %
SUMA
100%
2–
1–
0–
2–
1–
0–
społecznej lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo
korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, bardzo dobra
dostępność komunikacyjna)
dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej,
korzystne sąsiedztwo, w sąsiedztwie brak uciążliwych
obiektów budowlanych, dobra dostępność
komunikacyjna)
przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury
społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo, przeciętna
słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w
bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, słaba
dobre (tereny usług komercyjnych)
przeciętne (zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa
w planie lub decyzji wz)
słabe (brak planu, potencjalna możliwość zabudowy)
korzystna (kształt regularny prostokątny, teren płaski lub
o nieznacznych deniwelacjach)
przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o
większych deniwelacjach lub działka wąska)
dobre (wszystkie media na działce lub w bezpośrednim
sąsiedztwie z możliwością przyłączenia)
słabe (brak części mediów lub utrudnione możliwości
przyłączenia)
brak (brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia)
dobry (nieruchomość ogrodzona, żywopłot)
przeciętny (nieruchomość nieogrodzona)
słaby (obiekty do rozbiórki w granicach działki)
mała (do 10 arów)
przeciętna (10 – 20 arów)
duża (powyżej 20 arów)
strona 16/22
III.2. Określenie wartości nieruchomości.
W celu określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, do
bezpośredniej wyceny wybrano cztery nieruchomości. Atrybuty i ceny wybranych
nieruchomości zamieszczono poniższej.
NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA A
Lokalizacja: Gdów, gmina Gdów
Data transakcji: lipiec 2014 r.
Repertorium A nr: 2672/2014
2
Powierzchnia działki: 4902 m
Cena transakcyjna: 800 000 zł
Brak obowiązującego planu miejscowego. Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna oraz zabudowa komercyjna, w niewielkiej odległości – obiekty
użyteczności publicznej – szkoła, kościół, przedszkole. Działka ma kształt regularny,
zbliżony do kwadratu o boku długości około 70 m. Teren jest płaski. Dostęp do sieci
uzbrojenia – dobry. Dojazd drogą publiczną – wojewódzką, o nawierzchni asfaltowej.
Nieruchomość jest ogrodzona, w części utwardzona.
NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA B
Lokalizacja: Dobczyce, ul. Zacisze
Data transakcji: marzec 2014 r.
2
Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.
Otoczenie – zabudowa jednorodzinna, w niewielkiej odległości – obiekty użyteczności
publicznej – zespół szkół, przedszkole, gimnazjum z zapleczem sportowym. Działka
ma kształt regularny, zbliżony do równoległoboku o szerokości około 20 m, długości
około 50 m. Teren jest płaski. Dostęp do sieci uzbrojenia – bardzo dobry. Dojazd
drogą publiczną, asfaltową.
NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA C
Lokalizacja: Raciechowice, gmina Raciechowice
Data transakcji: czerwiec 2013 r.
2
Brak planu miejscowego – decyzja wz oraz pozwolenia na budowę budynku handlowo
– usługowego. Nieruchomość położona w centrum Raciechowic. Otoczenie –
zabudowania dworskie, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz komercyjna, w
niewielkiej odległości – obiekty użyteczności publicznej – szkoła, urząd gminy, kościół.
Działka ma kształt regularny, zbliżony do czworoboku o szerokości około 40 m,
długości około 43 m. Teren o minimalnym nachyleniu. Dostęp do sieci uzbrojenia –
przeciętny. Dojazd drogą publiczną – powiatową, o nawierzchni asfaltowej. Wraz z
nieruchomością nabyto udział 2/3 w drodze wewnętrznej o pow. 0,0089 ha.
strona 17/22
NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA D
Lokalizacja: Gdów, gmina Gdów
Data transakcji: kwiecień 2013 r.
2
Brak obowiązującego planu miejscowego. Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna oraz zabudowa komercyjna, w niewielkiej odległości – obiekty
użyteczności publicznej – przedszkole, kościół, ośrodek zdrowia, szkoła, urząd gminy.
Działka ma kształt regularny, zbliżony do czworoboku o szerokości około 23 m,
długości około 30 m. Teren jest płaski. Dostęp do sieci uzbrojenia – dobry. Dojazd
drogą publiczną – wojewódzką, o nawierzchni asfaltowej. Nieruchomość jest
ogrodzona, zabudowana budynkiem mieszkalnym, drewnianym o pow. zab. 108 m²
oraz stodołą o konstrukcji drewnianej o pow. zab. 96 m².- obiekty do rozbiórki.
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano
określenia wartości rynkowej działki nr 390/4, bez uwzględnienia wartości budynków,
z uwzględnieniem elementów zagospodarowania działki – ogrodzenia oraz nawierzchni,
metodą porównywania parami, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako
jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu.
Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania oraz nieruchomości
wycenianej, a także wyznaczenie wartości przedmiotowej nieruchomości zawiera poniższa
tabela.
Lokalizacja oraz
dostępność
komunikacyjna
Przeznaczenie
Konfiguracja
Uzbrojenie
Stan
zagospodarowania
Powierzchnia
Cena jednostkowa
strona 18/22
0-3
0-2
0-1
0-2
0-2
0-2
zł/m kw.
Gdów, dz. 1516/19
3
0
1
2
2
0
163,20
Dobczyce, dz. 1400/1
1
1
1
2
2
2
171,25
Raciechowice, dz. 164/39, 164/40
1
2
1
1
1
1
144,47
Gdów, dz. 1333/1
3
0
1
2
0
2
178,57
2,5
0
0
2
1,5
0
?
Nieruchomości do porównania
Skala
Wyceniana
c max - c min. =
Waga atrybutu
Przedział cenowy:
Atrybut
Lokalizacja
0,30
Przeznaczenie
0,15
Konfiguracja
0,10
Uzbrojenie
0,15
0,15
Powierzchnia
0,15
SUMA
1,00
136,55
Udział
Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej
kwotowy
i porównywanej
na
Max.
jednostkę
Poprawka korygująca dla poszczególnego
rozpiętość atrybutu
atrybutu (zł/m²)
skali
A
B
C
D
Udział
kwotowy
40,97
3
20,48
2
13,66
1
20,48
2
20,48
2
20,48
2
-0,5
-6,83
0
0,00
-1
-13,66
0
0,00
-0,5
-5,12
0
0,00
1,5
20,48
-1
-10,24
-1
-13,66
0
0,00
-0,5
-5,12
-2
-20,48
1,5
20,48
-2
-20,48
-1
-13,66
1
10,24
0,5
5,12
-1
-10,24
-0,5
-6,83
0
0,00
-1
-13,66
0
0,00
1,5
15,36
-2
-20,48
Suma poprawek:
-25,60
-29,02
-8,53
-25,60
Ceny skorygowane :
137,59
142,24
135,94
152,97
13,66
10,24
13,66
10,24
10,24
10,24
Wartość jednostkowa:
Powierzchnia:
4283
Wartość nieruchomości, w zaokrągleniu:
V=
142,19
609 000
609 000
strona 19/22
Poniżej dokonano określenia wartości rynkowej gruntu w granicach działki nr 390/4,
metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako
Lokalizacja oraz
dostępność
komunikacyjna
Przeznaczenie
Konfiguracja
Uzbrojenie
Stan
zagospodarowania
Powierzchnia
Cena jednostkowa
jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu.
0-3
0-2
0-1
0-2
0-2
0-2
zł/m kw.
Gdów, dz. 1516/19
3
0
1
2
2
0
163,20
Dobczyce, dz. 1400/1
1
1
1
2
2
2
171,25
Raciechowice, dz. 164/39, 164/40
1
2
1
1
1
1
144,47
Gdów, dz. 1333/1
3
0
1
2
0
2
178,57
2,5
0
0
2
0
0
?
Nieruchomości do porównania
Skala
Wyceniana
c max - c min. =
Waga atrybutu
Przedział cenowy:
Atrybut
Lokalizacja
0,30
Przeznaczenie
0,15
Konfiguracja
0,10
Uzbrojenie
0,15
0,15
Powierzchnia
0,15
SUMA
1,00
136,55
Udział
Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej
kwotowy
i porównywanej
na
Max.
jednostkę
Poprawka korygująca dla poszczególnego
rozpiętość atrybutu
atrybutu (zł/m²)
skali
A
B
C
D
Udział
kwotowy
40,97
3
20,48
2
13,66
1
20,48
2
20,48
2
20,48
2
-0,5
-6,83
0
0,00
-1
-13,66
0
0,00
-2
-20,48
0
0,00
1,5
20,48
-1
-10,24
-1
-13,66
0
0,00
-2
-20,48
-2
-20,48
1,5
20,48
-2
-20,48
-1
-13,66
1
10,24
-1
-10,24
-1
-10,24
-0,5
-6,83
0
0,00
-1
-13,66
0
0,00
0
0,00
-2
-20,48
Suma poprawek:
-40,97
-44,38
-23,90
-40,97
Ceny skorygowane :
122,23
126,87
120,58
137,61
13,66
10,24
13,66
10,24
10,24
10,24
Wartość jednostkowa:
Powierzchnia:
4283
V=
Wartość nieruchomości, w zaokrągleniu:
126,82
543 170
543 000
Stąd wartość elementów zagospodarowania działki nr 390/4 wynosi:
V z = 609 000 – 543 000 = 66 000
strona 20/22
Poniżej określono koszt odtworzenia wiaty oraz stodoły, z zastosowaniem katalogów do
wyceny nieruchomości Bistyp, II kwartał 2015 r. Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uwzględniono koszty
dokumentacji i nadzoru. Zgodnie z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami,
uwzględniono stopień zużycia.
Wiata stalowa
Obiekt porównywalny
Bistyp BCOI.3.074
Cena katalogowa zł za 1 mkw.
Wartość odworzeniowa
677,19
84
56 884
2%
58 022
40%
34 813
Wartość odworzeniowa, w zaokrągleniu:
34 800
Ilość jednostek obmiaru
Koszt odtworzenia brutto
Wskaźnik kosztów dokumentacji i nadzoru
Koszt odtworzenia netto
Stopień zużycia
Stodoła
Obiekt porównywalny
Bistyp BCOI.8.015
Cena katalogowa zł za 1 mkw.
Wartość odworzeniowa
710,41
74
52 570
2%
53 622
80%
10 724
Wartość odworzeniowa, w zaokrągleniu:
10 700
Ilość jednostek obmiaru
Koszt odtworzenia brutto
Wskaźnik kosztów dokumentacji i nadzoru
Koszt odtworzenia netto
Stopień zużycia
Stąd wartość odtworzeniowa działki nr 390/4 wraz ze wszystkimi częściami składowymi,
wyznaczona jako suma wartości gruntu z elementami zagospodarowania oraz wartości
wiaty i stodoły, wynosi:
W = 609 000 + 34 800 + 10 700 = 654 500
strona 21/22
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość
odtworzeniowa
przedmiotowej
nieruchomości,
objętej
księgą
wieczystą
nr KR2Y/00004447/1, Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg
Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej
nr 390/4, położonej w Gdowie, wynosi:
654 500 zł
słownie złotych: sześćset pięćdziesiąt cztery tysiące pięćset
w tym:
działka nr 390/4 (grunt)
543 000 zł
wiata:
34 800 zł
stodoła:
10 700 zł
elementy zagospodarowania:
66 000 zł
Oszacowana wartość gruntu odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym
obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych
cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania
rynku lokalnego.
Wartość odtworzeniową wiaty oraz stodoły oszacowano na podstawie katalogowych cen
jednostkowych obiektów porównywalnych.
Myślenice, 26 czerwca 2015 r.
strona 22/22
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię wiaty oraz stodoły przyjęto z danych zawartych w kartotece budynków.
Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg oświadczenia właściciela – nie
dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku.
5. Wartość nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna –
sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Protokół badania księgi wieczystej
2. Informacja z rejestru gruntów
3. Wypis z kartoteki budynków
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Kopia mapy ewidencyjnej
6. Dokumentacja fotograficzna
7. Decyzja Wojewody Małopolskiego
8. Postanowienie

Gdów dz. 390p2 - Palonek

Transkrypt

Podobne dokumenty

pismo przewodnie 2014

Oferta inwestycyjna Gdów

Oferta nr 289016 (OBIEKT na SPRZEDAŻ)